Bilaga till BOSTADSSTRATEGISKT PROGRAM 2017-2020 Behovs- och marknadsanalys Miljö- och byggnadsförvaltningen, december 2016 Reviderad i december 2016 Antagen av kommunfullmäktige 2017-05-29 65 1
2
3
Innehåll 1 Planeringsförutsättningar... 5 Tidaholms kommun i ett regionalt perspektiv... 5 Befolkningsutveckling och prognos... 6 Förskola och skola... 8 Sysselsättning och pendling... 9 2. Bostadsmarknaden i Tidaholm... 12 Kartläggning befintligt bostadsbestånd... 12 3 Analys av bostadsmarknaden... 15 Boverkets bostadsmarknadsanalys 2015... 15 Kommunens analys av bostadsmarknaden... 15 4 Behovsanalys... 17 Bostäder för olika målgrupper... 18 Nyanlända... 19 Efterfrågan villor och villatomter... 21 Prisutveckling på bostäder... 21 Slutsats... 22 4
1 Planeringsförutsättningar Tidaholms kommun i ett regionalt perspektiv Tidaholm är en av 49 kommuner i Västra Götalandsregionen och en av 15 kommuner i delregionen Skaraborg. Kommunen gränsar i söder till Jönköpings län och kommunerna Habo och Mullsjö. Tidaholm har ett relativt bra geografiskt läge. Inom en Västra Götalandsregionen radie på 5 mil nås större delen av kommunerna i delregionen Skaraborg. Till Jönköpings LA 1 region är det 3-5 mil. Skaraborgs delregion Jönköpings län Tidaholm ingår i Skaraborgs kommunalförbund, ett av fyra i Västra Götaland, där en viktig uppgift är att arbeta med tillväxt och utvecklingsfrågor. Tidaholm har bra förutsättningar att med sitt läge utmed riksväg 26 dra nytta av Skövdes och Jönköpings starka tillväxt. En av förutsättningarna är att 26:an håller en hög standard och framkomlighet, med kollektivtrafik som stödjer arbetspendling och studier. För Västra Götaland 2020 (RUP) 2 är visionen Det goda livet och målet att ge invånarna i Västra Götaland bästa möjliga förutsättningar att utvecklas. Syftet är att stärka Västra Götaland som en attraktiv, ansvarsfull och internationellt konkurrenskraftig kunskapsregion för män och kvinnor. Den strategiska inriktningen för Tillgång till kommunikation för arbete, utbildning och livskvalitet är att bygga ut kollektivtrafiken som ett föredöme när det gäller kvalitet och hållbarhet och möta behoven där efterfrågan är störst, i nät som knyter samman lokala arbetsmarknader. För 2020 är målet att nio av tio hushåll ska ha tillgång till bredband på minst 100 Mbits/s vid nedladdning. Tidaholms kommun är en av de kommuner som inte kunnat dra fördelar av en regionförstorning. Skövde och Lidköping tillhör de stora vinnarna i delregionen Skaraborg, både genom befolkningstillväxt och med en stor efterfrågan på bostäder och planlagd mark. De har även en stor efterfrågan på arbetskraft. Under 2015 har Tidaholm märkt en ökad efterfrågan på bostäder från boende i Skövde. Marknaden har tidigare inte vågat bygga i Tidaholm, men under 2015/2016 verkar det finnas en tilltro till Tidaholm som boendeort, vilket även visade sig vid kommunens rundabordssamtal med marknadens aktörer 2014. 1 LA region lokal arbetsmarknadsregion 2 Västra Götaland 2020 strategi för tillväxt och utveckling 2014-2020 (RUP) 5
Befolkningsutveckling och prognos Från december 1990 till december 2015 har antalet invånare minskat från 13 184 till 12 669, en minskning med 515 invånare. Den stora befolkningsminskningen från början av 1990-talet hänger bland annat samman med rationaliseringar inom tillverkningsindustrin samt att ungdomar flyttade till högskoleorter för studier och arbete i andra kommuner. Från 2010 och framåt har befolkningsutvecklingen visat på en positiv tillväxt. Enligt SCB:s befolkningsstatistik för år 2015 var genomsnittsåldern i Tidaholm 2,2 år högre än riket och andelen personer äldre än 65 år var 22,8 % att jämföras med riket 19,5 %. År 1990 2000 2010 2015 2018 2020 0 195 121 141 158 144 147 1-5 908 637 599 705 736 764 6-15 1538 1875 1346 1310 1361 1394 16-18 546 467 581 428 441 422 19-24 1001 680 1034 989 865 865 25-44 3496 3175 2718 2736 2889 2932 45-64 2974 3244 3392 3441 3411 3402 65-79 1818 1771 1966 2097 2142 2158 80-w 708 724 795 805 938 865 Totalt 13184 12696 12572 12669 12836 12952 Ovanstående tabell visar demografisk utveckling i Tidaholm. Av prognosen 3 går att utläsa en prognostiserad ökning från 2015 till 2020 med 283 personer. Antalet 19-24 åringar beräknas minska med 124 personer från 2015 till 2020 och antalet 25-44 åringar ökar med 196 personer. Antalet äldre än 80 år ökar med 60 personer från 2015 till 2020. Befolkningsförändringar 1990-2025 Nedanstående tabell visar hur befolkningsförändringar sett ut från 1990-2015. Från 2015-2025 visas prognostiserade förändringar. 1990 2000 2015 2020 2025 Födda 198 119 158 147 148 Döda 149 152 135 148 149 Födelsenetto 49-33 23-1 -1 Inflyttade 581 369 583 605 605 Utflyttade 462 472 555 547 550 Flyttnetto 119-103 28 58 54 Folkmängd 13283 12694 12669 12952 13231 Befolkningsförändringarna beror främst på skillnaden mellan antalet födda och avlidna, (födelsenetto) dels skillnaden mellan antalet personer som flyttat in till kommunen och de som flyttar ut (flyttnettot). Flyttnettot kan ses som en indikator på hur attraktiv en kommun är. 3 Befolkningsprognos 2016-2025 Statisticon 6
