~, ;, :~. \ 1 l i N ~ -:- ' ~ ANK uz- 15. ~,. l VÄRDEUTLÅTANDE. för del av fastigheten. Tegelbruket 11. Ängelholms kommun

Transkript

1 ~, ;, :~. \ 1 i N ~ -:- ' ~ C, [ N ANGELhuLvii ANK uz- 15 ~,. VÄRDEUTLÅTANDE - för de av fastigheten Tegebruket 11 Ängehoms kommun Det bedömda marknadsvärdet uppgår ti kr Femton mijoner kronor per värdetidpunkten: februari 2011 Limhamn Martin Pam

2 1 FÖRUTsÄTTNINGAR 1.1 Uppdraget Uppdragsgivare: Uppdrag: Värdetid punkt: 1.2 Underag de av Tegebruket 11, Ängehoms kommun sida 1 Ängehoms kommun, Tekniska kontoret, genom Lars-Gunnar Ludvigsson. Bedömning av värderingsobjektets marknadsvärde. Värderingsobjektet omfattar den de av fastigheten Tegebruket 11 i Ängehom som i den nya föresagna detajpanen medger expoatering för bostadsändamål Värdebedömningen förutsätter att ny detajpan antas i överensstämmese med tihandahået försag ti detajpan och att fastighetsbidning kan genomföras enigt pankartan,avgränsningar (förutsätter även upphävande av tomtindening). Värderingarna ska ingå i besutsunderag för eventue försäjning. februari 2011 Handingar: Besiktning: -Försag ti ny detajpan, samrådshandingar - Seniorgårdens utredningsförsag för bostäder på Tegebruket 11, Mäer Arkitekter -Utdrag ur fastighetsdataregistren Besiktning har ej genomförts. 2 OBJEKTSBESKRIVNING 2.1 Amänna uppgifter Berörd fastighet: Pågående markanvändning: Panförhåanden: De av fastigheten Ängehom Tegebruket 11. Värderingsobjektet är idag gräsbevuxet och oexpoaterat. På panområdet har det tidigare funnit ett tegebruk med två större ergravar, vika efter nedäggning 1958 fyts igen. Omgivande bebyggese utgörs av bandad småhus- och ferbostadshus bebyggese. Området är detajpaneagt och tiåten användning utgör idag amänt ändamå. Enigt upprättat försag ti detajpan kommer tiåten markanvändning ändras ti bostadsändamå (ferbostadshus). Markens bebyggande är regerat med prickmark viket medger i princip bebyggese för två punkthus. Det maximat tiåtna antaet våningspan uppgår för det norra punkthuset ti mean fem och sju samt för det södra mean sju och nio. Utöver detta får suterrängpan, hisschakt och fäktrum

3 Markarea: Maxima byggrätt: Mijö: Taxeringsvärde: de av Tegebruket 11, Ängehoms kommun sida 2 anordnas utan att anta våningspan påverkas. Byggnad ska utformas så att minst häften av bostadsrummen i varje ägenhet är vänd mot juddämpad sida. Inom fastigheten ska parkering anordnas med minst 1,0 parkeringspats/ägenhet varav minst 0,8 i underjordiskt garage. Enigt genomförandebeskrivning förväntas detajpanen kunna antas under andra eer tredje kvartaet Panområdets markarea uppgår ti ca kvm, varav ungefår kvm utgör det avgränsade värderingsobjektet Översiktig uppmätning i pankarta indikerar en maxima byggrätt om ca kvm B TA. Området har för mer än 50 år sen använts för tegebruksverksamhet. Två geotekniska utredningar har utförts av Fygfätsbyrån respektive Rambö. I dessa har det framkommit att det är goda förutsättningar med naturigt fasta jordar och att genomförandet av detajpanen sammantaget ej bedöms medföra betydande påverkan på mijön. I underagsmateriaet framkommer inte huruvida någon markundersökning genomförts för att faststäa eventuea föroreningar. Det förekommer inga kända fornämningar på patsen. skatteverket uppger ett riktvärde för byggrätter i Ängehom ti kr/kvm BTA för bostäder viket därvid indikerar en marknadsvärdenivå 2008 om kr/kvm BTA. Riktvärdet i taxeringssammanhang avser i princip tomtmarksvärdet för bebyggda fastigheter och förutsätter att tomten har markanäggningar i för området norma omfattning, viket för Ängehoms tätort b a torde innebära att ansutningsavgifter för V A och e är eragda samt att tomten är panerad med parkeringspatser och trädgårdsanäggningar etc. 3 VÄRDEBEDÖMNING 3.1 Värderingsprinciper och metoder Med fastighetens marknadsvärde avses det mest sannoika priset vid en tänkt försäjning på en fri och öppen fastighetsmarknad. Föreiggande värdebedömning baseras på noterade prisnivåer avseende obebyggd mark för ferbostadsändamå (ortsprisanays). Som stöd ti ortspris genomförs en kompetterande expoateringskakyl 3.2 Marknadsförutsättningar Under perioden skedde stor de av nyproduktion i Ängehom vid stationsområdet (ca 500 ägenheter) samt genom oika förtätningsprojekt. Efterfrågan på ägenheter har varit god och det har enigt uppgift från AB Ängehomshem inte varit några svårigheter att få avsättning för de nyproducerade ägenheterna.

