Redovisningsregelverk och värdering av bostadsrätter

Transkript

1 Redovisningsregelverk och värdering av bostadsrätter Hur bostadsrättsföreningars redovisning påverkar mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter Författare: Oskar Rönneman, Sofia Liedholm Handledare Andreas Jansson Medbedömare: Timurs Umans Ämne: Företagsekonomi Inriktning: Redovisning Nivå: Civilekonomuppsats, 30 hp

2 Förord Vi vill rikta ett stort tack till vår handledare Andreas Jansson, som outtröttligt svarat på frågor samt gett oss värdefull feedback och stöd vilket hjälpt oss framåt med uppsatsen. Utan dig hade denna uppsats inte kunnat bli verklighet! Vi vill även passa på att tacka alla mäklare runt om i Sverige som tagit sig tid att delta i vår enkät. Utan er hade vi inte haft möjlighet att genomföra vårt experiment. Avslutningsvis vill vi även rikta ett stort tack till vår medbömare Timurs Umans som tillsammans med våra kurskamrater kommit med värdefulla tips och idéer, vilket hjälpt oss att utvecklas i vårt skrivande och medverkat till att driva uppsatsen framåt. Tack till er alla! Växjö, 21 maj 2015 Oskar Rönneman Sofia Liedholm i

3 Sammanfattning Examensarbete: Civilekonomprogrammet, Ekonomihögskolan, Linnéuniversitetet Växjö, Redovisningsinriktning, 4FE007, VT 2015 Författare: Oskar Rönneman och Sofia Liedholm Handledare: Andreas Jansson Medbedömare: Timurs Umans Examinator: Timurs Umans Titel: Redovisningsregelverk och värdering av bostadsrätter Hur bostadsrättsföreningars redovisning påverkar mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter. Bakgrund: År 2014 infördes det nya tvingande redovisningsregler i Sverige, de så kallade K-regelverken. Införandet påverkade förutom alla företag, även Sveriges aktiva bostadsrättsföreningar som tvingades välja vilket av redovisningsregelverken K2 och K3 som de skulle upprätta sin redovisning efter. Beroende på vilket av redovisningsregelverken som bostadsrättsföreningar väljer kommer utformningen av deras redovisning att påverkas. Detta kan komma att påverka mäklares bedömning av redovisningen vilket kan få effekter på deras uppskattning av värdet på bostadsrättsföreningens bostadsrätter. Att redovisningen kan ha betydelse för uppskattningen av värdet på företag är sedan tidigare känt men hur det står till på bostadsrättsmarknaden är mindre utforskat. Därför är detta något denna uppsats ämnar undersöka. Syfte: Syftet med denna uppsats är att undersöka hur bostadsrättsföreningars redovisning påverkar mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter. Metod: Uppsatsen är uppbyggd kring ett experiment där manipulerad redovisningsdata från en befintlig bostadsrättsförenings årsredovisning skickats ut i form av en enkätundersökning till samtliga registrerade fastighetsmäklare i Sverige. Resultat: Resultaten tyder på att mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter påverkas när de får ta del av redovisningsmaterial där tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys ingår. Detta stödjer litteraturen kring redovisningsformat. Vi har även funnit stöd för att mäklare med mer erfarenhet tenderar att fokusera mer på tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys när de uppskattar värde på bostadsrätter än mäklare med mindre erfarenhet. ii

4 Abstract Master Thesis: Degree of Master of Science in Business and Economics, School of Business and Economics, The Linnaeus University Växjö, Accounting, 4FE007, Spring 2015 Author: Oskar Rönneman and Sofia Liedholm Supervisor: Andreas Jansson Co-examiner: Timurs Umans Examiner: Timurs Umans Title: Accounting method and the valuation of apartments in housing associations How housing associations accounting affects the real estate agents estimate of the value on housing associations apartments. Background and problem: In 2014 the new mandatory accounting standards were introduced in Sweden, the so-called K-regulatory framework. The introduction affected in addition to all companies including Sweden s active housing associations who were forced to choose which of the accounting regulations, K2 and K3 they would conduct their accounting after. Depending on which of the accounting regulations they would choose, their accounts will be different. This may affect the real estate agents assessment of accounts which may have an impact on their estimate value of the housing associations apartments. That accounting may have a value on the estimate on companies is well known, but the state of the housing market is less explored. Therefore, this is something this paper intends to investigate. Purpose: The purpose of this thesis is to examine how housing associations accounting affects the real estate agents estimate of the value of apartments. Method: The thesis is arranged around an experiment where manipulated accounting data from an associations housing company annual report has been sent out as a survey to all registered real estate agents in Sweden. Conclusions: The results indicate that the real estate agents estimate of the value of the housing associations apartments is affected by being able to take part of accounting material where additional information concerning cash flow analysis is included. We also found support that real estate agents with more experience tend to focus more on additional information concerning cash flow analysis when they estimate the housing associations apartments value. iii

5 Innehållsförteckning 1 Inledning Bakgrund Problemdiskussion Syfte Disposition 10 2 Metod Studiens övergripande tillvägagångssätt Forskningsansats Informationsinsamling och teorival Källkritik 13 3 Institutionalia Bostadsrättsföreningar Organisationsform Självkostnadsprincipen Styrelsen Stadgar Årsavgifter Redovisningsregelverk Regelbaserade och principbaserade regelverk Redovisning enligt K Redovisning enligt K Sammanfattning av skillnader mellan K2 och K Teoretisk referensram Normativa teorier Rationell teori Deskriptiva teorier Beslutsfattandeprocessen Betydelsen av utformning och presentation av information Brunswiks linsmodell Anpassning av Brunswiks linsmodell Ledtrådarna i Brunswiks linsmodell Det kognitiva (inre) systemet Empirisk metod Inledning till empirisk metod Undersökningsmetod och design Urval Metod för datainsamling Etiska överväganden Utformning av enkäter Operationalisering Manipulering av redovisningsmaterial Variabler Statistiska tester 57 iv

