2016-06-21 Diarienummer: 1514/15 Malin Häggdahl Telefon: 031-368 15 12 E-post: fornamn.efternamn@sbk.goteborg.se Förprövning gällande detaljplan för Bostäder m m vid Redegatan, Älvsborg 178:9 inom stadsdel Älvsborg Begäran avser: Planbesked Ärendet Inkom: 2015-11-03 Kompletta handlingar: 2016-03-15 SDN: Västra Göteborg Fastighet: Älvsborg 178:9 Sökande: AB Platzer Älvsborg 178:9 Fastighetsägare: AB Platzer Älvsborg 178:9 Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida1(
Syfte och innehåll Förfrågan gäller en fastighet vid Redegatan 1 i hörnet av Torgny Segerstedtsgatan och Fågelvägen. Fastigheten består av en bergstomt med en högt belägen befintlig byggnad som ursprungligen uppfördes för Televerkets vuxenutbildning och kontor. Söder om huvudbyggnaden ligger ett parkeringsgarage i två plan. Efter en ny detaljplan 2007 har fastigheten blandad användning, idag finns verksamheter som kontor, service, gym och utbildning bland hyresgästerna. Huvudentrén från Fågelvägen Fasad mot Torgny Segerstedtsgatan Platzer Fastigheter AB önskar utveckla fastigheten så att även bostäder kan inrymmas. Åtgärder som föreslås är att den befintliga byggnaden byggs på med smålägenheter i flerbostadshus i två våningar mot Torgny Segerstedtsgatan och tre våningar mot Fågelvägen så att hushöjden blir lika hög mot båda gatorna. Dessutom förelås tre punkthus om sju till åtta våningar med bostäder inom fastigheten söder om huvudbyggnaden. Tillkommande bruttoyta är ca 13 400 m 2 fördelat på ca 204 lägenheter. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 2(8)
Förslagsskiss mot Torgny Segerstedtsgatan Förslagsskiss från sydväst Förutsättningar Kommunens översiktsplan anger Bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor Gällande detaljplan FIIac 4908 från 2007 anger Vård, Handel, Ej störande industri, Kontor, Parkering och Skola. Genomförandetiden har gått ut. Program har upprättats inför den gällande detaljplanen och godkändes 2005-02-08 av byggnadsnämnden. Området är inte ett prioriterat utbyggnadsområde i stadens strategi för utbyggnad. På ett bergskrön mellan huvudbyggnaden och parkeringsgaraget ligger en känd fornlämning, VF 75, som består av en stensättning, en grav från yngre bronsålder järnålder. Fornlämningen är enligt stadsmuseet väl bevarad. Tidigare beslut Tidigare fattande beslut av byggnadsnämnden: - 2005-02-08 - godkännande av Program för detaljplaneändring Kvarteret Storseglet. - 2007-04-17 - antagande av Detaljplan för Handel och Kontor m m i del av Kvarteret Storseglet. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 3(8)
Förprövningssamråd Ärendet har sänts till (SDF Västra Göteborg, Miljöförvaltningen och Fastighetskontoret) för eventuellt yttrande. Följande yttranden har inkommit: SDF Västra Göteborg Stadsdelsförvaltningen är positiv till att det byggs fler bostäder i stadsdelen, eftersom behovet är stort och särskilt på tillgängliga lägenheter. Behovet av förskoleplatser kommer öka, det är i nuläget inte är behov av ytterligare förskoleavdelningar inom planområdet, förutsatt att den planerade förskolan vid Hagens Prästväg och Toredamm är färdigställd för att kunna täcka behovet. Redan idag är det en hög trafikbelastning på Torgny Segerstedtsgatan och relativt tung trafik på en smal gata. En omfattande trafikutredning bör genomföras som även innehåller en social konsekvensbeskrivning, där bland annat säkra övergångar till närliggande målpunkter behöver studeras närmare. Resurser bör avsättas för att kunna genomföra förändringar enligt trafikutredningen. Vägen upplevs idag som en barriär och skapar ganska bullrig miljö i området. Planförslaget bör fokusera på att infarter placeras och utformas så att trafiken på Torgny Segerstedtsgatan inte ökar, utan den snabbaste vägen både mot centrum och mot Frölunda torg blir via Fågelvägen (men inte försämrar trafiksäkerheten mot Engelska