Översyn av SKB:s riktlinjer för hyressättning

Transkript

1 Översyn av SKB:s riktlinjer för hyressättning Utredningsrapport Rev

2 Innehållsförteckning Sammanfattning 3 Inledning 7 Utveckling av föreningens hyressättningsprinciper 9 Omvärldsförändringar 12 Arbetsgruppens överväganden 14 Slutsatser 22 Arbetsgruppens förslag 23 Bilaga 1: Utdrag ur Framtidsgruppens rapport 28 Bilaga 2: Utgående hyror - Fastigheterna ordnade efter avstånd från centrum 30 2

3 Sammanfattning Arbetsgruppen har haft i uppdrag att se över SKB:s hyressättningsprinciper. Vi har kommit fram till att det sätt på vilket föreningen fördelar hyran inom varje fastighet fungerar bra, men att sättet att fördela hyran mellan olika fastigheter i två avseenden har vissa brister. För det första tillämpas flera olika hyressättningsprinciper samtidigt, vilket innebär att föreningen har en otydlig och svåröverskådlig hyresstruktur. För det andra är lägesfaktorn undervärderad i förhållande till andra egenskaper hos fastigheterna. Detta kan upplevas som orättvist. Vi föreslår därför nya och enhetliga riktlinjer för hyressättning inom SKB. Föreningens hyressättning skall regleras i en struktur med tre nivåer. 1. Grunder för beräkning av hyran framgår av stadgarna. 2. Föreningsstämman fastställer riktlinjer för hyressättning. 3. Den praktiska hyressättningen skall ske genom årligt hyressamråd innan styrelsen beslutar om nya hyror, dvs på samma sätt som idag. Enligt stadgarna skall de totala hyresintäkterna bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättning av den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten. Nya riktlinjer för hyressättning För att på sikt uppnå en hyresstruktur som bättre motsvarar en bedömning av lägenheternas relativa värden, föreslår vi att 1997-års riktlinjer för hyressättning utgår och ersätts med nya. Med utgångspunkt från ovannämnda övergripande stadgebestämmelser föreslås att föreningsstämman fastställer följande nya riktlinjer för hyressättning inom SKB: Föreningens bostadshyror fördelas efter lägenheternas relativa värden. Med relativt värde avses en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter. Vidare gäller att för ny- och ombyggda fastigheter skall hyran sättas så att den minimerar belastningen på föreningens ekonomi och så att samtliga lägenheter blir uthyrda. Arbetsgruppen föreslår vidare följande praktiska tillämpning av de nya rik t- linjerna. Föreningens intäktsbehov avgör om hyran behöver höjas Riktlinjerna innebär att det intäktsbehov som är nödvändigt för att säkerställa en långsiktigt god ekonomi för föreningen kommer att utgöra den ram inom vilken hyrorna fördelas. Det är alltså inte lägenhetens marknadsvärde det vill säga den hyra som skulle kunna tas ut på en helt fri hyresmarknad som skall tas ut i hyra. Utredningen säger nej till marknadshyror. Det finns naturligtvis inget skäl för föreningen att ta ut högre hyror än vad som behövs enligt föreningens budget. 3

4 En mer värdebaserad hyressättning När det gäller den faktiska fördelningen av hyrorna innebär riktlinjerna ett uppdrag till styrelsen och hyresutskottet att genom årliga hyresöversyner sträva mot att förändra föreningens hyresstruktur i riktning mot en mer värdebaserad hyressättning. Förslaget innebär alltså att hyrorna bör fördelas utifrån lägenheternas relativa värden. Med relativt värde menas lägenheternas värde i förhållande till varandra inom den ram som utgörs av föreningens totala behov av hyresintäkter. En lägenhets värde kan också beskrivas som summan av ett antal egenskaper som storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner som ingår i upplåtelsen. När värdet av lägenheterna bedöms skall hänsyn inte tas till enskilda hyresmedlemmars uppfattning om sin lägenhets värde. Det handlar istället om att göra en objektiv bedömning som bör motsvara medlemmarnas genomsnittliga uppfattning. Arbetsgruppen ger inte några direktiv eller anvisningar hur dessa bedömningar skall göras. Det får bli en uppgift för styrelse och hyresutskott att i kommande hyressamråd finna en lösning på detta. För att bedöma en läge n- hets värde kan man till exempel använda sig av olika indikatorer. En sådan kan var kötid. En annan kan vara jämförelse med andra lägenheter. En tredje kan vara enkätundersökningar till föreningens medlemmar. Inom varje fastighet skall hyr an även fortsättningsvis fördelas enligt gällande principer för inre klassning. En förändring av föreningens hyresstruktur mot en värdebaserad hyressättning är en omfattande process som måste få ta sin tid. Vi anser därför att föreningen bör undvika att förändra hyresstrukturen genom att höja hyran i vissa fastigheter och samtidigt sänka den med motsvarande belopp i andra fastigheter. Endast föreningens gemensamma hyreshöjningsbehov bör användas för att åstadkomma en bättre hyresstruktur. Det innebär att förändringar i hyresstrukturen endast kan genomföras de år som en hyreshöjning aktualiseras. Årliga hyressamråd som idag Årliga hyressamråd skall även fortsättningsvis genomföras mellan styrelsen och hyresutskottet, innan styrelsen beslutar om nya hyror. I dessa hyressamråd bör i konsekvens med förslagen i denna utredning större individuella hänsyn tas vid hyressättning av de olika bostadsområdena. Denna möjlighet finns redan i dag men bör tillämpas mer konsekvent i framtiden. Regelbunden och samlad översyn av hyresstrukturen En samlad översyn av hyresstrukturen bör ske regelbundet. När en hyreshöjning aktualiseras skall denna helt eller delvis fördelas på ett sätt som bidrar till att förändra föreningens hyresstruktur i riktning mot att bättre motsvara en bedömning av lägenheternas relativa värden. Nyproduktionen integreras bättre i hyresstrukturen 4

