BoUpplysningen.se. Hjälper dig när du ska köpa, sälja, byta bostad

Transkript

1 BoUpplysningen.se Hjälper dig när du ska köpa, sälja, byta bostad BoUpplysningen.se. Materialet får inte spridas utan BoUpplysningens uttryckliga godkännande. page 1 / 10

2 Table Of Contents 4 viktiga steg för att planera din renovering Inför renoveringen Anlita hantverkare för renovering Planera renoveringen Renoveringen och din ekonomi Renovera... 9 page 2 / 10

3 4 viktiga steg för att planera din renovering Den här guiden är ingen guide som i praktiken beskriver hur du ska snickra, måla osv. Den är till för att hjälpa dig med de stora frågorna, med bredspacklandet så att säga! Till saken hör att renoveringar ofta är tätt knutna till bostadsköp. Det är inte alltid en lägenhet man köpt är helt i ens egen smak, köket kanske är gammalt eller man kanske vill ändra lite i planlösningen. Du kanske har kommit över ett renoveringsobjekt för ett billigt pris och räknar med att göra dig en liten hacka, samtidigt som du får lägenheten efter eget tycke och smak. Hoppas att du kommer ha nytta av denna guide. Jag skulle uppskatta otroligt mycket om du ville mejla hit och beskriva vad du tyckte var bra och dåligt med den. Adressen är info@boupplysningen.se, skriv gärna "Renoveringsguiden" i ämnesraden. Du kan också ladda ned och skriva ut denna BoUpplysningens Renoveringsguide som PDF. Första delen i guiden handlar om det man bör tänka på innan man börjar renovera. page 3 / 10

4 1. Inför renoveringen Om du ska göra en helrenovering och göra ändringar i planlösningen bör du planera det så mycket du kan. Ju bättre planerat det är, desto mindre behöver du göra i efterhand (alternativt ångra efteråt). Bättre planering leder också till en snabbare renovering. Har du köpt en lägenhet utan en 100%-ig idé på hur du ska göra kan det vara en idé att anlita en inredningsarkitekt eller homestylingkonsult. Detta gäller framförallt om du har en större budget eller om det är en lägenhet i ett läge (läs innerstadsläge, vattenläge) som är attraktivt. Sådana lägenheter får rimligtvis större hävstångseffekt av en uttänkt planlösning och snygg inredning. Anlita en arkitektstudent! Ett tips för dig som inte har den budgeten är att anlita en student på en design- eller arkitekthögskola (tex. Konstfack, Arkitektskolan i Stockholm mfl.). De är alltid i behov av att bygga en portfölj med exempel på saker de gjort och som studenter är de ju intresserade av en liten extraslant. Du kan också söka på "riktiga" arkitekter på arkitekt.se. Studenter kan ha en lite mer vågad och kontroversiell syn på en inredning. Nackdelen är kanske att de inte har erfarenheten av exakt hur en lösning blir i verkligheten. Man får vad man betalar för men det är med största sannolikhet prisvärt! Ring institutionssekreteraren på skolan och be att få sätta upp ett anslag, eller göra ett utskick via mejl till studenterna. En inredningsarkitekt kan till exempel hjälpa dig med: Smarta planlösningar Compact living Visualisera en planlösning i 3D Färgval Ljussättning Tips på möblemang, affärer mm. Första delen i guiden handlar om det man bör tänka på när man anlitar hantverkare. page 4 / 10