Nyanlända Under tiden nyanlända väntar på asylprövning och beslut om uppehållstillstånd finns de inte med i Skatteverkets befolkningsregister och därmed inte i SCB:s statistik över kommunens invånare. Det innebär en osäkerhet om hur många nyanlända som finns i kommunen. Kommunen har gjort en bedömning av hur många nyanlända som finns i kommunen och kommit fram till 500 personer, varav 310 via anvisning, 102 egenbosättare, 10 kommunens åtagande och 79 ensamkommande barn. Orange färg visar ensamkommande barn och grön färg asylsökande vuxna och barnfamiljer. Nedanstående tabell redovisar situationen i februari/mars 2016. Antal hushåll Antalet hushåll uppgick i december 2012 till 5617 hushåll och i december 2015 till 5745 hushåll en ökning med 128 hushåll, vilket indikerar på att behovet av lägenheter ökat de senaste åren. Antalet personer som bor i en-, två- och trepersonshushåll har ökat mest med 163 personer. Antalet personer som bor i fyra- och fempersonhushåll har minskat med 162 personer medan antalet personer som bor i sexpersonshushåll och större har ökat med 150 personer. Tabell visar hushållens storleksfördelning. Av tabellen framgår att majoriteten bor i en och tvåpersonshushåll. 7
Hushållens boende SCB:s statistik över hushållens boende visar att av kommunens 5 693 hushåll 31 december 2014 bor 64,3 % i småhus, 32,4 % i flerbostadshus (varav 17,6 % i hyresrätt och 14,8 i bostadsrätt), 2,1 % i specialbostad och 1 % i övrigt boende. Nedanstående tabell redovisar en jämförelse mellan de olika boendeformerna de kommuner som gränsar till Tidaholm. Habo och Mullsjö ligger i Jönköpings län. Kommun Småhus Flerfamiljshus Specialbostäder Övrigt Hyresrätter Bostadsrätter Tidaholm 64,3 % 17,6 % 14,8 % 2,1 % 1,0 % Skövde 45,4 % 31,3 % 15,2 % 6,0 % 2,1 % Falköping 57,6 % 29,9 % 8,0 % 2,6 % 1,6 % Hjo 67,1 % 24,6 % 4,8 % 2,0 % 1,5 % Habo 68,1 % 21,7 % 6,3 % 1,4 % 1,0 % Mullsjö 76,5 % 18,4 % 0,8 % 2,6 % 1,7 % Uppgifterna hämtade från SCB:s statistikdatabas över hushållens boendeformer 31 december 2014. Förskola och skola Antalet barn i förskoleålder 1-5 år beräknas öka från ca 700 barn till ca 750 under perioden 2015-2020. Andelen barn som väljer att gå i förskola är för närvarande 81 %, vilket innebär att det år 2020 behöver finnas plats för 600 barn. Tidaholm har år 2015 plats för 568 barn i förskolan. Behovet av förskoleplatser påverkas av flera osäkra faktorer. T ex antal barn som föds, in- och utflyttning av barnfamiljer, förändrad sysselsättningsgrad samt nationella politiska reformer. Även förändringar i flyktingmottagande påverkar förskolan. Grundskolorna kommer att påverkas av befolkningsutvecklingen under perioden 2015-2020. Framförallt de lägre åldrarna åk f-3 där stora årskullar år 2016 och år 2018 kommer att börja i förskoleklass. För att möta de stora barnkullarna i åldrarna 1-5 år och därmed behov av nya förskoleplatser har kommunen under de senaste två åren byggt ut en förskola med två nya avdelningar. En ny förskola med fem avdelningar inom Södra Hellidsområdet har tagits i bruk hösten 2016. Större elevkullar leder till ökat behov av skollokaler. Skolorganisationen för elever i förskoleklass och grundskola i Tidaholms stad består för närvarande av två F-9 skolor; Forsenskolan och Hökensåsskolan. Båda skolorna kommer hösten 2016 att kompletteras med hyrda skolmoduler. För att tillhandahålla skollokaler då de stora barnkullarna blir elevkullar i förskoleklass, fritids och grundskola utreder kommunen lokalisering av en ny F-6 skola alternativt en 7-9 skola. Vid lokalisering av skolan ska hänsyn tas hänsyn till korta transporter och säkra vägar. Tekniska nämnden har, tillsammans med barn- och utbildningsnämnden, fått i uppdrag att påbörja förprojektering av en ny skola och Miljö- och byggnadsnämnden har fått i uppdrag att utreda förutsättningar och genomförande av detaljplan för ny skola. 8
Sysselsättning och pendling En bra offentlig service och ett gott näringslivsklimat är viktiga faktorer för att Tidaholm ska utvecklas till en bra kommun att bo och leva i. Nya och växande företag är en förutsättning för att skapa sysselsättning och en hållbar tillväxt. Företagen kräver att det finns bra kommunala förutsättningar inom förskola, skola och bostäder med goda boendemiljöer. Även attraktionskraften i regionen påverkar den enskilda kommunens möjligheter för att nå en positiv tillväxt. Sysselsättning, näringslivsstruktur Tidaholm tillhör Skövdes lokala arbetsmarknadsregion (LA Skövde) med cirka 157 000 invånare och 80 000 arbetstillfällen. I LA Skövde ingår Falköping, Gullspång, Hjo, Karlsborg, Mariestad, Skara, Skövde, Tibro, Tidaholm och Töreboda. Tidaholm gränsar till även till Jönköpings arbetsmarknadsregion tillsammans med bland annat kommunerna Habo, Mullsjö och Jönköping. Tabellen visar Tidaholms näringslivsstruktur, där de största näringsgrenarna är tillverkningsindustrin, vård- och omsorg och utbildning. Antalet arbetstillfällen har mellan åren 2010 till 2014 ökat från 4698 till 4818, en ökning med 120 arbetstillfällen. Tidaholms kommun är beroende av Skövdes arbetsmarknadsregion samt att Skövdes näringsliv och Högskolan i Skövde utvecklas i positiv riktning. Tidaholms kommun hör till gruppen varuproducerande kommuner där 34 procent eller mer av befolkningen mellan 16 och 64 år är sysselsatta inom tillverkning och utvinning, energi och miljö samt byggverksamhet. I Tidaholms kommun finns ca 1400 företag, från enmansföretag till medelstora företag. Kommunen arbetar delvis med att ge förutsättningar för befintliga företag att växa och utvecklas, men även med att antalet nya företag ska öka. Tillväxt och en arbetsmarknad i balans är viktiga faktorer för Tidaholms kommun. Med ett gott näringslivsklimat blir det lättare att starta, driva och utveckla framgångsrika företag. Kommunen blir en mer dynamisk och attraktiv plats att bo på om arbetsmarknaden, utbudet i näringslivet och företagsamheten samt ett starkt civilsamhälle frodas på landsbygden och i staden. 9
