Underhållsplan 2013 Merkurius

Transkript

1 Underhållsplan 2013 Merkurius Fredrik Hemberg Sida 1

2 INNEHÅLL Objekt... 3 Allmän beskrivning Syfte och omfattning Underlag kortfattad Byggnadsbeskrivning Status utrustning Åtgärder... 7 Tak... 7 Fasaden... 7 Vattenavrining... 7 Fönster och dörrar... 8 Kodlås... 8 Balkonger... 8 Badrum... 8 Hissar... 8 Rörabeten Termostater VA... 8 Shuntar styrning värmecentral... 8 Gemensamhetsytor... 8 Garage garageportar... 8 Lokal anpassning... 8 Låssystem... 9 Hyresgäster i lokalerna Utemiljö Lagstadgade besiktningar mm Sammanfattande kommentar Sammanfattning av underhållsbehov och avsättningar Sida 2

3 OBJEKT Sunnbo Fastigheter AB c/o BCL Redovisning AB Hackspettvägen Tyresö Fastighetsbeteckning Merkurius *12 Kontaktperson: Ansvarig Förvaltning Ekonomi Förvaltare Fastighetsförvaltning Caroline Günther Beatrice Claesson Fredrik Hemberg Adress Allégatan 6, 8, Thorsgatan 3, Åbygatan 11,13,15 Hyresrätter Lokaler Garage 66st 4 st 21 st Byggnads yta 9161 m2 Garage Mark 6101 m Byggnadsår 1991 ALLMÄN BESKRIVNING Objektet utgörs av fastighet och tomtmark belägen i NV Skåne, centralt placerad i Klippans kommun läget har god tillgänglighet via huvudvägar, närhet till E4 och E6. kollektivtrafiken är väl utbyggd Pågatåg och bussar finns att tillgå med flera avgångar per timme. Tomtmarken är avskärmad via byggnader, staket, stängsel, dess obebyggda delar består av parkliknande område med grönytor och planteringar på området finns lekplats möjlighet för hyresgäst att njuta av den vackra miljön är positiv. Fastigheten är bebyggd med hyreshusbyggnad, garage, förråd, parkering, gemensam park och uppfördes av Riksbyggen 1990/91 byggnads Sida 3

4 1 SYFTE OCH OMFATTNING Underhållsplanen visar underlag för åtgärder och utgifter för Merkurius *12. Aktuell underhållsperiod är 30 år. Underhållsplanen utgör underlag för vilka underhållsåtgärder och utgifter för detta som kan bli aktuellt för Merkurius *12. Fastigheten har haft ett undermåligt underhåll i många år, en del lägenheter är i stort sett som de byggdes från vitvaror till tapeter. Det behövs omfattande arbete på fastigheten generellt och lägenheter bör få en uppdatering till 2000 talet. Med bakgrund av fastighetens skick går det inte att göra reparations och underhålls arbete utan att höja hyrorna, det är min bestämda uppfattning. Underhållsplanen innehåller uppgifter om byggnadens yttre delar, (yttertak, utvändiga fasader inkl. fönster och mark planering.) och allmänna utrymmen (vindar, trapphus, tvättstugor, källare, och våtutrymmen. Inne i lägenheterna) Dessutom bedöms ventilations.- rör.- och elanläggningar. Vi berör även bostadsutrymmen då en omfattande renovering kommer att krävas för en fullgod boende standard, I vissa lägenheter har gästen eller tidigare hyresvärd gjort vissa åtgärder i stor utsträckning är det då ytskiktet som har åtgärdats, tyvärr av låg kvalité. Det har byts ut kyl/frys, spis i otroligt låg omfattning. Endast underhållsåtgärder som erfordras för att bibehålla byggnadernas standard och beständighet har noterats. Energisparåtgärder eller ev. andra standardhöjande åtgärder förutsätts genomföras i samband med behov av underhållsåtgärder. Vi kommer även att lämna förslag, lokalanpassning i form av byggnation av lägenheter, boende efter frågar förbättrande åtgärder i bostaden, kanske är tillägg på hyran vid val ett alternativ 2 UNDERLAG Under November 2013 har genomgång av standarden av fastighetens byggnader, samt att vi har tittat på tidigare genomförda underhållsåtgärder och gjort uppskattning när dom utförts. Bedömning av behov av underhåll har utgått från Hemberg Entreprenads samlade erfarenhet och kunnande, extern byggnadsingenjör (Dan Jönsson) elektriker med specialkompetens för övervakning och styrning, Arne Whalqvist, vi har även hämtat information av lokala företag som varit delaktiga i underhållet genom åren. De redovisade investeringskostnaderna måste ses som riktvärde, då det är svårt att exakt bedöma vad kostnaderna blir då arbetena skall utföras. Konjunkturläget kan påverka kostnaderna avsevärt både positivt och negativt. Sida 4

