Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om anbudsförteckning och rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning. Frågan om fastighetsmäklaren har brustit i sin upplysningsskyldighet beträffande fukt- och mögelskador i golvet efter en tidigare gjord besiktning har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälarna har gett in ett utlåtande om en överlåtelsebesiktning av fastigheten, anbudsförteckningen, en fullmakt om köp av fast egendom och mäklarjournalen. NN har yttrat sig i ärendet. Han har lämnat in överlåtelseavtalet, depositionsavtalet, objektsbeskrivningen, tilläggsavtalet och anbudsförteckningen. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) I samband med att fastighetsmäklaren NN förmedlade en fastighet undanhöll han information om allvarliga fukt- och mögelskador i golvet. I egenskap av köpare ombesörjde de en besiktning genom ett etablerat besiktningsföretag. Besiktningsmannen gjorde en okulär besiktning och fann ingen fukt i golvet. Två timmar innan fastighetsaffären genomfördes med mäklaren träffade de säljarna för ett samtal. Då berättade säljarna att de hade varit på väg att sälja fastigheten till ett annat par. Dessa personer hade låtit genomföra en besiktning av huset. Besiktningen hade resulterat i att överlåtelsen av fastigheten aldrig genomfördes. Enligt säljarna var skälet till detta att taket behövde läggas om. Överlåtelsen av fastigheten genomfördes med dem som köpare. Efter en natt i huset kändes mögellukt i hela huset. De tog då kontakt med både mäklaren och säljaren och informerade om den mögellukt som kändes i fastigheten. Både mäklaren och säljaren förnekade att de hade någon vetskap om den uppkomna situationen. Mäklaren nekade också till att det hade skett en tidigare besiktning. De förstod då att både säljaren och mäklaren undanhöll information om mögellukten. De tog kontakt med varje budgivare i anbudsförteckningen och frågade varför de hade hoppat av budgivningen. Sammanlagt hade fem budgivare varit aktiva i budgivningsprocessen. En av budgivarna gick inte att få tag på, eftersom kontaktuppgifterna var ofullständiga. En av de budgivare som de kontaktade de tidigare köparna hade lagt ett bud på 2 995 000 kr. Detta bud var inte noterat i anbudsförteckningen. Anledningen till att dessa köpare inte hade velat fullfölja köpet av huset var att de hade anlitat en besiktningsfirma som identifierat fukt och lukt i olika delar av huvudfastigheten. De hade informerat både säljaren och mäklaren om detta. En annan budgivare hade kontaktat mäklaren då budgivningen stannat upp och ville veta vad som pågick. Mäklaren hade då uppgett att en annan
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) budgivare begärt en besiktning samt att fukt och lukt under golvet hade uppmärksammats vid besiktningen. Enligt mäklaren skulle säljaren åtgärda detta och därefter skulle budgivningen återupptas. Budgivaren hörde ingenting mer och hade antagit att fuktskadan var åtgärdad. Han hade sedan fått ett sista meddelande av mäklaren via sms om att ett högre bud hade lämnats. En timme därefter hade mäklaren via sms meddelat att budgivningen var avslutad. Budgivarens uppfattning var att affären hade skötts på ett oseriöst sätt. Mäklaren hade för övrigt rekommenderat dem att kontakta fyra andra besiktningsföretag. Den tidigare köparen hade blivit rekommenderad att kontakta endast ett besiktningsföretag, nämligen det som uppmärksammat fukt och lukt i fastigheten. Detta företag hade mäklaren tagit bort, vilket anmälaren anser vara utstuderat. När anmälarna sedan konfronterade säljarna med hjälp av en advokat gick säljarna med på att åtgärda skadorna fullt ut. De anser att NN under hela försäljningsprocessen har undanhållit information och att detta strider mot god fastighetsmäklarsed. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarnas klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Utlåtandet över överlåtelsebesiktningen Av utlåtandet om överlåtelsebesiktningen av fastigheten beställd av de tidigare köparna framgår bland annat följande I denna bostad kunde en avvikande lukt kännas i hål och golv under tröskel mellan sovrum och vardagsrum. Med anledning av den avvikande lukt som kunde kännas finns Risk att delar-