6 5.9 Metodkritik Reliabilitet och replikerbarhet Validitet Empiriskt resultat Bortfallsanalys Åldersstruktur Erfarenhet Univariata analyser Bivariata analyser Redovisat resultat Avskrivningsform Tilläggsupplysningar Erfarenhet Utbildning Linjära regressionsanalyser för hypotes Multivariata analyser Multipla linjära regressionsanalyser för hypotes Summering 83 Analys av empiriskt resultat Redovisat resultat Avskrivningsform Tilläggsupplysningar Erfarenhet Utbildning 90 7 Slutsatser Slutsatser Teoretiska implikationer Praktiska implikationer Förslag till framtida forskning 98 Litteraturförteckning 100 Appendix 1 Brev till enkät 111 Appendix 2 Enkätfrågor 112 Appendix 3 Bifogat redovisningsmaterial för enkät Appendix 4 Brf Gropen 28:s årsredovisning Appendix 5 Statistiska tester 139 v

7 Tabellförteckning Tabell 1 Sammanfattning över skillnaderna mellan K2 och K Tabell 2 Sammanfattande tabell över innehållet i enkät Tabell 3 Fördelning av enkätsvar Tabell 4 Jämförelse av fördelning av mäklares åldersstruktur Tabell 5 Jämförelse av mäklares erfarenhet i form av yrkesverksamma år Tabell 6 Deskriptiv statistik som visar antal observationer, lägsta och högsta värde, medelvärde samt standardavvikelse Tabell 7 Deskriptiv statistik som visar antal observationer, lägsta och högsta värde, medelvärde samt standardavvikelse Tabell 8 Deskriptiv statistik som visar antal observationer, lägsta och högsta värde, medelvärde samt standardavvikelse Tabell 9 Stapeldiagram som visar de redovisningsposter som mäklarna anser är viktigast när de, utifrån en bostadsrättsförenings redovisning, ska uppskatta värdet på en bostadsrätt Tabell 10 Sammanställning över de T-tester som genomförts för hypotes Tabell 11 Sammanställning över de T-tester som genomförts för hypotes Tabell 12 Sammanställning över de T-tester som genomförts för hypotes Tabell 13 Deskriptiv statistik för enkätfråga 2 och Tabell 14 Pearsons korrelationstest avseende hypotes Tabell 15 T-test avseende hypotes 4 erfarenhet och tilläggsupplysningar Tabell 16 Deskriptiv statistik för enkätfråga 3 och Tabell 17 Pearsons korrelationstest avseende hypotes Tabell 18 T-test avseende hypotes 5 utbildning och tilläggsupplysningar Tabell 19 Bivariat regressionsanalys för hypotes Tabell 20 Multipla linjära regressionsanalyser för hypotes Tabell 21 Summering över studiens samtliga hypoteser

8 Figurförteckning Figur 1 Brunswiks linsmodell (Wolf, 2005) Figur 2 Anpassad modell av Brunswiks linsmodell Figur 3 Enkätträd som visar enkäternas uppbyggnad och innehåll Figur 4 Korrigerad linsmodell

9 1 Inledning I detta kapitel ges en introduktion till bakgrunden till införandet av K-regelverken med betoning på redovisningsregelverken K2 och K3. Därefter presenteras problemdiskussionen vilken lyfter fram studiens teoretiska och praktiska problem, vilket ger utrymme för att genomföra denna studie. I avsnittet därefter fastställs studiens syfte och slutligen presenteras studiens kommande disposition. 1.1 Bakgrund Under 2004 började Bokföringsnämnden sitt arbete med att ta fram ett nytt redovisningsregelverk för redovisning, kallat K-projektet. Detta delade in redovisningsanvändarna i fyra olika kategorier, från K1 till K4, beroende på storlek och verksamhetsform (Bokföringsnämnden, 2013). Syftet med K-projektet var att göra normgivningen mer ändamålsenlig och bättre överensstämmande med den internationella utvecklingen på området. Tidigare redovisningsregelverk ansågs vara för omfattande, särskilt för mindre företag, och möjliggjorde dessutom resultatstyrning genom val av redovisningsprincip, vilket innebar att den information som mindre företag lämnade var svårtolkad. (Bokföringsnämnden, 2004) Som ett resultat av Bokföringsnämndens K-projekt tvingades alla mindre företag i Sverige inför räkenskapsåret 2014 att ta ställning till vilket av de nya redovisningsregelverken, K2 eller K3, som de önskade upprätta sin redovisning efter. Enligt K-regelverket skulle större företag upprätta sin redovisning enligt reglerna för K3 medan mindre företag fick välja att använda sig av antingen K2 eller K3. I Årsredovisningslagens första kapitel, tredje paragraf, anges att ett mindre företag är ett företag som inte är ett större företag. För att betraktas som ett större företag måste fler än ett av följande tre rekvisit uppfyllas: fler än 50 anställda i medelantal, en balansomslutning större än 40 miljoner, en nettoomsättning större än 80 miljoner kronor. 3

10 Dessutom måste rekvisiten vara uppfyllda under vart och ett av de senaste två räkenskapsåren och det är först det tredje räkenskapsåret som företaget räknas som ett större företag. (SFS 1995:1554) Eftersom Sveriges registrerade bostadsrättsföreningar, varav är aktiva, lyder under årsredovisningslagen omfattades även de av K-projektet och dess förändringar (Hittabrf, 2015a). I dagsläget uppfyller dock ingen bostadsrättsförening de rekvisit som krävs för att betraktas som ett större företag och därmed att omfattas av K3, vilket innebär att alla bostadsrättsföreningarna får välja att upprätta sin redovisning i enlighet med K2 eller K3 (Lundén, 2014). Ända sedan det inför räkenskapsåret 2014 blev tvingade för bostadsrättsföreningar att välja mellan K2 och K3 har en debatt kring vilket redovisningsregelverk som är mest lämpligt att tillämpa i bostadsrättsföreningar pågått. Kritiker till K2 menar att det inte är anpassat för bostadsrättsföreningar och att dess uppställningsform och metod för kostnadsföring riskerar att bidra till missvisande redovisning (Hörnesten, 2013). K3 å andra sidan sägs leda till höjningar av bostadsrättsföreningars årsavgifter till följd av de ökade årliga avskrivningarna som regelverket medför (Crofts, 2014). Således finns det delade meningar om respektive redovisningsregelverks lämplighet och det finns även de som är kritiska till både användningen av K2 och K3. Anledning till detta är att varken K2 och K3 bidrar till ökad transparens och att två parallellt existerande redovisningsregelverk gör det svårare att bedöma bostadsrättsföreningars redovisning (Davidsson & Götehed, 2014). 4

