ÅRSREDOVISNING 1 januari - 31 december 2010 HSB:s Bostadsrättsförening SKÄRSÄTRA i Lidingö
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 1.1-31.12 2010 Styrelsen för HSB:s bostadsrättsförening SKÄRSÄTRA i Lidingö får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 1 januari -31 december 2010. Förvaltningsberättelse Föreningen bildades den 15 december 1959, registrerades den 9 april 1960 och avlämnades den 10 januari 1971. Första bostadsrättsinnehavaren flyttade in den 7 maj 1962. Föreningens organisationsnummer är 71 36 00-0572. Föreningen äger och förvaltar följande fastigheter i Lidingö stad: Adress Antal Pyrola- lägen- Lägenhets- Kvarter Hus vägen nr heter nr Gulltraven nr 1 A,B,C,D 19-45 108 331-438 Gökblomstret nr1 E 47-55 36 001-037 Hundlokan nr 2 F,G 52-64 75 038-112 Solvändan nr 2 H,I,J,K 32-50 110 113-160 167-172 178-183 189-194 196-239 Fackelrosen nr 2 L,M,N 26-30 88 242-285 287-330 Kungsljuset nr 1 O,P,Q 20-24 132 439-570 Pyrolan nr 2 S,U,X 11-15 42 571-612 Nyckelblomstret nr 1 Y,Z,Å,Ö 1-9 13 613-625 Stadsägorna 10:419 och 420. SUMMA BOSTADSLÄGENHETER 604 Totala lägenhetsytan 43 600 m 2 Den totala lokalytan (bl.a. centrumlokalerna) 6 300 m 2 Föreningen äger en hyresrättslägenhet. En lägenhet har sålts under året. Styrelse Styrelsen har under verksamhetsåret haft följande sammansättning: 10 01 01-10 05 24 Ordförande Michael Anderberg Vice ordförande Birger Eneroth Sekreterare Ledamöter HSB Stockholms repr. Suppleanter Gunilla Dyfverman Jim Kenving Berith Westman Yvonne Eriksson Wolf Barufke Jan Ekenstedt Camilla Öhman 3
10-05-24-10-06-18 Ordförande Vice ordförande Ledamöter HSB Stockholms repr. Suppleanter 10-06-18-10-12-31 Ordförande Vice ordförande Sekreterare Ledamöter HSB Stockholms repr. Suppleanter Michael Anderberg Birger Eneroth Berith Westman Yvonne Eriksson Torsten Sverenius Wolf Barufke Camilla Öhman Carin lewandrowski Roland Gröndal Berith Westman Torsten Sverenius Birger Eneroth Jim Kenving Michael Anderberg Yvonne Eriksson Roland Gröndahl Camilla Öhman Carin Lewandrowski I tur att avgå vid kommande föreningsstämma är ledamöterna Kenving, Anderberg, och Eriksson samt suppleanten Öhman. Firmatecknare Föreningens firma har under året tecknats av Michael Anderberg, Birger Eneroth, Björn Ståhl och Malin Olsson två i förening fram till 10 06 18, och Roland Gröndal, Berith Westman, Björn Ståhl och Malin Olsson två i förening från 10 06 19. Attesträttsinnehavare Attesträtt innehades av Michael Anderberg och Birger Eneroth fram till 10 06 18 och innehas därefter av Roland Gröndal och Berith Westman två i förening. Revisorer Revisor har varit BoRevision AB samt av föreningsstämman valda Gunnar Jonsson med Ingemar Svensson som suppleant. Distriktsombud till HSB Stockholms distrikt Innerstaden-Lidingö Föreningens ombud vid distriktstämman för HSB Stockholm har varit: Ordinarie: Birger Eneroth Berith Westman Yvonne Eriksson Gunilla Dyfverman Michael Anderberg Camilla Öhman Ida-Lee Brandel Ylva Wändahl Suppleanter: Lars Holm Malin Olsson Torsten Sverenius Valberedning Som valberedning har fungerat: Magnus Brandel (sammankallande), Evelyn Lewandrowski och Lars Holm. 4
Sammanträden Ordinarie föreningsstämma hölls den 24 maj 2010. 61 röstberättigade medlemmar samt 2 fullmakter och 6 övriga var närvarande. Styrelsen har hållit 14 protokollförda sammanträden. Ett antal arbetsgrupper inom styrelsen har varit verksamma och fungerat som utskott till styrelsen för att bereda och ta fram underlag till beslut i syfte att effektivisera styrelsearbetet. Medlemsantal Föreningen hade vid budgetårsskiftet 729 medlemmar. 59 lägenheter har överlåtits under verksamhetsåret. Anställda Förvaltare har varit Björn Ståhl och Malin Olsson. Fastighetsarbetare har varit Kolbeinn Ársaelsson, Brian Fennimore och Emir Memisevic. Under sommaren var 11 skolungdomar anställda för att utföra trädgårdsarbete. Arvoden och löner Arvoden till styrelse och revisorer samt löner till anställda framgår av resultaträkningen. Städning och avfallshantering Lokalvård och trappstädning utfördes på entreprenad av Högsätra Städ- och Fastighetsservice AB. De har också utfört skiftning av sopkärl och städning av soprummen. 