Idrottsförvaltningen föreslår att Idrottsnämnden beslutar följande:

Transkript

1 IDROTTSFÖRVALTNINGEN FASTIGHETSAVDELNINGEN SID 1 (8) Handläggare: Nikla Karlon Telefon: Till Idrottnämnden den 15 maj 2007 Centralbadet hyreförhållanden Förlag till belut Idrottförvaltningen förelår att Idrottnämnden belutar följande: 1. Idrottnämnden ger idrottförvaltningen i uppdrag att avveckla taden hyreavtal aveende Centralbadet enat till nuvarande avtal utgång den 31 juli Inger Båvner Lennart Andreaon Sammanfattning Centralbadet byggnad på Drottninggatan/Holländargatan äg efter renovering i lutet av 1980-talet av en privat fatighetägare, Fabege, om är hyrevärd för idrottförvaltningen. Hyreavtalet är en del i ett törre avtal från 1986 angående upprutning och föräljning av byggnaden och badet. Ytterligare en del i avtalet är att fatigheten tomträttavgäld är nedatt till noll under den tid taden hyr badet. Badet driv i enkild regi av Centralbadet AB, om hyr i andra hand av taden genom idrottförvaltningen. Centralbadet verkamhet bekriv om ett SPA-koncept med bad, batu, gym, terapier och behandlingar, retaurang, konferen och fetvåning. Olika behandlingar och terapier utgör en tor del av verkamheten. I badet finn ockå flera erveringar med fulltändiga rättigheter. För badet gäller 18 år åldergrän. Hyreavtalet med Fabege löper ut den 31 juli 2009 med 18 månader uppägningtid. I avtalet finn även en option för taden om att förlänga avtalet i ytterligare 20 år på oförändrade villkor. Tomträttavtalet för fatigheten hantera av exploateringkontoret och löper t.o.m. oktober Idrottförvaltningen hyr ut badet i andra hand på i huvudak amma villkor om i förtahandavtalet men med 24 månader uppägningtid. Andra- Box Stockholm. Telefon Fax idrott@idrott.tockholm.e Beökadre Fleminggatan 8

2 SID 2 (8) handavtalet behöver äga upp för omförhandling enat under juli 2007 för att anpaa till förändrade villkor i förtahandavtalet. Staden har idag en kotnad för fatigheten/badet i form av utebliven tomträttavgäld om ca 2,2 mnkr per år t.o.m För att nedättningen av tomträttavgälden ka belata rätt nämnd betalar idrottnämnden motvarande belopp till exploateringnämnden, och får motvarande medel i KF budget. Den nya tomträttavgälden från oktober 2008 går inte att med äkerhet beräkna i förväg. En mycket överiktlig uppkattning är att den kan tänka hamna i intervallet 3-4 mnkr per år. När hyreavtalet med Fabege löper ut kan taden välja att förlänga avtalet, eller att äga upp det och avveckla taden engagemang i badet. En förlängning medför annolikt ökade kotnader, genom ökad hyra eller krav på fortatt nedättning av tomträttavgälden. Idrottförvaltningen behöver då förhandla om villkoren i andrahandavtalet på motvarande ätt. En förlängning av avtalet med nuvarande hyregät förutätter att denne kan klara den nya kotnaden då taden inte kan ubventionera en enkild verkamhet. Alternativt kan en förnyad verkamhetupphandling genomföra. Det är dock alltid taden om förtahandhyregät om tår den ekonomika riken. När nuvarande avtal för Centralbadet tecknade var orakerna till taden engagemang i huvudak: 1) man ville äkertälla att byggnaden rutade och bevarade 2) man ville öppna Centralbadet om ett allmänt bad amt 3) taden var ägare till fatigheten. Idag är byggnaden och badet äkrade för framtiden genom regleringar och kyddbetämmeler i detaljplan. Badet verkamhet är idag inte inriktat mot de målgrupper och den verkamhet om idrottnämnden prioriterar i det idrottpolitika programmet och badet utformning tillamman med de antikvarika retriktionerna gör att det akna utvecklingmöjligheter i den riktningen. Staden äger inte längre någon del av byggnaden. En tor del av badet verkamhet ker på en fungerande marknad, och åväl verkamheten om fatigheten är i enkild ägo. Det finn då enligt idrottförvaltningen uppfattning ingen anledning för idrottnämnden att engagera ig i en verkamhetupphandling, eller fortätta agera mellanhand om idag. I via aveenden kan det t.o.m. förvåra badet/bolaget utvecklingmöjligheter att ha taden om mellanhand. Sammantaget är idrottförvaltningen uppfattning att motiv akna för ett fortatt engagemang från taden i Centralbadet. Idrottförvaltningen förelår att Idrottnämnden belutar att ge idrottförvaltningen i uppdrag att avveckla taden hyreavtal aveende Centralbadet enat till nuvarande avtal utgång den 31 juli Ärendet beredning Ärendet har berett av idrottförvaltningen fatighetavdelning.