5 Ett problem med nyproduktion är att den normalt sett går med underskott de inledande åren. Genom de föreslagna nya riktlinjerna för hyressättning ges nyproduktionen större möjligheter att integreras i den årliga översynen av hyresstrukturen. I förslaget till nya riktlinjer sägs att hyran i nyproduktionen bör sättas så att den minimerar belastningen på föreningens ekonomi och så att samtliga lägenheter blir uthyrda. Detta innebär sannolikt fortsatt höga hyror i nyproduktionen, precis som idag. Utredningens förslag är att hyran för nyproducerade lägenheter ingår i en regelbunden och samlad översyn av föreningens hyresstruktur. Det kan innebära att om den nyproducerade lägenheten vid ett framtida hyressamråd bedöms ha en för hög hyra i förhållande till äldre lägenheter, så kan hyreshöjningen begränsas eller till och med nollas. På sikt finns det därför större möjligheter att åstadkomma ett bättre förhållande i hyresstrukturen mellan äldre och nyare fastigheter. Hänsyn måste självklart också tas till den enskilda fastighetens förmåga att bära sina egna kostnader liksom till att det i kommande nyproduktion kommer att vara väsentligt högre boinsatser än i det befintliga beståndet. Hyror i ombyggda lägenheter Precis som vid hyressättning av lägenheter i det befintliga beståndet respektive nyproducerade lägenheter bör även hyressättning av ombyggda läge n- heter göras mer värdebaserad. Därmed kan samtliga lägenhetstyper ingå i samma hyressättningssystem. Redan idag görs i praktiken en värdebaserad hyressättning genom att hyran efter ombyggnad sätts efter en rimlighetsbedömning av lägenhetens värde i jämförelse med andra lägenheter samt efter det hänsyn tagits till ombyggnadskostnaderna. Detta synsätt överensstämmer i stort med utredningens förslag. Vid framtida hyressättning av ombyggda lägenheter bör särskild hänsyn tas till att befintliga hyresgäster skall återflytta till lägenheterna. En lämplig jämkning av hyresnivåerna bör därför göras i respektive fall. Även möjligheterna att de inledande åren efter en ombyggnad ha en viss hyresrabatt som trappas av bör tillämpas. Spärr mot höga hyreshöjningsskillnader En förändring av hyresstrukturen mot bättre överensstämmelse mellan hyresnivåer och lägenheternas relativa värden bör genomföras under en längre tid. Alltför snabba förändringar kan skapa problem för enskilda hyresmedlemmar och för sammanhållningen inom föreningen. Därför bör en spärr införas som hindrar alltför stora skillnader mellan olika fastigheter när det gäller höjning av hyran. Spärren bör konstrueras så att den högsta tillåtna hyreshöjningsskillnaden mellan olika fastigheter ett enskilt år begränsas till fyra procentenheter. Utvärdering efter fem år De redovisade förslagen tillämpas direkt om de godkänns av föreningsstämman. Men eftersom alla metoder har förtjänster och brister bör en utvärdering göras efter fem år för att se hur verksamheten fallit ut och om det finns behov av förändringar eller justeringar. Nej till marknadshyror 5

6 Utgångspunkten för fördelning av hyrorna bör i enlighet med ovanstående vara en mer värdebaserad hyressättning. Som utredningen samtidigt understryker är det dock inte lägenhetens marknadsvärde (dvs den hyra som skulle kunna tas ut på en helt fri hyresmarknad) som skall tas ut i hyra. Utredningen säger därför nej till marknadshyror. Det finns naturligtvis inget skäl för föreningen att ta ut högre hyror än vad som behövs. Förslagen i korthet: - Utgångspunkt för hyressättningen är föreningens totala hyresintäktsbehov - En mer värdebaserad hyressättning bör eftersträvas - Nya riktlinjer för hyressättning - Årliga hyressamråd - Regelbunden och samlad översyn av hyresstrukturen - Nyproducerade och ombyggda lägenheter integreras bättre i hyresstrukturen - Spärr mot höga hyreshöjningsskillnader - Utvärdering efter fem år - Nej till marknadshyror 6

7 Inledning Bakgrund Vid SKB:s föreningsstämma år 2000 behandlades en motion om hyressättningsfrågor. Motionären hävdade att det finns flera hyressättningsprinciper inom SKB och att detta strider mot föreningslagens princip om att medlemmar skall vara likställda. Detta bemöttes av styrelsen som efter hörande av juridisk sakkunskap i sitt utlåtande över motionen framhöll att så inte var fallet. Den diskussion som följde med anledning av motionen utmynnade i att stämman beslutade att uppdra åt styrelsen att göra en översyn av föreningens hyressättningsprinciper. Efter ett inledande inventerings- och undersökningsarbete beslutade styrelsen att utse en arbetsgrupp med uppdrag att utreda frågan och återkomma med en rapport. För att få en allsidig sammansättning av arbetsgruppen bestämdes att den skulle bestå av sex ledamöter; två från styrelsen, två från hyresutskottet och två tjänstemän. Styrelsen fastställde även direktiv till arbetsgruppen. Direktiv Utgångspunkten för hyressättning skall i första hand vara lägenhetens värde för hyresmedlemmen, dvs. en värdebaserad hyressättning och inte en kostnadsbaserad. Framtida nyproducerade lägenheter skall hyressättas på ett sätt som skapar så god ekonomi som möjligt för respektive projekt. I den mån det aktuella projektet inte är företagsekonomiskt lönsamt skall målsättningen vara att belastningen på SKB:s ekonomi skall vara så liten som möjligt. Arbetsgruppen skall undersöka om gällande bovärdeklassning (inre klassning) fortfarande är hållbar. Arbetsgruppen skall undersöka om en översyn av hyrorna kan begränsas till att avse läge och ålder och därmed endast innebära en korrigering mellan olika bostadsområden/kvarter (yttre klassning). Arbetsgruppen skall undersöka om det finns något lämpligt sätt att efter hand inpassa ny nyproducerade lägenheter i hyressättningssystemet för det övriga beståndet. Arbetsgruppen skall undersöka hur ovanstående kan göras med hänsyn till gällande lagregler och regelverk inom hyressättningsområdet samt följa de utredningar som nu pågår för att se i vilken mån de kan tjäna som vägledning. Arbetsgruppen skall återkomma till styrelsen med fortlöpande redovisningar och förslag till fortsatt handläggning. 7

8 Arbetsgruppen Arbetsgruppen har bestått av följande ledamöter: Staffan Elmgren, styrelseledamot, köande medlem och bosatt i innerstaden Håkan Rugeland, styrelseledamot, hyresmedlem och bosatt i förort Ann-Christine Viljanen, ordförande i hyresutskottet, hyresmedlem och bosatt i innerstaden Uno Jakobsson, ledamot i hyresutskottet, köande medlem och bosatt i förort Henrik Bromfält, VD Bertil Ekwall, marknadschef Arbetsgruppen har sammanträtt vid 12 tillfällen. Arbetet inleddes med en genomgång av föreningens tidigare utredningar och diskussioner i frågan. Sedan genomfördes en probleminventering och en insamling av relevanta faktauppgifter. Arbetsgruppen har därefter analyserat olika tänkbara hyressättningsprinciper. Avslutningsvis har arbetet gått ut på att formulera överväganden och att konkretisera förslag. Parallellt med det egna arbetet har arbetsgruppen följt det statliga utrednings- och lagstiftningsarbete som samtidigt har pågått. Arbetsgruppen har även översiktligt tagit del av de diskussioner om hyressättning som pågår i andra bostadsföretag och av aktuell forskning i ämnet. Rapporten Inledningsvis gör vi en kortfattad historisk tillbakablick över diskussionen om hyressättning inom föreningen fram till och med fastställandet av de principer som nu gäller för hyressättning och deras tillämpning. I det därpå följande kapitlet tar vi upp aktuella omvärldsförändringar som kan ha betydelse för diskussionen om hyressättningen. Därefter redovisar vi våra öve r- väganden. I det sista och avslutande kapitlet redovisar vi våra konkreta fö r- slag. I två bilagor redovisas Framtidsgruppens diskussion om en värdebaserad hyressättning respektive nuvarande hyresstruktur. 8

