Förhandling. Du kan tjäna cirka kronor per år på en lyckad förhandling (räknat på bolån på 2 miljoner kronor)

Transkript

1 BOLÅNEBOK #1 Förhandling Du kan tjäna cirka kronor per år på en lyckad förhandling (räknat på bolån på 2 miljoner kronor) En lyckad förhandling kräver: o Att du har en någorlunda god privatekonomi o Att du har fakta som stöd för att din ränta bör sänkas o Att du är beredd att byta bank

2 I denna bolånebok om Förhandling, kommer vi att besvara följande vanliga frågor: 1. Vad menas med att förhandla? 2. Hur mycket kan jag tjäna? 3. Spelar det någon roll vilken bank jag försöker förhandla med? 4. Hur förbereder jag en bra förhandling? 5. Hur bemöter jag motargument i mötet? 6. Hur länge får jag behålla min rabatt? 7. Vad säger bankerna med egna ord? 8. Checklista OBS: Comboloan eller författaren tar inget finansiellt ansvar för de beslut du fattar med vår information som bas. Vi reserverar oss för eventuella felaktigheter i denna skrift, även om vi förstås gjort vårt bästa för att allt ska vara korrekt Comboloan AB. Redaktör: Fredrik Strand. Kopieringsförbud. Detta verk är skyddat av upphovsrättslagen. 2

3 1. Vad menas med att förhandla? Med förhandla menar vi att du pratar med din kontaktperson på banken och får en bättre ränta än de hade tänkt ge dig från början, och minst lika bra som andra med liknande privatekonomi som du. 3

4 2. Hur mycket kan jag tjäna? I genomsnitt har medlemmarna på Comboloan fått en ränta som är 0,10-0,30 procentenheter lägre än bankens officiella ränta. 20% av medlemmarna på Comboloan.se har fått en ränta som är 0,25-0,50 procentenheter lägre än bankens officiella. Har du ett lån på 2 miljoner kronor så tjänar du då kronor om året med en rabatt på 0,50 procentenheter. Enstaka personer har lyckats få en ränta som är hela 0,70-0,80 procentenheter lägre. Dessa siffror är hämtade när den officiella 3-månaders-räntan ligger på cirka 1,50 procent. När det allmänna ränteläget är högre kan rabatterna vara större än vad som är aktuellt just nu - upp emot 1,0 procentenhets rabatt har förekommit. 4

5 3. Spelar det någon roll vilken bank jag försöker förhandla med? Ja, det spelar roll. Och här får du ett antal anledningar till detta: Det kan hända att du, med din privatekonomiska profil, är olika högt prioriterad som kund hos olika banker Olika banker kan satsa olika aggressivt på att skaffa nya bolånekunder just nu Om du endast förhandlar med den bank du har sedan länge, så kan det hända att de förstår att du aldrig tänker byta och då får du en sämre ränta Vilken bank som är bäst vid ett visst tillfälle varierar alltså, men för närvarande kan vi dra följande slutsatser från den information vi samlat in: SEB förefaller vara lättast att förhandla med just nu (mars 2010). Men gå in på Comboloan.se och se aktuella siffror i räntetabellen). Storbankerna (SEB, Swedbank; Nordea, Handelsbanken, DnB Nor) kan man helt klart förhandla med. SBAB säger ofta att de inte förhandlar, men flera av våra medlemmar rapporterar ändå att de lyckats få en något lägre ränta även där. Skandiabanken säger att de inte förhandlar, utan går strikt efter sin publicerade rabatt-trappa. När det gäller hur lönt det är att förhandla så får du försöka placera dig själv i något av följande fack: Ju bättre privatekonomi du har (se vilka dimensioner som är viktiga under punkt 4 på nästa sida), desto mer lönt är det att förhandla med någon av storbankerna. Ju sämre eller mer genomsnittlig privatekonomi du har, desto mer lönt kan det vara att ansöka till Skandiabanken, SBAB eller någon annan mer nischad bank som är mer fokuserad på själva bolånet. 5

6 4. Hur förbereder jag en bra förhandling? En riktigt lyckad förhandling kräver en förberedd förhandlare och en stark privatekonomi. Din privatekonomi är förstås inte något du ändrar på över en dag, men du kan absolut göra stor skillnad genom att förbereda dig så bra som möjligt: Argument för att du är en bra kund för banken Fakta som visar vilken ränta andra har fått Alltid ha ett alternativ förhandla med minst två banker Argument för att du är en bra kund för banken: Högt lånebelopp (t.ex. mer än 1 miljon kronor) - banken tjänar mer pengar på ditt bolån) Låg belåningsgrad (t.ex. lägre än 75% av bostadens värde) - banken tar en lägre risk på ditt bolån) Hög inkomst (t.ex. över kr per månad) - banken ser en möjlighet att du ska spara en del i deras fonder Boendekostnaderna utgör en låg andel av inkomsterna (t.ex. mindre än 25% av din inkomst efter skatt) - banken ser en lägre risk att du inte kan betala framöver Högt sparande (t.ex. över kr i fonder/aktier) - banken ser en möjlighet att tjäna på att du flyttar ditt sparande till dem Trogen kund (t.ex. varit kund i samma bank i 5 år) - banken kan lägga ner engångskostnader nu och tjäna tillbaka senare Många produkter (t.ex. lån, sparande, lönekonto hos samma bank) - banken kan väga upp en låg bolåneränta mot att de tjänar pengar på annat 6

