ÅRSREDOVISNING 2017 HSB MALMÖ

ÅRSREDOVISNING 2017 HSB MALMÖ

INNEHÅLL i korthet.... 3 Ordförande & vd... 4 Årets höjdpunkter... 6 Fastighetsbestånd... 8 Styrelse... 9 Ledning... 10 Valberedning & Revisorer.... 11 Föreningsstyrningsrapport.... 12 Förvaltningsberättelse...14 Nyckeltal.... 20 Resultaträkning.... 21 Balansräkning... 22 Kassaflödesanalys... 24 Bokslutskommentar.... 25 Revisionsberättelse... 41 Formgivning: PCG Malmö Framsida: HSB brf Konduktören. Illustration WE360 Porträttfoto och foto på ledningsgrupp: Daniel Karlsson & Jenny Bäcklin

i korthet HSB MALMÖ I KORTHET Våra medlemmar äger! är en demokratiskt styrd organisation som ägs av 48 000 medlemmar främst enskilda personer och bostadsrättsföreningar. Det gör oss till den tredje största regionala HSB-föreningen i Sverige. Vi bygger, äger och förvaltar fastigheter totalt cirka 2 200 hyreslägenheter och 30 000 bostadsrättslägenheter i Burlöv, Lomma, Malmö, Svedala, Trelleborg och Vellinge. Våra förvaltningstjänster sträcker sig från ekonomisk administration till tekniska konsulttjänster, för i första hand bostadsrättsföreningar. Dessutom erbjuder vi våra medlemmar bland annat bosparande, utbildningar och löpande rådgivning. Och till sammans skapar vi det goda boendet. ORGANISATIONSSCHEMA HSB har över en halv miljon enskilda medlemmar i Sverige. Dessa är även med lemmar i, och ägare av, någon av landets 29 regionala HSB-före ningar, exempelvis. De regionala föreningarna är i sin tur medlemmar i, och ägare av, HSB Riksförbund. Nedan kan du se hur är organiserat. Medlem boende i HSB-Bostadsrätt Medlem ej boende i HSB-Bostadsrätt Bostadsrättsförening Fullmäktige Bospargruppen PARLAMENTARISK VERKSAMHET Styrelse Verkställande direktör Kommunikation Stab Personal OPERATIV VERKSAMHET Förvaltning Fastigheter Medlem Sky High Meetings HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING 2017 3

Ordförande JAG ÄR OMGIVEN AV SUPERHJÄLTAR En kväll häromveckan såg jag en superhjältefilm i soffan där hemma. Den var väl som de där filmerna är mest övermänsklig hjälte med superkraft lyfter tåg med ena handen och fångar skurkar med den andra. När eftertexterna började rulla funderade jag på vad som definierar en hjälte. Det måste vara en person som ägnar sin tid åt att hjälpa andra, som inte handlar utifrån egen vinning. Då slog det mig att jag är omgiven av dessa superhjältar, dagligen. De finns i alla våra föreningar. Att bo i en bostadsrätt innebär att ta ansvar, inte bara för sitt eget boende utan även för sina grannars. Men det där vet du som styrelseledamot allting om. För det är du som är den sanna superhjälten. Du som spenderar oändligt många timmar på din fritid i möten, försöker komma fram till konsensus, lyssnar på din granne, förstår och förklarar. Som inte driver din egen agenda, eller söker uppmärksamhet kring din egen person. Utan du förvaltar och arbetar på bästa sätt för att ta tillvara på föreningens och medlemmarnas intressen. Ibland är verkligheten precis som i filmen när motgångar drabbar oss, kommer styrkan fram. En av våra bostadsrättsföreningar fick under året uppleva en tid av stor frustration och utsatthet då det misstänkts ha förekommit ekonomiska oegentligheter. Oskyldiga medlemmar har blivit drabbade och mina tankar går självklart till dem. Samtidigt har jag imponerats av det driv och engagemang som finns ute i våra bostadsrättsföreningar. Vilken kraft! Men även superhjältar behöver vila ibland ingen orkar dra tunga lass ensam. Därför finns partners och precis som Batman har Robin, finns vi. Ditt engagemang får oss att vilja bli bättre. Vi finns till för dig och vi har ett stort ansvar att ge alla våra medlemmar och förtroendevalda rätt förutsättningar att påverka sitt boende. Claes Caroli ordförande i s styrelse 4

Vd FÖRÄNDRINGARNAS ÅR Samtidigt som Sverige i januari nådde tio miljoner invånare rivstartade vi på med rekordmånga byggprojekt och flera tillskott till vår fastighetsportfölj. Ni är många som flyttade in i våra nyproducerade lägenheter och vi skapar två nya kvarter i centrala Malmö Sorgenfri och Södra Nyhamnen. Året har dock inte bara varit fyllt av framgångar. Vi fick erfara det värsta tänkbara när enstaka individer utnyttjade och kränkte bostadsrättens demokrati. Framför oss har vi ett stort uppdrag att få människor att förstå bostadsrätten som boendeform. Det är inte lätt men det är vårt ansvar. Ett steg i rätt riktning är att vi under året påbörjade vår stora digitala resa, som vi länge har legat i startgroparna för. Nu kraftsamlar HSB nationellt och satsar 200 miljoner kronor på digitala tjänster. Vi på har överlåtit våra aktier i HSB ProjektPartner till HSB Riksförbund och i utbyte fått medlemsinsatser i HSB Riksförbund, vilket innebär att vi säkerställer vår digitala utveckling. Vad innebär digitaliseringen och vad ska vi göra så att det inte förblir ett modeord i ett strategidokument som mest samlar damm? Vi behöver fler som engagerar sig i sitt boende och med digitaliseringens hjälp kan vi lättare bjuda in till samtal med alla. I slutändan handlar det om demokrati och om social och hållbar utveckling. Ett nytt bolag har bildats nationellt för att hantera betaltjänster gemensamt för hela HSB. Medlemsbeviset har blivit digitalt och vi arbetar för en mer digital kundsupport med chattfunktion. För dig som behöver uträtta ett ärende som kräver särskild behörighet kommer du enkelt och säkert logga in med bank- ID på den nya digitala plattformen Mitt HSB. Det personliga mötet är viktigt och vi fortsätter med våra omtyckta utbildningar, nätverksträffar och seminarier. Dessutom kommer vi, precis som i somras, åka ut på turné och besöka bostadsrätter och medlemsevenemang. Jag vill tacka alla medarbetare, medlemmar, kunder och förtroendevalda för detta år. Jag är stolt över det nytänk som präglar vår organisation och jag ser fram emot ett nytt år tillsammans fullt av handlingskraft! Michael Carlsson verkställande direktör 5