9 Utvecklingen av föreningens hyressättningsprinciper Hyressättningen har varit en fråga som diskuterats länge i föreningen. Så fort föreningen hade fler än en fastighet kunde olika synsätt på hyressättningen anläggas. Till årsmötet 1921 fanns två motioner som argumenterade för de två huvudståndpunkterna: hyressättning efter lägenhetens kostnad respektive efter lägenhetens värde för en hyresgäst. Vid det tillfället valde årsmötet att inte fastställa någon princip. Med tiden utvecklades emellertid en praxis som innebar att varje förvaltningsenhet skulle bära sina egna kostnader, men att en viss utjämning av hyresnivåerna samtidigt skulle ske. År 1942 infördes hyresregleringen vilken innebar att det var staten som bestämde hyran för ett nybyggt hus och hur mycket den skulle öka. Därmed blev förutsättningarna för utjämningen givna och något större omfördelningsutrymme fanns inte. År 1972 avskaffades hyresregleringen. Hyressättningen blev fri samtidigt som hyresgästernas besittningsskydd garanterades genom möjlighet till skälighetsprövning enligt bruksvärdesreglerna, vilka hade införts redan i slutet av 1960-talet. Dessa betydelsefulla lagändringar ledde till att SKB samma år tillsatte ett beredningsutskott för att bland annat behandla frågan om hyresutjämning. Utskottet föreslog att den tidigare principen skulle fortsätta gälla: varje förvaltningsenhet skall bära sina egna kostnader. Detta förslag föll i god gjord och principen fastställdes av föreningsstämman. År 1976 bara ett par år efter att beredningsutskottets arbete avslutats tillsatte fullmäktige en utvecklingskommitté, som bland flera andra uppgifter fick i uppdrag att belysa SKB:s principer för hyressättning utifrån bruksvärdessystemet. Kommittén kom fram till följande ståndpunkt: Gällande principer medför stora och omotiverade skillnader i hyressättningen. I stället bör en solidarisk hyressättning införas där likvärdiga lägenheter får lika hyra. För att fördela hyrorna på ett rättvist sätt föreslog kommittén en metod som kallades bovärdeklassning. Denna metod byggde på Hyresmarknadskommitténs 1 rekommendationer om att det totala hyresintäktsbehovet i ett antal steg skulle fördelas utifrån bostadsområdenas och lägenheternas ålder, läge, standard och särskilda kvaliteter eller brister. Bovärdeklassningen innefattade en anpassning av dessa rekommendationer så att de skulle fungera bra för SKB. Kommitténs förslag innebar en radikal omsvängning jämfört med den princip som fastställts mindre än tio år tidigare. Kommittén anförde tre huvudsakliga argument: höga produktionskostnader, rättvisa samt föreningens kooperativa karaktär. Kommitténs förslag godtogs av 1981 års förenings- 1 En av SABO och Hyresgästernas Riksförbund inrättad gemensam kommitté, med uppdrag bland annat att förebygga och lösa tvister på hyresmarknadsområdet. 9

10 stämma som beslutade att bovärdeklassningen successivt skulle ersätta självkostnadsmodellen. Bovärdeklassningen kom att bestå av två delar; den yttre klassningen och den inre klassningen. Den yttre klassningen avser hyresrelationen mellan olika fastigheter. Den genomförs med hjälp av poängsättning som tar hä n- syn till en rad faktorer som ålder, läge, miljö, närhet till social, kulturell och kommersiell service samt avvikelser när det gäller tillgång till gemensamma anläggningar. Totalt bedöms ett femtiotal olika faktorer. Den inre klassningen avser hyresfördelningen mellan olika lägenheter inom en och samma fastighet. Hänsyn tas till de enskilda lägenheternas yta, belägenhet i huset, avvikande utrustning, utsatthet för störningar, lägeskvaliteter, planlösning och ett antal övriga faktorer. Även här görs bedömningen utifrån ett femtiotal olika faktorer års föreningsstämma lade fast riktlinjer om så kallad maximal brukshyra. Dessa innebar att högsta möjliga hyra skulle tas ut i nyproduktionen, men att den givetvis skulle hållas lägre än vad som kan antas bli bedömt som oskäligt vid en bruksvärdesprövning. Dessa riktlinjer kom att tillämpas på fastigheter som färdigställts efter 1979, medan den yttre bovärdeklassningen tillämpades på fastigheter som färdigställts tidigare. Däremot har den inre klassningen tillämpats också på lägenheter som fastställts efter Sammanfattningsvis betyder detta att alla lägenheter idag omfattas av den inre klassningen, medan endast äldre fastigheter omfattas av den yttre klassningen. Nyare fastigheter är hyressatta enligt principen om maximal brukshyra. Därmed kan föreningen sägas tillämpa ett tudelat hyressättningssystem. År 1992 tillsattes en ny kommitté för att bland annat penetrera hyressättningen. Kommittén föreslog tre år senare att den tudelade hyressättningen skulle överges och att alla fastigheter skulle integreras i ett och samma system för bovärdeklassning. Lägesfaktorn och åldersfaktorn i det befintliga bovärdeklassningssystemet skulle därför korrigeras, medan hyresfördelningen inom varje fastighet inte skulle ändras. Kommittén ansåg att det är bra att kunna stödja sig på fastlagda och detaljerade regler för en så känslig uppgift som att sätta hyror. Det visade sig emellertid svårt att uppnå enighet om förslaget inom föreningen och därför valde styrelsen att dra tillbaka förslaget inför 1995 års föreningsstämma. Det beslut stämman fattade blev i stället att ge styrelsen i uppdrag att fortsätta bereda frågan om bovärdeklassning. SKB:s gällande riktlinjer för hyressättning Den fortsatta beredningen av frågan ledde fram till att ett nytt beslut om riktlinjer för hyressättning fattades på 1997 års föreningsstämma. Dessa riktlinjer gäller alltjämt idag. Utgångspunkterna för beslutet var följande: 10

