Ann-Sofie Hermansson Lina Isaksson

Transkript

1 Handling 2017 nr 9 Antagande av detaljplan för bostäder i Högsbohöjd inom stadsdelen Järnbrott i Göteborg, en del av BoStad2021 Till Göteborgs kommunfullmäktige Kommunstyrelsens förslag Kommunstyrelsen tillstyrker stadsledningskontorets förslag i tjänsteutlåtande den 19 december 2017 och föreslår att kommunfullmäktige beslutar: Detaljplan för bostäder i Högsbohöjd inom stadsdelen Högsbo, en del av BoStad 2021, godkänd av byggnadsnämnden , antas. Vid behandlingen av ärendet i kommunstyrelsen förekom skiljaktiga meningar Martin Wannholt yrkade att ärendet skulle återremitteras i enlighet med eget yrkande från den 10 januari Ordföranden Ann-Sofie Hermansson (S) yrkade bifall till stadsledningskontorets förslag. Vid omröstning beträffande ärendets avgörande idag och ärendets återremiss röstade Mariya Voyvodova (S), Jonas Ransgård (M), Ulf Kamne (MP), Daniel Bernmar (V), Helene Odenjung (L), David Lega (KD), Kristina Tharing (M), Marina Johansson (S), Johan Nyhus (S), Maria Rydén (M), Lars Hansson (SD) och ordföranden Ann-Sofie Hermansson (S) för ärendets avgörande vid dagens sammanträde. Martin Wannholt röstade för ärendets återremiss. Kommunstyrelsen beslutade med tolv röster mot en att avgöra ärendet vid dagens sammanträde. Kommunstyrelsen beslutade därefter att bifalla stadsledningskontorets förslag. Representanterna från L, M och KD antecknade som yttrande en skrivelse från den 10 januari Göteborg den 10 januari 2018 Göteborgs kommunstyrelse Ann-Sofie Hermansson Lina Isaksson 1(1)

2 Yttrande L, M, KD Kommunstyrelsen Antagande av detaljplan för bostäder i Högsbohöjd inom stadsdelen Järnbrott i Göteborg, en del av BoStad2021 I denna plan medges både förskola och skola som bedöms uppfylla behovet. När det gäller förskolans storlek så regleras den inte i planen. Förutom bostäder så inryms även handel, service och vård i planen. Vi ser problematiken kring den brist på förskolor som åter visar sig i flera planer som nu ligger för antagande i kommunstyrelsen och kommunfullmäktige. Dessvärre är bostadsbristen också stor och därmed behöver planerna ändå komma fram. Därmed inte sagt att vi accepterar bristen på förskolor och skolor. Vi har flera gånger påtalat bristen på förskolor och skolor i planer och agerat i byggnadsnämnden genom skrivelser i flera ärenden. Det pågår nu ett arbete för att snabbare komma fram med förskolor och skolor genom samarbete mellan stadsbyggnadskontoret, fastighetskontoret och stadsdelarna. Det arbetet behöver intensifieras för att komma ikapp stadsutvecklingsprojekten.

3 Yrkande Martin Wannholt Kommunstyrelsen Ärende Antagande av detaljplan för bostäder i Högsbohöjd inom stadsdelen Järnbrott i Göteborg, en del av Bostad2021. I kommunstyrelsen behandlas inte mindre än fyra detaljplaner som ingår i Bostad2021. Trots parallella processer, gemensamt projektkontor och medverkan från exploatörerna, lyckas byggnadsnämnden med konststycket att låta samtliga dessa detaljplaner vara underförsörjda på förskoleplatser eller utrymme för dessa. Eller som det står i handlingen: Utemiljöer för förskolans behov avses finnas på de tillkommande kvarterets gård och delas med de boende i kvarteret. Förskolegården utgör för liten yta enligt Göteborgs Stads Ramprogram. Barnperspektivet lyser med sin frånvaro. Helhetsperspektivet enligt PBL likaså. Köerna inom stadens förskolor växer och den politiska debatten har redan nått brösttoner. Samtidigt har alla de partier som nu träter i media om vems felet är, klubbat igenom dessa detaljplaner i byggnadsnämnden. Följden kommer att bli än längre kö till förskolan och svårare för arbetande småbarnsföräldrar i Göteborgs stad. Samtliga fyra detaljplaner måste därför återremitteras för att ta fram bra lösningar för tillräckligt antal nya förskoleplatser. Det gäller i förekommande fall naturligtvis också skolplatser och övrig vård och omsorg. Fort och fel i Bostad2021-satsningarna måste nu snabbt korrigeras till fort och rätt. Ärendet återremitteras för att inom max tre (3) månader komplettera detaljplan eller på annat sätt (t ex genom ytterligare planbeställning jämte investeringsbeslut) för att säkerställa utrymme för den grundläggande kommunala välfärden i stadens detaljplaner. Förslag till Beslut I kommunstyrelsen: Att återremittera ärendet till stadsledningskontoret för att inom tre (3) månader återkomma till kommunstyrelsen med förslag till beslut för detaljplanen, där antalet förskoleplatser och övrigt utrymme för den grundläggande kommunala välfärden har säkerställts.

4 Tjänsteutlåtande Utfärdat Diarienummer 1292/17 Stadsutveckling Hans Linderstad Telefon E-post: Antagande av detaljplan för bostäder i Högsbohöjd inom stadsdelen Järnbrott i Göteborg, en del av BoStad2021 Förslag till beslut I kommunstyrelsen och kommunfullmäktige: Detaljplan för bostäder i Högsbohöjd inom stadsdelen Högsbo, en del av BoStad 2021, godkänd av byggnadsnämnden , antas. Sammanfattning Byggnadsnämnden har godkänt en plan för bostäder i Högsbohöjd inom stadsdelen Järnbrott. Skälet till att kommunfullmäktige behöver anta ärendet är att planen innebär ett stort tillskott av bostäder. Detaljplanen har därför hanterats med utökat förfarande enligt PBL 2010:900. Planen möjliggör en komplettering med cirka 700 lägenheter med olika upplåtelseformer. I Högsbohöjdområdet idag är nästan alla bostäder hyresrätt, inga lägenheter är upplåtna med bostadsrätt. Nybebyggelsen gör det möjligt med en större blandning. Cirka 100 av de nya bostäderna planeras vara smålägenheter, förslagsvis studentlägenheter, i planområdets norra del. Planförslaget innebär att ytor vid nuvarande Pennygången, som idag används för markparkering, bebyggs med flerbostadshus i 4-8 våningar samt att ytan närmast Högsboleden bebyggs med en byggnad i 8 våningar. Befintligt och tillkommande parkeringsbehov ersätts med parkeringsgarage under de nya kvarteren. Planområdet ligger inom influensområde för Västerleden och Oskarsleden som är av riksintresse för kommunikation. Länsstyrelsen befarar därför att riksintresset kan skadas påtagligt och kan därför komma att överpröva planen. Området har en god kollektivtrafikförsörjning med flera busslinjer. Sjupundsgatans hållplats nås dock genom en mörk gångtunnel. Hållplatsen är så kort att de längre stombussarna inte kan stanna. En översyn av hållplats Sjupundsgatan behöver därför göras. Denna plan ingår i BoStad2021 som innebär att 7000 nya bostäder utöver ordinarie bostadsproduktion, ska vara färdigställda år 2021 då Göteborg fyller 400 år. En mindre del ligger dock avtalsmässigt utanför BoStad2021 och med en senare byggstart. 1(18)

5 Ekonomiska konsekvenser Kommunens investeringsekonomi Fastighetsnämnden får inkomst på cirka 30 miljoner kronor från försäljning av mark till byggaktören. Dessa medel täcker de investeringar i gatunätet som trafiknämnden gör beräknade till 14 miljoner kronor. Fastighetsnämnden kommer även få kostnad för flytt av VA-ledning ca kr. Planen ger således ett överskott för kommunen. Fastighetsnämnden får utgifter för lantmäteriförrättning samt projektering och utbyggnad av allmän plats. Fastighetsnämnden får inkomst genom exploateringsbidrag för projektering och utbyggnad av allmän plats samt försäljning av kommunal mark till exploatören. Kretslopps- och vattennämnden gör investeringar i området som en del av ett större upprustningsprojekt. Kretslopp och vattennämnden får inkomster i form av anläggningsavgifter samt utgifter för utbyggnad av allmänna va-anläggningar. Trafiknämnden bedöms inte få några utgifter utöver ovan nämnda till följd av planförslaget. Park- och Naturnämnden bedöms inte få några utgifter till följd av planförslaget. Fyrkparken, som ligger utanför planområdet, rustas upp men detta belastar inte parkoch naturnämnden utan bekostas av fastighetsägaren. Lokalnämnden bedöms inte få några utgifter till följ av planförslaget. Kommunens drifts- och förvaltningsekonomi Trafiknämnden får kostnader för driften av anläggningen i form av ränta och avskrivningar samt för skötsel och underhåll av trafikanläggningar på allmän plats beräknat till kronor per år. Park- och naturnämnden får ökade årliga kostnader på cirka kronor för drift av den upprustade Fyrkparken norr om planområdet i form av ränta och avskrivningar och för skötsel och underhåll. Kretslopp och vattennämnden får intäkter från brukningstaxan samt kostnader för ränta och avskrivningar samt driften av allmänna va-anläggningar. Lokalnämnden kan komma att få kostnader för inhyrning av förskolan samt ökade driftskostnader för utbildningslokaler och boende med särskild service. Ekonomiska konsekvenser för exploatören Exploatören kommer att få kostnader för köp av mark, lantmäteriförrättning, utbyggnad inom kvartersmarken, anläggningsavgifter, bygglov m.m. Exploatören lämnar exploateringsbidrag som täcker kommunens kostnader för projektering och utbyggnad av allmän plats som behövs för områdets behov, både inom och utanför planområdet. Det handlar bland annat om nya vägar, gång- och cykelförbindelse till Fyrktorget samt utveckling av Fyrkparken och Fyrktorget (beräknat till 3,5 miljoner kronor) samt flytt av återvinningsstation. Totalt bidrar exploatören med cirka 28 miljoner kronor för åtgärder på allmän plats. Barnperspektivet (FN:s barnkonvention) I samband med planarbetet har en social konsekvensanalys och barnkonsekvensanalys genomförts i samarbete med berörda förvaltningar. Materialet har bearbetats och analyserats. Planen skapar därför möjlighet till att komplettera delar av Sjupundsgata, Växelmyntsgatan och Tolvskillingsgatan med trottoar samt gång- och cykelbanor. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 2(18)

6 Hållplatsen vid Högsboleden kan byggas om (enligt gällande detaljplan) för att möjliggöra att buss nr 16 kan stanna. Fyrkparken upprustas i samband med byggnationen. Gårdarna blir bilfria och skapar möjlighet att leka fritt. I det östra kvarteret medges förskoleverksamhet i sex avdelningar. Utemiljöer för förskolans behov avses finnas på de tillkommande kvarterets gård och delas med de boende i kvarteret. Förskolegården utgör för liten yta enligt Göteborgs Stads Ramprogram. Om hela ytan används endast av förskolan blir det 26 kvm per barn. Ramprogrammets mål om minst 35 kvm per barn i utomhusyta uppfylls alltså inte i planen. Närheten till Fyrkparken med promenadavstånd från förskolan bedöms dock kunna kompensera en mindre förskolegård. Planområdet gränsar direkt till en skola Västerhedsskolan. Med aktuell befolkningsprognos bedöms att behovet av skolplatser kommer att vara tillgodosett då det pågår expansion av skolplatser på två av stadsdelens andra skolor, Skytteskolan och Björkåsskolan. Jämställdhets- och mångfaldsperspektivet En blandning av befintligt och nytt samt nya boendeformer och lägenhetsstorlekar skapar möjligheter för många att bo i området. En ökad tillgång till bostäder med hiss i Högsbohöjd bidrar till att fler har möjlighet att bo kvar i sin stadsdel. Det föreslagna huset i planens norra del innehåller möjlighet till service-, student-, vård och/eller serviceboende. Miljöperspektivet Markföroreningar har påträffats i planområdet. Marken kräver därför saneringsåtgärder. Trafiken från Högsboleden medför trafikbuller som påverkar den befintliga och naturligtvis också den nya bebyggelsen. Ett genomförande av detaljplanen innebär dock att bakomliggande befintlig bebyggelse skärmas av från trafikbullret. Ljudnivåerna för de mest skärmade fasaderna sänks med över 10 dba. Den nya bebyggelsen får höga bullervärden i vissa lägen med fasad mot Högsboleden särskilt några hörnlägenheter. Men den planerade bebyggelsens lägenhetsutformning (genomgående lägenheter i hörnlägena) och fördelning (få enkelsidiga smålägenheter) gör att gällande riktlinjer för buller klaras för lägenheterna. Den nya bebyggelsens samtliga lägenheter uppnår inte riktvärdet om minst fem timmar sol under höst- och vårdagjämning. De 30 % av lägenheterna som inte uppnår fem timmar solljus vid höst-/vårdagjämning är antingen mindre enkelsidiga lägenheter eller genomgående större lägenheter/större lägenheter runt hörn där en av sidorna är norrvända. I många fall kan lägenheter som inte når upp till minst fem timmars direkt solljus på fasad med hänsyn till lägenhetens orientering ändå ha goda dagsljusförhållanden genom fri rymd framför lägenhetens fönster. Omvärldsperspektivet På längre sikt bedöms att upprustningen av området bidrar till ökad trivsel inom hela Högsbohöjdsområdet. Behovet av bostäder i Göteborg är stort liksom i övriga storstadsregioner. Detaljplanen är en del av Göteborgs svar på att möta bostadsefterfrågan i Sverige och ingår i BoStad2021 (en del av jubileumssatsningen). Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 3(18)

