Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om mäklarens agerande och provision och annan ersättning. Prövning av om fastighetsmäklaren har informerat uppdragsgivaren om en spekulants intresse av ytterligare en visning av bostadsrättslägenheten innan uppsägningstidens utgång. Mäklarens fakturering med anledning av uppdragsgivarens uppsägning av uppdragsavtalet har också prövats. Dessutom har andra frågor som rör mäklarens kommunikation med uppdragsgivaren berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har uppdragsgivaren, ett dödsbo bestående av två dödsbodelägare som varit säljare av en bostadsrättslägenhet, framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. Fastighetsmäklarinspektionen har från NN begärt ett yttrande och kopior av bl.a. den skriftliga bekräftelsen av uppdragsavtalet, fakturan som har sänts till uppdragsgivaren samt spekulantlistan. NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna. Han har även lämnat in kopior av en kreditfaktura, ett utdrag över genomförda visningar och två utdrag från mejlkonversationer. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Anmälan Anmälarna har sammanfattningsvis uppgett följande. Uppdragsgivaren var ett dödsbo bestående av två systrar. Den ena systerns make hade fått i uppdrag av dödsboet att ta in offerter från olika mäklare. Offerterna presenterades sedan för dödsbodelägarna. När NN och dödsboet ingick det aktuella uppdragsavtalet informerades han om att dödsbodelägarens make inte skulle kontaktas framöver. Maken hade inget med dödsboet att göra. NN har varit passiv i sin kommunikation med uppdragsgivaren, men han har under förmedlingsuppdragets utförande varit i kontakt med maken. Maken har inte haft rätt att företräda uppdragsgivaren. Maken var dock med under möten med NN, eftersom denne sa att han inte förstod vad dödsbodelägarna sa. NN har sänt en faktura på 12 500 kr till uppdragsgivaren. Om uppdragsgivaren hade sagt upp avtalet under tiden för ensamrätten hade NN haft rätt till en sådan ersättning. Uppdragsavtalet sades dock upp efter ensamrättstidens utgång och någon rätt till ersättning fanns därför inte enligt avtalet. Anmälarna frågar sig varför NN inte har informerat dem om den potentiella köpare som framgick av fakturan som fastighetsmäklaren har skickat till dem. Anmälarna fick inte reda på att det fanns en spekulant förrän den 7 juli 2013, när de hittade fakturaunderlaget vid ett besök i den bostadsrättslägenhet som skulle förmedlas. Uppdragsavtalet sades upp den 3 juni 2013. NN kontaktade dödsbodelägarens make genom sms den 11 juni 2013. Dessa sms upptäcktes av maken den 14 juni 2013, dvs. efter uppsägningstidens slut. Maken svarade då att kommunikationen skulle skötas mellan mäklaren och uppdragsgivaren. Eftersom NN inte fick något svar från maken den 11 juni 2013 borde han ha kontaktat dödsbodelägarna. Han borde ha gjort detta särskilt med tanke på att dödsbodelägarna vid undertecknandet av uppdragsavtalet hade påpekat att han inte skulle vända sig till maken.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Fastighetsmäklarens yttrande NN har sammanfattningsvis anfört följande. Han har tidigare bett om ursäkt till dödsbodelägarna för att han stundtals var passiv i sin kommunikation med dem. Passiviteten hade att göra med privata angelägenheter som under en period gjorde det svårt för honom att fokusera på arbetet. Han har dock inte upplevt några större svårigheter i kommunikationen med dödsbodelägarna och maken. Det stämmer att fakturan var felaktig. Den krediterades så snart han kom tillbaka från sin semester. Maken till dödsbodelägaren ringde honom den 3 juni 2013 och sa upp uppdragsavtalet. Han ställde sig frågande till varför maken ringde för att säga upp avtalet. Han fick även tala med en av dödsbodelägarna som skrek i telefonen och krävde att nyckeln till lägenheten skulle lämnas ut samma dag. Hon hotade även med att polisanmäla honom om han vägrade att göra detta. Han hade inte möjlighet att överlämna nycklarna samma dag. Efter ytterligare ett samtal med maken kom de därför överens om att mötas på hans kontor den 7 juni 2013, så att både nyckeln och den skriftliga bekräftelsen på uppsägningen kunde överlämnas. Den 7 juni 2013 kom en av dödsbodelägarna och hennes make till kontoret. Han meddelade då att det fanns en mycket intresserad spekulant som tidigare hade tittat på lägenheten. Spekulanten skulle kanske återkomma för att titta på lägenheten en gång till med sin fru. Eftersom han just hade lämnat över nycklarna till bostadsrätten frågade han hur en eventuell visning skulle gå till. Han fick då svaret att det skulle lösa sig på något sätt. Några dagar senare hörde spekulanten av sig och ville se lägenheten. Eftersom en av dödsbodelägarna hade skällt ut honom och hotat med polisanmälan vid ett tidigare telefonsamtal kontaktade han maken. Maken var dessutom den som hade tagit kontakt med honom för att säga upp avtalet och denne var även med vid mötet den 7 juni 2013. Han skickade ett sms till maken den 11 juni 2013 om spekulantens önskemål om att se lägenheten, men han fick inget svar. Han skickade ytterligare ett sms nästa dag och fick inget svar då heller. Han uppger att han borde ha kontaktat någon av dödsbodelägarna när han inte fick något svar från maken, men han gjorde
