Detaljplan för tre villatomter, del av Jörlanda-Berg 1:66 Stenungsunds kommun Antagandehandling PLANBESKRIVNING PLANHANDLINGAR Till detaljplanen hör följande handlingar: Planbeskrivning med illustration Genomförandebeskrivning Plankarta med bestämmelser, skala 1:1000 Fastighetsförteckning Samrådsredogörelse
BAKGRUND Efterfrågan på tomter är stor i Stora Höga och det finns inga eller få nya områden för ny bostadsbebyggelse. Kommunen äger mark i ett planlagt område som inte är fullt utbyggt. Större delen av kommunens mark är avsedd för villatomter och dessa ska säljas. Ett av kvarteren i planen möjliggör endast två villatomter enligt gällande planbestämmelser, men tre villatomter bedöms möjligt med hänsyn till markens storlek och utformning. Planområde PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Detaljplanens syfte är att tillskapa tre nya villatomter på en del av fastigheten, där det i gällande plan endast är möjligt att tillskapa två villatomter. PLANDATA Lägesbestämning och avgränsning. Planområdet ligger 150 meter väster om väg 574, ca 600 meter norr om Stora Höga centrum. Areal Planområdets areal är ca 0,24 ha (ca 2400 m²). 2
Planområde Markägoförhållanden Planområdet omfattar del av fastigheten Jörlanda-Berg 1:66, vilken ägs av Stenungsunds kommun. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer Enligt kommunens översiktsplan ÖP 06, utställningshandling 2007-08-21, ligger planområdet inom område 4, Stora Höga, samt inom detaljplanelagt område. Det framlagda planförslaget är helt i riktlinje med kommunens översiktsplan. Detaljplaner För det aktuella området gäller detaljplan Berg i Stora Höga, fastigheten Berg 1:66 m fl, antagen 1992. Detaljplanen innehåller blandad småhusbebyggelse och det mesta är utbyggt, endast några få villatomter återstår. Genomförandetiden har gått ut. Utdrag ur gällande detaljplan med planområdet markerat 3
MILJÖBEDÖMNING, BEHOVSBEDÖMNING Allmänt Planer ska genomgå en miljöbedömning om deras genomförande kan antas få en betydande miljöpåverkan. Om en detaljplan omfattas av kraven på miljöbedömning ska avgöras i varje enskilt fall. Kommunen ska i ett tidigt skede göra en behovsbedömning och samråda med länsstyrelsen om denna. Behovsbedömningen Planförslaget är av liten omfattning och berör inget Natura 2000-område, medför inte någon skada på riksintressen eller åsidosätter miljökvalitetsnormer. Inte heller motverkas nationella miljömål. Planens tänkbara effekter på kort och lång sikt bedöms inte medföra någon risk för miljön, människors hälsa och säkerhet eller olämplig hushållning med mark, vatten och andra resurser. Ställningstagande Samhällsbyggnadsutskottet tog 2007-04-04 beslut om att genomförandet av detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande miljöpåverkan. Behov av att upprätta en särskild miljökonsekvensbeskrivning finns därför inte. Länsstyrelsen har i sitt yttrande 2007-05-29 meddelat att de delar kommunens uppfattning. AVVÄGNINGAR ENLIGT MILJÖBALKEN Särskilda hushållningsbestämmelser, MB 4 kap Hela kommunens kustområde, väster om väg E6, ligger inom område som pga sina natur- och kulturvärden är av riksintresse enligt bestämmelserna i miljöbalken 4 kap 1, särskilda hushållningsbestämmelser. Ingrepp i miljön får endast göras om det kan ske på ett sätt som inte påtagligt skadar dessa värden. I kustområdet mellan Brofjorden och Simpevarp, den sk högexploaterade kusten, får enligt 4 kap 4 inte uppföras ny enskild fritidsbebyggelse annat än som komplettering till befintlig eller fritidsbebyggelse med anknytning till det rörliga friluftslivet. Planförslaget omfattar endast redan bebyggd mark inom Stora Höga tätort och bestämmelserna enligt 4 kapitlet skall inte hindra utvecklingen av tätorter, varför planförslaget ej omfattas av detta riksintresse. Förordnanden Området omfattas inte av några förordnanden. Miljökvalitetsnormer för utomhusluft, MB 5 kap Enligt miljöbalkens 5 kap skall säkerställas att föreslagna åtgärder inte medför att de regler som meddelats i förordning om miljökvalitetsnormer i utomhusluft överskrids. Tillkomsten av tre villor medför inte någon påtaglig ökning av de störnings- eller föroreningsnivåer som är hänförligt till gällande miljökvalitetsnormer. Normerna förväntas därför inte i något fall att överskridas. 4
FÖRUTSÄTTNINGAR Bebyggelse, landskap, natur och kultur Planområde Planområdet ligger i norra kanten av en kulle och består till övervägande delen av berg i dagen. Marken sluttar från sydväst ner mot nordost med ett relativt flackt markparti mitt i planområdet. Området angörs från befintlig tillfartsväg ifrån öst. Vägen delar sig så att planområdet omges av gator i nordost, öster och söder. Vägen fram till planområdet. 5
