Gamla Plan- och bygglagen

Transkript

1 Gamla Plan- och bygglagen (1987:10) Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Varje eftertryck och/eller kopiering utan tillåtelse av Villaägarnas jurister eller behörig firmatecknare för Villaägarna är strängt förbjudet. Informationsmaterialet är endast avsett att fungera som generell vägledning. För råd i specifika ärenden rekommenderar Villaägarna att kontakt tas med Villaägarnas jurister alternativt annan juridisk expertis. Postadress Besöksdress Telefon E-post Hemsida Box 7118, Sollentuna Johan Berndes väg info@villaagarna.se

2 2 (21) Innehåll 1. Inledning Planläggning Planmonopol De olika plantyperna Översiktsplan Områdesbestämmelser Detaljplan Fastighetsplan Detaljplan Detaljplanekravet Obligatoriskt innehåll Genomförandetid Planprocessen Program Miljökonsekvensbeskrivning Samråd Utställning Antagande Överklagande Laga kraft Enkelt planförfarande Opinionsbildning Bygglov Åtgärder som kräver bygglov, generella bestämmelser Åtgärder som kräver bygglov, särskilda bestämmelser för områden med detaljplan Åtgärder sin inte kräver bygglov, särskilda bestämmelser för en- och tvåbostadshus och till dem hörande komplementbyggnader Marklov eller rivningslov Förhandsbesked Bygganmälan Innehåll i bygglovsansökan... 14

3 3 (21) 13. Handläggning av en ansökan Grannehörande Giltighetstid för lov Motivering av beslut Anstånd med avgörandet Slutbevis Avgifter Byggnadsavgift Särskild avgift Tilläggsavgift Överklagande Överklagande av bygglov... 19

4 4 (21) 1. Inledning Informationen i denna informationsskrift gäller för ärenden om lov och detaljplaner som har påbörjats före den 2 maj 2011, då nya plan- och bygglagen trädde i kraft. För ärenden som påbörjats den 2 maj 2011 eller senare hänvisas till informationsskrifterna Bygglov och Detaljplaner. 2. Planläggning Beslut om hur marken och vattnet ska användas och hur bebyggelsen ska utformas är något som berör många människor och som ska gälla under lång tid. För att vi som medborgare ska få insyn och inflytande över dessa frågor finns regler om planläggning. Denna informationsskrift handlar främst om detaljplanläggning. 2.1 Planmonopol Planläggning är en kommunal angelägenhet. Kommunen har så kallat planmonopol. Det innebär att det är kommunen som bestämmer om och när planläggning ska ske. Det innebär dock inte att den kommunala planeringen för den skull kan ske helt fristående från planeringen på regional och central nivå. Den påverkas t.ex. av kommunövergripande infrastruktur som vägar, järnvägar och kraftledningar. Hänsyn måste också tas till bestämmelser i andra lagar än plan- och bygglagen, t.ex. bestämmelser om strandskydd och naturreservat. Planmonopolet innebär att en villaägare som vill att kommunen ska göra en planändring som berör hans fastighet, t.ex. så att byggrätten för hans fastighet utvidgas, inte kan tvinga kommunen att göra det. Om kommunen däremot är villig att göra en planändring eller att anta en ny detaljplan måste den förfara på ett speciellt sätt. Planprocessen beskrivs längre fram i informationsmaterialet. 3. De olika plantyperna Planläggning av mark för bebyggelse har skett under lång tid, i flera hundra år. Den lag som reglerar planläggningen idag är plan- och bygglagen (PBL) från Det finns flera olika typer av planer: 3.1 Översiktsplan Alla kommuner ska ha en översiktsplan som omfattar hela kommunens yta. Översiktsplanen anger grunddragen i mark- och vattenanvändningen samt hur bebyggelsen ska utvecklas och bevaras. Den ska också redovisa vilka miljö- och riskfaktorer som bör beaktas vid beslut om mark- och vattenområden samt hur vissa riksintressen ska tillgodoses.

5 5 (21) Översiktsplanen ska hållas aktuell. Det innebär att kommunfullmäktige minst en gång under mandattiden måste ta ställning till översiktsplanens aktualitet. Översiktsplanen är endast vägledande. 3.2 Områdesbestämmelser Områdesbestämmelser kan ses som en djupdykning i en översiktsplan inom ett område som inte har detaljplan. De är inte lika detaljerade som detaljplaner utan reglerar endast ett begränsat antal frågor. Ändamålet med områdesbestämmelserna kan vara att säkerställa översiktsplanens syfte eller att tillgodose ett eller flera riksintressen enligt miljöbalken. Områdesbestämmelser ska omfatta ett avgränsat område av en kommun och är bindande. En viktig skillnad mellan detaljplan och områdesbestämmelser är att områdesbestämmelser inte ger någon direkt rätt att förvärva mark eller rätt att på annat sätt använda mark för ett bestämt ändamål. 3.3 Detaljplan Detaljplaner görs framför allt vid större förändringar eller för att säkerställa en viss fortsatt markanvändning. En detaljplan omfattar endast en mindre del av en kommun och ska begränsas till just det område som berörs av de planerade åtgärderna. Detaljplanen är bindande. Den har vissa rättsverkningar för kommunen och enskilda. Under planens genomförandetid har fastighetsägarna en garanterad byggrätt i enlighet med planen. 3.4 Fastighetsplan En fastighetsplan upprättas vid behov i områden med detaljplan. Den kan omfatta hela eller delar av detaljplaneområdet. Fastighetsplaner kan innehålla bestämmelser om markens indelning i fastigheter och om servitut, ledningsrätt och liknande rättigheter samt om gemensamhetsanläggningar. Fastighetsplanens redovisning av fastighetsgränser är bindande vid kommande fastighetsbildning, till skillnad från de fastighetsgränser inom kvartersmark som ibland illustreras i detaljplaner. 4. Detaljplan I detaljplanen ges en samlad bild av markanvändningen och av hur miljön avses förändras eller bevaras. Detaljplanen är ett instrument för kommunen att förverkliga den lokala bebyggelsepolitiken och de sociala ambitionerna samt att främja en ekonomisk och rationell byggproduktion. Vid detaljplanläggningen tas hänsyn till de allmänna intressen som beskrivs i PBL och miljöbalken. Därigenom blir lämpligheten att bygga i enlighet med planen prövad och planen ger sedan byggrätt. Exempel: Om en villaägare vill få bygglov för ett garage krävs det att åtgärden stämmer överens med planen. Om så inte är fallet måste planen ändras för att ett bygglov ska kunna ges.