3 SID 3 (8) Bakgrund Centralbadet är beläget på Drottningatan / Holländargatan och är byggt Efter att badet varit tängt i tio år tid renoverade byggnaden och badet, om då var i mycket dåligt kick, under enare delen av 1980-talet. Renoveringen genomförde efter ett avtal mellan taden, om var fatighetägare, och bolaget Centralbadet HB om ägde gemenamt av det kommunala fatighetbolaget Hiby och det privata fatighetbolaget Fabege. Avtalet innebar att Centralbadet HB åtog ig att ruta byggnaden och badet med beaktande av antikvarika kyddförekrifter, att hålla gården (parken) öppen för allmänheten och att hyra ut badet till taden på gynnamma villkor under 20 år tid, t.o.m I gengäld fick bolaget överta ägandet till byggnaden utan någon kotnad och med rätt att göra kommeriella kontorlokaler i övriga delar av byggnaden, amt att taden inte kulle ta ut någon tomträttavgäld under en tjugoårperiod. Badet öppnade igen 1989 i enkild regi efter att taden hyrt ut badet till en entreprenör, numera med namnet Centralbadet AB (ej att förväxla med hyrevärden Centralbadet HB). Senare har taden ålt hela Hiby till SEB fatigheter, om därigenom övertagit taden andel i ägarbolaget Centralbadet HB. Fatighetförvaltning och avtalförhandlingar köt genom Fabege, nedan ange därför Fabege om hyrevärd, för att undvika förväxlingar. Tidigare nämndärenden Idrottnämnden behandlade den 22 auguti 2006 ett ärende angående Centralbadet, lägebekrivning av nuvarande hyreförhållande (dnr 322/410/06). Nämnden belutade då bl.a. att uppdra åt förvaltningen att inleda förhandlingar angående förutättningarna för en förlängning av nuvarande hyreavtal. Dagläget Verkamhet Centralbadet driv edan ombyggnaden 1989 av Centralbadet AB. På badet hemida ange verkamhetidén om att: Centralbadet är idag ett SPA-koncept. Verkamheten omfattar i huvudak bad, batu, gym, terapier och behandlingar, retaurang, konferen och fetvåning. Stora baängen eller alongbadet är en 25 yard baäng med 30 grader för motionimning. Deutom finn en bubbelpool och en thermalpool amt en terapipool. I anlutning till badet finn ockå olika typer av batu, ångbad mm. En tor del av verkamheten utgör av olika behandlingar och terapier om maage, kineik medicin, anikt- och hudbehandlingar, make-up, fyioterapeutika behandlingar mm amt gym. I badet finn ockå erveringar med fulltändiga rättigheter; retaurang och

