ÖVERLÅTELSEAVTAL. Bostadsrätten till lägenhet nr x i Brf X Organisationsnummer [bostadsrättsförening] Adress I det följande kallad bostadsrätten

Transkript

1 ÖVERLÅTELSEAVTAL Säljare NN Personnummer Adress (valbart) E-post (valbart) Fax Köpare NN Personnummer del Adress (valbart) E-post (valbart) Fax Köpeobjekt Kommentar Bostadsrätten till lägenhet nr x i Brf X Organisationsnummer [bostadsrättsförening] Adress I det följande kallad bostadsrätten Det lägenhetsnummer som ska anges här ska vara det lägenhetsnummer som framgår ur lägenhetsförteckningen, inte lantmäteriets lägenhetsnummer. Överlåtelseförklaring Säljaren överlåter härmed bostadsrätten till köparen Köpeskilling Överlåtelsen sker mot en överenskommen köpeskilling av [BOKSTAVERA] [##] kronor Tillträdesdag [DATUM], eller annat datum enligt överenskommelse 1 Betalning av köpeskilling Köparen betalar köpeskillingen till säljaren på följande sätt: Betalar handpenning [DATUM] genom insättning på (fyra alternativ finns):

2 1. [MNs] klientmedelskonto nr [#######] i [BANKEN]. Handpenningen ska i enlighet med villkoren i bifogat depositionsavtal omhändertas och förvaltas av mäklaren med anledning av i detta avtal intaget villkor. [##]kronor Kommentar: Detta alternativ bör användas som standard när handpenningen ska deponeras hos mäklaren på grund av att kontraktet har villkorats (s k svävarvillkor). OBS, depositionen regleras inte längre i en egen paragraf utan har slagits ihop med bestämmelsen om köpeskillingens erläggande. 2. [MNs] klientmedelskonto nr [#######] i [BANKEN]. Handpenningen ska i enlighet med villkoren i bifogat depositionsavtal omhändertas och förvaltas av mäklaren. [##]kronor Kommentar: Detta alternativ används om handpenningen, av annan anledning än att kontraktet villkorats, bör deponeras hos mäklaren. Exempel på en sådan situation kan vara när handpenningen behövs för att lösa säljarens lån på tillträdesdagen. 3. [MNs] klientmedelskonto nr [#######] i [BANKEN]. [##]kronor Kommentar: Detta alternativ används när mäklaren omgående ska överföra influten handpenning till säljaren. Handpenningen deponeras alltså inte i dessa situationer och inget depositionsavtal behöver därför upprättas. Fastighetsmäklaren och säljaren bör i dessa fall ha en separat överenskommelse (vanligtvis i uppdragsavtalet) om hur mäklaren ska hantera handpenningen. Vanligtvis har fastighetsmäklaren och säljaren en överenskommelse i uppdragsavtalet som ger fastighetsmäklaren rätt att lyfta provisionen ur handpenningen innan den överförs från klientmedelskontot till säljaren. 4. Säljarens konto nr [#######] i [BANKEN]. [##]kronor Kommentar: Detta alternativ används när handpenningen ska erläggas direkt från köparen till säljaren, dvs när det inte finns något behov av att handpenningen deponeras eller bevakas av mäklaren. Fem alternativ finns för erläggande av köpeskilling om alternativ fem används ska det påverka 2 (alternativet om att lån ska övertas ska automatiskt väljas) Betalar kontant på tillträdesdagen [#######]kronor

