KÖPEKONTRAKT. I det följande kallad fastigheten. Säljaren överlåter härmed fastigheten till köparen

Transkript

1 KÖPEKONTRAKT Säljare NN Personnummer Adress (valbart) E-post (valbart) telefon (valbart) fax Köpare NN Personnummer del Adress (valbart) E-post (valbart) telefon (valbart) Fax Köpeobjekt Fastigheten XX Adress I det följande kallad fastigheten Överlåtelseförklaring Säljaren överlåter härmed fastigheten till köparen Köpeskilling Överlåtelsen sker mot en överenskommen köpeskilling av [BOKSTAVERA] [##] kronor Tillträdesdag [DATUM], eller annat datum enligt överenskommelse 1 Betalning av köpeskilling Köparen betalar köpeskillingen till säljaren på följande sätt:

2 Betalar handpenning [DATUM] genom insättning på (fyra alternativ finns): 1. [MNs] klientmedelskonto nr [#######] i [BANKEN]. Handpenningen ska i enlighet med villkoren i bifogat depositionsavtal omhändertas och förvaltas av mäklaren med anledning av i detta avtal intaget villkor. [##]kronor Kommentar: Detta alternativ bör användas som standard när handpenningen ska deponeras hos mäklaren på grund av att kontraktet har villkorats (s.k. svävarvillkor). OBS, depositionen regleras inte längre i en egen paragraf utan har slagits ihop med bestämmelsen om köpeskillingens erläggande. 2. [MNs] klientmedelskonto nr [#######] i [BANKEN]. Handpenningen ska i enlighet med villkoren i bifogat depositionsavtal omhändertas och förvaltas av mäklaren. [##]kronor Kommentar: Detta alternativ används om handpenningen, av annan anledning än att kontraktet villkorats, bör deponeras hos mäklaren. Exempel på en sådan situation kan vara när handpenningen behövs för att lösa säljarens lån på tillträdesdagen eller när parterna av någon annan anledning önskar att handpenningen deponeras, trots att avtalet inte är villkorat. 3. [MNs] klientmedelskonto nr [#######] i [BANKEN]. [##]kronor Kommentar: Detta alternativ används när mäklaren omgående ska överföra influten handpenning till säljaren. Handpenningen deponeras alltså inte i dessa situationer och inget depositionsavtal behöver därför upprättas. Fastighetsmäklaren och säljaren bör i dessa fall ha en separat överenskommelse (vanligtvis i uppdragsavtalet) om hur mäklaren ska hantera handpenningen. Vanligtvis har fastighetsmäklaren och säljaren en överenskommelse i uppdragsavtalet som ger fastighetsmäklaren rätt att lyfta provisionen ur handpenningen innan den överförs från klientmedelskontot till säljaren. 4. Säljarens konto nr [#######] i [BANKEN]. [##]kronor Kommentar: Detta alternativ används när handpenningen ska erläggas direkt från köparen till säljaren, dvs. när det inte finns något behov av att handpenningen deponeras eller bevakas av mäklaren. Alternativet används normalt vid begränsade uppdragsavtal, s.k. skrivuppdrag.