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) inte det. Den 13 juni 2013 löpte tiden för uppdragsavtalet ut. Dagen efter svarade dödsbodelägarens make på sms:et. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Uppdragsavtalet ingicks den 1 mars 2013. Det är de två dödsbodelägarna som har undertecknat uppdragsavtalet. Ensamrättstiden upphörde den 1 juni 2013. Avtalet sades upp av uppdragsgivarna den 3 juni 2013 med en uppsägningstid om tio dagar. NN lämnade en skriftlig bekräftelse av uppsägningen den 7 juni 2013. Uppdragsavtalet upphörde den 13 juni 2013, när uppsägningstiden löpte ut. Av uppdragsavtalet framgår bl.a. att om avtalet bryts under tiden för ensamrätten utgår en kostnad för uppdragsgivaren med ett fast belopp på 12 500 kr inklusive mervärdesskatt. Beloppet avser ersättning till fastighetsmäklaren för fotografering, marknadsföringskostnader etc. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Fakturan Fastighetsmäklarinspektionen avgör inte tvister om mäklarens rätt till provision eller annan ersättning. Inspektionen kan däremot pröva om mäklaren i en fråga som rör ersättning har agerat på ett sätt som är förenligt med god fastighetsmäklarsed. Enligt 23 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter en viss procent på köpeskillingen (provision), om inte något annat har avtalats. Av uppdragsavtalet framgår att mäklaren i vissa fall har
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) haft rätt till ett belopp på 12 500 kr. Det är utrett att fastighetsmäklaren inte har haft rätt till ersättning under de aktuella omständigheterna. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN har fram ställt ett ersättningskrav i strid med vad som har avtalats i uppdrags avtalet. Han har därigenom brutit mot uttryckliga bestämmelser i fastighets mäklarlagen. NN har dock rättat till misstaget genom att kreditera fakture ringen så snart han har fått möjlighet till det. Med hänsyn till denna omständighet anser inspektionen att förseelsen kan betraktas som ringa och påföljd underlåtas. Information till uppdragsgivaren om en spekulant Enligt god fastighetsmäklarsed måste mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren, till dess att ett köpekontrakt eller ett överlåtelseavtal har undertecknats. Fastighetsmäklaren ska även vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet. Det har kommit fram motstridiga uppgifter om huruvida NN har informerat uppdragsgivaren om spekulanten. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (se RÅ 1998 ref. 83). NN har uppgett att han innan uppdragsavtalet upphörde muntligt har informerat en av dödsbodelägarna om att det har funnits en särskilt intresserad spekulant. Det kan inte anses otvetydigt fastställt att NN har brustit i sin omsorgsplikt eller agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Det finns därför inte grund för någon disciplinär påföljd i denna del. Information till uppdragsgivaren om intresse för visning Ett uppdragsavtal ska enligt 9 fastighetsmäklarlagen upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Dödsboet har företrätts av de två dödsbodelägarna. Dödsbodelägarens make har inte varit part i uppdragsförhållandet. Av utredningen i ärendet har det framgått att den intresserade spekulanten ville se lägenheten en gång till. NN kontaktade därför maken till en av dödsbodelägarna för att ordna en visning. Mäklaren kontaktade ingen av dödsbodelägarna om detta. Enligt anmälarnas uppgifter har maken inte haft
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) någon fullmakt att företräda uppdragsgivaren, utan har endast biträtt dödsbodelägarna vid vissa tillfällen. NN har uppgett att han borde ha kontaktat någon av dödsbodelägarna om visningen, men att detta inte skedde. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är mäklarens ansvar att kontakta uppdragsgivaren och säkerställa att information når denne under förmedlingsuppdragets gång. Som tidigare har nämnts ska mäklaren vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet till uppdragsgivaren. NN har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att inte kontakta sin uppdragsgivare med anledning av att spekulanten ville se lägenheten en gång till. NN har uppgett att maken var den som hörde av sig för att säga upp uppdragsavtalet. Det är även utrett att maken har deltagit vid möten med fastighetsmäklaren. Mot bakgrund av dessa förhållanden har det funnits vissa omständigheter som ändå har kunnat ge NN anledning att anta att maken hade viss rätt att ta emot information till uppdragsgivaren. Fastighetsmäklarinspektionen finner att förseelsen inte är av ett så enkelt slag att den kan bedömas som ringa. Den är med hänsyn till omständigheterna inte heller av ett så allvarligt slag att en varning bör komma ifråga. Påföljden kan därför stanna vid en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en erinran för att han inte har kontaktat uppdragsgivaren med anledning av att en spekulant ville se förmedlingsobjektet en gång till.