Pendling Pendlingsavstånden mätta i tid är för Tidaholm korta i jämförelse med storstadsregionerna. Till Skövde och Falköping tar det mindre än 30 minuter med bil och till Jönköping mellan 50 till 60 min. De största pendlingsströmmarna gick 2014 till Skövde med 767, Falköping med 543 och till Jönköping, Habo, Mullsjö med 277 personer. Utpendlingen från Tidaholm har från 1990 till 2014 ökat med knappt 48 %. Utpendlingen från kommunen uppgick 2014 till 2038 personer och inpendling till 847 personer. Det ger en indikator på att många väljer att bo kvar i Tidaholm och för att pendla till arbete i andra kommuner. Män pendlar i högre utsträckning till arbete i andra kommuner än kvinnor. Tabellen visar att utpendlingen till andra kommuner har ökar kontinuerligt från 1990 till 2014 även inpendlingen till kommunen visar en svag ökning för 2014. Infrastruktur och kommunikationer Tidaholm är med sitt geografiska läge och avsaknaden av järnväg beroende av att riksväg 26 mot Skövde, länsväg 193 mot Falköping och riksväg 26/47 mot Jönköping håller en hög standard och framkomlighet för att korta ner restiderna. Bra kollektivtrafikförbindelser är en förutsättning för att Tidaholm och övriga kommuner i Skaraborg ska utvecklas som en alternativ boendeort i regionen. Kommunen är även beroende av en väl fungerande kollektivtrafik som svarar upp mot efterfrågan. Den främsta utvecklingen av kollektivtrafikstråk är Tidaholm Skövde, som visar på en ständig ökning av antalet resenärer. Även kollektivtrafiken mot Falköping är av stor betydelse för Tidaholm. Med X 2000 tar det ca två timmar från Skövde till Stockholm. Från Falköping tar det ca en timme med regionaltåg till Göteborg. Mål 2025 för kollektivtrafiken i Skaraborg är att främja en regional samsyn som främjar den regionala utvecklingen för Skaraborg. De tre målbilderna är: Att Skaraborg skall utvecklas till en mer attraktiv och konkurrenskraftig region för boende, näringsliv och besökare, att Skaraborg skall utvecklas till en region med god tillgänglighet till arbete och studier, såväl inom som till och från Skaraborg, samt att Skaraborg skall utvecklas till en region med hållbar tillväxt. 10
Strategin 4 för Tidaholms kommun är att kollektivtrafiken skall stödja arbete, studier och fritidsaktiviteter. När och om höghastighetståg är utbyggd till Jönköping kan Tidaholm få positiva fördelar som bostads- och pendlingsort genom att pendlingstiden till Jönköping är mindre än en timme. Höghastighetstågen ska snabbt ta passagerare från Europa till Stockholm och Göteborg-Oslo. Jönköping kommer att vara knutpunkt för höghastighetsbanan vilket är en fördel för såväl näringslivet som boende i Tidaholms kommun. Av strategisk betydelse för Tidaholm är att det finns bra kollektivtrafikförbindelse mot Mullsjö och Jönköping. Eftersom resandeunderlaget är för litet har bussen till Jönköping dragits in. Nu finns möjlighet att åka buss till Mullsjö för byte till tåg mot Jönköping. Alternativet är att pendla med bil. Bredband Tidaholms invånare och företag har idag ett flertal alternativa tjänsteleverantörer att välja på när det gäller bredband. Tidaholms Energi AB arbetar tillsammans med Tibro, Hjo och Karlsborgs kommuner i ett gemensamt bredbandsbolag, Bredband Östra Skaraborg AB. Även IP-Only håller på med utbyggnad av fibernät i Tidaholm kommun. Strandpromenaden och Bruksvilleparken utmed Tidan 4 Fördjupad översiktsplan för Tidaholm stadsbygd 2020 11
2. Bostadsmarknaden i Tidaholm Kartläggning befintligt bostadsbestånd I Tidaholms kommun fanns vid utgången av 2010 sammanlagt 5 947 bostäder fördelat på 3 717 småhus och 2 230 lägenheter i flerbostadshus 5. Av antalet lägenheter utgörs 1 175 lägenheter av hyresrätter och 1 055 av bostadsrätter. Av hyresrätterna ägs 280 lägenheter (23,3 %) av Tidaholms Bostads AB. Redovisning av bostadsbeståndet gäller hela kommunen. Från 2011 till och med 2014 har det byggts 10 hyreslägenheter och 28 småhus. Procentuell fördelning av upplåtelseform 2010-12-31 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 62,50% Tabellen visar äganderätt i småhus (äganderätter) och hyres- och bostadsrätter. Källa SCB:s statistik Bostadspak 2011. Bostäder som kommit till efter 31 0,1 19,80% 17,70% december 2010 redovisas inte i tabellen. 0 Äganderätt Hyresrätt Bostadsrätt Nybyggnation 1951-2000- talet i flerfamiljshus och småhus Tabellen visar nybyggda bostäder i hela kommunen från 1951 till 2000 och framåt. Den största nybyggnation av lägenheter skedde under 1960-talet när 40-talisterna flyttade till eget boende. När 40- talister sedan bildade familj flyttade de som regel till egen villa, vilket går att utläsa av antalet nybyggda småhus under 1970- och 1980-talet. 