Detaljplan för Byalaget 27 TILLBYGGNAD AV ENBOSTADSHUS I KARLSUND Östersunds kommun

1 Antagandehandling Detaljplan för Byalaget 27 TILLBYGGNAD AV ENBOSTADSHUS I KARLSUND Östersunds kommun Dnr Ädh 1109/2017 Dnr ByggR P 2017-29 PLANBESKRIVNING ANTAGANDEHANDLING Upprättad av samhällsbyggnad den 12 april 2018

2 Antagandehandling HANDLINGAR Till detaljplanen hör handlingarna; Plankarta med planbestämmelser Planbeskrivning Granskningsutlåtande PLANPROCESSEN UTÖKAT FÖRFARANDE Samråd: myndigheter, sakägare och andra berörda ges möjlighet att lämna sina synpunkter på detaljplanen. Granskning: detaljplanen hålls tillgängligt för granskning. Det är sista tillfället att påverka förslaget. Antagande: miljö- och samhällsnämnden eller kommunfullmäktige antar detaljplanen. Laga kraft: planen vinner laga kraft ungefär en månad efter antagandet om den inte överklagas. här är vi nu Program Samråd Granskning Antagande Överklagan Laga kraft

3 Antagandehandling INNEHÅLLSFÖRTECKNING SYFTE OCH HUVUDDRAG... 4 Särskilda frågor för bygglovet... 5 PLANDATA... 5 Lägesbestämning, areal och markägoförhållanden... 5 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN... 5 Översiktliga planer och program... 5 Tidigare detaljplan... 6 Behov av miljöbedömning... 6 Förenlighet med 3, 4 och 5 kapitlen i miljöbalken, MB... 6 PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR OCH KONSEKVENSER AV DETALJPLANEN... 7 Befintlig bebyggelse... 7 Kulturmiljö... 7 Föreslagen bebyggelse... 9 Gator och Trafik... 14 Hälsa och Säkerhet... 14 Teknisk försörjning... 15 GENOMFÖRANDE... 15 Genomförandetid... 15 Ansvarsfördelning och huvudmannaskap... 15 Fastighetsrättsliga frågor och konsekvenser... 16 Ekonomiska frågor och konsekvenser... 16 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN... 16

4 Antagandehandling PLANBESKRIVNING En planbeskrivning ska underlätta förståelsen av detaljplanen. Det är en beskrivning av nuläget, de förändringar som föreslås samt konsekvenserna av förslaget. Planbeskrivningen ska redovisa planens syften, förutsättningar och eventuella avsteg från kommunens översiktsplan eller planprogram. SYFTE OCH HUVUDDRAG Ägarna till fastigheten vill bygga ut sin bostad. Det är inte möjligt idag eftersom gällande detaljplanen begränsar byggrätten till nuvarande bostadshus yta. Syftet med planen är att medge en byggrätt för en tillbyggnad till huvudbyggnaden på Byalaget 27. Syftet är också att säkerställa att tillbyggnaden inte förvanskar den kulturhistoriskt värdefulla byggnaden och miljön. Anledningen till begränsningen är befintligt bostadshus kulturhistoriska värden. Samhällsbyggnad anser att bostadshuset kan byggas till om stor hänsyn tas till värdena. Det är viktigt att anpassa tillbyggnaden till den kulturhistoriska miljö den ligger i samt den befintliga byggnadens kulturhistoriska värden. Den aktuella platsen ligger i Karlslund, längs Stenstigen. Stenstigen är en länk mellan Sollidenvägen och Genvägen. Befintligt bostadshus är en del av gårdsbildningen för Karlslunds gård. Planområdet sammanfaller med gränserna för fastigheten Byalaget 27. En tillbyggnad i kulturhistoriskt intressant miljö motiverar relativt strikta utformningskrav. Detaljplanen säkerställer att värdena tas till vara.