6 6 (21) Möjligheten till dispens från planen är numera borttagen, däremot får kommunen medge mindre avvikelser som är förenliga med planens syfte. I en känslig miljö kan även mycket små avsteg rörande placering och utformning vara otillåtna därför att de strider mot syftet med planen. I en annan miljö kan kommunen kanske medge större avsteg. Förutsättningen är dock att de inte innebär någon större omgivningspåverkan. Vägledning kan fås i planbeskrivningen. Beroende på hur detaljerad detaljplanen är och med vilken noggrannhet plankartan är utformad kan det också finnas ett visst tolkningsutrymme av planen. Mindre avvikelse är en åtgärd kommunen har möjlighet att besluta om, ingenting de är tvungna att medge. 4.1 Detaljplanekravet I PBL finns bestämmelser om i vilka situationer detaljplan ska göras innan lov får ges. Kommunen avgör när och var detaljplan ska göras (det kommunala planmonopolet). I följande situationer krävs att detaljplan upprättas: Ny sammanhållen bebyggelse Ny enstaka byggnad vars användning får betydande inverkan på omgivningen eller som ska förläggas inom ett område där det råder stor efterfrågan på mark för bebyggelse, om tillkomsten av byggnaden inte kan prövas i samband med prövning av ansökan om bygglov eller förhandsbesked Befintlig bebyggelse som ska förändras eller bevaras, om regleringen behöver ske i ett sammanhang. Med sammanhållen bebyggelse avses sådan bebyggelse som ställer krav på gemensamma anordningar och/eller behöver få flera frågor lösta i ett sammanhang. Gemensamma anordningar kan t.ex. vara gator eller vatten- och avloppsanläggningar. Med bebyggelse eller byggnad jämställs här även vissa andra anläggningar. En enstaka byggnad som kan få konsekvenser för omgivande bebyggelse, kan vara en byggnad vars användning leder till störningar av olika slag. Det kan också vara verksamheter som kan få konsekvenser för serviceutbudet eller trafiken i ett större område. 4.2 Obligatoriskt innehåll PBL anger ett visst obligatoriskt innehåll för detaljplaner. Det är: Allmänna platser, t.ex. gator, vägar, torg och parker Kvartersmark för bebyggelse eller olika typer av anläggningar, t.ex. fritidsanläggningar, VA-anläggningar och energianläggningar Vattenområden, t.ex. båthamn och friluftsbad Kommunen är alltid huvudman, d.v.s. ansvarig för iordningställandet av gator och andra allmänna platser om inget annat anges i planen. Utöver detta minimiinnehåll får detaljplanen reglera t.ex. exploateringsgrad, byggnaders och anläggningars användning, placering, utformning och utförande, vegetation, höjdlägen, utfart, parkeringsplatser och skyddsanordningar.

7 7 (21) 4.3 Genomförandetid En detaljplan ska alltid ha en bestämd genomförandetid. Den ska vara minst fem och högst femton år och är den tidsrymd inom vilken planen är tänkt att genomföras. Detaljplanen är bindande för både fastighetsägare och kommun. Under detaljplanens genomförandetid är fastighetsägaren garanterad att få bygga i enlighet med planen. Områdets lämplighet har ju redan prövats i planprocessen. Under genomförandetiden får kommunen bara i undantagsfall ändra planen, om inte berörda fastighetsägare går med på att så får ske. En fastighetsägare har t.o.m. rätt till ersättning eller kan kräva att hans fastighet löses in om detaljplanen ändras eller upphävs före genomförandetidens utgång och skada uppkommer till följd av detta, t.ex. i form av att en byggrätt enligt planen begränsas eller upphävs. Tanken är att genomförandetiden ska innebära en slags garantitid för fastighetsägare, en garanti att så länge genomförandetiden löper få bebygga sin fastighet i enlighet med vad planen tillåter. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla men får då ändras eller upphävas utan att rättigheter som uppkommit genom planen beaktas. 5. Planprocessen För att förbättra beslutsunderlaget till en detaljplan, och ge möjlighet till insyn och påverkan från alla berörda intressenter, finns regler om hur man ska förfara vid framtagandet av en detaljplan. Den så kallade planprocessen ska följa ett visst schema. Samma förfaranderegler gäller vare sig kommunen upprättar nya, ersätter, ändrar eller upphäver detaljplaner eller områdesbestämmelser. 5.1 Program Detaljplanen ska grundas på ett program om det inte är onödigt (exempelvis vid enkelt planförfarande). Tanken är att programmet ska ange utgångspunkter och mål för planen. Ett program är det första stadiet i planprocessen. Då är också möjligheterna att påverka som störst. Vi rekommenderar därför att villaägare och föreningar är aktiva så tidigt som möjligt i planprocessen om de har synpunkter på vad som föreslås. 5.2 Miljökonsekvensbeskrivning En miljökonsekvensbeskrivning (MKB) krävs för detaljplaner som medger en användning av mark eller av byggnader eller andra anläggningar som innebär en betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållningen med mark och vatten och andra resurser. En MKB ska möjliggöra en samlad och allsidig bedömning av den inverkan planens genomförande får på de angivna intressena.