11 1.2 Problemdiskussion En viktig fråga för organisationer är att avgöra hur deras redovisning ska vara utformad för att tillfredsställa redovisningsanvändarnas informationsbehov på bästa sätt (Smith, 2006). För att uppfylla användarnas informationsbehov måste organisationer välja redovisningsregelverk, vilket påverkar redovisningen då dess utformning blir olika beroende på vilket redovisningsregelverk som tillämpas (Wüstemann & Wüstemann, 2010). Eftersom individer skiljer sig åt avseende kognitiv uppfattning (Libby, 1975), det vill säga hur de tar emot och bearbetar information, blir det dock svårt för organisationer att ta ställning till redovisningens utformning och val av redovisningsregelverk. Redovisningsinformation som uppfattas som optimal för en användare kan nämligen uppfattas som oanvändbar för en annan. Därför tvingas organisationer att välja för vilken eller vilka användare redovisningsinformation ska vara mest användbar (Libby, 1975). Enligt Benston (2010) är redovisningsinformation viktig för dess användare eftersom den utgör beslutsunderlag och är betydelsefull för att individer ska kunna fatta rätt beslut, avseende exempelvis en investering. Ju mer användbar redovisningsinformation är, desto bättre beslut kan individen fatta. Det finns olika uppfattningar om hur individer gör bedömningar och hur beslutsfattande går till. Dessa kan huvudsakligen delas upp i två inriktningar; en normativ och en deskriptiv inriktning (Edlund & Högberg, 1993). Ett exempel på en normativ teori är rationell teori, vilken bygger på att individer fattar beslut i syfte att maximera den egna nyttan (Sen, 1977). Individer grundar sina beslut utifrån stabila preferenser, kunskap om omvärlden samt förmågan att kunna beräkna och bedöma olika beslutsalternativ (Simon, 1955). En rationellt agerande individ kommer vid bedömningen av en organisations redovisning att granska denna utifrån sina omvärldskunskaper och förmåga att göra värderingar mellan olika beslutsalternativ för att slutligen välja det alternativ som medför högst nytta. Detta innebär att redovisningens utformning inte bör påverka en rationell individs bedömning, förutsatt att redovisningen utgår från samma siffror. Eftersom rationell teori bygger på ideala föreställningar om hur individer bör fatta beslut för att maximera sin nytta har den dock ansetts orealistisk, vilket har föranlett kritik (Edlund & Högberg, 1993; Sen, 1977; Kahneman, 2003). Bland kritikerna återfinns också Boudon (1998) som anser att teorin behandlar individers handlingar som instrumentella, 5

12 det vill säga att de måste förklaras av individers vilja att nå uppsatta mål. Green & Shapiro (1996) menar att rationell teori förvisso innefattar brister men att den trots detta är användbar att applicera på individers beslutsfattande. Enligt Green (2002) kan rationell teori användas för att generera testbara antaganden och för att ge nya perspektiv på det som studeras. Den bör också kunna användas som motvikt till deskriptiva teorier samt för att skapa en referenspunkt. I motsats till normativa teorier såsom rationell teori finns det även deskriptiva teorier som har till syfte att försöka förklara hur individer fattar beslut i verkligheten (Edlund & Högberg, 1993). Forskare som förespråkar detta synsätt studerar således mänskligt beteende snarare än föreskriver hur individer bör agera, varför redovisningens utformning bör kunna påverka hur individer uppfattar den. Deskriptiva teorier har fått stor genomslagskraft och åtnjuter empiriskt stöd men har svårt att förutspå framtida konsekvenser av individers beslut (Bias, Smith, & Jansson, 2012). Brunswik (1952) har utformat en deskriptiv modell som förklarar individers beslutsfattande utifrån en lins av ledtrådar skapade av individens tidigare erfarenheter och av omgivningen. Modellen benämns Brunswiks linsmodell och tillämpas vid situationer där individer måste fatta beslut baserat på bedömningar av händelser som inte är direkt observerbara, till exempel då de inträffar i framtiden (Jin & Gallimore, 2010). Enligt Libby (1981) har Brunswiks linsmodell ett brett användningsområde och är tillämpbar på i stort sett alla situationer för beslutsfattande. Modellen har bland annat använts av Jin & Gallimore (2010) för att förklara hur individer tar till sig och använder sig av information på bostadsmarknaden och hur manipulerad marknadsdata kan förändra investerares antaganden om bostadsmarknaden. Enligt Cloyd (1995) och Libby (1981) är beslutsfattande en kognitiv process där ett antal beslutsalternativ utvärderas, vilket leder fram till ett beslut. Denna process involverar tre centrala steg; insamling av handlingsalternativ, bearbetning av handlingsalternativ och beslutsfattande. Eftersom det finns en begränsning i hur individer bearbetar information finns det en risk att beslutsfattare inte har möjlighet att ta till sig all information beroende på hur informationen är framlagd och dess sammanhang (Cloyd, 1995; Roberts, 2002). Hopkins (1996), Hirst och Hopkins (1998), Libby et al (2002) samt Hodge och Pronk (2006) menar att det finns en risk att beslutsfattare påverkas av var finansiell information 6

13 återfinns. Samtliga forskare har funnit att placeringen av finansiell information påverkar huruvida informationen används vid en värdering av beslutsfattare. Vidare kan beslutsfattare påverkas av sin klassificering av information eftersom de tenderar att fokusera på information som de tror är relevant för sitt beslutsfattande (Petroni & Wahlen, 1995; Lipe, 1998; Dhaliwal et al, Detta innebär att beslutsfattare riskerar att förbise viktig information, då de genom sin klassificering på förhand har bestämt sig för vilken del av informationen de kommer att basera sitt beslut på. Presentation av finansiell information i form av grafer och statisk text har också visat sig ha en påverkan på den bedömning individer gör utifrån informationen (Davis, 1989; DeSanctis & Jarvenpaa, 1989). Forskning visar vidare att olika redovisningprinciper har en påverkan på beslutsfattare (Wang & Fan, 2014; Martínez, 2014). I en studie av kinesiska företag visar Wang & Fan (2014) att redovisning av kostnader för forskning och utveckling påverkar hur aktiemarknaden värderar företagen. Detta då företag som väljer att kapitalisera investeringarna i forskning och utveckling istället för att kostnadsföra dem åtnjuter en högre värdering av aktiemarknaden. Detta tyder således på att redovisning har betydelse för värdering, vilket även Martínez (2014) i sin studie av spanska företag som har implementerat redovisningsregelverket IFRS har kommit fram till. Martínez (2014) har funnit att företag som har implementerat IFRS och tydliggör de förändringar som implementeringen har inneburit för redovisningen uppvisar en högre värderelevans för sin redovisning hos investerare. Genom att använda redovisning går det också att identifiera om en organisation är korrekt värderad (Sunder, 1973; Glezakos et al, 2012; Fellingham, 1988). Jung (1989) och Fellingham (1988) visar på att redovisningsutformning har betydelse för marknadens värdering av företag genom att undersöka lagervärderingsmetoderna LIFO och FIFO. Sunder (1973) visar att det föreligger ett samband mellan förändringar i redovisningsmetod och effekter på prissättning av tillgångar på marknaden. Eftersom utformning och presentation samt val av redovisningsprincip har funnits betydelsefullt vid bedömning och beslutsfattande vid investeringar bör liknande förhållanden kunna återfinnas även i andra kontexter. Exempelvis bör en sådan situation kunna anses råda då mäklare värderar bostadsrätter. Genom att värdera och fastställa 7