800 600 400 200 0 Bostadsbyggande fördelat på småhus och flerbostadshus 1951-2010 Småhus Flerfamiljshus I början på 1990-talet minskade nyproduktionen av bostäder vilket bland annat berodde på att bidrag till bostadsbyggande drogs in, räntan var hög och antalet arbetstillfällen minskade. Allmännyttan (TBAB) I Tidaholm finns ett bolag med allmännyttiga bostäder, Tidaholms Bostads AB (TBAB). Allmännyttan äger enbart lägenheter i Tidaholms tätort. Tidaholms Bostads AB förvaltar idag 280 lägenheter i Tidaholms centralort. Samtliga lägenheter är anslutna till fjärrvärme. TBAB:s plan är att installera fiber till samtliga lägenheter inom bostadsbeståndet. Bostadsbolagets bostadsbestånd byggdes till större delen från 1950 till 1970-talet. TBAB:s senaste tillskott på lägenheter uppfördes i slutet av 1980-talet i kvarteret Manhem med sextio 5 SCB:s Bostadspak 12
lägenheter med hög tillgänglighet och kvarteret Drott med fem marklägenheter. Båda kvarteren ligger centralt. I början på 2000-talet förvaltade bostadsbolaget 408 lägenheter varav antalet vakanta lägenheter i oktober samma år uppgick till 97 lägenheter (23,7 %). Med bidrag från Bostadsakuten år 2002 rev TBAB cirka 63 lägenheter och 54 lägenheter såldes som bostadsrätter till Norsk Frid. TBAB förband sig därmed att inte bygga nya lägenheter på tio år, avtalet gick ut 2012. Efter rivningen minskade antalet vakanta lägenheter från nitton lägenheter år 2003 till noll år från 2005 och framåt. Bostadsbolaget har en egen intresselista på cirka 200 personer. Väntetiden för att få lägenhet är två till tre år beroende på vilken lägenhetsstorlek som efterfrågas. Boende Tidaholms tätort och landsbygd Tätorter Inv 2010 Inv 2015 Småhus 2010 Lgh 2010 Bef service Tidaholms C 8048 8155 1801 2130 Off och kommersiell service Ekedalens tätort 445 460 178 29 Förskola, F-6 skola och äldreboende Madängsholms 487 475 172 47 Förskola tätort Fröjereds tätort 186 169 60 13 Förskola, F-6 skola Folkabo tätort 110 107 49 - Förskola, F-6 skola Övriga mindre byar och landsbygd 3 296 3 303 1 457 11 Kooperativt daghem i Daretorp Totalt 12 572 12 669 3 717 2230 Ovanstående tabell visar att antalet invånare i Tidaholms centralort ökat med 107 personer från 2010 till 2015 och övriga tätorter har minskat medan landsbygden har ökat med 17 personer. Kommunen har inte beställt ny statistik för hur många småhus och lägenheter som byggts i de olika orterna. Däremot har kommunen kännedom om att det tillkommit 38 bostäder totalt till och med 2014, vilket redovisats som klumpsumma i SCB: statistik som årligen skickas till kommunen. Kartan visar kommunen med Tidaholms centralort och mindre tätorter och byar. Diagrammet visar en procentuell fördelning boende stad/landsbygd. 13
Tillgänglighet i flerfamiljshus Av antalet lägenheter i flerfamiljshus i centralorten är cirka 260 lägenheter (12 %) tillgängliga med hiss. Dessa lägenheter är de mest attraktiva för personer som är 55 år och äldre. En konsekvens av att relativt få lägenheter är tillgängliga med hiss, är att personer med lättare funktionsnedsättning, både yngre och äldre, har svårigheter att komma ut och delta i olika aktiviteter. Det handlar såväl om tillgänglighet med hiss som till entréer och utemiljön. En av anledningarna till att bostadsbeståndet i Tidaholm är dåligt tillgängliga kan vara att en stor del av bostadsbeståndet är byggt mellan 1950 och 1970-talet, innan kravet om tillgänglighet ställdes i den byggda miljön. Det nyare lägenhetsbeståndet har oftast hiss. Bostadsanpassning Bidrag till bostadsanpassning har som syfte att ge personer med funktionsnedsättning möjlighet till ett självständigt liv i eget boende. I Tidaholm handlägger miljö- och byggkontoret bidrag till bostadsanpassning och kommunstyrelsen är ytterst ansvarig. Det är främst de som bor i småhus som söker bostadsanpassningsbidrag. Vanligaste åtgärden är ramper till entréer och borttagning av trösklar. Förmedling av bostäder Efterfrågan på bostäder har inte varit av den omfattningen att det funnits behov av en bostadsförmedling. För de som söker lägenhet finns en lista med hyresvärdar och bostadsrättsföreningar på kommunens hemsida. De som söker bostad ringer runt till fastighetsägarna och ställer sätter upp sig på en intresselista till de lägenheter som ligger centralt. Enligt uppgifter från fastighetsägarna uppskattar de att cirka 200 personer står i kö för att byta lägenhet eller komma in på bostadsmarknaden. Bostadsbolaget har en egen intresselista på cirka 200 personer. Väntetiden för att få lägenhet är två till tre år beroende på vilken lägenhetsstorlek som efterfrågas. I Tidaholm finns det 21 bostadsrättsföreningar. HSB och Riksbyggen är de största föreningarna med 255 respektive 195 lägenheter. I Tidaholm finns tre fastighetsmäklare: Svensk Fastighetsförmedling, Mäklarbyrån Andersson och Andersson samt Länsförsäkringar. Flyttkedjor En viktig del i en fungerande bostadsmarknad är det finns en rörlighet i bostadsbeståndet. En flyttkedja uppstår när ett hushåll flyttar och lämnar sin bostad till den reguljära bostadsmarknaden. Till exempel, ett pensionärspar säljer sin villa för att flytta till en mindre lägenhet. En familj lämnar sitt radhus för att flytta in i villan, och ett ungt par som bestämt sig för att flytta ihop lämnar varsin lägenhet för att flytta in i det nu lediga radhuset. Idag är rörligheten på bostadsmarknaden trög eftersom det inte finns några lägenheter. En rörlig marknad skapar goda förutsättningar för att invånarna ska kunna byta bostad när livet förändras och en annan typ av bostad passar bättre. 14