8 8 (21) 5.3 Samråd När kommunen har upprättat ett förslag till detaljplan ska samråd ske med olika intressenter. Kommunen är skyldig att samråda med länsstyrelsen, lantmäteriet och kommuner som berörs av förslaget. Tanken är att länsstyrelsen i samrådet bland annat ska ta till vara statliga intressen. Kommunen ska också bereda sakägare, bland annat villaägare, som berörs av förslaget tillfälle till samråd. Även myndigheter, hyresgäst- och miljöorganisationer samt vissa andra sammanslutningar och boende ska inbjudas till samråd. När samrådet berör många personer bör det ordnas ett offentligt möte eller en samrådsutställning. Om endast få personer är berörda kan det räcka med ett utskick av förslaget och telefonkontakt eller personligt möte på platsen. Samrådet är en fortlöpande process för utbyte av information och synpunkter. I ett inledningsskede är syftet även att få till stånd en debatt om planområdet vid en tidpunkt när det fortfarande finns möjlighet att påverka planarbetet. Genom samrådet ska kommunen få bästa möjliga beslutsunderlag, samtidigt som sakägarna och övriga berörda inte ska behöva rikta invändningar mot planen till följd av missförstånd om planens innehåll eller innebörd. Avsikten är naturligtvis att man så långt som möjligt ska komma överens om en lämplig utformning av planen, särskilt i sådana avseenden där synpunkter kan tillgodoses utan några olägenheter av betydelse. Det är dock viktigt att betona att samrådet syftar till ett utbyte av information och synpunkter. Kommunen måste alltså inte tillgodose alla de synpunkter som kommer fram under samrådet. Observera att endast skriftliga synpunkter kan ligga till grund för rätten att överklaga efter det att planen är antagen, om synpunkterna inte blivit tillgodosedda. Resultatet av samråden kring program och planförslag ska redovisas i en samrådsredogörelse. Den ska innehålla de förslag och synpunkter som kommit fram under samrådet samt kommunens motiverade ställningstagande till dessa. Tyngdpunkten bör ligga på de synpunkter som inte tillgodosetts. 5.4 Utställning Kommunen ska ställa ut planförslaget till granskning under minst tre veckor innan det antas. Innan förslaget ställs ut ska en kungörelse anslås på kommunens anslagstavla och föras in i ortstidningen. Innehållet i kungörelsen ska även meddelas kända sakägare med flera. Denna underrättelse får skickas i brev men om det är ett stort antal personer som berörs räcker kungörelse i ortstidning och anslag på kommunens anslagstavla. Utställningen är särskilt viktig för den som inte har fått sina synpunkter tillgodosedda tidigare under planprocessen. För att kunna överklaga måste man ha lämnat skriftliga synpunkter på planförslaget senast under utställningstiden. Skriftliga synpunkter som kommit in till kommunen redan under samrådsskedet, behöver inte upprepas under utställningen för att ge rätt att överklaga. I vissa fall kan kommunen tillämpa så kallat enkelt planförfarande. Det innebär att utställningen ersätts av ett skriftligt förfarande.

9 9 (21) Efter utställningstiden ska kommunen sammanställa de synpunkter som senast under utställningen har framförts skriftligen och redovisa sina förslag med anledning av dem i ett utlåtande. Om planförslaget ändras väsentligt efter utställningen ska det ställas ut på nytt. 5.5 Antagande Detaljplaner ska antas av kommunfullmäktige. Fullmäktige får dock delegera rätten att anta planer till kommunstyrelsen eller byggnadsnämnden. Det kan ske för planer som inte är av principiell beskaffenhet eller i övrigt av större vikt, bland annat sådana planer som handläggs med enkelt planförfarande. När planen är antagen och beslutsprotokollet är justerat ska ett tillkännagivande anslås på kommunens anslagstavla. Meddelande om tillkännagivandet, protokollsutdrag med beslutet samt besvärshänvisning ska skickas till bland annat länsstyrelsen och sakägare. 5.6 Överklagande Beslutet att anta planen får överklagas hos länsstyrelsen. Överklagandet ska sändas till den instans i kommunen som har tagit beslutet. Det ska vara kommunen tillhanda inom tre veckor från den dag då ett justerat protokoll med antagandebeslutet har satts upp på kommunens anslagstavla. Kommunen prövar om överklagandet skett inom föreskriven tid. I så fall överlämnas ärendet till länsstyrelsen för prövning. Observera att det endast är de som senast under utställningstiden framfört skriftliga invändningar mot planförslaget eller de som fått besvärshänvisning som har rätt att överklaga. I överklagandet ska minst anges vilket beslut som överklagas, vilken ändring av beslutet som begärs samt vara undertecknat. Skrivelsen bör dock även innehålla synpunkter på själva sakfrågan (gärna konstruktiv kritik) samt den klagandes adress. Länsstyrelsens beslut får överklagas hos regeringen inom tre veckor efter det att beslutet kommit den klagande till del. 5.7 Laga kraft Beslutet om att anta en detaljplan vinner laga kraft när tiden för överklagande gått ut och ingen har överklagat det eller när länsstyrelsen har beslutat att inte överpröva planbeslutet enligt 12 kap PBL (riksintressen). 6. Enkelt planförfarande Enkelt planförfarande kan användas vid upprättande (ersättning, ändring eller upphävande) av detaljplan och områdesbestämmelser. Förutsättningarna är att förslaget 1. är av begränsad betydelse, 2. saknar intresse för allmänheten, 3. är förenligt med översiktsplanen och länsstyrelsens granskningsyttrande enligt 4 kap 9 PBL (bl a riksintressen).