14 utgångspriser på bostadsrätter utgör mäklare en form av beslutsfattare och använder sig bland annat av bostadsrättsföreningarnas redovisning som beslutsunderlag vid sin värdering. Då bostadsrättsföreningar genom införandet av K-regelverken kan tillämpa olika redovisningsregelverk, vilket innebär olika utformning och presentation av samma redovisningsinformation, kan mäklares värdering av bostadsrätter påverkas. Bostadsrättsföreningar är ett svenskt fenomen som har kommit att få stor betydelse för samhället, då en stor del av den svenska befolkningen bor eller någon gång kommer att bo i en bostadsrätt (af Ekenstam & Brännström, 2014). Att förstå vilken påverkan redovisning har på priset på bostäder är viktigt av flera orsaker, bland annat eftersom boende är en viktig del av det mänskliga välbefinnandet. Priset på bostadsrätter påverkar också konsumtionen eftersom ju mer pengar individer måste lägga på att betala sitt boende, desto mindre pengar blir över till övrig konsumtion. Dessa fluktuationer i priset på bostäder påverkar människors spar- och köpbeteende, vilket påverkar hela ekonomin (Rappaport, 2007). Merparten av befintliga studier som har undersökt redovisningens effekter på beslutsfattare har använt sig av homogena grupper, vanligtvis studenter som ersättare till verkliga beslutsfattare såsom expelvis analytiker och investerare (Ghani et al, 2009). Studierna tederar även att utelämna effekterna av utformningen av redovisning då forskare fokuserat mer på att undersöka effekterna av innehållet i redovisning och finansiell information och därigenom bortsett från att undersöka hur informationen har presenterats för användare (Hopwood, 1996). Även Dull et al (2003) menar att en stor del av befintlig forskning har utgått från redovisningsmaterial men att endast en liten del av forskningen har undersökt presentationen av materialet. Avsaknaden av tidigare studier skulle enligt Maines (1995) kunna bero på att forskare utgått från normativa beteendeteorier, vilka menar att beslutsfattare inte påverkas av hur information utformas och framställs. Genom att istället utgå från deskriptiva teorier och studera hur mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter påverkas av utformningen av bostadsrättsföreningars redovisning kan ett bidrag till att täcka den kunskapslucka som existerar ges. Samtidigt utforskas beslutsfattare i en ny kontext som möjliggör att generaliseringar av resultaten kan göras 8

15 även på andra beslutsfattande grupper. Studien ämnar således att skapa en ökad förståelse för hur utformning och presentation av redovisningsmaterial påverkar beslutsfattares värdering av materialet samt vilka effekter detta i förlängningen får på andra beslut. Utifrån ovanstående problemdiskussion formuleras följande övergripande problemställning: Vilka effekter får bostadsrättsföreningars redovisning på mäklarens uppskattaning av värdet på bostadsrätter? 1.3 Syfte Syftet med denna studie är att skapa en ökad förståelse för hur mäklares bedömning av bostadsrättsföreningars redovisning påverkar deras uppskattning av värdet på bostadsrätter. För att uppnå studiens syfte och för att få en praktisk förankring studeras redovisningsregelverken K2 och K3 och de redovisningsmässiga skillnader som existerar dem emellan. Syftet med studien är även att ge ett teoretiskt forskningsbidrag kring hur utformning och presentation av redovisning påverkar individers bedömning av den. 9

16 1.4 Disposition Inledning Metod Institutionalia Teoretisk referensram Empirisk metod Empiriskt resultat Analys Slutsats I detta kapitel ges en introduktion till K-regelverken. Sedan presenteras problemdiskussionen och därefter fastställs studiens syfte. Slutligen presenteras studiens kommande disposition. Kapitlet inleds med en presentation av studiens tillvägagångssätt. Därefter diskuteras kunskapsbidraget och sedan diskuteras teorival. Slutligen avslutas kapitlet studiens källkritiska förhållningssätt. I institutionaliakapitlet sker en genomgång av bostadsrättsföreningar som organisationsform, mäklarens roll vid försäljning av bostadsrätter samt redoivisningsregelverken K2 och K3. I kapitelet presenteras teoretisk referensram där två synsätt för individers beslutsfattande diskuteras; normativa och deskriptiva teorier. Sedan utvecklas en modell för mäklares bedömning av redovisning och därefter hypoteser. Kapitlet innefattar studiens emiriska metod; val av undersökningsdesign, urval, metod för datainsamling samt utformning av enkäter. Avslutningsvis presenteras operationalisering av studiens variabler. Resultatkapitlet inleds med en borfallsanalys och därefter presenteras resultaten från de statistiska testerna bestående av T-tester och korrelationstester. I detta kapitel analyseras studiens fem hypoteser. Här diskuteras de empiriska resultaten tillsamans med teorin från den teoretiska referensramen. Avslutningsvis sker en återkoppling till Brunswiks linsmodell. I studiens avslutande kapitel presenteras studiens slutsatser där vi återknyter till tidigare problemdiskussion och syfte, vilka vi också ämnar besvara. Avslutningsvis lyfter vi fram några förslag till framtida forskning. 10