7 Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga 3 Byggnadsnämndens protokoll och tjänsteutlåtande Plankarta med bestämmelser Planbeskrivning Bilaga 4 Granskningsutlåtande, reviderat efter BN Bilaga 5 Illustrationsritning Hos stadsbyggnadskontoret Köpmansgatan 20 finns samtliga handlingar i detaljplaneärendet tillgängliga i planpärmen. Utöver ovanstående även: Program med samrådsredogörelse Fastighetsförteckning Grundkarta Samrådsredogörelse Trafikbullerutredning, Norconsult, Kompletterande trafikbullerutredning, Norconsult, MUR Geoteknik, ÅF Infrastructure, PM Geoteknik, ÅF Infrastructure, Rapport MTU, ÅF Infrastructure, PM Risk och Åtgärdsbedömning av påvisad markförorening, ÅF, Luftmiljöutredning, Göteborgs Stad, Luftkvalitetsutredning, Cowi, Dagvattenutredning, Ramböll, Parkeringsutredning, Trivector, Solstudie, White arkitekter AB, PM Mobilitetsstudie, Cowi Handlingarna finns även att hämta från Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 4(18)

8 Ärendet Byggnadsnämnden har godkänt en plan för bostäder i Högsbohöjd inom stadsdelen Järnbrott. Planen ingår i BoStad2021, som är namnet på ett samverkansprojekt mellan Göteborgs Stad och byggaktörer. Bostäderna ska därför vara färdigställda till år En mindre del ligger dock avtalsmässigt utanför BoStad2021 och med en senare byggstart. Skälet till att kommunfullmäktige behöver anta ärendet är att planen innebär ett relativt stort tillskott av bostäder (700 bostäder). Detaljplaneläggningen har hanterats med utökat förfarande enligt PBL 2010:900. Planförslaget Planens syfte och förutsättningar Behovet av bostäder i centrala och halvcentrala lägen i Göteborg är stort. I strategin för utbyggnadsplanering pekas bland annat området kring Axel Dahlströms torg och Marklandsgatan som ett prioriterat utbyggnadsområde. Vidare ska nybyggande i Göteborg förtäta, komplettera och utveckla staden där befintliga resurser och redan gjorda investeringar kan användas effektivt. Planområdet stämmer väl med dessa intentioner. Den befintliga bebyggelsen vid Pennygången från åren runt 1960 utgörs av lamellhus i 3-4 våningar, varav vissa placerade i suterräng. Husen ligger i en slingrande form med parkeringsytor på utsidan. Det ett område utpekat i kulturmiljöprogrammet Moderna Göteborg som ett för Göteborg välbevarat tidstypiskt elementbygge av experimentkaraktär. Planförslaget innebär att ytor vid nuvarande Pennygången, som idag används för markparkering, bebyggs med flerbostadshus i 4-8 våningar samt att ytan närmast Högsboleden bebyggs med en byggnad i 8 våningar. Befintligt och tillkommande parkeringsbehov ersätts med parkeringsgarage under de nya kvarteren. Ytterligare parkering kommer att finnas i form av markparkering på gator angränsande till de tillkommande kvarteren. Även på ytan angränsande till Högsboleden medges möjlighet att uppföra parkeringsgarage. Planförslaget medför att nya byggnadsvolymer placeras norr om de befintliga husen vid Pennygången och utformas med en uppbruten kvartersstruktur som sluter sig mot Högsboleden och bryts upp mot Pennygången. Mot Högsboleden placeras en L-formad lamell. Centrumändamål medges i de nya kvarterens entréplan och för ytan närmast Högsboleden medges även vård. I det östra kvarteret tillåts lokaler för förskoleverksamhet. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 5(18)

9 Illustrationsplan över planområdet. White arkitekter Planen möjliggör en komplettering med cirka 700 lägenheter med olika upplåtelseformer. I Högsbohöjdområdet idag är nästan alla bostäder hyresrätt, inga lägenheter är upplåtna med bostadsrätt. Nybebyggelsen gör det möjligt med en större blandning. Cirka 100 av de nya bostäderna planeras vara smålägenheter, förslagsvis studentlägenheter, i planområdets norra del. Av de 700 lägenheterna ingår cirka 600 i projekt BoStad2021 medan cirka 100 ligger utanför projektet. Det är den norra delen närmast Högsboleden med smålägenheter, som därmed kommer att byggas senare. Centrumändamål medges i de nya kvarterens entréplan. För ytan närmast Högsboleden medges även handel som markanvändning. För detta huset finns också möjlighet till vård. I det östra kvarteret tillåts lokaler för förskoleverksamhet. Inför detaljplanearbetet för aktuellt område har ett program upprättats, Program för Högsbohöjd, godkänt av Byggnadsnämnden i december Programmet syftade till att möjliggöra en utveckling, på kort och lång sikt, av bostäder och verksamheter i Högsbohöjd. Buller Trafiken från Högsboleden medför trafikbuller som påverkar den befintliga och naturligtvis också den nya bebyggelsen. Ett genomförande av detaljplanen innebär dock att bakomliggande befintlig bebyggelse skärmas av från trafikbullret. Ljudnivåerna för de mest skärmade fasaderna sänks med över 10 dba. Den nya bebyggelsen får höga bullervärden i vissa lägen med fasad mot Högsboleden särskilt några hörnlägenheter. Men den planerade bebyggelsens lägenhetsutformning (genomgående lägenheter i hörnlägena), fördelning (få enkelsidiga smålägenheter) och med en inglasad loftgång i det nordligaste huset, gör att gällande riktlinjer för buller klaras. För de nordvästra delarna av planområdet, där leden går i skärning bakom en höjd, skärmas bullret av terrängen. Med föreslagna åtgärder bedömer byggnadsnämnden att ljudkraven således klaras utom för ett fåtal lägenheter. Länsstyrelsen har tidigare Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 6(18)

10 markerat att man inte delar denna bedömning men accepterar nu en ny tydligare planbestämmelse. Gårdarna och ytorna mellan de nya och befintliga husen får en ljudmiljö med en ekvivalent ljudnivå under 50 dba. Trafik Planområdet ligger inom influensområde för Västerleden och Oskarsleden som är av riksintresse för kommunikation. Länsstyrelsen befarar därför att riksintresset Västerleden kommer att skadas påtagligt. En analys som Staden gjort av hur trafiken fördelas har pekat på att påverkan på Västerleden är marginell. Exploateringen i Högsbohöjd är relativt omfattande, men mindre än hälften av biltrafiken kommer att belasta det statliga vägnätet. Större delen av trafiken har ärende österut via stadens gatunät. Stadens bedömning är att planen således ger en begränsad påverkan på trafiksituationen på statens leder, och att utbyggnaden inte utgör någon påtaglig skada på riksintresset för kommunikation. Staden planerar för att bilanvändandet successivt ska minska i Göteborg. På sikt innebär det ett minskat bidrag av biltrafik på Västerleden, Oscarsleden och Älvsborgsbron från såväl det aktuella planområdet som hela västra stadsdelarna. Området har tillgång till god kollektivtrafik. En stombusslinje trafikerar hållplats Tolvskillingsgatan och en busslinje trafikerar hållplats Sjupundsgatan. Därutöver finns några linjer för arbetsresor till bland annat Volvo och Arendal. Genom planen skapas möjlighet att uppföra en gång- och cykelväg längs med Växelmyntsgatan, Tolvskillingsgatan och del av Sjupundsgatan. Solstudie En solstudie har tagits fram för planområdet. Solstudien visar att befintlig bebyggelse påverkas delvis av den nya bebyggelsen, men får för genomgående lägenheter fortsatt minst fem timmars direkt solljus på fasad vid höst- och vårdagjämning. Den nya bebyggelsens samtliga lägenheter uppnår inte riktvärdet om minst fem timmar sol under höst- och vårdagjämning. För 70 % av de nya lägenheterna, cirka 490 lägenheter, uppnås minst fem timmars direkt solljus vid fasad på dagen för höst- /vårdagjämning. De 30 % av lägenheterna som inte uppnår fem timmar solljus vid höst- /vårdagjämning är antingen mindre enkelsidiga lägenheter eller genomgående större lägenheter/större lägenheter runt hörn där en av sidorna är norrvända. För en kvartersstruktur liksom för punkthus är en konsekvens att alla lägenheter inte kan ha söderfasad. Generellt betyder detta dock inte att lägenheterna har dåliga ljusförhållanden. I många fall kan lägenheter som inte når upp till minst fem timmars direkt solljus på fasad med hänsyn till lägenhetens orientering ändå ha goda dagsljusförhållanden genom fri rymd framför lägenhetens fönster. För aktuellt bebyggelseförslag på Pennygången är detta i stor utsträckning fallet. Förskola och skola I det östra kvarteret medges förskoleverksamhet i sex avdelningar. Utemiljöer för förskolans behov avses finnas på de tillkommande kvarterets gård och delas med de boende i kvarteret. Förskolegården, som enligt förslaget till detaljplan ska delas mellan förskolan och annan verksamhet och de boende i kvarteret, utgör för liten yta enligt Göteborgs Stads Ramprogram. Om hela ytan används endast av förskolan blir det 26 kvm uteyta per barn. Ramprogrammets mål om minst 35 kvm per barn i utomhusyta uppfylls alltså inte i planen. Med fyra avdelningar klaras dock utekraven. Närheten till Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 7(18)

11 Fyrkparken med promenadavstånd från förskolan bedöms också kunna kompensera en mindre förskolegård. Planområdet gränsar direkt till en skola Västerhedsskolan. Utifrån befolkningsprognosen bedöms att behovet av skolplatser kommer att vara tillgodosett då det pågår expansion av skolplatser på två av stadsdelens andra skolor, Skytteskolan och Björkåsskolan. Även en förstudie över en utbyggnad av Västerhedsskolan har startat. Skytteskolan nere vid Marklandsgatan kommer i närtid att byggas ut med drygt 600 platser. Stadsledningskontorets bedömning En förtätning och komplettering av ett äldre område Högsbohöjd är ett trafikseparerat område med större parkeringsytor på utsidan av bebyggelsen vid Sjupundsgatan och Växelmyntsgatan. Ytan som föreslås för ny byggnation utgörs idag av markparkeringar samt gräsytor med berg i dagen och inslag av uppvuxna träd. Planområdet är idag utsatt för bullerstörningar från Högsboleden och de stora öppna ytorna kan upplevas som ödsliga och otrygga. Planförslaget innebär ett tillskott på ca 700 bostäder. Cirka 600 av dessa ska vara byggda till år Planen innebär också att nya upplåtelseformer förs till området. Förslaget bedöms vara en acceptabel komplettering i området. I likhet med det befintliga området Pennygången sluter sig de nya kvarteren mot Högsboleden och öppnar upp sig mot söder, där kvartersstrukturen bryts upp med punkthus. De nya husen medför att stora delar av Pennygångens befintliga fasader skärmas och att ljudnivåerna sänks betydligt. Ytorna mellan nya och befintliga hus får en förbättrad ljudmiljö med en ekvivalent ljudnivå under 50 dba. Bullerpåverkan på nytillkommen bebyggelse löses främst med genomgående lägenheter. Förslaget är en hög exploatering av området som innebär att vägledande värden för solljus med minst 5 timmar inte klaras fullt ut för föreslagen bebyggelse. Majoriteten av bostäderna klarar 4 timmar och alla klarar 2 timmar solljus. Gårdarna har dock endast 2 timmars solljus vid vår- och höstdagjämning. Länsstyrelsen har även framfört detta som en synpunkt i sitt yttrande. I och med att kvarteren placeras närmare Sjupundsgatan kommer gatan få en tydligare och mer stadsmässig karaktär. För att skapa aktiva entréplan mot angränsande gator ställs krav på entréer mot gata. Planbestämmelserna medger också lokaler för verksamheter i entréplanet. Längs med Växelmyntsgatan, Tolvskillingsgatan och Sjupundsgatan anläggs en ny gång- och cykelväg som kopplas samman med befintligt gång- och cykelnät norr om Högsboleden vilket förbättrar förutsättningarna för gång- och cykeltrafiken. Detaljplanen medger en breddning av Sjupundsgatan inom planområdet. Området har en god kollektivtrafikförsörjning med flera busslinjer. Sjupundsgatans hållplats, som ligger utanför planområdet, nås dock genom en mörk gångtunnel. Hållplatsen är så kort att de längre stombussarna inte kan stanna. Stadsledningskontoret menar att en översyn av denna hållplats behöver ske tills bostäderna är inflyttade. Planen medger skola, förskola, i det östra kvarteret. Planen reglerar inte storleken på förskolan. Om förskola uppförs i 6 avdelningar så uppfylls inte Göteborgs Stads ramprogram om minst 35 kvm per barn i utomhusyta på gården. Med åtgärder i Fyrkparken, nödvändiga för en förskoleverksamhet, skulle denna kunna nyttjas av en förskoleverksamhet vilket kompenserar för den mindre utomhusytan på gården. Vid ett Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 8(18)