7 Fakta som visar vilken ränta andra har fått Bankpersonen du ska förhandla med vet precis vilka räntor deras andra kunder har. Om du inte tagit reda på vilka räntor andra har fått, så har du ett kraftigt underläge. Då kan du inte riktigt komma med något eget förslag på ränta, och du kan inte heller bedöma om bankens förslag är vettigt eller ej. Om du på detta sätt får ett bud från banken, och sedan upptäcker att andra fått bättre ränta, kan det bli svårare att få en bra ränta från banken. Erfarna förhandlare vet att det är oseriöst att avvika alltför mycket från sitt utgångsbud, och därför kan det hända att bankens slutbud blir sämre än om du från början hade gjort klart vad du förväntar dig. Ok, det låter kanske bra, men hur ska du få tag på fakta? Ja, detta är nog det som Comboloan.se är allra bäst på. Vi har en databas där över lån och räntor har matats in över åren. Det brukar vara mellan 300 och 600 nya uppgifter varje månad. 1. Logga in på Comboloan.se 2. Mata in din privatekonomiska profil 3. Klicka på Förhandlingsunderlag, skriv ut det (för att ge banken) 4. Gör sedan en sökning i Förhandlade räntor. Där kan du mata in ditt postnummer och se vilka räntor andra har fått, och i vilken bank. Skriv även ut dessa, och titta igenom för att se om just din bank är med och vad de isåfall gett för ränta till andra medlemmar. Alltid ha ett alternativ - förhandla med två banker Kanske tänker du att det inte är så viktigt att verkligen ha viljan att byta bank, utan att du kan skaffa dig den efteråt beroende på vilket bud du får från banken. Då måste vi göra dig besviken, du måste ha viljan att byta bank INNAN du pratar med banken. En erfaren bankperson märker ganska snabbt om du är beredd att byta bank eller om du trots allt står med mössan i hand. Viljan att byta bank tydliggör du för din bank genom att du redan har tagit kontakt med en annan bank och att du har fått ett erbjudande från dem. Du behöver inte säga vad den andra banken erbjudit dig, men tycker du att erbjudandet var bra kan du förstås göra det (eller nämna en något lägre ränta än vad du fått). 7

8 När det gäller det ekonomiska och vilken ränta du bör få, ska du vara hård! Men samtidigt är det viktigt att bidra till en god relation. Det gör du genom att betona att du uppskattar banken och kanske särskilt den här bankpersonen som du pratar med, men att du förstås inte kan stanna kvar om de inte ger dig en bra ränta. 8

9 5. Hur bemöter jag motargument i mötet? Banken: Ger vi dig så låg ränta så går vi med förlust Du: Nja, Comboloans siffror visar ju att andra har fått så låg ränta. Du kanske inte har tänkt på [här tar du upp något argument från punkt 4 på föregående sida] Banken: Jag har inte befogenhet att ge så låga räntor Du: Det är ok. Du får gärna återkomma när du pratat med de du behöver, men jag behöver ett besked innan [datum] eftersom jag lovat den andra banken att ge besked senast då. Banken: Jag har matat in dina siffror i vårt system, och det är denna ränta som du ska ha. Jag kan inte påverka det. Du: Det var tråkigt. Jag har ju fått räntan X% av den andra banken, men skulle gärna vara kund hos er. Skulle du inte kunna dubbelkolla med någon ifall ni kan erbjuda mig den räntan. Tänk på att jag [här tar du upp något argument från punkt 4 på föregående sida] 9

10 6. Hur länge får jag behålla min rabatt? Rabatten gäller förstås så länge som ditt lån är bundet. Är det ett 3-månaders-lån så är det alltså minst 3 månader. Men så ofta orkar nästan ingen förhandla om sina lån, och därför är det viktigt att det står i avtalet med banken hur länge rabatten ska gälla. Vanligtvis är det inga problem att få med villkoret att rabatten ska gälla i 1 år. Försök ändå att få banken att ge dig samma rabatt i 2 år. Du är ändå inte bunden av det, utan är förstås fri att byta bank eller förhandla om din ränta varje gång ditt 3- månaders-lån går ut. OBS! Tänk också på att vissa banker (åtminstone Handelsbanken och Nordea) binder om ditt lån när nuvarande bindningstid går ut. Anta att du har fått en bra rabatt på ett 2-årigt lån, och glömmer ta kontakt med banken när det går ut. Då lägger de om ditt lån till ett nytt 2-årigt lån utan någon förhandling, och då kan du mycket väl bli av med hela din rabatt! Lägg därför upp en bevakning på Comboloan.se så att du i god tid innan bindningstiden går ut, kan förbereda nästa förhandling. 10