Årets höjdpunkter ÅRETS HÖJDPUNKTER 109 nyproducerade lägenheter står inflyttningsbara 600 nya bostäder planeras och byggs VI FÖRVÄRVAR... Två fastigheter vid Södervärn och en på Limhamn, totalt 48 lägenheter. Byggrätt vid Malmö Centralstation. Mark vid Sorgenfri i Malmö. VI PLANERAR OCH BYGGER Sorgenfri mitt i Malmö. Stadens äldsta bevarade industriområde håller på att förvandlas till en levande småskalig kvartersstad. Vårt kvarter kommer bestå av cirka 100 bostäder, hälften bostadsrätter och hälften hyresrätter. Södra Nyhamnen ny stadsdel intill Malmö Centralstation. Planerar att bygga cirka 150 lägenheter med storslagen utsikt och havet som granne. Hyllie 89 lägenheter i HSB brf Sportsbyn i Hyllie Hököpinge 90 lägenheter bredvid Bruksparken. Klagshamn 71 lägenheter vid kalkbrottet. Limhamns sjöstad 99 lägenheter i HSB brf Kaptenen. Vi förvaltar... Under året tecknar vi 145 förvaltningsavtal. Totalt har 323 kunder avtal med oss allt från ekonomisk administration till tekniska konsulttjänster. Skapar ett vackrare Malmö för våra hyresgäster Vi restaurerar våra sekelskifteshus i Rörsjöstaden till original utförande och förnyar tvätt stugor och miljörum. Vi tecknar hyresavtal med livsmedelskedjan Lidl som kommer att flytta in i Turning Torso Gallery. Den stora digitala resan startar Vi överlåter våra aktier i HSB ProjektPartner till HSB Riksförbund och får i utbyte medlemsinsatser i HSB Riksförbund, vilket innebär att vi säkerställer vår digitala utveckling. Digitaliseringen ger många fördelar, framförallt ska det höja värdet för våra medlemmar och kunder. 6 HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING 2017

Bosparare Vi har totalt 7 633 bosparare. 404 personer får under året en hyreslägenhet hos oss och av dessa är 240 bosparare. Den genomsnittliga bospararen som får en lägenhet har 105 poäng. Den med högst poäng har 1166 poäng och den med lägst har 0 poäng. En bosparpoäng motsvarar 100 kronor. 138 medarbetare! Under året ökar vi med 7 nyanställda. Vi är totalt 138 medarbetare på (inkl. dotterbolag), varav 44 % är kvinnor och 56 % är män. Medlemsförmåner Under sommaren nappar 445 simsugna HSB:are på att gratis lära sig simma, vilket motsvarar 23 skolklasser. En livsviktig medlemsförmån! 872 förtroendevalda deltar vid några av våra kostnadsfria utbildningar. På sommaren är vi ute på turné och besöker brf:er och hyresgäster, har grillkvällar och minglar. Årets höjdpunkter 445 HSB:are lär sig att simma helt gratis! Många flyttar in i sina nyproducerade lägenheter 24 lägenheter i HSB brf Rosenhyddan i Hököpinge 53 lägenheter i HSB brf Gråsejen 2 på Gamla Limhamn 32 hyreslägenheter vid Limhamns kalkbrott 48 235 45 822 45 171 44 087 44 475 44 459 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Antalet enskilda medlemmar i HSB Malmö ökar under året med 2 413. Antalet nya bosparare är 1 494. BOSPARRÅDET Bosparrådets uppdrag är att vara en länk mellan HSB Malmö och bosparfullmäktige och belysa frågor från bosparare. Bosparfullmäktige utsåg Sonja Jernström, Mats Andersson, Eva Gawell, Jan Wettbo, Anita Nicklasson och Ingalill Tillgren. 2017 inleds ett arbete med att kartlägga s bosparare och deras behov. HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING 2017 7

HSB MALMÖS FASTIGHETER FASTIGHETSBETECKNING LÄGE BYGGÅR/ OMB ÅR ANTAL LGH BOSTADSYTA LOKALYTA TOTALYTA TAXVÄRDE 2016 Arken 3 Möllevången 1929/1983 53 3 780 240 4 020 51 672 Arken 4 Möllevången 1929 64 3 496 40 3 536 44 527 Arken 5 Möllevången 1985 21 1 419 21 1 440 21 604 Arken 6 Möllevången 1929 93 6 617 464 7 081 91 990 Arken 7 Möllevången 1929 5 662 225 887 9 642 Bocken 7 Trelleborg 1929 7 482 153 635 4 201 Clara 13 Lugnet 1929/1979 13 709 248 957 12 674 Clara 14 Lugnet 1985 148 11 679 103 11 782 170 127 Delfinen 38 Trelleborg 1956 6 410 0 410 3 379 Draken 10 Bulltofta 2012 17 1 352 0 1 352 18 242 Erikstorp 6 Ribersborg 1933 34 2 475 0 2 475 42 000 Flaggskepparen 5 Västra Hamnen 2009 28 1 910 116 2 026 41 636 Flora 8 Rörsjöstaden 1929 13 1 214 363 1 577 22 849 Fyndet 7 Möllevången 1938 19 841 0 841 10 660 Fören 3 (HSB Turning Torso) Västra Hamnen 2005 148 13 385 5 729 19 114 502 400 Fören 3 (Turning Torso Gallery) Västra Hamnen 2006 37 2 721 16 733 19 454 111 994 Haren 29 Trelleborg 1948 10 686 0 686 4 704 Harven 14 & 15 Trelleborg 1947 63 4 011 486 4 497 32 895 Hedvig 9 Södervärn 1992 66 4 833 2 551 7 384 82 912 Husaren 4 Drottningtorget 1929 13 1 741 272 2 013 26 813 Judith 11 Rörsjöstaden 1929/1979 11 1 053 0 1 053 15 200 Judith 12 Rörsjöstaden 1929/2010 21 1 743 350 2 093 29 410 Kapellmästaren 4 Lindeborg 2003 52 4 108 0 4 108 38 200 Kapellmästaren 7 Lindeborg 2004 52 4 122 0 4 122 39 200 Kvadraten 66 Trelleborg 1956 6 470 130 600 4 001 Kvadraten 81 Trelleborg 1956 7 613 176 789 5 133 Lister 9 Ribersborg 1945 30 1 852 186 2 038 32 716 Maria 10 Rörsjöstaden 1900/1960 27 1 369 0 1 369 21 600 Maria 2 Rörsjöstaden 1929/1986 22 1 801 0 1 801 27 200 Maria 3 Rörsjöstaden 1929/1975 26 1 387 0 1 387 22 000 Maria 4 Rörsjöstaden 1929/1981 23 1 741 0 1 741 26 800 Maria 5 Rörsjöstaden 1929/1975 27 1 455 0 1 455 23 400 Maria 9 Rörsjöstaden 1929/1975 31 1 574 0 1 574 25 200 Myntet 3 Sorgenfri 1939 19 776 15 791 10 414 Myntet 6 Sorgenfri 1948 16 1 084 0 1 084 12 400 Myntet 8 Sorgenfri 1968 42 3 123 1 430 4 553 51 087 Nibelungen 1 Söderkulla 1998 97 4 259 277 4 536 26 204 Olga 10 Rörsjöstaden 1929/1975 21 1 225 0 1 225 18 800 Peterstorp 3 Ribersborg 1938/2016 61 7 048 567 7 615 115 826 Racketen 2 (Sportsbyn) Hyllie 2016 128 6 975 1 684 8 659 110 151 Ripan 14 Lugnet 1986 53 4 010 5 137 9 147 75 199 Rådjuret 6 Davidshall 1930 23 1 670 309 1 979 36 207 Sagan 15 Västra Sorgenfri 1962 28 1 820 1 668 3 488 22 533 Sagan 16 Västra Sorgenfri 1971 31 2 073 1 852 3 925 26 494 Skonaren 3 Västra Hamnen 2012 35 2 605 86 2 691 57 077 Slupen 1 Västra Hamnen 2012 47 3 282 0 3 282 70 200 Strutsen 24 Limhamn 1948 24 1 299 89 1 388 22 200 Spiggan 2 Sorgenfri Mark 0 0 0 0 13 034 Timglaset 3 Möllevången 1935/2012 35 1 684 42 1 726 23 405 Vargen 6 Davidshall 1931 14 1 392 20 1 412 23 828 Vingsnäckan 2 (Grafiten) Limhamn 2017 32 2 034 0 2 034 35 000 Vingsnäckan 3 (Kalkhusen) Limhamn 2011 34 2 532 0 2 532 43 000 Örnen 4 Rådmansvången 1929/1989 11 1 030 984 2 014 22 125 HSB Sundsfastigheter AB 1 944 137 632 42 746 180 378 2 432 165 Drivan 16 Möllevången 1937 64 3 476 1 255 4 731 50 800 Lekatten 4 Möllevången 1903/1978 34 1 830 104 1 934 26 795 Tonfisken 25 Limhamn 1947 26 1 224 0 1 224 23 908 Västra Hamnen Förvaltnings AB 124 6 530 1 359 7 889 101 503 Bocken 3 Trelleborg 1950 34 1 817 190 2 007 17 885 Bocken 6 Trelleborg Mark 0 0 0 0 180 Skånekompaniet Bocken AB 34 1 817 190 2 007 18 065 Svedala 64:10 Svedala 1946 8 548 0 548 4 449 Svedala 4:3 Svedala 1940 16 1 098 0 1 098 9 394 Svedala Hyresfastigheter AB 24 1 646 0 1 646 13 843 Bocken 5 Trelleborg 1929 12 928 0 928 7 856 Fastighets AB Borgbocken 12 928 0 928 7 856 Ludvigsro 6 Dalaplan 1938 16 781 200 981 9 520 Ludvigsro 7 Dalaplan 1938 22 865 245 1110 11 680 Ludvigsro 6 Förvaltning AB 38 1 646 445 2 091 21 200 Koljan 7 Limhamn 1929 10 947 329 1276 13 939 Skånekompaniet Koljan AB 10 947 329 1 276 13 939 HSB Sundsfastigheter AB med dotterbolag TOTAL 2 186 151 146 45 069 196 215 2 608 571 8

