1 (6) Beskrivande dokument, Vandrarhem och Restaurang inom projektet HAMN i Fisksätra marina. 1. Allmän orientering I Nacka, strax öster om Stockholm, bor ca 90.000 människor. Bebyggelsen är varierad från sekelskiftesvillor med snickarglädje till nybyggda och konstnärligt smyckade flerfamiljshus. Närhet till stora och orörda naturområden samt närhet till vatten och friluftsliv är påtaglig i hela kommunen. Se även www.nacka.se. Nacka kommun har utsett en ny huvudman för Fisksätra marina som ska driva, utveckla och investera i marinan med mål att skapa en marin portal för Nacka. Inom marinan driver kommunen ett projekt vid namn HAMN. Projektet syftar till att etablera museiverksamhet i Fisksätra med kulturarvsinriktning i form av en besöksanläggning med museum, vandrarhem och restaurang. Planerad invigning av HAMN är sommaren 2012. Fisksätra marina ligger geografiskt väl till i Nacka och i regionen. Förutom det för båttrafiken strategiska läget vid Lännerstasundet finns goda kollektiva förbindelser via Saltsjöbanan. Saltsjöbadsleden med motorvägsstandard gör marinan lätt åtkomlig även med bil. Kommunen bjuder nu in intresserade att delta i en process som ska leda till att ett hyresavtal ingås med en part som långsiktigt vill driva, utveckla och investera i restaurang- och vandrarhemsdelen av projektet HAMN. Kommunen har valt att använda samma arbetssätt som vid en konkurrenspräglad dialog enligt de regler som infördes i LOU 15 juli 2010. Syftet med förfarandet är att uppnå konkurrens och affärsmässighet och att samtidigt främja kreativa lösningar på ett neutralt sätt. Kommunen vill understryka att denna förfrågan inte ingår i ett upphandlingsförfarande enligt LOU. 2. Projektet HAMN- nytt museum förenar historia och nutid i Nacka Projektet syftar till att etablera museiverksamhet med kulturarvsinriktning i Fisksätra i form av en besöksanläggning med museum, vandrarhem och restaurang. Museet kommer att ha två huvudinriktningar. Den ena handlar om Slaget vid Stäket som ägde rum i och kring vattenvägen Baggensstäket 1719. Den andra kring det samtida berättelsebaserade kulturarvet i Fisksätra lokalsamhälle. Postadress Besöksadress Telefon E-post Nacka kommun Växel 131 81 Nacka Direkt www.nacka.se Mobil Organisationsnummer Fax 212000-0167
Nacka kommun 2 (6) I museet ska en interaktiv och upplevelsebaserad utställning skapas med tillhörande delar som berättar om platsens historia men även om det moderna samhället. I Fisksätra bor idag människor från 80 länder som talar 50 olika språk. Deras lokala och globala livsberättelser kommer att vara en del av utställningen. Med utgångspunkt från besöksanläggningen ska besökare kunna ta sig på egen hand eller med guidad tur ut i naturområdena i och kring Baggensstäket. Projektet finansieras både av Nacka kommun och EUs regionalfond som ett led i den regionala infrastruktursatsningen. Total investeringsvolym för projektet är ca 60 mkr. Projektperioden sträcker sig från mars 2010-mars 2013. Ytterligare beskrivning av projektet presenteras i bilaga. Se även www.nacka.se/hamn. 3. Restaurang inom projektet HAMN Restaurangen är en viktig del i helhetslösningen för HAMN och för Fisksätra marina. Det är av stor vikt för kommunen att den som driver restaurangen har ett väl fungerande koncept och nära samarbete med den som driver museet och marinan. Restaurangen ska vända sig till besökare till museet, de som arbetar i marinan och boende i närsamhället samt besökare till marinan. Restaurangen är placerad på plan 4 i anslutning till museets lokaler. Den byggs som en separat avskiljbar enhet för att ge möjlighet att styra öppettider oavsett andra verksamheter. Restaurangen byggs med ett tillagningskök. En terrass kommer att byggas som löper längs fasaden utanför restaurangen. Den beräknas bli ca sex meter bred och kunna rymma bord för ca 75 gäster inomhus och ca 120 platser utomhus, se bilaga. De intressenter som är med i dialogen ska presentera sina egna idéer om hur verksamheten kan bedrivas och utvecklas, samt hur detta kan ske, för att på bästa möjliga sätt uppnå kommunens mål med HAMN. Kompetens ska finnas för att avgöra vilka olika verksamheter som har affärsmässiga förutsättningar att fungera, liksom veta hur verksamheterna ska drivas och organiseras för att uppnå bra resultat. Det är en fördel om samma part hyr både restaurang och vandrarhem. 