12 uppförande av en förskola i 4 avdelningar klaras Göteborgs Stads ramprogram om minst 35 kvm per barn för utevistelse. Planområdet gränsar direkt till en skola Västerhedsskolan. Med aktuell befolkningsprognos bedömer stadsledningskontoret att behovet av skolplatser kommer att vara tillgodosett då det pågår expansion av skolplatser på två av stadsdelens andra skolor, Skytteskolan och Björkåsskolan. Skytteskolan nere vid Marklandsgatan kommer i närtid att byggas ut med drygt 600 platser. Dessutom har en förstudie över en utbyggnad av Västerhedsskolan startat. Länsstyrelsen önskar i sitt granskningsyttrande att kompletterande markundersökningar sker innan planen kan antas. En sådan komplettering har nu skett och en justering av planbestämmelserna har införts. Länsstyrelsen och miljöförvaltningen lyfter även risk för luftkvalitet i den norra delen av planområdet. Även här har planbestämmelserna kompletterats med krav på att entréer och friskluftsintag inte placeras mot Högsboleden. Byggnadsnämnden bedömer därmed att luftkvalitetskraven uppfylls och att någon överprövning av Länsstyrelsen inte blir aktuell av detta skäl. Risk för överprövning Länsstyrelsen har även antytt en risk för att planen kommer att överprövas därför att trafiken på det statliga vägnätet påverkas negativt. Det är riksintresset kommunikation som Länsstyrelsen och Trafikverket bedömer kan skadas genom att det blir en trafikökning på de stora lederna till och från hamnen. Efter granskningen har staden sett över och bearbetat de tidigare trafikberäkningarna. Inför antagandet redovisas därmed trafikalstring och åtgärder istället på en mer detaljerad nivå. De nya beräkningarna visar att under högtrafik innebär planområdet ett tillskott på maximalt 15 fordon per timme på Västerleden och i Gnistängstunneln, maximalt 35 fordon per timme på Oscarsleden och maximalt 25 fordon per timme på Älvsborgsbron. På övriga tider blir det lägre tillskott av trafik på lederna från den nya bebyggelsen. Staden planerar för att bilanvändandet successivt ska minska i Göteborg. På sikt innebär det ett minskat bidrag av biltrafik på Västerleden, Oscarsleden och Älvsborgsbron från det aktuella planområdet. Exploateringen i Högsbohöjd är relativt omfattande, men mindre än hälften av biltrafiken kommer att belasta det statliga vägnätet, eftersom resterande trafik har ärende österut via stadens gatunät. Stadens bedömning är att planen ger en begränsad påverkan på trafiksituationen på statens leder, och att utbyggnaden inte utgör någon påtaglig skada på riksintresset för kommunikation. Det finns även kvarstående synpunkter från Trafikverket om att planförslaget bör invänta åtgärder som framkommer från Åtgärdsvalsstudie (ÅVS) Södra Mellanstaden. Om inte det sker anser Trafikverket att en avsiktsförklaring, som konstaterar att åtgärdsvalsstudien ska genomföras och åtgärder implementeras, ska vara underskriven innan planen kan gå till antagande. Länsstyrelsen instämmer även i dessa synpunkter. Framdriften av planerna i BoStad2021 pågår parallellt med ÅVS-arbetet. Under tiden som arbete med ÅVS:en pågår är inriktningen att varje detaljplan ska bidra till den omställning av trafiksystemet som är nödvändig för att trafikstrategins mål ska uppnås. Åtgärder som eventuellt är önskvärda och som ligger utanför detaljplaneområdena på systemnivå hanteras i ÅVS:en. Avsiktsförklaringar kommer inte tas fram för de enskilda detaljplanerna. Staden och Trafikverket har inte samma syn på riksintresse kommunikation och staden arbetar med ett PM där det tydliggörs vilken syn på riksintresse för kommunikation som staden har. Ett sådant PM planeras tas fram hösten 2017 för att därefter skickas till Trafikverket och Länsstyrelsen. Staden kommer driva Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 9(18)

13 de pågående planerna inom BoStad2021 som planerat för antagande med förtydligande kring vilken trafikalstring de ger och hur fördelningen av den trafiken ser ut för att tydliggöra vilken andel trafik som kan förväntas belasta Västerleden. Staden anser inte att resultatet från ÅVS:en i tid och detaljeringsgrad kommer att ge oss det vi behöver för att kunna arbeta in åtgärder i de pågående detaljplanerna. Planen föreslås antas i kommunfullmäktige Planen innebär en större komplettering av bostäder och bör därför antas genom kommunfullmäktige. Även om det finns risk för en överprövning av Länsstyrelsen på grund av miljö- och trafikfrågorna, föranleder detta inte att kommunfullmäktige inte antar planen. Stadsledningskontoret föreslår därför att detaljplan för bostäder i Högsbohöjd inom stadsdelen Järnbrott antas av kommunfullmäktige. Projektet ingår i BoStad2021, som är namnet på ett samverkansprojekt mellan Göteborgs Stad och byggaktörer. Stadsledningskontoret Hans Linderstad Planeringsledare Jessica Granat Avdelningschef Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 10(18)

14 Byggnadsnämndens handlingar Bilaga 1 Utdrag ur protokoll Sammanträdesdatum Antagande av detaljplan för bostäder i Högsbohöjd inom stadsdelen Järnbrott, en del av BoStad , dnr 1602/15 Ovan nämnda detaljplan nom stadsdelen Järnbrott behandlades. Planförslaget möjliggör ca 700 läger samt service. Handling: Stadsbyggnadskontorets tjänsteutlåtande. Byggnadsnämnden beslöt: att föreslå kommunfullmäktige att anta detaljplan för bostäder i Högsbohöjd, inom stadsdelen Järnbrott, en del av BoStad2021 upprättad, den 23 maj 2017n och reviderad den 26 september 2017 Denna paragraf förklarades omedelbart justerad Vid protokollet Omedelbar justering Agnetha Carlsson Sekreterare Johannes Hulter Ordförande Ann Catrine Fogelgren Justerare Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 11(18)

15 Tjänsteutlåtande Planavdelningen Utfärdat Maria Lejon BN Telefon Diarienummer 1602/15 E-post: Antagande av detaljplan för bostäder i Högsbohöjd inom stadsdelen Järnbrott, en del av BoStad2021 Förslag till beslut Byggnadsnämnden föreslås besluta: att föreslå kommunfullmäktige att anta detaljplan för bostäder i Högsbohöjd, inom stadsdelen Järnbrott, en del av BoStad2021 upprättad, den och reviderad den att omedelbart justera protokollet. Sammanfattning Planförslaget möjliggör ca 700 lägenheter samt service norr om Pennygången och söder om Högsboleden i 4-8 våningar. Befintliga markparkeringar ersätts med parkeringsgarage under tillkommande kvarter. Förslagen bebyggelse är bullerutsatt från Högsboleden, men med bebyggelsestrukturen och planlösningar kan det hanteras så att det endast är ett fåtal lägenheter som inte klarar riktvärdena. Planförslaget innebär att ljudmiljön för stora delar av Pennygångens befintliga fasader förbättras. Förslaget innebär att Sjupundsgatan får en tydligare och mer stadsmässig karaktär. Allvarligaste synpunkterna i granskningen kommer från Länsstyrelsen som önskar kompletterande markundersökningar innan planen kan antas och påverkan på riksintresset för kommunikation Västerleden. Länsstyrelsen och Miljöförvaltningen lyfter även risk för luftkvalitet och buller i den norra delen av planområdet. Markmiljöundersökningarna bedöms vara tillräckliga i planskedet. Gällande luft och buller har förslaget kompletterats med förtydliganden. Förslaget bedöms inte påtagligt skada riksintresset för kommunikation på Västerleden. I övrigt har några frågor inkommit gällande planerad förskola och utformningen av dess gård samt synpunkter gällande ytterligare behov av förskola och skola. Stadsbyggnadskontoret Agneta Hammer Stadsbyggnadsdirektör Karoline Rosgardt Planchef Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 12(18)

16 Bilagor Planhandlingar 01. Plankarta med bestämmelser 02. Planbeskrivning med genomförande-beskrivning 03. Samrådsredogörelse 04. Granskningsutlåtande Övriga handlingar 05. Grundkarta 06. Illustrationsritning 07. BNs tidigare fattade beslut Utredningar 08. Kompletterande luftmiljöutredning 09. Kompletterande trafikbullerutredning 10. Mobilitetsstudie 11. PM översiktlig risk-och åtgärdsbe-dömning 12. Utredning luftföroreningar 13. Parkeringsutredning 14. PM Geoteknik 15. Rapport MTU 16. Solstudie 17. Luftmiljöutredning 18. Dagvattenutredning 19. Trafikbullerutredning 20. MUR Geoteknik 21. Kompletterande luftkvalitetsutredning Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 13(18)

17 Ärendet Planområdet är beläget i Högsbohöjd, i anslutning till Högsbohöjdsmotet, ca 9 km sydväst om Göteborgs centrum. Syftet med planen är att möjliggöra bostadsbebyggelse, förskola och lokaler för verksamheter norr om Pennygången. Planförslaget innebär att befintlig markparkering samt ytan mellan Sjupundsgatan och Högsboleden bebyggs med flerbostadshus vilket möjliggör en komplettering med ca 700 lägenheter. Av dessa ca 700 lägenheter ingår ca 600 i projektet BoStad2021, de resterande ca 100 lägenheterna i planområdets norra del är tänkt att byggas i ett senare skede. Befintligt och tillkommande parkeringsbehov ersätts parkeringsgarage under den nya byggnationen samt med markparkeringar längs med angränsande gator. Även möjlighet att uppföra ett parkeringshus i den norra delen finns. Detaljplanen upprättas enligt PBL SFS 2014:900. Förslaget överensstämmer med kommunens översiktsplan. Gällande detaljplan akt F3161 som omfattar det befintliga Pennygången och parkeringsytorna anger bostadsändamål och garage samt centrumändamål söder om Tolvskillingsgatan/Sjupundsgatan. Där planen medger bostadsändamål får även lokaler för annat ändamål inredas i den utsträckning byggnadsnämnden prövar detta lämpligt. Byggrätterna medger befintlig bebyggelse i Pennygången. I planområdets norra del gäller detaljplan akt F3112 och F2911 vilka bägge anger trafikändamål för Högsboleden. Genomförandetiden för samtliga detaljplaner har gått ut. Planen bedöms vara av den karaktären att den skall hanteras med utökat planförfarande och antas av Kommunfullmäktige. Planavtal har tecknats med intressent. Bakgrund Tidigare fattande beslut av byggnadsnämnden: godkännande av samrådsredogörelse för program för Högsbohöjd inom stadsdelen Järnbrott uppdrag att upprätta detaljplan beslut att genomföra samråd för detaljplan för bostäder i Högsbohöjd Beslut att genomföra granskning för detaljplan för bostäder i Högsbohöjd Program för Högsbohöjd, 0332/10 med samrådsredogörelse går att läsa på Stadsbyggnadskontorets bedömning Högsbohöjd är ett trafikseparerat område med större parkeringsytor vid Sjupundsgatan och Växelmyntsgatan. Ytan som föreslås för ny byggnation utgörs av markparkeringar samt gräsytor med berg i dagen och inslag av uppvuxna träd. Planområdet är utsatt för bullerstörningar från Högsboleden och de stora öppna ytorna kan upplevas som ödsliga och otrygga. Bebyggelsen är en komplettering i ett område som är utpekat i kulturmiljöprogrammet Moderna Göteborg. Den tillkommande bebyggelsen utformas i kvartersstruktur med varierade höjder mellan 4-8 våningar och placeras norr om de befintliga byggnaderna vid Pennygången. Norr om Sjupundsgatan placeras ytterligare en byggnadsvolym i form av en L-formad lamell. Befintligt och tillkommande parkeringsbehov ersätts med underjordiska parkeringsgarage. Ytterligare möjlighet för parkering kommer att finnas i markplan på gatorna angränsande till tillkommande kvarter och det finns även byggrätt för ett parkeringshus i norr. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 14(18)