5 2. Anlita hantverkare för renovering När du bestämt dig för en planlösning så bör du bestämma dig för vad du kan göra själv och vad du bör anlita en hantverkare för. Generellt sett bör du inte göra rörmokeriarbeten, elarbeten eller arbeten i våtutrymmen själv. Anledningen till detta är många: Risken att råka ut för vattenskador, brand på grund av felaktiga ledningsdragningar mm är troligtvis större om du gör det själv. Om du råkar ut för skador på fastigheten har du väldigt liten chans att få pengar från försäkringsbolaget och det kan bli dyrt! Arbetet sker på en grundnivå så om du behöver göra om något så får du antagligen riva upp ytarbeten för att komma åt. Detta kan bli dyrt och jobbigt. Snickeriarbeten, måleri och generell montering är vanligare och mer rekommenderat att göra själv. Fördelen är ju självklar: det blir oftast billigare så, dessutom finns det en stolthet i att ha gjort sin egen renovering själv. Fördelen med att anlita hantverkare är att det oftast går snabbare, blir snyggare samtidigt som de ofta har ordentlig utrustning för jobbet. Det finns otroligt mycket snickare, målare m.m. att tillgå och det kan vara svårt att ta reda på vilka som är bra eller inte. Det lättaste och bästa är att anlita hantverkare som du fått rekommenderade av vänner. Prata runt lite bland vänner och bekanta och låt dem få veta att du renoverar, skicka ut mejl till arbetskollegor, sätt upp lappar mm. Alla verkar alltid känna någon som har renoverat och som kan ge dig tips. Det behöver inte betyda en 100%-ig garanti för ett bra arbete men du är åtminstone närmare. BoUpplysningen har också en länklista över hemsidor med hantverkare. Svart eller vitt? Det finns ingen anledning att undvika frågan huruvida man ska anlita en hantverkare svart eller med kvitto. Skattefusket är vitt utbrett bland hantverkare och beställare, troligtvis för att det är så lätt att komma undan med det. Svart betalning innebär oftast att man betalar hantverkaren exklusive moms, kontant och utan kvitto. Det är heller inte ovanligt att man betalar viss del mot kvitto och viss del svart. Att anlita en hantverkare svart är både olagligt, riskfyllt och kan faktiskt innebära att du förlorar pengar i slutet. BoUpplysningen rekommenderar inte att du anlitar svart arbetskraft! Här är ett antal anledningar: Det är olagligt och straffbart! Får du inget kvitto på arbetet kan du inte reklamera arbetet. Du får inte direkt en 2-årsgaranti! Det är betydligt svårare att skriva ett tidskontrakt så att hantverkaren binder sig att göra klart arbetet inom en viss tid. Hantverkare som inte dyker upp är ofta ett mycket stort och irriterande problem som är svårare att komma runt med med svart arbetskraft. Med ROT-avdraget är det inte ens billigare Du kanske eventuellt sparar 25% av kostnaden för en renovering genom att inte betala moms. Men...du får inte kvitto vilket gör att du inte kan dra av kostnaden för en renovering vid en försäljning. Den sista punkten i föregående lista är viktig och jag ska illustrera detta i ett exempel: Tänk dig att du köper en lägenhet för kr och renoverar lägenheten för kr, alternativt svart för kr. Tänk dig sedan att du säljer lägenheten två år senare för kr. Din vinst är då kr. page 5 / 10

6 För din "vita" renovering får du reavinstskatt på minus avdraget för renoveringen på kr. Du reavinstskattar då 30% * = cirka kr. Din skattade vinst blir då kr. För din "svarta" renovering får du en reavinstskatt på * 30% = Din renovering kostade kr. Sammanlagt blir det då = kr. Du har alltså i längden förlorat pengar på att anlita svart arbetskraft (om än lite). Checklista när du anlitar en hantverkare Det kan relativt lätt uppkomma konflikter mellan hantverkare och beställare om inte allt står helt klart innan ni sätter igång. Det är en stark rekommendation att ni upprättar ett skriftligt kontrakt där det står angivet vad som ingår och inte ingår i arbetet. Tänk också efter själv, förstår hantverkaren vad du menar? Hur är din magkänsla? Bra saker att kolla upp innan ni sätter igång: Har hantverkaren F-skattesedel Finns referenser? Ring och prata med dem Som sagt, begär en skriftlig offert. Begär att allt som du kommer att betala för står med där. Se också till att ni anger en tidsgräns (samt vad som ska hända om inte tidsgränsen uppfylls). Vad ger hantverkaren för garantier? Gäller rörligt eller fast pris? Angående rörligt eller fast pris för hantverkare så bör du notera att fast pris ofta blir dyrare. Hantverkaren lägger ofta på en säkerhetsmarginal om något skulle ta längre tid. Om det skulle gå snabbare får du dock sällan arbetet billigare. Skriv ett avtal Man kan se det som att ni kommer aldrig att vara så överens som den dagen du bestämmer dig för att anlita en hantverkare. Därefter kan mycket hända och även om normalfallet är att allt går bra och man blir nöjd så är det verkligen inte roligt när det inte blir som man tänkt sig. Det kan handla om förseningar, att renoveringen blir avsevärt dyrare eller att hantverkaren råkar åsamka någon skada på din bostad. En stark rekommendation, framförallt om du gör en mer omfattande renovering, är att skriva ett avtal med hantverkaren som förbinder honom eller henne (samt dig) att fullfölja sina åtaganden. Du kommer inte ångra det när vattnet sprutar eller när snickaren återigen inte dykt upp. Standardavtal som man kan modifera till att passa sina egna behov går att skapa på Avtal24. Bör jag eller hantverkaren köpa materialet? Du kan spara pengar på att köpa material om du tror att du kan få en bättre deal eller om du helt enkelt har väldigt specifika önskemål. Tänk dock på att dels så har hantverkare ofta en ganska god rabattsats hos materialhandlare och dels så tjänar de en liten slant på materialet. Får de inga pengar via materialet lägger de kanske på lite på priset på utförandet. Nästa del i guiden handlar om hur du bör planera renoveringen. page 6 / 10