17 2 Metod Metodkapitlet inleds med en presentation av studiens övergripande tillvägagångssätt. Därefter diskuteras det kunskapsbidrag som förhoppningen är att studien ska kunna bidra med följt av studiens forskningsansats. Efter detta avsnitt diskuteras motiv bakom teorival och slutligen avslutas kapitlet med en diskussion kring studiens källkritiska förhållningssätt. 2.1 Studiens övergripande tillvägagångssätt Denna studies syfte är att skapa en ökad förståelse för hur mäklares bedömning av bostadsrättsföreningars redovisning påverkar deras uppskattning av värdet på bostadsrätter. Syftet uppfylls genom att undersöka hur skillnader mellan redovisningsregelverken K2 och K3 påverkar hur mäklare uppskattar värdet på bostadsrätter. Genom en granskning av tidigare studier och litteratur skapas hypoteser. Hypoteserna testas genom ett experiment i form av en enkätundersökning där enkäter skickas ut till samtliga registrerade fastighetsmäklare i Sverige. Därefter kodas och testas svaren som erhålls från enkätundersökningen med hjälp av statistiska analyser. 2.2 Forskningsansats I enlighet med studiens syfte och frågeställning fann vi det lämpligt att anta en deduktiv forskningsansats, där hypoteser härledda från befintliga teorier testas empiriskt (Bryman & Bell, 2013). Antagandet av en deduktiv forskningsansats medför således utgångspunkt i befintlig forskning, vilket vi anser lämpligt eftersom vi värdesätter vägledning genom den forskning som redan existerar på området. Därför kommer teori kring hur individer tolkar och bedömer redovisningsdata samt hur individer utifrån redovisningsinformation fattar beslut att ligga till grund för de hypoteser som genereras. Ett alternativt tillvägagångssätt, som också kunde ha varit lämpligt för denna studie, är en induktiv forskningsansats. Denna forskningsansats innebär att studiens har sin utgångspunkt i observationer som görs empiriskt för att sedan försöka påvisa ett mönster och på så sätt skapa en teori (Bryman & Bell, 2013). Nackdelen med detta tillvägagångssätt är att utgångspunkten inte är knuten till befintlig forskning vilket en deduktiv forskningsansats är. Som tidigare nämnts värderar vi i denna studie att vägledas 11

18 av redan existerande forskning högre än att skapa ny teori. Dessutom finns det en risk att vi med denna forskningsansats hade missat viktiga teoretiska utgångspunkter. 2.3 Informationsinsamling och teorival För att uppnå studiens syfte har vi utgått från redan existerande studier i enlighet med en deduktiv forskningsansats. Teorin är dock begränsad inom vårt forskningsområde varför vi har valt att även använda oss av artiklar som behandlar närliggande forskningsområden. Den teori som används är huvudsakligen studier som behandlar individers beslutsfattande samt hur individer tolkar och bedömer redovisningsdata. Två huvudtyper av teorier definieras; normativa och deskriptiva teorier över beslutsfattande. Skillnaden mellan teorierna är att normativa teorier grundar sig på ideala föreställningar om hur individer bör fatta beslut för att uppnå bästa möjliga resultat medan deskriptiva teorier syftar till att förklara hur individer fattar beslut i verkligheten (Edlund & Högberg, 1993). Betoningen läggs vid deskriptiva modeller och framförallt på Brunswiks linsmodell utvecklad av Brunswik (1952). Eftersom Brunswiks linsmodell har ett brett tillämpningsområde och kan appliceras på i stort sett vilken beslutssituation som helst (Libby R., 1981) används denna modell för att beskriva hur mäklare, baserat på en bostadsrättsförenings redovisning, fattar beslut rörande hur de ska uppskatta värdet på en bostadsrätt i samma förening. Vi har utgått från att olika poster i en bostadsrättsförenings redovisning som kan ligga till grund för mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter. Libby (1975) menar att individer skiljer sig åt avseende kognitiv uppfattning, varför redovisningsposter som uppfattas som optimal för en mäklare kan uppfattas som oanvändbar för en annan. De redovisningsposter som mäklare kan antas påverkas av är bostadsrättsföreningens redovisade resultat, vilken avskrivningsform som tillämpas samt om huruvida tilläggsupplysningar finns att tillgå. Anledningen till att dessa redovisningsposter kan vara av betydelse är att de utgörs av de redovisningsmässiga skillnaderna mellan redovisningsregelverken K2 och K3, vilka bostadsrättsföreningar har möjlighet att välja mellan. Beroende på val av redovisningsregelverk påverkas utformningen men också innehållet i bostadsrättsföreningars redovisning, vilket kan komma att påverka mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter. Hur mäklare bedömer dessa denna redovisning kan påverkas av deras erfarenhet och utbildning. 12

19 Litteraturen kring vårt forskningsområde är som tidigare nämnts bristfällig. För att finna litteratur kring hur de olika faktorerna i bostadsrättsföreningars redovisning samt hur erfarenhet och utbildning kan tänkas påverka mäklare har vi därför studerat litteratur inom närliggande områden, exempelvis inom psykologin och studier såsom Heller (1973), Taylor (1975), Barkhous & Bolyard (1977), Herr (1977), Kahneman & Tversky (1974), Tversky & Kahneman (1979), Hartman et al (1990), Kahneman (2003) och Golan & Ert (2015) men även inom finanslitteraturen och studier som Lambert et al (2012). Utöver denna litteratur, bestående av vetenskapliga artiklar, har också litteratur i form av praktikorienterade böcker använts i syfte att erhålla praktisk kunskap om de redovisningsmässiga skillnaderna som existerar mellan K2 och K3 samt respektive redovisningsregelverks tillämpning i bostadsrättsföreningar. Som komplement till de praktikorienterade böckerna har även internetstudier använts för att för att ge oss aktuell kunskap och en helhetsbild över den debatt som råder kring K-regelverket i bostadsrättsföreningar. 2.4 Källkritik I denna studie har vi iakttagit försiktighet i inhämtandet av information. Vi har därför varit selektiva och endast valt att använda oss av vetenskapliga artiklar som är granskade och märkta med peer reviewed. Eftersom denna typ av vetenskapliga artiklar är granskade av sakkunniga får de anses inneha högre trovärdighet än artiklar som inte har genomgått denna granskning. Trots att vetenskapliga artiklar med denna märkning är granskade antar vi dock ett kritiskt förhållningssätt gentemot dem. Den litteratur som använts i bokform utgörs av böcker som getts ut av akademiska bokförlag, varför trovärdigheten för denna litteratur anses hög. Som ett komplement till vetenskapliga artiklar och litteratur i bokform har internetbaserade källor i viss utsträckning använts. Vi är dock medvetna om att denna typ av källa kan anses mindre pålitlig än andra källor. Våra internetbaserade källor utgörs av denna anledning av utgivare som vi anser pålitliga, såsom exempelvis Nationalencyklopedin samt olika branschorganisationers hemsidor. 13