18 Förslaget bedöms vara en acceptabel komplettering i området och i likhet med det befintliga Pennygången sluter sig de nya kvarteren mot Högsboleden och öppnar upp sig mot söder där kvartersstrukturen bryts upp med punkthus. Den uppbrutna strukturen skapar förutsättningar för utblickar från de befintliga bostäderna i Pennygångens norra delar och förbättrar solförhållandena på de tillkommande kvarterens gårdar och fasader. De planerade husen medför att stora delar av Pennygångens befintliga fasader skärmas och att ljudnivåerna vid fasad, för de mest skärmade fasaderna, sänks med över 10 dba. Ytorna mellan nya och befintliga hus får en förbättrad ljudmiljö med en ekvivalent ljudnivå under 50 dba. Bullerpåverkan på nytillkommen bebyggelse löses främst med genomgående lägenheter. Förslaget är en hög exploatering av området som innebär att vägledande värden för solljus med minst 5 timmar inte klaras fullt ut för föreslagen bebyggelse. Majoriteten av bostäderna klarar 4 timmar och alla klarar 2 timmar solljus. Gårdarna har dock endast 2 timmars solljus. Länsstyrelsen har även framfört detta som en synpunkt i sitt yttrande. I och med att kvarteren placeras närmare Sjupundsgatan kommer gatan få en tydligare och mer stadsmässig karaktär. För att skapa aktiva entréplan mot angränsande gator ställs krav på entréer mot gata och lokaler för verksamheter medges. För ytan närmast Högsboleden medges även handel som markanvändning. Längs med Växelmyntsgatan, Tolvskillingsgatan och Sjupundsgatan anläggs en ny gång- och cykelväg som kopplas samman med befintligt gc-nät norr om Högsboleden vilket förbättrar förutsättningarna för gång- och cykeltrafik. Där Tolvskillingsgatan möter Högsbohöjdsmotet anläggs en rondell för att underlätta trafikflödet och en korsning. Detaljplanen medger en breddning av Sjupundsgatan inom planområdet. Planförslaget innebär ett tillskott på ca 700 bostäder. Med föreslagen bebyggelse kommer befintliga träd inom de delar som föreslås bebyggas behöva tas ned. För att möjliggöra parkering under mark och skapa tillgängliga stråk genom området krävs omfattande markarbeten vilket innebär att stora delar av de klipphällar som finns inom planområdet kommer att försvinna. Det större klippartiet vid tillfarten till Högsboleden kommer att bevaras och integreras med den nya byggnationen. Planen medger skola, förskola, i det östra kvarteret. Planen reglerar inte storleken på förskolan. Om förskola uppförs i 6 avdelningar så uppfylls inte Göteborgs Stads ramprogram om minst 35 kvm/barn i utomhusyta på gården. Med åtgärder i Fyrkparken, nödvändiga för en förskoleverksamhet, skulle denna kunna nyttjas av en förskoleverksamhet vilket kompenserar för den mindre utomhusytan på gården. Vid ett uppförande av en förskola i 4 avdelningar klaras Göteborgs Stads ramprogram om minst 35 kvm/barn. Inkomna yttranden berör i huvudsak risk för markföroreningar, Länsstyrelsen önskar kompletterande markundersökningar innan planen kan antas. Länsstyrelsen och miljöförvaltningen lyfter även risk för luftkvalitet i den norra delen av planområdet samt buller. I övrigt har några frågor inkommit gällande planerad förskola och utformningen av dess gård samt synpunkter gällande ytterligare behov av förskola och skola. Allvarligaste invändningen bland inkomna synpunkter under granskningen från förvaltningar och statliga verk gäller påverkan genom luftkvalitet för den norra delen av planområdet och lämpligheten för bostäder. I granskningen har Trafikverket yttrat sig över det medföljande dokumentet som beskriver projektets trafikalstring och åtgärder. Trafikverket anser inte att dokumentet är trovärdigt med avseende på hur staden har beskrivit trafikpåverkan på det statliga vägnätet(västerleden och Söderleden). Länsstyrelsen instämmer i Trafikverkets uppfattning. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 15(18)

19 Efter granskningen har staden sett över och bearbetat de tidigare trafikberäkningarna. Inför antagandet redovisas trafikalstring och åtgärder istället på en mer detaljerad nivå för respektive plan. För detaljplan bostäder vid Högsbohöjd visar trafikberäkningarna att den nya bebyggelsen skulle bidra med totalt cirka fordon per dygn till och från området, antaget dagens bilanvändning. Analyserna visar att 48 % (720 fordon per dygn) belastar Västerleden via Högsboleden och Kungsstensmotet. Knappt 10 % (145 fordon per dygn) fortsätter söderut på Västerleden mot Gnistängstunneln. Resterande 90 % (575 fordon per dygn) fortsätter norrut. Av dessa går 60 % (345 fordon per dygn) på Oscarsleden och 40 % (230 fordon per dygn) på Älvsborgsbron. Under högtrafik innebär detta ett tillskott på maximalt 15 fordon per timme på Västerleden och i Gnistängstunneln, maximalt 35 fordon per timme på Oscarsleden och maximalt 25 fordon per timme på Älvsborgsbron. På övriga tider blir det lägre tillskott av trafik på lederna från den nya bebyggelsen. Staden planerar för att bilanvändandet successivt ska minska i Göteborg. På sikt innebär det ett minskat bidrag av biltrafik på Västerleden, Oscarsleden och Älvsborgsbron från det aktuella planområdet. Exploateringen i Högsbohöjd är relativt omfattande, men mindre än hälften av biltrafiken kommer att belasta det statliga vägnätet, eftersom resterande trafik har ärende österut via stadens gatunät. Stadens bedömning är att planen ger en begränsad påverkan på trafiksituationen på statens leder, och att utbyggnaden inte utgör någon påtaglig skada på riksintresset för kommunikation. Det finns även kvarstående synpunkter från Trafikverket om att planförslaget bör invänta åtgärder som framkommer från ÅVS Södra Mellanstaden. Om inte det sker anser Trafikverket att en avsiktsförklaring, som konstaterar att åtgärdsvalsstudien ska genomföras och åtgärder implementeras, ska vara underskriven innan planen kan gå till antagande. Länsstyrelsen instämmer även i dessa synpunkter. Framdriften av planerna i BoStad2021 pågår parallellt med ÅVS-arbetet. Under tiden som arbete med ÅVS:en pågår är inriktningen att varje detaljplan ska bidra till den omställning av trafiksystemet som är nödvändig för att trafikstrategins mål ska uppnås. Åtgärder som eventuellt är önskvärda och som ligger utanför detaljplaneområdena på systemnivå hanteras i ÅVS:en. Avsiktsförklaringar kommer inte tas fram för de enskilda detaljplanerna. Staden och Trafikverket har inte samma syn på riksintresse kommunikation och staden arbetar med ett PM där det tydliggörs vilken syn på riksintresse för kommunikation som staden har. Ett sådant PM planeras tas fram i september 2017 för att därefter skickas till Trafikverket och Länsstyrelsen. Staden kommer driva de pågående planerna inom BoStad2021 som planerat för antagande med förtydligande kring vilken trafikalstring de ger och hur fördelningen av den trafiken ser ut för att tydliggöra vilken andel trafik som kan förväntas belasta Västerleden. Staden anser inte att resultatet från ÅVS:en i tid och detaljeringsgrad kommer att ge oss det vi behöver för att kunna arbeta in åtgärder i de pågående detaljplanerna. Länsstyrelsen vill även se att ytterligare markundersökningar utförs innan antagande och anser att det finns risk för bullerpåverkan (den nya förordningen har inte beaktats i yttrandet). Mycket få synpunkter från kringboende eller övrig allmänhet har inkommit, dessa berör främst behov av förskola och skola. Kontoret har bedömt att frågor som uppkommit under granskningen är tillräckligt utredda inför antagande. Kontoret har gjort en behovsbedömning för aktuell detaljplan enligt PBL (2010:900) 4 kap. 34 och Miljöbalken 6 kap. 11. Vid behovsbedömningen konstaterades att ett genomförande av planen inte innebär betydande miljöpåverkan, varför en miljöbedömning med särskild miljökonsekvensbeskrivning inte har gjorts. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 16(18)

20 Ekonomiska konsekvenser Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal har tecknats med Stena Fastigheter. Fastighetsnämnden får inkomst från försäljning av mark till byggaktören. Trafiknämnden får ökade kostnader för driften av de nya planerade trafikanläggningarna på allmän plats. Barnperspektivet (FN:s barnkonvention) Stadsbyggnadskontorets matrisverktyg Social konsekvensanalys, SKA och Barnkonsekvensanalys, BKA, har använts för att kunna analysera och bedöma sociala aspekter i planeringsprocessen. Materialet har bearbetats och analyserats. Vid utbyggnad av planområdet kompletteras delar av Sjupundsgata, Växelmyntsgatan och Tolvskillingsgatan med trottoar samt gång- och cykelbanor. Hållplatsen vid Högsboleden kan byggas om enligt gällande detaljplan för att möjliggöra att buss nr 16 kan stanna. Fyrkparken upprustas i samband med byggnationen. Gårdarna blir bilfria och skapar möjlighet att leka fritt. Jämställdhetsperspektivet Med upprustningen av Fyrkparken skapas mötesplatser för alla. Gårdarna kan skapa mötesplatser för alla. Detaljplanen medger flera former av närservice, handel, skola (förskola) och vård. Mångfaldsperspektivet En blandning av befintligt och nytt samt boendeformer och lägenhetsstorlekar skapar möjligheter för många att bo i området. En ökad tillgång till bostäder med hiss bidrar till fler har möjlighet att bo kvar i området. Förslag på service-, student-, vård och/eller serviceboende finns i planens norra del. Miljöperspektivet Avfallshanteringen för nya och befintliga bostäder kommer att ses över. Avfallshantering för nytillkommande bostäder sker genom fastighetsnära insamling vilket underlättar och skapar möjlighet att förbättra avfallssorteringen i området. Befintlig återvinningsstation flyttas till områdets västra del. En Mobilitetsstudie har tagits fram för att minska biltrafiken. En rad åtgärder föreslås. Fyrkparken ska rustas upp och ger ökade möjligheter till rekreation inom området. Markföroreningar har påträffats i planområdet. Kompletterande undersökningar pågår. Inga hinder för att marken inte går att sanera. Marken kräver saneringsåtgärder. Planområdet påverkas av trafikbuller från Högsboleden. Endast i planområdets norra del (nordvästra hörnet) påverkas eventuella bostäder över gällande riktvärden. Andelen bostäder som påverkas över riktvärden motsvarar ca 1,7% av det totala tillskottet bostäder. Omvärldsperspektivet Behovet av bostäder i Göteborg är stort liksom i övriga storstadsregioner. Detaljplanen ingår i BoStad2021 (en del av jubileumssatsningen), Göteborgs svar på att möta bostadsefterfrågan i Sverige. Nuvarande bostadsbrist ska mötas genom kraftigt ökat bostadsbyggande och storstadsregionerna har ett särskilt ansvar. Bostad är en rättighet och en del av den generella välfärden och med stöd i uttalade mål att möta Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 17(18)

21 bostadsbristen bedöms konsekvenser såsom ianspråktagen mark på denna plats få stå tillbaka för det allmänna intresset att tillgodose fler bostäder. Enligt översiktsplanen, utbyggnadsstrategin och framtaget planprogram finns stora möjligheter till ny bebyggelse inom planområdet. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 18(18)

