MARKANVISNINGSAVTAL. Bakgrund

Transkript

1 1(5) Mellan Sundbybergs kommun, nedan kallad Staden, org nr , och Riksbyggen ekonomisk förening, org nr , nedan kallad Exploatören och Fastighetsaktiebolaget Förvaltaren, org nr , nedan kallad Förvaltaren, har denna dag träffats följande MARKANISNINGSATAL Bakgrund Till grund för detta avtal, nedan kallat Avtalet, ligger ramavtal om utveckling av stadsdelarna i Rissne, Hallonbergen och Ör undertecknat Parter i avtalet är sex byggherrar, varav Exploatören är en, samt Fastighets AB Förvaltaren och Sundbybergs stad. Ramavtalet syftar till att möjliggöra utvecklingen av stadsdelarna enligt fördjupad översiktsplan för området fastställd Exploatören har utarbetat ett bebyggelseförslag på fastigheten Terränglöparen 9 och Sundbyberg 2:30, bilaga 1. Förslaget innehåller lägenheter som kommer upplåtas med bostadsrätt samt ytor för lokaler. Staden och Exploatören har enats om att pröva förslaget i ett detaljplanearbete. Detta markanvisningsavtal, nedan kallat Avtalet, tecknas för att reglera samarbetet kring överlåtelse och exploatering av rödmarkerat område i bilaga 2, nedan kallad Fastigheten. 1. Markanvisning Genom Avtalet anvisar Staden och Förvaltaren Fastigheten till Exploatören. Avtalet innebär att Exploatören, under en tid av två år från den dag kommunfullmäktiges beslut om godkännande av Avtalet vunnit laga kraft, har en option att ensam förhandla med Staden och Förvaltaren om överenskommelse om exploatering och överlåtelse av Fastigheten. 2. Marköverlåtelse Avsikten är att, när Staden antar blivande detaljplan, ska Förvaltaren överlåta sin del av Fastigheten, som enligt blivande detaljplan ska användas för bostadsändamål till Staden som i sin tur ska överlåta Fastigheten i sin helhet till Exploatören. 3. Köpeavtal och köpeskilling Staden och Förvaltaren ska teckna köpeavtal där Förvaltaren överlåter markområdet som de äger avseende Fastigheten till Staden. Staden och Exploatören ska sedan teckna köpeavtal avseende Fastigheten i samband med antagande av blivande detaljplan. Ersättning om kr, nedan kallad Ersättningen, ska erläggas av Exploatören vid undertecknandet av Avtalet till Staden. Om arbetet med blivande detaljplan avbryts till följd av beslut från Staden eller Förvaltaren, annan myndighet eller ny lagstiftning, om tiden för markanvisningen löper ut eller om utredningar visar på kostsamma åtgärder för genomförande såsom arkeologiska undersökningar ska Staden återbetala Ersättningen till Exploatören. Ersättningen återbetalas inte om Exploatören väljer att avbryta arbetet med blivande detaljplan.