11 Hyrorna bör varken sättas högre eller lägre än vad som kan motiveras av en långsiktigt uthållig ekonomi för föreningen. Erfarenheterna av att tillämpa detaljerade regelsystem vid hyressättning är inte goda, varken inom SKB eller inom andra bostadsföretag. Hyressättningen inom ett företag kan inte leva ett eget liv, utan måste relateras till den övriga hyresmarknaden. Efterfrågan på bostäder varierar starkt över tiden, varför hyran måste kunna anpassas så att alla lägenheter är uthyrda. Mot bakgrund av dessa utgångspunkter fastställde stämman följande riktlinjer för hyressättning inom SKB:s bestånd: 1. Vid hyressättning bör hänsyn tas till det allmänna hyresläget i stadsdelen vad avser lägenheter som med hänsyn till storlek, standard och läge är jämförbara samt till möjligheterna att få dem uthyrda, när svag efterfrågan råder. 2. För inflyttningshyror i kommande nyproduktion bör liksom hittills gälla högsta möjliga hyresuttag inom ramen för bruksvärdesreglerna. I praktiken har dessa riktlinjer tillämpats på följande sätt: Samråd om hyrorna har skett årligen mellan styrelsen och hyresutskottet. Sedan riktlinjerna fastställdes har hyrorna höjts endast en gång Under senare år har det inom ramen för den första riktlinjen funnits möjligheter att differentiera hyreshöjningarna mellan olika fastigheter. Detta har också skett genom att vissa fastigheter undantagits från hyreshöjning. När det gäller nyproduktionen har hyran fastställts utifrån en bedömning av hur hög hyra som skulle tillåtas vid en jämförelseprövning enligt bruksvä r- desreglerna. Inte i något fall har hyran för en nyproducerad SKB-lägenhet befunnits oskälig vid en prövning enligt dessa regler. Detta tyder på att hyrorna i det nyproducerade fastigheter inte är oskäliga. Den andra delen av riktlinjerna kan därför sägas ha haft en tydlig påverkan på hyressättningen. 11

12 Omvärldsförändringar Under senare år har inflyttningen till Stor-Stockholm ökat. Samtidigt är nyproduktionen av bostäder mycket låg. Den sammantagna effekten av detta är att det nu finns en mycket stor efterfrågan på bostäder. Det hårda trycket på Stor-Stockholms bostadsmarknad märks inte minst på att medlemstillströmningen till SKB fortsätter, trots att kötiden för att få en läge n- het är lång. Vid årsskiftet 1996/97 var antalet medlemmar och fem år senare Ökningen har således varit totalt 22% eller i genomsnitt drygt 2500 personer per år. Samtidigt med den tilltagande bostadsbristen har produktionskostnaderna ökat kraftigt. Såväl direkta byggkostnader som markpriser har ökat. Det fåtal hyreslägenheter som nyproducerats har därför åsatts mycket höga hyror. Eftersom de varit så få har de ändå gått att hyra ut och några lediga lägenheter finns därför inte. För flertalet bostadssökande är emellertid de höga hyrorna för nyproducerade lägenheter omöjliga att betala. Det finns därför ett behov av att bygga lägenheter som kan hyras ut till mer rimliga hyresnivåer. En stor del av den bostadspolitiska debatten har kommit att handla om hur detta skall åstadkommas. Riksdagen har genom ny lagstiftning skärpt kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen och även stiftat en särskild lag om allmännyttiga bostadsföretag. Vidare har riksdagen beslutat om ett investeringsbidrag för nya hyresrätter på 2,5 miljarder, varav 1 miljard är öronmärkt för Stockholms län. Hyressättningen spelar också en central roll i denna debatt. Hyresmarknadskommitténs gamla rekommendationer tillämpas inte annat än undantagsvis. Flera av de allmännyttiga bostadsföretagen strävar efter att uppnå en hyresstruktur där bostädernas skilda bruksvärden bättre kommer till uttryck. Med bruksvärde menas här faktorer som standard, utrustning, förmåner, läge etc. Sådana förändringar har hittills endast skett i små steg, vanligtvis i samband med en årlig hyresrevidering. Eftersom hyresnivåerna ökat i mycket liten utsträckning under senare år har därmed också möjligheterna att revidera hyresstrukturen varit begränsade. En viss revision skedde dock i vid den senaste hyreshöjningen i Stockholm våren Då fick lägenheterna i innerstaden en betydligt högre höjning än lägenheterna i ytterstaden. Den 1 april 2002 trädde lagen om kooperativ hyresrätt i kraft. Med denna lag infördes begreppet kooperativ hyresrättsförening som ett särskilt slag av ekonomisk förening. Medlemmarna i föreningen betalar vanliga medlemsinsatser och dessutom kan föreningen ta ut särskilda upplåtelseinsatser i samband med lägenhetsupplåtelse. Den kooperativa hyresrättsföreningen är också hyresvärd och hyresgästerna skall vara medlemmar i föreningen. Därmed har en ny och permanent upplåtelseform tillkommit på bostadsmarknaden. SKB har genom två stämmobeslut anpassat sina stadgar till den nya lagstiftningen samt registrerat sig som kooperativ hyresrättsförening, vilket innebär att föreningen omfattas av lagens bestämmelser. 12

13 Den kooperativa hyresgästens nyttjanderätt överensstämmer i de flesta avseenden med vad som gäller för vanlig hyresrätt. Det finns emellertid ett undantag: bruksvärdesreglerna skall inte gälla i relationen mellan den kooperativa föreningen och de kooperativa hyresgästerna. Det finns huvudsakligen tre motiv till detta. För det första saknas en intressekonflikt mellan hyresvärden och hyresgästerna; det finns snarare ett intresse bland hyresgästerna att hålla hyran på en för alla lämplig nivå. För det andra ger medlemskapet i föreningen hyresgästen ett visst skydd dels genom den demokratiska strukturen som sådan och dels genom förbudet mot negativ särbehandling av enskilda medlemmar. För det tredje kan hyran och insatserna sägas fungera som kommunicerande kärl; i praktiken kan en kooperativ hyresrättsförening kompensera bortfall av hyresintäkter genom att höja insatskraven. När det gäller hyressättningen förs också inom bostadsbranschen en diskussion om möjligheten till en mer individualiserad hyressättning. Det finns bland många hyresvärdar ett intresse av att erbjuda hyresgästerna större valfrihet när det gäller standard, underhåll, utrustning och tjänster samt hyresvillkor i övrigt. Utvecklingen i en sådan riktning har dock inte kommit särskilt långt, till stor del därför att hyreslagstiftningen och praxis är utformad för att upplåta en standardprodukt inom ramen för ett system som alltid skyddar hyresgästen. 13

