Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om anbudsförteckning. Prövning av om fastighetsmäklaren har fullgjort sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant på en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. NN har yttrat sig i ärendet och gett in anbudsförteckningen. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Han var spekulant på en bostadsrätt som förmedlades av NN. Efter första visningen framförde han ett villkorat anbud. Villkoret bestod i att anbudet skulle förfalla om säljaren bestämde sig för att genomföra en andra visning. NN framförde hans bud till säljarna och återkom senare med ett positivt besked. Säljarna hade besvarat hans anbud genom att bland annat ge förslag på datum för tillträde och tidpunkt för kontraktsskrivning. Det visade sig POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) senare att en andra visning ändå genomfördes och att en annan spekulant lämnade ett högre anbud. Detta fick han reda på först efter det att han själv hade kontaktat den spekulant som lämnat det högre anbudet. Han anser att NN har brutit mot deras affärsöverenskommelse genom att han offentliggjorde anbudet trots att han genomförde den andra visningen. Dessutom anser han att NN har agerat oetiskt mot övriga spekulanter när han fått dem att bjuda mot ett ogiltigt anbud. Handlingarna Anbudsförteckningen Av anbudsförteckningen framgår det att fyra budgivare har deltagit i budgivningen, varav anmälaren har fått budalias 1. Enligt förteckningen ska anmälaren ha lämnat samtliga bud den 16 maj 2016, varav det senaste klockan 22:39. Inget av anmälarens tre anbud har noterats som villkorat. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Han informerade samtliga spekulanter om hur budgivningen skulle gå till och att säljaren hade fri prövningsrätt. Informationen lämnade han muntligt på visningen den 15 maj 2016, per telefon samt i objektsbeskrivningen. Av objektsbeskrivningen framgår det följande. Vi använder öppen budgivning. Det innebär att buden redovisas löpande mot samtliga spekulanter. Säljaren har fri prövningsrätt. Den 16 maj 2016 mottog han ett anbud från anmälaren. Anmälaren uppgav att han ville att anbudet skulle vara inofficiellt och att han ville skriva kontrakt samma dag. Han svarade att han skulle framföra anbudet till säljarna, men att det var säljarna som bestämde över budgivningen och formerna för denna. Efter att ha informerat säljarna om anmälarens anbud fick han veta att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) säljarna kunde tänka sig att acceptera anmälarens anbud om de inte fick något högre anbud. De ville ändå publicera anbudet och genomföra den andra visningen. Om inget högre anbud lämnades avsåg säljarna att skriva kontrakt med anmälaren efter den andra visningen. Han informerade anmälaren om detta. Anmälaren protesterade inte mot säljarnas motförslag utan framförde endast att han ville skjuta på kontraktsskrivningen till förmiddagen därpå. Mot bakgrund av vad som hade sagts vid samtalet förstod han det som att anmälarens anbud inte var att anse som villkorat. En kort tid därefter kontaktade anmälaren honom på nytt. Anmälaren sa att det tidigare lagda anbudet endast gällde om säljarna ställde in den andra visningen. Han svarade att det var säljarnas önskemål att den andra visningen skulle hållas som planerat. Han rekommenderade anmälaren att höra av sig senare på kvällen. Han sa också att en eventuell kontraktsskrivning mellan anmälaren och säljarna kunde hållas senare på kvällen eller påföljande dag. Anmälaren tackade för möjligheten att skjuta på kontraktsskrivningen. Han uppfattade det som att anmälaren var beredd att stå fast vid sitt anbud utan villkor. Därför noterade han inte heller något villkor i anbudslistan. Efter den andra visningen lämnade flera spekulanter anbud, varpå anmälaren höjde sitt eget anbud. Även detta agerande från anmälaren tolkade han som att anmälaren accepterade att hans tidigare bud inte hade villkorats. Genom att lägga ett tredje anbud vann anmälaren budgivningen. Parterna kom överens om att träffas för kontraktsskrivning den påföljande morgonen. Anmälaren uteblev dock från kontraktsskrivningen. En timme efter den överenskomna tiden hörde anmälaren av sig och meddelade att han inte hade för avsikt att fullfölja köpet. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 20 första stycket fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga anbud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna anbud. Mäklarens ansvar i denna del är heller inte beroende av att uppdragsgivaren accepterar anbuden eller förhållanden som rör mäklaren. Kravet på att föra en korrekt anbudsförteckning har i praxis upprätthållits med en viss stränghet. Högsta förvaltningsdomstolen har ansett att upprättandet av en anbudsförteckning är ett centralt inslag i uppdraget som fastighetsmäklare och att en avvikelse från denna skyldighet bör leda till en påföljd (rättsfallet HFD 2016 ref. 2). Utredningen visar att anmälaren efter den första visningen av lägenheten framförde ett villkorat anbud till NN. Villkoret bestod i att anbudet skulle förfalla om säljaren bestämde sig för att genomföra en andra visning av bostadsrätten. NN har uppgett att han informerade säljarna om anbudet. Han har också uppgett att han därefter hade en ny kontakt med anmälaren och att han efter telefonsamtalet förstod det som att anmälarens anbud inte längre var att anses som villkorat. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte finns något utrymme i fastighetsmäklarlagen för att låta fastighetsmäklarens bedömning av ett anbud ligga till grund för att utelämna detta när anbudförteckningen upprättas. Enligt inspektionens mening borde NN i anbudsförteckningen därför ha noterat det första anbudet som anmälaren lämnade som ett villkorat anbud. Han borde sedan efter ytterligare kommunikation med säljarna och anmälaren ha noterat ett nytt anbud med samma belopp men utan villkor. Han har inte gjort detta. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgör detta en sådan avvikelse från NNs skyldigheter som fastighetsmäklare att det bör leda till en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5)