Värdering av stadskvaliteter Analys av betalningsviljan för bostäder och kontor Ulrika Palm SLL TMR
RUFS 2010 Rumslig inriktning 2030 Utnyttja läget och värna kvaliteter i Stockholms län Tätare bebyggelse nära kollektivtrafik Attraktiva miljöer för invånare och företag Sammanlänkade regionala stadskärnor En sammanhängande grönstruktur Blåstrukturen med kusten, skärgården och Mälaren
Studier om betalningsvilja för kontor och bostäder Ökad förståelse för bostadsköparens och företagens lokaliseringspreferenser. Hur förstå de marknadsmässiga förutsättningarna för stadsutveckling? Utveckla verktyg för att bedöma ekonomisk hållbarhet i projekt Underlag till bättre samhällsekonomiska analyser Bättre bedömning, planering och scenarioanalys av regionens utveckling och stöd i arbetet med att genomföra RUFS 2010. Bidra till kommunal kunskap om ovanstående, att ha en gemensam bild av vilka förutsättningar som gäller. Hypotes Att stadskvaliteter av olika slag påverkar hyror för kontor och priset för bostäder. En analys av geografisk placering i relation till sådana stadskvaliteter antas ge prisskillnader mellan olika adresspunkter. Studierna har gjorts i samverkan med ett antal kommuner i Sth län; Haninge kommun, Järfälla kommun, Stockholms stad, Nacka kommun, Lidingö stad, Upplands Väsby kommun och Täby kommun
Metod En regressionsmodell analyserar sambanden mellan basområdens stadskvaliteter och genomsnittligt försäljningspris/hyra. I modellen beräknas varje enskild stadskvalitets signifikanta påverkan på priset. Stadsbyggnadsanalyser Regressionsmodell Variabel Variabel Variabel 1,2,3,4,5,6, 7,8,9, 10,12, 999 Variabel Variabel Variabel PRIS Variabel Variabel Variabel 4
Statistisk signifikans i studierna Kontor: 5 stadskvaliteter kan förklara kontorshyrorna till 89 % Småhus: 9 stadskvaliteter och 2 kontrollvariabler kan förklara småhuspriserna till 87 %. Bostadsrätter: 7 stadskvaliteter och 1 kontrollvariabel kan förklara bostadsrättspriserna till 90 % Analys Analys Analys pris 5
Geografisk avgränsning Studierna för kontor och småhus är gjorda för hela Stockholms län, den om småhus har gjorts för en mindre del av länet. De studerade områdena finns spridda över hela länet/området utifrån var försäljningar har skett under en viss tidsbegränsad period. Förutsättningar I studierna med småhus/bostadsrätter har samtliga överlåtelser registreras under en viss tid. Men det finns ingen officiell statistik kring hyresnivåer för kontorslokaler istället uppgifter från Strateg Fastighetskonsult använts..
Betalningsviljan för kontor Tillväxt, miljö och regionplanering
Östra CBD Mellersta CBD Västra CBD Nedre Östermalm Östra Kungsholmen Medborgarplatsen Norrmalm Hornstull Jarlaplan/Rådmansgatan Skanstull Marieberg Gamla Stan Mellersta Kungsholmen Slussen Gärdet Garnissonen Liljeholmen Norra Station Solna Centrum Sickla Frösunda Järva Västra Kungsholmen Värtan Bergshamra Forum Nacka Danvikstull Marievik Hammarby Sjöstad Solna Business Park Danvikscenter, Finnboda Arenastaden Nacka Strand Alvik Globen Sundbyberg Centrum Solna Strand Kista Herserud Lidingö Centrum Farsta Telefonplan Mörby Centrum Täby Centrum Sollentuna Centrum Hagalund Huddinge centrum Tyresö centrum Gustavsbergs Hamn Centrala Vaxön Centrum (Södertälje) Tumba Åkersberga Centrum Upplands Väsby Centrum Arlandastad Ulvsunda Roslags Näsby Brandstation/Nytorp Tappström Hallunda Jakobsberg Centrum Haninge centrum Infra City Vallentuna centrum Centrum (Nynäshamn) Akalla Tibble Häggvik Örnsberg Kungens Kurva Gångsätra Edsberg Tullinge Centrum (Norrtälje) Rotebro Västberga Söderby Gård Bredden Salem centrum Kungsängen Centrala Märsta Runö Veddesta Märsta Arbetsområde Fittja Rönninge Eriksbergs industriområde Tillväxt, miljö och regionplanering Kr/kvm/år 4 500 Hyresnivån för företagsområden i Stockholms län uppvisar en tydlig spridning kr/kvm och år Hyresnivå per företagsområde i Stockholms län 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Källa: Strateg, Datscha, Fastighetskonsult, Spacescape Spacescape och Evidens och Evidens
Ekonomisk värdering av stadskvaliteter för kontor Beskrivning Variabel Antagen förändring Prisförändring Tillgänglighet med kollektivtrafik. Visar även boendetäthet i kollektivtrafiknära lägen. Modernitet, kontorets renoveringsnivå Urbana verksamheter inom 1 km gångavstånd. Handel har det dubbla värdet i indexet. K30_CUM_L. Sysselsatt nattbefolkning som når området inom 30 min med kollektivtrafik. Värdeår i snitt för kontorsområdet. Index_HR. Tillgång till restauranger och handel inom 1 km radie. Handel har det dubbla värdet i indexet. +100 000 personer 260 kr/kvm/år +10 år 170 kr/kvm/år +10 procentenheter 155 kr/kvm/år Kluster, arbetande inom kontorsbranscher. Vakanser i området. Andel_JKQ_3km_100. Andel av arbetande inom kontorsbranscher. Vakansgrad. Fungerar både som ekonomiskt mått och kvalitetsmått. +10 procentenhet 112 kr/kvm/år -1 procentenhet 13 kr/kvm/år Beroende variabel: Hyresnivå i medeltal för kontorsområden i Stockholms län.