22 2 - E1 u u f gata BCP e1 200 GATA BCDP b1 b g f4 u f 3f3 a a f5 u cykel BCSP e1 300 g g u f f g u g u f 1 f5 m g a m f1 f5 g E u u a f2 f 5 u g f f cykel u u f 1 f2 f5 PLANBESTÄMMELSER Följande gäller inom områden med nedanstående beteckningar. Endast angiven användning och utformning är tillåten. Där beteckning saknas gäller bestämmelsen inom hela planområdet. Gränser. Planområdesgräns Användningsgräns Egenskapsgräns Administrativ gräns Administrativ- och egenskapsgräns Användning av allmän platsmark med kommunalt huvudmannaskap (PBL 4 kap 5 punkt 2) GATA Gata Användning av kvartersmark (PBL 4 kap 5 punkt 3) BCDP BCP BCSP E1 E2 Bostäder, centrum, vård och parkering. Bostäder, centrum och parkering. Lokaler för centrumändamål medges i entréplan. Bostäder, centrum, skola och parkering. Lokaler för centrumändamål medges i entréplan. Teknisk anlägging, återvinning Teknisk anlägging, transformatorstation Egenskapsbestämmelser för kvartersmark e1 000 b f1 Största sammanlagda byggnadsarea i kvm för komplementbyggnad. Byggnadsarea får inte överstiga 90 kvm per komplementbyggnad. (PBL 4 kap 11 punkt 1) Marken får byggas under med parkeringsgarage. Bjälklaget ska vara planterbart för vegetation. (PBL 4 kap 16 punkt 1) Högsta nockhöjd i meter över angivet nollplan i hörn vid ytterfasad markerad med pil. Byggnadens tak ska utformas med en jämn trappning eller lutning från den lägst angivna nockhöjden i hörn, markerad med pil, till den högsta angivna nockhöjden i hörn, markerad med pil. Trappningen eller lutningen ska utföras i enlighet med illustration A-C. (PBL 4 kap 11 punkt 1 eller 16 punkt 1) Högsta totalhöjd i meter över angivet nollplan (PBL 4 kap 11 punkt 1 eller 16 punkt 1) Lägsta våningshöjd i entrévåning mot gata ska vara minst 3,6 meter, ett demonterbart bjälklag som inte är en förutsättning för byggnadens bärande konstruktion får dock uppföras. (PBL 4 kap 16 punkt 1) Lägsta våningshöjd för lokaler f2 f3 f4 f5 cykel gata Lägsta våningshöjd för lokaler för förskola ska vara minst 3,6 meter. (PBL 4 kap 16 punkt 1) Ej bilparkering ovan mark på innergård. (PBL 4 kap 16 punkt 1) Den översta våningen i byggnaden ska utformas som en gemensamhetslokal för de boende i området. (PBL 4 kap 16 punkt 1) Entréer till huvudbyggnad ska finnas mot lokalgata och kvartersgata. (PBL 4 kap 16 punkt 1) Störningsskydd Endast skärmtak för cykelparkering tillåts uppföras. (PBL 4 kap 16 punkt 1) Kvartersgata (PBL 4 kap 16 punkt 1) På marken får inga andra byggnader än komplementbyggnad placeras. Utskjutande fasaddelar från huvudbyggnad tillåts max 1,7 meter från fasad. (PBL 4 kap 11 punkt 1 eller 16 punkt 1) Prickmark - marken får inte förses med byggnad (PBL 4 kap 11 punkt 1 eller 16 punkt 1) Om ekvivalent ljudnivå vid bostadens fasad är > 60 dba ska minst hälften av bostadsrummen vara vända mot ljuddämpad sida. För små bostäder med boarea max 35 m² gäller i stället att minst hälften av bostadsrummen ska vara vända mot ljuddämpad sida om ekvivalent ljudnivå vid bostadens fasad är > 65 dba. Vid en bygglovpliktig ändrad användning av en byggnad gäller istället att minst ett bostadsrum ska vara vänt mot ljuddämpad sida om ekvivalent ljudnivå vid bostadens fasad är > 60 dba. Med ljuddämpad sida menas fasad som har en ekvivalent ljudnivå på högst 55 dba och maximal ljudnivå nattetid på högst 70 dba. Om bostaden har en eller flera uteplatser ska ljudnivån vid minst en uteplats vara högst 50 dba ekvivalent ljudnivå och 70 dba maximal ljudnivå. (PBL 4 kap 12 och 14 punkt 4-5) Ytterfasad mot norr, öster och m Administrativa bestämmelser Ytterfasad mot norr, öster och hälften av fasadlängden i väster (mätt från norr) ska vara tät med hänsyn till luftmiljösituationen längs Högsboleden. Entré till bostäder eller friskluftsintag till byggnaden får inte placeras i ytterfasad mot norr, öster eller på hälften av fasadlängden i väster (mätt från norr). (PBL 4 kap 12 och 14 punkt 4-5) Kommunen är huvudman för allmän plats. (PBL 4 kap 7 ) Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. (PBL 4 kap 21 ) a u g Startbesked för byggnation får inte ges förrän marken uppnår känslig markanvändning (KM). (PBL 4 kap 14 ) Område eller utrymme som ska vara tillgänglig för allmännyttiga underjordiska ledningar (PBL 4 kap 6 ) Upplysningar Område eller utrymme som reserveras för att ge utrymme för en gemensamhetsanläggning. (PBL 4 kap 18 första stycket) Fastighetsindelningsbestämmelse fastställd som tomtindelning 1480K-III-5092, 1480K-III-5259 och 1480K-III-5986 upphör att gälla för de delar av fastigheterna Järnbrott 758:3, 758:1, 758:2, 117:5 och 117:6 som ligger inom planområdet. Planområdet ligger i närhet av en berganläggning. Kretslopp och Vatten ska kontaktas vid markarbeten. För att anslutning med självfall ska tillåtas ska lägsta golvnivå vara minst 0,3 meter över förbindelsepunkt med hänsyn till risk för uppdämning i allmänt dag- och spillvattennät. Göteborg rev

23 Detaljplan för Bostäder i Högsbohöjd, inom stadsdelen Järnbrott i Göteborg, en del av BoStad2021 Utökat förfarande Antagandehandling September 2017

24 Planprocessen Detaljplanearbetet är indelat i flera skeden. Det är främst i samrådsskedet som möjligheter att lämna synpunkter finns. I granskningsskedet kan anmärkningar framföras. När detaljplanearbetet påbörjas är ofta beslut som berör planen redan fattade i demokratisk ordning, såsom markanvändning i översiktsplanen och eventuellt mera detaljerat i program. Information Planarbetet startade Detaljplanen är upprättad med utökat planförfarande Handlingarna (ej fastighetsförteckning) finns på Göteborgs Stads hemsida: Fastighetsförteckning, beslutsprotokoll, övriga handlingar samt kartor i skala 1:1000 finns på Stadsbyggnadskontoret, adress: Köpmansgatan 20, Göteborg. 2 (60)

25 Planhandling Antagandeskede Datum: Rev: Aktbeteckning: Diarienummer SBK: 1602/15 Diarienummer FK: 6768/16 Handläggare SBK Handläggare FK Sandra Lindahl Julia Lindesson Tel: Tel: Detaljplan för Bostäder i Högsbohöjd, inom stadsdelen Järnbrott i Göteborg, en del av BoStad2021 Detaljplanen är upprättad enlig PBL (2010:900,SFS 2014:900) Planbeskrivning Detaljplanen omfattar följande handlingar: Planhandlingar: Planbeskrivning (denna handling) Plankarta med bestämmelser Illustrationskarta Övriga handlingar: Program med samrådsredogörelse Fastighetsförteckning (publiceras ej på Internet) Grundkarta Samrådsredogörelse Granskningsutlåtande Utredningar: Trafikbullerutredning, Norconsult, Kompletterande trafikbullerutredning, Norconsult, MUR Geoteknik, ÅF Infrastructure, PM Geoteknik, ÅF Infrastructure, Rapport MTU, ÅF Infrastructure, PM Risk och Åtgärdsbedömning av påvisad markförorening, ÅF, Luftmiljöutredning, Göteborgs Stad, Luftkvalitetsutredning, Cowi, Dagvattenutredning, Ramböll, Parkeringsutredning, Trivector, Solstudie, White arkitekter AB, PM Mobilitetsstudie, Cowi (60)

26 Innehåll Planprocessen... 2 Information... 2 Detaljplanen omfattar följande handlingar:... 3 INNEHÅLL... 4 SAMMANFATTNING... 5 Planens syfte och förutsättningar... 5 Planens innebörd och genomförande... 6 Överväganden och konsekvenser... 7 Avvikelser från översiktsplanen... 9 PLANENS SYFTE OCH FÖRUTSÄTTNINGAR Syfte Läge, areal och markägoförhållanden Planförhållanden Mark, vegetation och fauna Fornlämningar, kulturhistoria och befintlig bebyggelse Sociala aspekter Trafik och parkering, tillgänglighet och service Teknik Störningar DETALJPLANENS INNEBÖRD OCH GENOMFÖRANDE Bebyggelse Trafik och parkering Tillgänglighet och service Friytor Sociala aspekter Teknisk försörjning Övriga åtgärder Fastighetsindelning Berörda fastigheter utanför planområdet bedöms fortsatt lämpade efter detaljplanens antagande då exploatören avser att avstycka de nya kvarteren till en eller flera fastigheter Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Fastighetsrättsliga frågor Avtal Dispenser och tillstånd Tidplan Genomförandetid ÖVERVÄGANDEN OCH KONSEKVENSER Nollalternativet Sociala konsekvenser och barnperspektiv Miljökonsekvenser Ekonomiska konsekvenser av detaljplan ÖVERRENSSTÄMMELSE MED ÖVERSIKTSPLANEN Göteborgs Stad, Planhandling 4 (60)

27 Sammanfattning Planens syfte och förutsättningar Behovet av bostäder i centrala och halvcentrala lägen i Göteborg är stort. Planförslaget syftar till att möjliggöra bostadsbebyggelse, förskola och lokaler för centrumändamål norr om Pennygången. Förslaget innebär att ytorna som idag används för markparkering bebyggs med flerbostadshus i 4-8 våningar samt att ytan närmast Högsboleden bebyggs med en lamell i 8 våningar. Befintligt och tillkommande parkeringsbehov ersätts med parkeringsgarage under de nya kvarteren, ytterligare parkering kommer att finnas i form av markparkering på gator angränsande till de tillkommande kvarteren. Även på ytan angränsande till Högsboleden medges möjlighet att uppföra parkeringsgarage. Planförslaget innebär att nya byggnadsvolymer placeras norr om den befintliga bebyggelsen vid Pennygången och utformas med en uppbruten kvartersstruktur som sluter sig mot Högsboleden och bryts upp mot Pennygången. Mot Högsboleden placeras en L-formad lamell. Centrumändamål medges i de nya kvarterens entréplan och för ytan närmast Högsboleden medges även vård. I det östra kvarteret tillåts lokaler för förskoleverksamhet. Planen möjliggör en komplettering med cirka 700 lägenheter med olika upplåtelseformer. I planen skapas möjlighet att uppföra en gång- och cykelväg längs med Växelmyntsgatan, Tolvskillingsgatan och del av Sjupundsgatan. Orienteringsbild över planområdet med omgivningar. Göteborgs Stad, Planhandling 5 (60)

28 Flygfoto över planområdet 2015, områden där ny byggnation tillkommer markerat med röd streckad linje. Denna plan ingår i BoStad2021. BoStad2021 är namnet på ett samverkansprojekt mellan Göteborgs Stad och byggaktörerna. Satsningen innebär att nya bostäder, utöver ordinarie bostadsproduktion, ska vara färdigställda år 2021 då Göteborg fyller 400 år. Detaljplanen stämmer överens med Översiktsplanen samt med utgångspunkter och rekommendationer i Program för Högsbohöjd, godkänd Planen tas fram enligt PBL (2010:900, SFS 2014:900) och drivs enligt utökat planförfarande. Planens innebörd och genomförande Planen möjliggör en komplettering med cirka 700 lägenheter med olika upplåtelseformer. Av dessa 700 lägenheter ingår cirka 600 i projektet för BoStad2021 och cirka 100 utanför projektet, den norra delen av planområdet. Den befintliga bebyggelsen vid Pennygången utgörs av sammanbyggda lamellhus i 3-4 våningar, varav vissa är placerade i suterräng. De nya flerbostadshusen tillåts uppföras i 4-8 våningar. Vid planens genomförande kommer befintliga markparkeringar att ersättas med garage under de tillkommande kvarteren. Ytterligare parkeringsmöjligheter kommer att finnas, på kvartersmark, i form av markparkering på gatorna i anslutning till kvarteren. I plankartan medges möjlighet att uppföra garage mot Högsboleden. Stråken genom det befintliga Pennygången och vidare till busshållplatsen vid Högsboleden kommer att finnas kvar. Planområdet omfattar både kvartersmark och allmän plats. Göteborgs Stad, Planhandling 6 (60)

29 Illustrationsplan över planområdet. Illustration White arkitekter. Överväganden och konsekvenser Kulturmiljö Området vid Pennygången består idag av sammanbyggda lamellhus i 3-4 våningar. Bebyggelsen ingår i arbetsmaterialet för planeringsunderlaget Moderna Göteborg. Pennygången lyfts i detta sammanhang fram som ett gott exempel på byggnation från tiden innan miljonprogramsbyggandet och som ett välbevarat tidstypiskt elementbygge av experimentkaraktär där planstrukturen och arkitekturen anpassades till platsens terräng. Resultatet blev en sammanhållen låg bebyggelse med en jämn takfotslinje som på håll upplevs som en obruten mur med en yttre storskalig karaktär. Pennygången utformades med en tydlig skärmning mot Högsboleden med syftet att skydda och skapa slutna och intima rum med en småskalig karaktär mot söder. Denna relation påverkas inte av tillkommande bebyggelse. Den nya bebyggelsen följer samma struktur som den befintliga. Byggnadernas höjd anpassas till de befintliga genom ett möte med en lägre höjd som trappas upp mot Högsboleden. De nya byggnaderna bedöms endast att ge en liten påverkan på stadsbilden eftersom området ligger topografiskt lägre men genom att bebyggelsen tillåts vara högre mot Högsboleden istället för att trappas ner. Det innebär dock fördelar genom bland annat minskad buller- och skuggpåverkan. Trafikbuller Trafiken från Högsboleden genererar trafikbuller som påverkar den befintliga och nya bebyggelsen. Ett genomförande av detaljplanen innebär att bakomliggande befintlig bebyggelse skärmas av från trafikbuller. Den nya bebyggelsen får höga värden i vissa lägen på fasad mot Högsboleden. Hörnlägenheter bedöms kunna vara speciellt utsatta. Men den planerade bebyggelsens lägenhetsutformning och fördelning kan planeras så att gällande riktlinjer för buller klaras. Både befintliga och nya gårdsmiljöer får låga bullernivåer, under riktlinjerna. Undantaget är den norra tomten som kräver åtgärder i forma av skärm eller liknande för att uppnå en god miljö på uteplats. För lägenheter Göteborgs Stad, Planhandling 7 (60)