2 2(5) Staden, Förvaltaren och Exploatören är överens om att köpeskillingen ska baseras på den byggrätt som uppkommer i blivande detaljplan. Priset för bostäder är kr/kvm ljus BTA och priset för handel i bottenvåning 4000kr/kvm ljus BTA och kontor i bottenvåningen 3500 kr/kvm ljus BTA, enligt bilaga 3. Ovanstående pris är bestämt i prisläge 30 april (värdetidpunkten). Priset för bostäder ska enbart regleras uppåt, fram till den dag då blivande detaljplan vinner laga kraft, i relation till förändringar i priset på försäljningar av bostadsrätter på den öppna marknaden. Reglering av priset ska ske enligt nedanstående formel. A = B + % * (C - D) A = pris i kr/kvm BTA den dag blivande detaljplan vinner laga kraft B = pris i kr/kvm BTA vid värdetidpunkten. ilket är 8000 kr/kvmljusbta vid värdetidpunkten. C = senaste månatliga genomsnittspris på bostadsrätter uttryckt i kr/kvm lägenhetsarea inom Sundbyberg som kan utläsas från Mäklarstatistik den dag blivande detaljplan vinner laga kraft D = månatligt genomsnittspris på bostadsrätter inom Sundbyberg enligt Mäklarstatistik uttryckt i kr/kvm lägenhetsarea vid värdetidpunkten. ilket är kr/kvm lägenhetsarea vid värdetidpunkten. Om ovanstående formel inte är användbar på grund av förändring eller upphörande av Mäklarstatisks redovisningsmetoder eller källor, ska reglering ske månadsvis med ett värde motsvarande 3 % årlig ökning. Priset ska dock regleras med stöd av ovanstående formel fram till den tidpunkt statistiken upphör eller förändras. Priset för lokaler ska regleras från värdetidpunkten till den dag blivande detaljplan vinner laga kraft enligt förändring i KPI. Den slutgiltiga köpeskillingen ska fastställas genom att köpeskillingen, beräknat enligt ovanstående principer, reduceras med Ersättningen. 4. Tillträde Fastigheten ska tillträdas fem dagar efter blivande detaljplan och fastighetsbildningen vunnit laga kraft samt köpeskillingen betalats. 5. Inteckningar, servitut, ledningsrätt och andra upplåtelser Under detaljplanearbete ska förekomsten av befintliga och tillkommande rättigheter som servitut och ledningsrätter för befintliga och tillkommande ledningar och anläggningar för tele, el, vatten, avlopp och fjärrvärme klargöras. I det fall exploateringen föranleder flytt av kommunala eller andra ledningar ska denna utföras och bekostas av Exploatören. Exploatören ska då så erfordras träffa avtal med ledningshavaren om sådan flytt. Om förslaget skulle ändras så att mer omfattande ledningsflyttar blir aktuella ska flytten delas lika mellan Exploatören och Staden/Förvaltaren. 6. Fastighetens skick Exploatören ska under detaljplanearbete ombesörja och bekosta en geoteknisk och miljöteknisk markundersökning inom Fastigheten som erfordras för att fastställa behovet av eventuella

3 3(5) saneringsåtgärder. Innan överenskommelse om exploatering och köpeavtal tecknas ska förslag till erforderliga saneringsåtgärder med tillhörande kostnadskalkyl godkännas av Staden och Förvaltaren. Exploatören ska därefter i samråd med Staden och Förvaltaren utföra erforderliga saneringsåtgärder inom Fastigheten. Exploatören påtar sig allt ansvar vad gäller sanering av samtliga markföroreningar till känslig markanvändning på Fastigheten. Staden/Förvaltaren och Exploatören ska fördela kostnaderna för samtliga sanering till känslig markanvändning av markföroreningar lika, 50/50. Exploatören har dock inte rätt till påslag för underentreprenör och egen vinst på överstigande belopp. Staden och Förvaltaren ska i köpeavtalet friskrivas från allt miljörättsligt ansvar för fastigheten samt i övrigt friskrivas från alla fel och brister i fastigheten. 7. Detaljplanering Staden och Exploatören verkar gemensamt för att detaljplan upprättas. Detaljplanearbetet ska pröva förutsättningarna för ny bebyggelse utifrån Exploatörens förslag enligt bilaga 1. Sundbybergs stads översiktsplan antagen av kommunfullmäktige den mars 13 och Stadens övriga styrande dokument ska ligga till grund för detaljplanearbetet. I Stadens översiktsplan slås bland annat fast att vid nybyggnad ska bebyggelse uppnå en så kallad grönytefaktor om minst 0,5. Staden upprättar förslag till detaljplan avseende uppförande av ny bebyggelse inom Fastigheten. Exploatören ska till Staden utge ersättning för Stadens självkostnad för detaljplanearbete. Detta ska regleras i ett särskilt plankostnadsavtal mellan Exploatören och Staden. Exploatören ska genomföra och bekosta samtliga för detaljplaneringen nödvändiga utredningar. Parkeringslösning enligt Stadens parkeringsnorm ska lösas inom kvartersmark. För parkering av cyklar ska plats för en cykel per rumsenhet finnas varav en plats per lägenhet ska finnas lättillgängligt nära bostadsentrén. Stadens parkeringsnorm är under omarbetande och kommer att hanteras i detaljplanearbetet. Exploatören står all ekonomisk risk avseende sina egna kostnader i samband med detaljplanearbetet såsom nedlagda kostnader för detaljplanearbetet. Projektering i samband med detaljplanearbetet ska göras i samråd med Staden. Om projektet avbryts till följd av kommunala beslut eller beslut av utomstående berörda under detaljplanearbete har Exploatören inte rätt till ersättning för nedlagda kostnader. 8. Genomförande av exploateringen Genomförandeavtal och köpeavtal ska tecknas i samband med antagande av blivande detaljplan. Exploatören ska uppföra och bekosta bostadshus, annan bebyggelse och övriga anläggningar inom kvartersmarken i enlighet med blivande detaljplan. Exploatören ska också utföra och bekosta anpassningar inom angränsande områden som krävs för detaljplanens genomförande. Åtgärder som det åvilar Exploatören att bekosta och genomföra preciseras under detaljplanearbetet och i sin helhet i kommande överenskommelse om exploatering.