6 nya källsorteringskärl för papp, plast och plåt har ställts ut bakom Pyrolavägen 9 för punkthusen. Kompost punkthus Den av stämman beslutade komposten till punkthusen fick inte bygglov. Ny placering ska undersökas. Snöröjning Plogning, skottning och sandning sköts av föreningens fastighetsskötare. För skottning av tak har PM Projekt KB anlitats. Information Pyrolabladet har utkommit med 6 nummer. Föreningen har en egen hemsida kopplad till HSB:s centrala. Information sätts också upp på anslagstavlorna i portarna. Ett informationsmöte om underhållsplanen hölls den 3 februari i föreningens lokal. Lokaler Hälsoliv har flyttat från Pyrolavägen 11 och ersatts med hundbutiken Petster. I april öppnade Café O Leo på Pyrolavägen 9 och i maj startade Krua Thai servering och take away av thaimat på Pyroloavägen 3 C. Ingela Stralka har öppnat syateljé på Pyrolavägen 15. Fastigheterna Under året har 1048 arbetsorder utförts,vilket är en ökning med 23 %. Arbetena har bestått av reparationer och underhåll i lägenheter 516, lokaler 106 och allmänna utrymmen 426. Antalet vattenskador, som åtgärdats har varit 7 stycken (förra året 6). 5
Periodiskt underhåll: Under året har följande periodiska underhållsprojekt genomförts: Centrum Förnyelsen av Centrum har fortsatt med renovering och fuktsanering av föreningslokalen. Renovering av värme och ventilation i Centrum har påbörjats. Fönster Byte av fönster har under året genomförts på lokalerna Centrum. Försök med relining Försök med relining har genomförts. En utvärdering ska göras innan styrelsen tar ställning till hur man ska gå vidare. Nytt cykelförråd Cykelförrådet utanför Pyrolavägen 27, som årsstämman beslutat om att bygga, fick tyvärr inte bygglov. Ett befintligt utrymme i Pyrolavägen 39 har därför iordningställts till cykelrum för de boende på Pyrolavägen 27-33. Tillgänglighetsanpassning En ramp till tvättstugan är under upphandling. Trädgård Rabatterna har grävs om och växterna förnyats i rabatterna utanför Pyrolavägen 40-50, mellan Pyrolavägen 26 och 28 och i hörnan Pyrolavägen 33-35. En pergola och ett plank har uppförts bakom Pyrolavägen 20. Rivning av bärande väggar Vid föreningsstämman bifölls en motion med innebörden att rivning av bärande väggar ska förhindras. Styrelsen konstaterar att en sådan allmän restriktion inte är möjlig då den strider mot gällande lag och föreningens stadgar 41. Fritidsverksamhet Den traditionella vårfesten kombinerad med städning ställdes in. Valborgsfirandet vid Sätrastranden genomfördes med Skärsätra Villaägareförening som huvudansvarig. Pensionärsföreningen Pyrolaklubben fortsätter att genomföra mycket uppskattade träffar och studiebesök. Koloniföreningens engagemang och resultat kan vi alla njuta av när vi promenerar längs Djupadalsvägen. Ekonomi Periodens sammanlagda nettoomsättning utgör 25 209 759 kronor. Föreningens ekonomiska ställning vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 6
FJÄRRVÄRME, EL, VATTEN OCH AVFALL 2010 2009-8mån Helår 2008/09 2007/08 Fjärrvärme Förbrukat MWh 6 398 3 004 4 506 5 591 5 744 Kostnad i kr 5 319 557 2 544 880 3 817 320 4 754 687 4 688 006 El 5 värmepumpar kwh* 401 874 238 791 358 187 245 454 276 650 El 5 värmepumpar i kr* 599 786 254 543 381 815 692 849 65 124 Total värmekostnad i kr Vatten Förbrukat i kubikmeter 58 529 39 087 58 631 56 780 60 525 Kostnad i kr 883 342 498 490 747 735 766 900 770 659 Fastighetsel Förbrukat i kwh 978 489 623 220 949 830 990 730 921 696 Kostnad i kr 1 286 202 923 426 1 385 139 1 109 419 1 048 618 Sophämtning Kostnad i kr 918 725 545 507 818 261 55139 483 852 Ovanstående siffror redovisar verklig avläst förbrukning och verkliga betalda kostnader. När det gäller el försvåras jämförelser mellan olika år och beräkning av kostnad i förhållande till förbrukning av att debiteringen ibland baseras på uppskattad förbrukning och ibland på avläst. * Den 6:e värmepumpen ingår i fastighetselen. 7
