Mark- och anläggningsskötsel Kostnad eller värdeadderande?

Transkript

1 Mark- och anläggningsskötsel Kostnad eller värdeadderande?

2 Mark- och anläggningsskötsel Kostnad eller värdeadderande? Sida 2 (5) En grundpelare för att vi ska trivas och känna oss trygga i den miljö vi vistas i är en välskött och funktionell yttre miljö. När den inte uppfattas som trygg och omvårdad sänks vår livskvalité. Om Central Park i New York bebyggdes helt med bostäder skulle värdet på fastigheterna intill sjunka med hisnande 800 miljarder dollar. 1 Siffran är en uppskattning men den ger en tydlig indikation på hur högt vi värdesätter att ha grönområden kring våra bostäder och andra fastigheter. Mark och anläggning sköter sig dock inte självt. Att kontinuerligt se till de grönområden som omger en fastighet är en stor utgiftspost för många, oavsett om det gäller en bostadsrättsförening, ett privat fastighetsbolag eller en kommun. Utmaningen ligger i att lägga pengarna på de aktiviteter som bidrar till att värdet på fastigheten stiger. Pengar växer på träd bokstavligen! Analysföretaget Kairos Future har på uppdrag av Husqvarna gjort en omfattande trendanalys, Husqvarna Global Garden Report 2012, av hur medborgare i sju länder uppfattar sin boendemiljö och betydelsen av att ha grönområden runt deras boenden personer tillfrågades om vilka faktorer de anser ha störst inverkan på deras betalningsvilja vid fastighetsköp. Utav de 3500 respondenterna svarade 63 % att välskötta, gröna utemiljöer kan få dem att betala ett högre pris. Siffran för Sverige var 61 %. Det ska jämföras med att 34 % (alla respondenter) respektive 33 % (Sverige) svarade att ett shoppingcenter eller någon form av kulturell arena som en teater har samma påverkan på deras betalningsvilja. 2 Det här får också stöd i en rapport från Mäklarspråket vilken kom Där visade det sig att närheten till grönområden var viktigare än att ha ett köpcentrum eller dagis runt knuten. En tysk studie, gjord av Dortmunds Tekniska Universitet år 2010, visar att värdet på de fastigheter som ingick i deras undersökning* i snitt steg med 14 % när det fanns grönområden i närheten, i vissa fall steg värdet med så mycket som %. 3 The Global Garden Report visar också att det finns en önskan hos stadsinvånare att grönområdena ökar i omfattning, hela 50 % av de tillfrågade vill ha mer grönska. 4 Rapporten pekar även på det nu vedertagna faktum att såväl människors hälsa som samhällsutvecklingen i stort främjas av grönområden. Det finns också viktiga miljöaspekter att ta in i ekvationen där möjligheten för växter att absorbera luftföroreningar är värd att nämna. Det finns också rapporter som visar att äldre lever längre om de har tillgång till rekreationsområden. 5 Att sex av tio kan tänka sig att betala mer för sin bostad om det finns grönområden i närheten visar tydligt att det finns pengar att tjäna på att se till att behålla dessa ytor kring sina fastigheter. Det handlar helt enkelt om ekonomi och tillväxt och innebär såväl en väg till ökade hyresintäkter för ett fastighetsbolag som högre attraktionskraft för en stad vilken vill dra till sig en välutbildad men mobil arbetskraft. 6 Kostnad eller värdeskapande Vad ska prioriteras? Samtidigt som det finns en vilja hos de som köper eller hyr en fastighet att betala mer för densamma om det finns attraktiva grönområden i närheten är det förenat med en kontinuerlig kostnad att underhålla områdena. I tillägg är det svårt att mäta return on investment på parker och grönområden vilket gör att de ofta hamnar överst på listan över ytor som kan bebyggas när det behövs nya bostäder och lokaler. The Global Garden Report understryker vikten av att hålla sina grönområden i gott skick. Undermåligt omskötta grönområden stoppar så många som 51 % av de tillfrågade från att besöka det. Skötsel kom bara strax efter punkter som hur säkert ett område känns samt om det vandaliserats. 7 Att låta grönområdena förfalla *)Drygt 25 av Tysklands största städer runt om i landet ingick i undersökningen