3 Analys av bostadsmarknaden Boverkets bostadsmarknadsanalys 2015 Boverkets bostadsmarknadsenkät för 2015 visar brist på bostäder i drygt 60 % av landets kommuner. Drygt 80 % av Sveriges befolkning bor i kommuner som bedömt att de har underskott på lägenheter. En uppmaning och slutsats av bostadsmarknadsanalysen är att kommunerna upprätthåller byggandet för ungdomarnas situation på bostadsmarknaden. Vidare anges att de kommuner som tecknar överenskommelse med Migrationsverket, om att ta emot nyanlända flyktingar, måste som ett följdbeslut avsätta ett visst antal lägenheter/år för målgruppen. I analysen för 2015 uppger 37 av länets 46 kommuner i bostadsmarknadsenkäten att det är ett underskott på bostäder totalt sett i kommunen. Tidaholms kommun svarade att det är stor brist i Tidaholms centralort, i övrigt var det balans. Behovet av hyresrätter med 2-3 rum och kök är störst, vilket även stämmer med situationen i Tidaholms kommun. Bostadsbyggande i kommuner Många kommuner har planer och förhoppningar om ett omfattande bostadsbyggande vilket framkommit i de senaste årens bostadsmarknadsenkäter. I tillväxtkommunerna handlar det om att bereda bostäder för en ökad befolkning, förutom att bygga ifatt en eftersläpning på grund av en låg nyproduktion under flera år. Många kommuner arbetar för att skapa attraktiva boendemiljöer som tillsammans med satsningar på näringslivet kan attrahera inflyttare eller dämpa utflyttningen. Ett fåtal kommuner i länets mer perifera delar och med en svag demografisk utveckling är avvaktande när det gäller behoven av att nyproducera de närmaste två åren. Kommunens analys av bostadsmarknaden Sedan avregleringen på bostadsmarknaden i början 1990-talet och avvecklingen av de statliga stöden har kommunen haft små möjligheter att styra utvecklingen på bostadsmarknaden. Fastighetsägarna har inte vågat bygga lägenheter av rädsla för höga produktionskostnader med höga hyror som följd, vilket innebär att lägenheterna är svåra att hyra ut. Smärtgränsen för hyreskostnaden har enligt uppgifter från fastighetsägarna höjts från att vara 5000 kr/mån till 7000 8 500 kr/mån. Från början av 2000-talet till 2009 var det obalans i utbud och efterfrågan på lägenheter i Tidaholms centralort, för att därefter vara brist på lägenheter. Från 2015 och fortsatt är det akut brist på bostäder i centrala Tidaholm. Cirka tvåhundra personer har satt upp sig på en intresselista till privata fastighetsägare för att få lägenhet i närheten av Gamla torget. Tidaholms Bostads AB har ungefär lika många på sin intresselista, där väntetiden är 2-3 år. Cirka 100 villaägare har till Svensk Fastighetsförmedling anmält intresse av att sälja sin villa om de får tag på lägenhet i centrala Tidaholm. De mest attraktiva lägenheterna ligger inom stadskärnan eller drygt 500 meter från Gamla Torget. En anledning till att det är attraktivt att bo i centrum är närheten till apotek, vårdcentralen, dagligvaror, resecentrum och kollektivtrafik, samt 15
att det känns tryggt att bo centralt. En annan anledning till att många vill bo centralt är att slippa gå i trappor och slippa bilen, därför är efterfrågan stor på lägenheter med hiss samt marklägenheter. Inom 500 meters radie från Gamla Torget bor drygt 20 % (1694) av stadens invånare. Av dessa bor 1129 (66,7 %) i flerbostadshus. Andelen över 60 år och är 39,7 %. För att få ett större utbud av lägenheter i flerbostadshus måste dessa göras tillgängliga med i första hand hiss. Ett bostadsutbud med större tillgänglighet gör att rörligheten på bostadsmarknaden ökar. För att skapa trygga och attraktiva boendemiljöer finns behov av att utveckla och göra äldre lägenheter i flerfamiljshus attraktivare genom bland annat hiss men även genom att skapa attraktivare utemiljöer. Vakanta lägenheter i flerbostadshus år 1998-2013 I slutet av 1990-talet fanns 110 vakanta lägenheter i hyresrätter och bostadsrätter, varav andelen vakanta i bostadsrätt uppgick till 54,5 %. Antalet lediga lägenheter var störst år 2000, då det fanns 252 lägenheter, fördelade på 28 privatägda hyreslägenheter, 127 bostadsrätter och 97 lägenheter i TBAB. Under 2002-2003 revs 57 lägenheter i TBAB:s bostadsbestånd. Från att ha haft ett stort överskott på vakanta lägenheter mellan 1998 2008 har antalet vakanta lägenheter sjunkit. 300 250 200 150 100 50 0 År 1998 2000 2002 2005 2010 2012 Hyresrätter Bostadsrätter TBAB Totalt Tabellen visar antalet lediga lägenheter fördelat på upplåtelseform och det totala antalet lägenheter från 1998 till och med 2012. Från 2012 och framåt (2016) finns inga vakanta lägenheter. Trygghets- och serviceboende Inom kommunen finns inga trygghets- eller serviceboende. Enligt uppgifter från en privat fastighetsägare är deras inriktning att bara ha hyresgäster över 70 år. Fastigheten gränsar till Gamla torget. Nya förutsättningar för bolån Hösten 2010 började nya regler att gälla för bostadslån, som innebär att nya bostadslån inte bör överstiga 85 % av bostadens marknadsvärde. Syftet med bolånetaket är att stävja en osund utveckling på kreditmarknaden. 16