11 7. Vad säger bankerna med egna ord? Vi genomförde en intervju med de fyra storbankerna i mars 2010: Nordea: Helena Östman, informationschef. Swedbank: Emma Bergfeldt, presskontakt. Handelsbanken: Bo Engström, chef regionbanksrörelsen. SEB: Eva Odefalk, press officer. A. En femtedel av våra medlemmar som har sina bolån hos er på Nordea har fått en ränta som är lägre än 1,33% på sina 3-månaderslån i januari. Låter det som en rimlig siffra? Nordea: Vi har ingen statistik på lånenivå. Swedbank: Det är viktigt för oss att ta hänsyn till varje enskild kunds situation, ekonomiska förutsättningar och vilken relation vi har. Det innebär att det kan finnas kunder som har räntor på de nivåer som nämns. Handelsbanken: Vi har individuell räntesättning på våra lån. Detta gäller all prissättning av alla våra produkter mot kund. Vi kommenterar aldrig våra individuella priser. SEB: SEB tillämpar individuell, riskbaserad prissättning, vilket betyder att räntan på bolånet sätts utifrån vår relation med kunden, risknivå och så vidare. Därför ser vi inte att det är relevant att kommentera den typen av aggregerad siffra. B. Vilka parametrar är viktigast för att man som kund ska få en så låg bolåneränta som möjligt hos er? Nordea: Samla familjens affärer i banken ger ett bättre pris. Swedbank: Se ovan (svar på fråga A). 11

12 Handelsbanken: All prissättning görs på kontor och är en sammantagen bild över hela kundens engagemang. SEB: Räntan utgår från bankens kostnad för att låna pengar på marknaden, en så kallad upplåningsränta, plus en marginal. Marginalen sätts individuellt utifrån storleken på kundens övriga affär med banken, och det totala lånebeloppet i förhållande till bostadens värde C. När man förhandlar bolån med er, uttrycks erbjudandet som en rabatt från er ordinarie ränta eller som ett påslag på någon annan ränta (t.ex. reporäntan)? Gör ni undantag från detta? Nordea: Rabatt. Swedbank: Vid förhandling kan vi göra en avvikelse från vår officiella ränta. Handelsbanken: En exakt ränta. SEB: Vi jobbar med vår upplåningsränta, som vi publicerar på vårt Internetkontor löpande och som våra kunder därför alltid kan följa, samt en individuellt satt marginal. D. Om man förhandlat sig till en bättre 3-månadersränta än den som står i er officiella information, med t.ex. en rabatt, hur länge gäller då denna rabatt? Bara i 3 månader eller längre? Står det i något skriftligt avtal med kunden eller är det en ren muntlig överenskommelse? Nordea: 1 år gäller den, står i allmänna villkoren. Swedbank: En ränteavvikelse på vår 3-månaders ränta är tidsbegränsad till max 1 år. Överenskommelsen dokumenteras i en separat villkorsbilaga. Handelsbanken: All prissättning görs individuellt på kontor och den ränta som kunden får på sitt lån står i det material kunden erhåller. Även längden på prisavtalet står angivet i materialet. 12

13 SEB: Vi jobbar inte med rabatter utan med en upplåningskostnad och en marginal. Marginalen är fast under lånets hela bindningstid, vilken för tremånadersräntan är två år. Däremot kan vår upplåningsränta ändras under bindningstiden. Vår officiella prislista visar ett cirka-pris vilket innebär att det pris kunden får kan bli såväl högre som lägre, beroende på kundens specifika förutsättningar 5. Om man förhandlat sig till en bättre bunden ränta på t.ex. 2 eller 5 år - vad händer då när den tiden löper ut och man som kund inte aktivt hört av sig? Lägger ni då om lånen till en ny bunden period eller läggs de om till rörlig ränta? Nordea: Kunden får svarskort + påminnelse, återkommer man inte binds lånet om på samma period som tidigare, gäller inte de 15 och 20 åriga lånen. Swedbank: Om kunden inte hör av sig förlängs lånet med samma bindningstid till då aktuell ränta. Handelsbanken: Lånet läggs om till samma räntebindningstid som föregående period. SEB: Vi har som första bank i Sverige infört att om kunden inte hör av sig, så läggs lånen om till tremånadersränta. Eftersom vi dessutom tagit bort räntekompensationen på tremånadersräntan, så kan kunden i efterhand binda sina lån utan kostnad. Det innebär att kunden inte riskerar att lånen binds på en tidsperiod man inte önskar, om man av något skäl missar att svara banken när bindningstiden gått ut. 13

14 Checklista Bestämt dig för att byta bank om du inte blir nöjd Bokat möte med minst 2 banker Kollat upp vilka räntor andra har fått (via Comboloan.se), och vilken du ska kräva Bestämt vilka andra villkor som är viktiga för dig hur länge du får behålla rabatten Tagit fram dina argument (via Comboloan.se) Gå in på och använd vårt forum! Där kan du både ställa frågor och själv bidra med det du lärt dig för att stärka andra i deras förhandlingar. 14