3 Mark- och anläggningsskötsel Kostnad eller värdeadderande? Sida 3 (5) skickar således negativa signaler som kan skrämma bort potentiella intressenter. Studien från Dortmunds Tekniska Universitet visar att det i stort är värdeskapande att satsa på grönområden. Däremot är det svårt att peka på exakt vilka faktorer som har störst inflytande på värdeökningen, snarare visar resultatet på att olika faktorer fungerar olika bra beroende på vilka som samverkar. Emellertid pekar studien på ett antal punkter som alltid verkar vara viktiga: 8 Antalet parker och lekplatser Hur lättillgängliga områdena är Hur estetiskt tilltalande områdena är Hur väl underhållet och tillsynen sköts I slutet på 2000-talet gjorde även KTH en utvärdering av det upprustningsprojekt som Gårdsten utanför Göteborg slutförde Även den pekar på en förstärkning av varumärket Gårdsten vilket i sin tur ökat värdet på fastigheterna där. 9 Michael Pirosanto, Fastighetsförvaltare på Gårdstensbostäder, beskriver hur de genom strukturerad förvaltning av de miljöer som omger deras fastigheter har värdesäkrat ett stort kapital. Förvaltningen styrs bland annat av trädvårds- och planteringsplaner. 10 Förvaltningskvalité Det senaste året har begreppet förvaltningskvalité seglat upp som en viktig påverkansfaktor i svenska hyresförhandlingar. Begreppet omfattar, bland andra, faktorer som hur rent och snyggt det är på fastigheten, om hyresgästens önskemål tas på allvar samt hur tryggt området upplevs. 11 De hyresvärdar som håller en hög förvaltningskvalité kan räkna hem en högre hyresintäkt. Forskaren och läraren på fastighetsföretagarprogrammet på Malmö Högskola, Gunnar Blomé, för ett resonemang kring möjligheten att sänka kostnaden för sin förvaltning och menar att det är upp till fastighetsägaren att välja strategi för att nå lönsamhet. Graden av lönsamhet beror att om förvaltningen är långsiktig eller har ett transaktionsfokus, nivån på hyran samt vem det är som hyr. Enligt Gunnar Blomé visar flera forskningsstudier att skötsel och fastighetsunderhåll kan optimeras genom en effektivare upphandling samt genom att förvaltningsåtgärder som upplevs som viktiga för hyresgästen prioriteras. Flera studier har visat att primära behov såsom trygghet och trivsel och städning av gemensamma ytor är viktigare än fysiska förändringar av fastigheten. 12 Gunnar Blomé pekar också på vikten av fortsatt diversifiering av hyresnivåer som utgår från standard, skötsel och service för att öka lönsamheten. Bruksvärdesfaktorer med positiv påverkan på hyran Ola Arwidsson, VD på Fastighetsägarna Norr, menar, liksom Gunnar Blomé, att skötsel och underhåll av utemiljön är en bruksvärdesfaktor som påverkar hyran. Känslan av trygghet är viktig. Det måste, till exempel, finnas bra belysning, området ska kännas trivsamt och de som bor i området ska kunna umgås där. När boendemiljön förändras till det bättre är det en framgångsfaktor. Vidare säger Ola Arwidsson att det märks en positiv påverkan på fastighetsvärdet om den hålls i gott skick: Hyresintäkten uppräknas till tiofalt fastighetens värde i normalfall, det gäller både kommersiella och privata fastigheter. Ovanstående förutsätter att man investerar i faktorer som påverkar värdet på fastigheten. Ola Arwidsson fortsätter: Det som vi ser är viktigt är det som skapar en bra boendemiljö och bidrar till ett tryggt boende. Boendemiljön omfattar allting in- och utvändigt: Ljusa miljöer, som belysning runt parkeringsplatser Möjlighet att låsa om sig Städad och säker fastighet (lekplatser osv.) Öppna landskap som är vårdade, inga miljöer tillåts att växa igen Punkterna ovan ingår i begreppet god förvaltningskvalité och, som vi diskuterat tidigare, handlar det om att skapa en bra boendemiljö, både för att öka kundnöjdheten hos hyresgästen såväl som för att öka hyresintäkter. Framtida alternativ för finansiering En nyckelfråga framöver är hur skötseln av grönområden ska finansieras, det gäller särskilt områden som idag är offentlig finansierade, för att trivselnivån ska upprätthållas. Idag är det antingen fastighetsägaren själv )Fastighetsvärdet är en multipel på 10 mot hyran. Värderingen kan också göras som en multipel på mot driftsnettot. Svensk Markservice anm

