Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om anbudsförteckning. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har ifrågasatt NNs hantering av budgivningen. Anmälaren har gett in en e-postkonversation mellan honom och NN samt sms-historik avseende budgivningen. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig och gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet och anbudsförteckningen. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. NN kontaktade honom per telefon och berättade att han redan hade en POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) budgivare på den aktuella fastigheten och att han sålt ett liknande objekt tidigare under året vid samma sjö. NN uppgav även att den aktuella fastigheten hade ett bättre läge och att den troligen skulle säljas för cirka 360 000 kronor. Den 1 november 2016 lämnade han ett bud. Han fick ingen information om när budgivningen skulle startas och inte heller när den kunde tänkas vara avslutad. Han antog att informationen skulle komma när priset närmade sig 360 000 kronor. Efter att han skickat ett bud den 28 november 2016 blev han mycket förvånad när mäklaren ringde och berättade att budgivningen var avslutad och att säljaren hade valt köpare. Han begärde att mäklaren skulle framföra budet till säljaren och uppgav även att det inte var hans sista bud. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande i de handlingar som har getts in i ärendet. Av e-postkonversationen mellan anmälaren och NN framgår det att anmälaren lämnade ett bud på 230 000 kronor den 1 november 2016. Det framgår även att anmälaren lämnade ytterligare tre bud; på 260 000 kronor den 16 november 2016, på 280 000 kronor den 18 november 2016 och på 320 000 kronor den 28 november 2016. Enligt sms-historiken avseende budgivningen var det senaste budet den 17 november 2016 på 230 000 kronor. Den 18 november togs sex nya bud på 250 000 kronor, 260 000 kronor, 275 000 kronor, 280 000 kronor, 285 000 kronor och slutligen 300 000 kronor upp. Slutligen informerades om ett bud på 310 000 kronor den 21 november 2016. Av köpekontraktet framgår det bland annat att fastigheten såldes för 315 000 kronor och att kontraktet skrevs under den 30 november 2016. Den anbudsförteckning som NN har lämnat in innehåller tre budgivares namn och kontaktuppgifter. Det finns nio bud på respektive 230 000, 250 000, 260 000, 275 000, 280 000, 285 000, 300 000, 310 000 och 320 000 kronor antecknade.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. I det här fallet bestämde säljaren att han ville sälja fastigheten till budgivaren 3. Den 21 november 2016 skickade han ut ett sms om det senaste budet från budgivaren 3 på 310 000 kronor till alla intressenter och budgivare. Även anmälaren fick del av budet. Först en vecka senare hörde anmälaren av sig med ett nytt bud på 320 000 kronor. Han lämnade budet vidare per telefon till säljaren. Under veckan som gick från den 21 november 2016 till den 28 november 2016 bestämde säljaren att han kunde tänka sig att sälja fastigheten för 310 000 kronor. När säljaren sedan fick höra om det högre budet från anmälaren, ville han att det skulle lämnas ett motbud till budgivaren 3 på 315 000 kronor. Säljaren uppgav att om budgivaren 3 accepterade detta motbud, skulle budgivaren 3 få köpa fastigheten. Budgivaren 3 fick sedan köpa fastigheten för 315 000 kronor. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) Fastighetsmäklaren är skyldig att upprätta en särskild förteckning över de anbud som lämnas (prop. 2010/11:15 s. 61). Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jämför Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567-14). Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden eller av förhållanden som rör mäklaren. Anmälaren är budgivaren 1 i anbudsförteckningen. Buden från anmälaren finns antecknade i förteckningen, men tidpunkterna för när buden har kommit in skiljer sig åt i de olika handlingarna. Anmälaren anger själv att han startade budgivningen genom att lämna ett bud på 230 000 kronor den 1 november 2016, vilket även styrks av e-postkonversationen mellan anmälaren och NN. I anbudsförteckningen anges däremot att det första budet från anmälaren lades den 3 november 2016. NN har uppgett att säljaren framförde ett motbud på 315 000 kronor till budgivaren 3 efter det att anmälaren hade lämnat sitt bud på 320 000 kronor. Budgivaren 3 accepterade säljarens bud och köpte fastigheten för 315 000 kronor. Något bud på 315 000 kronor från budgivaren 3 finns inte antecknat i anbudsförteckningen. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning utgjorde köparnas accept av säljarens motbud ett bud som skulle ha förts in i anbudsförteckningen. Anbudsförteckningen som NN har upprättat är ofullständig på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgör grund för att meddela honom en varning. Övrigt
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.