VERKSAMHETSPLAN 2012 Byggnaderna i vårt område är snart 50 år gamla. Det innebär att underhållsåtgärderna blir större. Flera projekt är på gång. Förnyelsen av vårt affärscentrum görs färdigt med ventilation och invändig upprustning av några lokaler. Föreningslokalen tillgänglighetsanpassas. Värmeväxlare i undercentralerna - där fjärrvärmen leds över till byggnadernas system - utvärderas för eventuellt byte. Vatten- och avloppssystemen renoveras etappvis. Fasadtvätt och trapphusmålning påbörjas under 2011. Låssystemet för allmänna utrymmen behöver bytas ut. Skadade asfaltytor i transportvägar och parkeringar behöver åtgärdas, och sjunkna entrégångar repareras. Döda träd i föreningens planteringar ska ersättas. FÖRSLAG TILL RESULTATDISPOSITION Stämman har att ta ställning till: Balanserat resultat 4 714 782 Årets resultat 3 398 822 8 113 604 Styrelsen föreslår följande disposition Uttag ur yttre fond motsvarande årets kostnad -1 237 297 Överföring till yttre fond enligt plan/budget 3 000 000 Balanserat resultat 6 350 901 8 113 604 Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat- och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 8
Org Nr: 713600-0572 HSB Bostadsrättsförening Skärsätra i Lidingö 2010-01-01 2009-05-01 Resultaträkning 2010-12-31 2009-12-31 Nettoomsättning Not 1 25 209 759 16 806 696 Fastighetskostnader Drift Not 2-15 519 657-9 297 213 Planerat underhåll -1 237 297-4 417 201 Fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift -1 070 474-704 399 Avskrivningar Not 3-3 573 775-2 179 656 Summa fastighetskostnader -21 401 203-16 598 469 Rörelseresultat 3 808 556 208 227 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not 4 6 130 19 116 Räntekostnader och liknande resultatposter Not 5-415 864-255 485 Summa finansiella poster -409 734-236 369 Resultat efter finansiella kostnader 3 398 822-28 141 Inkomstskatt 0-5 028 Årets resultat 3 398 822-33 169 9
Org Nr: 713600-0572 HSB Bostadsrättsförening Skärsätra i Lidingö 2010-01-01 2009-01-01 Balansräkning 2010-12-31 2009-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och ombyggnader Not 6 50 026 209 47 433 200 Mark och markanläggningar Not 7 5 221 799 5 330 133 Inventarier Not 8 235 375 336 250 Pågående nyanläggningar och förskott Not 9 3 236 688 941 328 58 720 071 54 040 911 Finansiella anläggningstillgångar Långfristigt värdepappersinnehav Not 10 350 350 350 350 Summa anläggningstillgångar 58 720 421 54 041 261 Omsättningstillgångar Bostadsrätter Not 11 6 400 12 800 Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar 9 332 399 464 Avräkningskonto HSB Stockholm 4 360 844 3 143 984 Övriga fordringar Not 12 243 586 12 912 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 13 118 572 178 194 4 732 334 3 734 554 Kassa och bank Not 14 50 451 113 153 Summa omsättningstillgångar 4 789 185 3 860 507 Summa tillgångar 63 509 606 57 901 768 10
Org Nr: 713600-0572 HSB Bostadsrättsförening Skärsätra i Lidingö 2010-01-01 2009-01-01 Balansräkning 2010-12-31 2009-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital Not 15 Bundet eget kapital Insatser 4 255 800 4 255 800 Upplåtelseavgifter 2 883 500 1 169 900 Underhållsfond 13 583 858 13 583 858 20 723 158 19 009 558 Fritt eget kapital Balanserat resultat 4 714 782 4 747 951 Årets resultat 3 398 822-33 169 8 113 604 4 714 782 Summa eget kapital 28 836 762 23 724 340 Skulder Skulder till kreditinstitut Not 16 23 205 950 23 516 150 Leverantörsskulder 5 078 488 3 417 607 Skatteskulder 0 1 120 132 Fond för inre underhåll 3 272 979 3 235 462 Övriga skulder Not 17 134 513 74 852 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 18 2 980 914 2 813 225 Summa skulder 34 672 844 34 177 428 Summa eget kapital och skulder 63 509 606 57 901 768 Poster inom linjen Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar ställda för skulder till kreditinstitut 31 181 000 31 811 600 Fastighetsinteckningar totalt uttagna 48 839 600 48 839 600 Ansvarsförbindelser Fastigo 27 040 32 631 11