4 SID 4 (8) café amt en relax- och poolbar med ervering vid bubbelpoolavdelningen. Badet har ockå en konferenavdelning och erbjuder en lång rad paket med olika kombinationer av bad/behandlingar/konferen/frikvård/ervering mm. För badet gäller 18 år åldergrän (ej i målman ällkap) eller 23 år i tora grupper. Stora baängen har 15 år grän även i målman ällkap. Badentré kotar 110 kronor, efter kl 15 fredag och lördag 150 kronor. För mer detaljerad information e hemidan Hyreförhållanden Staden genom idrottförvaltningen har edan 1989 ett hyreavtal med hyrevärden Fabege, om löper ut 31 juli 2009 med 18 månader uppägningtid. I avtalet finn även en option för taden om att förlänga avtalet i ytterligare 20 år på oförändrade villkor. Staden hyr ut badet i andra hand till Centralbadet AB på i huvudak amma villkor om i förtahandavtalet men med 24 månader uppägningtid. Andrahandavtalet aknar motvarighet till optionen om 20 år förlängning. Företående förändringar i avtalförhållanden Staden hyreavtal med Fabege löper ut med möjlighet till omförhandling enat under januari Om inte någondera parten äger upp avtalet, för omförhandling eller avflyttning, å förläng det med tre år i taget. Fabege har i inledande amtal avierat att man aver att äga upp avtalet för omförhandling av villkoren, dv höja hyran, om inte taden åberopar optionen om 20 år förlängning. Som redogjort för ovan (e bakgrund) utgår för närvarande ingen tomträttavgäld för fatigheten. Staden andrahandhyreavtal med verkamheten, Centralbadet AB, behöver äga upp för omförhandling enat under juli 2007, för att anpaa villkoren till eventuella förändringar i förtahandavtalet, exempelvi ökad hyra. Tomträttavtalet för fatigheten hantera av exploateringkontoret och löper t.o.m. oktober Exploateringkontoret har för avikt att före oktober 2007 öka nå en överenkommele med Fabege om ny tomträttavgäld för de kommeriella delarna av fatigheten, kontor och butiker, att gälla fr.o.m. november Centralbadet AB har önkemål om att utöka verkamheten inom framförallt gym och behandlingar. För att kunna göra detta vill man hyra in ytterligare lokaler i en intilliggande fatighet och göra inveteringar, men innan de vill man vara äker på att verkamheten kan fortätta i nuvarande regi även efter hyreavtalet utgång Ekonomi Genom avtalet mellan taden och Hiby/Fabege inför renoveringen har taden en kotnad för fatigheten/badet i form av utebliven tomträttavgäld. Avgälden är fattälld till

5 SID 5 (8) 2,185 mnkr per år t.o.m men om framgått ovan debitera enligt avtalet ingen avgäld under den tiden. För att nedättningen av tomträttavgälden ka belata rätt nämnd betalar idrottnämnden motvarande belopp till exploateringnämnden, och får motvarande medel i KF budget. Staden bär alltå i dagläget kotnaden centralt, och idrottnämnden har inga väentliga kotnader för Centralbadet utöver den adminitrativa hanteringen. Det finn via killnader i förtahand- och andrahandavtalet vad gäller beräkning av fatighetkatten om medför en mindre kotnad för nämnden. Hyran för badet är för närvarande ca 1,75 mnkr per år (exkluive fatighetkatt, värme, vatten och el) vilket motvarar ca 500 kr/kvm för de lokaler om omfatta av det urprungliga hyrekontraktet. Under hyreperioden jutera hyran årligen efter index. Den nya tomträttavgälden från oktober 2008 går inte att med äkerhet beräkna i förväg, då det blir fråga om en affärmäig förhandling mellan exploateringkontoret och Fabege, med utgångpunkt från ytan på de kommeriella lokalerna, ett bedömt markvärde och taden avkatningkrav. En mycket överiktlig uppkattning är att den kan tänka hamna i intervallet 3-4 mnkr per år. Man bör ärkilt notera att avgälden inte aver jälva badet, utan är beräknad för de kommeriella lokalerna, kontor och butiker. Allmänna bad belägg normalt inte med tomträttavgäld och badlokalerna är därför i dagläget inte belatade med någon avgäld. Förvaltningen ynpunkter och förlag Under 1980-talet när grunden lade till nuvarande avtalförhållanden för Centralbadet var orakerna till taden engagemang i huvudak följande: 1) man ville äkertälla att byggnaden rutade och bevarade för framtiden 2) man ville åter öppna Centralbadet om ett publikt, allmänt bad amt 3) taden var ägare till fatigheten. Genom Hiby var taden kvar om hälftenägare i byggnaden även efter renoveringen. Idag är byggnaden renoverad och både byggnaden och den fortatta användningen om bad är äkrade för framtiden genom regleringar och kyddbetämmeler i detaljplanen. Med föräljningen av Hiby har taden avvecklat ägandet. Badet verkamhet är idag inte inriktat mot de målgrupper och den verkamhet om idrottnämnden prioriterar i det idrottpolitika programmet. I det urprungliga andrahandavtalet fann krivningar om öppettider, taxor för olika åldergrupper mm om mer liknar ett driftavtal. Dea tillämpa inte idag. Föreninglivet och idrotten aknar intree för badet då baängen inte har mått (25 yard) om möjliggör träning eller tävling. Barn och ungdom är genom åldergräner i praktiken utetängda från badet, och imundervining bedriv enbart om enkild undervining i mycket liten kala. Entréavgiften är be-

6 SID 6 (8) tydligt högre än i de kommunala baden. Centralbadet har om målgrupp en vuxen SPApublik där jälva badet är ett komplement till de andra behandlingar, erveringar, avkopplingmöjligheter och gym om anläggningen erbjuder. Byggnaden och badet utformning tillamman med de antikvarika retriktionerna gör att det akna utvecklingmöjligheter för att bredda verkamheten i riktning mot de prioriterade målen i det idrottpolitika programmet. När hyreavtalet med Fabege löper ut finn tre möjliga vägar att gå för taden: 1. Att låta avtalet löpa på ytterligare tre år ( ) och förhandla med Fabege om hyrenivån för den perioden. 2. Att åberopa optionen om förlängning av avtalet med 20 år till oförändrade villkor. 3. Att äga upp avtalet och avveckla taden engagemang i badet. Alt 1 medför med all annolikhet en ökad hyrekotnad. Idrottförvaltningen behöver då förhandla om villkoren i andrahandavtalet på motvarande ätt. Alt 2 medför annolikt krav från Fabege på fortatt nedättning av tomträttavgälden, vilket kulle medföra en fortatt kotnad för taden i torlekordningen 3-4 mnkr årligen under en tjugoårperiod. I dagläget är det juridika läget angående ett ådant krav inte helt klarlagt. Oaktat detta kräver en ådan förlängning av avtalet med nedättning av tomträttavgälden en amverkan med exploateringnämnden och troligen lutligt belut i kommuntyrelen eller -fullmäktige. Det binder ockå taden och idrottnämnden för mycket lång tid. Staden tecknar idag inte å långa hyreavtal om inte ynnerliga käl föreligger, exempelvi vid mycket tora nyinveteringar i ändamålfatigheter. Alt 3 innebär att taden avvecklar itt engagemang i fatigheten och badet och överlåter åt parterna, Fabege och Centralbadet AB, att teckna kommande hyreavtal. Vid ett eventuellt fortatt engagemang från taden (alt 1 eller 2) kan driftformen överväga. En förlängning av avtalet med nuvarande hyregät, Centralbadet AB, förutätter att denne kan klara hela den förväntade kotnadökningen. Staden kan inte ubventionera en enkild verkamhet, då det nedvrider konkurrenituationen och kan vara i trid med kommunallagen. Det gäller annolikt även om ubventionen ker i form av en nedatt tomträttavgäld för andra (kommeriella) delar av fatigheten. Ytterligare en möjlighet är att äga upp avtalet och genomföra en ny verkamhetupphandling. En upphandling kan medföra vårigheter i relation till nuvarande hyregät beittningkydd. Det förutätter rimligen ockå att verkamheten ligger inom något av nämnden prioriterade områden/målgrupper. Ett övertagande av verkamheten i egen regi bedöm för närvarande inte aktuellt. Oaktat driftform är det vid en förlängning av avtalet alltid taden om förtahandhyregät om tår den ekonomika riken, i det fall andrahandhyregäten får ekonomika vårigheter. Badet har under lång tid kött ina åtaganden mot taden på ett bra ätt, å