4 Mark- och anläggningsskötsel Kostnad eller värdeadderande? Sida 4 (5) eller skattemedel som betalar notan. Global Garden Report ställer frågan om det är så att privata sponsorer kanske blir den viktigaste aktören i framtiden. Ytterligare en möjlighet är att engagera de som bor i det berörda området i olika typer av frivilliga aktiviteter som syftar till att hålla området snyggt. Värdering Fastighetsvärdet räknas som en multipel på 10 mot hyran. Värderingen kan också göras som en multipel på mot driftsnettot. Både Gunnar Blomé och Ola Arwidsson funderar på om det är så att fastighetsägare i framtiden kommer att erbjuda tjänster i tillägg till boendet för att klara konkurrensen och bli attraktiva såväl som lönsamma hyresvärdar. Det kan handla om att öka fastighetsägarnas sociala engagemang samt att de breddar sitt serviceerbjudande. Ytterligare tankar kring nya modeller för finansiering är att bostadsbolag inte bara hyr ut lokalerna för boende utan också gör det möjligt för hyresgästen att kunna hyra blomsterarrangemang, krukor osv. 13 Noter 1) Dagens Nyheter, , 2) Husqvarna Global Garden Report 2012, s. 20, 47 3) Bedeutung von Freiräumen und Grünflächen in deutschen Gros- und Mittelstädten für den Wert von Grundstücken und Immobilien, Anne Hoffmann & Dietwald Gruehn, 2010 s. 71 4) Husqvarna Global Garden Report 2012, s. 6 5) Takano et al., J Epidemiol Community Health ) Husqvarna Global Garden Report 2012, s. 25 7) Husqvarna Global Garden Report 2012, s. 32 8) Bedeutung von Freiräumen und Grünflächen in deutschen Gros- und Mittelstädten für den Wert von Grundstücken und Immobilien, Anne Hoffmann & Dietwald Gruehn, 2010 s. 71 9) Affären Gårdsten Har förnyelsen varit lönsam? Hans Lind och Stellan Lundström, s ) Här värdesäkras det gröna kapitalet, Landskap & Management i Varberg 11) ) 13) Slåss för det gröna, Claes Malmberg

5 Mark- och anläggningsskötsel Kostnad eller värdeadderande? Om Svensk Markservice Sida 5 (5) Kvalitet Svensk Markservice är ett av Sveriges ledande företag inom mark- och trädgårdsskötsel. Vi erbjuder samtliga typer av tjänster relaterade till projektering, anläggning och skötsel-året-runt av ytorna runt en fastighet. Tack vare 20 års erfarenhet och genom vår närvaro på 35 platser i Sverige kan vi hitta lösningar som både höjer värdet och skapar hållbara utemiljöer åt våra kunder. Kvalitet och kostnadseffektivitet går hand i hand hos oss, med en hög kvalitet på utfört arbete håller vi kostnaderna för underhåll nere. Miljö Vi levererar besvärsfrihet! Arbetsmiljö Vill du veta mer? Telefon: info@svenskmarkservice.se Webb: