Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om journal och överlåtelsehandlingar. Prövning av om fastighetsmäklaren i sin journal noterat att han har överlämnat skriftlig information angående köparens undersökningsplikt. Mäklarens medverkan i samband med överlåtelsen har också berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen av en fritidsfastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in kopior av en sms-konversation, en karta, fotografier, köpekontraktet, depositionsavtalet och en skrivelse från NN. NN har yttrat sig i ärendet. Han har gett in kopior av uppdragsavtalen, objektsbeskrivningarna, mäklarjournalerna, köpebreven samt dokumentationen av de åtgärder som han vidtagit för att uppnå kundkännedom. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Anmälaren och hennes syster köpte var sin fritidsfastighet. Fastigheterna låg bredvid varandra och kostade vardera 600 000 kronor. I samband med budgivningen noterade hon att det inte fanns någon parkeringsplats i anslutning till den ena stugan. Hon informerade NN om att det var viktigt att han ordnade en parkeringsplats. NN uppgav att tomtgränsen eventuellt skulle kunna flyttas och att han skulle tala med Lantmäteriet om hur man skulle lösa problemet. Det gjorde han inte. När hon ringde till Lantmäteriet blev hon informerad om att det inte gick att ändra detaljplanen. NN föreslog då att man skulle ordna frågan om parkering med ett arrende. Detta ville han emellertid senare inte medverka till. En av stugorna hade en gammal vattenskada, vilket medförde att trossbotten var full av mögel. Hon frågade mäklaren om han kunde fråga säljbolaget om priset kunde sänkas före det att hon anlitade fackmän för bedömningen av skadan. Hon önskade en reducering av priset med cirka 90 000 kronor. Företrädarna för säljbolaget meddelade dock via mäklaren att de inte önskade diskutera priset. NN föreslog då att hon kunde diskutera situationen och priset med sin syster som var spekulant på den andra stugan. Hon och hennes syster bestämde att hon skulle betala 45 000 kronor för att få den bättre stugan. Överenskommelsen resulterade i att hon köpte den bättre stugan för 645 000 kronor och systern köpte den skadade för 555 000 kronor. De önskade få den korrekta köpeskillingen inskriven i köpebreven för att underlätta för dem att få lån. NN sa att det inte gick eftersom köpebreven då skulle ange olika belopp, vilket skulle leda till problem med Lantmäteriet. Hon ringde till Lantmäteriet och fick veta att det skulle gå bra om man gjorde ett tillägg med en förklaring till varför det var två olika belopp. Handlingarna Köpekontrakten och köpebreven
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) I de båda köpekontrakten respektive köpebreven framgår det att köpeskillingen för respektive fastighet uppgick till 600 000 kronor. Journalen I den journal som avser anmälarens fastighet anges inte när NN hade överlämnat skriftlig information om köparens undersökningsplikt. Parkeringsplats Det finns inga uppgifter i köpekontraktet om hur problemet med parkeringsplatsen skulle hanteras. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Han fick i uppdrag av säljarbolaget att förmedla ett hotell och sju parstugor. Parstugorna skulle avstyckas och bilda fjorton egna fastigheter. Han skulle samtidigt ansöka om en deltaljplaneändring. När detaljplanen var klar och godkänd av kommunstyrelsen började försäljningen av stugorna till utgångspriset 600 000 kronor. När stugorna lades ut på marknaden fanns det cirka 25 spekulanter varav anmälaren var en. Anmälaren meddelade att hon var intresserad av en parstuga, det vill säga två fastigheter. Hennes syster önskade köpa en av fastigheterna. Anmälaren sa även att om hon vann budgivningen på en stuga, men systern inte kunde köpa den andra, skulle hon hoppa av. Stugorna som han förmedlade såldes på två dagar. Det blev budgivning på de flesta stugorna. När det bara fanns fyra stugor kvar minskade antalet spekulanter. Det blev inte någon budgivning alls på de sista stugorna. De såldes för utgångspriset 600 000 kronor. Till samtliga fastigheter bifogades en karta som visade hur avstyckningen av tomten skulle göras. Han upprättade kontraktet, där det villkorades att köparen hade rätt att besiktiga fastigheten. Anmälaren anlitade inte någon besiktningsman, men tog hjälp av en person som var kunnig på området.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) Anmälaren kontaktade honom och pekade på brister i den stuga som systern skulle köpa och ville sänka priset med 80 000 kronor. Han informerade företrädaren för säljarbolaget om denna begäran. Säljarbolaget meddelade att hon då fick använda sig av rätten att hoppa av köpet. Anmälarens syster valde att genomföra köpet. Anmälarens make kontaktade honom och sa att han var tveksam till att godkänna avstyckningen, eftersom han ansåg att parkeringen var för liten. Han meddelade att Lantmäteriet hade gjort avstyckningen i enlighet med detaljplanen och det kontrakt som de hade skrivit under. Han informerade även om att det fanns ett område mellan deras stuga och grannstugan som skulle komma att användas av samfälligheten. Eftersom samfälligheten ännu inte hade bildats kunde han inte medverka till ett avtal med samfälligheten avseende en parkeringsplats. Han påpekade att han hade ett uppdrag från säljarbolaget att förmedla stugorna, men inte något uppdrag om att medverka till en samfällighet. Han blev senare kontaktad av anmälaren som sa att hon och systern hade bestämt nya priser för stugorna. Det skulle enligt anmälaren vara bättre om priserna var 645 000 kronor respektive 555 000 kronor. Anledningen var att anmälaren ansåg att systerns stuga hade varit sämre än anmälarens. Han meddelade systrarna att det fanns upprättade kontrakt som inte gick att ändra på hur som helst. Då önskade anmälaren att han skulle värdera hennes stuga till 700 000 kronor för att hon skulle få ett bättre lån. Han nekade till detta eftersom han ansåg att det var oseriöst. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Köpekontrakten och köpebreven Enligt 16 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Av 21 samma lag ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. De krav som anmälaren framförde beträffande en ändring av köpeskillingarna för fastigheterna kunde endast genomföras om säljbolaget var villigt till att medverka till ändringen. NN har anfört att så inte var fallet. Mot denna bakgrund finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte har agerat i strid mot god fastighetsmäklarsed i denna fråga. Journalen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att de som har ett intresse av att veta vilka åtgärder som mäklaren har vidtagit ska kunna få en dokumentation över uppdraget. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar bland annat uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, till exempel utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten, kontrollen av förfoganderätts- och inskrivnings-förhållanden samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (prop. 2010/11:15 s. 60 f.). I den journal som har upprättats beträffande förmedlingen av den fastighet som köptes av anmälaren och hennes make saknas en notering om att NN hade lämnat skriftlig information om undersökningsplikten. Fastighetsmäklarinspektionen anser att denna brist motiverar att NN meddelas en erinran. Parkeringsplatsen Om inte något annat har avtalats ska mäklaren enligt 21 fastighetsmäklarlagen hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. NN har uppgett att det inte var möjligt för honom att medverka till att lösa frågan om parkeringsplatsen i samband med köpet. Han har bland annat hänvisat till att någon samfällighet ännu inte hade bildats. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att det inte är visat NN har agerat i strid god fastighetsmäklarsed i denna fråga. Påföljden Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN ska meddelas en erinran för att han i journalen inte har noterat att han överlämnat skriftig information till köparen om dennes undersökningsplikt.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Skiljaktig mening Ledamoten MM är skiljaktig och anför följande. Han reserverar sig mot beslutet att utdela en erinran för att NN inte på ett korrekt vis dokumenterat att han har utgett skriftlig information om undersökningsplikten till köparen. NN har redovisat sina handlingar i journalen. Det är i journalen inskrivet att en genomgång av objektsskrivningen hade gjorts den 21 april 2015. I objektsbeskrivningen finns det skriftlig information om undersökningsplikten riktad till köparen. Genom att gå igenom denna före kontraktsskrivning har NN verkat för att köparen har fått skriftlig information om sin undersökningsplikt och uppfyllt kravet i 16 och 20 i fastighetsmäklarlagen.