skolan). Förslaget för Älvsborg 178:8 bör om möjligt planeras så infarten är samma som Redegatan 1. Detta för att inte öka trafiken bland annat förbi hållplatsen Tranered. Utred möjlig infart via Fågelvägen, om möjligt att skapa garage i bergrummet på Älvsborg 178:9 för båda fastigheterna. Parkeringsnormen bör hållas relativt låg för att arbeta mot stadens mål att minska biltrafiken. Det finns god kollektivtrafik och planarbetet bör sträva mot att skapa samåkning och bilpooler. Gång- och cykelvägen mot Kungssten har idag brister. För att kunna erbjuda boende ett attraktivt pendlingsstråk behöver den förbättras. I planförslagen för Älvsborg 178:9 och Älvsborg 177:5 saknas skisser på grönytor. För att möta boendes behov behövs alltid någon form av trygg yta som möjliggör lek för mindre barn och för att skapa en attraktiv gårdsmiljö. Området mot Torgny Segerstedtsgatan inom Älvsborg 178:9 bör också tittas närmare på för att få en bättre användning, exempelvis genom att flytta på nuvarande parkeringar. Vårdcentralerna i området har idag hög belastning. En utredning tillsammans med stadsdelsnämnden och Västra Götalandsregionen bör genomföras under planarbetet för att kunna säkerställa tillfredställande service och tillgänglighet till vårdcentraler för de boende. Utifrån medborgarsamtal har förvaltningen noterat att det finns efterfrågan på mötesplatser i området. En utredning bör genomföras för att identifiera vilken typ av kultur/aktivitet som efterfrågas och i så fall så fall kompletteras med inom planområdet för att skapa en mötesplats. Det finns en stor efterfrågan på bra lekplatser i området. Idag används Engelska skolans privata lekplats av många. Staden behöver se över området och komplettera med större lekplatser med utbud för fler åldrar. Förvaltningen förslår att stadsbyggnadskontoret även tittar på möjligheterna att bygga ovanpå fastigheten Älvsborg 176:9 och på så sätt utöka vårdcentralen, bygga fler gemenskaps- eller trygghetsbostäder samt skapa en träffpunkt. För att bland annat skapa ett mer sammanhållet kvarter mot Torgny Segerstedtsgatan och tillgodose ovan beskrivna behov. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 4(8)
Förslagen kommer innebära en förändring i området och påverka karaktären. Under samrådet för Program för kvarteret Storseglet (2004) fanns ett starkt motstånd till ett högt punkthus, i stort sett alla boende var negativa. Förvaltningen bedömer att dessa synpunkter troligen kvarstår. Förvaltningen ser att det är viktigt att bostäderna utformas så det i möjligaste mån går i linje med områdets karaktär, för att skapa en så attraktiv miljö som möjligt. För att kompensera en eventuell upplevd försämring av områdets karaktär bör flera upprustningsåtgärder genomföras samtidigt. Några förslag kan vara plantering av alléträd mot Torgny Segerstedtsgatan, fler sittbänkar utmed gatan, bättre infrastruktur samt skapa gröna tak och terrasser på flera av byggnaderna. Förvaltningen är mycket positiv till att exploatören för Älvsborg 178:8 vill bygga med inriktning mot tillgänglighetsanpassade lägenheter för äldre. Samma inriktning bör även de andra fastighetsägarna sträva mot för att öka attraktiviteten på exploateringen. Förvaltningen framhåller att gemenskapsboende och trygghetsbostäder är boendeformer som behövs och efterfrågas av äldre. Därmed behöver en gemensamhetslokal finnas med i bostadsytan. En intern SKA/BKA bör genomföras i ett tidigt skede för att identifiera om någon form av medborgarsamtal (dialog) behöver genomföras och vilka tekniska utredningar som kan behöva genomföras. Förvaltningen ser en fördel att i tidigt skede (före samråd) genomföra medborgarsamtal för att kunna få en så effektiv process som möjligt. I så fall krävs att resurser avsätts inom detaljplanarbetet för ett medborgarsamtal. Miljöförvaltningen Miljöförvaltningen tillstyrker fortsatt planarbete förutsatt