30 på den norra tomten inom planområdet finns möjlighet att nyttja både de nya- och befintliga gårdarna samt Fyrkparken. Byggnaden på den norra tomten bidrar till viss del att förbättra ljudmiljön för bakomliggande kvarter. Riksintresse för kommunikation Planområdet ligger inom influensområdet för Västerleden som är av riksintresse för kommunikation. Planförslaget innebär förbättringar av gång- och cykelnätet vilket underlättar för transporter utan bil. Området är beläget nära service och skola och planförslaget medger lokaler för mindre verksamheter samt förskola vilket stärker förutsättningarna för service, för ytan närmast Högsboleden medges även centrumändamål och vård. Kvartersgatorna mellan den befintliga och tillkommande byggnationen kan användas som stråk mellan Pennygångens portiker och busshållplatserna vid leden. I och med att kvarteren placeras närmare Sjupundsgatan kommer gatan få en tydligare och mer stadsmässig karaktär som främjar tryggheten längs med angränsande gångoch cykelstråk samt hållplatsläget vid Högsboleden. Växelmynts- och Tolvskillingsgatan kompletteras med trottoar och cykelbana i ett genomförande. På kvartersgatorna tillåts allmän gång- och cykeltrafik. Inom området planeras en förskola och lokaler för centrumverksamheter och vård. Åtgärderna i samband med planens genomförande främjar gång- och cykeltrafiken, medger närhet till service och minskar därmed ett bilberoende och i sin tur påverkan på Västerleden, som är ett riksintresse för kommunikation. Mark- och naturmiljö Det område som föreslås för ny byggnation utgörs av markparkeringar samt gräsytor med berg i dagen och inslag av uppvuxna träd. Med föreslagen bebyggelse kommer befintliga träd inom de delar som föreslås bebyggas att tas ned till förmån för ny bostadsbyggnation. Nedtagna träd avses ersättas med ny vegetation i anslutning till angränsande gator. Hur träd ska placeras klargörs i genomförandet och är beroende av ledningsomläggningar som ska ske. För att möjliggöra parkering under mark och skapa tillgängliga stråk genom området krävs omfattande markarbeten vilket innebär att stora delar av de klipphällar som finns inom planområdet idag kommer att försvinna. Det större klippartiet vid tillfarten från Högsboleden kommer att bevaras och integreras med den nya byggnationen. Markföroreningar har påträffats inom planområdet vilket innebär att åtgärder krävs i samband med en byggnation i området. En PM finns framtaget för att som bedömer att möjligheten till åtgärder är stor. Kompletterande undersökningar där ny byggnation planeras ska utföras i genomförandet. Plankartan är kompletterad med en upplysning om att detta ska ske. Luftmiljö Resultaten i framtagen luftkvalitetsutredning, Cowi maj 2017, visar att det i dagsläget MKN för NO₂ överskrids för luft på många platser i Göteborg, och så är även fallet på och närmast Högsboleden, där MKN överskrids avseende NO₂ för både dygns och timmedel-värde. Vad gäller PM10-halten så överskrider inte denna i samma omfattning som NO₂, inte heller längs Högsboleden. Göteborgs Stad, Planhandling 8 (60)

31 För år 2035 kommer inte längre NO₂-halten överskrida MKN trots att en relativt hög urban bakgrundshalt adderats. Det finns dock en risk att miljökvalitetsmålet överskrids nära Högsboleden vilket även innefattar en del av planområdet. Enligt Naturvårdsverket är miljökvalitetsmålen en riktning och vägledning åt kommuner och Länsstyrelser för framtida miljöarbetet men är i dagsläget inte legalt bindande så som MKN. Vad det gäller PM10 så förväntas inga problem för varken MKN eller miljökvalitetsmålen. Solstudie Den nya bebyggelsens samtliga lägenheter uppnår inte riktvärdet om minst fem timmar sol under höst- och vårdagjämning. För 70 % av de nya lägenheterna, cirka 490 lägenheter, uppnås minst fem timmars direkt solljus vid fasad på dagen för höst-/vårdagjämning. För 10 % av de nya lägenheterna, cirka 70 lägenheter, uppnås minst fyra timmars solljus vid höst-/vårdagjämning. Samtliga lägenheter har mer än cirka två timmars sol höst-/vårdagjämning. De 30 % av lägenheterna som inte uppnår fem timmar solljus vid höst-/vårdagjämning, cirka 210 lägenheter, är antingen mindre enkelsidiga lägenheter eller genomgående större lägenheter/större lägenheter runt hörn där en av sidorna är norrvända. För en kvartersstruktur liksom för punkthus är en konsekvens att alla lägenheter inte kan ha söderfasad. Generellt betyder detta dock inte att lägenheterna har dåliga ljusförhållanden. I många fall kan lägenheter som inte når upp till minst fem timmars direkt solljus på fasad utifrån lägenhetens orientering ändå ha goda dagsljusförhållanden genom fri rymd framför lägenhetens fönster. För bebyggelseförslaget på Pennygången är detta i stor utsträckning fallet. Bebyggelsens höjd spelar viss roll men om man inte vill undanta möjligheter till kvarterstruktur, punkthus liksom mindre lägenhetsstorlekar kommer man för viss del av lägenheterna ha färre än fem timmars direkt solbelysning på fasad vid höst-/vårdagjämning. Gårdarna får något olika solbelysning. Det västra kvarteret har platser med längre tid av solbelysning. Totalt är mindre en del av gården på höst-/vårdagjämning solbelyst under drygt åtta timmar. Detta innebär att det aldrig är samma del av gården som är solbelyst utan möjligheten av sol rör sig över gården i takt med att solens läge ändras över dagen. Det östra kvarteret har kortare tid med solbelysning för varje enskild plats. Totalt är en mindre del av gården på höst-/vårdagjämning solbelyst under knappt sex timmar. På samma sätt som i det västra kvarteret så är aldrig samma del av gården solbelyst utan möjligheten av sol rör sig över gården i takt med att solens läge ändras över dagen. På grund av att det är så små delar av gårdarna som är solbelysta bedöms bebyggelsen inte uppnå tumregeln om minst 5h sol/ dag mellan 9-17 under höst- och vårdagjämning. De slutna kvarterens struktur gör att bebyggelsen framförallt skuggar sig själv och gårdarna. Den slutna strukturen bedöms däremot som nödvändig för att tillskapa en tyst/ljuddämpad gårdsmiljö genom att skärma av från trafikbullret på Högsboleden. En sluten struktur bidrar även till att möta den befintliga bebyggelsestrukturen väl och värna om den kulturmiljö som finns i befintliga Pennygången. Avvikelser från översiktsplanen Planförslaget överensstämmer med gällande översiktsplan. Göteborgs Stad, Planhandling 9 (60)

32 Planens syfte och förutsättningar Syfte Denna plan ingår i BoStad2021 som är namnet på ett samverkansprojekt mellan Göteborgs Stad och byggaktörerna. Satsningen innebär att nya bostäder, utöver ordinarie bostadsproduktion, ska vara färdigställda år 2021 då Göteborg fyller 400 år. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra bostadsbebyggelse, förskola, vård och lokaler för centrumverksamhet norr om Pennygången. I strategi för utbyggnadsplanering identifieras stråket från Marklandsgatan till Opaltorget som ett stråk med goda förutsättningar att utvecklas. Närliggande till planområdet ligger Axel Dahlströms torg och Marklandsgatan vilka pekas ut som prioriterade områden för kraftsamling för förtätning och omvandling. De prioriterade områdena avses utvecklas genom förtätning och komplettering med fler bostäder och verksamheter. Planområdet ligger i direkt anslutning till det område som pekats ut som prioriterat utbyggnadsområde kring Axel Dahlströms torg och Marklandsgatan. Enligt Göteborgs stads budget för 2016 ska Göteborg vara en jämlik och hållbar stad. Nybyggnation ska förtäta, komplettera och utveckla staden där befintliga resurser och redan gjorda investeringar kan användas effektivt. God kollektivtrafik, service, affärer, skolor, torg och grönytor ska finnas inom gångavstånd. Inriktningen ska vara att utveckla en blandstad med mer liv och rörelse, ökad trygghet och fler mötesplatser. Läge, areal och markägoförhållanden Orienteringskarta, planområdets läge i Högsbohöjd. Göteborgs Stad, Planhandling 10 (60)

33 Planområdet är beläget i Högsbohöjd, i anslutning till Högsbohöjdsmotet, cirka nio km sydväst om Göteborgs centrum (Brunnsparken). Planområdet utgörs idag till största delen av parkeringsytor med tillfart från Sjupundsgatan. I norra delen gränsar planområdet till Högsboleden och i söder till den befintliga bebyggelsen vid Pennygången. I väster avgränsas planområdet av Växelmyntsgatan och i öster av Sjupundsgatan. Grundkarta med planområdet markerat. Planområdet omfattar cirka 4,8 hektar och ägs av Stena Fastigheter Väst AB och Göteborgs Stad. Inom detaljplanen finns två avtalsservitut, för värmecentral. Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av fastighetsförteckningen. Planförhållanden Översiktsplan I Översiktsplanen för Göteborgs Stad, antagen 2009, pekas planområdet ut som bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor där en blandning av bostäder och icke störande verksamheter är önskvärd. Detaljplanen är i överensstämmelse med översiktsplanen. Riksintresse Planområdet berör inte några riksintressen. Norr om Högsboleden finns en naturgasledning som är av riksintresse för energidistributionen. Planområdet ligger inom influensområdet för Västerleden och Oskarsleden som är av riksintresse för kommunikation. Göteborgs Stad, Planhandling 11 (60)

34 Strategi för utbyggnadsplanering Göteborg 2035 I Strategi för utbyggnadsplanering, godkänd av Byggnadsnämnden 2014, prioriteras utbyggnadsområden. I utbyggnadsplaneringen pekas det sammanhängande bebyggelsestråket från Marklandsgatan till Opaltorget ut som ett område med goda förutsättningar att utvecklas. Stråket från Frölunda torg och norrut mot Axel Dahlströms torg/marklandsgatan kan på sikt utvecklas till att bli ett mer sammanhängande stadsstråk. Både Axel Dahlströms torg och Marklandsgatan kan utvecklas till tyngdpunkter. Planområdet för aktuell detaljplan ligger i direkt anslutning till det område som pekats ut som prioriterat utbyggnadsområde vid Axel Dahlströms torg/marklandsgatan. Program Inför detaljplanearbetet för aktuellt område har ett program upprättats, Program för Högsbohöjd, godkänt av Byggnadsnämnden i december Programmet syftade till att möjliggöra en utveckling, på kort och lång sikt, av bostäder och verksamheter i Högsbohöjd. Programområdet avgränsas av Högsboleden i norr, Fyrkparken i söder, Växelmyntsgatan i väster och befintlig byggnation i öster. I programförslaget beräknas det finnas förutsättningar för cirka 500 nya bostäder inom programområdet som helhet. Merparten av dessa bostäder är placerade inom planavgränsningen för denna detaljplan. Programmets huvudprinciper är att bevara befintlig bebyggelsestruktur och att redan ianspråktagen mark som parkeringsytor eller överytor kompletteras med ny byggnation. För att ge plats åt bostäder och mindre verksamheter ersätts befintliga markparkeringar med parkeringsgarage. Genom att antalet boende i området ökas kan stadsdelen bli mer levande och trygg under större del av dygnet. För att bidra till en större social blandning inom stadsdelen eftersträvas en variation av bostadsutbudet. Detaljplan För området som omfattar den befintliga byggnationen med Pennygången och parkeringsytorna gäller detaljplan, 1480K-II-3161, fastställd Planen medger bostadsändamål och garage samt centrumändamål söder om Tolvskillingsgatan/ Sjupundsgatan. Där planen medger bostadsändamål får även lokaler för annat ändamål inredas, dock ej industriellt, i den utsträckning byggnadsnämnden prövar detta lämpligt. Byggrätterna medger befintlig bebyggelse i Pennygången. Planens genomförandetid har gått ut. I planområdets norra del gäller detaljplan 1480K-II-3112, fastställd 1964, och detaljplan 1480K-II-2911 vilka bägge anger trafikändamål för Högsboleden. Genomförandetiden för bägge detaljplanerna har gått ut. Fastighetsindelningsbestämmelser Inom planområdet gäller följande fastighetsindelningsbestämmelser som tomtindelning, 1480K-III-5092, 1480K-III-5259 och1480k-iii-5986 för fastigheterna Järnbrott 758:3, 758:1, 758:2, 117:5 och 117:6. Göteborgs Stad, Planhandling 12 (60)

35 Mark, vegetation och fauna Högsbohöjd är omgivet av grönområden med höga natur- och rekreationsvärden. Markytorna inom planområdet utgörs till främsta delen av asfalterade ytor som används för markparkering och i övrigt av gräsytor med inslag av uppväxta träd samt berg i dagen. Planområdet är beläget på en höjdplatå söder om Högsboleden. Marken sluttar generellt från nivån +65,5 i väster till cirka +50,5 i östra delen av området. Angränsande till planområdet finns en gång- och cykeltunnel under Högsboleden. I anslutning till tunneln är marklutningen större med en marknivå på cirka +47 i de lägsta punkterna. Planområdet har en böljande karaktär och utgörs till största delen av markparkering. Geoteknik Den geotekniska utredning som genomförts av ÅF visar att jorddjupet generellt är ringa och som högst uppgår till cirka 4,5 m i områdets sydöstra del. Området är utfyllt med en fyllnadsmäktighet på cirka 0,5-2,5 m. De naturliga jordlagren består överst av ett lager grusig sand som underlagrats av sandig silt alternativt siltig lera med sandoch siltskikt. Ställvis har silten respektive leran utbildats som torrskorpa på den översta metern. Silten respektive leran vilar på ett lager friktionsjord på berg. Fyllningen i området består av grusig sand alternativt stenigt grus, block har påträffats i fyllningen. Vatten förekommer dels i hålrum och spricksystem i de ytliga jordlagren som ytvatten och dels i friktionsjorden under leran som grundvatten. Mängden ytvatten och grundvatten bedöms variera beroende på årstid och nederbörd. Stabilitetsförhållandena bedöms vara gynnsamma. Inom området finns mindre områden med sättningskänslig jord. Mäktigheten på jordlagren med sättningskänslig lera bedöms vara ringa. Området har mätts för radon och mätvärdena motsvarar normalradonmark. Fornlämningar, kulturhistoria och befintlig bebyggelse Inga kända fornlämningar eller fyndplatser finns inom planområdet. Göteborgs stadsmuseum i samarbete med Stadsbyggnadskontoret arbetar med att ta fram ett planeringsunderlag som skildrar efterkrigstidens utbyggnadsperiod, Moderna Göteborgs Stad, Planhandling 13 (60)