5 3 KORTFATTAD BYGGNADSBESKRIVNING Byggnadstyp Undergrund Grundläggning Bärande konstruktion Bjälklag Takkonstruktion Fasader Yttertak Hängrännor och stuprör Balkonger Trapphus Väggar Källare Fönster Ytterdörrar Ventilation El Kabel-TV, telefon Portsystem Värme Radiator VA-system Hiss Gård Sophantering Flervåningshus i kvarter Berg/Morän/sand/fyllnadsmaterial Isolerad betongplatta, dränerat Betongblock Trä/betong Takstol, delvis inredd vind. Takstolar, spont, pappa, läckt, takpannor, plåt Puts på tegel Zanda pannan Plåt Betong och räcken av stål Plan o steg i betong och klinker samt linoleum. Ytskikt puts/ puts som täckts av glasfiberväv/bredspacklat/tapet Nätförråd och putsade väggar 3 skikts isolerglas Stål/glas målade blå Fläktstyrd till och frånluft Femledad trefas till lägenheterna Koaxialkabel och koppartråd Kodlås, tidlås Centralvärme/Fjärrvärme. I lägenheter termostat Vattenledningar av koppar. Avlopp i huvudsak av gjutjärn. I mark PVC hydraulisk hiss Stensättning/asfalt/gräs/plantering/träd/lekpark I Garagebyggnad Tvättstuga I varje trapphus samt i våningsplan Åbygatan 15 Sida 5

6 4 STATUS UTRUSTNING Fjärrvärmens styrning har mer att önska, kommunikationen med givare och sensorer fungerar bristfälligt. Shuntar har problem på auto läge, just nu styr vi manuellt. Det försvinner en del vatten från systemet, Vi försöker hitta orsak. Värme centralen får ses som fastighetens hjärta. Ventilation har stora brister, vid första kontrollen upptäckte vi att en del ventilationssystem var avstängda, vi hittade inga dokumenterade avläsningar eller något som helst tecken på service. Filter, remmar och övriga slitage delar behöver beställas. Kodlås och porttelefon systemet undersöker vi möjligheten att konsultera specialist för utbildning och reparation av systemet eventuell utbyggnad bör diskuteras. Tvättstugor har eftersatt underhåll, reparationer har utförts, men inte gjort någon skillnad, bokningstavlor måste köpas hem. I nuläget behövs 2 torktumlare 2 tvättmaskiner 1 torkskåp. Hissar besiktats och verkar vara servade regelbundet, jag ska ta kontakt med berört företag för möte El central med system är väl underhållen och bra dokumenterad. Lägenheterna Har eftersatt underhåll, vitvaror som är 20+ har inte mycket kvar, alla badrum kommer besiktas, vi har synat av ca 10 badrum, en del har brister andra helt OK, att notera är mattan som släppt från betongen i några lägenheter risk för vattenskada är stor. Badrumsmöbler är inte kompletta. På Thorsgatan har vi sett mest problem, det beror till stor del att fläktsystemet var avstängt när vi kontrollerade. Det finns mögelpåväxt. Låssystemet med lägenhetsnycklar, entré, förråd, tvättstuga, etc. är utbytt mot cylindrar som ej går att koda om, vem sam har vilken nyckel är en omöjlig uppgift att reda ut, vi undersöker möjligheten att koda om de gamla nycklarna, väntar på pris, nya cylindrar med huvudnyckel skulle kosta ca kr, att koda om befintliga nycklar är förmodligen den bästa lösningen. Larm det finns brandlarm installerat, men inga övriga larm, Värme central har inget drift larm installerat. Vi kan bygga ett larmsystem för rimlig kostnad- ca kr El centraler är i mycket gott skick, har haft en god vän som har sett över elinstallationen, i princip bara normalt underhåll är att förvänta de kommande åren Sida 6