10 10 (21) Med begränsad betydelse menas planer av rutinkaraktär. Förslag som kommunfullmäktige kan uppdra åt kommunstyrelsen eller byggnadsnämnden att anta. Samrådskretsen bör också vara begränsad. Saknar intresse för allmänheten får tolkas så att frågan saknar intresse för den allmänhet som inte ingår i samrådskretsen till förslaget. Vid handläggning av ett planförslag kan man övergå från enkelt planförfarande till det normala förfarandet eller vice versa. Skillnaden från normalt planförfarande är att vanligen behövs inte program, samrådskretsen är begränsad, särskild samrådsredogörelse behövs inte (ingår i utlåtandet), utställningen ersätts med en underrättelse direkt till samrådskretsen (skriftliga synpunkter ska lämnas till kommunen inom två veckor), kungörelseförfarandet begränsas. 7. Opinionsbildning Den villaägare och förening som har synpunkter på ett planförslag ska naturligtvis ta tillvara de möjligheter som finns att påverka. Man ska alltså framföra synpunkter på samrådet och yttra sig skriftligt senast under utställningstiden för att senare kunna överklaga beslutet. Det är dock viktigt att framhålla att föreningen inte har någon självständig besvärsrätt om det inte är så att föreningen äger mark eller har en rättighet som berörs. Vid sidan av den formella vägen finns också möjligheter att påverka på annat sätt, genom uppvaktningar av kommunens politiker, genom protestlistor, genom kontakter med lokalpress och så vidare. I många fall kan det vara ett mer effektivt sätt att få en förändring till stånd. För att få gehör för sina synpunkter och krav bör man vara ute så tidigt som möjligt. Det kan också vara klokt att inte bara säga nej till vad som föreslås i planen, utan också föra fram alternativa förslag. 8. Bygglov Det är åtskilligt som villaägaren har att beakta vid ny-, om- eller tillbyggnadsarbeten på fastigheten. Plan- och bygglagen (PBL) reglerar hur bygglovplikten är utformad och i det följande lämnas en redogörelse över detta. Bygglovprövningen avser i första hand frågor om byggnadens lokalisering, yttre utformning, anpassning till stads- och landskapsbilden, anpassning till natur- och kulturvärden samt hänsynen till grannar m.m. Att de tekniska kraven på byggnadsverken uppfylls ska garanteras genom byggherrens egenkontroll.

11 11 (21) De tekniska kraven på byggnaderna regleras i lagen och förordningen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk m m (BVL och BVF). Dessa krav konkretiseras ytterligare i Boverkets tillämpningsföreskrifter och Boverkets bygg- och konstruktionsregler. De sistnämnda har karaktär av dels bindande föreskrifter dels allmänna råd. Därutöver ska beaktas de bestämmelser som finns i de detaljplaner eller områdesbestämmelser som gäller för fastigheten. Av planen kan t.ex. framgå hur stort och högt ett hus får vara, var på fastigheten det får placeras samt vad det får användas till. De planer som gäller för fastigheten finns hos kommunen. Skriftligt tillstånd för att bygga, riva eller vidta vissa markåtgärder i enlighet med PBL lämnas av byggnadsnämnden i form av bygglov, rivningslov eller marklov. Oavsett om en åtgärd kräver bygglov eller ej krävs i vissa fall att en bygganmälan lämnas till byggnadsnämnden minst tre veckor innan ett byggnadsarbete påbörjas. Den som för egen räkning utför eller låter utföra byggnads-, rivnings- eller markarbeten benämns i PBL för byggherre. Det är oftast fastighetsägaren. Det är byggherren som har det fulla ansvaret för att byggnaden uppfyller gällande bestämmelser. PBL innehåller en katalog med bestämmelser över dels de åtgärder som kräver bygglov och/eller bygganmälan dels de åtgärder som är befriade från bygglov. 8.1 Åtgärder som kräver bygglov, generella bestämmelser Bygglov krävs bl.a. för att: Uppföra byggnader (undantag finns för friggebodar se nedan). Göra tillbyggnader. Med tillbyggnad avses åtgärd som utökar en byggnads volym oavsett i vilken riktning detta sker. Exempelvis gräva ut och göra en källare eller bygga in balkong så att man får ytterligare ett rum. Ändra användning genom att ta i anspråk eller inreda byggnader helt eller delvis för väsentligt annat ändamål. Exempelvis när rum för bostad inreds som kontor eller när garage görs om till verkstad. Ändring av byggnad så att ytterligare bostadslägenhet eller ytterligare lokal för handel, hantverk eller industri inreds. Andra anläggningar än byggnader som t.ex. småbåtshamnar, upplag, radio- eller telemaster, vindkraftverk, murar eller plank (undantag, se nedan) och parkeringsplatser utomhus. För ekonomibyggnader inom jordbruk, skogsbruk eller liknande näring som inte omfattas av detaljplan, krävs bygglov endast om man använder eller inreder byggnaden för väsentligen annat ändamål. 8.2 Åtgärder som kräver bygglov, särskilda bestämmelser för områden med detaljplan Inom område med detaljplan krävs dessutom bygglov för att:

12 12 (21) Ändra byggnaders yttre utseende genom att färga om byggnader, byta fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial eller på annat sätt avsevärt påverka utseendet t.ex. ta upp nya fönster i fasad eller tak. Sätta upp eller väsentligt ändra skyltar eller ljusanordningar. Uppföra, bygga till eller ändra ekonomibyggnader för jord- eller skogsbruk eller liknande näring. 8.3 Åtgärder sin inte kräver bygglov, särskilda bestämmelser för enoch tvåbostadshus och till dem hörande komplementbyggnader Det krävs inte bygglov för att: Med mur eller plank anordna skyddade uteplatser inom 3,6 meter från bostadshuset, om muren eller planket inte är högre än 1,8 meter och inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter. Anordna skärmtak över sådana uteplatser som ovan eller över altaner, balkonger eller entréer, om skärmtaken totalt inte täcker en större area än 15,0 m² och inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter. I omedelbar närhet av bostadshuset uppföra komplementbyggnader (friggebodar) som totalt inte har en större byggnadsarea än 15,0 m², har en taknockshöjd som inte överstiger 3,0 meter och inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter. Kommunen får dock i detaljplan bestämma att åtgärden kräver bygglov. För att få placera mur, plank, skärmtak eller friggebod närmare tomtgräns än 4,5 meter utan bygglov krävs att berörda grannar lämnar sitt medgivande. Ett sådant medgivande bör dokumenteras skriftligt. För en- och tvåbostadshus och tillhörande komplementbyggnader inom detaljplanelagt område krävs inte heller bygglov för att färga om, byta fasadbeklädnad eller byta taktäckningsmaterial, om åtgärden inte ändrar byggnadens eller områdets karaktär väsentligt. Kommunen får dock i detaljplan bestämma att åtgärden kräver bygglov. Utanför detaljplan och samlad bebyggelse får man utan bygglov färga om byggnad, byta fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial och dessutom göra mindre tillbyggnader. Tillbyggnaden får inte bli så stor att den dominerar över det ursprungliga huset. Komplementbyggnader, murar och plank i omedelbar närhet av bostadshuset kräver inte heller lov. Bygger man närmare tomtgränsen än 4,5 meter krävs dock grannemedgivande. Saknas grannemedgivande krävs bygglov. Med samlad bebyggelse menas en bebyggelsegrupp av cirka hus på tomter som gränsar till varandra eller till en gemensam väg. 9. Marklov eller rivningslov Inom detaljplanelagt område krävs rivningslov för att riva byggnader eller del av byggnader, om inte annat anges i planen. För byggnader som inte kräver bygglov (se ovan)

13 13 (21) krävs inte heller rivningslov om inte krav på sådant införts. Rivningslov gäller normalt heller inte andra anläggningar som t.ex. mur eller plank Inom områden med detaljplan krävs, om inte annat anges i planen, marklov för schaktning eller fyllning som medför att höjdläget för tomter eller allmän plats ändras avsevärt. Om ett visst höjdläge anges i planen krävs dock inte marklov för att höja eller sänka marken till angiven nivå. I en detaljplan är det också möjligt att ta in bestämmelser som innebär att marklov krävs för trädfällning eller skogsplantering. Byggnadsnämnden kan dessutom i detaljplan eller områdesbestämmelser utöka eller minska kraven på bygglov, rivningslov och marklov. För att exakt få veta vad som gäller för din fastighet måste du därför vända dig till kommunens byggnadsnämnd. 10. Förhandsbesked Byggnadsnämnden kan, om man vill veta om man får lov att bygga på en speciell plats, ge förhandsbesked om detta. Vanligen gäller det åtgärder utanför detaljplan men det kan även vara ändamålsenligt inom detaljplan, t.ex. för att tryggt kunna projektera bygget om detaljplanens genomförandetid gått ut eller om detaljplanen inte är tillräckligt tydlig. När byggnadsnämnden behandlar en sådan ansökan kan detta ske med enklare underlag. Ett positivt förhandsbesked är bindande i två år och innebär att byggnadsnämnden bedömt att en lovpliktig åtgärd kan tillåtas på den avsedda platsen. Även om man fått positivt förhandsbesked måste bygglov sökas. 11. Bygganmälan Innan ett byggnadsarbete får påbörjas ska en bygganmälan göras till byggnadsnämnden. Bygganmälan kan även lämnas in samtidigt med bygglovansökan och det är oftast en fördel att anmälan inkommer så tidigt som möjligt. En bygganmälan ska normalt vara skriftlig. Till anmälan ska bifogas en beskrivning av projektets art och omfattning. Bygganmälan ska göras för alla åtgärder som kräver bygglov och för vissa lovfria åtgärder. Byggnadsarbetena får normalt inte påbörjas förrän tidigast tre veckor efter det att bygganmälan inkommit till byggnadsnämnden. Bygganmälan upphör att gälla, om arbetena inte påbörjats inom två år från dagen för anmälan. När byggnadsnämnden erhållit bygganmälan ska de, om det inte är uppenbart obehövligt, kalla byggherren till ett byggsamråd. Vid byggsamrådet går man igenom vilka åtgärder för tillsyn och kontroll som är nödvändiga för att man ska försäkra sig om att byggnaden kommer att uppfylla samhällets krav. Byggnadsnämndens beslut om åtgärder för tillsyn och kontroll redovisas i en kontrollplan. Vilka tekniska krav som byggnader ska uppfylla framgår av BVL. Som en garanti för att byggherren har tillräcklig kunskap och erfarenhet för att se till att de gällande tekniska egenskapskraven uppfylls ska byggherren normalt utse