36 Göteborg. Pennygången lyfts i detta sammanhang fram som ett gott exempel på byggnation från tiden innan miljonprogramsbyggandet och som ett välbevarat tidstypiskt elementbygge av experimentkaraktär där planstrukturen och arkitekturen anpassades till platsens terräng. Läget uppe på ett berg hade en avgörande betydelse för utformningen av området Pennygången med anledning av det i landskapet exponerade läget. Resultatet blev en sammanhållen låg bebyggelse med en jämn takfotslinje som trots en krokig disposition på håll upplevdes som en obruten mur med en yttre storskalig karaktär. Marknivåerna hanterades genom att låta vissa av byggnaderna placeras i suterräng. Planstrukturens krokighet gav vacker utsikt och vindskyddade varierande gröna gårdar som präglas av småskalighet. Byggnationen vid Pennygången uppfördes under åren Byggnaderna består av sammanbyggda lamellhus i tre till fyra våningar och uppfördes med pelare och balkar i betong och fasader i betongelement klädda med eternitskivor. Nivåskillnaderna mellan byggnaderna tas upp med snedtak som skapar intrycket av en obruten taklinje trots de olika höjderna. Fasaderna har ett enhetligt uttryck med en upprepande karaktär som är indelade i fält och fönstren löper i jämn höjd längs fasaderna vilket ger en tydlig horisontell verkan. Under 1990-talet genomgick Pennygången en ombyggnad där eterniten på fasaderna täcktes in med plåt och lägenheterna förnyades. Byggnaderna är anpassade till platsen Fasaderna har ett enhetligt uttryck med och har en till synes obruten taklinje, en upprepande karaktär och en tydlig horisontell verkan. För att få en fördjupad kunskap om Pennygångens kulturhistoriska värden fick Lindholm restaurering i uppdrag att ta fram Kulturhistorisk dokumentation och analys gällande Pennygången i samband med det programarbete som föregått detaljplaneprocessen. I utredningen presenterades rekommendationer för hur man bör förhålla sig till de befintliga byggnaderna vid renovering och tillbyggnad. Den befintliga bebyggelsen vid Pennygången ligger utanför denna detaljplans avgränsning och omfattas därmed inte av plankartans bestämmelser. Sociala aspekter Bostadsutbudet i Högsbohöjd har fram tills idag varit det samma sedan området uppfördes, undantaget det 50-tal bostäder som tillkom under renoveringen av Växelmyntsgatan, men befolkningen i området har minskat. Göteborgs Stad, Planhandling 14 (60)

37 En större andel än i staden i stort är mellan 20 och 40 år, eller mellan 1 till 5 år och det bor relativt många studenter i området. Arbetslösheten ligger på ungefär samma nivå som i övriga staden medan utbildningsnivån i åldersgruppen år är något högre. Medelinkomsten för vuxna över 45 år är lägre än i staden i stort. Statistiken visar att under 100 personer i kategorin +65 år bor i Pennygången. Enligt programmet kan den låga andelen äldre bero på bristen av hissar i Pennygången. Inom gårdarna på Växelmyntsgatan bor i samma kategori fler än 300 personer. I dessa hus finns hissar samt ett äldreboende. 12 % av husen i Högsbohöjd är småhus och 88 % flerbostadshus. 91 % av bostäderna är hyresrätter, varav 40 % ägs av allmännyttan. De övriga 9 % är äganderätter. Det finns i dagsläget inga bostadsrätter. Högsbohöjd har mycket god friytetillgång och närhet till varierade naturupplevelser och aktiviteter. Områdets gröna karaktär uppskattas av de boende. Fyrkparken och Fyrktorget strax söder om planområdet är de viktigaste samlingsplatserna för de boende i området, men är i behov av upprustning. Grönytan vid Pennygångens nordvästra hörn är uppskattad bland lite större barn. Högsboleden är en kraftig barriär som skapar en skarp gräns mellan Högsbohöjd och västra Kyrkogården. En planskild korsning finns vid Sjupundgatans krök där det finns möjlighet för gång- och cykeltrafikanter att korsa leden. I samband med planarbetet har en social konsekvensanalys och barnkonsekvensanalys genomförts i samarbete med berörda förvaltningar. Där framkom att området har ett centralt läge med goda boendekvaliteter och en blandad befolkning. Nivåskillnaderna till följd av områdets topografi uppfattas som barriärer och bidrar till att området får en isolerad placering på ett höjdparti med svaga samband till omgivande områden. Det finns relativt många grönområden i närheten men Högsboledens barriäreffekt innebär att gröna målpunkter inom gångavstånd framförallt finns söder om planområdet. Flera av de allmänna stråken inom och i anslutning till planområdet är svårframkomliga ur ett tillgänglighetsperspektiv. Det upplevs som problematiskt att buss 16 inte stannar på Högsboledens hållplats och det saknas mötesplatser för både barn, ungdomar och vuxna. Sjupundsgatan har behov av att rustas upp då det saknas gång- och cykelväg till Västerhedsskolan. Trafik och parkering, tillgänglighet och service Högsbohöjd är ett trafikseparerat område som planerats med utifrånmatning och angörs med bil från Högsbohöjdsmotet. Det finns få vägar med genomfartstrafik och parkering sker i områdets ytterkanter i form av markparkering. Större parkeringsytor finns vid Växelmyntsgatan och Sjupundsgatan. Gatorna i området har smala trottoarer och cykeltrafik sker i vägbanan. Genom planområdet löper Sjupundsgatan som matar trafiken från Högsbohöjdsmotet in till Pennygångens parkeringsytor och vidare mot Västerhedsskolan. När gatan svänger mot skolan utgör den en del av ett annars bilfritt stråk mellan Västra Kyrkogården och Ruddalen/Kaverös. Här upplevs trafiksituationen som otrygg. I samband med att Västerhedsskolan byggdes om breddades en del av Sjupundsgatan, breddningen kommer att permanentas för att underlätta för den förändrade trafiksituation Göteborgs Stad, Planhandling 15 (60)

38 som uppstod vid ombyggnationen. En utökning av denna breddning efterfrågas för den del av Sjupundsgatan som fortsätter norrut mot Högsboleden. Norr om planområdet ligger Högsboleden, en planskild infartsled som skär av kontakten mellan Högsbohöjd och västra Kyrkogården. I anslutning till Sjupundsgatan finns en undergång för gång- och cykeltrafik som möjliggör en koppling norrut genom Västra kyrkogården och vidare till Mariaplan. Undergången fungerar även som koppling till busshållplatsen på Högsboleden i västergående riktning. I anslutning till planområdets nordöstra del ligger Riksdalersgatan. Gatan sträcker sig nästan fram till Sjupundsgatan men genomfart för biltrafik är i dagsläget stoppad med en betongsugga vilket innebär att gatan enbart är framkomlig för gång- och cykeltrafik. Riksdalersgatan kopplar samman Högsbohöjd med Högsbotorp och är den enda belysta och tillgängliga gångvägen till Axel Dahlströms torg. Gatan upplevs av de boende som det tryggaste stråket till torget. Större delen av planområdet används idag som markparkering för de 771 lägenheterna i Pennygången. För att säkerställa parkeringsbehovet för befintliga bostäder har beläggningen av parkeringsytorna utretts i en parkeringsutredning. Utredningen har genomförts i syfte att undersöka hur parkeringssituationen ser ut i området idag. I parkeringsutredningen framgår att det idag finns 453 parkeringsplatser inom planområdet. Vid Växelmyntsgatan finns ytterligare en parkeringsplats med 80 bilplatser som används för Pennygångens behov. I samband med parkeringsutredningen genomfördes en beläggningsstudie av parkeringsytorna inom planområdet. Av studien framgår att det totala antalet parkeringsplatser som utnyttjades maximalt under studien uppgår till 295 av de sammanlagt 499 parkeringsplatserna inom planområdet. Det innebär att mellan 295 och 499 av de befintliga parkeringsplatserna inom planområdet behöver ersättas om inga andra åtgärder vidtas. I områdets direkta närhet finns det dagligservice i form av en mataffär och en mindre livsmedelsbutik samt en restaurang och en frisör. Vid Axel Dahlströms Torg finns ett större utbud av service och handel samt hållplatser för spårvagnstrafik. Planområdet är beläget i ett kollektivtrafiknära läge och tillgängligheten till kollektivtrafiken anses vara god. Strax söder om planområdet ligger Västerhedsskolan, i skolan går elever från förskoleklass upp till årskurs 3. Det finns två förskolor i Högsbohöjd, Annas Gårds förskola i södra Högsbohöjd och förskolan vid Västerhedsskolan. I närområdet finns också Ängåsgatans förskola. Söder om den befintliga byggnationen vid Pennygången ligger Fyrkparken som används av de boende i närområdet. Genom Fyrkparken letar sig naturområdet Ruddalen upp i Högsbohöjd, Ruddalen är en viktig målpunkt för boende i området och för besökande från hela staden med anlagda grillplatser och vacker utsikt. Norr om Högsboleden ligger västra Kyrkogården som också erbjuder rekreationsmöjligheter. Göteborgs Stad, Planhandling 16 (60)

39 Västra kyrkogården Pennygången Högsboleden Fyrktorget Fyrkparken Ruddalen Planområdet med omgivande grönområden, stråk och service. Utdrag ur Program för Högsbohöjd. Teknik Fjärrvärme Fjärrvärme finns utbyggt i området. Befintliga ledningar finns väster om Sjupundsgatans sträckning i norr-/södergående riktning och ledningsnätet sträcker sig in på de ytor som idag används för parkering. El och tele Ledningar för opto finns väster om Sjupundsgatans sträckning i norr-/södergående riktning. Elledningar finns längs med Sjupundsgatans sträckning. Skanova har ledningar i Sjupundsgatans nord/sydliga del. VA-ledningar Inom planområdet finns VA-ledningar utmed Sjupundsgatan. En mindre del av ledningsstråket avviker från gatans sträckning och sneddar mellan Sjupundsgatans bägge riktningar. Anslutning för dricks-, spill- och dagvatten kan ske till allmänt ledningsnät i Sjupundsgatan eller Tolvskillingsgatan. Göteborgs Stad, Planhandling 17 (60)

40 Dagvatten Allmänt ledningsnät för dagvatten finns utbyggt i anslutning till planområdet. Det finns inga kända kapacitetsproblem. Planområdet avvattnas via dagvattenledning som leder vidare till en kombinerad ledning i Västra kyrkogården. Vattnet leds därefter till Ryaverket. Vid bräddning leds dagvattnet ut till Göta Älv vid Klippan där recipienten har prioriteringsklass fyra. Dagvattnet från planområdet har klass två. Det finns goda möjligheter för anslutning till det allmänna VA-ledningsnätet. Skyfall Som en del av Göteborgs stads arbete med framtagande av ett tematiskt tillägg till översiktsplanen för vatten och klimatanpassning har en skyfallsmodellering tagits fram för hela staden. Modelleringen visar att vid 100-årsregn samlas vatten från skyfall i lokala lågpunkter i planområdets västra del. Större delen av vattnet rinner dock av mot korsningen vid Tolvskillingsgatan och sedan vidare österut längs med Sjupundsgatan. I planområdets östra del rinner vattnet mot områdets nordöstra hörn där det tillsammans med vattnet från den västra delen fortsätter vidare norrut genom undergången under Högsboleden. Vatten ansamlas vid själva undergången men rinner sedan vidare norrut ut ur området. Det finns inga kända översvämningsproblem i det område som översvämmas norr om planområdet vid skyfall. Vid ett 500-årsregn följer vattnet samma vägar som vid ett 100-årsregn. I den västra delen av planområdet bedöms vattenståndet på gatan vid korsningen av Tolvskillingsgatan och påfartsrampen till Högsboleden österut kunna bli minst 0,5 meter. Lågpunkten är lokal men djupet kan försvåra eller i värsta fall omöjliggöra för fordonstrafik vid skyfall. Utdrag ur skyfallsmodellen. Blå zoner markerar översvämningsytor vid ett 100-årsregn. Röda pilar visar flödesvägar för ytvatten i området. Vid en byggnation av planområdet i enlighet med föreslagen bebyggelsestruktur kan skyfall ledas bort på samma sätt som i dagsläget. Lågpunkten vid Tolvskillingsgatan Göteborgs Stad, Planhandling 18 (60)