7 7 ÅTGÄRDER Åtgärd Historiska År I fas Planerat Behov Tak inga 1991 Ja 20> år Fasad Tunnputs 2000 Nej 1-2 år Ny puts Fasad Minerit Byte Löpande Nej Löpande Byte trasiga skivor Lampor inga 1991 Nej 3-5 år Minska el förbrukning Fönster inga 1991 Ja 20< år Dörrar Inga 1991 Ja 10<år Målas kodlås Löpande Nej 1-2år Bytas/uppdateras Larm/Övervakning Inga Nej nu-1år Installation Vattenavrinning Rensat Löpande Nej 2-3 år Ändra dimension Balkonger Inga 1991 Nej 1-8år Kontroll/Åtgärd, vatten avrinning Plåtarbete Inga 1991 Nej 2-4 år Kontroll/Åtgärd Badrum Inga 1991 Nej 1-2 år Kontroll/Åtgärd Hissar Underhåll Löpande Ja 1år Kontroll/Åtgärd Rörarbete Inga 1991 Ja 15> år Kontroll/Åtgärd Termostater Inga 1991 Nej 2-3 år Bytes Shuntar Vet ej 1991 Nej Akut Bytes Styrning Klimat Inga 1991 Nej Akut Bytes Gemensamhetsytor Färg 2000 Nej 1år Renovering Garage Byte minerit Löpande Nej 1-5år Byte trasiga garage portar Inga Nej 2-8år Lås och portar undermåliga Asfalterade ytor Lagningar Löpande Ja 10<år Tvättstugor Byte maskin Löpande Nej 1-8år Renovera ytskikt, byte maskiner Bokningssystem Delvis Nej Nu Finns inget bokningssystem Tvätt Utemiljö Sporadiskt Underhåll Nej 1-3år Plantera lite nya träd, buskar Lekplats Inga Nej 1-5år Besiktas/Åtgärdas Lägenheter Lite Underhåll Nej 1-7år Renovera/byte vitvaror, kök, mm TAK Taken är i bra skick, lätta att komma åt och syna, både från utsida som insida, plåtdelar är ordentligt fastsatta, underhållet är minimalt kommande år FASADEN Fasaden har vid något tillfälle fått en tunn puts som borstats ut, i dag ser det smutsigt ut, det ger ett halvfärdigt intryck många hus runt om i landet har fått motsvarande behandling. Vi kommer lämna ett förslag på STO systemputs, fasaden putsas med en grovkornighet på 0-3mm. Fasaden har tagit skada på flera ställen, främst vid balkonger, frostsprängt, vissa ytor hårt nersmutsat. Total fasadyta på fastigheten 4165m2 VATTENAVRINING Hängrännor har för klen dimension för takets yta, det syns tydligt på väggar, hårt smutsade ytor där vatten rinner över, störst skador har fasaden runt balkonger, måste åtgärdas före putsning av fasaden, kostnaden borde inte bli allt för avskräckande. Sida 7