20 3 Institutionalia I detta kapitel sker en genomgång av hur bostadsrättsföreningar fungerar som organisationsform samt redovisningsregelverken K2 och K3. Kapitlet är indelat i två huvuddelar, där varje del behandlas för sig. Syftet med institutionaliakapitlet är att ge läsaren en bakgrund och skapa en djupare förståelse för de begrepp som presenteras längre fram i studien. 3.1 Bostadsrättsföreningar Eftersom syftet med denna studie är att studera hur mäklares bedömning av bostadsrättsföreningars redovisning påverkar deras uppskattning av värdet på bostadsrätter presenteras nedan de utmärkande dragen för organisationsformen bostadsrättsförening Organisationsform Associationsformen bostadsrättsförening är en typ av ekonomisk förening med syfte att förse medlemmarna med ett bra boende och att verka utan vinstsyfte (af Ekenstam & Brännström, 2014). Bostadsrättsföreningar regleras i Bostadsrättslag (1991:614), vilken innehåller lagar och regler för bostadsrättföreningar och bostadsrätter. För att skapa en bostadsrättförening krävs det att minst tre personer tillsammans vill köpa eller bygga ett hus och där låta upplåta lägenheter utan tidsbegränsning åt medlemmarna i bostadsrättsföreningen(bolagsverket,.2012c). Det finns enligt Bolagsverket några krav på en bostadsrättsförening. För det första ska det finnas minst tre medlemmar. För det andra ska bostadsrättsföreningen företrädas av en styrelse med minst tre ledamöter och måste dessutom ha minst en revisor. För det tredje väljs styrelsen och revisorn av föreningsstämman. Vidare måste en bostadsrättförening varje år upprätta en årsredovisning och större bostadsrättsföreningar måste även skicka in sin årsredovisning till Bolagsverket (Bolagsverket, 2012c). 14

21 För att räknas som en större bostadsrättsförening måste fler än ett av följande rekvisit uppfyllas: Mer än 50 anställda i medeltal Mer än 40 miljoner kronor i redovisad balansomslutning Mer än 80 miljoner kronor i redovisad nettoomsättning (SFS 1995:1554) I dagsläget, innan årsredovisningarna för räkenskapsåret 2014 getts ut, uppfyller ingen bostadsrättsförening de rekvisit som krävs för en stor bostadsrättsförening. Dock har Sveriges största bostadsrättsförening, Brf Masthugget i Göteborg, förvarnat om att gränsvärdena kommer att överskridas under räkenskapsåret (Lundén, 2014) Självkostnadsprincipen Bostadsrättsföreningar har inte som primärt syfte att gå med vinst (af Ekenstam & Brännström, 2014). Istället drivs de i enlighet med självkostnadsprincipen som innebär att bostadsrättens självkostnad, det vill säga utgifter, hyror samt avsättning till yttre fond, varje år ska täckas av de årsavgifter som tas ut av medlemmarna i bostadsrättsföreningen (Sveriges Borättscentrum, 2015) Styrelsen Bostadsrättsföreningar styrs av en av medlemmarna utsedd styrelse, vilken i allmänhet består av lekmän (af Ekenstam & Brännström, 2014). Det är föreningsstämman som väljer styrelsen, vilken sedan utser en ordförande som leder arbetet i styrelsen (Bolagsverket, 2012a). En av styrelsens viktigaste uppgifter är att varje år, i enlighet med den tidigare nämnda självkostnadsprincipen, besluta om vilken årsavgift som ska tas ut av föreningens medlemmar. Ytterligare en viktig uppgift är att bestämma hur redovisningen ska utformas, vilket ofta sker i samråd med den externa part som sköter föreningens redovisning. Förutom detta ansvarar styrelsen även för skötseln av bostadsrättsföreningen och för upprättandet av årsredovisning efter varje avslutat räkenskapsår. (Lundén, 2014). Enligt Bolagsverket finns det krav på utformningen av styrelsen. Styrelseledamöterna och suppleanterna måste vara: 15

22 minst 18 år normalt vara medlemmar i föreningen, om inte annat är bestämt i stadgarna inte vara försatta i konkurs, ha näringsförbud eller ha förvaltare enligt 11 kap 7 Föräldrabalken (Bolagsverket, 2012a) Vidare ansvarar styrelsen enligt Bolagsverket för följande uppgifter: beslutar om firmateckningen kallar medlemmarna till föreningsstämman företräder föreningen ansvarar för den löpande verksamheten i föreningen ansvarar för att årsredovisningar upprättas rättar sig efter stadgarna och föreningsstämmans beslut anmäler ändringar i föreningen till Bolagsverket (Bolagsverket, 2012a) Stadgar Alla bostadsrättföreningar måste upprätta stadgar, vilka fungerar som grundläggande regler för bostadsrättföreningen. I stadgarna ska bostadsrättsföreningen bland annat beskriva dess ändamål och syfte, avgiften som medlemmarna ska betala samt hur underhållet av föreningens fastighet ska säkerställas. Bostadsrättföreningen kan själv, utöver de obligatoriska bestämmelserna, välja att lägga till mer omfattande bestämmelser i sina stadgar. Stadgarna ska skickas in och registreras hos Bolagsverket och blir därmed en offentlig handling. (Bolagsverket, 2012b) Årsavgifter Som tidigare nämnt är det styrelsens uppgift att besluta om årsavgifterna i bostadsrättsföreningen. En viktig princip som styrelsen måste beakta när de ska fatta beslut om årsavgifterna är likhetsprincipen. Denna återfinns i 6 kap 13 samt 7 kap 16 i Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar och stadgar att styrelsen eller en annan ställföreträdare för bostadsrättsföreningen inte får företa en handling eller åtgärd som innebär en otillbörlig fördel för en föreningsmedlem och som samtidigt är till nackdel för bostadsrättsföreningen eller någon annan medlem (SFS 1987:667). Lagtexten avser framförallt ekonomiska handlingar och åtgärder, varav beslut om årsavgifterna utgör en viktig faktor för likhetsprincipen (Lundén, 2014). 16