5 Antagandehandling Särskilda frågor för bygglovet Hela planbeskrivningen gäller som underlag för bygglovprövning men följande frågor poängteras särskilt, se vidare under respektive rubrik. Kulturmiljö, kulturhistorisk värdefull bebyggelse och miljö, sida 7 Den nya bebyggelsens anpassning till de kulturhistoriska värdena, sida 9 Gestaltning, sida 10 PLANDATA Lägesbestämning, areal och markägoförhållanden Den aktuella platsen ligger i Karlslund, längs Stenstigen. Stenstigen är en länk mellan Sollidenvägen och Genvägen. Planområdet omfattar fastigheten Byalaget 27 som är 1493 kvadratmeter. Fastigheten är i privat ägo. Byalaget 27 Stenstigen Karlsundsgård Genvägen villaområde ritat av Cyrillus Johansson, 1949 Sollidenvägen tennishall TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer och program I samband med pågående arbete med kulturmiljöprogrammet, etapp 2, inventerades bostadshuset och Karlslunds gård under sommaren 2013. Bostadshuset på fastigheten men även närliggande bebyggelse har särskilt kulturhistoriskt värde, klass A.

6 Antagandehandling Tidigare detaljplan Enligt den tidigare detaljplanen (249, laga kraft 1980) får fastigheten bara användas för bostäder. Huvudbyggnaden får var i två våningar och vinden får inte inredas. Det finns en byggrätt för komplementbyggnad i fastighetens södra hörn. Högsta byggnadshöjd för huvudbyggnad är 7,6 meter och 3,0 meter för komplementbyggnad. I övrigt får inte marken bebyggas. Tidigare detaljplan innehåller inga varsamhets- eller skyddsbestämmelser för huset kulturhistoriska värden eftersom det är en äldre plan som gjordes när sådana bestämmelser inte fanns. Trots det gjordes det i planen en bedömning av husets värde. Då var byggnaden utpekad som kulturhistorisk värdefull, grupp A. Grupp A innebär det högsta bevarandevärdet. Tidigare planprocess Förslaget att bygga till befintligt bostadshus på Byalaget 27 började i 2014. Förslaget överklagades och Länsstyrelsen beslutade, i mars 2016, att gå på klagandes linje och upphävde nämndens beslut. Planen överklagades vidare till mark- och miljödomstolen som i november 2016 fastställde miljö- och samhällsnämndens beslut att anta detaljplanen. Detta beslut överklagades i sin tur till mark- och miljööverdomstolen. Domstolen som meddelade prövningstillstånd, och i maj 2017 fastställde domstolen Länsstyrelsens beslut, vilket var att upphäva antagandebeslutet för detaljplanen. Mark och miljööverdomstolen bedömde att planförslaget var av intresse för en bredare allmänhet och förutsättningarna för att tillämpa ett enkelt planförfarande har därmed inte varit uppfyllda. Förslaget att bygga till bostadshuset på Byalaget 27 handläggs därför på nytt, med utökat förfarande. Behov av miljöbedömning Samhällsbyggnad gjorde en bedömning av planen för att se om dess genomförande kunde antas medföra någon betydande miljöpåverkan. Slutsatsen var att det inte finns någon risk för betydande miljöpåverkan. Länsstyrelsen delade kommunens bedömning. Miljö- och samhällsnämnden beslutade den 14 juni 2017 204 att en miljökonsekvensbeskrivning inte behöver upprättas i det nya ärendet. Förenlighet med 3, 4 och 5 kapitlen i miljöbalken, MB Här beskrivs detaljplanens förenlighet med kapitlen i miljöbalken. Kapitel 3 och 4 innehåller riksintressen. Ett riksintresse är ett geografiskt område som är av nationell betydelse. Kapitel 5 innehåller miljökvalitetsnormer som anger den lägsta godtagbara miljökvalitet som människan och/eller miljön kan anses tåla. Riksintressen enligt 3 kap MB Planområdet ligger inom riksintresset för kulturmiljövården för Storsjöbygden (Z 25). Värdet består av det öppna jordbrukslandskapet med radbyar och äldre gårdar på höjd- och sluttningslägen med vida utblickar, medeltida kyrkor och kyrkoruiner. Planområdet ligger i stadsmiljö och påverkar inte det öppna jordbruklandskapet eller utblickarna.