3 Betalar på tillträdesdagen genom upptagande av nya lån [#######]kronor Betalar kontant dellikvid. Betalar på tillträdesdagen genom utfärdande av skuldebrev, bilaga Övertar på tillträdesdagen följande lån som belastar bostadsrätten: [BANKEN][#######] Ränta fn [#######] På tillträdesdagen ska likvidavräkning upprättas. Om lån som ska övertas minskat på grund av amortering ska kontantlikviden ökas i motsvarande mån. 2 Garanti/Pantsättning Säljaren garanterar: - att bostadsrätten på tillträdesdagen inte är pantsatt - (Val) att bostadsrätten på tillträdesdagen inte är pantsatt för andra lån än de som köparen enligt 1 ska överta betalningsansvaret för; - att det på tillträdesdagen inte föreligger skulder till bostadsrättsföreningen som avser insats, års-, upplåtelse-, överlåtelse- eller pantsättningsavgift; och - att dispositionen över bostadsrätten på tillträdesdagen inte är begränsad utöver vad som angivits i detta avtal. 3 Lägenhetens skick Lägenheten överlåts i befintligt skick. Skicket fastställs med utgångspunkt från förhållandena på avtalsdagen. Köparen har före köpet beretts tillfälle att undersöka lägenheten. Säljaren har lämnat uppgifter ombostadsrätten i bilagd (val) frågelista. (Val) Därutöver har säljaren lämnat följande uppgifter om fel eller brister i bostadsrätten: Kommentar: I denna klausul har begreppet befintligt skick lagts till. Tidigare lydelse var i det skick den är på kontraktsdagen. De olika begreppen har ofta tolkats på samma sätt, varför man nu valt att ta tillbaka det begrepp som de flesta känner till. När något säljs i befintligt skick måste köparen uppmanas att undersöka objektet. Att något säljs i befintligt skick innebär inte en friskrivning från säljarens sida. Bostadsrätten ska ändå anses felaktig om: 1. varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet,

4 2. säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller 3. varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta. Uttrycket befintligt skick innebär alltså att säljaren ansvarar för utfästelser och garantier samtidigt som säljaren får en upplysningsplikt för fel denne känner till som kan ha en inverkan på köpet. Köparen kan även åberopa väsentliga fel. Mindre avvikelser av kosmetisk karaktär kan däremot aldrig åberopas. 4 Ansvar för skada Skadas eller försämras bostadsrätten mellan avtalsdagen och tillträdesdagen ansvarar säljaren för skadan eller försämringen om den beror på säljarens vanvård, på att säljaren orsakat denna eller om den beror på olyckshändelse som ingen av parterna kunnat råda över. Ansvaret övergår på köparen från och med den avtalade tillträdesdagen, även om köparen vid den tidpunkten på grund av köparens dröjsmål inte tillträder bostadsrätten. Kommentar: Bestämmelsen innehåller i sig inget nytt bortsett från vissa språkliga förändringar. Däremot har rubriken ändrats från Faran för bostadsrätten till Ansvar för skada. 5 Rättigheter och skyldigheter Köparen övertar från och med tillträdesdagen samtliga de rättigheter och skyldigheter som är förknippade med innehavet av bostadsrätten. Detta gäller dock inte de eventuella fordringar som bostadsrättsföreningen har gentemot säljaren. (Val) I köpet ingår säljarens andel om [x]kronor av bostadsrättsföreningens inre reparationsfond per avtalsdagen. 6 Avgifter samt kostnader för lösen av lån Årsavgift och andra utgifter för bostadsrätten betalas av säljaren i den mån de avser tiden före tillträdesdagen. Från och med tillträdesdagen ska dessa betalas av köparen. Eventuell överlåtelseavgift betalas av (val)[köparen/säljaren].