4 Behovsanalys Efterfrågan och behov av bostäder påverkas av många faktorer, där den demografiska utvecklingen är en viktig faktor. Även faktorer som arbete, inkomstnivåer, ränteutveckling och boendekostnader styr efterfrågan på bostäder. Generellt råder det en stor brist på hyreslägenheter inom Tidaholms centralort och en akut brist på lägenheter inom en radie på 500 meter från Gamla torget. Den grupp som har svårast att komma in på bostadsmarknaden är ungdomar, medelålders par och pensionärer som vill flytta till en mindre och bekvämare bostad. Även stora barnfamiljer som vill bo i lägenhet eller inte kan köpa hus har svårt att få tag på en lägenhet. Det finns även ett stort behov av lägenheter för nyanlända. En konsekvens av att det inte byggts lägenheter på många år är att ungdomar och äldre konkurrerar om samma lägenheter i centrum. Om det inte byggs nya lägenheter kan de ungdomar som söker sin första lägenhet få svårt att hitta en bostad, vilket i förlängningen kan leda till att de flyttar från kommunen. Konsekvensen kan bli att andelen äldre ökar ytterligare i kommunen. En annan konsekvens kan bli att några väljer att flytta till andra kommuner eller bor kvar i sina villor längre. Därmed minskar rörligheten på i det befintliga bostadsbestånd och då främst på villamarknaden. 40-talister är en stor grupp som kommer att påverka bostadsmarknaden oavsett om de väljer att byta bostad eller att bo kvar. För att skapa flyttkedjor i befintligt bostadsbestånd är det av stort samhällsekonomiskt intresse att det ges förutsättningar till att bygga fler lägenheter. Genom det frigörs bostäder för bland annat familjer i familjebildande ålder och barnfamiljer som inte har råd att bygga nytt. Enligt uppgifter från fastighetsägarna hösten 2012 och 2015 efterfrågar äldre personer 2:or och 3:or med hiss så nära Gamla torget som möjligt. Även yngre personer vill bo centralt, de har inget krav på hiss. De ungdomar som idag har lägenhet och vill byta till 2:or och 3:or och yngre som söker sin första lägenhet efterfrågar små lägenheter (1:or) har svårt att få tag i en lägenhet som de efterfrågar. Barnfamiljer efterfrågar större lägenheter, 3:or till 5:or. Det finns även en efterfrågan från de som bor på landsbygden att flytta till staden. Att efterfrågan på större lägenheter har ökat kan bero på att det krävs en större egen insats vid köp och nyproduktion av villa. Det gör att barnfamiljer inte har råd att köpa eller att bygga egen villa. Det kan även finnas en osäkerhet och oro över hur räntan ska utvecklas. Även nyanlända familjer som fått uppehållstillstånd söker större lägenheter. 17
Bostäder för olika målgrupper LSS boende (lagen om stöd och service) I begreppet särskild service för vuxna inryms både gruppbostäder och servicebostäder. Lagen om stöd och service till personer med funktionsnedsättning, LSS 6, reglerar rättigheter där bostad med särskild service för vuxna eller annan särskild anpassad bostad ingår. Inom omvårdnadsförvaltningen finns olika boendeformer med olika förutsättningar. De flesta boenden ligger integrerat i vanliga hyreslägenheter i Tidaholms tätort. Kommunens inriktning är att personer med funktionsnedsättning ska bo i eget boende. Kommunen hyr som förstahandskontrakt lägenheter i Thule (6 lgh), Manhem (7 lgh) och i Klockan (8 lgh). För personer med behov av mer stöd finns 5 lägenheter i Solstigen (Stallängen). För personer med stödboende finns ett framtida behov av lägenheter i det ordinarie längenhetsbeståndet. Inom de närmaste åren planerar kommunen för ett nytt LSS boende. Särskilt boende för äldre Det blir allt fler äldre personer i befolkningen, samtidigt minskar andelen äldre som bor i särskilda äldreboenden. Det är viktigt att hålla isär de olika bostadsbehoven som kan knytas till äldre. Kommunen har enligt socialtjänstlagen ett ansvar att det finns särskilda boendeformer för äldre med omfattande behov av service, stöd och omvårdnad. Dessa boendeformer redovisas nedan. I Tidaholms kommun finns tre äldreboenden i centralorten (Solvik, Hellidshemmet och Midgård) och ett i Ekedalen (Lindängen). Sammanlagt finns 178 platser inklusive kortvård och växelvård. Kommunen har under de senaste åren genomfört omfattande ombyggnad av fastigheter som inrymmer särskilda boendeformer för äldre. För kommunen är det viktigt att kunna använda befintliga boendeplatser flexibelt, för de behov som finns för närvarande. Under kommande tioårsperiod kommer antalet personer som är 65 år (idag 22,8 %) och äldre att öka gradvis. Under samma period ökar antalet som är 80 år och äldre med ca 10 %. Runt år 2020 blir antalet personer som är 80 år och äldre betydligt fler varför vi kan anta att det är först då som kommunen kan se en snabbare ökning av behovet av insatser. I första hand efterfrågas anhörigstöd och hemvårdsinsatser. I andra hand äldreboenden. Seniorboende och trygghetsboende ligger inte inom socialnämndens ansvarsområde utan dessa boendeformer ska tillgodoses inom den ordinarie bostadsförsörjningen. 6 LSS: lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade 18