14 14 (21) en kvalitetsansvarig. Den kvalitetsansvarige ska biträda byggherren, delta i byggsamråd och närvara vid kontroller och besiktningar. Han ska för byggherrens räkning övervaka kontrollen av att samhällskraven uppfylls. Den kvalitetsansvarige ska ha riksbehörighet eller särskilt godkännande av byggnadsnämnden. Vid enklare arbeten av begränsad omfattning kan byggnadsnämnden godkänna att byggherren själv är kvalitetsansvarig. Det är inte att rekommendera att själv vara kvalitetsansvarig för annat än små projekt och det är inte heller lämpligt att eventuell byggentreprenör utses som kvalitetsansvarig för det projekt han själv är delaktig i. Bygganmälan fordras för lovpliktiga åtgärder och för följande åtgärder som inte kräver bygglov: Uppförande eller tillbyggnad av byggnad, t.ex. utanför detaljplanelagt område Anläggningar som normalt omfattas av krav på bygglov Ändringar av byggnads bärande konstruktionsdelar eller som avsevärt påverkar dess planlösning Installation eller väsentlig ändring av hissar, eldstäder, rökkanaler eller ventilationsanordningar Installation eller väsentlig ändring av anordningar för vattenförsörjning eller avlopp i byggnader eller inom tomter Underhåll av bebyggelse med särskilt bevarandevärde Rivning som omfattas av krav på rivningslov. Vissa åtgärder är dock undantagna. Åtgärder som alltid är bygglovbefriade är också alltid undantagna från kravet på att göra en bygganmälan. Exempel på detta är friggebodar och ekonomibyggnader för jord- och skogsbrukets behov som ligger utanför detaljplanelagt område. 12. Innehåll i bygglovsansökan Ansökningar om bygglov, rivningslov och marklov ska göras till byggnadsnämnden i kommunen. Kommunen brukar tillhandahålla ansökningsformulär. Huvudregeln är att ansökan ska vara skriftlig men om åtgärden är av enklare slag kan det räcka med en muntlig ansökan. Vid muntlig ansökan är det viktigt att sökanden får en bekräftelse på att ansökningen finns registrerad hos nämnden. Exempelvis ett lämnat bygglov eller en underrättelse om att byggnadsnämnden mottagit ansökningen och vad denna enligt nämnden avser. Om ansökningshandlingarna är ofullständiga, får byggnadsnämnden förelägga sökanden att avhjälpa bristerna inom en viss tid. Följs inte föreläggandet, får ärendet avgöras i befintligt skick eller ansökningen avvisas. Byggnadsnämnden ska dock enligt allmänna förvaltningsrättsliga principer ge sökanden rimlig vägledning, om ansökningshandlingarna är ofullständiga. Bygglovsansökan ska åtföljas av de ritningar, beskrivningar och uppgifter i övrigt som behövs för prövningen. Denna allmänt hållna bestämmelse innebär att byggnadsnämnden allt efter åtgärdens art kan bestämma att vissa handlingar, t.ex. nybyggnadskarta, kan

