Detaljplan för Grundström 1 m.fl. inom stadsdelen Bellevue Ystads kommun, Skåne län SAMRÅDET Förslag till detaljplan för Grundström 1 m.fl. inom stadsdelen Bellevue i Ystad, upprättat 2011-09-01, har varit föremål för samråd under tiden 5 oktober 31 oktober 2011. Myndigheter, sakägare och övriga berörda har beretts tillfälle till samråd genom underrättelse samt efter annons i Ystads Allehanda och Skånska Dagbladet. Handlingarna har funnits tillgängliga på Plan o Byggs expedition, Ystads stadsbibliotek samt på Ystads kommuns hemsida. Tillfälle för samrådsmöte erbjöds den 20 oktober 2011 där ingen berörd sakägare deltog. YTTRANDEN Inkomna yttranden Under samrådstiden har yttranden inkommit från: - Länsstyrelsen - Skånetrafiken - Trafikverket - Region Skåne - Lantmäteriet - Ystads Fornminnesförening - Ystads Pensionärsråd - Ulf Raihle - Erik Linder - Karl-Gunnar Larsson och Ingrid Larsson och Rolf Carlbom och Kerstin Carlbom Nordfors - Björn Larsson 1(10)
Myndigheter, statliga verk m.fl. Länsstyrelsen Redogörelse för ärendet Detaljplanen syftar till att pröva möjligheten att uppföra ett högre flerbostadshus. Planområdet omfattar ca 2,5 ha mark och är beläget i nordvästra delen av Ystad inom stadsdelen Bellevue, väster om Bellevuevägen. Planarbetet har föregåtts av programsamråd som behandlade frågan om placering av bostadshus i 8 våningar. Därefter har kommunen bedömt att inget av de alternativ som studerades i programmet var tillräckligt bra, och nu aktuellt planförslag innebär därför en annan placering av det höga huset. Inom planområdet finns tre flerbostadshus sedan tidigare, med sammanlagt ca 80 bostäder. Två av de befintliga husen ligger utmed Bellevuevägen och har 5 våningar. Det tredje huset är ett tvåvåningshus invid Bellevueparken. Till husen finns två garage och markparkeringar. Centralt genom planområdet går en gång- och cykelväg som förbinder villakvarteret i väst med Bellevuevägen i öst. Del av planområdet utgör parkmark. För planområdet gäller detaljplaner som tillåter befintlig bostadsbebyggelse, ytterligare bostadsbebyggelse i två våningar i västra delen av planområdet samt naturmark längs Bellevuevägen. I översiktsplanen redovisas de outnyttjade byggrätterna som grönområde. I övrigt stämmer översiktsplanens redovisning med gällande detaljplaner. Översiktsplanen visar också cykelvägen genom området. Planförslaget innebär att ny byggnad om maximalt nio våningar får uppföras på den plats där parkeringsgaragen står idag. I anslutning till den nya byggnaden möjliggörs ett underjordiskt garage med planterbart bjälklag. Den outnyttjade byggrätten söderut föreslås planläggas som park, i enlighet med översiktsplanens markanvändningskarta. Befintligt tvåbostadshus föreslås få utökad byggrätt från två till fyra våningar. Gång- och cykelvägen genom bebyggelsen föreslås få en ny dragning genom parkmarken i söder. Riksintresse för kustområdet Hela Ystad tätort ligger inom riksintresse för kustområdet enligt 4 kap. l, 4 miljöbalken (MB). Länsstyrelsen bedömer att genomförande av planförslaget inte kan befaras påtagligt skada områdets värden, eftersom det innebär förtätning av befintlig tätort och god hushållning med marken i kustområdet. Störningar från omgivande verksamheter Av handlingarna framgår att området ansluter till ett verksamhetsområde i norr med bland annat en bilverkstad som kan verka störande på omgivningen. Länsstyrelsen menar att störningsnivåerna bör beskrivas närmare i det fortsatta arbetet så att det 2(10)
framgår om det finns en konflikt mellan befintlig verksamhet och föreslagna bostäder. Gång-och cykeltrafik Planförslaget innebär att befintlig cykelväg får en ny dragning genom parken i stället för genom bostadsområdet. I denna fråga avviker detaljplanen från översiktsplanen och skälen till detta bör anges i planbeskrivningen. I programhandlingen uttrycks att det är viktigt att gång-och cykelvägarna förläggs så att vägarna upplevs gena. Hur har denna fråga beaktats i planförslaget? Länsstyrelsen rekommenderar att planbeskrivningen kompletteras med en bedömning av hur cykelvägens funktion förändras genom ny dragning. Inom fastigheten Grundström 2 och 5 bedrivs handel med skrymmande varor. Inom Grundström 3 finns en mindre bilverkstad och