3 Fem alternativ finns för erläggande av köpeskilling om alternativ fem används ska det påverka 2 (alternativet om att lån ska övertas ska automatiskt väljas) Betalar kontant på tillträdesdagen [#######]kronor Betalar på tillträdesdagen genom upptagande av nya lån [#######]kronor Betalar kontant dellikvid. Betalar på tillträdesdagen genom utfärdande av skuldebrev, bilaga Övertar på tillträdesdagen följande lån som belastar fastigheten: [BANKEN][#######] Ränta fn [#######] På tillträdesdagen ska likvidavräkning upprättas. Om lån som ska övertas minskat på grund av amortering ska kontantlikviden ökas i motsvarande mån. 2 Inteckningar och pantbrev Säljaren garanterar - att fastigheten på tillträdesdagen är intecknad till: [#######] kronor - (Val) att fastigheten på tillträdesdagen inte är intecknad - att fastigheten på tillträdesdagen inte är pantsatt - (Val beroende på betalningsalternativen i 1) att fastigheten på tillträdesdagen inte är pantsatt för andra lån än de som köparen ska överta betalningsansvaret för enligt 1. Kommentar: Paragrafen om inteckningar och pantbrev var tidigare sammanslagen med bestämmelsen om belastningar m.m. Dessa bestämmelser har nu delats upp på två paragrafer (2 3 ). De alternativ som nu finns vad gäller inteckning är antingen att fastigheten är intecknad till ett visst belopp eller att fastigheten inte är intecknad. I de gamla avtalen stod det endast att fastigheten var intecknad till ett visst belopp och inte sällan uppstod frågan om vad detta innebar. Hur visste köparen till exempel att fastigheten inte var pantsatt? En inteckning är ju endast en inskrivning i fastighetsregistret på ett visst belopp. Som kvitto på inteckningen får fastighetsägaren ett pantbrev som kan pantsättas till säkerhet för någons (vanligtvis fastighetsägarens) skuld. Inteckningen följer med fastigheten men själva pantbrevet följer med innehavaren. Att en fastighet är intecknad till ett visst belopp säger ingenting om huruvida fastigheten är pantsatt eller inte. För att underlätta för köparen (som självklart har rätt att förutsätta att fastigheten inte ska vara pantsatt vid tillträdet) har vi därför för tydlighetens skull valt att uttryckligen lägga till denna upplysning.

4 3 Rättigheter och belastningar Säljaren garanterar - att fastigheten endast belastas eller har förmån av följande servitut, nyttjanderätter, ledningsrätter, utmätnings- eller kvarstadsanteckningar: - (Val) att fastigheten inte belastas av servitut, nyttjanderätter, ledningsrätter, utmätnings- eller kvarstadsanteckningar. - (val)att fastigheten har del i följande samfälligheter eller gemensamhetsanläggningar: Kommentar: Rubriken hette tidigare Belastningar m.m men heter nu Rättigheter och belastningar. Tidigare reglerades även inteckningar och pantbrev under den paragrafen men dessa moment regleras nu separat under 2 med rubriken Inteckningar och pantbrev. 4 Fastighetens skick Fastigheten överlåts i det skick den är på kontraktsdagen om inte annat överenskommits. Säljaren har lämnat uppgifter om fastigheten i bilagd (val) frågelista. (Val) Därutöver har säljaren lämnat följande uppgifter om fel eller brister i fastigheten: 5 Ansvar för skada Skadas eller försämras fastigheten mellan kontraktsdagen och tillträdesdagen ansvarar säljaren för skadan eller försämringen om den beror på säljarens vanvård, på att säljaren orsakar denna eller om den beror på olyckshändelse som ingen av parterna kunnat råda över. Ansvaret övergår på köparen från och med den avtalade tillträdesdagen, även om köparen vid den tidpunkten på grund av köparens dröjsmål inte tillträder fastigheten. Säljaren garanterar att fastigheten fram till tillträdesdagen är fullvärdesförsäkrad hos [FÖRSÄKRINGSBOLAG] Kommentar: Bestämmelsen innehåller i sig inget nytt bortsett från vissa språkliga förändringar. Däremot har rubriken ändrats från Faran för fastigheten till Ansvar för skada. Stadgandet om fullvärdesförsäkring återfanns på ett annat ställe i gamla avtalen.