15 15 (21) undvaras. Ta därför kontakt med byggnadsnämnden i kommunen för att få veta exakt vilka handlingar som behövs. För att uppföra ett ordinärt småhus behövs normalt, förutom ansökan med uppgift om ändamål, antal våningar och val av utvändigt material (och eventuellt kulör), en situationsplan med markplanering och fasadritningar. Planritning krävs inte för bygglov men underlättar arbetet vid bygganmälan. Situationsplanen anger de planerade och befintliga byggnadernas höjd- och planläge, totalmått, avstånd till fastighetsgräns och till eventuell angränsande allmän väg och tomtmarkens utformning i övrigt. Situationsplanen är grundad på en nybyggnadskarta. Detta är viktigt för att bl.a. VA-anläggningar, kraftledningar, fornlämningar, servitut och nyttjanderätter ska kunna redovisas. Det är också nödvändigt för att ge besked om vilka sakägare, t.ex. grannar som berörs av åtgärden. Dessa ska i vissa fall, se nedan, ges tillfälle att yttra sig över ansökningen. 13. Handläggning av en ansökan Ansökan skickas till byggnadsnämnden där ärendet registreras, får diarienummer och handläggare utses. När detta är gjort skickas en bekräftelse till den sökande. I bekräftelsen meddelas om ansökan behöver kompletteras eller om ärendet måste granskas av andra instanser, t.ex. gatukontoret eller miljönämnden. Om handläggaren redan på detta stadium gjort bedömningen att bygglov inte kan beviljas meddelas detta och anledningen därtill. Den sökande kan då dra tillbaka ärendet, föreslå ändringar så att bygglov kan beviljas eller begära att beslut i saken fattas av byggnadsnämnden. Byggnadsnämnden är en politiskt tillsatt nämnd. Nämnden beslutar i frågor om enskilda bygglov och andra frågor av mer principiell betydelse. Det är vanligt att byggnadsnämnden delegerar beslutanderätten i vissa enklare lovärenden till tjänstemännen på kommunen. När handläggaren inhämtat all information som behövs för att kunna fatta beslut, beviljas lov, eller så hänskjuts ärendet till byggnadsnämnden Grannehörande Innan bygglov lämnas ska byggnadsnämnden bereda de som bor i närheten och berörs tillfälle att yttra sig över ansökningen om åtgärden innebär avvikelse från detaljplan eller områdesbestämmelser eller ska utföras i ett område som inte omfattas av detaljplan och åtgärden inte är en kompletteringsåtgärd och inte heller reglerad i områdesbestämmelser. Så kan vara fallet om en byggnad t.ex. kommer att överskrida tillåten höjd eller area eller om den ska placeras närmare tomtgräns än vad som är tillåtet. Avviker den sökta åtgärden mer än vad som kan anses som mindre avvikelse ska bygglov inte beviljas utan att detaljplanen först ändras. Det är inget som hindrar att sökanden inhämtar yttrande från grannar och andra sakägare redan innan bygglovsansökan görs och bifogar yttrandena till ansökningen. Ansvaret för att grannar hörs och ges tillfredsställande information är dock byggnadsnämndens. Om en

16 16 (21) granne har invändningar mot bygglovsförslaget måste byggnadsnämnden bereda grannen tillfälle att yttra sig direkt till nämnden. Bygglovsärenden får som regel inte avgöras utan att den som ansökt om lovet underrättas om det material som tillförts ärendet genom andra än honom själv. Sökanden ska därvid beredas tillfälle att yttra sig över det tillförda. Det kan vara klokt att ta kontakt med någon bygglovhandläggare redan på planeringsstadiet, på så sätt kan framtida problem undvikas. Den professionelle handläggaren kan komma med värdefulla upplysningar och användbara tips. Samtidigt kan förutsättningar för mindre avvikelser från detaljplan diskuteras Giltighetstid för lov I ett beviljat bygglov ska anges lovets giltighetstid samt de övriga villkor och upplysningar som behövs. Den som får bygglov beviljat måste påbörja byggandet inom två år och avsluta arbetet inom fem år, annars förfaller lovet och nytt lov måste sökas Motivering av beslut Enligt förvaltningslagen ska beslut, som avser myndighetsutövning mot någon enskild, innehålla de skäl som bestämt utgången i ärendet. Skälen får utelämnas om beslutet inte går någon part emot eller om det av någon annan anledning är uppenbart obehövligt att upplysa om skälen Anstånd med avgörandet Om kommunen påbörjar ett arbete i syfte att anta, ändra eller upphäva en detaljplan, får byggnadsnämnden besluta om anstånd med avgörandet om lov tills dess att planarbetet avslutats. Har kommunen inte avgjort planärendet inom två år från det att ansökan kom in till byggnadsnämnden ska dock ansökningen avgöras utan dröjsmål. Motsvarande gäller för områdesbestämmelser, fastighetsplan eller expropriation. 14. Slutbevis När byggherren har fullgjort vad som ankommer på honom enligt kontrollplanen och byggnadsnämnden godkänt detta ska nämnden utfärda ett slutbevis. Om byggnadsnämnden finner brister kan nämnden besluta om användningsförbud av byggnaden. En förändring mot äldre lagstiftning är att byggnadsnämnden inte längre är skyldig att utföra någon slutbesiktning. Däremot är det i byggherrens eget intresse att slutbesiktiga byggnationen. Slutbesiktningen syftar till att kontrollera att byggnationen verkligen uppfyller vad som överenskommits enligt kontrakt och bygglovshandlingar och utgör startpunkten för entreprenörens garantitid.

