Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om anbudsförteckning, pris i marknadsföring och budgivning. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning. Dessutom innehåller beslutet en bedömning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris. Även mäklarens hantering av budgivningen har berörts i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig och gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet, fastighetsutdraget för var och en av fastigheterna, anbudsförteckningen och journalen. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Han deltog i en budgivning rörande en fastighet som NN hade i uppdrag att POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) förmedla. Fastigheten marknadsfördes med ett utgångspris om 1 975 000 kronor. Budgivningen var en öppen budgivning och det första budet som lämnades var på 1 500 000 kronor. När anmälaren hade lagt ett bud om 2 000 000 kronor den 27 november 2015 avstannade budgivningen. Han fick uppfattningen att NN inte var nöjd med priset. Hon stämde av budet flera gånger med säljaren, som var ett dödsbo. NN informerade honom senare om att en av dödsbodelägarna inte ville sälja fastigheten för ett lägre pris än 2 500 000 kronor. Hon tyckte att han skulle lägga ett bud om 2 225 000 kronor trots att han vid tillfället hade lagt det högsta budet på 2 000 000 kronor. Hon informerade honom också om att det fanns en annan spekulant som övervägde att lägga ett dolt bud på 2 200 000 kronor. Han fick uppfattningen att det inte existerade någon sådan spekulant, utan att det var ett sätt för mäklaren att få dem att höja sitt bud. Han lade inget högre bud. Senare meddelade NN att företrädarna för dödsboet inte hade velat ta emot dolda bud. De ville inte heller acceptera det högsta lämnade budet på 2 000 000 kronor. Den 15 december 2015 fortsatte budgivningen, men då var alla tidigare lämnade bud borttagna från visningen på mäklarens webbplats. Efter att ha lämnat det högsta anbudet på 2 950 000 kronor erbjöds han att förvärva fastigheten av säljaren. Han hade då fått avsmak för affären och ville inte längre det. Han upplevde budgivningen som både utdragen och konstig. Han kände en misstänksamhet mot om det kunde röra sig om en bulvan som var inblandad. Han anser också att NN i sin marknadsföring av fastigheten har använt sig av ett lockpris. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna. Köpekontraktet Av köpekontraktet framgår det att fastigheterna överläts för 2 750 000 kronor den 13 januari 2016.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Anbudsförteckningen Den anbudsförteckning som NN har kommit in med innehåller inte något bud om 2 750 000 kronor. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Budgivningsprocessen skedde på internet där spekulanterna själva registrerade sitt bud. Så snart ett bud lämnades har budgivarna informerats om detta via sms. Spekulanterna har också informerats om att budgivningen skulle gå till på det sättet. Något bud har inte tagits bort, utan det högsta budet har hela tiden visats på webbplatsen. Värderingen av husets marknadsvärde gjordes i början av november 2015. Vid värderingen tog hon hänsyn till statistik från de senaste försäljningarna i området och till husets ålder, skick och läge. Hon värderade huset till 2 000 000 kronor +/- 200 000 kronor. Huset ifråga är dock helt unikt och det fanns få jämförbara objekt i området. Fastigheten hade en stor tomt och huset hade ett fint, högt läge med 600 700 meters avstånd till en sjö. Huset var dock i ett ganska dåligt skick. Exempelvis fanns badrummet i en källardel som inte kunde nås inifrån huset och där saknades värme. Det fanns även fuktgenomslag på flera ställen och omfattningen var svår att bedöma med blotta ögat. Hon upplevde att huset var svårt att värdera och det är anledningen till det stora spannet. I samråd med företrädarna för dödsboet sattes utgångspriset till 1 975 000 kronor. De var villiga att sälja till utgångspriset, vilket också framgår av uppdragsavtalet. Dödsbodelägarnas inställning förändrades dock under processens gång. De tyckte att intresset för fastigheten var för lågt och funderade på om de skulle vänta med att sälja den till våren. En av spekulanterna var intresserad av objektet, men uttryckte att han inte var intresserad av att vara med i en budgivning. Han hade för avsikt att lägga ett betydligt högre bud behäftat med villkoret att det endast skulle framföras till säljarna. Men säljarna ville inte ta emot den sortens bud, så spekulanten lämnade aldrig något sådant bud. Fastigheten såldes slutligen för 2 750 000 kronor. Anmälaren lämnade det högsta anbudet om 2 950 000 kronor.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) Eftersom han misstänkte att övriga budgivare var bulvaner valde han att inte köpa fastigheten. Budgivaren med det näst högsta budet ville då inte heller stå fast vid sina senaste anbud. Säljaren var dock angelägen om att komma till ett avslut med försäljningen. Dödsbodelägarna kunde tänka sig att sälja fastigheten för 2 750 000 kronor, vilket budgivaren som hade lagt det näst högsta budet antog. Köparen lade således aldrig något bud på 2 750 000 kronor, utan det var en överenskommelse mellan säljaren och köparen. Hon anser inte att det har varit fråga om ett lockpris. Hon anser att faktumet att budgivningen inledningsvis stannande på 2 000 000 kronor styrker att hennes bedömning av fastighetens marknadsvärde var korrekt. En faktor som också påverkade slutpriset var att det var en gynnsam marknad vid tidpunkten för försäljningen. Intresset för fastigheten visade sig vara stort. Nya spekulanter hörde hela tiden av sig. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12). Fastighetsmäklarinspektionen har noterat att anmälaren och fastighetsmäklaren beskriver det aktuella objektet som en fastighet, medan det sålda objektet i själva verket utgörs av två fastigheter. Fastighetsmäklarinspektionen benämner det aktuella objektet fastigheter i detta beslut. Det marknadsförda priset på fastigheterna har understigit det slutliga försäljningspriset med 28 procent. NN har angett skälen för sin bedömning av marknadsvärdet på fastigheterna. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte tillbakavisa mäklarens bedömning. Mot denna bakgrund anser inspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att det har varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av fastigheterna. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts. Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jämför Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567 14). Det är i ärendet klarlagt att det slutliga försäljningspriset för fastigheterna som NN hade i uppdrag att förmedla var 2 750 000 kronor. Den upprättade anbudsförteckningen saknar budet på 2 750 000 kronor. Enligt NNs redogörelse lämnade köparen inte något anbud om 2 750 000 kronor, utan att priset var en överenskommelse mellan säljarna och köparen. Säljaren kunde tänka sig att överlåta fastigheterna för 2 750 000 kronor, vilket godtogs av den slutliga köparen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att köparens accept av det föreslagna priset på fastigheterna utgjorde ett bud som skulle ha noterats i anbudsförteckningen. Inspektionen anser därför att den anbudsförteckning som NN har upprättat är ofullständig på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgör grund för att meddela henne en varning. Budgivningen Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Enligt god fastighetsmäklarsed har en fastighetsmäklare emellertid en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare tills dess att ett köpekontrakt har undertecknats.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) NN har i sitt yttrande redogjort för hur försäljningen av de aktuella fastigheterna har gått till. Av utredningen framgår det inte något annat än att NN har följt sin uppdragsgivares anvisningar beträffande budgivningen. Mot denna bakgrund finns det inte något stöd för att NN har hanterat budgivningen på ett felaktigt sätt. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.