EKONOMI AVSKRIVNINGAR KASSAFLÖDEN OCH PLÅNBOK
BAKGRUND VAD HAR HÄNT? Nya regler från 1 jan 2014 Förenklingar och anpassningar Ingen praxis, tolkning pågår Stor osäkerhet om tillämpning
VAD FÖRÄNDRINGEN INNEBÄR Fastighetsägare (t ex Brf) påverkas i första hand avseende investeringar, underhåll och avskrivningar Avskrivning ska ske med lika stora belopp varje år på anskaffningsvärdet eller komponenter = rak avskrivning Progressiv avskrivning tas bort Inga restvärden
1 5 9 13 17 21 25 29 33 37 41 45 49 53 57 61 65 69 73 77 81 85 89 93 97 101 105 109 113 117 ÅRLIGA AVSKRIVNINGAR, EX 2 500 000 2 000 000 Progressiv 1 500 000 1 000 000 Rak 500 000 0 Avskrivning = kostnad = förbrukning
1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67 70 73 76 79 82 85 88 91 94 97 100 103 106 109 BRF VARVET HÄGERN ÅRLIGA AVSKRIVNINGAR 8 000 7 000 Ny avskrivningsplan 6 000 5 000 Ek plan 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Avskrivning = kostnad = förbrukning Utfall Ek plan
KONSEKVENSER Måste man inte gå +? Många Brf går med minusresultat underskott Kassaflödet har blivit mer i fokus BrL tar sikte på kassaflödet att man kan betala för sig Stadgar behöver ses över och anpassas Inte ens önskvärt att höja avgifter för att uppnå ett + resultat i många brf
STATUS FÖR BRF VARVET HÄGERN Positivt kassaflöde God likviditet Starkt och stärkt eget kapital Soliditeten ökar från bra utgångsläge Föreningen äger mer av sina egna tillgångar Plånboken har blivit starkare Möjlighet att egenfinansiera en stor del av kommande investeringar och underhåll Goda möjligheter till upplåning för framtida investeringar = enligt ursprunglig kalkyl
STATUS FORTS Ränteutvecklingen positiv för föreningen Avvikelser mot ekonomisk plan utgörs i huvudsak av den resultateffekt som högre avskrivningar medför pga ändrat regelverk samt räntekostnaderna för reversen till Akelius
AVSLUTNINGSVIS Lika mycket pengar in som kalkylerat Ingenting har hänt - plånboken lika som innan regeländringar Trolig/möjlig ändring närmaste år som tar sikte på framtid i stället för historia Dialog med banker och mäklare
ÅRSREDOVISNING 2014 FÖRENINGSSTÄMMA 2015-05-19
FÖRVALTNINGBERÄTTELSE (S.1-3) Verksamheten: 386 upplåtna lägenheter Händelser under året: Underhåll och pågående projekt Budget 2015 Förtroendevalda Medlemsinformation
RESULTATRÄKNING 2014 (S.5, NOTER S.10-12) 35000000 30000000 25000000 20000000 15000000 10000000 5000000 Årsavgifter bostäder Hyresintäkter bostäder Övriga intäkter Ränteintäkter Driftskostnader Övriga externa kostnader Underhåll Personalkostnader Avskrivningar Räntekostnader Räntekostnad revers Driftskostnader 0 Intäkter Kostnader Avskrivning (K3 Komponentavskrivning jfr linjär avskrivning) Räntekostnader
ÅRETS RESULTAT 2014 Totalt -3 486 473kr Årsavgifter ska enligt föreningens stadgar täcka följande: Övriga intäkter Driftskostnader Övriga kostnader Kapitalkostnader Avskrivningar Avsättning yttre uh-fond Nuläge: Avskrivningar, försäljning lägenheter, reparationer/investeringar Framtiden: Nya stadgar behöver ej täcka avskrivningar. Fokus likviditet och kassaflöde. Stora investeringar.
JUSTERAD RESULTATRÄKNING 30000000 25000000 20000000 15000000 10000000 5000000 Årsavgifter bostäder Hyresintäkter bostäder Övriga intäkter Ränteintäkter Driftskostnader Övriga externa kostnader Underhåll Personalkostnader Avskrivningar enl ek plan Räntekostnader Räntekostnad revers 0 Intäkter Kostnader
KASSAFLÖDE 2014 (S.8) Nya stadgar, behöver inte täcka avskrivningar med årsavgifter så länge kassaflödet är positivt Kassaflöde 2014: + 2 274 tkr Vad ingår i kassaflödet? Inbetalningar: Årsavgifter, övriga intäkter, ränteintäkter Utbetalningar: Fakturor för driftskostnader/rep/underhåll, förvaltningskostnader, personalkostnader/arvoden, räntekostnader, amorteringar Nyckeltal likviditet: 145%
BALANSRÄKNING 2014 (S.6-7, NOTER S.13-14 ) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% Byggnad och mark Inventarier Pågående anläggningar Andel HSB Norr ek för Kortfristiga fordringar Likvida medel Eget kapital Långfristiga skulder Kortfristiga skulder 10% 0% Tillgångar Eget kapital och skulder
FORTS BALANSRÄKNING Eget kapital 2014 2013 -Bundet 299 Mkr 279 Mkr -Fritt -5,6 Mkr -0,9 Mkr 293,4 Mkr 278,1 Mkr Soliditet: 46 % Låneskuld: 9 997 kr/kvm
RESULTATDISPOSITION (S.4) Årets resultat överförs till kommande år genom balanserat resultat Avsättning till yttre underhållsfonden enl ek plan, underhållsplan Balanserat resultat fr tidigare år -2 118 423 Årets resultat -3 486 474-5 604 897 Reservering till underhållsfond 2 570 000 Täckande av årets underhåll - 791 077 Balanseras i ny räkning -7 383 820-5 604 897