Styrelse VALDA AV STÄMMAN CLAES CAROLI f 1948 Befattning: Ordförande Ledamot i s styrelse sedan: 2008 Arvode: 123 000 kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 2004 Boendeform: Bostadsrätt Arbetsgivare: Pensionär Förtroendeuppdrag inom HSB: Fullmäktig HSB Riksförbund, ordförande i HSB Riksförbunds valberedning HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Näset Övriga uppdrag inom HSB: Inga BJÖRN ANDERSSON f 1953 Befattning: Vice ordförande Ledamot i s styrelse sedan: Suppleant 2008 2009, ledamot sedan 2009 Arvode: 61 500 kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 2000 Boendeform: Bostadsrätt Arbetsgivare: Axelssons begravningsbyrå AB, Lund Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga CECILIA BOTHÉN f 1966 Befattning: Ledamot Ledamot i s styrelse sedan: 2016 Arvode: 61 500 kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 1991 Boendeform: Bostadsrätt Arbetsgivare: Festo AB Förtroendeuppdrag: Ordförande i HSB brf Ryttmästaren HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Munken, HSB brf Ängdala Övriga uppdrag inom : Bosparrådet KENT ANDERSSON f 1955 Befattning: Ledamot Ledamot i s styrelse sedan: 2016 Arvode: 61 500 kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 2006 Boendeform: Äganderätt Arbetsgivare: Förtroendevald i Malmö Stad Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga MAGNUS DAHL f 1961 Befattning: Ledamot Ledamot i s styrelse sedan: 2016 Arvode: 61 500 kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 2016 (samt 1988 94) Boendeform: Bostadsrätt Arbetsgivare: Midlife AB Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga JONAS HENRIKSSON f 1972 Befattning: Ledamot Ledamot i s styrelse sedan: 2015 Arvode: 61 500 kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 2006 Boendeform: Äganderätt Arbetsgivare: Stena Recycling AB Förtroendeuppdrag inom HSB: Vice ordförande i HSB brf Astern, vice ordförande i HSB brf Leoparden 2 HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Almgården, HSB brf Magistern, HSB brf Tofta Övriga uppdrag inom HSB: Inga GIOVANNA BRANKOVIC f 1965 Befattning: Ledamot Ledamot i s styrelse sedan: 2015 Arvode: 61 500 kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 1995 Boendeform: Bostadsrätt Arbetsgivare: Egen företagare Förtroendeuppdrag inom HSB : Vice ordförande i HSB brf Eken HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Kanslern Övriga uppdrag inom HSB: Inga ARBETSTAGARREPRESENTANTER PETER FRANK f 1960 Befattning: Arbetstagarledamot Ledamot i s styrelse sedan: 2005 Arvode: 61 500 kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: Inte medlem Boendeform: Äganderätt Arbetsgivare: HSB Sunds fastigheter Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga ELVIS KARIC f 1977 Befattning: Arbetstagarsuppleant Suppleant i s styrelse sedan: 2015 Arvode: 30 750 kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 2015 Boendeform: Hyresrätt Arbetsgivare: Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga ISABELLE CANTNER f 1984 Befattning: Arbetstagarledamot Ledamot/Suppleant i s styrelse sedan: 2017 Arvode: 61 500 kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 2014 Boendeform: Hyresrätt Arbetsgivare: Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga JOAKIM NILSSON f 1985 Befattning: Arbetstagarsuppelant Suppleant i s styrelse sedan: 2017 Arvode: 30 750 kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 2017 Boendeform: Äganderätt Arbetsgivare: HSB Sundsfastigheter Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING 2017 9

Ledning LEDNING Från vänster: Emmali Edenbrink, Mia Gustafson, Jonny Samuelsson, Michael Carlsson, Malin Sandvig och Marcus Johansson MICHAEL CARLSSON f 1963 Befattning: Vd Huvudsaklig utbildning: Ingenjör Senaste arbetsgivare: MKB HSB-medlem sedan: 1987 Anställd sedan: 2005 Boendeform: Bostadsrätt Förtroendeuppdrag inom HSB: Suppleant i HSB brf Skogsmården HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Hackspetten Övriga uppdrag inom HSB: Ordförande i HSB Finansstöd, styrelseledamot i stiftelsen HSBs Garantifond, styrelseledamot i HSB ProjektPartner, styrelseledamot i HSB Riksförbund,styrelseledamot i HSB Affärsstöd Arvode för övriga uppdrag inom HSB: Stiftelsen HSBs Garantifond och HSB Riksförbund, 2 460 kr/ möte samt HSB ProjektPartner, 82 000/år MARCUS JOHANSSON f 1975 Befattning: Chef HSB Sundsfastigheter Huvudsaklig utbildning: Civilingenjör Senaste arbetsgivare: BLF Fastigheter HSB-medlem sedan: 2018 Anställd sedan: 2002 Boendeform: Äganderätt Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga EMMALI EDENBRINK f 1976 Befattning: HR-chef Huvudsaklig utbildning: Beteendevetare Senaste arbetsgivare: Sydkraft AB/Uniper HSB-medlem sedan: 2017 Anställd sedan: 2017 Boendeform: Bostadsrätt Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga MIA GUSTAFSON f 1960 Befattning: Kommunikations- och medlemschef Huvudsaklig utbildning: Kommunikatör Senaste arbetsgivare: Skånetrafiken HSB-medlem sedan: 2011 Anställd sedan: 2012 Boendeform: Bostadsrätt Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Ärö Övriga uppdrag inom HSB: Inga JONNY SAMUELSSON f 1971 Befattning: Stabschef Huvudsaklig utbildning: Ekonom Senaste arbetsgivare: MW Security HSB-medlem sedan: 2008 Anställd sedan: 2006 Boendeform: Äganderätt Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Idogheten Övriga uppdrag inom HSB: Inga MALIN SANDVIG f 1968 Befattning: Förvaltningschef Huvudsaklig utbildning: Ekonom Senaste arbetsgivare: AF Bostäder HSB-medlem sedan: 2011 Anställd sedan: 2011 Boendeform: Äganderätt Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Sälgen Övriga uppdrag inom HSB: Inga Marcus Johansson är ny i ledningsgruppen sedan januari 2018. 10