utställningshall och inom fastigheten Grundström 4 ligger ytterligare en utställningshall. I Boverkets allmänna råd 1995:5 Bättre plats för arbete anges ett riktvärde för skyddsavstånd till bostäder på 50 meter för bilverkstad utan omlackeringsverksamhet, vilket gäller för verksamheten inom fastigheten Grundström 3. Befintliga bostäder inom fastigheten Grundström 1 ligger ca 50 meter från Grundström 3. Nytt planerat hus kan som närmast placeras ca 35 meter från verksamheten. Nytt hus vetter mot planerad innergård och en tyst sida kan därmed skapas. För övrigt ska gällande riktvärden för buller uppnås. Gällande detaljplan från år 1966 anger ändamålet garage för fastigheterna Grundström 3-5. Detta gör att det är möjligt att bedriva verkstad eller liknande, vilket kan utgöra en störande verksamhet. Inom den direkt angränsande fastigheten Grundström 2 bedrivs handel, vilket också regleras genom detaljplan. I Ystads kommuns tillägg till Översiktsplanen 2005, Utbyggnadsstrategi- Bostäder, Verksamheter och Handel antagen av kommunfullmäktige 2011-02-17 anges det för verksamhetsområdet att flera av företagen inom området behöver idag större lokaler. Området ligger relativt centralt i Ystad och är omgivet av bostadsområden. Om alternativa lägen kan erbjudas till företagen kan området istället bebyggas med bostäder, eventuellt med inslag av livsmedelsförsäljning. Planbeskrivningen kompletteras med ovanstående text. Gång- och cykelvägnätets dragning har omstuderats efter samrådsförslaget. Utställningsförslaget kommer efterlikna dagens förhållande som även överensstämmer med översiktsplanens redovisade dragning av gång- och cykelvägnätet. Plankartan kompletteras därmed med en allmänt tillgänglig gångoch cykelväg genom fastigheten Grundström 1 i öst-västlig riktning. Skånetrafiken Det är bra att information om planområdets kollektivtrafikförsörjning nu finns med i planbeskrivningen. 3(10)
Trafikverket Trafikverket är positivt till förslaget som innebär förtätning av Ystad tätort och som ger de boende goda möjligheter att gå, cykla och åka kollektivt. Region Skåne Region Skåne har tidigare lämnat yttrande i programskedet (daterat 2011-02-04). Syftet med detaljplanen är att pröva möjligheten att uppföra ett högre flerbostadshus inom den nordvästra delen av fastigheten Grundström 1. Förslaget har arbetats om efter de synpunkter som lämnades in i programskedet och byggnadens placering har ändrats. Region Skåne har inga ytterligare synpunkter ur ett regionalt perspektiv än de som lämnades i programskedet. Lantmäteriet Fastighetsrättsliga frågor I genomförandebeskrivningen står det att fastighetsbildningen skall motsvara detaljplanens indelning i byggnadskvarter. Bestämmelsen finns ej i planbestämmelserna och plankartan vilket gör att det fortfarande är möjligt att bilda fler/ färre fastigheter. Det bör framgå ur genomförandebeskrivningen vem som skall bekosta nödvändig fastighetsbildning. Det bör framgå ur genomförandebeskrivningen att det är ledningshavaren som skall ansöka om och bekosta bildande av ledningsrätt inom u- och E-område. Lantmäterimyndigheten ser ett stort värde i att genomförandefrågorna redovisas på ett tydligt sätt i planhandlingarna så att berörda fastighetsägare förstår vilka åtgärder (lantmäteriförrättningar m.m.) som kommer att bli nödvändiga och vem som kommer att stå för olika slag av kostnader (framtida underhåll av gemensamma anläggningar, marklösen, förrättningskostnader m.m.). Arbetsprocessen blir inte rationell om berörda fastighetsägare inte kunnat läsa ut dessa uppgifter under planprocessen. Följden blir då i stället att dessa frågor måste behandlas på nytt i efterföljande lantmäteriförrättningar vilket också leder till längre genomförandetider. Planen har inte för avsikt att hindra möjligheten till att eventuellt dela fastigheten Grundström 1 i fler fastigheter. Genomförandebeskrivningen kompletteras med att fastighetsägen till Grundström 1 svarar för nödvändig fastighetsbildning. Avsatta u-områden och E-områden är sedan tidigare avsatta med ledningsrätt. Genomförandebeskrivningen kompletteras dock med att ledningshavaren ska ansöka om och bekosta bildande av ledningsrätt inom u- och E-område. 4(10)