Org Nr: 713600-0572 HSB Bostadsrättsförening Skärsätra i Lidingö 2010-01-01 2009-05-01 Kassaflödesanalys 2010-12-31 2009-12-31 Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster 3 398 822-28 141 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 3 573 775 2 179 656 Inkomstskatt 0-5 028 Kassaflöde från löpande verksamhet 6 972 597 2 146 487 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning (+) av lager 6 400 0 Ökning (-) /minskning (+) kortfristiga fordringar 219 080-106 995 Ökning (+) /minskning (-) kortfristiga skulder 805 616 2 139 823 Kassaflöde från löpande verksamhet 8 003 693 4 179 315 Investeringsverksamhet Investeringar i fastigheter -8 252 935-4 441 328 Investeringar/försäljningar av finansiella anläggningstillgångar 0 36 590 Kassaflöde från investeringsverksamhet -8 252 935-4 404 738 Finansieringsverksamhet Ökning (+) /minskning (-) av långfristiga skulder -310 200-193 762 Inbetalda insatser 1 713 600 0 Kassaflöde från finansieringsverksamhet 1 403 400-193 762 Årets kassaflöde 1 154 158-419 185 Likvida medel vid årets början 3 257 137 3 676 322 Likvida medel vid årets slut 4 411 295 3 257 137 I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto hos HSB Stockholm i de likvida medlen 12
Org Nr: 713600-0572 HSB Bostadsrättsförening Skärsätra i Lidingö Redovisningsprinciper m.m. Belopp anges i kronor om inget annat anges. Föreningen tillämpar årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivning på byggnader Avskrivning sker enligt en 36-årig rak plan fr o m år 1998. För övriga anläggningar sker avskrivning mellan 10-20 år. Avskrivning på inventarier Avskrivning sker planenligt med en avskrivningstid baserad på inventariernas livslängd cirka 5 år. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Minimiavsättning regleras i stadgarna. Inkomstskatt och underskottsavdrag En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen 2010-12-29 är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalintäkter samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 26,3 %. Övriga bokslutskommentarer Medelantal anställda Innev. år Föreg. år Män 4 4 Kvinnor 1 1 5 5 2010-01-01 2009-01-01 Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2010-12-31 2009-12-31 Arvoden förtroendevalda 135 110 178 800 Sociala kostnader 46 410 53 640 181 520 232 440 Revisorer Föreningsvald 12 600 12 000 Övriga förtroendevalda/anställda Löner och ersättningar 2 200 131 1 212 589 Sociala kostnader 490 687 332 946 Uttagsskatt 339 236 226 968 Pensionskostnader och förpliktelser 160 440 113 971 Övriga personalkostnader 47 706 74 643 3 238 200 1 961 117 Totalt 3 432 320 2 205 557 Löner och arvoden ingår i personalkostnader under not 2 Drift. 13
Org Nr: 713600-0572 HSB Bostadsrättsförening Skärsätra i Lidingö 2010-01-01 2009-05-01 Noter 2010-12-31 2009-12-31 Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter 20 922 150 13 771 607 Hyror 5 217 041 3 407 282 Övriga intäkter 172 544 77 925 Bruttoomsättning 26 311 735 17 256 814 Avgifts- och hyresbortfall -280 676-157 846 Hyresförluster -382 922 0 Avsatt till inre fond -438 378-292 272 25 209 759 16 806 696 Not 2 Drift Personalkostnader 3 432 320 2 205 557 Fastighetsskötsel och lokalvård 616 817 644 979 Reparationer 859 733 586 509 El 1 286 202 923 426 Uppvärmning 5 919 344 2 799 423 Vatten 883 342 498 940 Sophämtning 918 725 545 507 Fastighetsförsäkring 219 873 199 632 Kabel-TV 321 166 249 937 Förvaltningsarvoden 363 566 210 045 Övriga driftskostnader 698 570 433 258 15 519 657 9 297 213 Not 3 Avskrivningar Byggnader 703 000 468 667 Om- och tillbyggnad 2 661 566 1 571 516 Markanläggningar 108 334 72 223 Inventarier 100 875 67 250 3 573 775 2 179 656 Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB Stockholm 3 293 16 997 Ränteintäkter skattekonto 164 0 Övriga ränteintäkter 2 673 2 119 6 130 19 116 Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder 403 262 251 690 Övriga räntekostnader 12 602 3 795 415 864 255 485 14