Valberedning och revisorer VALBEREDNING OCH REVISORER FÖRENINGENS VALBEREDNING Valberedningens arbete styrs av tre dokument: HSB Malmös stadgar, valberedningens policy och HSBs kod för föreningsstyrning. Efter föreningsstämman har de möte och analyserar tidigare arbete och lägger upp strategi framåt. I november träffar de styrelsens ledamöter, vd och revisorer individuellt för en kort intervju. De informerar brf:er och bosparare om vilka ledamöter vars mandattid utgår och att det är dags att nominera. I början på året intervjuas de nominerade och på föreningsstämman presenterar valberedningen sitt förslag. De deltar kontinuerligt på s representant- och informationsmöten. INGRID HOLMBERG f 1942 Befattning: Sammankallande ledamot Ledamot i s valberedning sedan: 2003 Arvode: 18 456 kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 1975 Boendeform: Äganderätt Arbetsgivare: Pensionär Förtroendeuppdrag inom HSB: Fullmäktigeledamot i bospargruppen HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Sigge, HSB brf Sundsterrassen, HSB brf Visenten, HSB brf Marietorp Övriga uppdrag inom HSB: Inga MONICA BERMSTEN f 1944 Befattning: Ledamot Ledamot i s valberedning sedan: 2008 Arvode: 15 372 kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 1997 Boendeform: Bostadsrätt Arbetsgivare: Pensionär Förtroendeuppdrag inom HSB: Ledamot valberedningen HSB brf Domaren HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Silversmeden och HSB brf Konstnären Övriga uppdrag inom HSB: Inga ROLF BRANDT f 1946 Befattning: Ledamot Ledamot i s valberedning sedan: 2006 Arvode: 9 228 kr + mötes arvode HSB-medlem sedan: 1980 Boendeform: Bostadsrätt Arbetsgivare: Pensionär Förtroendeuppdrag inom HSB: Arne Axrups stipendiefond HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Roxen Övriga uppdrag inom HSB: Inga YVONNE MALMROS f 1948 Befattning: Ledamot Ledamot i s valberedning sedan: 2015. Arvode: 9 228 kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 1992 Boendeform: Bostadsrätt. Arbetsgivare: Pensionär. Förtroende uppdrag inom HSB: Ledamot i s fullmäktige HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Bikupan, HSB brf Hansgården Övriga uppdrag: Inga HENRIK SVENSÄTER f 1987 Befattning: Ledamot Ledamot i s valberedning sedan: 2015 Arvode: 9 228 kr + mötes arvode HSB Medlem sedan: 2010 Boendeform: Bostadsrätt Arbetsgivare: Lunds Kommun Förtroendeuppdrag inom HSB: Ledamot i HSB brf Bollebygd HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga FÖRENINGENS REVISORER Vid föreningsstämman valdes Lena Andersson och Tommy Johansson till revisorer. HSB Riksförbund har utsett KPMG till revisionsbolag. David Olow representerar KPMG. Styrelsen träffar revisorerna minst två gånger per år. LENA ANDERSSON f 1954 Befattning: Förtroendevald revisor Revisor i sedan: 2005 Arvode: 30 750 kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 1980 Boendeform: Bostadsrätt Förtroendeuppdrag inom HSB: Revisor i HSB brf Henriksdal, HSB brf Brotorp, HSB brf Kraften Arbetsgivare: Driver sedan 1992 en redovisningsbyrå som enskild firma. Ingår i Srf konsulterna sedan 1992. Srf Auktoriserad Redovisningskonsult sedan 2006 HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga TOMMY JOHANSSON f 1948 Befattning: Förtroendevald revisor Revisor i sedan: 2009 Arvode: 30 750 kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 2000 Boendeform: Bostadsrätt Förtroendeuppdrag inom HSB: Ordförande i HSB brf Sandstenen, fullmäktig Arbetsgivare: Pensionär HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga DAVID OLOW f 1963 Befattning: Extern revisor Revisor i sedan: 2012 HSB-medlem sedan: Inte medlem Boendeform: Äganderätt Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga Arbetsgivare: KPMG HSB-ledamotsuppdrag: Inga HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING 2017 11

Föreningsstyrningsrapport FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT HSB-RÖRELSENS GEMENSAMT UTARBETADE STYRDOKUMENT Nya styrdokument antogs på Riksförbundets stämma 2015. Dessa gäller från januari 2016 och tillsvidare. Vid varje HSB-stämma i HSB Riksförbund (udda år) finns det möjlighet att ompröva styrdokumenten. har för 2017 i sin verksamhetsplanering och uppföljning utgått från de dokument som gäller från och med 2016. Denna rapport beskriver hur följer de av Förbundsstämman fattade besluten. HSB KOMPASSEN Styrdokumentet HSB Kompassen har beslutats att vara HSB-rörelsens övergripande vägvisare för all verksamhetsplanering och den ligger till grund för s egen verksamhetsplanering. HSB KOD FÖR FÖRENINGSSTYRNING Den av HSB-rörelsen framtagna Kod för föreningsstyrning infördes 2008 i HSB-föreningen. Under 2017 har valberedningen i sitt arbete utgått från den kod som antogs på Riksförbundets stämma 2015, vilket även resulterat i att en instruktion för valberedningens arbete fastställts på ordinarie föreningsstämma. HSB VARUMÄRKESRIKTLINJER För att underlätta arbetet med att skapa ett starkt och enhetligt varumärke har HSB Varumärkesriktlinjer tagits fram. följer på alla sätt de gemensamt antagna riktlinjerna. UTVÄRDERING AV STYRELSEARBETET s styrelse gör årligen en utvärdering av sitt eget arbete. Styrelseledamöterna får enskilt, via e-post, svara på frågor om kompetens, engagemang etc. Resultatet av undersökningen diskuteras i styrelsen och redovisas för valberedningen. HSB FÖRENINGSSTYRNING Som grund för HSBs föreningsstyrning ligger de regler som följer av lagen om ekonomiska föreningar, HSBs stadgar och Koden. Därutöver finns fler gemensamma styrdokument samt att varje förening har kompletterande och egna arbetsordningar, policys, fastställda mål, verksamhetsplaner etc. för verksamheten. Koden är ett komplement till lagar och stadgar. I Koden ställs högre krav på föreningsstyrning än vad lagen kräver, och det är viktigt att det är så eftersom HSB är en medlemsägd organisation där varje medlem ska ha rätt till insyn och kontroll. Samtidigt finns det genom principen följ eller förklara en möjlighet för föreningen att avvika från kraven om det i det enskilda fallet anses innebära bättre föreningsstyrning, det vill säga ökad medlemsnytta. Nedanstående punkter utgör den del av detta styrdokument som årligen ska följas upp och redovisas enligt principen följ eller förklara. Punkterna är uppdelade enligt följande rubriker: 1. Föreningsstämma 2. Valberedning 3. Styrelse 4. Vd och ledande befattningshavare 5. Information om föreningsstyrning Styrelsen för började följa koden redan 2008 och har för 2017 följt kodens intentioner och bestämmelser enligt nedanstående redovisning. INTERN KONTROLL OCH FINANSIELL RAPPORTERING Kvaliteten i den finansiella rapporteringen säkerställer styrelsen genom årligt beslut om finanspolicy, som följs upp tertialsvis med finans- och riskrapport till styrelsen från vd och administrativ chef. Rapporten innehåller bland annat de finansiella nyckeltal som HSBs Kod för föreningsstyrning anger. Tertialsvis presenteras bokslut för styrelsen. Löpande granskning sker av revisorer. Två gånger om året går revisorerna igenom sina granskningsrapporter med styrelse och ledning. På hösten avser granskningsrapporten i första hand förvaltning och löpande redovisning med internkontroll och på våren avser rapporten bokslut och årsredovisningar. 12 HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING 2017