4. Vandrarhem inom projektet HAMN Vandrarhemmet ska som lägsta nivå klara STF standard för vandrarhemsverksamhet. Benämningen vandrarhem kan bytas mot enklare hotell. Det är av stor vikt för kommunen att den som driver vandrarhemmet har ett väl fungerande koncept och nära samarbete med den som driver museet och marinan. Vandrarhemmet har 16 rum med ca 40 bäddar. Vandrarhemmet byggs med planlösning enligt bifogade ritningar. Syftet med vandrarhemmet är att möta efterfrågan på boende i en lägre prisklass. Vandrarhemmet kan tillgodose boende för forskare till museet, besöksgrupper till museet t.ex. skolklasser eller andra grupper, konferensgäster, gäster till boende i närområdet samt från gästhamnen tillhörande marinan. De intressenter som är med i dialogen ska presentera sina egna idéer om hur verksamheten kan bedrivas och utvecklas, samt hur detta kan ske, för att på bästa
Nacka kommun 3 (6) möjliga sätt uppnå kommunens mål med HAMN. Kompetens ska finnas för att avgöra vilka olika verksamheter som har affärsmässiga förutsättningar att fungera, liksom veta hur verksamheterna ska drivas och organiseras för att uppnå bra resultat. Det är en fördel om samma part hyr både restaurang och vandrarhem. 5. Fisksätra marina Fisksätra marina ägs och drivs idag av Nacka kommun. I syfte att utveckla verksamheten i Fisksätra marina och skapa förutsättningar för att göra platsen till en portal för det marina Nacka har kommunen sökt en ny huvudman för drift, utveckling och investering i marinan. Målsättningen är att skapa bästa förutsättningar för ett stort flöde av båtar och ett brett serviceutbud. En ny huvudman är nu utsedd som kommer att ta över verksamheten i marinan från och med den 1 juli 2011. Kommunen kommer genom ett gemensamt bolag att vara delaktig i utvecklingen i marinan under uppbyggnadstiden, ca tre år. Detta säkerställer att utvecklingen av marinan verkligen kommer att ske. I överenskommelsen avseende marinan ingår att kommunen ska bygga en pir, som ska vara tillgänglig för allmänheten. Längst ut på piren ska en plattform byggas för att möjliggöra anläggning för turbåtar med besökare till området. Gästhamn kommer att finnas i marinan för besökare med egna båtar. Den nya huvudmannen avser att erbjuda ett högklassigt varv till båtägare som vill ha god service, reparation och förvaring av sin båt både sommar och vinter. Marinan kommer att erbjuda marin utbildning, fiskeguider, båtuthyrning, kajakuthyrning, båtrekonditionering och tillbehörsbutik. Verksamheter som kommer att finnas är segelmakeri, kapellmakeri, båtsnickeri, motorverkstad och båtförsäljning. Planer finns på en flytande båtmässa. Den nya marinan ska ha ca 600 båtplatser. Byggnader som har dåligt skick kommer att renoveras eller rivas för att ge plats åt nya moderna hallar. Hela platsen kommer att vara levande, öppen och tillgänglig för allmänheten. Total investeringsvolym för den marina delen bedöms till ca 50 mkr. Det är av stor vikt att den som hyr restaurang och vandrarhem har ett nära samarbete med museet och den nya huvudmannen i marinan. 6. Fisksätradialogen I början av 2010 bjöd kommunen in invånarna i Fisksätra att vara med i en aktiv dialog om framtidsfrågor för Fisksätraområdet, inklusive marinan. En samlad beskrivning av hur olika utvecklingsidéer för Fisksätra kan komplettera varandra finns beskrivna av projektet, se www.nacka.se. Det är viktigt för kommunen att hänsyn tas till engagemanget hos invånarna i Fisksätra. Lösningar som anknyter till eller stärker möjligheterna att genomföra förslag som framkommit i Fisksätradialogen prioriteras.