8 FÖNSTER OCH DÖRRAR Är i bra skick, fönster av god kvalité likaså dörrar, underhållet på dörrar är större, öppnas stängs kontinuerligt, låskistor, gångjärn, färg är att vänta, inga betydande kostnader är att vänta. KODLÅS Fungerar men behöver översyn, vi har inte rätt kompetens för det ännu, tar hit leverantören och ber om instruktioner, och offert på komplettering och nyinstallation på allégatan. Nu tidlås på Åbygatan 15 Allégatan 6, vi har en del spring, ungdomar som tidigare kanske bott i fastigheten vistas i källare, samlingslokal, etc, jag har låst där jag kan, men problemet kvarstår, Hyresgäster klagar på att dom inte känner sig trygga. BALKONGER Inga anmärkningar, ev kan det behöva målas på vissa platser BADRUM Behöver översyn, vissa golv behöver bytas, = måste byta vägg beklädnad också för att våtrumskyddet ska bli godkänt. (Vi rekommenderar kakel och klinkers. ) HISSAR Väl underhållet, med tydliga instruktioner för service, avtal finns med Kone? Beatrice kollar avtal, besiktat till 2015 RÖRABETEN TERMOSTATER VA Systemen är i bra skick inget betydande underhåll på många år, underhåll finns i lägenheter, bristfällig installation kök har lett till vattenskador tidigare. Termostater kan vara ide att byta till moderna för bättre klimat och minskad energiförbrukning, förslagsvis prov i en lägenhet, mäta åtgång för beräkning av återbetalningstid. SHUNTAR STYRNING VÄRMECENTRAL Shuntar behöver bytas, befintliga renoveras och används som reserv, styrning behöver uppdateras, anläggningen i sig är bra, en investering här kommer löna sig snabbt, med ny teknik kan vi styra anläggningen hemifrån, och inställningsmöjligheter med kurvor, ute temperatur, inne klimat etc. är stor. Väntar på offert, ca kr GEMENSAMHETSYTOR Behöver ytskikt renoveras, spackel, puts, färg. Har Ej räknat på kostnad ännu, GARAGE GARAGEPORTAR Garagen är smutsiga en del minerit skivor behöver bytas, målas till vår/sommar. Garage portar är av låg kvalité, låskistor likas så, vi har haft inbrott några gånger sedan vi tog över, åtgärd på sikt måste vara att byta portar, kortsiktigt kan vi komplettera med byglar och hänglås. LOKAL ANPASSNING Vind utrymme Vind utrymme Restaurang/kök Thorsgatan kan vi bygga 2 nya lägenheter På Åbygatan 11 kan vi bygga 2 lägenheter. I restaurangen bygger vi 2-3 lägenheter Omflyttning av förråd, det finns lediga i källarförråd, vi kan konvertera några garage då det finns många lediga. Lokalanpassning är ett kostnadseffektivt sätt att skapa mer uthyrningsbar yta, lokaler i fastigheten efterfrågas inte, bostäder har en bättre position, och efterfrågan ökar, med en upprustning och ett professionellt förvaltande kommer Merkurius att få en stark ställning på hyresmarknaden i Klippan Kostnaden är blygsam jämfört med nyproduktion, totalt tillkommer 5-7 nya lägenheter, med intäkts hyra på ca /år. Kostnad för konvertering kommer inom kort Sida 8