4 , de av Tegebruket 11, Ängehoms kommnn sida 3 Ängehom har under den senaste tiden haft en stadigt positiv befokningsutvecking och är en attraktiv bostadsort med goda kommunikationer ti såvä Öresundsregionen som Göteborg och Stockhom. Näringsivskimatet anses gott, viket bidrar ti att mindre och medestora utveckings- och handesföretag vat att etabera sig i Ängehom. I januari 2011 var 3,9 % öppet arbetsösa Qmfr Skåne än 4,2 %) och 3,2% Qmfr Skåne än 3,2 %) syssesatta i arbetsmarknadsåtgärder. Kommunen har ett må för den åriga befokningsökningen om 400 personer och de bedömer att det i särkass största hotet för att uppnå detta är bostadsbrist. Det kommunaa boaget Ängehomshem har ca ägenheter och de senaste fem åren har vakansgraden varit i princip no. För att bemöta probematiken har kommunen påbörjat framtagandet av ett nytt bostadsförsörjningsprogram ( ). I dagsäget är utbud och efterfrågan ej i baans och de kommande åren bedöms ett tiskottsbehov om ca 400 ägenheter och ett ångsiktigt behov på ca 250 ägenheter för att möjiggöra en befokningsexpansion om 400 personer per år. För att nå befoknings- och bostadsmået ur ett strategiskt perspektiv har fördjupade översiktspaner för Södra Ängehom och Barkåkta upprättats. Dessa nyexpoateringar igger ångt fram i tiden och bedöms ge ca respektive nya bostadsägenheter. Sammantaget är de grundäggande marknadsförutsättningarna för ytterigare bostadsproduktion goda. Den generea konjunkturåterhämtningen har skapat högtryck i byggbranschen och därmed goda förutsättningar för att möta den höga efterfrågan. Under 2011 väntas inga större hyresrättsprojekt i kommunen, men vä ett ferta bostadsrättsprojekt. 3.3 Värdebedömning av förväntade byggrätter Värderingsobjektet är beäget i ansutning inom befintig tätortsbebyggese och pågående panändring medför att objektet har starka förväntningar om ändrad markanvändning inom reativt kort tidsrymd. Sannoika köpare återfinns därför främst band byggboag/utveckingsboag för att genomföra expoateringen. Reevant ortsprismateria, i form av överåteser av byggfårdig tomtmark för bostadsändamå på den öppna fastighetsmarknaden i jämförbara ägen, saknas. Bedömningen får därför ske baseras på marknadssimueringar med utgångspunkt i andra typer av marknadsinformation. Studier av förhåandet mean noterade värden för byggrätter och bedömda marknadsvärdenivåer för bebyggda objekt i motsvarande äge genomförs inom ramen för förberedesearbetet inför förenkad fastighetstaxering och redovisas i form av s k markvärdetabeer. Tabeerna används för att faststäa rekommenderade riktvärden för taxering av tomtmark. Tomtvärdetabeen för hyreshusenheter som konstruerades inför 2010 års förenkade fastighetstaxering (FFT10) redovisas i biaga 4. Av tabeen framgår att markvärdets reativa ande ökar med totavärdets storek. Effekten är ogisk då expoateringsoch byggproduktionskostnaderna inte ökar i proportion tiokaernas avkastningsförmåga. En förenkad värderingskaky som återspegar marknadsvärdenivån för befintiga bostadsobjekt uppförda omkring 1990 kan stäas upp enigt föjande:

5 de av T egetbruket 11, Ängehoms kommun sida 4 Schabonvärdering (kr/kvm BOA) av bostadsobjekt i centraa Ängehom uppfört omkring 1990 Hyresintäkt Drift- och underhå Fastighetsavgift Driftnetto Direktavkastningskrav Marmadsvärdenivå % Av tomtvärdetabeen framgår att förväntad markvärdenivå, på en marknad där marknadsvärdenivån för bebyggda objekt uppförda omkring 1990 är kr/kvm BOA, är kr/kvm BTA. De markvärden som tabeen indikerar och som sedan utgör utgångspunkt för bestämmande av riktvärden vid taxeringen avser i princip mark ti bebyggda fastigheter, viket innebär att värdet inkuderar värdet av normaa ansutningsavgifter samt mark- och trädgårdsanäggningar. En ytterigare aspekt som bör beaktas är att tomtvärdetabeen grundas på förhåandena under 2008, viket fö samman med den begynnande konjunkturavmattningen. För att bedöma rimigheten i det ovanstående kan jämförese göras med byggrätter för bostadsändamå i de mer ikvida marknaderna Hesingborg och Mamö. I Mamös mest attraktiva utbyggnadsområde (Västra Hamnen) överåts ti priser i intervaet kr/kvm BTA och i mera perifera ägen, t ex Annestadsområdet i Bunkefostrand, tiämpas prisnivån kr/kvm BTA. I Hesingborg absouta centrumkärna återftnns försäjningar av byggrätter på uppemot kr/kvm BTA. I centraa ägen, men inte i direkt ansutning ti det kommersiea centrumet, har exempevis byggrätter i kv Böjan i norra Hesingborg försåts tijm för motsvarande kr/kvm BTA. I detta fa sker förtätning i beftntig bebyggese med två punkthus (6-12 våningar) i ett projekt som i stor väsentighet iknar värderingsobjektet. I området Ringstorp (I<:uavägen) har Hesingborg Stad såt byggrätter på fastigheten Ask 1 ti Ikano för ca kr/kvm BTA. Detta är att betrakta som ett B-äge med ett avstånd på ca 2 km ti det kommersiea centrumet. Upprättat panprogram för hea området medger ca 400 nya bostadsägenheter, varav ovan nämnda prisnivå avser de försåd ti expoatör omfattade ca 70 ägenheter. Att jämföra de centraaste dearna av Hesingborg och Mamö med Ängehom är ej reevant, men de mer perifera ägena inom de större orterna uppvisar iknande bostadsrättspriser vid nyproduktion som i de centraaste ägena i mindre orter. I grund och botten brottas de med iknande bostadsbristprobem och nivån för byggrättsvärden torde vara reativt jämförbara. Liknande bostadspriser vid nyproduktion (med ikvärdiga månadsavgifter) indikerar att underiggande projektkakyer borde vara baserade på ungefår samma prisnivåer för marken. Vid en sammantagen bedömning uppskattas att ett aktuet marknadsvärde för fårdiga byggrätter för bostadsändamå återftnns omkring kr/kvm BTA. 3.4 Expoateringskaky Expoateringskakyen syftar ti att återspega betaningsvijan för en professione expoatör som förvärvar värderingsobjektet i avsikt att genomföra förväntade expoatering. Värderingsobjektet utgörs av en obebyggd gräsbevuxen tomt av förtätningskaraktär i stadsbiden och därför förväntas nuvarande infrastruktur kunna nyttjas ti stor de. Utifrån vad som framkommit i panunderaget verkar marken

