Detaljplan för del av Heljeröd 1:3 m fl (Heljeröd 1:86) Bovallstrand, Sotenäs kommun Västra Götalands län Dnr: 2005-000714 Utställningshandling 2018-05-29 PLANBESKRIVNING
Handlingar till detaljplanen Plankarta Illustrationskarta Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Samrådsredogörelse Fastighetsförteckning Övriga handlingar Utredning av slänter och terrasseringar till programhandling, AqVAtech AB, 070122 PM inför fortsatt arbete, Gränsland Arkitekter AB, 120725 Innehållsförteckning Handlingar till detaljplanen... 1 Övriga handlingar... 1 Bakgrund och syfte... 2 Planens huvuddrag... 3 Planeringsförutsättningar... 4 Riksintressen mm... 4 Miljökvalitetsnormer... 4 Kommunal planering... 4 Kommunala beslut... 5 Detaljplaner... 5 Förutsättningar och förslag... 6 Mark och vegetation... 6 Bebyggelse användning... 7 Bebyggelse utformning... 7 Geotekniska förhållanden... 8 Fornlämningar... 10 Offentlig och kommersiell service... 10 Lek och rekreation... 10 Gator och trafik... 11 Parkering... 11 Kollektivtrafik... 11 Gång- och cykeltrafik... 11 Vatten och avlopp... 12 Avfall, El... 12 Medverkande tjänstemän från Sotenäs kommun: Amanda Jansson plan- och exploateringschef Övriga medverkande: Plankonsult Gränsland Arkitekter AB, genom Björn Richardsson AqVAtech AB, utredning av slänter och dagvatten Skanska Teknik, geoteknisk utredning 1
Detaljplan för del av Heljeröd 1:3 m.fl., Bovallstrand, Sotenäs kommun, Västra Götalands län. Upprättad av Gränsland Arkitekter AB, Strömstad Bakgrund och syfte Planområdet ligger i ett nedlagt stenbrott i den östra delen av Bovallstrand. Planen syftar till att åtgärda de risker som finns med skrotsten i området samtidigt som den centrala delen bebyggs. Området anges i kommunens översiktsplan (ÖP) som möjligt att pröva för bostäder. För att få en rimlig anpassning till fastigheterna nedanför stenbrottet måste marknivåerna sänkas betydligt, vilket innebär att det blir ett överskott av stenmassor, som måste forslas bort. Själva stenbrottet ligger på fastigheten Heljeröd 1:86, som är i privat ägo. Under tidigare skeden låg denna mark inom fastigheten Heljeröd 1:3, därav plannamnet. Ett planprogram sändes på remiss 2007. Utformningen i detta samrådsförslag skiljer sig på flera punkter från planprogrammet. Motiv för dessa ändringar redovisas längre fram. Delar av skrotstenen ligger på närliggande befintliga bostadsfastigheter Vy mot norr över stenbrottet, bilden är tagen från det orörda berget söder om stenbrottet. 2
Planens huvuddrag Huvuddragen framgår av bilderna på nästa sida. Parkering läggs i däck under det större huset. En sänkning av stenbrottets marknivå möjliggör: att marken närmast stenbrottet blir säker och användbar för befintliga fastigheter. att ett högre hus placeras bakom utan att dominera i vyn från marknivå eller ligga högre än bakomliggande berg (se översta bilden nedan). Ny bebyggelse närmast befintliga hus anpassas till deras skala. Befintligt utseende med stenbrottet i mitten. Fastighetsgränser i rött Planförslaget 3
Planeringsförutsättningar Riksintressen mm Planområdet ligger inte inom riksintresse för naturvård, friluftsliv eller kulturmiljövård. Däremot är hela kustområdet riksintresse enligt 4 kap miljöbalken, för sina natur- och kulturvärden. I det här fallet innebär det att särskild uppmärksamhet bör ägnas åt hur bebyggelsen ser ut på håll. Dvs. påverkan på det stora landskapsrum som är Bottnefjorden. Planområdet berörs inte av strandskydd. Miljökvalitetsnormer Miljökvalitetsnormer är föreskrifter i miljöbalken om viss lägsta miljökvalitet för mark, vatten, luft eller miljön i övrigt inom ett geografiskt område. Miljökvalitetsnormerna omfattar bland annat föroreningar i utomhusluft, olika parametrar i