Organisationer och föreningar Ystads Fornminnesförening Ystads Fornminnesförening hänvisar till tidigare yttrande i ärendet. Det planerade niovåningshuset har flyttats nordväster ut, vilket medför att befintliga träd och annan vegetation i större omfattning kan sparas, vi ser detta som positivt. Ystads Pensionärsråd Detaljplanens syfte är att ersätta gällande detaljplaner för att pröva möjligheten att uppföra ett högre flerbostadshus inom den nordvästra delen av fastigheten Grundström l. Det nya flerbostadshuset planeras inrymma ca 32 lägenheter. Eftersom vi ännu saknar det Bostadsförsörjningsprogram som vi efterfrågat sedan 2005 har vi svårt att uttala oss om hur stor bostadsbristen är. Inte heller vet vi för vem och vad som behöver byggas. Men vi vet att flyttkedjan som uppstår vid nybyggande ger positiva effekter. Kanske kan det innebära att ungdomar i slutet på kedjan får tillgång till mindre, relativt billiga lägenheter. Pensionärsrådet är som tidigare under programskedet positiva till att man bygger fler lägenheter i detta relativt centrala läge. Närhet till kollektivtrafik och närheten till Bellevue är attraktivt för den grupp vi företräder. Det nu aktuella planförslaget har utformats med större omsorg än tidigare förslag. Vi ser därför gärna att möjligheten att bygga nu aktuellt flerbostadshus i kvarteret Grundström prövas. Sakägare, boende m.fl. Ulf Raihle Vi är förvånade att se att följande synpunkter inte har tagits i beaktande i programsamrådsredogörelsen. Dessa synpunkter kvarstår från vår sida. 1. Det råder ingen brist på mark i kommunen och - Byggnadens placering och utformning innebär stark olägenhet för de boende i omgivningen. - Planen har inte lyckats visa att fördelarna med etableringen överväger olägenheterna den orsakar omgivningen. 2. Ingen redovisning av intresseavvägning är gjord mot Breidablick 12. 3. Intressekonflikter mellan de boende och planens inverkan har inte tillräckligt behandlats vid planens utformning. En fastighetsvärderare har gett ett utlåtande om att planens verkställande skulle innebära 30 % värdeminskning för Breidablick 12. 5(10)
4. Tydlighetskravet i PBL är inte uppfyllt då högsta höjden på byggnaden medför oklarhet om hur genomförandet påverkar miljön för de närboende. 5. Planändringarna är så pass avvikande, för detta huvudsakligen villaområde med fastigheter i två plan, så att planläggning borde ha skett för hela området. Därmed anser vi att skälig hänsyn ej tagits till befintliga bebyggelse-, äganderätts-och fastighetsförhållanden som kan inverka på planens genomförande. Kompletterande synpunkter Det råder ingen brist på mark i kommunen och - Byggnadens placering och utformning (på en höjd och i nio plan (ett så högt hus har aldrig byggts i Ystad) tar inte lämplig hänsyn till stads och landskapsbilden. - Det kommunala bostadsbolaget har stor handlingsfrihet gällande att bygga på en lämpligare plats. Därtill anser vi att det är ett arrogant beteende att i planbeskrivningen visualisera hur den påtänkta fastigheten påverkar stadsbilden med 8 våningar när planbeskrivningen gäller tillstånd att bygga nio våningar. Vi uppmanar Ystadbostäder att bygga i högst fem plan på fastigheten Grundström 1 och istället bygga ett likaledes högt hus någon annan stans i staden för att på så sätt uppnå den tilltänkta bostadsytan. Som fjärde generationens Ystads invånare känner jag naturligtvis starkt i frågan. Lyckligtvis är jag nybliven pensionär och som före detta fastighetsman har jag förutom tid och resurser att lägga i ärendet även relativt god kännedom i sakfrågan. Utförd värdering för Breidablick 12 finns bifogad till yttrandet. Ystad kommun har tre uttalade övergripande utbyggnadsprinciper som redovisas i Tillägg till översiktsplanen 2005- Utbyggnadsstrategi Bostäder, Verksamheter, Handel (2011). Den förstnämnda utbyggnadsstrategin är att ny bebyggelse ska uppföras i kollektivtrafiknära lägen. Detaljplanens föreslagna flerbostadshus föreslås på en strategisk plats med god tillgänglighet till centrumservicen i Ystad med god kollektivtrafikförbindelse utmed Bellevuevägen samtidigt som det angränsar till ett finmaskigt gång- och cykelvägnät vilket gynnar resurssnåla och miljöanpassade transporter. Den andra utbyggnadsprincipen är att ny bebyggelse ska lokaliseras dit bebyggelse redan finns. Planen medger en förtätning av ett redan bebyggt och i anspråktaget område i Ystad tätort. Genom att förtäta den befintliga tätorten skapas en god hushållning med åkermarken och kommunens kustområde. Den sistnämnda utbyggnadsstrategin är att skapa förutsättningar för en god 6(10)
