Ändring av detaljplan(1283k-15950) för del av fastigheten Pålsjö 3:1 m fl, norr om Senderödsvägen, Mariastaden Helsingborgs stad Planområdets läge Planbeskrivning Upprättad den 18 juli 2016 STANDARDFÖRFARANDE Program godkänt av stadsbyggnadsnämnden den "DAG månad ÅR" Beslut om granskning av stadsbyggnadsnämnden "DAG månad ÅR" Beslut om tillstyrkan av stadsbyggnadsnämnden "DAG månad ÅR" Antagen av kommunfullmäktige "DAG månad ÅR" " PARAGRAFNUMMER" Laga kraft "DAG månad ÅR" Genomförandetid till och med "DAG månad ÅR" Samråd Granskning Antagande Laga kraft
Detaljplanen redovisas i följande handlingar Denna planbeskrivning Detaljplanekarta med planbestämmelser och illustrationer Preliminärt granskningsutlåtande Kontaktuppgifter Plantekniker Lena Gottschalk, 042 10 52 72 Innehåll 1 PLANEN I KORTHET... 3 1.1 SYFTE... 3 1.2 SAMMANFATTNING... 3 2 PLANFÖRSLAG... 5 2.1 OMRÅDETS DISPOSITION OCH GESTALTNING... 5 2.2 BEBYGGELSE... 5 3 KONSEKVENSER... 6 3.1 BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN... 6 3.2 PLANENS KONSEKVENSER OCH GENOMFÖRANDE... 6 4 PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR... 7 4.1 BAKGRUND OCH ORGANISATION... 7 4.2 PLANOMRÅDET... 7 4.3 TIDIGARE KOMMUNALA STÄLLNINGSTAGANDEN... 7
1 Planen i korthet Detaljplanen upprättas i enlighet med Plan och bygglagen (2010:900), enligt beslut om uppdrag i stadsbyggnadsnämnden 17 mars 2016. Lagstödet för planbestämmelserna, utifrån 4 kapitlet plan och bygglagen, framgår under respektive avsnitt i bestämmelserutan. 1.1 Syfte Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för underjordiskt garage inom del av kvarteret Rosmarinen i likhet med intill liggande kvarter samt att justera bestämmelsen om tillåten höjd för bostadsbebyggelse för att öka flexibiliteten avseende tekniska anläggningar på taken. 1.2 Sammanfattning Det förslag som nu prövas innehåller grupphusbebyggelse i likhet med intilliggande kvarter där det tillåts att bygga underjordiskt garage varför samma princip bör gälla för den aktuella fastigheten. ILLUSTRATIONSKARTA Förslag Detaljplanen möjliggör: 70 80 lägenheter Underjordiskt garage Konsekvenser Planförslaget innebär att man kan bygga bostäder med 70 80 lägenheter. 3 (8)
Stadsbyggnadsförvaltningen har i samråd med Länsstyrelsen bedömt att planens genomförande inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan enligt 4 kap 34 plan och bygglagen eller 6 kap 11 miljöbalken. Planeringsförutsättningar Planområdet ligger i stadsdelen Mariastaden och avgränsas av Jaktfalksgatan, Bivråksgatan och Talgoxegatan. Området som berörs av planändringen omfattar hela fastigheten Rosmarinen 34. Planstatistik Planområdets area: 6000 m 2 Antal bostäder: ca 70 80 4 (8)
2 Planförslag 2.1 Områdets disposition och gestaltning Planförslaget medger att underjordiskt garage kan byggas inom planområdet. I den gällande detaljplanen medges inte garage i denna del av planområdet då gestaltningsiden var inriktad mot ett antal enskillda fastigheter. Det förslag som nu prövas innehåller grupphusbebyggelse med en huvudman i likhet med intilliggande kvarter där det tillåts att bygga underjordiskt garage varför samma princip bör gälla för den aktuella fastigheten. För att öka flexibiliteten avseende tekniska anläggningar på taket ökas byggnadshöjden med en meter. 2.2 Bebyggelse Bebyggelsens högsta totala byggandshöjd ökas från 11,5 meter till 12, 5 meter för att klara eventuella tekniska krav för hissar med mera i samband med bygglov. Inom denna del av planområdet tillåts underjordiskt garage. Planbestämmelser som reglerar bebyggelsen PBL 4 kap Högsta totalhöjd i meter. 11 1 v 1 Underjordiskt garage får finnas 16 1 5 (8)
3 Konsekvenser 3.1 Bedömning av miljöpåverkan Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer, med vägledning av förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar, att planens genomförande inte kan antas medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 4 kap 34 plan och bygglagen respektive 6 kap 11 miljöbalken. En miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning behöver därmed inte genomföras. Bedömningen har gjorts i samråd med Länsstyrelsen. Konsekvenserna av planförslaget utreds och beskrivs i denna konsekvensbeskrivning. Sammantaget kan konsekvenserna av planens genomförande inte antas medföra betydande miljöpåverkan. 3.2 Planens konsekvenser och genomförande Konsekvenser Planändringen innebär att området kan bebyggas med underjordiskt garage vilket inte bedöms få några övriga konsekvenser än de som finns redovisade i den detaljplan ändringen gäller. Byggrätternas utformning, exploateringsgrad och förhållandet till kringliggande allmän platsmark är oförändrade från tidigare planförslag. 6 (8)
