Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendena. Ärendena I två anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av det marknadsförda priset avseende förmedlade objekt. På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälningarna. Han har gett in uppdragsavtal, objektsbeskrivningar, anbudsförteckningar, köpekontrakt, värderingsunderlag, energideklarationer, radonmätning, frågelistor, besiktningsprotokoll, handlingar som avser en samfällighetsförening samt nyhetsartiklar avseende fastighetsmarknaden. Anmälningarna Anmälan i ärendet 4.1-2011-16 Anmälaren har hänvisat till ett förmedlingsuppdrag (Fastigheten 1) och POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) uppgett i huvudsak följande. NN vilseleder spekulanter genom att gå ut med ett lockpris på ett radhus. Han har mejlat NN angående detta efter försäljningen, men han fortsätter ändå med denna vilseledande prissättning. Husen är enkla att prissätta och ändå går NN ut med priser långt under marknadspris. Anmälan i ärendet 4.1-2078-16 Anmälaren har hänvisat till tre förmedlingsuppdrag (Fastigheterna 1-3) och uppgett i huvudsak följande. NN använder sig systematiskt av lockpriser. Han vilseleder köpare och kanske också säljare, som kan bli lurade på provision. Han ger även fastighetsmäklare dåligt rykte. Anmälaren har härefter kompletterat anmälan med hänvisningar till ytterligare några förmedlingsuppdrag. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Han har arbetat som fastighetsmäklare sedan 1989 och har aldrig upplevt en marknad som varit mer svårbedömd än den varit den senaste tiden. Det har varit ett extremt lågt utbud av objekt, historiskt låga räntor och stressade spekulanter, varav många på bankernas inrådan har sålt innan de har köpt, vilket har drivit upp priserna till rekordnivåer. Dessa prisnivåer är inte marknadspriser utan indikationer på den extrema obalans som råder. Flera spekulanter som har sålt sina bostäder har ett datum då de måsta flytta ut och de får panik när utbudet är så knappt. I det aktuella området har ingen tidigare fått högre betalt än 4 000 000 kr. Ett likadant hus såldes idag av ett annat mäklarföretag för 3 650 000 kr (utgångspriset var 3 275 000 kr). I de tre anmälda objekten upptäcktes problem med bl.a. mögel, radon, felaktigt utförda badrum, undermåliga elinstallationer samt grunder och källare med riskkonstruktioner och ventilationsproblem.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Han har sedan juni 2016 förmedlat 13 objekt. De har i snitt sålts för ett pris som ligger 13 procent över utgångspriset. I den extrema marknad som rått kan detta omöjligen anses vara klandervärt. Särskilt om fastigheten 1 Ifråga om fastigheten 1 bedömde han att marknadsvärdet var 3 500 000 kr +/- 100 000 kr. Bedömningen gjordes i samråd med säljaren och utifrån underlag avseende faktiska försäljningar i området. Hänsyn togs till ett antal nedslag av allvarlig karaktär i besiktningsprotokollet. Säljaren har redan köpt en ny bostad och skulle sälja fastigheten. Försäljningspriset blev 4 425 000 kr. Han hade förmedlat ett likvärdigt objekt i området tidigare och det var fastigheten 2. Särskilt om fastigheten 2 Ifråga om fastigheten 2 bedömde han att marknadsvärdet var 3 500 000 kr +/- 100 000 kr. Bedömningen gjordes i samråd med säljaren och utifrån underlag avseende faktiska försäljningar i området. Hänsyn togs till ett antal nedslag av allvarlig karaktär i besiktningsprotokollet. Säljaren hade köpt fastigheten genom hans förmedling år 2013. Säljaren betalade då 2 795 000 kr. Prisuppgången i området har statistiskt sett varit 25 procent sedan dess, vilket ger 3 493 750 kr. Säljaren hade redan köpt en ny bostad och skulle sälja fastigheten. Försäljningspriset blev 4 200 000 kr. Han har inte tidigare förmedlat något likvärdigt objekt i närområdet. Särskilt om fastigheten 3 Ifråga om fastigheten 3 bedömde han att marknadsvärdet var 4 500 000 kr +/- 100 000 kr. Bedömningen gjordes i samråd med säljaren och utifrån underlag avseende faktiska försäljningar i området. Hänsyn togs till ett antal nedslag av allvarlig karaktär i besiktningsprotokollet. Säljaren hade redan köpt en ny bostad och skulle sälja fastigheten. Försäljningspriset blev 5 600 000 kr. Han har inte tidigare förmedlat något likvärdigt objekt i närområdet. Handlingarna
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Fastigheten 1 Uppdragsavtalet avseende fastigheten 1 ingicks den 26 oktober 2016. Inget utgångspris anges. I objektsbeskrivningen för fastigheten 1 anges bl.a. följande. Fastigheten har fyra rum och kök. Boarean är 121 kvm och biarean är 24 kvm. Utgångspriset är 3 475 000 kr. Fastigheten 1 såldes för 4 200 000 kr och köpekontraktet undertecknades den 17 november 2016. Fastigheten 2 Uppdragsavtalet avseende fastigheten 2 ingicks den 8 september 2016. Inget utgångspris anges. I objektsbeskrivningen för fastigheten 2 anges bl.a. följande. Fastigheten har fyra rum och kök. Boarean är 111 kvm och biarean är 15 kvm. Utgångspriset är 3 475 000 kr. Fastigheten 2 såldes för 4 425 000 kr och köpekontraktet undertecknades den 30 september 2016. Fastigheten 3 Uppdragsavtalet avseende fastigheten 3 ingicks den 5 oktober 2016. Inget utgångspris anges. I objektsbeskrivningen för fastigheten 3 anges bl.a. följande. Fastigheten har fem rum och kök. Boarean är 166 kvm och biarean är 116 kvm. Utgångspriset är 4 475 000 kr. Fastigheten 3 såldes för 5 600 000 kr och köpekontraktet undertecknades den
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) 17 november 2016. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt fjärde punkten i bestämmelsens andra stycke gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen (prop. 2010/11:15 s. 33). Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligt avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12). Det marknadsförda priset på fastigheten 1 har understigit det slutliga försäljningspriset med cirka 17 procent. Beträffande fastigheten 2 var motsvarande siffra ca 21 procent och för fastigheten 3 cirka 20 procent. NN har angett skälen för sina bedömningar av marknadsvärdet. NN har uppgett att när han sålde fastigheten 1 hade han tidigare sålt fastigheten 2, som var ett liknande objekt. Av den anledningen hade det varit rimligt att värdera fastigheten 1 högre än vad som skett. Av besiktningsprotokollen framgår dock att fastigheten 1 hade fler och allvarligare brister än fastigheten 2. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte tillbakavisa mäklarens bedömningar av marknadsvärdena beträffande någon av fastigheterna. Mot denna bakgrund är det inte otvetydigt fastställt att det har varit fråga om vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen av de tre fastigheterna. Ärendena ska därför avskrivas. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendena ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.