17 17 (21) 15. Avgifter 15.1 Byggnadsavgift Om någon utan lov utför en åtgärd som kräver bygglov, rivningslov eller marklov ska byggnadsavgift tas ut. Byggnadsavgiften ska bestämmas till ett belopp som motsvarar fyra gånger bygglovavgiften, dock minst ett tjugondels prisbasbelopp. Är överträdelsen ringa, får byggnadsavgiften bestämmas till ett lägre belopp eller helt efterges. Om rättelse sker ska byggnadsavgift inte tas ut. Rättelse måste dock ha skett innan frågan om påföljd eller ingripande tas upp till överläggning vid sammanträde med byggnadsnämnden. Enligt övergångsbestämmelserna till 2008 års lagändring ska äldre bestämmelser tillämpas på överträdelser som ägt rum före den 1 januari För sådana överträdelser är minimibeloppet således 500 SEK Särskild avgift I andra fall än när bestämmelserna om lov har åsidosatts ska särskild avgift tas ut. Detta gäller när arbete utförts utan att det finns någon kvalitetsansvarig, någon underlåter att göra bygganmälan eller rivningsanmälan eller arbete utförs i strid mot något beslut som byggnadsnämnden har meddelat. Avgiften ska bestämmas till minst ett tjugondels prisbasbelopp och högst ett halvt prisbasbelopp. Enligt övergångsbestämmelserna till 2008 års lagändring ska äldre bestämmelser tillämpas på överträdelser som ägt rum före den 1 januari För sådana överträdelser är minimibeloppet således 200 SEK och maximibeloppet SEK Tilläggsavgift Om byggnad uppförs, tillbyggnad görs, byggnad rivs eller om byggnad helt eller till viss del tas i anspråk eller inreds för ett väsentligen annat ändamål utan lov ska även tilläggsavgift tas ut. I de fall byggnadsavgift med anledning av rättelse m.m. inte ska tas ut eller om bruttoarean på det olovliga utrymmet inte är större än 10 m² ska inte heller tilläggsavgift tas ut. Avgiften är 500 SEK/ m² bruttoarea. 10 m² ska dock alltid frånräknas. 16. Överklagande Om ett beslut om bygglov (marklov, rivningslov och förhandsbesked) har gått någon emot, helt eller delvis, har denne rätt att överklaga beslutet till länsstyrelsen. Detta gäller både den sökande och de berörda grannarna. En besvärshänvisning ska lämnas av kommunen. Ett överklagande får inte avse frågor som redan är avgjorda genom detaljplan, områdesbestämmelse eller förhandsbesked. I dessa frågor måste synpunkter och besvär anföras i planärendet. Beslut om byggsamråd kan inte heller överklagas.

18 18 (21) Överklagandetiden är tre veckor från den dag klaganden fick del av beslutet. Det är därför bra att delge eventuella grannar sitt beviljade bygglovsbeslut eftersom ni då vet inom vilken tid grannarna har rätt att överklaga. Överklagandeskrivelsen ska vara ställd till länsstyrelsen men ges in till den myndighet som meddelat beslutet, d v s till kommunen. Kommunen prövar om överklagandeskrivelsen inkommit i rätt tid. Har skrivelsen kommit in för sent ska den normalt avvisas. Om skrivelsen inte avvisas ska kommunen överlämna denna och övriga handlingar i ärendet till länsstyrelsen. Besvärsskrivelsen ska innehålla uppgifter om vilket beslut som överklagas, vilken ändring av beslutet som yrkas samt varför beslutet ska ändras med angivande av allt som den klagande vill åberopa till stöd för yrkandet. Skrivelsen ska dessutom innehålla nödvändiga personuppgifter om den klagande. Länsstyrelsens beslut kan överklagas till länsrätten och efter prövningstillstånd vidare till kammarrätten och regeringsrätten. Litteratur: Didòn m fl, Plan- och bygglagen Boverkets allmänna råd, Boken om lov, tillsyn och kontroll

19 19 (21) Överklagande av bygglov (ärendenummer) Härmed överklagar jag ovanstående beslut avseende Beslutsdatum Beslutet fattades av Jag överklagar beslutet med följande motivering Jag begär vidare utsträckt tid för att inom veckor utveckla skälen för överklagandet ytterligare. Undertecknad äger/bor på/fastigheten Namn Personnummer Adress Kontakt Underskrift

20 20 (21) Du som är medlem i Villaägarnas Riksförbund har tillgång till kostnadsfri rådgivning. Villaägarnas experter svarar på dina frågor inom en rad områden som rör husägande och boende: Fastighetsrätt Bygglov Familjerätt Köprätt Boendeekonomi Samfällighetsföreningar Trädgård Fastighetsmäklare Byggnadsteknik Arkitektur Energi Plan- och byggfrågor Geoteknik Byggnadsskador VVS Eldstäder och sotning Brandsäkerhet Inredning Kontakta rådgivningen på tel eller på Villaägarnas Juristbyrå - experten på privatjuridik Villaägarnas Juristbyrå erbjuder mot betalning kvalificerad juridisk hjälp med juridiska processer. Juristerna på byrån är specialister på juridik för privatpersoner, bland annat fastighetsrätt. Villaägarnas Juristbyrå ägs helt av Villaägarnas Riksförbund. Juristbyrån kan vara ditt ombud i juridiska processer mot företag, myndigheter och personer som inte är medlemmar i Villaägarna. Som medlem i Villaägarna har du medlemsrabatt på 25 procent. Kontakta Juristbyrån på tel eller via e-post: juristbyra@villaagarna.se. Vill du bli medlem? Läs mer på nästa sida i detta dokument eller bli medlem på

21 (21) Villaägarnas Riksförbund är organisationen för dig med eget hus. Vi drivs utan eget vinstintresse och är partipolitiskt obundna. Villaägarna har ca medlemshushåll. Allt detta får du som medlem: Kostnadsfri rådgivning från våra experter En stark organisation som driver dina frågor Rabatter på det mesta som rör ditt boende och lite till Magasinet Villaägaren, 5 nr/år Medlem blir du genom att skicka in svarskortet nedan. Du får då ett brev med inbetalningskort skickat till dig. Dina medlemsförmåner kan du börja nyttja så fort vi har mottagit din betalning. Du kan också bli medlem på eller tel Välkommen som medlem! Ja tack, jag vill bli medlem i Villaägarnas Riksförbund! Namn: Frankeras ej Villaägarna betalar portot Adress: Postnr: Ort: Tel: Svarspost Sollentuna E-post: Genom att uppge e-postadress godkänner du att Villaägarna förser dig med information och erbjudanden.