Org Nr: 713600-0572 HSB Bostadsrättsförening Skärsätra i Lidingö 2010-01-01 2009-01-01 Noter 2010-12-31 2009-12-31 Not 6 Byggnader och ombyggnader Ingående anskaffningsvärde 95 022 152 91 522 152 Årets investeringar 5 957 575 3 500 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 100 979 727 95 022 152 Ingående ackumulerade avskrivningar -47 588 952-45 548 769 Årets avskrivningar -3 364 566-2 040 183 Utgående avskrivningar -50 953 518-47 588 952 Bokfört värde 50 026 209 47 433 200 Taxeringsvärde Byggnader 356 262 000 284 015 000 Mark 228 544 000 153 508 000 584 806 000 437 523 000 Not 7 Mark och markanläggningar Ingående anskaffningsvärde mark 5 185 685 5 185 685 Ingående anskaffningsvärde markanläggningar 1 083 343 1 083 343 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 6 269 028 6 269 028 Ingående ackumulerade avskrivningar -938 895-866 672 Årets avskrivningar -108 334-72 223 Utgående avskrivningar -1 047 229-938 895 Bokfört värde 5 221 799 5 330 133 Not 8 Inventarier Ingående anskaffningsvärde 932 826 932 826 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 932 826 932 826 Ingående avskrivningar -596 576-529 326 Årets avskrivningar -100 875-67 250 Utgående avskrivningar -697 451-596 576 Bokfört värde 235 375 336 250 Not 9 Pågående nyanläggningar och förskott Ingående anskaffningsvärde 941 328 0 Årets investeringar 2 295 360 941 328 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 3 236 688 941 328 Not 10 Aktier, andelar och värdepapper Andelar i HSB Stockholm 350 350 Not 11 Bostadsrätter Lägenhet 242 och 441 0 12 800 Lägenhet 242 6 400 0 6 400 12 800 15
Org Nr: 713600-0572 HSB Bostadsrättsförening Skärsätra i Lidingö 2010-01-01 2009-01-01 Noter 2010-12-31 2009-12-31 Not 12 Övriga kortfristiga fordringar Skattefordringar 152 263 0 Skattekonto 91 323 12 912 243 586 12 912 Not 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Arvode ekonomiförvaltning 85 162 84 468 Kabel TV 33 410 93 726 118 572 178 194 Not 14 Kassa och bank Handkassa 25 334 1 101 Plusgiro 2 333 89 286 Swedbank 22 784 22 766 50 451 113 153 Not 15 Not 16 Förändring av eget kapital Uppl. Underh.- Balanserat Insatser avgifter fond resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång 4 255 800 1 169 900 13 583 858 4 747 951-33 169 Vinstdisp enl. stämmobeslut 0-33 169 33 169 Årets resultat 3 398 822 Belopp vid årets slut 4 255 800 2 883 500 13 583 858 4 714 782 3 398 822 Långfristiga skulder till kreditinstitut Nästa års Låneinstitut Lånenummer Ränta Konv.datum Belopp amortering Nordea Hypotek 39788327346 1,77% 2010-11-21 3 368 750 35 000 Nordea Hypotek 39788389104 1,72% 2010-12-21 7 000 000 0 SE-Banken Bolån 25367367 1,10% 2010-09-14 5 310 000 120 000 SE-Banken Bolån 30895061 1,41% 2010-09-14 7 527 200 155 200 23 205 950 310 200 Långfristiga skulder exklusive kortfristig del 22 895 750 Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till 21 654 950 Not 17 Övriga kortfristiga skulder Källskatt 38 752 32 752 Depositioner 95 761 42 100 134 513 74 852 Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader 48 400 26 300 Förutbetalda hyror och avgifter 2 115 945 2 130 652 Uttagsskatt 339 236 534 882 Semesterskuld 409 950 0 Övriga upplupna kostnader 67 383 121 391 2 980 914 2 813 225 16
Org Nr: 713600-0572 HSB Bostadsrättsförening Skärsätra i Lidingö 2010-01-01 2009-01-01 17
Org Nr: 713600-0572 18
Totala kostnader Räntor; 2% Skatt; 5% Avskrivningar; 16% Underhåll; 6% Drift; 71% Fördelning driftkostnader Sophämtning 6% Försäkring 6% KabelTV 2% Övrigt 4% Personal, förtroendevalda och förvaltningsarvoden 23% Vatten 5% Fastighetsskötsel och reparationer 9% El 8% Värme 37%