23 Likhetsprincipen innebär vidare att årsavgifterna inte får vara orättvist fördelade mellan bostadsrättshavare mellan olika hus eller våningsplan etcetera. Årsavgifterna får inte heller vara orättvist fördelade mellan nuvarande och framtida bostadsrättshavare. (Bostadsrätterna, 2011) 3.2 Redovisningsregelverk Som tidigare nämnts resulterade Bokföringsnämndens K-projekt i att alla bostadsrättsföreningar i Sverige inför räkenskapsåret 2014 fick ta ställning till vilket av de nya redovisningsregelverken, K2 eller K3, som de ville upprätta sin redovisning efter (Lundén, 2014). Eftersom individers bedömningar kan påverkas av redovisningens utformning presenteras nedan redovisningsregelverken K2 och K3 samt de skillnader som finns mellan dem Regelbaserade och principbaserade regelverk Det finns två huvudtyper av regelverk, regelbaserade och principbaserade regelverk. Ett regelbaserat regelverk innebär klara regler för hur redovisningen ska upprättas och färre valmöjligheter kring utformning medan ett principbaserat regelverk medför större flexibilitet och utrymme för egna bedömningar. Regelbaserade regelverk bidrar å ena sidan till jämförbarhet mellan organisationer men kan å andra sidan leda till förvirring kring redovisningens utformning på områden där regelverket saknar uttryckliga regler. För principbaserade regleverk finns det dock inga uttryckliga regler för upprättandet av redovisningen alls, vilket innebär att det ställs högre krav på organisationerna och de anställdas kompetens. Jämförbarheten mellan organisationers redovisning blir därmed också sämre eftersom olika organisationer kan göra olika bedömningar av samma händelser och transaktioner. (Wüstemann & Wüstemann, 2010) Redovisning enligt redovisningsregelverket K2 är ett exempel på ett regelbaserat regelverk medan redovisningsutformning i enlighet K3 är ett exempel på ett principbaserat regelverk (Lundén, 2014) Redovisning enligt K2 K2 får endast tillämpas i bostadsrättsföreningar som enligt Årsredovisningslagens första kapitel, tredje paragraf, anses som mindre företag. Om en bostadsrättsförening som använder K2 sedan uppfyller rekvisiten för ett större företag måste bostadsrättsföreningen 17

24 byta till K3 (SFS 1995:1554). Som tidigare nämnts är K2 ett regelbaserat redovisningsregelverk, vilket innebär uttryckliga regler kring redovisningens utformning, förenklingsregler och tydliga mallar för årsredovisningens uppställning (Lundén, 2014). En viktig utgångspunkt vid redovisning enligt K2 är försiktighetsprincipen, vilket innebär att tillgångar värderas till dess anskaffningsvärde. Värdering till verkligt värde är inte tillåtet. (Bokföringsnämnden, 2011) Avseende årsredovisningens uppställning tillåts enligt K2 endast kostnadsslagsindelad resultaträkning. De tilläggsupplysningar som bostadsrättsföreningar behöver lämna i sina resultat- och balansräkningar och i form av noter är få. I K2 ställs i stort sett endast krav på att bostadsrättsföreningen måste ange att årsredovisningen är upprättad enligt principerna för K2 samt de upplysningar som stadgas i Årsredovisningslagen. (Bokföringsnämnden, 2011; Lundén, 2014) K2 behandlar bostadsrättföreningens fastigheter som en enda enhet där avskrivningstiden ofta bestäms av den längsta komponentens nyttjandeperiod alternativt efter den skattemässiga avskrivningstiden på 50 år (Lundfors & Törning, 2014). Följden av att behandla fastigheten som en enda enhet blir också att den förr eller senare blir helt avskriven, vilket medför att bostadsrättsföreningens anläggningstillgångar inte blir värda någonting (Lundén, 2014). Då alla fastighetens delar skrivs av över lång tid innebär det att planerade underhåll och renoveringar redovisas som kostnader. Detta beror på att renoverade eller utbytta delen fortfarande skrivs av som en integrerad del av fastigheten. (Lundfors & Törning, 2014) Eftersom underhåll och renoveringar kostnadsförs finns det en risk att det medför en redovisningsmässig förlust i bostadsrättsföreningens resultaträkning under det aktuella året för underhållet. För att täcka detta underskott löses den yttre fonden, vilken består av bundet eget kapital, upp och bokförs mot balanserad vinst, som omfattas av fritt eget kapital. Detta innebär att en bostadsrättsförening som tillämpar K2 får ett ojämnt resultat över åren, med sämre resultat de år som underhåll och reparationsarbeten genomförts. (Lundfors & Törning, 2014; Lundén, 2014) 18

25 3.2.3 Redovisning enligt K3 K3 får användas av alla bostadsföreningar oavsett storlek men är obligatoriskt för bostadsrättsföreningar som betraktas som större företag i enlighet med Årsredovisningslagens första kapitel, tredje paragraf (SFS 1995:1554). K3 är ett principbaserat regelverk med utrymme för flexibilitet vad gäller utformningen av redovisningen, vilket medför att det krävs större erfarenhet för att tillämpa regelverket (Lundén, 2014). Bostadsrättsföreningen får vid användandet av K3 välja mellan att tillämpa en kostnadsslagsindelad eller en funktionsindelad årsredovisning (Lundén, 2014). Kravet på tilläggsupplysningar omfattar bland annat val av redovisningsprincip för exempelvis intäktsredovisning, leasing och avsättningar samt i andra fall då upplysningar behövs för att en rättvisande bild ska kunna ges (Bokföringsnämnden, 2012). I K3 är det krav på komponentredovisning av bostadsrättsföreningens fastigheter, vilket medför att olika komponenter skrivs av på olika avskrivningstider efter beräknad ekonomisk nyttjandeperiod. Komponentredovisning innebär att fastigheten delas upp i olika komponenter där till exempel fastighetens grund, stomme, tak och tvättstuga har separata avskrivningtider. Uppdelningen medför att när underhållsarbete och därmed utbyte av komponenten blir aktuellt är denna helt avskriven såvida underhållsplanen och den ekonomiska livslängden är korrekt beräknad. I bostadsrättsföreningens redovisning bokas den utslitna komponenten bort från balansräkningen och istället tillkommer den nya komponenten vars anskaffningsvärde bokförs som tillgång. Således bokförs inte underhållet som en kostnad. Detta bidrar till att avskrivningarna bidrar till en jämn belastning i bostadsrättsföreningens resultaträkning. (Lundfors & Törning, 2014; Törning, 2014) 19