att förvaltningens synpunkter beaktas. Bullernivåerna ligger mellan 55 och 60 db(a), en utredning krävs för att visa att riktvärdena klaras vid fasad. Det finns risk för att miljökvalitetsnormen för dygnsmedelvärdet för kvävedioxid överskrids, en utredning behöver göras för att visa att gränsvärden klaras. En översiktlig miljöteknisk markundersökning behöver göras inför ändrad markanvändning. Även asfalten behöver undersökas, en provtagningsplan bör stämmas av med miljöförvaltningen innan provtagning. Eventuella störningar från närliggande verksamheter är viktiga att beakta, t ex transporter och avfallshantering från livsmedelsbutiken. En dagvattenutredning med föroreningsbelastning ska tas fram där halter i utgående vatten, till vilken recipient vattnet avleds och årlig belastning på recipienten framgår. Fastighetskontoret Förslaget omfattar främst privatägd mark. Alla eventuella förändringar eller utbyggnad av kommunala anläggningar som föranleds av den nya exploateringen ska bekostas av exploatörerna. Bedömning Styrande dokument Förslaget överensstämmer med Översiktsplanen. Området ingår i Mellanstaden, bebyggda områden med blandad karaktär och god kollektivtrafikförsörjning. Här ska Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 5(8)
enligt Översiktsplanen kompletteras med bostäder, arbetsplatser, service, rekreation och kultur. Mellanstaden omfattas av stadens strategi för utbyggnadsplanering, UP. Området är inte prioriterat i strategin för Utbyggnadsplanering, men stämmer med stadens inriktning att bygga fler bostäder där kollektivtrafik, service och infrastruktur redan finns. Stadsmiljö Området kring Redegatan omvandlades på 1960-talet från ett glest villaområde till ett område för ej störande industri med byggrätter på två våningars höjd längs de omgivande gatorna. Kvarteret mellan Torgny Segerstedtsgatan, Fågelvägen och Redegatan består av ett berg kringbyggt av verksamheter. I början av 1990-talet tillkom teleskolan i på berget i korsningen Torgny Segerstedtsgatan Fågelvägen, längs Torgny Segerstedtsgatan, Fågelvägen och Redegatan har fastigheterna senare utvecklats till blandad verksamhet som kontor, vårdcentral, skolor, butiker mm. Söder och väster om verksamhetsområdet ligger äldre villabebyggelse kring Långedragsvägen och Västra Palmgrensgatan, nordväst om Fågelvägen ligger tvåplans radhus på Carnegie äng. Väster om Redegatan fortsätter berget, vid Fågelvägen ligger Engelska skolan och ett radhusområde. I sydväst ligger ett idrottsområde som ansluter till grönområdet i Ruddalen. Bebyggelsen i Redegatans omgivningar består sammantaget till stor del av blandad småskalig bostadsbebyggelse av olika ålder, inom verksamhetsområdet är byggnaderna av större utbredning och två till tre våningar höga. Stadsbilden med komplettering med de föreslagna nya bostäderna måste studeras vidare med hänsyn till den omgivande bebyggelsen och fornlämningen på bergskrönet. Förslaget måste samordnas med förslaget till komplettering av Älvsborg 178:8 och 177:5. Trafik och parkering Området angörs med bil via Redegatan som kan nås både från Torgny Segerstedtsgatan och Fågelvägen. Cykel- och gångbana mot centrala staden och mot Långedrag finns längs Torgny Segerstedtsgatan, cykel- och gångbanan längs Fågelvägen går mot Grimmered och Frölunda. Längs med Redegatan finns en gång- och cykelbana fram till idrottsområdet. Spårvagn mellan Saltholmen och centrala staden går längs Torgny Segerstedtsgatan där det också finns en hållplats. Flera busslinjer trafikerar Fågelvägen och Torgny Segerstedsgatan. Infarter och angöring med bil och säkra gång- och cykelvägar bör utredas i ett planarbete. Fastigheten har stora höjdskillnader. Tillgängliga entréer till de nya bostäderna måste anordnas. Stadens parkeringstal för bostäder anger inom detta område med ganska god tillgänglighet till kollektivtrafik 8,2 bilplatser/1000 m 2 BTA. Projektets inriktning på smålägenheter kan motivera ett lägre parkeringstal. Detta bör i så fall belysas i en särskild parkeringsutredning. Teknisk försörjning och mark Teknisk försörjning är utbyggd inom området. Om kompletteringar behövs bedöms i planarbetet. Behov av förskola / bostäder med särskild service Behovet av förskola är enligt SDF Västra Göteborg tillgodosett. Inom området finns behov av äldreboende och trygghetsboende. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 6(8)