7 Antagandehandling Samhällsbyggnad anser därför att detaljplanen inte påverkar riksintresset negativt. Miljökvalitetsnormer Miljökvalitetsnormer finns för utomhusluft, fisk- och musselvatten, vattenförekomster samt omgivningsbuller. Samhällsbyggnad gör bedömningen att detaljplanen inte påverkar miljökvalitetsnormerna negativt. Det grundar sig på att planen endast omfattar möjligheterna att bygga till befintligt bostadshus. PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR OCH KONSEKVENSER AV DETALJPLANEN Befintlig bebyggelse Planområdet ligger i bostadsområdet i Karlslund. Bostadshuset är i två våningar och har en rödmålad träfasad. Huset har ett sadeltak med tegel som takmaterial. På den södra gaveln finns en karaktäristisk balkong. Husen ligger i en lummig trädgård med buskar, träd och blommor. På fastighetens södra del finns två komplementbyggnader. Byggnaderna har rödmålad träfasad och sadeltak. En av komplementbyggnaderna är sammanbyggd över tomtgräns. Markanvändning Huvudanvändningen är bostäder. Bostadskomplement som kontor, ateljéer, mottagningar och liknande i mindre omfattning får finnas. Kulturmiljö Kulturhistoriskt värdefulla byggnader och miljöer Planområdet är en del av en kulturhistorisk miljö och befintligt bostadshus har ett stort kulturhistoriskt värde. Bostadshusets värden beskrivs i den inventering som gjordes sommaren 2013 i samband med framtagandet av kulturmiljöprogrammet, etapp 2. Byggnaden är en påkostad flygelbyggnad till Karlslunds gård med motsvarande och nästan identisk tvilling i Byalaget 1:18. Byggnadens exteriör präglas av periodens dekorativa snickarglädje/schweizerstil med sirligt utförda snickerier kring fönster, dörrar och i den västra gavelns väldiga balkong som också skyddas av ett dramatiskt takutsprång. Samtidigt är byggnaden utförd i traditionell liggtimringsteknik, utan att dölja vare sig knutar eller stockar bakom någon täckande panel. Entrén är centralt placerad på långsidan, men porten är ersatt av en modernare. En dörr åt gården finns på motsvarande plats på baksidan. Sockeln är i grovhuggen natursten. Fönstren är av äldre modell, med originalkaraktär, särskilt övervåningens små rutor i ett ovanligt och avancerat mönster. Bostadshuset har särskilt kulturhistoriskt värde, klass A. Byggnaden är en av få rester av hur bebyggelsen kan ha tett sig i de norra utkanterna av