14 Arbetsgruppens överväganden Utgångspunkter Vi har i föregående kapitel redovisat vissa aktuella omvärldsförändringar som kan ha betydelse för SKB. Den största förändringen är givetvis den nya lagen om kooperativ hyresrätt. SKB har på ordinarie och extra föreningsstämma under år 2002 beslutat att registrera sig som kooperativ hyresrättsförening enligt den nya lagen. Med anledning av krav enligt den nya lagstiftningen att kooperativa hyresrättsföreningar i sina stadgar skall ange de grunder som skall gälla för beräkning av den hyra som kooperativa hyresgäster skall betala har föreningen antagit följande nya stadgebestämmelse: 41 De totala hyresintäkterna inom SKB skall bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättning av den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten. Denna bestämmelse, som utgör grunden för beräkning av hyran, är av öve r- gripande karaktär och bör konkretiseras genom att föreningsstämman fastställer närmare riktlinjer, vilka ersätter de nu gällande principerna från Dessa nya riktlinjer skall sedan ligga sedan till grund för styrelsens beslut om hyror. Hur bör då dessa riktlinjer se ut? För att försöka svara på denna fråga har arbetsgruppen analyserat den nuvarande hyresstrukturen och behovet av förändringar. Nuvarande hyresstruktur Vår uppfattning är att hyresstrukturen när det gäller relationen mellan olika lägenheter inom samma fastighet (inre klassning) fungerar bra. Vi ser därför ingen anledning att förändra detta system utan anser att det bör behållas oförändrat. Vår uppfattning är att hyresstrukturen när det gäller relationen mellan olika fastigheter i två avseenden uppvisar vissa brister. För det första existerar flera olika hyressättningsprinciper samtidigt. Hyressättningen följer i princip beslutet på 1981 års föreningsstämma. Det innebär att hus som är färdigställda senast 1979 är hyressatta enligt bovärdeklassningssystemet, medan hus som är färdigställda därefter är hyressatta enligt principen om högsta möjliga hyra inom ramen för bruksvärdessystemet. Man kan därför tala om en tudelning av hyressättningssystemet. Problemet är emellertid större än så. I ett flertal äldre fastigheter har ombyggnader ägt rum efter Detta har lett till högre hyror, vilka dock inte täckt kostnaderna för renoveringen. Hyreshöjningarna efter ombyggnad har inte följt någon princip, utan har fastställts efter en jämförelse med andra ombyggnader och en rimlighetsbedömning. 14

15 Det tudelade hyressättningssystemet har därmed i praktiken blivit tredelat. Av föreningens omkring 6500 lägenheter är cirka 30 procent hyressatta enligt den yttre klassningen, cirka 30 procent hyressatta enligt principen om maximal brukshyra och cirka 40 procent hyressatta efter en jämförelse och rimlighetsbedömning. Det tredelade hyressättningssystemet har lett till att föreningen idag har en otydlig och svåröverskådlig hyresstruktur. Detta är inte bra eftersom det kan leda till konflikter och skada sammanhållningen inom föreningen. Lösningen på problemet ligger enligt vår uppfattning i att på ett mer konsekvent sätt sätta hyran efter lägenhetens värde för medlemmarna. Detta kräver en enhetlig och överskådlig hyresstruktur, vilket förutsätter en samlad översyn vid varje hyresrevision. För det andra har förekomsten av olika principer för hyressättning lett till en bristfällig balans mellan de olika faktorer som bör påverka hyressättningen. Dessa faktorer är, som tidigare nämnts, bland annat ålder, läge, miljö, närhet till social, kulturell och kommersiell service samt avvikelser när det gäller tillgång till gemensamma anläggningar. Hur man skall väga olika faktorer mot varandra kan knappast fastställas på principiella grunder. I stället måste bedömningar göras i varje enskilt fall, varvid hänsyn bör tas till olika indikatorer. För föreningen framstår kötiden som en central indikator. Kompletterande indikatorer i omvärlden kan vara jämförelser med andra hyresvärdar, med bostadsrättspriser, enkätundersökningar och liknande. Arbetsgruppen har själv analyserat föreningens hyresstruktur utifrån fastigheternas ålder, renoveringsgrad, standard, avstånd från centrum, kötid, kontraktstid med flera indikatorer. Vår analys talar för att faktorer som lägenheternas ålder och standard i praktiken fått en mycket större tyngd än den faktor som avser det geografiska läget. Redan i systemet med yttre klassning begränsades till exempel den möjliga poängen för lägesfaktorn till mellan 0 och 10 av en möjlig total poängsumma på mellan 100 och 140. Det splittrade hyressättningssystem som nu råder har ytterligare förstärkt detta förhå l- lande. Vår samlade bedömning är att lägesfaktorn är undervärderad. Värderingen av det geografiska läget bör enligt vår uppfattning inkludera både faktorer som kan mätas objektivt och sådana som bygger på subjektiva bedömningar. Objektivt bedömbara faktorer är stadsdelens läge i staden (avstånd till centrum) och fastighetens läge i stadsdelen (avstånd till olika typer av service, kommunikationer och grönområden). De faktorer som bygger på subjektiva värderingar handlar om olika stadsdelars och områdens rykte och status och är något som ofta förändras över tiden. En konsekvens av att flera olika hyressättningsprinciper tillämpas är att nyare fastigheter generellt sett har högre hyra än äldre fastigheter. I en nybyggd fastighet i ytterstaden kan hyran till exempel vara betydligt högre än 15