Slutsatser för kontor Kollektivtrafiken i sig är en mycket kraftig bärare av värdet i en kontorsfastighet, men det hänger också samman med hur hög tätheten är i kollektivtrafiknära lägen. Nyproduktion av kontor har bäst förutsättningar i miljöer med hög tillgänglighet med kollektivtrafik och med ett stort utbud av urbana verksamheter. Tillgängligheten med biltrafik har ingen signifikant påverkan på variationerna i hyresnivå i modellen inte ens i perifera områden
Betalningsviljan för småhus Tillväxt, miljö och regionplanering
Köpeskilling, kr 18 000 000 Prisbilden på småhus i Stockholms län uppvisar en tydlig spridning 16 000 000 14 000 000 12 000 000 10 000 000 8 000 000 6 000 000 4 000 000 2 000 000 0 Källa: Evidens, Spacescape och Lantmäteriet
Ekonomisk värdering av stadskvaliteter för småhus Variabler som påverkar priset (köpeskillingen) Medel Min Max Antagen förändring Prisförändring Dagbefolkning som nås inom 30 min med kollektivtrafik Dagbefolkning som nås inom 30 min med bil Spårstation inom 700 meters gångavstånd 78 000 arbetsplatser 175 000 arbetsplatser 34 440 000 100 000 arbetsplatser 300 000 kr 223 745 000 100 000 arbetsplatser 110 000 kr Mindre än 700 m gångavstånd till närmsta spårstation 220 000 kr Urbana verksamheter inom 500 meters gångavstånd Vattenyta inom 3 km fågelavstånd Fågelavstånd till närmsta båthållplats Grönyta inom 500 meters gångavstånd 5,5 0 65 10 procentenheter 140 000 kr 3,9 milj kvm 148 16 900 000 1 milj kvm 87 000 kr 11 800 meter 465 46 000 1 000 m - 27 000 kr 50 000 kvm 2 000 206 000 100 000 kvm 290 000 kr Friliggande Om friliggande 880 000 kr Strandtomt Om strandtomt 5 100 000 kr Socioekonomiskt index 28 9 58 10 procentenheter 820 000 kr Sammanlagd värdegrundande yta 133 kvm 51 248 10 kvm 370 000 kr
Slutsatser Kollektivtrafiken (hur många arbetsplatser som kan nås med kollektivtrafik) är en mycket viktig bärare av värdet på en småhusfastighet. Hög täthet av boende och arbetsplatser i anslutning till kollektivtrafikens knutpunkter genererar höga fastighetsvärden. Bostäder i sjönära läge, med strandtomt eller med närhet till båtplats visar tydligt vattnet som stadskvalitetå vatten. Tillgängligheten med biltrafik har lägre påverkan på variationerna i prisnivå än tillgängligheten med kollektivtrafik (1/3).
Slutsatser, fortsättning Närhet till spårstation är högt värderat, liksom närhet till urbana verksamheter. I många fall är detta samordnat och visar på välfungerande lokala centra. Bostadens värdegrundande yta, liksom variabeln friliggande visar tydligt att större fastigheter med ett större frihetsutrymme genererar en högre köpeskilling. Samtidigt motverkar denna typ av byggnation den starkare variabeln kollektivtrafiktillgänglighet. En stor mängd grönyta inom gångavstånd visar i analyserna ett högt värde. Det tyder på ett behov av grönyta i bostadens närhet för kortare vardagsbesök, till exempel för lek.
