Stadsfullmäktige 5 02.02.2015 Detaljplaneändring, 3:e stadsdelen, en del av kvarter 39 samt park- och idrottsområden (Magistervägen 9) 44/10.02.03/2014 STF 5 Mer information: markanvändningsingenjör Matti Salminen, tfn (09) 5056 204 fornamn.efternamn@grankulla.fi Utgångspunkter och mål Utgångspunkten för detaljplaneändringen har varit att granska möj li ghe terna till en omfördelning av byggrätten och byggnadsytorna med hänsyn till om rå dets kulturhistoriska och landskapsmässiga värden och skydda det be fint li ga bostadshuset. Gällande Magistervägens bollplan uppdateras plan be teck nin gar na och planbestämmelserna utan att innehållet ändras. Detaljplaneändringen inleddes på markägarens ansökan som inkom 2.4.2013. Den föreslagna ändringen i detaljplanen går ut på att en del av det område som i detaljplanen anvisats som parkområde ändras till kvarter som rå de för småhus och ansluts till tomt 9. Det gamla bostadshuset på tom ten föreslås bli en skyddad byggnad, och därtill är avsikten att möj liggö ra tre nya bostäder inom det kvartersområde som bildas utan att byggrät ten eller våningsantalet ändras. Stadsstyrelsen beslutade 29.5.2013 i 169 att utarbeta en detaljplaneändring i enlighet med ansökan. Vid pla nerin gen säkerställs dessutom att de nya byggnaderna smälter in i miljön och har mo nierar med den skyddade byggnaden. Utöver detta beaktas tra fikbull rets inverkan på användningen av tomten. Programmet för deltagande och bedömning är daterat 5.8.2013 och har upp da te rats 15.10.2013. Inledandet av planändringen annonserades på sta dens anslagstavla och webbplats samt i tidningen KaunisGrani 20.8.2013. Kungörelsen och programmet för deltagande och bedömning skicka des per brev till grannfastigheternas ägare och innehavare 22.10.2013. Beskrivning av planområdet och planläggningsläget Planområdet omfattar tomt 9 samt park- och idrottsområden i kvarter 39 i 3:e stadsdelen på adressen Magistervägen 9/Magistergränden 1. Om rådets areal är 9180 m2. Hälften av området är i privat ägo, hälften ägs av sta den. På tomt 9 finns en bostadsbyggnad från 1906 (Villa Rauhala). Bygg na den är välbevarad och enligt Grankullas byggnadsinventering kultur his to riskt värdefull. I anslutning till bostadsbyggnaden finns en eko no mibygg nad, ett skjul och en välskött trädgård som tillsammans med infarten bil dar en harmonisk helhet med bostadshuset. Enligt byggnads- och lä genhets re gist ret är bostadshusets areal 190 m2 vy och eko no mi bygg na dens ca 40 m2 vy. I idrottsområdet ingår Magistervägens bollplan med sandyta, som på östra
kan ten gränsar till ett öppet dike. Ett högt stängsel har uppförts i bollplanens södra ända. Enligt idrottsbyrån kommer behovet av området att vara oförändrat i framtiden, varför det inte finns behov av en större om rå desreser ve ring. Planläggningsläge I landskapsplanen för Nyland, som miljöministeriet fastställt 8.11.2006, har pla nom rå det anvisats för tätortsfunktioner. I etapplandskapsplan 2, som mil jö mi nis te riet fastställt 30.10.2014, har området anvisats som ett område av riksintresse som är viktigt med tanke på kulturmiljön (RKY 2009). I markdispositionsplanen 2004 (Masu 2), godkänd av Grankulla stads fullmäk ti ge 13.12.2004, har området reserverats dels som bostadsområde dominerat av småhus (AP), dels som närrekreationsområde (VL). Pla nom rådet har betecknats som en kulturhistorisk miljö av riksintresse. På om rå det finns en värdefull byggnad. För tomt 9 inom planområdet gäller en 28.11.1979 fastställd detaljplan, där tom ten har anvisats som kvartersområde för dels fristående, dels kopp la de småhus samt för radhus (AOR3) med exploateringsgraden e=0.25. Det högs ta tillåtna antalet våningar är två (II). Källarvåningar som hu vud sa kligen byggs ovan jord är inte tillåtna. Antalet bilplatser ska vara minst två per bostad. För de övriga områdena gäller en 12.11.1964 fastställd