Ungdomar Ur ett nationellt perspektiv har ungdomar under de senaste decennierna valt att bo kvar längre hos sina föräldrar än vad som tidigare varit normalt. Anledningarna kan vara många, dels brist på mindre lägenheter, dels svårigheter för ungdomar utan utbildning att få arbete. 19 De ungdomar som fortsätter med högre studier flyttar oftast till studieorten. Enligt uppgifter från fastighetsägare efterfrågar de ungdomar som bor kvar i Tidaholm mindre lägenheter med ett centralt läge och låg hyra. Hiss är inget krav. Det viktiga är närheten till Resecentrum och nöjen. För ungdomar som vill byta till en större lägenhet finns svårigheter att hitta lämplig storlek. Bostäder för äldre Personer från 55+ och uppåt efterfrågar lägenheter i centrala Tidaholm. Av efterfrågan framgår att de inte kan flytta från sina villor på grund av att det inte finns lägenheter med acceptabelt avstånd till Gamla Torget och lägenheter med hiss, vilket är en central fråga för de som söker lägenhet. Enligt hyresgästföreningen vågar de som har en lägenhet inte säga upp den med risk att bli utan bostad. Det ökade behovet av lägenheter för 55 + och äldre måste till stora delar tillgodoses genom nyproduktion. Det är även nödvändigt med ombyggnad och anpassning av det befintliga bostadsbeståndet. Enligt uppgifter från mäklare har de värderat ca 100 villor där främst äldre personer vill sälja sin villa för att flytta till centrum. Det som lockar i centrum är främst ett bekvämare boende med tillgång till hiss samt närheten till service som Apotek, dagligvaruhandel och annan service. Eftersom det är få lägenheter i Tidaholm som har hiss är det liten omflytting inom befintligt lägenhetsbestånd. Nyanlända Till följd av oroligheter runt om i världen är flyktingströmmarna till Sverige för närvarande höga. Många är ensamkommande flyktingbarn. Liksom i övriga Sverige råder i Tidaholm stor brist på bostäder för nyanlända. Det kommer i framtiden att finnas ett behov av bostäder för nyanlända som placeras i kommunen. Kommunens ansvar för flyktingmottagandet är bland annat bostadsförsörjning och praktisk hjälp i samband med bosättning. Migrationsverket har när det gäller mottagande av ensamkommande barn stegvis sänkt sina prognoser. Migrationsverket bedömer i sin senaste prognos att 4 000 14 000 barn kommer att söka asyl i Sverige. Tidaholms kommun har i uppdrag att ta emot 1,75 promille av Migrationsverkets prognostiserade antal asylsökande barn. Riksdagen har antagit en ny anvisningslag som gäller från 1 mars 2016, en lag som innebär att kommuner blir tvingade att ta emot flyktingar. Tidaholm har för 2016 ålagts att ta emot tio personer.
Dessa kan vara tio ensamståenden eller två familjer. Det är okänt vem som kommer att anvisas till kommunen fram till tre månader innan anvisning. För att undvika segregation är det nödvändigt att det blir en spridning av boende i olika geografiska områden. Det bör även finnas en väl genomtänkt strategi för att ta emot flyktingar så att de får ett bra boende, vilket bör utformas i riktlinjerna i det bostadsstrategiska programmet för 2017-2020. Socialoch omvårdnadsnämnden har uppdrag från kommunfullmäktige att utarbeta en integrationspolicy. Överenskommelse anvisningsbosättning Tidaholms kommun har en överenskommelse med Migrationsverket om att årligen via anvisning ta emot tio personer. Det är både familjer och ensamstående som kommer via anvisning, där större delen utgörs av familjer. Om man kalkylerar med att en normal familj är två vuxna och två barn skulle behovet vara två till tre lägenheter/år med 3-4 rum och kök. Egenbosättning nyanlända flyktingar Varje år kommer ett antal egenbosättare till Tidaholm, 2014 var det cirka 150 personer som flyttade till Tidaholms kommun. Så länge Migrationsverkets anläggningsboende med 156 platser på helårsbasis finns i kommunen kommer det att vara ett stadigt egenbosättande i kommunen. En rimlig bedömning är, att antalet egenbosättare de närmaste åren kommer att ligga någonstans mellan 20-30 personer/år, vilket innebär ytterligare behov av mellan åtta- tio lägenheter/år, om vi gör samma antagande som med anvisningsbosättning. Migrationsverkets prognos avseende egenbosättare säger 102 personer för 2016. På längre sikt kommer även egenbosättningen att öka, i första hand beroende på att det kan bli en del anhöriginvandring till de nyanlända som bosätter sig i kommunen. Det är svårt att bedöma behovet. En bedömning är att om det kommer 20-30 personer/år finns ett behov av ytterligare åtta-tio lägenheter/år. (Detta är i dagsläget mycket svårbedömt, regeringen föreslår i proposition att det ska bli svårare för anhöriga att återförenas med de som fått permanent uppehållstillstånd i Sverige) Ensamkommande flyktingbarn Sedan 1 januari 2014 är det tvingande för alla kommuner att ta emot ensamkommande barn. Länsstyrelsen har med utgångspunkt från Migrationsverkets prognoser fördelat