vattenförekomster, kemiska föroreningar i fisk- och musselvatten samt omgivningsbuller. Vattenförekomster (SFS 2004:660) Bottnefjorden omfattas av miljökvalitetsnormer för vatten. Bottnefjorden ligger cirka 100 meter norr om planområdet och är ett vattenområde med måttlig ekologisk status 2009 med möjlighet till god ekologisk status 2021. Det innebär att om alla möjliga och rimliga åtgärder vidtas kan god ekologisk status uppnås 2021. Den kemiska ytvattenstatusen bedömdes som god 2009. De planerade tomterna ska anslutas till det kommunala va-systemet och dagvattenflödet, som kommer att öka till följd av exploateringen, ska fördröjas inom planområdet. Vattenförekomsten bedöms inte påverkas negativt av föreslagen exploatering. Fisk- och musselvatten (SFS 2001:554) Bottnefjorden har också miljökvalitetsnormer kopplade till fisk- och musselvattenförordningen. Området är utpekat som musselvatten. Det betyder att de gränsvärden och riktvärden för musselvatten anges som anges i förordningens bilaga 2 ska råda. Avsikten med förordningen är att inom området göra det möjligt för skaldjur att leva och växa till och på så sätt bidra till en hög kvalitet på skaldjursprodukter som äts direkt av människor. De planerade tomterna ska anslutas till det kommunala va-systemet. Dagvattenflödet, som kommer att öka till följd av exploateringen, ska fördröjas inom planområdet. Vattenförekomsten bedöms inte påverkas negativt av föreslagen exploatering. Kommunal planering I översiktsplan 2010 (ÖP) anges bl.a.: Ett av de grundläggande målen med översiktsplanen är en ökning av andelen helårsboende befolkning. Huvudstrategin för en sådan utveckling är att förespråka bebyggelseutveckling inom de geografiska områden, i de boendeformer, i den omfattning och med de strukturer som är rimliga att anta kunna attrahera människor till ett helårsboende- både befintliga och framtida kommuninvånare. För Bovallstrand anges: Centrala förtätnings- och utvecklingsmöjligheter ska studeras i en FÖP. Småskaligheten och den väl sammanhållna bebyggelsestrukturen ska värnas. ÖP redovisar vilka idag obebyggda områden vars lämplighet ska studeras i en FÖP. Detta planområde, ingår ej eftersom det är en pågående detaljplan. För det närliggande området U52 anges bland annat: Komplettering med bostadshus är möjlig. Exploatering bör undvikas inom de högst belägna delarna för att värna utsiktsmöjligheter och för att begränsa bebyggelsens exponering mot omgivningen. 4
Utdrag ur ÖP 2010 Kommunala beslut MBN 2006-11-09, 252 (förelåg programhandling) Nämnden beslutar att godkänna programhandlingen daterad 2006-11-09. Först efter att detta samråd genomförts och utvärderats kommer nämnden att ta ställning till om medgivande till upprättande av detaljplan kan ges och med vilken omfattning och under vilka förutsättningar planarbetet skall bedrivas. Tillgängligheten för funktionshindrade skall tillgodoses. Planavtal skall upprättas mellan exploatören och Miljö- och byggkontoret där kostnader och övriga villkor för handläggningen av programhandlingen regleras. MBN 2007-06-14, 122 (förelåg programsamrådsredogörelse)nämnden beslutar att godkänna samrådsredogörelsen för program till detaljplan daterad 2007-05-29. Ett detaljplaneförslag skall upprättas med programhandlingarna och kommentarerna i samrådsredogörelsen som grund. MBN 2012-08-23, 65 (förelåg PM med förslag till utgångspunkter för det fortsatta arbetet). Miljö- och byggnämnden beslutar att återuppta planarbetet för del av Heljeröd 1:3 (numera 1:86), med utgångspunkt från förslaget i PM 2012-07-25 och de åtgärder som tidigare föreslagits i programsamrådsredogörelsen daterad 2007-05-29. Fokus bör i det kommande planarbetet läggas på studier av lämplig höjd, skala, volym, inplacering i