8 Antagandehandling Östersund under mitten och slutet av 1800-talet. Byggnadens arkitektoniska uttryck är typiskt tiden och dessutom mycket välbevarat. Inventeringen inför arbetet med kulturmiljöprogrammet och samrådsförslaget av kulturmiljöprogrammet redovisar att miljön på fastigheten Byalaget 27 ingår i en särskilt värdefull bebyggelsemiljö med beteckningen klass A. I beskrivningen av miljön står det att: Husen utgör en betydelsefull rest av hur bebyggelsen på en större gård kan ha tett sig i utkanten av Östersund under mitten och slutet av 1800-talet, med den bevarade tidstypiska gårdsformen mangårdsbyggnad med flyglar. Byggnaderna uppvisar tidstypiska arkitektoniska uttryck och framförallt den södra flygeln mycket välbevarad. Av betydelse är också det omgivande, närmast parklika landskapet. Samtliga byggnader är särskilt värdefulla klass A. Vidare står det att man bör vara varsam med gårdsformen med mangårdsbyggnad och flyglar, husens volymer och originaldelar, ursprunglig färgsättning på hus och detaljer och balansen mellan bebyggelse, grönytor, träd och övrig växtlighet. I värdebeskrivningen nämns bland annat snickerier kring fönster, dörrar och gavelns balkong, takutsprång, timrade väggar, sockel i grovhuggen natursten och övervåningens fönster. Vidare nämns att byggnaderna omgärdas av en väl tilltagen och uppvuxen trädgård. Jamtli har tagit fram en historisk beskrivning av Karlslunds gård. Karlslunds gård byggdes av apotekaren Carl Anton Lignell. Enligt förre länsarkitekten Gösta Rollin ska gården ha tillkommit 1858. Carl Anton Lignell var innehavare av apoteket Hjorten, ledamot av lantbruksakademien, styrelseledamot i Jämtlands folkbank och riksbankens avdelningskontor m.m. Lignell var även ledamot i Svenska

9 Antagandehandling trädgårdsföreningen och fick pris för sina trädgårdsanläggningar på Karlslunds gård. Vidare var Lignell amatörarkitekt och ritade byggnader i Östersund. Han utsågs även till statlig byggkontrollant och ledamot av Östersunds byggnadsnämnd. Det bör även påpekas att det är Carl Anton Lignell som gett namn åt både gården och stadsdelen Karlslund. Gården har ett stort personhistoriskt värde. Det aktuella området ligger i direkt anslutning till kvarteret Byalaget som ritades av Cyrillus Johansson under 1949. Här har arkitekten skapat en hel boendemiljö präglad av falurött, enhetlighet och fina proportioner längs gatans mjukt svängda form. Arkitekturen har tydliga rötter i den svenska byggnadstraditionen, något som är karakteristisk för Cyrillus Johansson. Bostadsområdet är utpekat som en särskilt värdefull kulturhistorisk miljö av Jämtlands läns museum, i Kulturhistorisk utredning nr 39, Östersunds yttre stadsdelar. Föreslagen bebyggelse Markanvändning Fastigheten Byalaget 27 får användas i huvudsak för bostäder. Användningen bostäder innebär att den huvudsakliga användningen ska vara boende men att enstaka arbetsrum för yrkesverksamhet kan accepteras. Verksamheten ska inte vara störande för omgivningen, bland annat innefattas trafik i bedömningen. Den nya bebyggelsens anpassning till de kulturhistoriska värdena Detaljplanen har förhållit sig till det faktum att byggnaderna och miljön avses pekas ut i kulturmiljöprogrammet som klass A, och bedöms vara i enlighet med programmets intentioner och syfte. Detaljplanen bedöms också förhålla sig till förvanskning enligt plan- och bygglagen. Samhällsbyggnad bedömer att den samkomponerade gårdsmiljön och förståelsen av den inte påverkas i och med tillbyggnaden. Tillbyggnaden placeras i det sydöstra hörnet av flygelbyggnaden vilket inte bedöms påverka upplevelsen av gården. Gården kan fortfarande upplevas i sin helhet och balansen mellan grönytor, träd och övrig växtlighet störs inte. Tillbyggnaden ska underordna sig flygelbyggnaden och ses som en komplettering av befintligt hus. Därför har höjden för tillkommande delar satts lägre än flygelbyggnadens höjd. Byggnadsarean inklusive glasad länk har begränsats till max 75 kvm. Flygelbyggnadens byggnadsarea är ca 100 kvm. Därmed bedöms tillbyggnadens storlek som underordnad huvudbyggnadens storlek. Ett förvanskningsförbud är inte ett förändringsförbud. Vid bedömning av om en åtgärd innebär en förvanskning är det en grundläggande förutsättning att beskriva byggnadens eller områdets värdebärande karaktärsdrag. Det är dessa karaktärsdrag som inte får förvanskas. Detta klargör och understryker vikten av att varsamheten med en byggnad måste bedömas från olika aspekter.