6 de av Tegebruket 11, Ängehoms kommun sida 5 sannoikt inte vara förorenad och något mer omfattande schaktningsarbete förutom det projektspecifika (garage) bedöms inte föreigga för att göra tomten byggbar. I och med att parkeringsbehoven öses inom fastigheten med garage bedöms expoateringskostnaderna vara reativt begränsade. Dock uppkommer kostnader för expoatören i samband med upprättandet detajpan samt de vikor som medföjer i panen. Värdebedömningen grundar sig på översiktig expoateringskaky där expoateringsvärdet beräknas utifrån föjande förutsättningar: Värdet av framtida byggrätter antas i genomsnitt ti kr/kvm BTA i 2011 års nivå. Kakyen förutsätter att byggrättema kan reaiseras reativt omgående eftersom tomten i princip är "byggkar", d v s inget rivningsbehov eer känt saneringsbehov och detajpaneprocessen är reativt ång framskriden. Expoateringskostnader har schabonuppskattats ti ca 10% av byggrättsvärdet. Det bör poängteras att angivna försäjningar noterade i ortsprisanaysen även de är behäftade med viss väntetid, eftersom expoatering även i dessa fa kan dra ut på tiden. Därför nyt~ as en åg rea kakyränta (rensad för infation) om 6% för nuvärdes beräkning, viken bedöms återspega marknadens riskbedömning för obebyggd mark. Expoateringsgraden uppgår ti i princip ett viket är vad som brukar betraktas som praktiskt genomförbart i en tätort framförat med avseende på parkeringsmöjigheter och stadsbebyggesens utformning i övrigt. I de tihandahåna utformningsförsagen för bostadsbebyggese bedöms två oika aternativ utifrån oika ägenhetsstorekar ti respektive kvm BOA, viket kan schabonuppskattas ti ca respektive kvm BTA (Skatteverkets schabon om 1,25 x BOA). Det översiktigt uppmätta maximaa byggrätten uppgår ti ca kvm BTA, viket indikerar att fu byggrätt enigt detajpan sannoikt inte utnyt~as. Expoateringskaky återfinns i biaga Känsighetsanays Det beräknade expoateringsvärdet är beroende av ett ferta oika antaganden och för att beysa sådan osäkerhet redovisas i nedanstående tabeer resutaten av aternativa beräkningar med avseende förändring av föjande parametrar: Det bedömda värdet av framtida byggrätter Expoateringskostnader Väntetid

7 de av Tegebruket 11, Ängehoms kommun EXPLOATERINGSVÄRDEN MED ALTERNATIVA ANTAGANDEN OM BYGGRÄTTSVÄRDEN OCH EXPLOATERINGSKOSTNADER sida 6 TEGELBRUKET 11, de av Expoateringskostnader 5 % av byggrättsvärdet O% av byggrättsvärdet Bnonu v,ink fi>r hq~gratt, r, kr/k1m BTA !10 _ ) OUO % av byggrättsvärdet EXPLOATERINGSVÄRDEN MED ALTERNATIVA ANTAGANDEN OM BYGGRÄTTSVÄRDEN OCH VÄNTETID TEGELBRUKET 11, de av Väntetid oför. + år + 2år

8 SAMMANFATTNING de av Tegebruket 11, Ängehoms kommun sida 7 Med utgångspunkt från det underag och den tiämpade värderingsmetodik som redovisas i biaga, samt de överväganden i övrigt som framgår av detta utåtande, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde per värdetidpunkten februari 2011 ti: Nycketa: kr Kr/kvm byggrätt ca Kr/kvm markarea ca Fiireiggande vdrdebediimning gåter under forutsättning att tihandahåen information från uppdragsgivaren eer av denne anvisade kontaktpersoner dr korrekt. S kue det i något fa visa sig att den iriformation som erhåits, såvå1 skriftig som muntig, varit feaktig, ofustdndig eer i iivrigt irreevant, gd!er ~j denna vårderingfo"r aktuet objekt. Mot denna bakgrund dr vare sig Ma!miibryggan Fastighetsekonomi AB eer undertecknad fastighetsvdrderare ansvarigfor eventuea egaa, ekonomiska e/er skattemässiga konsekvenser ti Jo"!/ d av användandet av de kak:jierade värdena av uppdragsgivaren eer annan part. Limhamn den 21 februari 2011 Mamöbryggan Fastighetsekonomi AB Martin Pam Auktoriserad fastighetsvärderare, ASPECT