terrängen och gestaltning. Hanteringen av skrotstensmassorna och anslutningen av de nya marknivåerna mot de befintliga bostadsfastigheterna liksom trafikfrågan bör även särskilt uppmärksammas. Nämnden noterar att inlämnat förslag enligt PM daterad 2012-07-25, innebär en stor ökning av antal boendeenheter inom området. Då detta kan komma få stora konsekvenser för bl.a. trafik, avlopp och byggnadsvolymer kommer det i nästa skede kräva en noggrann övervägning om lämplig exploateringsgrad. Detaljplaner Den östligaste delen av planområdet har en gällande detaljplan från 1968, aktnr 14-TSS-1546. (Grönt på plankartan från 1968 är allmän plats, natur. Vita ytor är allmän plats, gata.) Övriga delar saknar detaljplan. Plangräns för denna detaljplan är markerad med röd streckad linje. 5
Förutsättningar och förslag Planförslaget bygger följande utgångspunkter: I de delar som gränsar till de befintliga bostadsfastigheterna 1:20, 1:10, 1:21 och 1:33. bör marken läggas så lågt som möjligt, och ny bebyggelse bör anpassas i skala till de befintliga husen. I södra delen av stenbrottet kan en högre exploatering prövas. Detta för att ge ekonomiskt underlag för att ta bort de massor som krävs för god markanpassning. P-normen 1,6 platser/lgh ska följas. Huvuddelen av parkeringsbehovet ska lösas i ett parkeringsdäck. Ingen del av bebyggelsen ska ligga högre än toppen på det berg som sparas orört i söder. Mark och vegetation Det har med åren vuxit upp träd i skrotsensupplagen. Även om de bidrar till att göra området grönt måste de tas bort. Rötterna från träden kan i sig utlösa ett skred och de underliggande blocken måste tas bort. Om man lägger samman ytan för orört berg, med mark som har skrotsten som ska åtgärdas får man följande bild: Grön skraffering är orört berg. Brunröd skraffering visar preliminär gräns för mark med skrotsten. Berget i söder lämnas orört Träd i stenbrottet På plankartan anges den södra delen av fastigheten Heljeröd 1:86 som allmän plats Natur. 6
Bebyggelse användning All kvartersmark inom detaljplanen har användningen B bostäder på plankartan, se även genomförandebeskrivningen. Bebyggelse utformning För Heljeröd 1:86 visar illustrationerna 6 lägenheter i enbostadshus och ca 14 lägenheter i det större flerbostadshuset i söder. Plankartan begränsar tillåten höjd och exploateringsgrad till det som visas på illustrationerna och på följande sektioner. Detta för att säkerställa anpassning mot kringliggande hus och utseendet på håll. Tillåtna höjder anges som plushöjder, dvs. relativt grundkartans höjdsystem. Modellstudier och vegetation En arbetsmodell har gjorts under juni 2012 av Modellkonsult, Göteborg. Modellen har en avtagbar del med två alternativ: 1) Befintlig marknivå 2) Bifogade förslag. Trämodellen, ögonhöjd från sjön Idag döljs stora delar av stenbrottet av höga och täta träd. De träd som växer inne i brottet måste tas bort av säkerhetsskäl. Vegetation som finns mellan stenbrottet och befintliga bostadshus har stor betydelse för hur de nya husen kan smälta in i sitt sammanhang. En stor del av dessa träd ligger inom närliggande bostadsfastigheter. Montage med ny bebyggelse. Vy från badplatsen norr om Bottnefjorden Befintligt Fotomontage Befintligt Fotomontage 7
8 Planritning över sektioner
9 Planritning över sektioner