närmiljö. Detta säkerställs i planförslaget genom att orörd natur i anslutning till bebyggelsen skyddas. Det tänkta flerbostadshuset olägenheter för omgivningen minimeras genom att de två husgrupperingarna, det vill säga villakvarteret och flerbostadshusområdet inom fastigheten Grundström 1 avskiljs genom vegetation och reglerad naturmark. All trafik kommer dessutom matas från Bellevuevägen varpå inga störande transporter kommer beröra villakvarteret och den lägre bebyggelsen. Villakvarteret och den övriga låga bebyggelsen kommer främst påverkas visuellt av att nytt hus kommer synas från flera platser i Ystad. Planförslaget justeras så att högsta våningsantal ändras från nio våningar till åtta våningar och såvida åtta våningar anordnas ska översta takplanet vara indraget. Därmed överensstämmer visualiseringen med planförslaget. Föreslagen förtätning inom ett redan ianspråktaget område utgör ingen grund för kompensation. Erik Linder Anser att det nu existerande naturområde i Grundström l skall förbli naturområde. Att flytta höghuset - Mastodonten som jag kallar det (se min inlaga till ert föregående förslag) - till en annan plats inom området löser inte det viktigaste problemet: att låta området förbli naturområde. Det nya flerbostadshuset som planeras inom den nordvästra delen av planområdet placeras på mark som redan är bebyggd med två garage och berör därmed inget befintligt naturområde. Planområdets västra del, som det idag finns en befintlig byggrätt för, föreslås tas bort i detta förslag och befintlig vegetation säkerställs genom att den regleras till naturområde. Karl-Gunnar Larsson och Ingrid Larsson och Rolf Carlbom och Kerstin Carlbom Nordfors Nära boende familjer på Kaprifolvägen, vill framföra synpunkter på planförslaget. Vi upplever Ystads kommun som mycket kultur -och miljöbevarande. Bellevueområdet utmärks idag av lugn och stabilitet och vi liksom många andra Ystadbor är angelägna att behålla denna atmosfär. För några år sedan uppfördes två flerfamiljshus. Naturområdet minskade och en del miljövärden gick onekligen förlorade. Idag har vi fått kännedom att ett ungefär dubbelt så högt hus planeras närmare våra fastigheter. Vi står frågande inför varför ett hus med sådana dimensioner överhuvud kan komma ifråga i den här känsliga och värdefulla miljön. Vi är också bekymrade för egen del. Villasamhället kommer att drabbas negativt. Vi som befinner oss närmast det tänkta höghuset kommer givetvis att påverkas mest. Vi motsätter oss att planerna förverkligas enligt planförslaget. 7(10)
Vid ett byggande enligt nämnda ritning anser vi att våra fastigheter kommer att förlora betydligt i värde. Vid ett sådant förlopp begär vi kompensation. De belopp som kan bli aktuella kan förslagsvis förhandlas utifrån mäklarexpertis med övriga inblandade. Se till U. Raihle. Björn Larsson Mitt namn är Björn Larsson och jag är tillsamman med min fru Mona bosatt på kv. Grundström l. Efter samrådsmötet läste jag i YA att det verkade som att hyresgästerna nog var nöjda med placeringen av 8 våningshuset (numera 9 våningar.) Det är vi absolut inte! Precis all vår fina utsikt mot väster försvinner ju. Dessutom ökar trafiken mycket på Syrénvägen, med vad risker det för med sig. Härmed protesterar jag mot Planförslaget! Planförslaget justeras så att högsta våningsantal ändras från nio våningar till åtta våningar och såvida åtta våningar anordnas ska översta takplanet vara indraget. Därmed överensstämmer visualiseringen med planförslaget. SAMMANFATTNING Samrådsförslag Det har framkommit flera synpunkter under samrådsskedet samt andra aspekter som framkommit under planprocessen som föranleder att detaljplanen ändras. Dessa är följande: Plankarta - Det planerade flerbostadshusets högsta våningsantal sänks från nio våningar till åtta våningar. Bestämmelsen om att översta takplanet ska vara indraget kvarstår med tillägget att översta takplanet i huvudsak ska utgöras av bostadslägenhet/-er. Genom bestämmelse