5 6 Äganderättens övergång samt fördelning av intäkter och kostnader Parterna är överens om att äganderätten till fastigheten övergår på köparen på tillträdesdagen. Intäkter och kostnader (inklusive driftskostnader och övriga kostnader) hänförliga till fastigheten för tiden före tillträdesdagen svarar säljaren för medan köparen svarar för intäkter och kostnader som uppkommer från och med tillträdesdagen. Avräkning av intäkter och kostnader ska ske på tillträdesdagen och justeras mellan parterna. Vad avser kommunal fastighetsavgift/fastighetsskatt är parterna införstådda med att betalningsskyldigheten belastar den av dem som är ägare av fastigheten den 1 januari respektive år. Parterna är överens om att avräkning och fördelning av fastighetsavgiften/fastighetsskatten ska ske parterna emellan på tillträdesdagen på sätt som angivits ovan. (Val) Befintligt bränslelager övertas av köparen på tillträdesdagen till då gällande dagspris. (Val) Befintligt bränslelager övertas av köparen på tillträdesdagen utan särskild ersättning. Kommentar: Två bestämmelser som tidigare reglerades separat har slagits ihop. I övrigt har endast vissa språkliga förändringar gjorts. 7 Myndighets beslut, rådighetsinskränkning, anslutningsavgifter Om inget annat anges i detta kontrakt med bilagor garanterar säljaren, att på fastigheten belöpande - gatukostnadsersättning - el-anslutningsavgifter - VA-anslutningsavgifter - anslutningsavgifter för fjärrvärme erlagts, om sådan ersättningsskyldighet inträtt. Säljaren garanterar även att annat åläggande från miljö- och hälsoskyddsnämnd eller annan myndighet inte föreligger än vad som angivits i detta kontrakt. 8 Lagfarts- och lånekostnader Köparen ska betala alla lagfarts- och inteckningskostnader i anledning av köpet. Kostnader vid lösen av säljarens lån, som inte ska övertas av köparen, ska betalas av säljaren.

6 9 Kontraktsbrott Skulle någon part inte fullgöra sina skyldigheter enligt detta kontrakt, har motparten rätt till skälig ersättning. Är kontraktsbrottet av väsentlig betydelse för part har denne dessutom rätt att häva köpet. Omedelbar hävningsrätt föreligger inte om köparen är privatperson och kan hänvisa till sådana extraordinära omständigheter som inte skulle ha kunnat undvikas även om alla rimliga åtgärder hade vidtagits. Vid köparens kontraktsbrott, som leder till hävning av köpet, ska ersättning i första hand regleras ur betald handpenning. Överstiger säljarens skada handpenningen ska köparen snarast betala mellanskillnaden. Är säljarens skada mindre än handpenningen ska säljaren snarast återbetala mellanskillnaden till köparen. Vid köparens kontraktsbrott ska ersättningen till säljaren även innefatta säljarens kostnad för mäklarprovision i samband med försäljningen av fastigheten. (Val) Det är av väsentlig betydelse för säljaren att köparen betalar handpenningen i enlighet med vad som stadgas i 1. Betalar inte köparen handpenningen i rätt tid har säljaren rätt att häva köpet. 10 Energideklaration Det finns en energideklaration avseende byggnaden på fastigheten som upprättats för mindre än 10 år sedan. Kopia av energideklarationen har uppvisats för köparen inför köpet och bifogas detta avtal. (Val 4 alt) 1 deposition Innan en byggnad säljs ska säljaren enligt 6 lagen om energideklaration för byggnader se till att det finns en upprättad energideklaration för byggnaden. En upprättad energideklaration får användas i tio år. Säljaren har upplyst om att någon sådan energideklaration inte finns. Köparen har med stöd av 14 lagen om energideklarationer för byggnader, begärt att säljaren skall fullgöra sin skyldighet enligt ovan. Om någon energideklaration inte är upprättad senast på tillträdesdagen äger köparen rätt att, senast sex månader efter tillträdet, låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad. Säljaren förbinder sig att ersätta köparens kostnad för energideklaration under förutsättning att en skriftlig begäran om ersättning skickas till säljaren, med kopia till mäklaren, senast sex månader och tio dagar efter den faktiska tillträdesdagen. Faktura från besiktningsföretaget skall bifogas denna begäran.