5 Kostnader vid lösen av säljarens lån, som inte ska övertas av köparen, ska betalas av säljaren 7 Medlemskap Alt. 1 En förutsättning för denna överlåtelse är att köparen beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Denna överlåtelse ska återgå om köparen inte beviljas inträde i bostadsrättsföreningen. Parternas prestationer ska återgå utan rätt till skadestånd för någon av parterna. Skulle bostadsrättsföreningen vägra köparen medlemskap och köparen väljer att överklaga det beslutet är parterna dock bundna av detta avtal tills medlemskapsfrågan är slutligt avgjord. Alt 2. Det antecknas att köp av bostadsrätt för sin giltighet är beroende av att köparen beviljas inträde i föreningen samt att föreningens beslut att neka medlemskap, enligt Bostadsrättslagen av köparen kan hänskjutas till hyresnämnden för överprövning. Hyresnämndens beslut kan i sin tur överklagas till Svea hovrätt. Medan överprövning pågår är parterna bundna av köpet. Mot bakgrund av att säljaren framhållit att det är av väsentlig betydelse att köpet kan fullgöras senast på den angivna tillträdesdagen har parterna dock för detta köp, på säljarens begäran, kommit överens om följande. Det åligger köparen att omgående ansöka om medlemskap i föreningen på det sätt som föreningens stadgar föreskriver. Om föreningen beslutar vägra köparen inträde ska detta köp omedelbart återgå och parternas prestationer återbäras i sin helhet utan rätt till skadestånd för någon av parterna. Köparen är medveten om att denna överenskommelse innebär en inskränkning av dennes rätt enligt Bostadsrättslagen och godtar detta. 8 Avtalsbrott Skulle någon part inte fullgöra sina skyldigheter enligt detta avtal, har motparten rätt till skälig ersättning. Är avtalsbrottet av väsentlig betydelse för part har denne dessutom rätt att häva köpet. Omedelbar hävningsrätt föreligger inte om köparen är privatperson och kan hänvisa till sådana extraordinära omständigheter som inte skulle ha kunnat undvikas även om alla rimliga åtgärder hade vidtagits.

6 Vid köparens avtalsbrott, som leder till hävning av köpet, ska ersättning i första hand regleras ur betald handpenning. Överstiger säljarens skada handpenningen ska köparen snarast betala mellanskillnaden. Är säljarens skada mindre än handpenningen ska säljaren snarast återbetala mellanskillnaden till köparen. Vid köparens avtalsbrott ska ersättningen till säljaren även innefatta säljarens kostnad för mäklarprovision i samband med överlåtelsen av bostadsrätten. (Val) Det är av väsentlig betydelse för säljaren att köparen betalar handpenningen i enlighet med vad som stadgas i 1. Betalar inte köparen handpenningen i rätt tid har säljaren rätt att häva köpet. 9 Städning och ansvar för kvarlämnad egendom efter tillträdet Säljaren ansvarar för att lägenheten vid tillträdet är utrymd och väl rengjord. Eventuellt förråd som hör till lägenheten ska vara utrymt och avstädat. Säljaren ska före tillträdesdagen ta bort egendom som inte ingår i köpet. Gör inte säljaren detta ska köparen skriftligen uppmana säljaren att göra det. Om säljaren inte har tagit bort egendomen senast 14 dagar efter köparens uppmaning har köparen om inte annat avtalats rätt att göra sig av med egendomen på säljarens bekostnad eller överta egendomen. Kommentar: Andra stycket har främst införts för att bringa klarhet i två situationer som kan uppkomma i samband med ägarbytet. För det första kan säljaren ha glömt kvar något som inte skulle ingå i köpet, till exempel en vigselring som glömts kvar på nattduksbordet. Om inget har avtalats mellan parterna skulle säljarens vigselring i exemplet tillfalla köparen eftersom föremålet lämnats kvar på tillträdesdagen. I detta fall skyddas säljaren genom bestämmelsen. För det andra kan säljaren ha struntat i att forsla bort lösöre som befinner sig på fastigheten till exempel kan en skrotbil som står i garaget ha lämnats kvar. Köparen upptäcker att säljarens lösöre finns kvar först när köparen flyttar in. I exemplet med skrotbilen blir situationen svårlöst. Även om köparen mot förmodan skulle vilja behålla bilen står den registrerad i säljarens namn och processen för ägarbyte blir omständlig. Genom bestämmelsen kan köparen skicka ett skriftligt meddelande till säljaren, vänta ut tiden i överenskommelsen och därefter agera, förutsatt att säljaren inte besvarar köparens meddelande. Om köparen sedan väljer att frakta bort bilen kan denne göra detta utan att riskera att göra sig skyldig till brottet egenmäktigt förfarande (vilket kan bli fallet om man utan lov flyttar en annan persons bil). Köparen kan dessutom begära ersättning från säljaren för bortfraktningskostnader.