7 SID 7 (8) förvaltningen har ingen kritik i det aveendet, men under lågkonjunkturen i början av 90- talet hade badet ekonomika vårigheter om ledde till omförhandlingar och kotnader för nämnden. I inledande amtal med Centralbadet AB framgår att man önkar förhyra kompletterande lokaler i en intilliggande fatighet för att utöka verkamheten (med bl.a. törre omklädningrum och gym mm) för att därigenom kunna möta kommande kotnadökningar. Det förutätter även ekonomika inveteringar i verkamheten. Ett andrahand förhållande med korta avtalperioder medför dock en fortatt oäkerhet om framtiden och för bolaget kulle ett förtahandavtal med hyrevärden kunna ge förutättningar för en törre långiktighet. En tor del av badet verkamhet ker på en fungerande marknad, och åväl verkamheten om fatigheten är i enkild ägo. Det finn då enligt förvaltningen uppfattning ingen anledning för idrottnämnden att engagera ig i en verkamhetupphandling, eller fortätta agera mellanhand om idag. I via aveenden kulle det t.o.m. kunna förvåra bolaget utvecklingmöjligheter att vara hänviad till andrahandavtal med taden om mellanhand. Det är inte heller rimligt att binda taden för ännu en tjugoårperiod. Sammantaget är idrottförvaltningen uppfattning att motiv akna för ett fortatt engagemang från taden i Centralbadet. Efter inledande amtal med parterna bedömer idrottförvaltningen att det finn förutättningar för att åtmintone påbörja amtal om en överenkommele direkt mellan Fabege och Centralbadet AB, i yfte att avveckla taden åtaganden. Idrottförvaltningen kan inte och kommer inte att delta i direkta förhandlingar mellan parterna, men kan å långt möjligt i en ådan proce medverka för att öka nå en överenkommele om underlättar en övergång. Om taden väljer att äga upp avtalet är det dock yttert hyrevärden om råder över vem man tecknar avtal med och om därigenom ka driva badet. Oavett vem om driver verkamheten är fatigheten fortatta användning om bad och de kulturhitorika värdena äkrade genom detaljplanen. Hyreavtalen löper ut den 31 juli 2009, och taden kan äga upp avtalen med Fabege och Centralbadet AB till den tidpunkten. Om alla parter är ene finn avtalmäigt möjlighet att avluta avtalen tidigare, exempelvi om Centralbadet kulle vilja teckna ett förtahandavtal tidigare för att göra inveteringar i verkamheten. Förvaltningen er inga hinder i detta. Om nämnden belutar att äga upp avtalen bör alltå tidpunkten bli föremål för förhandlingar mellan förvaltningen och övriga parter. Idrottförvaltningen rekommenderar alternativ 3 ovan, att taden äger upp hyreavtalen och avvecklar itt engagemang i Centralbadet, och att förvaltningen i den proceen å

8 SID 8 (8) långt möjligt verkar för att öka nå en överenkommele direkt mellan hyrevärden och nuvarande verkamhet. Idrottförvaltningen förelår att Idrottnämnden belutar följande: Idrottnämnden ger idrottförvaltningen i uppdrag att avveckla taden hyreavtal aveende Centralbadet enat till nuvarande avtal utgång den 31 juli 2009.