Betalningsviljan för bostadsrätter Tillväxt, miljö och regionplanering
Stora skillnader på prisnivån i olika basområden kr/kvm och år Kr/kvm Priser per basområde 80 000 70 000 70 674 60 000 54 575 58 614 50 000 49 489 40 000 30 000 25 482 29 691 33 037 36 292 40 703 20 000 19 740 10 000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Källa: Evidens, Spacescape och Värderingsdata Percentil
Ekonomisk värdering av stadskvaliteter för bostadsrätter Variabler som påverkar priset (köpeskillingen Antagen förändring Prisförändring, kr/kvm Gångavstånd till city -1 000 m 1 190 Gångavstånd till vatten -1 000 m 1 550 Parkytor inom 1 km 10 hektar 600 Urbana verksamheter inom 1 km 100 procent 1 760 Tillgång till gatunät, R12 0,1 640 Mindre än 500 m till spårstation Ja 1 370 Kvartersform (andel slutet och utåtvända entréer) 10 procentenheter 500 Socioekonomiskt index (0-100) 1 procentenhet 460 18
Slutsatser för bostadsrätter Offentliga stadsrum, gatunät, parker och vattenområden skapar stora markvärden Kvartersstad och trädgårdsstad är goda principer. Täthet och lokaler i gatuplan främjar kultur, urbana verksamheter och mångfald Spårstationer viktigare än spår, restider och biltillgänglighet Attraktivitet är tillgänglighet för i första hand för gående
Verktyg för stadsbyggnadsanalys Scenario 1 Komplettera Jakobsberg Scenario 2 Förvandla Jakobsberg
Verktyg för ekonomisk hållbar stadsutveckling RUM SKALA Region Kommun Närhet till City Närhet till vatten Tillgång till park Närhet till spårstation Stadsdel Tillgång till gång- och gatunätet Grannskap Kvarter Kvartersform Fastighet Byggnad Lokal Tillgång till urbana verksamheter < Täthet Lägenhet Få / Små / Snabba aktörer Många / Stora / Långsamma aktörer TID SKALA
Sammanfattning av tre studier om betalningsvilja Bostadsrätter Småhus Kontor Närhet till City Kollektivtrafik Kollektivtrafik Spårstation Tillgång till gatunätet Billtillgänglighet Spårstation Tillgänglighet Urbana verksamheter Urbana verksamheter Urbana verksamheter Kontorskluster Täthet Vatten Vatten Strandtomt Båthållplats Park Grönyta Kvartersform Friliggande Modernitet Vatten Grönska Byggnad (Socioekonomiskt index) (Socioekonomiskt index) (Vakanser)
Sammanfattande kunskap från studierna Täthet är en förutsättning för kollektivtrafik och urbana verksamheter (som värderas högt för all typ av bebyggelse) Närhet till spårstation Kollektivtrafiktillgänglighet Närhet till urbana verksamheter Tillgång till gatunätet Kluster Park Boendetäthet Tät och attraktiv stadsbygd Arbetsplatstäthet Entrétäthet Urbana verksamheter
Tack! Mer info via mail: ulrika.palm@tmr.sll.se eller vår hemsida: www.tmr.sll.se via Regionala stadskärnor
Förkastad variabel: Tillgänglighet med bil Tillgänglighet Kollektiv tillgänglighet 30 minuter förklarar över 70 procent av variationen i hyra. Tillgänglighet med bil har inte lika hög förklaringsgrad. Kr/kvm Antal personer som når företagsområdet inom 30 minuter kollektivt Kr/kvm Antal personer som når företagsområdet inom 30 minuter med bil 4 500 4 500 4 000 4 000 3 500 3 500 3 000 3 000 2 500 2 500 2 000 y = 0,0046x + 776,01 R² = 0,7111 2 000 1 500 1 500 y = 0,0026x + 606,68 R² = 0,4463 1 000 1 000 500 500 0 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 450 000 500 000 0 0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 600 000 700 000 800 000 Källa: Strateg, Datscha, WSP och Evidens Antal personer Källa: Strateg, Datscha, WSP och Evidens Antal personer
Tillgänglighet i ytterstaden kollektivtrafik väger fortfarande tyngre än bilen Biltillgänglighet förklarar 36 procent av variationen i hyra i ytterstaden Medan kollektiv tillgänglighet till arbetsplatser förklarar 56 procent av variationen Men hög korrelation mellan kollektiv tillgänglighet och tillgänglighet med bil ger att biltillgängligheten inte är signifikant när vi testar båda variablerna mot hyresnivåerna i ytterstan