Tidigare har det legat ett enbostadshus med tillhörande uthus inom planområdet. En gammal jordkällare av sten vittnar om att marken har varit bebyggd. Inom planområdet finns ingen unik vegetation utan det är främst bevuxet med gräs, sly samt några större askar. En bit av en gärdesgård finns kvar på tomtmarken. Parhus norr om planområdet. Norr om planområdet ligger en blandad grupphusbebyggelse med bl a parhus och friliggande hus i tvåvåningar från början av 1990-talet. Bebyggelsen har en gemensam grönyta, vilken gränsar direkt till planområdets norra gräns. I söder finns tre obebyggda villatomter, vilka kommunen ska sälja. Mot väster öppnar landskapet upp sig i en vacker dalgång med hagar i mitten och omgivande randbebyggelse vid bergskanterna. Hagmarkerna är på flera ställen omgärdade av gärdesgårdar. Omgivningarna är inbjudande för bl a promenader. Landskapet väster om planområdet Inom området finns idag inga fornlämningar. I angränsning till planområdet fanns tidigare två fornlämningar men dessa har tagits bort. Service I Stora Höga finns flera förskolor och på Stora Högaskolan finns årskurs F-9. Gymnasieelever hänvisas till Nösnäsgymnasiet i Stenungsunds tätort. Närmsta livsmedelsbutik finns i Stora Höga centrum 700 meter från planområdet. Här finns även andra mindre serviceföretag och affär. Större serviceutbud finns i Stenungsunds centrum,7 km norr om planområdet. Där finns även vårdcentral och apotek. 6
Geotekniska förhållanden, radon Geotekniska undersökningar gjordes i samband med framtagandet av nu gällande plan av GEO-VÄST AB, daterat 1991-01-28 och av GF Konsult AB, daterat 1990-11-20. Det aktuella planområdet ligger på berg och någon ytterligare geoteknisk undersökning bedöms inte erfordras. Det aktuella planområdet ligger inom normalradonmark, enligt en översiktlig radonutredning utförd av Västsvenska Berg & Mineral (1990-04-27). Trafik Vägar fram till planområdet är redan utbyggda. Området ligger vid lokalvägen Ebbes väg och nås via länsväg 574. Utmed väg 574 finns utbyggd gång- och cykelväg. Busshållsplatser finns på väg 574, ca 300 meter från planområdet, för resande mot Göteborg och Stenungsund. För närvarande trafikeras hållplatserna av fyra linjer 330, 332, 334 och 337. Till hållplats för pendeltåg är det 400 meter från planområdet. Pendelparkering vid Stora Höga station Teknisk försörjning Området ligger inom kommunens verksamhetsområde för vatten- och avlopp. De nya tomterna kommer att anslutas till kommunens VA-nät. Dagvatten kommer att omhändertas i kommunens ledningssystem. Fjärrvärme finns inte framdraget i området. Uppvärmning av husen kommer därför att ske med enskilda lösningar. Den föreslagna bebyggelsen ansluts till Vattenfalls elnät, vilket finns utbyggt i området. Buller Planområdet ligger 150 meter väster om väg 574 och 190 meter väster om järnvägen. Väg E6 passerar 600 meter öster om området. I samband med framtagandet av den nu gällande detaljplanen gjordes en trafikbullerutredning samt buller- och vibrationsutredning av GF Konsult (daterad 1991-01-18 och reviderad 1991-04-15) för de nya flerbostadshusen. Flerbostadshusen ligger närmare väg 574 och järnvägen än vad det nu aktuella planområdet gör. Enligt ovanstående utredning klarar flerbostadshusen närmast vägen bullernivåerna 7
under förutsättning att uteplatser inte orienteras mot vägen. Likaså bedömdes vibrationerna ej innebära störningar för de boende. Det bedöms därför inte som troligt att några störningar kommer att uppstå för de nu aktuella tomterna. Riskanalys På järnvägen genom Stora Höga sker transporter av farligt gods. Det är tankvagnar till industrierna som vid en tågolycka kan medföra stora skador genom brand, explosion och giftutsläpp. I kommunens översiktsplan anges ett generellt skyddsavstånd mellan ny bostadsbebyggelse och järnvägen där farligt gods transporteras på 100 meter. Planområdet ligger nästan 200 meter från järnvägen och någon riskanalys behöver inte göras. PLANFÖRSLAGET Genom att ta bort s k prickad mark (mark som inte får bebyggas) har byggrätten i planförslaget utökats. Förslaget medger nu uppförandet av tre villor på tomter om vardera cirka 800 m² istället för två villor på tomter om vardera 1200 m², vilket tillåts i gällande detaljplan. ca 830 m² ca 780 m² ca 780 m² Illustration av planförslaget med tre villatomter För att få en bra placering och utformning av bebyggelsen har istället bestämmelser lagts till om att garage och carport ska placeras med minst 6 meter mellan garageport och gata samt att högsta tillåtna byggnadshöjd för uthus är 3 meter. 8
I övrigt har planförslaget fått samma bestämmelser som gäller för de intilliggande villorna. Husen får uppföras i en våning och med en takvinkel mellan 18º-38º, samt ha en största sammanlagd byggnadsarea på 200m² per fastighet. Någon planbestämmelse med avseende på radon anses inte motiverat och har därför inte införts i planförslaget, vilket det finns bestämmelse om i nu gällande plan. KONSEKVENSER Konsekvenserna av att planområdet utökas med ytterligare en villatomt jämfört med vad nu gällande detaljplan tillåter är försumbar med avseende på trafikalstringen. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden för planen börjar löpa när detaljplanen vunnit laga kraft och varar sedan i tio (10) år. Inom planområdet finns ingen allmän plats. Övriga genomförandefrågor är belysta i den genomförandebeskrivning som tillhör planen. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN För Stenungsunds kommun: För Rådhuset Arkitekter AB: Bo Falkevi, teknisk chef Elisabet Fjellman, arkitekt Linda Hansson, planeringsarkitekt Upprättad 2007-10-31 Bo Falkevi Elisabet Fjellman Linda Hansson 9