Föreningsstyrningsrapport REGLER FÖR FÖRENINGSSTYRNING 1. FÖRENINGSSTÄMMA FÖLJER 1 1 Information inför föreningsstämma Ja 1 2 Genomförande av föreningsstämma Ja 2. VALBEREDNING 2 1 Tillsättning av valberedning Ja 2 2 Valberedningens uppgifter Nej 2 3 Valberedningens utbildning Ja 3. STYRELSE 3 1 Styrelsens sammansättning Ja 3 2 Styrelsens arbetsform Ja 3 3 Styrelsens ledamöter Ja 3 4 Styrelsens ordförande Ja 3 5 Styrelsens uppgifter Ja 3 6 Utvärdering av styrelse Ja 3 7 Styrelsens utbildning Ja 4. VD OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE 4 1 Vd:s uppgifter Ja 4 2 Ersättning till ledande befattningshavare Ja 4 3 Utbildning av vd och ledande befattningshavare Ja 5. INFORMATION OM FÖRENINGSSTYRNING 5 1 Årsredovisning och finansiell rapportering Ja 5 3 Föreningsstyrningsrapport* Ja * I HSBs Kod för föreningsstyrning finns ett korrekturfel där avsnitt 5.2 felaktigt benämnts 5.3 REDOVISADE AVVIKELSER Tabellen ovan är en aggregerad skala och under avsnitt två finns tre avvikelser. 2.2.4: Valberedningen föreslår inte arvode till styrelseordförande, styrelseledamöter, revisorer och andra funktionärer då det framgår av arvodesreglementet. har för att öka transparensen i organisationen valt att arbeta med ett arvodesreglemente. I detta framgår hur och på vilket sätt de förtroendevalda arvoderas. 2.2.12: Då det gäller omfattningen av revisorns tjänster till föreningen utöver revision under de tre senaste åren saknas detta för lekmannarevisorerna. 2.2.13: Valberedningens redogörelse ska även lämnas på föreningens webbplats och ska särskilt motivera förslag mot bakgrund av kravet om att en jämn könsfördelning ska eftersträvas, text om motivering och könsfördelning saknas. HSB Malmö har under året arbetat med en ny instruktion till valberedningen som bättre är anpassad till koden. REVISORSYTTRANDE OM FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT Till Föreningsstämman i ek för. Det är styrelsen som har ansvaret för föreningsstyrningsrapporten för räkenskapsåret 2017 och för att den är upprättad i enlighet med HSBs Kod för föreningsstyrning. Som underlag för vårt uttalande om att en föreningsstyrningsrapport har upprättats, har vi läst föreningsstyrningsrapporten och bedömt dess innehåll baserat på vår kunskap om föreningen. Baserat på vår översiktliga granskning anser vi att en föreningsstyrningsrapport har upprättats, och att dess information är förenlig med HSBs Kod för föreningsstyrning. Malmö den 1 mars 2018 David Olow Auktoriserad revisor, KPMG AB Tommy Johansson Lena Andersson HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING 2017 13

Förvaltningsberättelse FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för ek för, org nr 746000-4836, får härmed avge årsredovisning för verksamhetsåret 2017. VERKSAMHETEN en omfattas av moderföreningen HSB Malmö ek för med HSB Sundsfastigheter AB och dess dotterbolag. en bedriver verksamhet i Malmö, Burlöv, Lomma, Svedala, Trelleborg och Vellinge kommuner. omfattar medlems- och förvaltningsservice, nyproduktion, finansverksamhet och central administration. HSB Sundsfastigheter och dess dotterbolag bedriver fastighetsförvaltning. Fastighetsbeståndet omfattar 2 186 (2 104) lägenheter och 45 069 (44 520) kvm lokaler. ek för exploaterar tillsammans med HSB Produktion AB mark i Hököpinge genom HSB Betladan Exploatering HB och för övrig nyproduktion genom HSB Projekt i Malmö Nr 1 AB, HSB Projekt i Malmö Nr 2 AB samt HSB Projekt Holding i Malmö AB. Bolagen ägs till 50 procent av ek för och till 50 procent av HSB Produktion AB. ÄGARFÖRHÅLLANDEN Ägarförhållanden / Medlemmar 2017 2016 Ökn.(+)/Minskn.( ) Antal bostadsrättsföreningar 254 254 +/ 0 Antal enskilda medlemmar 47 981 45 568 +2 413 Totalt 48 235 45 822 +2 413 är en ekonomisk förening som ägs med en andel vardera av 254 bostadsrättsföreningar och 47 981 enskilda medlemmar. Detta är en ökning med 2 413 (649) enskilda medlemmar och 0 (2) bostadsrättsföreningar. Nettoökningen utgör således 2 413 medlemmar. Under året nytillkomna bostadsrättsföreningar är HSB brf Konduktören. Brf Myrstacken i Malmö har trätt i likvidation. Antal bosparande medlemmar med Bosparkonto har ökat med 1 494 (157) personer till 7 633 (6 139). Antal bosparpoäng som krävts under perioden har varit som högst 1 166 (1 387) poäng och som lägst 0 (0) poäng. Snittvärdet för de totalt 404 (419) nyinflyttningarna har varit 105 (129) poäng. VÄSENTLIGA HÄNDELSER Försäljningar Under året har samtliga aktier i HSB ProjektPartner avyttrats till HSB Riksförbund. Vinsten uppgår till 135,3 MSEK och i utbyte erhåller ek för ökade andelar i HSB Riksförbund. Transaktionen medför ingen likviditetspåverkan. HSB Riksförbund skapar nu en nationell organisation och det frigörs finansiella resurser för ökad digitalisering och nya tjänster. Inga fastighetsförsäljningar har genomförts under året. Ombyggnationsprojekt Under året har omfattande renovering av fastigheterna Maria 9, 10 och Olga 10 i Rörsjöstaden genomförts. Sekelskifteshusen fick nya fönster, tak och fasaderna renoverades och återställdes till originalutförande. Fastighetsförvärv I maj förvärvades fastigheterna Ludvigsro 6 & 7 vid Södervärn med sammanlagt 38 lägenheter genom bolag och den 1 september förvärvades Koljan 7 på Limhamn med 10 lägenheter samt lokaler genom bolag. Sammanlagt har 48 lägenheter förvärvats under året. Förvärv har även skett av marken Spiggan 2 vid Sorgenfri i Malmö. Nyproduktion På Kalkbrottet på Limhamn har inflyttning skett i Grafitens 32 yteffektiva hyreslägenheter som färdigställdes under tidig vår. I Limhamn är nu alla 96 bostadsrättslägenheter inflyttade på Gråsejen med en fantastisk utsikt över Öresund. I Hököpinge pågår produktionen av HSB brf Rosenhyddan där första delen av de sammanlagt 54 fantastiska radhuslägenheterna med lantligt läge är inflyttade och sista etappen är klar för inflyttning våren 2018. På Hyllie i kvarteret Sportsbyn pågår även produktion av HSB brf Sportsbyn med 89 bostadsrättslägenheter med förväntad inflyttning i slutet av 2018. Vid Limhamns Sjöstad pågår produktionen av HSB brf Kaptenen med 99 bostadsrättslägenheter i direkt anslutning till Öresund med inflyttning under 2019. I samtliga projekt har försäljningen varit väldigt stark och vid periodens utgång var 98% sålt. Kommande projekt vid Sorgenfri med 55 lägenheter i HSB brf Konduktören säljstartades i januari 2018 och ett hyresrättsprojekt i samma kvarter med 52 hyreslägenheter byggstartas under våren 2018. 14 HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING 2017