26 3.2.4 Sammanfattning av skillnader mellan K2 och K3 Efter ovanstående genomgång av K2 respektive K3 summeras de väsentliga skillnaderna mellan redovisningsregelverken enligt nedan. K2-regelverket För mindre företag Regelbaserat redovisningsregelverk Liten flexibilitet och få möjligheter till egna bedömningar Förenklingsregler finns Avskrivning på tillgångar som helhet Mindre avskrivningar ojämnt resultat Få tilläggsupplysningar krävs Försiktighetsprincipen värdering till verkligt värde är inte tillåtet Kostnadsslagsindelad resultaträkning K3-regelverket För större företag och valfritt för mindre företag Principbaserat redovisningsregelverk Större flexibilitet och möjlighet till egna bedömningar Krav på rättvisande bild Avskrivning på tillgångar uppdelade på komponenter Större avskrivningar jämnare resultat Många tilläggsupplysningar krävs Värdering till verkligt värde medges i viss utsträckning Funktions- eller kostnadsslagsindelad resultaträkning Tabell 1 Sammanfattning över skillnaderna mellan K2 och K3 20

27 4 Teoretisk referensram I kapitlet för studiens teoretiska referensram presenteras och diskuteras två olika synsätt för hur individer fattar beslut; normativa och deskriptiva teorier. Med utgångspunkt i Brunswiks linsmodell, vilket är en deskriptiv teori, utvecklas en modell som är anpassad efter mäklares beslutsfattande avseende deras värdering av bostadsrätter. Utifrån modellen samt de redovisningsmässiga skillnaderna mellan redovisningsregelverken K2 och K3 utvecklas därefter fem hypoteser. 4.1 Normativa teorier Normativa modeller och teorier över beslutsfattande grundar sig vanligen i ideala föreställningar om hur beslut bör fattas för att en individ ska uppnå det bästa resultatet. Ett exempel på en normativ teori är rationell teori. (Edlund & Högberg, 1993) Rationell teori Rationell teori är ett ekonomiskt och socialt ramverk inom vilket en individs agerande beskrivs som egoistiskt och med syfte att maximera sin egen nytta (Sen, 1977). En individ som fattar rationella beslut antas ha kunskaper om relevanta aspekter i sin omvärld samt inneha välorganiserade och stabila preferenser. Dessutom besitter denne en förmåga att beräkna och bedöma, vilket gör värderingar mellan olika tänkbara beslutsalternativ möjliga. På detta sätt kan individen välja det beslutsalternativ som ger högst nytta. (Simon, 1955) Så länge samtliga beslut individen fattar kan förklaras av nyttomaximering betecknas individens beteende som rationellt. Rationell teori föreskriver vidare att en individ som har börjat följa ett mönster och utveckla preferenser för ökad nytta enbart kan undvika nyttomaximering genom att handla inkonsekvent eller genom att förändra sin inställning. Om individen däremot förhåller sig konsekvent i sitt beteende kommer beteendet att karaktäriseras av ett ständigt sökande efter att uppnå maximal nytta. (Sen, 1977) I enlighet med rationell teori har presentation och utformning av redovisning ingen betydelse för en beslutsfattare eftersom detta inte inverkar på hur beslutsfattaren bearbetar information i den inre kogniva processen (Maines, 1995). Beslutsfattarens beslut påverkas således inte av exempelvis att olika redovisningsprinciper medför att redovisningens utseende kan skilja sig åt. 21

28 Eftersom rationell teori bygger på ideala föreställningar om hur individer bör fatta beslut för att maximera sin nytta har den dock ansetts orealistisk, vilket har föranlett kritik (Edlund & Högberg, 1993; Sen, 1977; Kahneman, 2003). Bland kritikerna återfinns också Boudon (1998) som anser att teorin behandlar individers handlingar som instrumentella, det vill säga att de måste förklaras av individers vilja att nå uppsatta mål. Green & Shapiro (1996) menar att rationell teori förvisso innefattar en hel del brister men att den trots detta är användbar att applicera på individers beslutsfattande. Enligt Green (2002) kan teorin tillämpas för att generera testbara antaganden samt för att ge nya perspektiv på det som undersöks. Rationell teori kan också vara användbar för att ställa mot deskriptiva teorier, vilka försöker förklara hur individer fattar beslut i verkligheten, för att på så vis få en referenspunkt att jämföra mot. 4.2 Deskriptiva teorier Deskriptiva modeller syftar till att förklara hur individer fattar beslut i verkligheten snarare än att föreskriva hur de, i enlighet med rationell teori, bör fatta beslut för att uppnå bästa tänkbara resultat. Hänsyn tas dessutom till komplikationer som kan uppstå i en beslutssituation. Deskriptiva teorier har likt rationella teorier också fått utstå kritik, trots att de fått stor genomslagskraft och åtnjuter empiriskt stöd. Anledningen är att de har svårt att förutspå framtida konsekvenser av individers beslut eftersom tidigare erfarenheter av dess följder saknas. (Bias et al, 2012) Beslutsfattandeprocessen Beslutsfattande kan enligt Libby (1981) och Cloyd (1995) beskrivas som en kognitiv process där beslutfattaren utifrån ett antal handlingsalternativ fattar ett beslut. Denna process består av tre steg; input, bearbetning och output (Libby & Lewis, 1977). Input består i att beslutsfattaren tar till sig information från omgivningen och använder sig av sina tidigare erfarenheter (Roberts, 2002). Utifrån informationsinsamling och tidigare erfarenhet sker en bearbetning där den insamlade informationen används, problem identifieras, hypoteser genereras och utvärderas och intern samt extern informationssökning sker (Woffard & Goodwin, 1990; Bonner & Pennington, 1991). Output är processens sista steg där beslutsfattandet sker och ett beslut tas. Beslutet kan dock påverkas av eventuella felkällor, vilka är hänförliga till steget för input (Roberts, 2002). 22