Sociala förutsättningar En utveckling av området kring Redegatan ligger i linje med stadens inriktning att bygga fler bostäder och verksamheter i områden med lokal service för att ta vara på förutsättningarna för mer lokalt stadsliv som utgår från att klara vardagen till fots, med cykel eller med kollektivtrafik. En intern SKA/BKA bör enligt SDF Västra Göteborg genomföras i ett tidigt skede för att identifiera om någon form av medborgarsamtal (dialog) behöver genomföras och vilka tekniska utredningar som kan behöva genomföras. Störningar De ekvivalenta ljudnivåerna från trafiken på Torgny Segerstedtsgatan och Fågelvägen ligger mellan 57 och 60 db(a) vid fasad. Även på Redegatan ligger ljudnivåerna runt 60 db(a). En utredning krävs för att visa att riktvärdena klaras. Miljökonsekvenser - underlag för behovsbedömning Hur miljökvalitetsnormer påverkas av projektet behöver utredas men det bedöms preliminärt inte vara ett problem. Det finns risk för att miljökvalitetsnormen för dygnsmedelvärdet för kvävedioxid överskrids. Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan. Samband och beroenden Samtidigt med detta planbesked behandlas planbesked för fastigheterna Älvsborg 178:8 och Älvsborg 177:5. Förslagen måste samordnas. Ett detaljplanearbete bör omfatta ett område där samtliga tre fastigheter ingår för att kunna samordna plan- och byggprocessen med dialogarbete, stadsbilden och lämplig placering av nya byggnader, möjlighet till samordning av angöring och parkering, utredningar mm. Planarbetet bör inledas med en studie av planeringsförutsättningarna för hela verksamhetsområdet kring Redegatan. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 7(8)
Ekonomi för planarbetet Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal kommer att tecknas med samtliga intressenter. Prioriteringsgrund Förslaget stämmer överens med lokaliseringsmålen enligt Översiktsplanen och strategierna för utbyggnad genom att utveckla Mellanstaden med fler bostäder och verksamheter där kollektivtrafik och infrastruktur redan är utbyggd. Inga grönområden tas i anspråk. Förslaget innehåller ca 200 bostäder, tillsammans med förfrågningarna för fastigheterna Älvsborg 178:8 och Älvsborg 177:5 kan ca 300 bostäder byggas. Förslaget tar vara på förutsättningarna för ett mer lokalt stadsliv som utgår från att klara vardagen till fots, med cykel eller med kollektivtrafik. Projektet bedöms vara genomförbart och bedöms vara i balans ekonomiskt. Inga uppenbara tröskelinvesteringar har identifierats. Slutsats Stadsbyggnadskontoret bedömer att en utveckling av området i kvarteret Storseglet och kring Redegatan till blandad stadsmiljö med bostäder är lämplig att pröva i detaljplan. En övergripande studie av planeringsförutsättningarna för hela verksamhetsområdet vid Redegatan bör ligga till grund för planarbetet. Förhållandet mellan befintliga verksamheter och nya bostäder måste studeras. Stadsbilden med hänsyn till den omgivande bostadsbebyggelsen måste studeras vidare. Förslaget måste samordnas med förslagen till komplettering av Älvsborg 178:8 och Älvsborg 177:5. Utredningar kring trafik, trafikbuller, luftkvalitet, förorenad mark och dagvatten behöver genomföras. Ärendet har relativt hög prioritet. Förslag till beslut Planbesked Positivt Startplan år: senast 2018 Malin Häggdahl Planarkitekt Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 8(8)