de talj plan; dessa har betecknats som parkområde (P), inom vilket man anvisat ett idrottsområde (U). Utdrag ur gällande detaljplan delas ut som bak grundsma te rial. Utkast till ändring av detaljplanen Utkastet till ändring av detaljplanen var framlagt 25.3.2014 28.4.2014. Under framläggningstiden kom det in tre utlåtanden och en skriftlig åsikt. Ut låtan de na innehöll förslag om en precisering av skyddsbeteckningen för kvar ter som rå det, en granskning av byggrätten och byggplatserna, samt ett med de lan de att byggkostnaderna för dagvattenlinjen inte hör till HRM. I den framförda åsikten togs det ställning till VL-områdets bevarande och sköt sel samt föreslogs antingen att bestämmelserna preciseras för grönom rå det eller att området anvisas för tilläggsbyggande. Efter utkaststadiet har planbeteckningarna för kvartersområdet med friståen de småhus ändrats till AO-1/s och skyddsbeteckningen som gäller kvar ter som rå dets miljö har preciserats. Antalet byggnader har minskats från tre bostäder till två. Närrekreationsområdets gräns har preciserats. Till förs la get till detaljplaneändring har lagts en bindande tomtindelning. Förslag till ändring av detaljplanen Förslaget till ändring av detaljplanen var framlagt 30.9.2014 30.11.2014. Un der framläggningstiden kom det in sju utlåtanden men inga skriftliga anmärk nin gar. Sammandrag av utlåtandena jämte genmälen delas ut som bak grunds ma te rial. Mellersta Nylands landskapsmuseum föreslog en pre cisering av planbeteckningen AO-1/s med kravet att även de nya byggna der na ska harmoniera med miljön. Närings-, trafik- och miljöcentralen i
Ny land konstaterar i sitt utlåtande att planbeteckningen sä-1 för följ drik tighe tens skull ska ändras så att den överensstämmer med miljöministeriets fö rord ning av 31.3.2000. De övriga utlåtandena innehöll inga an märk nin gar mot planens innehåll. Kravet att även de nya byggnaderna ska harmoniera med miljön har förts in i de allmänna bestämmelserna i förslaget till ändring av detaljplanen. För att planen ska vara så lätt som möjligt att tolka står beteckningen sä-1 kvar gällande ekonomibyggnaden som ska bevaras, trots att denna be teck ning avviker från förordningen. Miljöministeriets förordning om be teck nin gar som används i planer enligt markanvändnings- och bygglagen om fat tar endast skyddsbeteckningar och byggnaden ifråga har inte be teck nats som skyddad byggnad. Ekonomibyggnaden har visserligen en be ty del se för gårdens helhetsintryck, men den besitter inte ett sådant kul tur his to riskt värde som skulle utgöra en grund för att skydda den. Plan bes kriv nin gen har kompletterats. Ändring av detaljplanen Markanvändningsenheten har berett en ändring av detaljplanen. De talj plane kar tan med bestämmelser ingår i bilaga 1 och beskrivningen av de taljpla neän drin gen i bilaga 2. Till förslaget till detaljplaneändring anknyter en bin dan de ändring i tomtindelningen för att bilda tomt 12 i kvarter 39 i stadsdel 3. Tomtindelningskartan ingår i beskrivningen som bilaga. Kvartersområde för fristående småhus, där miljön bevaras Tomt 12, som bildas i och med detaljplaneändringen, anvisas som kvar tersom rå de för fristående småhus, där miljön bevaras (AO-1/s). Den gamla bos tads bygg na den på tomt 12, som bildas, förses med en skydds be teckning (sr-1) och anvisas 190 m2 vy byggnadsrätt för en (1) bostad i två (II) vå nin gar. Den befintliga ekonomibyggnaden (t) ska bevaras och ges där för beteckningen sä-1. Den anvisas 40 m2 vy byggnadsrätt i en (I) våning. För det befintliga skjulet har en byggnadsyta anvisats i tomtens nordöstra hörn (t I 25). På den södra och västra delen av tomt 12, som bildas, har byggnadsytor an visats för bostadshus bestående av en bostad per hus i högst två vå ningar och högst 215 m2 vy (1 II 215) samt ekonomibyggnader om en våning och högst 45 m2 vy (t I 45). Den nya tomten som bildas har anvisats två anslutningar till Vilhelmsvägen och ett förbud mot infart med fordon från Helsingforsvägen. I planen anvisas en områdesdel reserverad för underjordisk ledning som går genom kvar te ret och följer den existerande dagvattenlinjen. Det trädbestånd som är värdefullt med avseende på landskapet ska be varas. Innan bygglov beviljas ska det förrättas en trädbesiktning i området. Rekreations- och gatuområden Det lilla vårdade naturskogsområdet i planområdets västra del har be tecknats som närrekreationsområde (VL). I områdets norra del har anvisats en