10 Antagandehandling Funktionen och användningen av den befintliga byggnaden tillsammans med tillbyggnaden är densamma som idag. Flyglarna har under en längre tid använts som bostad, och det är inget som förändras i och med detaljplanen. Tillbyggnaden får en placering som på ett så varsamt sätt som möjligt anpassas till befintliga värden på platsen och närområdet. Ingreppet i flygelbyggnaden är inte så stort att det bedöms som en förvanskning. Trots att byggnaderna har förändrats under åren så finns höga kvalitéter och historiska värden som gör att byggnaderna och miljön klassas högt. Tilläggas bör att klassningen utgår från byggnaderna och miljön i det skick de är idag. Båda flygelbyggnaderna har en pedagogisk funktion som en del i gårdsbilden. Kommunen menar att en tillbyggnad är lämplig och kan anpassas till platsens förutsättningar utan att negativt påverka det höga kulturhistoriska värdet. Tillbyggnadens placering och utformning säkerställs genom precisa planbestämmelser och den slutliga detaljutformningen säkras vid bygglovprövningen. Den befintliga flygelbyggnadens volym, originaldelar, ursprungliga färgsättning och detaljer påverkas inte av tillbyggnaden som detaljplanen möjliggör. Den tänkta ändringen på huvudbyggnaden är en öppning i husets södra fasad. Öppningen görs i ett befintligt fönster vilket innebär att endast väggdelen under fönstret och fönsterkarm och fönsterbåge måste tas bort. Då endast ett fönster berörs bedöms förändringen vara godtagbar och inte innebära en förvanskning av huvudbyggnaden. Kommunen kan i en detaljplan sätta skyddsbestämmelser och rivningsförbud på byggnader som är särskilt värdefulla ur historiskt, kulturhistoriskt, miljömässigt eller konstnärligt hänseende. Det befintliga bostadshuset bedöms ha ett sådant värde och därför föreslås skyddsbestämmelser och rivningsförbud. Det innebär att byggnaden inte får förvanskas till sin yttre form. Vid underhåll ska ursprungligt utförande, material och färgsättning vara vägledande. Byggnaden får inte rivas. Rivningsförbudet avser byggnadens stomme. Kommunen menar att befintligt hus har ett högt kulturhistoriskt värde och därför fått klassningen A (högsta bevarandevärde) i det kommande kulturmiljöprogrammet. Med anledning av det påförs huset förvanskningsförbud kompletterat med ett rivningsförbud i detaljplanen. Den 2 juli 2014 ändrades plan- och bygglagen (2010:900) för bland annat gällande åtgärder som kan genomföras utan krav på bygglov, så kallade friggebodar. Fastigheten Byalaget 27 är undantaget från lättnaderna och bygglov krävs för de åtgärder som räknas upp i Plan- och bygglagen (2010:900) 9 kap 4 eftersom byggnaden är särskilt värdefull från kulturhistorisk synpunkt. Gestaltning - byggrätter, utformning samt placering En tillbyggnad i denna känsliga och kulturhistoriskt intressanta miljö motiverar relativt strikta utformningskrav. Grundprinciper för utformning:

11 Antagandehandling Tillbyggnaden ska underordnas befintlig byggnad. Tillbyggnaden ska vara lägre än huvudbyggnaden. Högsta nockhöjd regleras till 363,5 meter över nollplanet för länken mellan befintlig huvudbyggnad och tillbyggnaden. Tillbyggnaden med sadeltak får ha en högsta nockhöjd av 364,0 meter över nollplanet. Tillbyggnaden med pulpettak får ha en högsta nockhöjd av 363,5 meter över nollplanet. Högsta nockhöjd i meter blir ca 4,7 m för länken och ca 5,2 meter för tillbyggnaden med sadeltak och ca 4,7 meter för tillbyggnaden med pulpettak. Tillbyggnaden ska vara mindre till ytan än befintlig byggnad. Tillbyggnaden får ha en högsta byggnadsarea av 75 kvadratmeter. Tillbyggnaden ska ha samma fasadmaterial och fasadfärg som befintligt hus, det vill säga liggande träpanel som målas i röd slamfärg. Tillbyggnadens takmaterial ska vara tegel, falsat plåttak eller gräs/sedum. Takformen ska vara sadeltak eller pulpettak med en takvinkel som anpassas till omgivande bebyggelse. I detta fall ska tillbyggnadens takvinkel vara mellan 25 35 grader för sadeltak och 10-15 grader för pulpettak. Tillbyggnaden ska placeras i princip vinkelrätt mot befintlig byggnad i den östra delen av fastigheten. De båda byggnaderna ska sammanfogas med en glaslänk. På så sätt kan man på ett tydligt sätt skilja det ursprungliga huset från det nya. På plankartan finns ett område för tillbyggnaden utlagd. Området är ca 10 kvm större än själva byggrätten för tillbyggnaden. Motivet till det är att det ska finnas en viss frihet i att placera byggnaden och utforma dess proportioner. Komplementbyggnaderna har också utformningsbestämmelser och begränsas till samma placering och storlek som de befintliga komplementbyggnaderna. Högsta byggnadshöjd är 3 meter. Byggnadshöjden ska beräknas från marknivån i direkt anslutning till byggnaden och inte den jordkällare som ligger inom området för komplementbebyggelse. Största takvinkel är 35 grader. Fasader ska ha träpanel. På nedanstående situationsplan är en tänkt tillbyggnad om 75 kvm illustrerad tillsammans med den angivna byggrätten i detaljplanen för att ge en uppfattning om hur byggrätten kan komma att utformas.

12 Antagandehandling Nedanstående bilder visar volymstudier på hur en tillbyggnad med glaslänk kan tänkas utformas. Bilderna visar framförallt på förhållandet i höjd och storlek i jämförelse med den befintliga huvudbyggnaden. De två översta bilderna visar en tillbyggnad med sadeltak med en nockhöjd på 5,2 meter och byggnadsarea på 75 kvm. De två nedersta bilderna visar en tillbyggnad med pulpettak med taklutningen 12 grader, med en nockhöjd på 4,7 meter och byggnadsarea på 75 kvm. Vy från väster. Exempel med sadeltak. Vy från sydöst. Vy från väster. Exempel med pulpettak. Vy från sydöst.