Förvaltningsberättelse KONCERNEN ens nettoomsättning uppgick under året till 344,8 (320,1) MSEK och rörelseresultat exklusive engångsposter uppgick till 49,3 (53,1) MSEK vilket är något lägre än föregående år beroende på lägre marginaler i förvaltningen. Justerad resultaträkning 2017 2016 Nettoomsättning 344,8 320,1 Direkta kostnader 254,4 225,4 Bruttoresultat 90,4 94,7 Rörelsekostnader 41,1 41,6 Rörelseresultat exkl. engångsposter 49,3 53,1 Engångsposter 28,1 14,9 Rörelseresultat 77,4 68,0 Den ökade omsättningen beror främst på helårseffekter av förvärvade och nyproducerade fastigheter samt förbättrade intäkter i förvaltningen. Rörelseresultatet stärks genom ett starkt resultat från nyproduktion. Engångsposter om 28,1 (14,9) MSEK avser: MODERFÖRENINGEN HSB MALMÖ EK FÖR Moderföreningens nettoomsättning uppgick under året till 117,0 (112,4) MSEK. Resultat efter finansiella poster uppgick till 126,6 ( 13,0) MSEK. Omsättningen i moderföreningen har ökat genom bättre tjänsteförsäljning. Rörelseresultatet påverkas främst av försäljningen av HSB ProjektPartner till HSB Riksförbund som genererar en vinst om 135,3 MSEK. HSB SUNDSFASTIGHETER AB Totala intäkter uppgick till 240,3 (222,6) MSEK. Intäktsökningen är hänförlig till helårseffekter på förvärvade och nybyggda fastigheter samt ordinarie hyreshöjningar. Hyresbortfallet uppgick till låga 1,0 (2,7) procent. Driftnettot har utvecklats positivt och uppgick till 153,4 (141,3) MSEK. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 4,1 (22,2) MSEK då ränteswappar har lösts ut med 44,5 MSEK för att sänka framtida räntekostnader. Nedskrivning av mark i HSB Betladan 10,2 Vinst från nyproduktion 38,3 Summa 28,1 KONCERNENS BOLAG I SAMMANDRAG Sammandrag HSB Sunds fastigheter Övriga bolag Elimineringar Belopp i MSEK RESULTATRÄKNINGAR Omsättning 117 240 18 30 345 Rörelsekostnader 159 154 10 27 296 Rörelseresultat 42 86 8 3 49 Finansiella poster 169 90 5 12 86 Resultat efter finansnetto 127 4 3 9 135 bidrag och skatt 5 6 3 12 10 Resultat efter skatt 122 2 21 145 Varav engångsposter 16 12 28 BALANSRÄKNINGAR Tillgångar Materiella anläggningstillgångar 4 2 972 205 191 3 372 Finansiella anläggningstillgångar 735 188 63 680 306 Kortfristiga fordringar 744 16 7 737 30 Kassa och bank 259 11 270 Summa tillgångar 1 742 3 187 275 1 226 3 978 Eget kapital och skulder Eget kapital 607 625 65 320 978 Avsättningar 7 62 45 24 Långfristiga skulder 1 810 124 123 1 810 Kortfristiga skulder 1 128 690 86 738 1 166 Summa eget kapital och skulder 1 742 3 187 275 1 226 3 978 HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING 2017 15

Förvaltningsberättelse ek för 746000-4836 HSB MALMÖ-KONCERNENS LEGALA STRUKTUR HSB Betladan Exploatering HB 969717-2584 HSB Projekt i Malmö Nr 1 AB 556788-3276 HSB Projekt i Malmö Nr 2 AB 556788-3284 HSB Projekt Holding i Malmö AB 556788-3268 50 % 100 % HSB Sundsfastigheter AB 556060-9835 Sundsfastigheter Holding AB 556948-0071 Västra Hamnen Förvaltnings AB 556948-0089 Skånekompaniet Bocken AB 556726-1168 Svedala Hyresfastigheter AB 556844-8707 Fastighets AB Borgbocken 559078-1000 Ludvigsro 6 Förvaltning AB 559093-3759 Skånekompaniet Koljan AB 559036-2041 Fören Holding I i Malmö AB 556891-6794 Fören Holding II i Malmö AB 556891-6802 Fören Fastigheter i Malmö AB 556891-6810 Intressebolag Helägda dotterbolag FEMÅRSÖVERSIKT FÖR KONCERNEN RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i MSEK 2017 2016 2015 2014 2013* Nettoomsättning 344,8 320,1 290,2 285,1 276,8 Kostnad för sålda varor och tjänster 254,4 225,4 207,3 204,3 201,6 Bruttoresultat 90,4 94,7 82,9 80,8 75,2 Försäljnings och administrationskostnader 41,1 41,6 35,7 34,0 32,4 Poster av engångskaraktär 28,1 14,9 10,0 1,9 1,3 Rörelseresultat 77,4 68,0 57,2 48,7 41,5 Finansiella poster 58,1 49,2 39,2 48,2 79,8 Resultat efter finansiella poster 135,5 18,8 18,0 0,5 38,3 Skattekostnader 9,3 0,7 0,7 14,0 32,9 Årets resultat 144,8 18,1 18,7 14,5 5,4 BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i MSEK 2017 2016 2015 2014 2013* Tillgångar Materiella anläggningstillgångar 3 372 3 289 3 132 2 832 2 736 Finansiella anläggningstillgångar 306 164 179 173 172 Kortfristiga fordringar 30 18 21 36 32 Kassa och bank 270 248 191 308 183 Summa tillgångar 3 978 3 719 3 523 3 349 3 123 Eget kapital och skulder Eget kapital 978 832 813 794 779 Avsättningar 24 33 36 38 46 Långfristiga skulder 1 810 1 810 1 810 1 710 1 551 Kortfristiga skulder 1 166 1 044 864 807 747 Summa eget kapital och skulder 3 978 3 719 3 523 3 349 3 123 * Justerad för K3 16 HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING 2017

