Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om journal och omsorgsplikt. Prövning av mäklarens dateringar av anteckningarna i journalen. Dessutom har frågan om mäklarens omsorgsplikt berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av förmedlingen av en bostadsrätt. På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet, anbudsförteckningen, journalen och frågelistan. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. NN har sålt den aktuella bostaden vid tre tidigare tillfällen. Via säljaren har han haft vetskap om väsentliga tekniska fel på bostaden. Han har inte vidarebefordrat detta till henne trots att hon ställt specifika frågor innan, POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) under och efter visningen. Felen kom fram först vid avtalets undertecknande genom att hon ställde frågor till säljaren. Hon nekades möjlighet att undersöka bostaden innan avtalets undertecknande. NN hänvisade till att visningen var likställd med en undersökning. Underlag, såsom en årsredovisning eller ekonomisk rapport och en ekonomideklaration, saknades trots att hon efterfrågat detta. I köpeavtalet hänvisas det till ett dokument som inte har överlämnats. En frågelista efterkonstruerades i samband med att slutlikviden betalades. Hon nekades en förhandsvisning av bostaden utan att NN hade vidarebefordrat hennes önskemål till säljaren. Efter köpet kom det fram att det fanns en vägavgift som NN inte hade informerat om. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Han har inte känt till de eventuella fel på bostaden som anmälaren framför. Han hade sålt bostaden en gång tidigare, men inte fått information om att något inte fungerat som det skulle. Han kände till att det pågick en byggnation av en bostad under den aktuella lägenheten. Detta har han tydligt kommunicerat med anmälaren. Denna nya bostad låg också ute till försäljning i samband med att anmälaren köpte sin lägenhet. Alla önskemål om en förhandsvisning framförs till säljaren. Om han inte missminner sig hade säljaren svårt att hinna hem för att plocka undan en del saker. Säljaren avböjde därför förhandsvisningen. Säljaren hade inte uppgett att det fanns någon vägavgift. Han har aldrig tidigare varit med om att en bostadsrätt haft en vägavgift. Anmälaren fick ingen årsredovisning eftersom föreningen var ny och inte hade gjort något årsbokslut ännu. Hon fick däremot den ekonomiska planen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) Säljaren var en ganska rörig person i ett rörigt skede av livet. Han försökte få säljaren att fylla i en frågelista i god tid, men nådde inte riktigt fram. Vid kontraktsskrivningen bad han säljaren att informera om allt hon kände till om bostaden. På grund av sjukdom sköttes tillträdet av hans kollega. Anmälaren önskade då en frågelista. Hans kollega förklarade innebörden av en frågelista och att en sådan egentligen inte fyllde någon funktion i samband med tillträdet. Anmälaren önskade dock att en frågelista upprättades. Köparen har alltid rätt att undersöka objektet och det har anmälaren fått information om. Han vet att säljaren nekade anmälaren tillträde vid ett tillfälle eftersom säljaren inte var hemma. Frågan ställdes vid 10-tiden på förmiddagen och anmälaren ville då komma och titta efter lunch. Han hade inte möjlighet vid den tiden och med det korta varslet. Säljaren ville inte att han skulle lämna ut nycklarna. Tillgång till bostaden fick därför avböjas. Andra tider erbjöds, men då kunde inte anmälaren. Vid avtalsskrivningen på hans kontor gick de i lugn och ro igenom alla handlingar. Handlingarna som fanns med vid avtalsskrivningen var köpekontraktet, depositionsavtalet, ansökan om utträde/inträde i bostadsrättsföreningen, budgivningslistan, objektsbeskrivningen med energiprestanda, energideklarationen, den ekonomiska planen, mäklarbilden och identitetskontrollen beträffande köparen. Eftersom tillträdet sköttes av hans kollega är dateringen i journalen inte korrekt. Journalen överlämnades till parterna på tillträdesdagen, men den är inte undertecknad. Handlingarna Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet ingicks den 11 augusti 2015. Överlåtelseavtalet Överlåtelseavtalet ingicks den 27 augusti 2015. I avtalet anges att tillträdesdag är den 19 november 2015, eller annat datum enligt överenskommelse.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) Journalen Journalen är upprättad den 7 november 2016. Journalen består av ett formulär med kryssrutor framför respektive åtgärd. Alla kryssrutor är ikryssade. Samtliga åtgärder är daterade den 7 november 2016 förutom åtgärden Förmedlingsuppdrag ingånget. Denna åtgärd är daterad den 11 augusti 2015. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Anmälaren har i ett flertal avseenden framfört klagomål mot NN:s hantering av förmedlingsuppdraget. NN har i sitt yttrande bemött klagomålen och tillbakavisat kritiken. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får graverande omständigheter läggas till grund för en disciplinär åtgärd endast om dessa kan slås fast otvetydigt (RÅ 1996 ref. 83 och RÅ 1997 not. 216). Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att det är otvetydigt fastställt att NN har brustit i de avseenden som anmälaren gjort gällande. Journalen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att de som har ett intresse av att veta vilka åtgärder som mäklaren har vidtagit ska kunna få en dokumentation över uppdraget. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar bland annat uppgifter om när uppdraget har ingåtts, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphört. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, till exempel utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten, kontrollen av förfoganderätts- och inskrivnings-förhållanden samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (prop. 2010/11:15 s. 60 f.). Det är enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning uppenbart att anteckningarna i journalen är feldaterade. Detta bekräftas också av NN:s egna uppgifter. Journalen är därmed bristfällig. I sin egenskap av ansvarig fastighetsförmedlare ansvarar NN för bristerna i journalen, trots att tillträdet och överlämnandet av journalen sköttes av en kollega till honom. Inspektionen anser att bristerna i journalen utgör grund för en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.