4 4(5) 9. Fastighetsbildning Staden, Förvaltaren och Exploatören ska senast inom en månad efter att köpeavtal enligt 3 undertecknats gemensamt ansöka om den fastighetsbildning som krävs för genomförandet av blivande detaljplan. Exploatören ska svara för samtliga kostnader för fastighetsbildningen och lagfart. 10. Miljöstandard och energieffektivitet Exploatörens målsättning är att byggnadernas energiförbrukning ska ligga minst % under gällande byggnorm. 11. Överlåtelse av avtal Avtalet får inte utan Stadens och Förvaltarens godkännande överlåtas på annan part. Exploatören svarar för att det vid överlåtelse av Avtalet görs förbehåll om att den nye ägaren till alla delar ska överta Exploatörens då kvarstående förpliktelser enligt Avtalet. Om Exploatören inte gör detta svarar Exploatören gentemot Staden och Förvaltaren så som för egen skuld för Avtalets rätta fullgörande solidariskt med den som övertagit Avtalet. 12. Giltighets- och återgångsklausuler Avtalet förutsätter för sin giltighet att det godkänns av kommunfullmäktige i Sundbyberg med beslut som vinner laga kraft senast 30 september. Om detta giltighetsvillkor ej uppfylls är Avtalet i dess helhet förfallet utan ersättningsskyldighet för någon av parterna. Avtalet är giltigt högst två år från att kommunfullmäktiges beslut om godkännande av Avtalet vunnit laga kraft. 13. Tvist Tvister om tillkomsten, tolkningen eller tillämpningen av Avtal ska göras av allmän domstol enligt gällande svensk rätt med Solna Tingsrätt som första instans.

5 5(5) Avtal har upprättats i tre likalydande exemplar varav de undertecknade tagit var sitt. Sundbyberg den SUNDBYBERGS KOMMUN Sundbyberg den Fastighetsaktiebolaget Förvaltaren Mikael T Eriksson Kommunstyrelsens ordförande Stockholm den Riksbyggen ekonomisk förening Bilagor 1 Förslag till bebyggelse 2 Fastigheten 3 Definition av ljus bruttoarea bostäder

6 + I U i rsv k sandlåda g svä Tryckutjämnings schakt XI I+I +II G C K a CG G Ursviksvägen +I ta upphöjd gård kvarte ret Park Örsvä ngen Terränglöparen +I +I geinf + upphöjd gård C II Norra Gara Södra torget gat Situationsplan. Bild: Tengbom, Ettelva II I+I I äd 11 en 10 Örsvä G/C P G Situationsplan med kvartersstruktur SKALA 1:1000 (A3) I I g ata Gån rts gfa f tr Bostadsgård Gån sg fart + Sporthall Förskola 700 m 2 Gård 750 m 2 I ggnad Lilla torg Stora torg be A + grill och lek +21,4 umby + bredare odlingsterasser +29 centr Naturpark hall Entré + sport Golfängarna Entré hpl Terminal och handel ta Buss A rtsga Gång fa T Busstorg Park Gåga Park BILAGA art ngen

7 Ursviksvägen Golfängarna BILAGA 1 Be ntligt ERWD Nytt kvarter Naturpark Gång Grill/Lek Gård + Terränglöparen Sektion A-A Kvartersstruktur SKALA 1:500 (A3)

8 BILAGA 1

9 I+II U i rsv k sandlåda g svä Tryckutjämnings schakt G C K CG a Bos tads entr é Bos tads entr é G Terränglöparen +II ta ngen 11 en 10 Örsvä Situationsplan. Bild: Tengbom, Ettelva G/C P G SKALA 1:1000 (A3) Ursviksvägen +I upphöjd gård geinf I+I +I Örsvä + XI upphöjd gård gat Gara Södra torget C ret Park äd Sitplan inzoom I+II I+I Gån rts gfa f tr Uteservering +.0 g ata II Gån sg fart I kvarte Bostadsgård Norra Stora torg be Lok ale ntré +.0 Lilla torg ggnad Förskola 700 m 2 Gård 750 m 2 Sporthall I+II Aktivitetsplan umby II centr Entré +.40 hall Golfängarna I+II sport hpl Naturpark Entré Buss Terminal och handel ta rtsga Gång fa T Busstorg Park Gåga Park BILAGA art ngen