park (VP), och den befintliga bollplanen har betecknats som riktgivande om rå de för idrotts- och rekreationsanläggningar (vu). Det befintliga trädbes tån det på VL- och VP-områdena ska bevaras så att endast ingrepp som är nödvändiga ur landskapsvårdens synvinkel tillåts. Ett litet område i planområdets västra hörn har betecknats som ga tuom råde för att möjliggöra den redan utbyggda gatusträckningen. Åtgärder för att bevara de kulturhistoriska värdena samt byggsätt Planen omfattar bestämmelser som har som mål att bevara områdets kultur his to ris ka värden och styra hur området byggs ut. Inom kvar ter som rå det för fristående småhus ska miljön bevaras. Det för gårdsplanen och träd gården kännetecknande artbeståndet, utsiktsaxlarna söderut och väs te rut från den skyddade byggnaden samt infartsvägen ska bevaras. Går dar nas utformning, beläggningsmaterialen och all ny växtlighet ska an pas sas till de särdrag som bevaras så att kvartersdelen utgör en enhetlig hel het. Villa Rauhala klassificeras som en kulturhistoriskt och med tanke på miljön vär de full byggnad. Byggnaden eller en del av den får inte rivas, och i den får inte göras sådana reparations-, ändrings- eller tillbyggnadsarbeten som för säm rar byggnadens historiska värde. Reparations- och än dring sar be tena ska vara sådana att byggnadens särdrag bevaras (sr-1). Den befintliga eko no mi bygg na den klassificeras som en byggnad som ska bevaras och som är viktig för gårdsområdets helhetsutseende (sä-1). De nya byggnaderna ska till arkitektur, material och färgsättning har moniera med den skyddade byggnaden vid samma gårdsplan och dess miljö. Hu sen ska ha sadeltak och det huvudsakliga fasadmaterialet ska vara trä. Eko no mi bygg na der na ska vara fristående från bostadsbyggnaderna. Vid pla ne rin gen av det bostadshus som ligger längst till väster i kvarteret ska den närbelägna bollplanen beaktas. Planen innehåller dessutom bes tämmel ser som gäller bullerskydd på bostadsgårdar. Dimensionering Planområdets totala areal är 9180 m2. För området har anvisats 775 m2 vy byggrätt. Den tomt som bildas är 5068 m2 stor, och exploateringstalet är e=0.15. Kvartersdelens totala byggrätt minskar med två kvadratmeter våning sy ta. I AO-1/s-kvartersområden ska det reserveras minst två bilp lat ser per bostad. Köp av de områden som krävs för att förverkliga detaljplanen Vid sitt möte 9.12.2014 godkände samhällstekniska nämnden ett föravtal om köp av fastighet, enligt vilket staden köper de områden som i än dringsförs la get betecknas som närrekreationsområde (VL) och gatuområde, samt den del av gatuområdet som inte omfattas av ändringsförslaget, av en privat fastighetsägare enligt den ersättningsgrund för fastighetsköp som gäller allmänna områden. Köpet gäller två outbrutna områden av fas ti gheten 235-3-39-1 med en sammanlagd areal om ungefär 730 m2 och en köpesumma om sammanlagt 29 200. Föravtalet om köp av fastighet under teck na des 19.1.2015. Närmare information om de områden köpet gäl ler
finns i bakgrundsmaterialet. STS: Beslut: Fullmäktige beslutar att godkänna förslaget till ändring av detaljplanen gällan de en del av kvarter 39 samt park- och idrottsområden i 3:e stadsdelen (Ma gis ter vä gen 9), som innehåller en bindande ändring i tomtindelningen, i den form den presenteras i bilagan. Beslutsförslaget godkändes.