om att takvåningen i huvudsak ska inredas med bostäder skapas en mer levande överdel av flerbostadshuset och ett slutet tak undviks därmed. Detta anses vara av stor vikt då byggnaden kommer påverka stadsbilden och synas från ett flertal platser i Ystad. - Markutrymmet där flerbostadshusets kan placeras utökas något söderut för att skapa ett friare område för där huset kan få lokaliseras. För att reglera utrymmet som huset får uppta på marken läggs en bestämmelse om högsta tillåtna byggnadsarea på 450 m 2 (BYA) in på plankartan. Detta samtidigt som bestämmelse om högsta tillåtna bruttoarea på 3 200 m 2 (BTA) ovan mark regleras för det planerade flerbostadshuset. 8(10)
- Tidigare utrymme för mark som kunde byggas över med planterbart bjälklag och underbyggas med garage utgår. Ett garageplan helt under mark är dock ändå möjligt. - Samrådsförslaget reglerade mark för gård där marken skulle utgöras av anordnad och planterad innergård samt där det kunde uppföras sammanlagt maximalt 60 m 2 förrådsbyggnader utgår för att istället regleras till att det inom det så kallade prickmarksområdet inom kvartersmarken för bostäder får uppföras erforderliga komplementbyggnader såsom miljöhus, cykelförråd etc. Plankartan kompletteras med en utformningsbestämmelse om att komplementbyggnaders högsta byggnadshöjd är 3,0 meter. Utseendebestämmelse om att komplementbyggnader ska förses med sedumtak kvarstår. - Prickmarksområdet minskas runt det befintliga två våningshuset. På så vis skapas ett friare område där nybyggnation får ske. Exploateringsgraden kvarstår dock. - Naturområdet inom den västra delen av planområdet utökas något österut. Tidigare reglerad mark för gång- och cykelväg i nord- sydlig riktning genom naturmarken utgår för att istället utgöra en generell bestämmelse om att det inom naturmarken ska finnas en gång- och cykelväg som i huvudsak överensstämmer med illustrerad väg på illustrationskartan. Därmed låser man inte gång- och cykelvägens exakta läge för att på så vis istället kunna anpassa den till terrängen och befintliga träd. - Den befintliga allmänna gång- och cykelvägen i öst-västlig riktning genom Grundström 1 läggs in på plankartan genom en x-markering med bestämmelsen om att en allmän gång- och cykelväg ska finnas. Detta med anledning av att det anses vara av stor allmän vikt att denna kvarstår. - Prickmark, det vill säga mark som inte får bebyggas, regleras inom parkeringsytan med undantag för området som får bebyggas med garage/förråd/skärmtak då detta felaktigt inte fanns redovisat i samrådshandlingarna. - De befintliga skärmtaken strax öster om det norra befintliga femvåningshuset kompletteras med bestämmelse om högsta byggnadshöjd och reglerad taklutning. - Parkeringsytan liksom mark avsedd för garage/förråd/skärmtak inom den nordöstra delen av planområdet utökas något. - Utfartsförbud mot Bellevuevägen från parkeringsytan inom den nordöstra delen av planområdet tas bort då det ändå inte är möjligt att anordna en körbar förbindelse på grund av den avgränsande parkmarken. Planbeskrivning - Planbeskrivningen kompletteras med text med avseende på störningar från angränsande fastigheter/verksamheter enligt till länsstyrelsens yttrande. - Planbeskrivningen ändras och kompletteras för att överensstämma med plankartans föreslagna förändringar. 9(10)
Genomförandebeskrivningen - Genomförandebeskrivningen kompletteras med att fastighetsägen till Grundström 1 svarar för nödvändig fastighetsbildning. - Genomförandebeskrivningen kompletteras med att ledningshavaren ska ansöka om och bekosta bildande av ledningsrätt inom u- och E-område. - Genomförandebeskrivningen kompletteras med en reviderad karta för att markera utställningshandlingarnas föreslagna fastighetsregleringar. Behovsbedömning av miljöbedömning Inga synpunkter har inkommit på kommunens bedömning om att ett genomförande av detaljplanen inte bedöms medföra betydande miljöpåverkan att en särskild miljökonsekvensbeskrivning behöver upprättas. Kvarstående erinringar Erinringar kvarstår från: - Ulf Raihle - Erik Linder - Karl-Gunnar Larsson och Ingrid Larsson och Rolf Carlbom och Kerstin Carlbom Nordfors - Björn Larsson Plan o Bygg Anna Möller Anna Möller planchef Helén Karlsson Helén Karlsson planarkitekt 10(10)