4 Planeringsförutsättningar 4.1 Bakgrund och organisation Bakgrund till planändringen Ansökan om planändring inkom den 26 januari 2016. Beslut i ärendet Beslut om uppdrag i Stadsbyggnadsnämnden den 17 mars 2016. 4.2 Planområdet Planområdet ligger i stadsdelen Mariastaden och avgränsas av Jaktfalksgatan, Bivråksgatan och Talgoxegatan. Området som berörs av planändringen omfattar hela fastigheten Rosmarinen 34. Planområdet omfattar 6000m 2. Markägoförhållanden Fastigheten är i privat ägo. 4.3 Tidigare kommunala ställningstaganden Översiktsplan I Helsingborgs översiktsplan ÖP2010, antagen av kommunfullmäktige den 18 maj 2010 och aktualitetsförklarad den 26 februari 2014, redovisas planområdet som komplement i befintligstadsbebyggelse utveckla till blandad stad. Detaljplaner För planområdet gäller detaljplan för del av fastighet Pålsjö 3:1 m fl, norr om Senderödsvägen, Mariastaden (akt 1283K 15950), vilken redovisar bostadsändamål i aktuellt område. Underjordiskt garage, källare är inte tillåten. Genomförandetiden för gällande detaljplan har gått ut. Planbestämmelser i gällande detaljplan 7 (8)
Utdrag från kartan till gällande detaljplan STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp Redestam planchef Lena Gottschalk plantekniker 8 (8)
Preliminärt granskningsutlåtande Upprättat 18 juli 2016 Ändring av detaljplan (akt 1283K-15950) för del av fastigheten Pålsjö 3:1 m fl, norr om Senderödsvägen Mariastaden, Helsingborgs stad Preliminärt granskningsutlåtande Detaljplanens syfte Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för underjordiskt garage inom del av kvarteret Rosmarinen i likhet med intill liggande kvarter samt att justera bestämmelsen om tillåten höjd för bostadsbebyggelse för att öka flexibiliteten avseende tekniska anläggningar på taken. Samråd Detaljplanen har varit på samråd under tiden 7 juni 1 juli 2016 samt remitterats till berörda myndigheter med flera. Kända sakägare har fått handlingarna tillsänt sig. Stadsbyggnadsnämnden beslutade om samråd den 21 april 2016. Länsstyrelsen och lantmäteriet har under samrådet yttrat sig över detaljplanen. Utöver dessa har 9 skrivelser inkommit från allmänheten varav fyra sakägare aktivt har godkänt planförslaget. Det preliminära granskningsutlåtandet kommer att kompletteras och färdigställas efter granskningen. Granskning Detaljplanen har varit utställd för granskning under tiden "DAG månad ÅR" "DAG månad ÅR" samt remitterats till berörda myndigheter, kommuner, kommunala förvaltningar med flera. Länsstyrelsen har under granskningen yttrat sig över detaljplanen. Kända sakägare och hyresgästorganisationen har fått brev om granskningen. Granskningen annonserades i Helsingborgs dagblad den "DAG månad ÅR" och på stadens hemsida. Under granskningstiden har XX skrivelser kommit från sakägare eller allmänheten. Yttranden Utan synpunkter på samrådsförslaget Följande har inget att invända mot planförslaget: Lantmäterimyndigheten, 9 juni 2016 Länsstyrelsen, 29 juni 2016 1 (4)
Preliminärt granskningsutlåtande Upprättat 18 juli 2016 Utan synpunkter på granskningsförslaget Följande har inget att invända mot planförslaget (i bokstavsföljd): "NAMN", "DAG månad ÅR" "NAMN", "DAG månad ÅR" "NAMN", "DAG månad ÅR" Sakägare, boende med flera Fastigheten Rosmarinen 11, 14 juni 2016 Fastighetsägaren framför i skrivelse under samrådet att de inte godkänner planförslaget. Inga övriga synpunkter framfördes. Kommentar: I och med att inte alla sakägare aktivt godkänner planförslaget kommer processen övergå från begränsat standardförfarande till standardförfarande. Vilket innebär att ändringen av detaljplan kommer att ställas ut för granskning. Fastigheten Rosmarinen 12, 29 juni 2016 Fastighetsägarna framför i skrivelse under samrådet att ändringen från 14 villor till grupphusbebyggelse för 70 80 lägenheter innebär en mycket tätare bebyggelse. Det ändrar karaktären på området drastiskt. Det kommer att leda till ett trafikflöde som dagens dåligt planerade infrastruktur i närområdet inte kan bära. Att rampen till parkeringsgaraget mynnar ut i Talgoxegaraget kan ändå innebära att trafiken använder Jaktfalksgatan för att komma ut till Mariehällsvägen. Fastighetsägarna skriver att de inte godkänner de