w Förvaltningsberättelse FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE 2017 2016 2015 2014 2013 HSB Turning Torso och HSB Turning Torso Gallery 1 685 1 735 1 710 1 710 1 690 Övriga fastigheter* 3 373 3 139 2 905 2 570 2 414 Totalt marknadsvärde 5 058 4 874 4 615 4 280 4 104 Ökning/minskning 9,6 % 5,6 % 7,8 % 4,3 % 1,4 % Bokfört värde 3 364 3 281 3 123 2 821 2 735 Orealiserat övervärde 1 694 1 593 1 492 1 459 1 369 * Markinnehav och pågående projekt har ej värderats utan ingår med dess bokförda värden. NAI Svefa, vars fastighetsvärderare är auktoriserade av Samhällsbyggarna, har genomfört värderingar av koncernens fastigheter. Marknadsvärdet är värderingsinstitutets uppfattning om det mest sannolika priset vid en tänkt försäljning på en fri och öppen fastighetsmarknad. Värdebedömningarna är i huvudsak baserade på nyckeltal avseende direktavkastningskrav per fastighet i förhållande till normaliserade driftnetton samt noterade prisnivåer per kvadratmeter bostads- och lokalarea, vilka kan härledas ur marknaden genom ortsprisanalys. Ortsprisanalyserna kompletteras av marknadssimuleringar, där objektens avkastningsvärden är beräknade med utgångspunkt i tioåriga kassaflödesanalyser. Deras samlade bedömning är att marknadsvärdet för fastighetsbeståndet i HSB Sundsfastigheter AB med dotterbolag uppgår till 5 058 (4 874) MSEK per 2017-12-31. Jämfört med föregående år innebär detta en ökning med förvärv inkluderade på 9,6 (5,6) procent. Fastigheternas bokförda värde, inklusive mark, uppgår till 3 364 (3 281) MSEK vilket innebär att koncernens bedömda marknadsvärde överstiger bokfört värde med 1 694 (1 593) MSEK. LIKVIDITET OCH FINANSIERING ens disponibla likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick per balansdagen till 762,2 (739,6) MSEK. Motsvarande belopp för moderföreningen var 269,2 (246,6) MSEK. ens skulder till kreditinstitut uppgick per balansdagen till 1 810,0 (1 810,0) MSEK. Motsvarande belopp för moderföreningen var 0,0 (0,0) MSEK. Likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter överstiger avräkningsskulden till förvaltade bostadsrättsföreningar vilket innebär att HSB Malmö med dotterbolag har mer än full täckning för denna skuld. FINANSIELLA RISKER Finanspolicyn för fastställs årligen av styrelsen, vilket senast skedde den 15 juni 2017. Finanspolicyn omfattar koncernens regler, riktlinjer och limiter för hanteringen av bl. a. likviditetsförvaltning, kreditgivning och skuldförvaltning. De finansiella risker som HSB Malmö är utsatt för definieras som finansieringsrisk, ränterisk och kreditrisk. Finansieringsrisk uppstår vid svårigheter att återfinansiera förfallet lån eller om återfinansiering endast kan ske till kraftigt ökade kostnader. För att minimera kostnader för koncernens upplåning och för att säkerställa att finansiering kan erhållas, har föreningen tecknat en kontokredit som täcker behovet av rörelsekrediter samt kreditlöften som säkrar våra föreningars inlånade medel. Under året har krediter och lånelöften om totalt 660 MSEK refinansierats med löptider om 3 år för att bibehålla en låg finansieringsrisk. Även om återfinansieringsrisken ökat något efter finanskrisen och efterföljande ökade regleringar, bedöms s samlade risk i detta avseende som låg. ens bestånd av egna bostadsfastigheter i företrädesvis centrala Malmö har ett bestående värde även med kort varsel. Ränterisk avser den resultateffekt som en bestående ränteförändring har på koncernens finansnetto. Upplåningen som är räntebärande medför att koncernen exponeras för ränterisk. En förändring av räntenivån med +/- 1 procentenhet vid antagandet om oförändrad lånevolym skulle påverka koncernens räntekostnad med 15,9 (14,2) MSEK. Kreditrisk avser risken att en kredittagare för sent, eller endast delvis eller inte alls, infriar sina betalningsförpliktelser mot föreningen på grund av betalningssvårigheter eller konkurs. s kunder är i huvudsak bostadsrättsföreningar och hyresgäster i egna fastigheter. Kreditriskerna bedöms som begränsade. I syfte att minska finansiella risker avseende nyproduktion produceras samtliga projekt i gemensamma intressebolag med HSB Produktion AB. HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING 2017 17

Förvaltningsberättelse AVRÄKNINGSSALDO MED BOSTADSRÄTTS- FÖRENINGAR ek för är sedan 2008 registrerat hos Finansinspektionen enligt Lagen om inlåningsverksamhet (2004:299). Insatta medel används för finansiering av Föreningens ordinarie verksamhet. Insatta medel omfattas inte av Lagen (1995:1571) om insättningsgaranti och kan förloras i händelse av Föreningens obestånd. ens förvaltade medel (avistamedel) säkerställs enligt s finanspolicy genom likvida medel, kontokredit och lånelöften. Per den 31 december uppgick BRF:s inlånade medel på avräkningskontot till 674 (572) MSEK och summan av koncernens likvida medel, checkräkningskrediter och lånelöften uppgick till 762 (740) MSEK. Säkerhet för lånelöften utgörs i första hand av överenskomna, men ej uttagna, pantbrev för fastigheter i dotterbolag. s avräkningslikviditet mot bostadsrättsföreningarna uppgick till 108 %. Minimikravet är 100 % enligt HSB:s Kod för föreningsstyrning vilket gör att inlånade avistamedel är skyddade fullt ut. INVESTERINGAR I ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR ens investeringar i materiella anläggningstillgångar uppgick till 147,6 (211,9) MSEK, varav förvärv av dotterföretag utgör 71,4 (17,1) MSEK. Motsvarande belopp för moderföreningen var 1,9 (1,5) MSEK. Avyttring av materiella anläggningstillgångar uppgick i koncernen till 2,5 (0,2) MSEK och i moderföreningen till 0,0 (0,2) MSEK. MILJÖ OCH KLIMAT är sedan 2012 ISO-certifierad med 9001:2015. Genom att kontinuerligt arbeta med ständiga förbättringar för ökad kvalité, förväntar vi oss en säkrare leverans, och på sikt nöjdare kunder, medlemmar och anställda. I december genomfördes en förnyelserevision av våra verksamheter enligt ISO 9001:2015 med ett positivt resultat och endast en mindre avvikelse, vilket innebär att hela vår verksamhet är fortsatt certifierad enligt ISO 9001:2015. Under 2018 kommer möjligheterna att utredas för att även certifiera våra verksamheter med ISO 26000 för att få en starkare koppling till social hållbarhet. ÖVRIGT är en medlemsägd förening. För att bli medlem löser man en insats och betalar årsavgift. Insatsen är 500 kronor för samtliga kategorier av medlemmar. Årsavgiften är 300 kronor för medlem som inte bor i HSB bostadsrätt. Medlem boende i en HSB bostadsrätt betalar 415 kr genom sin förening. Till s årsmöte 2017 inkom 20 (24) motioner. Mötet beslutade att bifalla 1 (5) stycken. Den som bifölls belyser problemet att det kan bli allt svårare att finna ledamöter i den egna bostadsrättsföreningen, vilket kan leda till att bostadsrättsföreningen väljer in ledamöter, som inte är bosatta i föreningen. STYRELSENS ARBETE Ordinarie föreningsstämma hölls den 8 april 2017 och inga styrelseförändringar skedde. Styrelsen har följande sammansättning: Claes Caroli, HSB brf Näset, ordförande Björn Andersson, HSB brf Valby, ledamot Cecilia Bothén, HSB brf Ryttmästaren, ledamot Giovanna Brankovic, HSB brf Eken, ledamot Jonas Henriksson, HSB brf Astern, ledamot Kent Andersson, Bospargruppen, ledamot Magnus Dahl, Bospargruppen, ledamot Till föreningsrevisorer omvaldes Lena Andersson och Tommy Johansson. Till revisorssuppleant valdes Agneta Sjöström. Fackliga representanter i styrelsen efter stämman har varit Isabelle Cantner och Joakim Nilson-Ingves (suppleant) från Unionen samt Peter Frank och Elvis Karic (suppleant) från Fastighetsanställdas Förbund. Styrelsen bestod efter årets stämma av sju ordinarie ledamöter och två arbetstagarledamöter med två suppleanter. Enligt stadgarna ska styrelsen bestå av minst sju och högst elva ledamöter. Styrelsen följer verksamheten såväl genom det ordinarie styrelsearbetet som genom den löpande kontakten mellan styrelsemötena. Under 2017 har styrelsen haft 11 protokollförda sammanträden. Dessa har bland annat hållits i samband med avgivande av delårsrapport och årsredovisning. Ett sammanträde har behandlat budget. Utöver detta har sju fördjupningsmöten hållits med affärsområdena för en mer fördjupad verksamhetsanalys. Styrelsen har arbetat i enlighet med den arbetsordning som den har fastställt. 18 HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING 2017