13 Antagandehandling Fasadmaterial och fasadfärg regleras och ska vara lika flygelbyggnaden med undantag för den planerade glaslänken. Genom att den sammanbindande delen ska bestå av glas, ett material som avviker från den befintliga byggnaden, bidrar den till att pedagogiskt tydliggöra och förklara vad som är den ursprungliga byggnaden och vad som är ett tillägg. Möjligheten att använda andra takmaterial än den befintliga byggnadens har också utgått från resonemanget att tillbyggnaden ska underordnas och skilja sig från flygelbyggnaden. Tillsammans med tillskottet av glas bidrar det också till att tillbyggnaden med glaslänk på ett tydligt sätt går att avläsa som ett nyare tillskott. Tillbyggnaden bidrar inte till en minskning av byggnadens värde, det samhällshistoriska värdet går fortfarande att avläsa tydligt. Tillåten placering av byggrätt för tillbyggnaden regleras i plankartan genom en egenskapsgräns (gräns för var tillbyggnaden får placeras) omgiven av prickmark (mark som inte får bebyggas). Byggrätten på plankartan omfattar ca 85 kvm och enlig en planbestämmelse är största tillåtna byggnadsarea för tillbyggnaden 75 kvm. Det innebär att tillbyggnaden kan placeras inom byggrätten men inte på en exakt angiven plats. Tillbyggnadens volym kan alltså bli t ex något längre eller bredare beroende på var inom byggrätten den placeras. Under genomgången av planbestämmelserna i samrådsskedet har samhällsbyggnad noterat att planbestämmelserna måste ändras avseende nockhöjd och taklutning vid byggnation av ett pulpettak. Planbestämmelserna anger att tillbyggnadens tak får vara sadeltak eller pulpettak. De olika takformerna har olika nockhöjd och vinkel. Sadeltak ska ha en max nockhöjd av 364,0 meter över nollplanet och en vinkel mellan 25 och 35 grader. Ett pulpettak har en max nockhöjd av 363,5 meter över nollplanet och tillåten takvinkel mellan 10 och 15 grader. Insyn, påverkan av skugga samt avstånd mellan bostäder Kvarteret Byalaget ligger i ett villaområde i en central stadsdel i Östersund. I ett sådant område är det oundvikligt att nya byggnader tidvis kan komma att medföra skuggbildning på granntomter, att viss insyn på tomten förekommer och att viss utsikt försvinner. Det är sådant som enligt praxis får tålas i ett tätbebyggt centralt område. Samhällsbyggnad har gjort bedömningen att tillbyggnaden inte blir en betydande olägenhet för de närboende gällande bland annat solinstrålning, insyn, utsikt eller snöras. Hur en byggrätt placeras i en detaljplan bedöms utifrån lämplighet, där eventuella olägenheter uppmärksammas. Skuggan från tillbyggnaden kommer bara att påverka bostadshusen norr och öster om Byalaget 27. Skuggan från tillbyggnaden påverkar två fastigheter men bara under delar av året samt under relativt korta perioder åt gången. Det är endast delar av bostäderna som påverkas av skuggan samtidigt. Detta bedöms vara acceptabelt. Utifrån solstudien bedömer kommunen att

14 Antagandehandling skuggbildning inte är så omfattande att den skulle innebära en betydande olägenhet för de närboende. Samhällsbyggnad bedömer att påverkan från tillbyggnaden på utsikten är begränsad. Tillbyggnaden är relativt liten och påverkar bara en mindre del av utsikten från omkringliggande fastigheter. Det finns ingen vid utsikt från planområdet eller omkringliggande fastigheter. Det är dock ett lummigt bostadsområde med vacker vegetation som ger området karaktär. Byggrätten för tillbyggnaden är placerad på en yta som till största delen utgör gräsmatta, ett mindre träd och några buskar. Trädet och buskarna måste tas bort om tillbyggnaden byggs. Den största delen av träd och buskar på fastigheten kommer dock att finnas kvar. Tillbyggnaden hamnar som närmast ca 4,7 m till ungefär femton meter från omkringliggande fastigheter norr och söder om tillbyggnaden. Avståndet mellan den tillbyggnaden och byggrätterna för befintliga bostadshus är relativt stort och samhällsbyggnad bedömer att detaljplanen inte innebär några betydande olägenheter. Avståndet mellan tillbyggnaden och omkringliggande fastigheter gör att det på ett rationellt och funktionellt sätt går att sköta marken runt tillbyggnaden utan att inkräkta på grannfastigheter. Tillgänglighet Marken i och i anslutning till planområdet är relativt plan. Avsteg från tillgänglighetsbestämmelser är därför inte motiverade. Gator och Trafik Detaljplanen medför inga förändringar i befintlig gatustruktur eller trafikflöden. Området ligger nära busshållplatser och busslinjer med bra turtäthet. Tillfart till fastigheten från den allmänna gatan Stenstigen sker över grannfastigheten Byalaget 19. Det finns en gemensamhetsanläggning som tryggar den rättigheten. Parkering för fastigheten Byalaget 27 ska ordnas inom fastigheten. Hälsa och Säkerhet Räddningstjänst Det behövs inte fler brandposter till följd av detaljplanen. Detaljplanen klarar normala insatstiden så därför föreslås inga särskilda åtgärder. Insatstiden motsvarar den tid som förflyter från dess att räddningsstyrkan larmats till dess att räddningsarbete har påbörjats.