16 i en äldre innerstadsfastighet, där lägenheternas värde för medlemmarna oftast kan bedömas som större. Ligger nya och äldre fastigheter intill varandra blir effekten ännu mer påtaglig. Skillnaden är lätt att acceptera i början, men när den nya fastigheten blivit år gammal har den relativa skillnaden i standard och ålder minskat så mycket att den knappast kan motivera skillnaden i hyra. Arbetsgruppens bedömning är sammanfattningsvis att nuvarande hyresstruktur kan uppfattas som orättvis. För att komma till rätta med detta problem krävs en förändring av hyresstrukturen så att den på ett bättre sätt motsvarar lägenheternas relativa värden för de boende. Värdebaserad hyressättning Principen om en värdebaserad hyressättning beskrevs 1997 av SKB:s framtidsgrupp i rapporten SKB 2000 kooperation för rättvisa, inflytande och delaktighet. I denna rapport anfördes två huvudsakliga argument för en värdebaserad hyressättning. För det första blir det mer rättvist än med en kostnadsbaserad hyressättning, eftersom alla betalar lika mycket för likvärdiga lägenheter. En kostnadsbaserad hyressättning kräver också omfattande kontrollsystem, administrativa åtgärder och fördelningsnycklar vilka aldrig kan bli invänd ningsfria. För det andra innebär den värdebaserade hyressättningen en omfördelning i både tid och rum som är naturlig för en ekonomisk förening där medlemmarna samverkar för ömsesidig nytta. Att främja ömsesidig nytta är ett av de viktigaste syftena med en ekonomisk förening och dessutom fullt möjligt att göra med den storlek som SKB har. Arbetsgruppen kan i allt väsentligt instämma i Framtidsgruppens resonemang i denna fråga, vilket i sin helhet redovisas i bilaga 1. Att sätta hyran efter lägenhetens värde innebär att alla faktorer storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner måste vägas in på ett mer konsekvent sätt än idag, genom en regelbunden och samlad översyn av hyresstrukturen. Arbetsgruppen ser det inte som sin uppgift att själv göra en sådan översyn. Däremot föreslår vi riktlinjer och redovisar exempel på hur en sådan översyn kan genomföras. Dessa riktlinjer bör bygga på följande grundval: Föreningen budgeterar för varje år ett totalt behov av hyresintäkter. Detta behov skall fördelas på alla lägenheter utifrån deras relativa värden. Det skall här understrykas att det inte är lägenhetens marknadsvärde det vill säga den hyra som skulle kunna tas ut på en helt fri hyresmarknad som skall tas ut i hyra. Utredningen säger nej till marknadshyror. Det finns naturligtvis inget skäl för föreningen att ta ut högre hyror än vad som behövs enligt föreningens budget. Det handlar i stället om att göra en fördelning utifrån lägenheternas relativa värden. Med relativt värde menar vi lägenheternas värde i förhållande till varandra inom den ram som utgörs av föreningens behov av hyresintäkter. 16

17 En lägenhets värde kan också beskrivas som summan av ett antal egenskaper som storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner som ingår i upplåtelsen. När värdet av lägenhet bedöms skall hänsyn inte tas till enskilda hyresmedlemmars uppfattning om sin lägenhets värde. Det handlar i stället om att göra en objektiv bedömning som bör motsvara medlemmarnas genomsnittliga uppfattning. För att åstadkomma en fördelning av hyran efter lägenheternas relativa värden krävs en praktiskt användbar metod. Nuvarande riktlinjer för hyressättning hänvisar endast till att hänsyn bör tas till det allmänna hyresläget i stadsdelen för likvärdiga lägenheter. Enligt vår uppfattning är denna metod otillräcklig av huvudsakligen tre skäl. För det första saknas en grundläggande norm för hyressättningen. Det sägs bara att hänsyn skall tas till det allmänna hyresläget, men inte alls på vilka grunder hyran egentligen skall sättas. För det andra uppvisar det allmänna hyresläget i en stadsdel i regel en alltför stor spännvidd för att kunna användas som en påverkande faktor på föreningens hyressättning. Begreppet är helt enkelt alltför oprecist och det är svårt att se hur det praktiskt skulle kunna komma till nytta. För det tredje är det inte alls säkert att det allmänna hyresläget i en stadsdel på ett bra sätt motsvarar lägenheternas värden för medlemmarna. Sammanfattningsvis är denna princip föga användbar för en värdebaserad hyressättning. Ett alternativ skulle kunna vara den yttre klassningen som infördes 1981 för hus färdigställda senast 1979 och som även föreslogs av 1992 års kommitté för översyn av hyressättningen. En sådan klassning av hela beståndet är i och för sig möjlig att genomföra. Att skapa en ny hyresstruktur genom poängsättning och beräkningar är dock en grannlaga uppgift. Att mäta, enas om och registrera alla värden som ingår i ett sådant system innebär ett mycket omfattande arbete, som inte kan rationaliseras med hjälp av datakraft. Vår bedömning är att en sådan översyn av hyressättningen därför inte är meningsfull. Enligt vår bedömning är det över huvud taget svårt att hitta en metod som bygger på någon slags teknisk fördelningsnyckel och som är generellt tillämpningsbar. Någon total rättvisa går knappast att uppnå ens med de mest förfinade databeräkningar, eftersom det alltid ligger ett mått av godtycke i de värderingar som ligger till grund för beräkningarna. Vi föreslår därför en mer flexibel metod som innebär att styrelsen och hyresutskottet får i uppdrag att genom årliga hyresöversyner sträva mot att uppnå en värdebaserad hyressättning. För att uppskatta en lägenhets relativa värde kan man, som tidigare nämnts, använda sig av olika indikatorer. En viktig sådan indikator skulle kunna vara kötid. En annan indikator skulle kunna vara jämförelse med andra lägenheter. En tredje indikator skulle kunna vara resultatet av enkätundersökningar riktade till föreningens medlemmar. 17

18 Vår bedömning är att denna process måste få ta sin tid. Föreningen bör därför undvika att förändra hyresstrukturen genom att höja hyran i vissa fastigheter och samtidigt sänka den med motsvarande belopp i andra fastigheter. Endast föreningens gemensamma hyreshöjningsbehov bör användas för att åstadkomma en värdebaserad hyressättning. För att ytterligare garantera att det inte sker alltför snabba förändringar bör metoden innefatta en spärr mot alltför stora hyreshöjningsskillnader mellan olika fastigheter. En sådan spärr skulle till exempel kunna konstrueras så att den högsta tillåtna hyreshöjningsskillnaden ett enskilt år begränsas till fem procentenheter. Hyran i nyproduktionen En annan av arbetsgruppens uppgifter har varit att undersöka om det finns något lämpligt sätt att efter hand inpassa nyproducerade lägenheter i hyressättningssystemet för det övriga beståndet. Detta är angeläget mot bakgrund av att föreningen har som långsiktigt mål att bygga nya lägenheter varje år. Om varje tillkommande enhet fullt ut skulle bära sina egna kostnader vore det inget problem, men om hyran skall sättas efter lägenheternas relativa värde för medlemmarna blir det mer komplicerat. Motsvarande problem har även funnits inom allmännyttan, där nytillkomna fastigheter ibland rubbat väl fungerande hyressättningssystem. Problemet är alltså inte nytt utan ligger i den ekonomiska utvecklingens natur, där priser och produktionskostnader trendmässigt alltid ökar. Tidigare bidrog bostadssubventionerna till att begränsa nyproduktionskostnaderna och därmed göra problemet mer lätthanterligt. De idag utgående bostadssubventionerna räcker inte på långa vägar till för att åstadkomma låga hyror i nyproduktionen. Såväl allmännyttan som SKB har under senare år hanterat problemet genom en kompromiss som innebär att en hög men inte orimligt hög hyra tas ut för de nyproducerade lägenheterna, medan det som inte kan tas ut fördelas på det övriga beståndet. Då nyproduktionen varit mycket liten har effekterna på det övriga beståndet blivit relativt små. Föreningens nuvarande riktlinje för hyressättning av nyproduktion är att ta ut högsta möjliga hyra inom ramen för bruksvärdesreglerna. Detta har arbetsgruppen tolkat som att när hyran fastställs, görs en bedömning av vilket högsta belopp som skulle accepteras vid en prövning i hyresnämnden. Hyran fastställs därefter till detta belopp. Ett av föreningens stora problem är att nyproduktionen normalt sett går med underskott de inledande åren. Detta innebär att de kostnader som inte täcks av nyproduktionens hyror istället får belasta det befintliga beståndet. Vid den stora nyproduktion som föreningen nu planerar för skulle det kunna innebära en för stor omfördelning av kostnader till det befintliga beståndet. Här måste en rimlig avvägning göras. Vår uppfattning är att föreningen i stället bör försöka använda det nya regelverkets möjligheter för att i större 18