Förvaltningsberättelse NÄRVARO VID PROTOKOLLFÖRDA STYRELSEMÖTEN 2017 Styrelsemöte nr Not 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Datum 2 feb 2 mar 30 mar 10 apr 10 apr 4 maj 15 jun 31 aug 5 okt 6 nov 7 dec Ordinarie styrelsemöten Konst. Extra Claes Caroli, Styrelsens ordförande Björn Andersson, Vice ordförande Jonas Henriksson, Ledamot Giovanna Brankovic, Ledamot Kent Andersson, Ledamot Cecilia Bothén, Ledamot Magnus Dahl, Ledamot Maria Larsson, Arbetstagarledamot 2,3 Isabelle Cantner, Arbetstagarledamot 5,6,7 Peter Frank, Arbetstagarledamot Jörgen Åkesson, Arbetstagarledamot 1 Malin von Sydow, Suppleant arbetstagarledamot 1 Joakim Ingves-Nilsson, Suppleant arbetstagarledamot 4 Elvis Karic, Suppleant arbetstagarledamot Noteringar Övriga sammankomster 1 Avgick 2017-03-03 På följande datum har fördjupningsmöten och styrelsekonferenser hållits 2 Tillträdde som arbetstagarledamot 2017-03-03 Förvaltning 8/3 3 Avgick som arbetstagarledamot 2017-08-31 Ekonomi 16/2, 25/9, 30/11 4 Tillträdde som suppleant arbetstagarledamot 2017-09-01 Nyproduktion 8/6, 5/10 5 Tillträdde som suppleant arbetstagarledamot 2017-03-03 Medlem 8/3 6 Avgick som suppleant arbetstagarledamot 2017-09-01 Styrelseutvärdering 2/2 7 Tillträdde som arbetstagarledamot 2017-09-01 Motionsgenomgång 16/2 Styrelsekonferens 8 9/6 Strategikonferens 5 6/10 FÖRÄNDRING EGET KAPITAL HSB MALMÖ Andelskapital Reservfond Balanserade Totalt vinstmedel Ingående balans 28 957 41 478 413 418 483 853 Insatser nettoförändring 1 313 1 313 Förskjutning mellan fritt och bundet 13 13 Årets resultat 122 109 122 109 Belopp vid årets utgång 30 270 41 491 535 514 607 275 KONCERN Andelskapital Reservfond Balanserade Totalt vinstmedel Ingående balans 28 957 41 478 761 328 831 763 Insatser nettoförändring 1 313 1 313 Förskjutning mellan fritt och bundet 13 13 Årets resultat 144 781 144 781 Belopp vid årets utgång 30 270 41 491 906 096 977 857 FRAMTIDA UTVECKLING s kärnverksamhet, som består i att leverera kvalitativa förvaltningstjänster till bostadsrättsföreningar, är stabil och utvecklas fortlöpande. Vårt mål är ökad medlemsnytta och en långsiktigt hållbar ekonomi. Detta ger trygghet för våra medlemmar, ägare och kunder. Service, öppenhet och kvalitet är ledorden som skall ge oss fortsatt fokus på medlemsnytta och ekonomisk hållbarhet. ens helårsresultat, exklusive engångsrelaterade poster, bedöms för 2018 bli i nivå med resultatet för 2017. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till föreningsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserat resultat 413 405 194 Årets resultat 122 109 171 Summa 535 514 365 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att: Till reservfonden avsättes 6 105 459 Till balanserade vinstmedel avsättes 529 408 906 Summa 535 514 365 HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING 2017 19

Nyckeltal NYCKELTAL FÖR KONCERNEN NYCKELTAL FÖR KONCERNEN 2017 2016 2015 2014 2013 Driftsnetto fastigheter, MSEK 162,8 148,9 135,0 131,3 128,0 Årets resultat, MSEK 144,8 18,1 18,7 14,5 5,4* Avkastning på eget kapital, % 15,0 2,3 2,2 0,1 3,5 Avkastning på totalt kapital, % 5,7 2,1 1,9 1,7 1,9 Kassalikviditet, % 25,7 25,4 24,5 42,6 28,8 Tillgänglig likviditet, % 68,6 73,3 82,4 117,0 122,6 Soliditet, % 24,6 22,4 23,1 23,7 25,1 Justerad soliditet enligt HSBs kod, % 45,7 44,0 44,0 46,2 46,2 Avräkningslikviditet, % 108,4 127,1 138,2 212,8 237,3 Skuldsättningsgrad, gånger 3,0 3,3 3,1 3,0 2,8 Räntetäckningsgrad, gånger 2,6 1,3 1,4 1,0 0,7 Medelantal anställda 138 131 122 121 119 Antal enskilda medlemmar 47 981 45 568 44 919 43 835 44 226 Antal bostadsrättsföreningar 254 254 252 252 249 Totalt antal medlemmar 48 235 45 822 45 171 44 087 44 475 * Justerad för K3 DEFINITIONER Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital Resultat efter finansiella poster, plus finansiella kostnader, i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Kassalikviditet Omsättningstillgångar minus lager och pågående arbeten i förhållande till kortfristiga skulder. Tillgänglig likviditet Omsättningstillgångar och outnyttjade kreditfaciliteter minus lager och pågående arbeten i förhållande till kortfristiga skulder. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Justerad soliditet enligt HSBs kod (Eget kapital +/ över- eller undervärden skattejusterad) / (Balansomslutning +/ över- eller undervärden minus likvida medel). Skall överstiga 15 % i enlighet med HSBs Kod för föreningsstyrning. Avräkningslikviditet Kassa och bank, kortfristiga placeringar och outnyttjade kreditfaciliteter i förhållande till bostadsrättsföreningarnas inlånade avistamedel. Skall överstiga 100 % i enlighet med HSBs Kod för föreningsstyrning. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. 20 HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING 2017

Resultaträkning RESULTATRÄKNING KONCERN HSB MALMÖ Belopp i TSEK Not Nettoomsättning 3,5 344 752 320 080 117 022 112 363 Kostnad för sålda varor och tjänster 2,4,5,7 254 394 225 370 117 457 105 985 Bruttoresultat 90 358 94 710 435 6 378 Försäljningskostnader 2,7 9 298 10 668 8 239 7 954 Administrationskostnader 2,6,7 31 786 30 913 33 069 32 243 Resultat från andelar i intresseföretag * 9 28 055 8 696 Övriga rörelseintäkter 8 6 201 1 711 Rörelseresultat 77 239 68 026 41 743 32 108 Resultat från andelar i intresseföretag * 9 15 875 3 358 Resultat från övriga värdepapper och fordringar 10 142 267 6 957 142 267 6 957 Övriga finansiella intäkter 11 630 889 13 591 11 696 Övriga finansiella kostnader 12 84 760 57 076 3 344 2 915 Resultat efter finansnetto 135 466 18 796 126 646 13 012 Bokslutsdispositioner, koncernbidrag 4 537 13 277 Skatt 13 9 315 681 Årets resultat 144 781 18 115 122 109 265 * I koncernen klassificeras resultat från intressebolag enligt K3 inom rörelseresultatet medan i moderbolaget klassificeras motsvarande enligt ÅRL som finansiell post. HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING 2017 21