7 Om nu angivna förutsättningar inte uppfylls förfaller köparens rätt till ersättning från säljaren. Till säkerhet för att säljaren kan fullgöra sin skyldighet att ersätta köparen enligt ovan skall säljaren, om någon energideklaration inte finns på tillträdesdagen, deponera [summa] kronor på mäklarens klientmedelskonto enligt särskilt upprättat depositionsavtal. Köparen äger rätt att tillgodogöra sig medel härur för betalning av energideklarationen. 2 regl ersättning Innan en byggnad säljs ska säljaren enligt 6 lagen om energideklaration för byggnader se till att det finns en upprättad energideklaration för byggnaden. En upprättad energideklaration får användas i tio år. Säljaren har upplyst om att någon sådan energideklaration inte finns. Köparen har med stöd av 14 lagen om energideklarationer för byggnader, begärt att säljaren skall fullgöra sin skyldighet enligt ovan. Om någon energideklaration inte är upprättad senast på tillträdesdagen äger köparen rätt att, senast sex månader efter tillträdet, låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad. Säljaren förbinder sig att ersätta köparens kostnad för energideklaration under förutsättning att en skriftlig begäran om ersättning skickas till säljaren, med kopia till mäklaren, senast sex månader och tio dagar efter den slutligt bestämda tillträdesdagen. Faktura från besiktningsföretaget skall bifogas denna begäran. Om nu angivna förutsättningar inte uppfylls förfaller köparens rätt till ersättning från säljaren 3 ek komp i likvidavräkning Innan en byggnad säljs ska säljaren enligt 6 lagen om energideklaration för byggnader se till att det finns en upprättad energideklaration för byggnaden. En upprättad energideklaration får användas i tio år. Säljaren har upplyst om att någon sådan energideklaration inte finns. Köparen har med stöd av 14 lagen om energideklarationer för byggnader, begärt att säljaren skall fullgöra sin skyldighet enligt ovan. Om någon energideklaration inte finns senast på tillträdesdagen skall säljaren till köparen utge [summa] kr, vilket motsvarar beräknad kostnad för utförande av energideklaration. Köparen avstår efter mottagen kompensation sin rätt att enligt 14 lagen om energideklaration för byggnader få göra en energideklaration på säljarens bekostnad. Regleringen skall framgå av likvidavräkningen

8 4 Köparen begär ej Innan en byggnad säljs ska säljaren enligt 6 lagen om energideklaration för byggnader se till att det finns en upprättad energideklaration för byggnaden. En upprättad energideklaration får användas i tio år. Säljaren har upplyst om att någon sådan energideklaration inte finns. Köparen begär inte att säljaren fullgör sin skyldighet enligt ovan. Köparen är medveten om att detta innebär att köparen avstår sin rätt att enligt 14 lagen om energideklaration för byggnader låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad. 11 Städning Säljaren ansvarar för att byggnad, som ska användas av köparen som bostad, vid tillträdet är utrymd och väl rengjord. Övriga byggnader och utrymmen ska vara utrymda samt tomten avstädad. Säljaren ska före tillträdesdagen ta bort egendom som inte ingår i köpet. Gör inte säljaren detta ska köparen skriftligen uppmana säljaren att göra det. Om säljaren inte har tagit bort egendomen senast 14 dagar efter köparens uppmaning har köparen om inte annat avtalats rätt att göra sig av med egendomen på säljarens bekostnad eller överta egendomen. Kommentar: Andra stycket har främst införts för att bringa klarhet i två situationer som kan uppkomma i samband med ägarbytet. För det första kan säljaren ha glömt kvar något som inte skulle ingå i köpet, till exempel en vigselring som glömts kvar på nattduksbordet. Om inget har avtalats mellan parterna skulle säljarens vigselring i exemplet tillfalla köparen eftersom föremålet lämnats kvar på tillträdesdagen. I detta fall skyddas säljaren genom bestämmelsen. För det andra kan säljaren ha struntat i att forsla bort lösöre som befinner sig på fastigheten till exempel kan en skrotbil som står i garaget ha lämnats kvar. Köparen upptäcker att säljarens lösöre finns kvar först när köparen flyttar in. I exemplet med skrotbilen blir situationen svårlöst. Även om köparen mot förmodan skulle vilja behålla bilen står den registrerad i säljarens namn och processen för ägarbyte blir omständlig. Genom bestämmelsen kan köparen skicka ett skriftligt meddelande till säljaren, vänta ut tiden i överenskommelsen och därefter agera, förutsatt att säljaren inte besvarar köparens meddelande. Om köparen sedan väljer att frakta bort bilen kan denne göra detta utan att riskera att göra sig skyldig till brottet egenmäktigt förfarande (vilket kan bli fallet om man utan lov flyttar en annan persons bil). Köparen kan dessutom begära ersättning från säljaren för bortfraktningskostnader. Bestämmelsen ska inte missförstås så att säljaren ges ytterligare tid att flyttstäda eller tömma fastigheten. Första och andra stycket avser helt olika föremål; skräp respektive egendom. Tidsfristen som reglerar säljarens rätt att hämta/ forsla bort kvarglömd egendom efter köparens uppmaning kan anpassas efter vad som anses lämpligt och