10 + Golfängarna BILAGA 1 Be ntligt bostadshus Nytt punkthus Naturpark Gång Aktivitetsplan + Bostadstorg Ursviksvägen Terränglöparen Sektion A-A Punkthus SKALA 1:500 (A3)

11 BILAGA 1

12 BILAGA 2

13 BILAGA 3 Ljus bruttoarea bostäder (flerbostadshus) Ljus BTA i våningsplan ovan mark Ljus BTA i bostadshus omfattar normalt alla areor undantaget teknikutrymmen (utrymmen för fläkt, hissmaskin, el, tele, värme, kyla) på vind. Teknikutrymmen på ljust våningsplan nedan vind skall exkluderas om vind och källare saknas eller om dessa utrymmen av skälig anledning ej går att förläggas på vind eller i källare. Ljus BTA som medges enligt detaljplan men som inte utnyttjas skall medräknas (exempelvis oinredda vindar, bjälklagsöppning till förmån för dubbla våningshöjder (undantaget traditionella ljusgårdar)). Utrymmen för bostadskomplement (förråd, soprum, garage) i fristående byggnader räknas ej som ljus BTA, undantaget tvättstugor och gemensamhetslokaler som alltid skall medräknas. Indragna balkonger som är inglasade och klimatskyddade räknas som ljus BTA. Balkonger/loftgångar i övrigt omfattas ej. id snedtak räknas bruttoarean enligt fig. nedan. 1,9 meters takhöjd x x + 2*0,6 meter Ljus BTA = huslängden * (x + 2*0,6) m 2 Ljus BTA i suterrängvåning En våning skall betraktas som en suterrängvåning om - utefter minst en vägg - golvets översida i våningen närmast ovanför ligger mer än 1,5 meter över markens medelnivå invid byggnaden. Är avståndet mindre är våningsplanet att betrakta som källare. > 1,5 meter marknivå Om markförhållandena invid byggnaden är mycket oregelbundna eller om nivåskillnaden från vägghörn till vägghörn är kraftig, tex för långt utsträckta byggnader eller sammanbyggda huskroppar, bör istället våningsplanet sektionsvis definieras som suterrängplan respektive källarplan uppdelat i skilda nyttjandeenheter på sätt som framgår av nedanstående illustration. För att en sektion skall klassificeras som ljus gäller liksom i huvuddefinitionen ovan att golvets översida i våningen närmast ovanför sektionen ligger mer än 1,5 meter över markens medelnivå angränsande till själva sektionen.

14 BILAGA 3 Sektion 2,8 Sektion / nyttjandeenheter: ,75 1, 2,0 marknivå (2,8 + 0,75) / 2 (0,75 + 1,) / 2 (1, + 2,0) / 2 1,8 => suterräng 1 => källare 1,6 => suterräng ljus BTA beräkning mörk BTA ljus BTA beräkning enl nedan enl nedan All area inom lägenheter i suterrängvåning räknas som ljus BTA liksom i förekommande fall innanförliggande förbindelsekorridor. Som ljus BTA för bostadskomplement i suterrängvåning (förråd, tvättstugor, soprum och gemensamhetslokaler och i förekommande fall teknikutrymmen) räknas arean fram till närmaste vägg i den ljusa delen av våningsplanet dock högst till ett byggnadsdjup om 6 meter. Avskiljs mörk och ljus del av en förbindelsekorridor skall liksom för suterränglägenheter hela korridoren räknas som ljus BTA (se fig). 1) 1) teknikutrymme som av skälig anledning ej kan förläggas mörkt För kommersiella eller övriga lokaler i suterrängvåning räknas ljus BTA till ett byggnadsdjup om 10 meter. För bruttoareor inom byggnadsdjup meter räknas 75 % som ljus BTA. Om våningshöjden är högre än 3 meter ska 10-metersgränsen utökas till vad som bedöms skäligt. Bruttoareor bortom 30 meter räknas ej som ljusa.