Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet I en anonym anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av det marknadsförda priset på en fastighet. NN har yttrat sig över anmälan. Han har gett in kopior av förmedlingsuppdraget, objektsbeskrivningen, marknadsföringsmaterialet, fastighetsutdraget och köpekontraktet samt prisstatistik över andra försäljningar som har skett i området. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Han anser att NN har använt sig av ett så kallat lockpris i marknadsföringen av en fastighet. Fastigheten annonserades ut för 4 475 000 kronor och vid POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) tidpunkten för anmälan var budgivningen uppe i 8 100 000 kronor. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Inspektionen har uppmärksammat följande. Förmedlingsuppdraget Förmedlingsuppdraget undertecknades den 22 juni 2017 respektive den 27 juni 2017. Av avtalet framgår det att utgångspriset var 4 475 000 kronor och att uppdragsgivaren hade accepterat detta som ett tänkbart försäljningspris. Objektsbeskrivningen Utgångspriset var 4 475 000 kronor. Fastighetens tomt var 7 280 kvm. Huset på fastigheten var av typen enfamiljshus med tre rum och kök med en boarea om 80 kvm. Byggåret har angetts till år 1880. Fastighetsutdraget Av utdraget framgår det att fastighetens taxeringsvärde var 1 629 000 kronor, arealen 7 280 kvm, boytan 80 kvm och byggåret 1880. Köpekontraktet Köpekontraktet undertecknades den 14 juli 2017. Köpeskillingen angavs vara 8 000 000 kronor. Prisstatistiken över försäljningar i området Den ingivna statistiken visar försäljningar i området under perioden den 1 juni 2013 till den 20 juli 2017. Fastigheternas boyta varierar mellan 32 kvm
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) och 198 kvm och tomtarean mellan 435 kvm och 18 700 kvm. Slutpriserna anges ha varit mellan 575 000 kronor och 4 200 000 kronor. Kvadratmeterpriserna har varit mellan 10 733 kronor och 57 377 kronor. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Som framgår av försäljningsstatistiken fanns det ingen anledning att tro att slutpriset skulle hamna på den nivå som det gjorde. När det gäller andra försäljningar i närområdet hade det högsta försäljningspriset varit 4 200 000 kronor. Han ansåg dock att den i ärendet aktuella fastigheten var bättre än fastigheterna som tidigare hade sålts och som ingick i statistiken. Han gjorde därför bedömningen att marknadsvärdet borde ligga någonstans mellan 4 500 000 kronor och 5 000 000 kronor. Att fastigheten skulle få det intresse som den fick och att slutpriset skulle hamna så högt som det gjorde var inget han förväntade sig innan försäljningen. Han besökte fastigheten i september 2016. Även om det hade hänt lite på marknaden sedan dess, bedömde han det inte som att den hade ändrats så mycket för den aktuella typen av objekt att det fanns någon anledning att förändra värderingen och utgångspriset. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare i marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar i marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12). Det marknadsförda priset på den aktuella fastigheten har understigit det slutliga försäljningspriset med drygt 44 procent. NN har angett skälen för sin bedömning av marknadsvärdet på fastigheten. Han har motiverat marknadsvärdet med att han i sin bedömning beaktat att fastigheten var bättre än fastigheter som sålts tidigare och att den på grund härav skulle betinga ett högre värde. Han har inte närmare redogjort för vad han anser är anledningen till att försäljningspriset ökade så mycket i förhållande till det pris som han bedömde vara fastighetens marknadsvärde. Fastighetsmäklarinspektionen kan dock konstatera att det av försäljningsstatistiken framgår att utgångspriset inte på ett beaktansvärt sätt
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) avvikit från vad andra objekt har sålts för i det aktuella området. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte tillbakavisa NNs bedömning av marknadsvärdet. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att det har varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av fastigheten. Ärendet avskrivs därför.