9 antalet dagar i paragrafen kan ändras. Poängteras ska också att det är avgörande att köparen uppmanar säljaren att hämta kvarlämnade föremål i annat fall kan säljaren återkomma långt senare och kräva att utfå sin kvarglömda egendom. Slutligen, bestämmelsen syftar inte till att hindra mäklare från att låta parterna träffas innan tillträdet för att stämma av frågor kring städning mm. Det är upp till varje mäklare att bestämma hur denne vill göra med detta. 12 Överlämnande av handlingar samt nycklar Sedan köpeskilling betalats enligt de i 1 angivna villkoren, ska säljaren till köparen överlämna bevittnat kvitterat köpebrev avseende fastigheten och övriga handlingar som behövs för att köparen ska få lagfart. Säljaren ska även till köparen överlämna de nycklar säljaren har samt aktuellt utdrag ur fastighetsregistret, obelånade pantbrev, gällande tomtkarta om sådan finns och andra handlingar rörande fastigheten, vilka är av betydelse för köparen som ägare av denna. Kommentar: Nycklarna ska ses som en del av bostadsrättens skick. De nycklar som finns på kontraktsdagen är de som ska överlämnas. Tidigare stod det bara att säljaren skulle överlämna nycklar. Det uppstod då ofta diskussioner om vilka nycklar som skulle överlämnas; var det alla nycklar som någonsin funnits eller de nycklar som fanns vid kontraktsskrivningen? 13 Pantförskrivning Om det krävs för köparens finansiering av köpet, förbinder sig säljaren att på köparens bekostnad ansöka om nya inteckningar och hjälpa till vid köparens pantförskrivning av pantbrev avseende fastigheten innan köparen beviljats lagfart. 14 Skriftliga meddelanden Skriftliga meddelanden med anledning av detta kontrakt ska ske genom personligt överlämnande/överlämnande genom bud, brev, rekommenderat brev, e-port eller telefax till den/det adress/telefaxnr som angetts för motparten på kontraktets första sida samt med kännedomskopia till ansvarig mäklare. Meddelande ska anses ha kommit mottagaren tillhanda: a) om avlämnats personligen/bud: vid överlämnandet;

10 b) om avsänt med brev: vid mottagandet; c) om avsänt med e-post: vid avsändande; d) om avsänt med telefax: vid avsändande. e) om avsänt med rekommenderat brev: tre arbetsdagar efter avlämnande för postbefordran. Kommentar: En av de större förändringarna är bestämmelsen som reglerar när ett meddelande ska anses ha kommit motparten tillhanda. Bestämmelsen förtydligar hur skriftliga meddelanden med anledning av kontraktet ska framföras. Tanken är dels att eventuella återgångsklausuler ska följa det mönster som klausulen anger, men även att parterna ska känna sig trygga med hur ett meddelande om hävning ska framföras om motparten begår ett väsentligt kontraktsbrott. Om eventuella tilläggsklausuler används så är det vidare viktigt att dessa överensstämmer med paragrafen om skriftliga meddelanden. De tilläggsklausuler som tillhör de branschgemensamma avtalen överensstämmer med paragrafen. Om fastighetsmäklaren däremot använder sig av andra tilläggsklausuler som man erhållit på annat håll blir det däremot extra viktigt att kontrollera att dessa överensstämmer med 12. För att paragrafen ska bli enkel att tillämpa bör säljarens och köparens e-postadresser alltid anges i början av kontraktet.