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) eller golv i sin helhet får rivas ut. För att veta omfattning av åtgärder rekommenderas att kontakta fackman. Anbudsförteckningen Det framgår av anbudsförteckningen att det är fem personer som har varit med i budgivningen på fastigheten. Det saknas ett fullständigt telefonnummer till en av budgivarna i anbudsförteckningen. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Anmälarens kritik är utan grund och i många avseenden direkt felaktig. Det är riktigt att han var ansvarig fastighetsmäklare för förmedlingsuppdraget. I samband med att han träffade säljarna gick han igenom samtliga relevanta moment vid en fastighetsförsäljning och förmedlingsarbetet. Förmedlingsuppdraget undertecknades vid samma tillfälle. Han har informerat säljarna om deras upplysningsplikt avseende fel och brister i fastigheten. Vid tillfället fanns det ingen avvikande lukt i fastigheten som skulle kunna hänföras till aktuella fukt- och mögelskador. Han har inte fått någon information av säljarna till fastigheten om sådana fel. Sammanfattningsvis har han inte känt till de skador som anmälaren anger i anmälan. Det är korrekt att fastigheten först förmedlades till andra köpare. Efter en utförd besiktning begärde de att köpet skulle återgå enligt ett villkor i köpekontraktet som han hade infört. Han var inte närvarande på besiktningen, eftersom han var på semester då. Under tiden han var på semester hade de dåvarande köparna framfört en skriftlig begäran om köpets återgång direkt till säljarna, vilken han sedan fick del av via säljarna. Någon kopia på protokollet från de dåvarande köparnas besiktning fick varken han eller säljarna. De dåvarande köparna och säljarna gav ett enigt besked om att köparna inte önskade köpa fastigheten, eftersom det fanns ett antal brister på fastigheten. Den största bristen var att taket var i ett dåligt skick och måste läggas om. Någon information om att det hade påträffats fukt- eller
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) mögelskador har inte lämnats av vare sig de dåvarande köparna eller säljaren. Han har sammanfattningsvis inte fått del av besiktningsutlåtandet eller fått någon muntlig information om det påstådda felet som anmälaren anger. Om han hade fått del av informationen hade han givetvis informerat samtliga intressenter och de slutliga köparna. Angående den senare överlåtelsen med de nya köparna har han sett till att köpekontraktet villkorades. Köparna hade en rätt att besiktiga fastigheten med hjälp av en egen besiktningsman och en rätt att begära köpets återgång. Inför att avtalet skulle undertecknas informerade han de nya köparna om de fel och brister som han hade fått kännedom om via säljarna och de tidigare köparna. Efter det att de nya köparna hade besiktigat fastigheten och godkänt den genomfördes fastighetsöverlåtelsen mellan parterna i enlighet med avtalet. Det fel som anmälaren har angett borde ha uppmärksammats av köparnas besiktningsman. Sammantaget har han verkat för att säljarna skulle lämna information om fastigheten och dess eventuella brister. Han har också verkat för köparnas undersökningsplikt. Han har inte haft någon kunskap eller några misstankar om de påstådda felen eller bristerna. Han har upprättat en korrekt anbudsförteckning. Samtliga bud har redovisats löpande till säljarna och övriga budgivare. Något bud har inte utelämnats. Han tillbakavisar all kritik från anmälaren. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet Av 16 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det bland annat följande. Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om en fastighet och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83). NN har tillbakavisat anmälarnas kritik i fråga om underlåtenheten att lämna upplysningar om fukt- och mögelskador. Det har inte kommit fram något i utredningen som visar att NN har känt till några sådana brister i fastigheten. I övrigt bidrar inte handlingarna i ärendet till någon klarhet om vilka upplysningar som NN har lämnat till köparna. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är därför att det inte kan anses vara otvetydigt fastslaget att NN har handlat i strid med sin upplysningsskyldighet i det aktuella avseendet. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. Mäklaren ska överlämna anbudsförteckningen i samband med att uppdraget avslutas, vilket normalt sker vid tillträdet av fastigheten (prop. 2010/11:15 s. 61). Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (samma prop. s. 36). En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567-14). Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden eller av förhållanden som rör mäklaren. Av utredningen framgår det att NN har underlåtit att anteckna ett fullständigt telefonnummer till en av anbudsbudgivarna. För denna brist i anbudsförteckningen bör NN meddelas en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.