19 utsträckning täcka kostnaderna i nyproduktionen med hyresintäkter från dessa fastigheter utan att för den skull ta ut så höga hyror att lägenheterna inte blir fullt uthyrda. Farhågor kan här finnas att alltför hög hyra kan komma att tas ut. Föreningen är emellertid inte intresserad av att införa marknadshyror och det finns över huvud taget inga skäl att ta ut en högre hyra i nyproduktionen än att den täcker kostnaderna för fastigheten och lämnar ett visst överskott. Det finns heller inget skäl att ta ut en så hög hyra att lägenheter inte blir uthyrda, eftersom detta skulle minska föreningens totala hyresintäkter. Hyran i nyproduktionen bör därför sättas så att den minimerar belastningen på föreningens ekonomi och så att samtliga lägenheter blir uthyrda. Om den högsta hyresnivån där alla lägenheter blir uthyrda skulle ligga lägre än den nivå som täcker föreningens kostnader för fastigheten, kommer den att gå med underskott och överskjutande kostnad att belasta föreningens ekonomi. Detta förhållande uppkommer också med nu gällande princip, men vår bedömning är att den föreslagna nya principen innebär en mindre risk för föreningens ekonomi än nuvarande koppling till bruksvärdesreglerna. Den föreslagna principen innebär sannolikt att den som flyttar in i en nyproducerad lägenhet kommer att, precis som i nyproduktionen idag, få betala en hög hyra. Detta kommer tyvärr att var ett pris som får betalas för vår nyproduktion. Hyran kan dock inte sättas högre än vad en annan medlem skulle vara beredd att betala för att hyra lägenheten. Enligt arbetsgruppens bedömning bör det, som tidigare nämnts, finnas en metod för en regelbunden och samlad översyn av föreningens hyresstruktur. Syftet är att på lång sikt uppnå en hyresstruktur där hyran för varje lägenhet motsvarar lägenhetens relativa värde. Detta skall ske i små steg genom fö r- delning av hyreshöjningsbehov, och inte genom omfördelning av befintliga hyror. Om en sådan metod införs är det vår bedömning att nyproducerade fastigheter både kan och bör integreras i systemet. I praktiken skulle det innebära följande. Om föreningens hyresintäkter måste ökas och det vid en samlad översyn av hyresstrukturen bedöms att nyproducerade lägenheter har för hög hyra i förhållande till äldre lägenheter, så kan det bli så att hyreshöjningen i de nyproducerade lägenheterna begränsas eller till och med nollas. Hänsyn måste självklart också tas till den enskilda fastighetens förmåga att bära sig själv. Däremot kan det inte bli aktuellt med en sänkning av hyran i de nyproducerade fastigheterna, eftersom vårt förslag innebär att hyresstrukturen skall förändras endast när de totala hyresintäkterna behöver höjas och inte genom omfördelning av befintliga hyror. I ett integrerat system för hyressättning måste emellertid hänsyn tas till differenser i boinsatser. I det befintliga beståndet varierar boinsatsen mellan omkring 5000 kronor och kronor per lägenhet. I nyproducerade lä- 19

20 genheter kan boinsatsen komma att uppgå till tio procent av det aktuella projektets produktionskostnad. Kostnaden för att finansiera den del av boinsatsen som överstiger insatsen för befintligt bestånd bör läggas till hyran för att uppnå en korrekt jämförelse. Hyran i ombyggda fastigheter På samma sätt som ovan vid hyressättning av lägenheter i det befintliga beståndet respektive nyproducerade lägenheter bör även hyrorna i lägenheter som varit föremål för ombyggnadsåtgärder vara värdebaserade. En ombyggd lägenhet har fått en högre standard och upplevs därför ha ett högre värde än före ombyggnaden. Lägenheten kan normalt inte sägas vara jämförbar med en helt nybyggd lägenhet som oftast har en bättre planlö s- ning, bättre materialval och allmän standard. En nybyggd fastighet har no r- malt också en högre teknisk standard vad gäller energisystem, utrustning, tekniska lösningar samt vad gäller allmänna utrymmen. En ombyggd läge n- hets värde kan därför sägas ligga någonstans mellan en befintlig lägenhets och en nyproducerad lägenhets värde. Hittills har också hyressättning efter ombyggnad skett genom en bedömning av en rimlig hyresnivå där hänsyn också har tagits ombyggnadskostnaderna. Det har i praktiken gjorts en bedömning av lägenhetens värde i jämförelse med andra lägenheters värde. Det finns inget skäl att ha något avvikande synsätt i framtiden. Vid hyressättning av ombyggda lägenheter bör därför på samma sätt som vid annan hyressättning hänsyn tas till lägenhetens värde. Därigenom kan samma hyressättningssystem tillämpas vid samtliga lägenhetstyper. Vid ombyggnad får dock särskild hänsyn tas till att merparten av de befintliga hyresgästerna kommer att återflytta till lägenheten. Därigenom är de inte i samma situation som en helt ny hyresgäst som ska flytta in i en helt nyproducerad lägenhet. En jämkning av hyresnivån kan av det skälet behöva göras vid ombyggnad. Även möjligheten att de närmaste åren efter en ombyggnad ha en viss hyresrabatt som trappas av bör tillämpas. Likhetsprincipen Slutligen har vi övervägt hur dessa förslag förhåller sig till likhetsprincipen. Denna princip innebär i korthet att medlemmarna skall behandlas lika om inte annat följer av föreningens stadgar; jämför exempelvis medlem som har längst kötid har företräde till nybyggd eller ledigbliven lägenhet. Vidare får föreningen inte fatta beslut eller företa sådana åtgärder som är ägnade att bereda otillbörlig fördel åt en medlem till nackdel för föreningen eller annan medlem. Vad som sagts tillämpas inom föreningen. Av likhetsprincipen följer vidare att hyran för en viss lägenhet skall vara densamma oavsett vilken medlem som hyr den och oavsett hur länge medlemmen hyrt den eller varit medlem i föreningen. Likhetsprincipen är därmed säkerställd redan i dagens hyresstruktur. 20

