Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning och pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att lämna uppgifter om tomträttsavgälden och fastighetsavgiften som driftskostnader i objektsbeskrivningen beträffande en tomträtt. Frågan om mäklarens prissättning i marknadsföringen utgjort ett s.k. lockpris har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN. NN har yttrat sig över anmälan. Hon har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, marknadsföringsmaterial, köpekontraktet, besiktningsprotokollet, tidningsartiklar och en frågelista till spekulanter. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Han anser att NN har använt sig av ett s.k. lockpris i sin marknadsföring. Objektets utgångspris var 4 995 000 kr. Det senaste budet som han såg var POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) på 7 100 000 kr. Handlingarna Vid granskningen av handlingarna i detta ärende har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen framgår under rubriken Allmänt om fastigheten/tomträtten, i huvudsak följande. Tomträttsavgäld: 2015 19.700 kr i avgäld, 2016-01-01 betalas 23.400 kr och 2017-01-01 är det den fulla avgälden 27.000 kr. Avgäldsändring datum: 2015-01-01 Friköp av tomträtt: Friköpsanmäld 2015-09-11. Kostnaden att köpa loss tomten är 50% av markens taxeringsvärde 2015-2017.Taxerings-värdet på marken är 3 762 000 kr. Detta innebär att kostnaden för att köpa loss tomten är 1 881 000 kr. [ ] Fastighetsavgift: 7 262 kr/år (2015) Det ingivna marknadsföringsmaterialet Av en annons som publicerades i en dagstidning framgår det sist i den löpande annonstexten att objektet är en tomträtt. Fastighetsmäklarens yttrande Tomträtten utbjöds till försäljning för 4 975 000 kr och såldes sedermera för 7 100 000 kr. Som ansvarsfull mäklare anser hon att det är hennes ansvar att tydligt informera om vad en tomträtt innebär i pengar om man vill friköpa tomten. Det är också hennes ansvar att tydliggöra skillnaden mellan en ägd tomt och en hyrd tomt när hon sätter utgångspriser. Denna tomt skulle ha kostat drygt 1 900 000 kr att köpa loss inklusive lagfartskostnaden, och det måste
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) avspeglas i utgångspriset. Det pågår sedan många år en process i det aktuella området där tomträttshavare erbjuds att friköpa sina tomträtter. Eftersom de flesta köpare vill ha en möjlighet att friköpa sina tomträtter brukar hon regelmässigt diskutera friköp av en tomträtt inför försäljningen. Det gjorde hon även med säljarna inför denna affär. Den beräknade kostnaden för att friköpa denna tomträtt uppgick till 1 881 000 kr, plus en lagfartskostnad på 56 430 kr. Detta påverkade av naturliga skäl marknadsbedömningen. Det betyder att utgångspriset inte är 4 975 000 kr, utan 6 912 430 kr när man inkluderar ett friköp av tomten och lagfarten för friköpet av tomten. Detta utpris ger att pris på drygt 60 000 kr per kvm. Härom veckan hade hon i samma område sålt ett hus i bättre skick, med en friköpt tomt, för cirka 63 000 kr per kvm. När hon bestämde utgångspriset utgick hon från vad som var den enda rimliga bedömningen hos en köpare, dvs. att köparna beaktade friköpsbeloppet när de jämförde vad olika fastigheter i området såldes för. Vid den första kontakten med en försäljningsannons läser många spekulanter inte tillräckligt noggrant all den information som lämnas. Därför har nog anmälaren inte insett att det tillkommer drygt 1 900 000 kr för att friköpa tomten för att få en prismässigt jämförbar fastighet i området. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12). Det marknadsförda priset på tomträtten har understigit det slutliga försäljningspriset med 30 procent. NN har angett skälen för sin bedömning av marknadsvärdet på tomträtten. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte tillbakavisa denna bedömning. Inspektionen konstaterar även att det har framgått av både marknadsföringsmaterialet och objektsbeskrivningen att objektet har varit en tomträtt. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte är otvetydigt fastställt att det varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av tomträtten.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Uppgifterna om tomträttsavgälden och fastighetsavgiften i objektsbeskrivningen Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten, en s.k. objektsbeskrivning. Vissa obligatoriska uppgifter ska ingå i objektsbeskrivningen, bl.a. om fastighetens driftskostnader. Det som i fastighetsmäklarlagen föreskrivs om fastigheter gäller också vid en fastighetsmäklares förmedling av en tomträtt. Detta följer av 2 jämförd med 1 i samma lag. I förarbetena till 18 fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 58) uttalas bl.a. följande om driftskostnader. Det som avses är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp och för sotning. Andra exempel är tomträttsavgäld samt avgift till samfällighetsförening. Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köpare kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas av ett köp. Mot bakgrund av dessa förarbetsuttalanden anser Fastighetsmäklarinspektionen att en uppgift om tomträttsavgäldens storlek ska redovisas i objektsbeskrivningens avsnitt om driftskostnader. Även fastighetsavgiftens storlek ska enligt inspektionens mening finnas med i detta avsnitt, eftersom även detta är en normal kostnad för att äga och förvalta tomträtten. I detta avsnitt ska det i vart fall finnas en tydlig hänvisning till en annan del av objektsbeskrivningen som innehåller en uppgift om driftskostnader. I den aktuella objektsbeskrivningen anges inte tomträttsavgälden eller fastighetsavgiften under rubriken Driftskostnad. NN har dock noterat avgifterna under rubriken Allmänt om fastigheten/tomträtten. Någon hänvisning till detta avsnitt av objektsbeskrivningen finns emellertid inte under rubriken Driftskostnad. Spekulanternas intresse av att få kännedom om de aktuella driftskostnaderna i ett sammanhang anses därmed inte ha
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) tillgodosetts i tillräcklig utsträckning. Genom utformningen av den aktuella objektsbeskrivningen anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Driftskostnader får generellt anses vara betydelsefulla uppgifter för potentiella köpare och framför allt tomträttsavgälden är en särskilt viktig uppgift med hänsyn till att den normalt utgör en stor andel av driftskostnaderna. Förseelsen motiverar en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.