9 LÅSSYSTEM Det har varit enormt påfrestande att inte veta vart nycklar leder, inga nycklar till lägenheter, absolut inget är uppmärkt, nyckelkvitton skrivet på blank lapp, etc. förslagsvis återanvända dom cylindrar som är borttagna, dom går att programera om, så vi får ett fungerande system, fick pris på nya, med 4 nycklar samt huvudnyckel, priset var på 60 cylindrar exkl. montering och moms kr, har varit i kontakt med företaget som monterade och programmerade, dom finns kvar i Örkelljunga, och återkommer med förslag, borde bli runt halva priset HYRESGÄSTER I LOKALERNA Hyresgästerna är en blandad skara, vi har några yngre förmågor som sköter sig bra, det finns personer med alkohol och drogberoende, några lidar av psykisk ohälsa, i flertal fall med dessa omständigheter har hyresgästen missköt lägenheten i flera år, Vi har en person som ska avhysas och hon ställer till mycket problem för grannar, med våld och hot om våld, lägenheten är totalt förstörd. Vi har en del hyresgäster som utsett sig själva till ombud för fastigheten, ringer och felanmäler, och påpekar självklara saker dagligen, oron som skapats att tidigare förvaltare lovat att reparera, renovera, iordningställa etc. men inget av uttalade löften har infriats, vi har försökt att agera med de medel vi har, och många hyresgäster vi träffar är glada att dom ser en förändring, det har också givit resultat i att det ringer personer som vill hyra i fastigheten. I fastigheten finns det en lokal som är uthyrd (fotvård) vi har även några garage uthyrda till personer som inte bor i fastigheten. Vi har ytor som står outhyrda, där det tidigare varit matsal, kaffe, mm, det finns också två fina vindsutrymmen, se förslag lokalanpassning. Vi arbetar med information regelbundet, inga stora saker eller händelser, vi försöker vänja hyrestagarna att använda hemsidan för felanmälan, eller lapp i brevlåda, i nuläget kräver situation många timmar i administration kring felanmälan, besök, uppföljning, vi vill inte att hyrestagarna ska känna misstro mot Ägarna eller oss som fastighetsförvaltare, det innebär att vi försöker besöka och prioritera anmälda fel. 8 UTEMILJÖ Har blivit illa skött de senaste åren, vi har tagit i med kraft tag nu i november, och slutför vad vi kan till våren, tar fram enkel plan för kostnad för lättare upprustning och planteringar. 9 LAGSTADGADE BESIKTNINGAR MM 1. Fastigheten har godkänd OVK från Besiktning skulle varit gjord i år, har inte hittat någon dokumentation om det. Beställer en besiktning till början av nästa år. 2. Hissar har besiktats, och har en bra struktur för underhåll, kommer kontakta Kone för genomgång inom kort. Godkänd besiktning till Brand, finns lite dokumenterat, är lite försiktig med det tills vi undersökt status. 4. Köldmedier, cisterner, kommer vi att beställa besiktning till nästa år fösta kvartalet. Sida 9

10 10 SAMMANFATTANDE KOMMENTAR Beslut om nödvändiga åtgärder och fördelning av kostnader bör prioriteras, det finns i nuläget en del akuta ärenden som bör åtgärdas inom snar framtid, se punkt 11. Fastigheten har stora möjligheter att bli ett fantastiskt boende med hög trivsel och nöjda hyresgäster, engagemang krävs, resultat måste visas och det måste göras på ett smidigt vis, så att det inte får omvänd effekt. Att hyresgäster ser det som en rättighet att få varje liten struntsak åtgärdat, balanserat förvaltande Viktigaste punkter enligt min bedömning Är Fjärrvärmecentral Låssystem Kodlås Tvättstugor Ventilations system Lägenheter Lokalanpassning Uppdatering av styrning, byte av shuntar och övriga slitage delar Koda om cylindrar, nya nycklar med huvudnyckel. Uppdatera och installera i trappuppgångar där det saknas. Ytskikt renovera, byta ut trasiga maskiner, anpassa storlek på maskiner efter boende i trappuppgången. Reparera, byta filter remmar etc. I lägenheter är nog 40 % av fläktar trasiga, och bör bytas inom snar framtid. Vid avflyttning utföra en ytskikts renovering, uppdatera kök och badrum Använda befintlig yta till nya lägenheter ca 320 m2 11 SAMMANFATTNING AV UNDERHÅLLSBEHOV OCH AVSÄTTNINGAR Utan att ha tillgång till utfall i resultat och balansräkning, budget kan jag i nuläget inte framställa en ekonomisk redogörelse/prognos för 30 år, men det blir säkert inga problem att samarbeta med Beatrice för att få fram en bra ekonomisk plan. Bifogar de tal jag har hunnit få fram i ett bifogat dokument 12 AVSLUTNING Tyvärr har inte tiden räckt till att slutföra planen i sin helhet, jag hoppas det räcker inför möte Tisdag 17/12 I Klippan, arbetet kommer fortskrida. Helsingborg Fredrik Hemberg Sida 10