ansvaret för mottagandet av ensamkommande barn till länets kommuner. För Tidaholms kommuns del innebär fördelningen att kommunen ska tillhandahålla 79 platser för asylsökande barn 2016. Migrationsverket anvisade 79 barn till Tidaholm under 2015. Social- och omvårdnadsnämnden har i februari 2016 ansvar för 93 ensamkommande barn. Under 2016 blir nio av de mottagna barnen, som har permanent uppehållstillstånd 18 år. Dessa bedöms vara i behov av boende i utslussningslägenheter alternativt eget boende. Framtida behov/utmaningar Utifrån den överenskommelse Tidaholms kommun tecknat med Migrationsverket om mottagande av nyanlända är behovet av lägenheter minst tio lägenheter/år i varierande storlekar. Därutöver är det uppskattade behovet av bostäder för flyktingar enligt vad som redovisats ovan, under nyanlända cirka 40 lägenheter per år de närmaste två åren med start 2016 till och med 2018. Sammanlagt blir det uppskattade behovet cirka 50 lägenheter per år. Med tanke på den föränderliga migrationspolitiken finns en stor osäkerhet av hur behovet av lägenheter för nyanlända kommer att vara framöver. Uppskattning är att behovet kommer att avtrappas under programperioden. 20
Kommunen har idag dålig kännedom om hur många lägenheter som privata fastighetsägare hyr ut genom avtal med Migrationsverket. Behovet av bostäder för personer som bor hos privata fastighetsägare är därför svårt för kommunen att bedöma. Tidaholms kommun har på grund av akut brist på lägenheter svårt att följa det lagstadgade ansvaret kommunen ålagts med Migrationsverket om mottagning via anvisning. Den stora utmaningen för kommunen blir att hitta lämplig mark som det går att bygga bostäder på, så att det kan bli en omflyttning i befintligt bostadsbestånd för en naturlig integrering av nyanlända. Efterfrågan villor och villatomter Den akuta bristen på lägenheter får konsekvenser på villamarknaden genom att det finns få småhus till salu, som innebär en tröghet med obefintliga omflyttningar (flyttkedjor) i det befintliga bostadsbeståndet. Idag finns en efterfrågan på begagnade småhus men bristen på lägenheter innebär att de äldre som söker lägenhet inte kan flytta från sina villor. Lediga småhus är det som i störst utsträckning generar en ökad omsättning på bostadsmarknaden. Den senaste tiden har det märkts en ökad efterfrågan på tomter som ligger på landet med cykelavstånd till stadens service. Drygt tio personer har tecknat sig i kommunens tomtkö. Enligt uppgifter från mäklare är det lätt att sälja småhus som ligger på landet nära staden och villor som är till salu med bra pendling till Skövde, vilket visat sig i ett ökat intresse för lediga villor i Ekedalen och Kungslena. Det finns även en svag efterfrågan om möjlighet att bygga villor i Ekedalen och Kungslena. Ekedalen har ett strategiskt bra läge utmed ett kollektivtrafikstråk mellan Tidaholm och Skövde. Kungslena ligger nära Skövde, men saknar kollektivtrafik. Kommunen saknar lämplig mark att bygga bostäder på i Ekedalen. Prisutveckling på bostäder Vid en jämförelse av sålda villor i Tidaholm och grannkommunerna Skövde, och Falköping är kvadratmeterpriset i Skövde cirka 40 7 % högre och i Falköping cirka 6 % högre än Tidaholm. I Hjo är villapriserna ca 4,5 % högre. Genomsnittspriset på en villa i Tidaholm är drygt en miljon kronor och Skövde 1,8 miljoner. Snittpriset på villor i Tidaholm har från februari 2014 ökat från 7 779 kr/kvm till 10 804 kr/kvm (ca 28,5 %) i februari 2016. Även priserna på bostadsrätter har ökat från att för några år tillbaka vara en krona är det idag budgivning på bostadsrätter med rätt läge. Vintern 2016 såldes en bostadsrätt för 400 000 kr i kvarteret Kullen. Enligt uppgifter från mäklare har de sålt små bostadsrätter till studenter från Skövde. I Skövde är det en helt annan prisbild på bostadsrätter. Det är även svårt att få tag på små lägenheter i Skövde. 7 Uppgifter enligt Svensk Mäklarstatistik AB 21
Slutsats Tidaholms kommun har växt de senaste åren. Från 2010 till 31 december 2016 har befolkningen växt med 107 personer. Prognosen är att befolkningen ökar med 183 personer till 2020. Med en hushållskvot på 2,2 personer/hushåll innebär prognosen att cirka 83 nya lägenheter plus cirka 100 lägenheter till nyanlända. Antalet hushåll har från 2012 till 31 december 2014 ökat med 76 hushåll, vilket innebär ett ökat tryck på bostadsmarknaden. Befintligt bostadsbestånd behöver göras både attraktivare och mer tillgängligt och mellan 175 till 200 nya bostäder måste byggas under programperioden. Behovet är uppskattat utifrån de som skrivit upp sig på intresselistor hos Tidaholms Bostads AB (200 personer) och mäklarbyrån Andersson och Andersson, fastighetsägare samt de 100 villaägare som visat intresse av att sälja sin villa så fort det finns lägenheter att flytta till. Det innebär indirekt att det är cirka 500 personer som antecknat sig ett att flytta till lägenhet. Eftersom det går att teckna sig på flera intresselistor har antalet reducerats till 200 lägenheter, vilket anses mer realistisk utifrån vad som redovisats ovan. Beräkning är gjord utifrån känt behov 2016. Växer Tidaholm enligt prognosen kan det finnas behov av ytterligare cirka 50 lägenheter. 22