totalt åtta planerade parkeringsplatser vid Jaktfalksgatan som illustreras i planförslaget. Parkeringarna leder till ökad söktrafik. Den högre tillåtna höjden för bostadsbebyggelsen samt den tätare bebyggelsen i planförslaget innebär stor minskning av solljus på vårt hus, hävdar fastighetsägarna. Kommentar: Illustrationen till gällande plan visar cirka 15 friliggande villor men illustrationen är ett förslag på vad planen möjliggör. Detaljplanen anger att man får bygga 50 % av fastighetsarean i tre våningar. Planändring innebär ingen förändring av detta. Ökningen av byggnadshöjden görs för att underlätta för tekniska anläggningar men bestämmelsen om tre våningar finns kvar. Därför blir förändringen inte så stor. Underjordiskt garage möjliggör för fler bostäder vilket innebär en ökad trafik. Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer ökningen som rimlig. Fastigheten Pålsjö ga:4, 28 juni 2016 Delar av samfällighetens styrelse har framför i skrivelse att de känner stor oro för eventuell kommande trafikbelastning i området till följd av den höga exploateringsgraden inom planområdet, en exploateringsgrad som möjliggörs med ett underjordiskt garage. 70 80 lägenheter (jämfört med tidigare planerade 15 friliggande villor) befaras förutom kraftigt ökad personbilsbelastning även ge kraftigt ökad tung trafik i form av sopbilar i området. De ser även att förslaget med stor sannolikhet kommer att öka andelen hyresrätter i området, en upplåtelseform som redan idag är överrepresenterad i denna del av Mariastaden. Kommentar: Se kommentaren till Rosmarinen 12 ovan vad gäller trafiksituationen. En detaljplan reglerar inte upplåtelseformen. 2 (4)
Preliminärt granskningsutlåtande Upprättat 18 juli 2016 Fastigheten Kryddörten 6 och 7 samt Kryddlandet 100, 1 juli 2016 Bostadsrättsföreningen Mariehäll 1 framför i skrivelse att det finns en risk att bilflödet för de tillkommande 60 80 bostäderna kommer att ta sig ut på Domherregatan, deras samfällighet, alternativt Jaktfalksgatan, som kommunen äger, eftersom det är svårt att med bil ta sig ut på Kullavägen med vänstersväng på morgonen. Då kommer biltrafiken belasta Domherregatan med slitage som följd men framförallt med störande trafik framför bostäderna och i direkt anslutning till kommunens lekplats längs Domherregatan. Det framgår inte av planen vilken parkeringsnorm man ska använda för bostäderna. Om den blir för låg, riskerar det att spilla över till intilliggande gator. Längs Jaktfalksgatan mot koloniområdet är det idag redan fullt med parkerade bilar på sommarhelger. Kommentar: Se kommentaren till Rosmarinen 12 ovan vad gäller trafiksituationen. Helsingborgs parkeringsnorm kommer att tillämpas i bygglovsprocessen. Sammanfattning Synpunkter som lämnats under samrådet har främst handlat om: Trafiksituationen. Stadsbyggnadsförvaltningen anser att ökningen är rimlig. Parkeringssituationen. Stadens parkeringsnorm ska följas och tillämpas i samband med bygglovet. Synpunkter som lämnats under granskningen har främst handlat om: Ämne. Frågan och vem som framfört den. Vårt bemötande, kort. Ändringar efter samrådet Följande ändringar har gjorts efter samrådet. Plankartan har ändrats så att den felaktigt satta symbolen, högsta tillåtna byggnadshöjd, har ersatts av symbolen för högsta tillåtna totalhöjd så som planbeskrivningen anger. Redaktionella ändringar efter granskningen Följande ändringar har gjorts efter granskningen. (ta bort irrelevanta handlingar och de handlingar som inte ändratsernativt, om det är många ändringar (kan användas under både samrådet och/eller under granskningen): Plankartan Xxx har lagts till Xxx har tagits bort Planbestämmelserna Xxx Planbeskrivningen Planbeskrivningen har kompletterats med skrivningar utifrån justeringar på plankartan och i planbestämmelserna. Därutöver har följande redaktionella justeringar gjorts. Kvarstående synpunkter Kvarstående invändningar från samrådet finns om trafik och parkeringssituationen. 3 (4)
Preliminärt granskningsutlåtande Upprättat 18 juli 2016 Kvarstående invändningar från granskningen finns om. Sakägare enligt fastighetsförteckningen med synpunkter som inte blivit tillgodosedda ägaren till fastigheten Rosmarinen 11. ägarna till gemensamhetsanläggningen Pålsjö ga:4. Övriga med synpunkter som inte blivit tillgodosedda Styrelsen för bostadsrättsföreningen Mariehäll 1. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp Redestam planchef Lena Gottschalk plantekniker 4 (4)