Geotekniska förhållanden En geoteknisk utredning har gjorts av Skanska Teknik AB, daterad 2015-06-12. Utredningen visar att stabiliteten för hela planområdet är inom erforderliga gränsvärden. Norr om planområdet finns dock två punkter som beräkningsmässigt ligger nära gränsvärdet. Denna del ingick i detaljplanen vid samråd, men är numera utanför denna detaljplan. Breddningen av Heljerödsgatan förbi den nya bebyggelsen görs västerut bort från bäckravinen. All lös skrotsten inom planområdet måste åtgärdas. Det går inte i dagsläget att med säkerhet avgöra djupet på fyllnadsmassorna. Massorna är farliga att beträda och det skulle behövas omfattande säkringsarbeten för att göra geotekniska sonderingar genom fyllet i planskedet. Planen är därför utformad så att slänterna mot omgivningen minimeras genom att hela området sänks. Med stor sannolikhet kommer markarbetena på 1:86 att i allt väsentligt att nå ner till fast berg. Nya hus på Heljeröd 1:86 grundläggs direkt på berg eller skrotstensfyllning. Förhöjd radonrisk finns i området, vilket kan innebära att särskilda krav ställs. Gränsvärden för radon i bostäder anges i Boverkets byggregler, BBR. Heljerödsgatan går både på jord och berg och vid detaljprojektering ska en eventuell risk för sättningsdifferenser i vägen beaktas. Fornlämningar Inom planområdet finns inga kända fornlämningar eller byggnadsminnen. Offentlig och kommersiell service Avståndet till centrum med bla. livsmedelsbutik och till LM-skola är ca 1,2 km. Lek och rekreation Närområdet har nära till natur för lek och rekreation. Det finns möjligheter att gå till samhället via stigar utan att gå ut på Kustvägen. Planområdet ligga nära ett vidsträckt skogs- och hällmarksområde där bland annat Soteleden passerar. Inom planområdet kan bilfri lekyta anordnas centralt i kvarteret, se illustrationskartan. Karta från Open Street Map som visar stigar i naturen kring planområdet 10
Gator och trafik Planförslaget medger att Heljerödsvägen breddas på sträckan A-C, se bilden nedan På sträckan A-B bör gatan breddas till minst 4,5 m vilket motsvaras av den gråa ytan i bilden nedan. Planens höjdsättning är gjord sådan att befintligt backkrön planas ut vid punkten B, vilket ger bättre sikt. Se även genomförandebeskrivningen. Byggrätterna i planförslaget medger ca 20 lägenheter. Om man räknar ett snitt på 4 bilresor per dag och lägenhet ger detta ca 80 nya bilresor/dag på Heljerödsgatan. Parkering Sotenäs parkeringsnorm anger f.n. 1,6 bilplatser/lägenhet. Med 20 nya lägenheter på Heljeröd 1:86 ger detta ett behov på 32 bilplatser. Illustrationen visar 8 bilplatser på mark och 4 platser i garage eller carport. Resterande 20 platser anordnas i flerbostadshusets källarplan. Markparkeringen bör reserveras för gästparkering, se även genomförandebeskrivningen. Maximalt ger flerbostadshusets huvudmått utrymme för 32 bilplatser i källarplanet, dvs. delar av källarplanet kan användas för förråd och tekniska utrymmen. Kollektivtrafik Busshållplats finns vid planområdets utfart till väg 174 (Kustvägen). Avståndet är ca 100 meter. Vardagar går det 12 turer dagligen. Gång- och cykeltrafik Det är låga trafikmängder på Heljerödsgatan. Gång och cykeltrafik fram till Kustvägen bedöms därför kunna ske på gatan. Kommunen och trafikverket projekterar för närvarande en gång- och cykelväg längs Kustvägens sydsida. Preliminärt kommer man att förbi planområdet att nyttja den Villagatan på en kortare sträcka. Detta därför att längs väg 174 skulle det krävas omfattande utfyllnader. 11
Vatten och avlopp Så gott som all bebyggelse i Bovallstrand är ansluten till det kommunala ledningsnätet. Västvatten som är VA-leverantör kommer att anordna ny anslutningspunkt vid fastighetsgräns mot Heljerödsgatan, se även genomförandebeskrivningen. Kapacitet finns i Va-verket för den tillkommande bebyggelsen. Befintligt VA-nät Avfall, El Avfallshantering löses gemensamt i den östra delen av garagelängan, dvs den del som ligger närmast Heljerödsgatan. Plats för ny transformatorstation har reservats genom E-område på plankartan Amanda Jansson Plan- och exploateringschef Samhällsbyggnadsförvaltningen Sotenäs Kommun Björn Richardsson Arkitekt Gränsland Arkitekter AB 12