7 3. Planera renoveringen När du nu bestämt dig för hur du ska fördela arbetet och planerat hur saker och ting ska se ut så är det dags att göra en liten projektplan. Renovering innebär ofta många flaskhalsar (snickaren kan inte montera köket förrän rörmokaren dragit ledningarna till exempel). Flaskhalsarna blir framförallt problematiska om du anlitat en hantverkare som inte dyker upp! Därför är det viktigt att du planerar renoveringen i tid så att rätt hantverkare hinner göra sitt arbete i tid, och så att andra hantverkare vet när de behövs. Om du får problem med flaskhalsar kan renoveringen komma att dra ut mycket i tid! Planeringen innebär också mycket visualisering. Är du någotsånär duktig med datorer kan du kanske använda ett 3D-verktyg för att visualisera hur du vill att bostaden ska komma att se ut. Jag rekommenderar Googles program Google Sketchup som är ett gratis och mycket enkelt verktyg för att rita en lägenhet i 3D. Har du svårt för datorer kan du kanske låta din inredningsarkitekt (om du anlitar en sådan) att göra visualiseringen. Exempel på en visualisering av en idé, gjord i Google Sketchup Anledningen till att det är viktigt med att kunna visualisera ett resultat är att du ibland måste ta beslut i ett tidigt skede av renoveringsfasen som först kommer synas i ett senare skede. Ett exempel på det är var du ska ha eluttag i väggen. Du måste dra ledningarna innan du målar väggen och innan du ens kanske vet var du kommer ha TV:n!Nästa del i guiden handlar om hur du planerar ekonomin inför renoveringen. page 7 / 10

8 4. Renoveringen och din ekonomi Se till att göra en budget för renoveringen. Den behöver inte gå in i minsta detalj, men du bör tänka över vad materialet och eventuella hantverkare kommer att kosta. Gå igenom din tidsplan och tänk kronologiskt vad du kommer att behöva. Tänk också igenom hur länge det är troligt att du bor i lägenheten. En fördel med att renovera är ju att man kan få det precis som man vill. Ju längre tid du tänker bo i lägenheten, desto mer personligt kan du göra. Har du ett kortare tidsperspektiv kan det dock vara en idé att välja lite mer allmängiltiga lösningar som kommer gillas av många. Det tjänar du med stor sannolikhet på vid försäljningen av lägenheten. Finansieringen av en renovering är något du kan diskutera med din bank. Korttidslån som snyggar upp ett renoveringsobjekt (s.k. renoveringslån) i en storstad är oftast inga problem. I de flesta fall ökar värdet på lägenheten lika mycket (eller med mer) som renoveringen kostat. Omvärdera lägenheten När du är klar med renoveringen, kan du göra en omvärdering av lägenheten (med hjälp av en mäklare). Detta kostar cirka 2000 kr, pengar du oftast får tillbaka om du använder samma mäklare när du säljer. Anser mäklaren att lägenheten stigit i värde på grund av renoveringen så kan du lägga om dina lån. Eftersom lägenheten är värd mer kan kan du låna mer med din bostad som säkerhet. Läs mer om omvärdering av bostad. Lägg om dina lån En omvärdering innebär i praktiken att du kan ändra ditt renoveringslån till att istället innefattas av ditt bolån (som har lägre ränta). Du kanske till och med kan göra om ditt topplån till ett bottenlån. Blir din lägenhet kraftigt uppvärderad så blir ju säkerheten ännu högre för banken och du kan kanske förhandla om din ränta (dvs din ränterabatt). En 95% belåning är förstås betydligt osäkrare för banken än en 75%-ig belåning. Ju lägre belåningsgrad du har, desto fler banker har du att välja mellan. Fler banker innebär högre konkurrens och lägre priser (dvs lägre räntor). Utnyttja detta! Sista delen handlar om själva renoveringen. page 8 / 10

9 5. Renovera Den här guiden går som sagt inte in på tips på exakt hur du ska renovera. Det finns många andra källor på nätet som kan göra det mycket bättre och ge dig bra och detaljerade tips. Här är ett par exempel: Din byggare ByggaHus.se...se också KöpaBostadGuidens samling av hantverkarlänkar samt lästips och inspiration. Ett sista tips innan du sätter igång. Ta foton innan du sätter igång (och gärna under tiden). Det är väldigt roligt att se (och kunna visa) före-och-efter-bilder! Lycka till, det kommer att bli jättefint! page 9 / 10

10 Powered by TCPDF ( BoUpplysningen.se - Renoveringsguide BoUpplysningen.se Hjälper dig när du ska köpa, sälja, byta bostad PDF generated August 03, 2012 at 11:48 AM by Kalin's PDF Creation Station WordPress plugin page 10 / 10