15 Antagandehandling Geotekniska förhållanden Det finns ingen grundundersökning för fastigheten. Samhällsbyggnad anser att det inte behövs en översiktlig grundundersökning i samband med planläggningen eftersom att marken runt tillbyggnaden är bebyggd med bostäder. Det behövs ingen grundundersökning för tillbyggnaden. Teknisk försörjning Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp. En tillbyggnad ska använda befintlig anslutning. Dagvattnet tas idag om hand inom fastigheten. Det finns dock möjlighet att ansluta en dagvattenledning till kommunens dagvattensystem i Stenstigen. Det finns telekablar i planområdet, bland annat under byggrätten för tillbyggnaden. Skanova önskar att så långt som möjligt behålla befintlig teleanläggning i nuvarande läge för att undvika olägenheter som uppkommer i samband med flyttning. Kablarna kan dock flyttas men samråd måste ske med Skanova som ansvarar för kablarna. En flytt bekostas av exploatören/byggherren. GENOMFÖRANDE Nedan redovisas de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärderna som behövs för att detaljplanen ska kunna bli verklighet. Beskrivningen redovisar vem som vidtar åtgärden och när de ska vidtas. Genomförandetid Genomförandetiden är fem år från den dag planen vunnit laga kraft. Ändring av detaljplanen får ske under genomförandetiden för att införa fastighetsindelningsbestämmelser. Efter genomförandetiden får planen ändras, ersättas eller upphävas utan att de rättigheter som planen ger behöver beaktas. Om planen inte ändras eller upphävs fortsätter den att gälla och ge byggrätt som tidigare. Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Teknisk förvaltning / Vatten Östersund är huvudman för allmänna vattenoch avloppsledningar, dagvattenledningar samt anordnar vid behov brandposter i samråd med Norra Jämtlands Räddningstjänstförbund. Jämtkraft AB ansvarar för el- och fjärrvärmeledningar.

16 Antagandehandling Fastighetsrättsliga frågor och konsekvenser Det föreslås inga förändringar i fastighetsbilden. Inga fastighetsrättsliga frågor är aktuella eftersom detaljplanen bara innebär att befintlig byggnad får byggas till. Gemensamhetsanläggningar Gemensamhetsanläggningar för tillfartsväg och komplementbyggnad finns för fastigheten Byalaget 27. Inga förändringar föreslås till följd av detaljplanen. Ekonomiska frågor och konsekvenser När kommunen lägger skyddsbestämmelser och rivningsförbud på en byggnad som har ett särskilt kulturhistoriskt värde kan fastighetsägarna ha rätt till ersättning från kommunen. Fastighetsägaren ska få möjlighet att lämna ekonomiska anspråk på grund av det. Fastighetsägaren har inte meddelat några ekonomiska anspråk. Utgångspunkten för att bedöma om fastighetsägaren har rätt till ersättning är att pågående markanvändning påtagligt försvåras. Samhällsbyggnad gör bedömningen att det inte är fallet. Motiven är att markanvändningen inte försvåras utan att det finns större möjligheter att både använda fastigheten men även att bygga ut. Byggs en ny separat byggnad där vatten och avlopp ska ordnas kommer Vatten Östersund att ta ut en fast avgift. De telekablar som finns i marken under den utlagda byggrätten för tillbyggnaden måste flyttas. Vid en flytt ska exploatören/byggherren samråda med Skanova och Jämtkraft. Exploatören/byggherren ska också bekosta en eventuell flytt av ledningarna. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Monica Tjäder och Stina Sahlén vid Samhällsbyggnad har medverket under planprocessen. Östersund den 12 april 2018 Maria Boberg Stadsarkitekt Karolina Vessberg Planeringsarkitekt