Nacka kommun 4 (6) 7. Upplåtelseform Restaurangen och vandrarhemmet kommer att upplåtas med hyresrätt. Nacka kommun hyr berörda lokaler av den nya huvudmannen. Avtalet eller avtalen kommer att tecknas som hyresavtal i andra hand mellan intressent och Nacka kommun. Hyresavtalen kommer att vara villkorade av ett avstående från besittningsskydd. Särskild överenskommelse ska göras i hyresavtalen för de eventuella investeringar som görs av hyresgästen. Hyresavtalet för restaurangen ska vara villkorat av att hyresgästen erhåller tillstånd för alkoholutskänkning. 8. Produktion av restaurang, vandrarhem Parallellt med dialogen avseende hyresavtal pågår program- och projekteringsarbete för ombyggnad av lokalerna till kök respektive vandrarhem. Anläggningen ska utföras så generell som möjligt. Hyrsvärden kommer att färdigställa lokalerna enligt bifogade ritningar. Investering av fast inredning kommer att göras av kommunen. Hyresgästen står för lös inredning såsom t.ex. möbler, utensilier, inredning m.m. Om den nya hyresgästen har specifika önskemål avseende utformningen av lokalerna ska detta anges i samband med den första presentationen av verksamheten i dialogen med kommunen. Preliminär tidplan Projektering, bygglov vår 2011 Byggstart höst 2011 Verksamhetsstart restaurang sommar 2012 Verksamhetsstart vandrarhem höst 2012 9. Arbetssätt för att hitta hyresgäster till verksamheterna Det förfarande som kommer att tillämpas påminner om s.k konkurrenspräglad dialog. Konkurrenspräglad dialog är ett upphandlingsförfarande som är möjligt att tillämpa enligt svensk lag fr.o.m. 15 juli 2010. Förfarandet möjliggör en tidig dialog mellan den offentliga parten och ett antal utvalda intressenter där olika lösningar kan diskuteras på ett mer förutsättningslöst sätt än i en vanlig upphandling. Under dialogen kommer föreslagna lösningar, liksom avtalsvillkoren, att diskuteras med varje intressent i enrum. Hur inriktningen för restaurangen och vandarhemmet slutligen ska utformas och fungera är därför flexibelt och inte fastställt förrän dialogprocessen är klar. Kommunen ser det som en fördel att det är samma hyresgäst till de båda verksamheterna, men det är inget krav. Om en intressent anser att det finns särskilda skäl att sekretessbelägga uppgifter i det upplägg/koncept man avser presentera ska det anges när dialogen startar. En eventuell
Nacka kommun 5 (6) senare begäran om att få ut uppgifter som en intressent lämnat till kommunen som allmän handling prövas enligt bestämmelserna i offentlighets- och sekretesslagen. Kommunen tillåter att flera intressenter går samman till en grupp och att en intressent eller en grupp av intressenter får presentera mer än en lösning under dialogen. 10. Intresseanmälans innehåll Intresseanmälan ska innehålla en förklaring att intressenten vill delta i den här beskrivna processen i avsikt att hyra restaurang, vandrarhem eller båda två samt sådana uppgifter och handlingar som visar att man uppfyller kvalificeringskraven enligt denna beskrivning. 11. Kvalificeringskrav Intressent ska ha en stabil finansiell och ekonomisk ställning. Kommunen kommer att göra bedömningen av intressentens ekonomiska ställning med hjälp av UC AB:s riskklassning. I de fall intressenten uppfyller UC:s riskklass 3 eller bättre kommer kravet avseende ekonomisk stabilitet anses vara uppfyllt. I de fall intressenten inte uppfyller riskklass 3, eller har bedömts av annat kreditmarknadsföretag, kommer en analys att göras av huruvida intressenten uppnår efterfrågad ekonomisk ställning varvid även anordnaren kommer att ges tillfälle att ge in egen utredning som styrker att han har tillräcklig finansiell och ekonomisk ställning. Intressent ska också ha dokumenterade resurser, kompetens och relevant erfarenhet. Intressent ska ge exempel på liknande projekt man driver eller har genomfört/medverkat i, med referenser. Om intressent bara har begränsad erfarenhet av liknande projekt kan kvalificeringskraven anses uppfyllda om särskilt intressant upplägg eller koncept presenteras i samband med intresseanmälan. Kommunen kommer att bjuda in samtliga intressenter som uppfyller kvalificeringskraven till dialogen. 12. Genomförande av dialog och ekonomisk utvärdering Dialogen kommer att bedrivas i successiva steg vilket innebär att antalet intressenter som deltar i dialogen successivt kommer att reduceras. Kommunen kommer att teckna hyresavtal med den intressent som anses ha den mest fördelaktiga kombinationen av ekonomi för kommunen, funktionalitet i förslaget och intressentens förmåga att förverkliga förslaget. Om kommunen anser att inget av de förslag som erbjuds är intressant, realistiskt eller ekonomiskt godtagbart kommer kommunen att avbryta processen.
Nacka kommun 6 (6) 13. Tidplan Intresseanmälan för att vara med i dialogen, enligt detta beskrivande dokument, ska vara kommunen tillhanda senast måndagen den 30 maj 2011. Anmälan skickas till: Nacka kommun Registrator Box 856 131 24 Nacka Märk kuvertet med Intresseanmälan HAMN restaurang, vandrarhem Dnr KFKS 2010/178-875 Samtliga handlingar i intresseanmälan ska inlämnas digitalt i form av CD eller USB-minne. Behörig firmatecknare ska underteckna Receptionen i Nacka stadshus Granitvägen 15, är öppen mellan 08.00-16.30. Brevinkast finns för normalstora kuvert. Dialog och tecknande av hyresavtal beräknas vara klart september 2011. Tidplanen är preliminär. 14. Frågor under ansökningstiden Frågor ställs skriftligen till: Projektledare Agneta Markgren agneta.markgren@nacka.se 15. Visning av området Visning av lokalerna och området kan ske efter överenskommelse. Bilagor: Visionsskiss Pir Projektbeskrivning HAMN Ritningar plan4, plan 5 Fasader Sitauationsplan