21 Såvitt avser hyressättningen upprätthålles likhetsprincipen genom att läge n- heterna inom SKB:s bestånd åsättes en hyra uteslutande baserat på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till läge n- heten. De riktlinjer som vi föreslår vidmakthåller likhetsprincipen och bidrar till att minska de upplevda bristerna i hyressättningen som gör att den kan uppfattas som orättvis. Hyran för varje lägenhet kommer att utgå från medlemmarnas genomsnittliga värdering av dess egenskaper och den kommer inte att påverkas av vilken hyresmedlem som bor i den. 21

22 Slutsatser De slutsatser som arbetsgruppen dragit under utredningsarbetets gång kan sammanfattas på nedanstående sätt. Värdebaserad hyressättning Utgångspunkten för hyressättningen av SKB:s lägenheter bör i första hand vara lägenhetens värde för en medlem, dvs en värdebaserad hyressättning och inte en kostnadsbaserad. SKB:s totala hyresbehov skall vara grunden för hyreshöjningar Föreningens totala behov av hyresintäkter skall vara grunden för kommande hyreshöjningar. På det sättet undviks misstankar om högre hyreshöjningar än vad som är nödvändigt för SKB:s ekonomi. Den inre klassningen fungerar bra och bör behållas Enligt arbetsgruppen fungerar den inre klassningen på ett bra sätt och bör behållas. Med den inre klassningen avses hur hyrorna för lägenheterna inom samma fastighet förhåller sig till varandra. Den yttre klassningen används inte i dag Den genomgång som gjorts visar att den yttre klassningen inte används idag. Med den yttre klassningen menas hur hyrorna mellan olika bostadsområden förhåller sig till varandra. Ett annat sätt att sätta hyror mellan olika bostadsområden föreslås därför nedan. Någon total omklassificering av hyrorna föreslås inte Som nämnts i utredningen kräver en omklassificering av samtliga lägenheter ett enormt arbete som tar i anspråk stora resurser samtidigt som tillförlitligheten och exaktheten kan ifrågasättas. Arbetsgruppen anser därför att en sådan översyn av hyrorna inte är meningsfull. Hyror i kommande nyproduktion Hyror i kommande nyproduktion bör hyressättas på ett sätt som skapar så god ekonomi som möjligt för respektive projekt samtidigt som belastningen på det övriga beståndet minimeras. Hyresjusteringar mellan olika fastigheter görs i små steg på lång sikt De hyresjusteringar som behöver göras mellan olika fastigheter i framtiden får göras i små steg i samband med de årliga hyressamråden. Detta kan ske genom differentieringar inom ramen för erforderligt hyreshöjningsbehov vid de årliga hyressamråden. SKB:s gällande rutiner för hyressamråd fungerar bra. Det finns inga anledningar till att ändra det nu gällande regelverket kring föreningens hyressamråd. De ändringar som i övrigt föreslås nedan inryms i och kan hanteras inom det detta regelverk. 22

23 Arbetsgruppens förslag Vår översyn av föreningens riktlinjer för hyressättning har mot bakgrund av de slutsatser som dragits under utredningsarbetets gång resulterat i nedanstående förslag. Motiveringar till förslagen har redovisats i föregående kapitel som beskriver arbetsgruppens överväganden. Vårt förslag innebär att föreningens hyressättning skall regleras i en struktur i tre nivåer. 1. Grunder för beräkningen av hyran skall enligt lagen om kooperativ hyresrätt framgå av stadgarna. 2. Föreningsstämman fastställer riktlinjer för hyressättning. 3. Den praktiska hyressättningen skall ske genom årligt hyressamråd innan styrelsen beslutar om nya hyror, dvs på samma sätt som idag Stadgar Efter den senaste stadgeändringen lyder föreningens stadgar vad gäller grunder för hyressättning på följande sätt: De totala hyresintäkterna inom SKB skall bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättning av den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten. (41 ) Nya riktlinjer för hyressättning För att på sikt uppnå en hyresstruktur som bättre motsvarar en bedömning av lägenheternas relativa värden, föreslår arbetsgruppen att 1997 års riktlinjer för hyressättning ersätts med följande nya riktlinjer: Föreningens bostadshyror fördelas efter lägenheternas relativa värden. Med relativt värde avses en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter. Vidare gäller att för ny- och ombyggda fastigheter skall hyran sättas så att den minimerar belastningen på föreningens ekonomi och så att samtliga lägenheter blir uthyrda. 23

24 Praktisk tillämpning av de nya riktlinjerna Vi föreslår följande praktiska hanteringsordning för tillämpning av de nya riktlinjerna för hyressättning. Utgångspunkten för hyressättningen skall vara föreningens totala hyresintäktsbehov En mer värdebaserad hyressättning Årliga hyressamråd skall genomföras Regelbunden och samlad översyn av hyresstrukturen skall ske Nyproducerade och ombyggda lägenheter integreras bättre i hyresstrukturen Det skall finnas en spärr mot höga hyreshöjningsskillnader Utvärdering efter fem år Nej till marknadshyror Utgångspunkten för hyressättningen skall vara föreningens totala hyresintäktsbehov Varje år skall föreningens totala behov av hyresintäkter under nästkommande år fastställas. Om behovet är större än innevarande års hyresintäkter aktualiseras en hyreshöjning. I annat fall görs inte någon förändring av hyresnivåer och hyresstrukturer. Detta synsätt överensstämmer med tidigare praxis och med de reviderade stadgarnas lydelse att de totala hyresintäkterna skall bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställes. Det hindrar också att överuttag av hyror kan göras. En mer värdebaserad hyressättning Hyrorna skall i första hand sättas efter lägenheternas värde och inte efter produktionskostnader. När det gäller den faktiska fördelningen av hyrorna innebär riktlinjerna ett uppdrag till styrelsen och hyresutskottet att genom årliga hyresöversyner sträva mot att förändra föreningens hyresstruktur i riktning mot en mer värdebaserad hyressättning. Förslaget innebär alltså att hyrorna bör fördelas utifrån lägenheternas relativa värden. Med relativt värde menas lägenheternas värde i förhållande till varandra inom den ram som utgörs av föreningens totala behov av hyresintäkter. En lägenhets värde kan också beskrivas som summan av ett antal egenskaper som storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner som ingår i upplåtelsen. När värdet av lägenheterna bedöms skall hänsyn inte tas till enskilda hyresmedlemmars uppfattning om sin lägenhets värde. Det handlar istället om att göra en objektiv bedömning som bör motsvara medlemmarnas genomsnittliga uppfattning. Med lägenhetens värde avses alltså en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar lägenheten med hänsyn till storlek, standard, läge och 24