7 Bestämmelsen ska inte missförstås så att säljaren ges ytterligare tid att flyttstäda eller tömma fastigheten. Första och andra stycket avser helt olika föremål; skräp respektive egendom. Tidsfristen som reglerar säljarens rätt att hämta/ forsla bort kvarglömd egendom efter köparens uppmaning kan anpassas efter vad som anses lämpligt och antalet dagar i paragrafen kan ändras. Poängteras ska också att det är avgörande att köparen uppmanar säljaren att hämta kvarlämnade föremål i annat fall kan säljaren återkomma långt senare och kräva att utfå sin kvarglömda egendom. Slutligen, bestämmelsen syftar inte till att hindra mäklare från att låta parterna träffas innan tillträdet för att stämma av frågor kring städning mm. Det är upp till varje mäklare att bestämma hur denne vill göra med detta. 10 Överlämnande av handlingar samt nycklar Sedan köpeskilling betalats enligt de i 1 angivna villkoren, ska säljaren till köparen överlämna de nycklar säljaren har och andra handlingar rörande bostadsrätten, vilka är av betydelse för köparen som ägare av denna. Kommentar: Nycklarna ska ses som en del av bostadsrättens skick. De nycklar som finns på kontraktsdagen är de som ska överlämnas. Tidigare stod det bara att säljaren skulle överlämna nycklar. Det uppstod då ofta diskussioner om vilka nycklar som skulle överlämnas; var det alla nycklar som någonsin funnits eller de nycklar som fanns vid kontraktsskrivningen? 11 Energideklaration (Default) Det finns en energideklaration avseende föreningens byggnad som upprättats för mindre än 10 år sedan. Kopia av energideklarationen har uppvisats för köparen inför köpet och bifogas detta avtal. (Alt) Det finns ingen energideklaration avseende föreningens byggnad. 12 Skriftliga meddelanden Skriftliga meddelanden enligt detta avtal ska ske genom personligt överlämnande/överlämnande genom bud, brev, rekommenderat brev, e-post eller telefax

8 till den/det adress/telefaxnr som angetts för motparten på avtalets första sida samt med kännedomskopia till ansvarig mäklare. Meddelande ska anses ha kommit mottagaren tillhanda: a) om avlämnats personligen/bud: vid överlämnandet; b) om avsänt med brev: vid mottagandet; c) om avsänt med e-post: vid avsändande; d) om avsänt med telefax: vid avsändande. e) om avsänt med rekommenderat brev: tre arbetsdagar efter avlämnande för postbefordran. Kommentar: En av de större förändringarna är paragrafen som reglerar när ett meddelande ska anses ha kommit motparten tillhanda. Bestämmelsen förtydligar hur skriftliga meddelanden med anledning av kontraktet ska framföras. Tanken är dels att eventuella återgångsklausuler ska följa det mönster som klausulen anger, men även att parterna ska känna sig trygga med hur ett meddelande om hävning ska framföras om motparten begår ett väsentligt kontraktsbrott. Om eventuella tilläggsklausuler används så är det vidare viktigt att dessa överensstämmer med paragrafen om skriftliga meddelanden. De tilläggsklausuler som tillhör de branschgemensamma avtalen överensstämmer med paragrafen. Om fastighetsmäklaren däremot använder sig av andra tilläggsklausuler som man erhållit på annat håll blir det däremot extra viktigt att kontrollera att dessa överensstämmer med 12.