41 ligger angränsande till gatan och bedöms inte påverka framkomligheten vid ett 100- årsregn. Störningar Buller Buller från spårtrafik och vägar Förordning (2015:216) om trafikbuller vid bostadsbyggnader 3 /Träder i kraft I: / Buller från spårtrafik och vägar bör inte överskrida dba ekvivalent ljudnivå vid en bostadsbyggnads fasad, och dba ekvivalent ljudnivå samt 70 dba maximal ljudnivå vid en uteplats om en sådan ska anordnas i anslutning till byggnaden. För en bostad om högst 35 kvadratmeter gäller i stället för vad som anges i första stycket 1 att bullret inte bör överskrida 65 dba ekvivalent ljudnivå vid bostadsbyggnadens fasad. Förordning (2017:359). 4 Om den ljudnivå som anges i 3 första stycket 1 ändå överskrids bör 1. minst hälften av bostadsrummen i en bostad vara vända mot en sida där 55 dba ekvivalent ljudnivå inte överskrids vid fasaden, och 2. minst hälften av bostadsrummen vara vända mot en sida där 70 dba maximal ljudnivå inte överskrids mellan kl och vid fasaden. Vid en sådan ändring av en byggnad som avses i 9 kap. 2 första stycket 3 a planoch bygglagen (2010:900) gäller i stället för vad som anges i första stycket 1 att minst ett bostadsrum i en bostad bör vara vänt mot en sida där 55 dba ekvivalent ljudnivå inte överskrids vid fasaden. 5 Om den ljudnivå om 70 dba maximal ljudnivå som anges i 3 första stycket 2 ändå överskrids, bör nivån dock inte överskridas med mer än 10 dba maximal ljudnivå fem gånger per timme mellan kl och Området Området är utsatt för buller från framförallt Högsboleden. De nordvästra delarna av planområdet där leden går i skärning bakom en höjd skärmas bullerinfallet av topografin. De delar av Pennygången som ligger närmast leden har höga ljudnivåer. Ekvivalent ljudnivå på de mest utsatta fasaderna är upp till 62 dba och maximal ljudnivå 70 dba. Pennygångens södra fasader och gårdsmiljöerna är ljudskyddade och bullernivåerna för rekreationsytorna ligger under ekvivalent ljudnivå 50 dba. Göteborgs Stad, Planhandling 19 (60)

42 Ekvivalent ljudnivå vägtrafikbuller, nuläge, Norconsult. Maximal ljudnivå vägtrafikbuller, nuläge, Norconsult. Luftmiljö Två luftutredningar är framtagna som underlag till detaljplanen, Luftmiljöutredning, Göteborgs Stad, samt Luftkvalitetsutredning, Cowi, Utredningen daterad 2017 är en fördjupning för det område som ligger närmast Högsboleden. Miljöförvaltningens årliga beräkningar av kvävedioxidhalten i området visar att halterna riskerar att överskrida miljökvalitetsnormen för dygn. Av denna anledning har en luftutredning genomförts. Enligt beräkningar, Luftmiljöutredning, Göteborgs Stad, , framgår att års-, timme- och dygnsmedelvärdena för kvävedioxid samt miljökvalitetsnormer och miljömål klaras i hela planområdet. Den kompletterande fördjupning, Cowi 2017,för området närmast Högsboleden visar däremot att: I dagsläget överskrids MKN för NO₂ till luft på många platser i Göteborg, och så är även fallet på och närmast Högsboleden, där MKN överskrids avseende NO₂ för både dygns och timmedel-värde. Vad gäller PM10-halten så överskrider inte denna i samma omfattning som NO₂, inte heller längs Högsboleden. För år 2035 kommer inte längre NO₂-halten överskrida MKN trots att en relativt hög urban bakgrundshalt adderats. Det finns dock en risk att miljökvalitetsmålet överskrids nära Högsboleden vilket även innefattar en del av planområdet. Enligt Naturvårdsverket är miljökvalitetsmålen en riktning och vägledning åt kommuner och Länsstyrelser för framtida miljöarbetet men är i dagsläget inte legalt bindande så som MKN. Ett genomförande av detaljplanen bedöms inte ge någon nämnvärd påverkan på luftkvaliteten. Markföroreningar Föroreningar som överskrider halter över Naturvårdsverkets riktvärden för känslig markanvändning och mindre känslig markanvändning har påträffats inom planområdet. I två av undersökningspunkterna inom planområdet överskrids även halterna för farligt avfall enligt Avfall Sveriges bedömningsgrunder för förorenade massor. Undantaget för föroreningens utbredning är de östra samt de nordligaste delarna av det undersökta området. Med anledning av att föroreningshalterna varierar stort över om- Göteborgs Stad, Planhandling 20 (60)

43 rådet och i de enskilda punkterna går det inte att utesluta att förorenade fyllnadsmassor även kan finnas i dessa delar. Omfattningen av den genomförda undersökningen är inte tillräcklig för att göra en tydlig avgränsning i plan och sannolikheten är stor att halterna varierar kraftigt inom området. Resultatet av genomförda undersökningar visar på en utbredning även i djupled där fyllnadsmassor generellt verkar vara förorenade ända ner till berggrunden alternativt naturlig jord i de punkter där sådan förekommer. Föroreningen är främst av typ PAH men även tyngre aromater och alifater förkommer. Förekomst av tyngre aromater och alifater är vanligt i samband med PAH-förorening. Som orsak till föroreningen bedöms det vara mest troligt att förorenade fyllnadsmassor förts in på området vid anläggningsskedet under talet. Det är också möjligt att tidigare förekomst av tjärasfalt kontaminerat de underliggande fyllningsmassorna. I de områden där högst föroreningshalter påvisats överlagras markytan av asfalt. I det ytliga asfaltslagret har förekomst av stenkolstjära endast kunna fastställas i en av sju undersökningspunkter. Sannolikt har det mesta av asfaltsytorna lagts om efter 1970-talet då stenkolstjära slutade användas som bindemedel. Halter av metaller i grundvattnet var i väntade nivåer för stadsmiljö. Det kan dock inte uteslutas att PAH-förorening kan förekomma i högre halter i grundvatten närmare markförorening. Göteborgs Stad, Planhandling 21 (60)

44 Detaljplanens innebörd och genomförande Planförslaget innebär att cirka 700 lägenheter kan uppföras i form av flerbostadshus på ytan mellan de befintliga bostäderna vid Pennygången och Sjupundsgatan. Den nya byggnationen utformas i två halvslutna kvartersstrukturer som sluter sig mot Högsboleden och bryts upp i mindre enheter med släpp emellan byggnaderna i mötet med det befintliga Pennygången i söder. De tillkommande byggnaderna kommer att variera mellan 4-8 våningar (sett från angränsande gata) där de lägre våningstalen är placerade i anslutning till den befintliga byggnationen i söder för att sedan öka i våningsantal mot Sjupundsgatan i norr. I det östra kvarteret medges förskoleverksamhet i sex avdelningar. Utemiljöer för förskolans behov avses finnas på de tillkommande kvarterets gård och delas med de boende i kvarteret. Vid planens genomförande kommer befintliga markparkeringar norr om Pennygången att ersättas med garage under de tillkommande kvarteren och ytterligare parkeringsytor kommer att finnas i form av markparkering i anslutning till de nya husen. Befintliga stråk genom Pennygången och vidare mot Sjupundsgatan och busshållplatserna vid Högsboleden kommer att finnas kvar. Möjligheten att i framtiden kunna öppna upp Riksdalersgatan för lokaltrafik påverkas inte. Gatans korsningspunkt kommer dock att möta Sjupundsgatan i en lutning på cirka 8 %. Från Fyrktorget och vidare längs med Växelgatans östra sida anläggs ett nytt gångoch cykelstråk. Stråket fortsätter längs med Tolvskillingsgatan och vidare till Sjupundsgatan där det avslutas i anslutning till tunneln under Högsboleden. Där Tolvskillingsgatan ansluter till Högsbohöjdmotet anläggs en cirkulationsplats och en korsning för att underlätta trafikflödet. Delar av kvartersmarken är markanvisad till Stena Fastigheter AB som är exploatör inom detaljplaneområdet. Markanvisningsavtal/föravtal har tecknats. Avtal om genomförande av detaljplanen kommer att tecknas med exploatören. Kommunen är huvudman för allmän plats och ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll. Exploatören ansvarar för utbyggnad av kvartersmarken. Göteborgs Stad, Planhandling 22 (60)

45 Illustrationsplan tillkommande bebyggelse. Illustration White arkitekter. Bebyggelse Detaljplanen ger möjlighet att uppföra flerbostadshus i 4-8 våningar norr om Pennygången. Antalet tillkommande lägenheter är cirka 700 varav cirka 100 smålägenheter, förslagsvis studentlägenheter, i planområdets norra del. Nivåskillnaderna inom planområdet varierar kraftigt från cirka + 47 i områdets lågpunkter till cirka + 63 i de högre delarna. De tillkommande kvarterens gårdsrum placeras ovanpå garagen som inryms under kvarteren. Med anledning av områdets topografiska förutsättningar innebär detta att gårdarnas marknivåer hamnar i höjd med marknivåerna mot det befintliga Pennygången vilket medför att våningsantalen för de tillkommande kvarteren blir högre mot angränsande gator och lägre mot gårdsrummen i likhet med situationen för befintlig bebyggelsestruktur. Landskapssektion genom det västra kvarteret, tillkommande byggnation längst till vänster. Illustration White arkitekter. Landskapssektion genom det östra kvarteret, tillkommande byggnation längst till vänster. Illustration White arkitekter. Göteborgs Stad, Planhandling 23 (60)

46 På ytan mellan Sjupundsgatan och Högsboleden placeras en L-formad lamell i 8 våningar. Likt de övriga kvartersstrukturerna inryms garage under kvarteret, vilket dock inte är aktuellt att uppföra i dagsläget, och i entréplan skapas möjligheter för handelsverksamhet och eventuellt parkering. Ovanpå entréplanet placeras det gemensamma gårdsrummet som delvis skyddas från buller genom byggnadens L-formade utformning. Byggnadens placering i direkt anslutning till Högsboleden och Högsbohöjdsmotet innebär att Högsbohöjd blir mer synligt från leden och byggnaden blir en viktig komponent i utformningen av entrén till Högsbohöjd. I plankarta medges även möjligheten att uppföra ett parkeringshus i detta läge. I likhet med det befintliga Pennygången föreslås den tillkommande bebyggelsen placeras så att området sluter sig mot Högsboleden och öppnar upp sig mot söder. Kvarteren utformas i en halvsluten struktur som bryts upp med punkthus där det nya kvarteret möter Pennygångens norra fasader. Den uppbrutna strukturen skapar förutsättningar för utblickar från de befintliga bostäderna. Utformningen av kvartersstrukturerna medför att områdets karaktär fortsätter vara slutet mot Högsboleden. I och med att kvarteren placeras närmare Sjupundsgatan kommer gatan få en mer stadsliknande karaktär. För att skapa aktiva entréplan och befolka angränsande gator ställs krav på att entréer ska placeras mot gata och lokaler för mindre verksamheter medges. För ytan närmast Högsboleden medges även handel som markanvändning. Kvartersgatorna mellan den befintliga och tillkommande byggnationen kan även i fortsättningen användas som stråk mellan Pennygångens portiker, angränsande gator och busshållplatserna vid leden. Varierade höjder mellan 4-8 våningar medges i detaljplanen (sett från angränsande gata) för de tillkommande kvarteren. De högre våningsantalen medges mot planområdets norra delar och lägre mot befintlig byggnation. Genom att placera de högre delarna mot Högsboleden minskas bullerpåverkan, solljus släpps in i gårdsrummen från söder och förutsättningar för utblickar från befintliga bostäder skapas. För att möta upp våningsantalen i Pennygången medges byggnaderna i det östra kvarteret att uppgå till 5-7 våningar (sett från angränsande gata) i anslutning till det befintliga Pennygångens norra fasader för att sedan successivt trappas upp till 8 våningar mot kvarterets nordöstra hörn som utgörs av en topografisk lågpunkt. På motsvarande sätt trappas det västra kvarteret från 4-5 våningar (sett från angränsande gata) i söder, punkthuset medges vara 7 våningar, och upp till 8 våningar i kvarterets nordöstra del. Från gårdsnivån för respektive kvarter kommer våningsantalet att vara 6 våningar som högst, det vill säga två våningar lägre än mot Sjupundsgatan i norr. Göteborgs Stad, Planhandling 24 (60)

47 Perspektivbild från sydväst. I förgrunden ses befintlig byggnation i Pennygången och norr om dessa tillkommande kvarter. Gatorna mellan kvarteren och befintlig byggnation kommer även fortsättningsvis kunna användas som stråk för de boende i närområdet. Illustration White arkitekter. Perspektivbild från nordväst. De tillkommande kvarteren bryts upp i mötet med Pennygången för att möjliggöra utblickar från befintliga bostäder och släppa in solljus från söder. I likhet med det befintliga Pennygången sluts kvarteren mot Högsboleden vilket skärmar från bullerstörningar. Illustration White arkitekter. Göteborgs Stad, Planhandling 25 (60)

48 Detaljplanen möjliggör att fyra olika takutformningar med en trappning för att möta befintlig bebyggelse och ge bättre solförhållanden, se illustrationerna nedan. Trappande volym med platt-, flackt, eller sadeltak, illustration och foto av White Arkitekter Lutande takfotslinje, illustration och foto av White Arkitekter Trappande volym mot gården och lutande takfotslinje mot gata, illustration och foto av White Arkitekter Bevarande Befintlig bebyggelse vid Pennygången har ett kulturhistoriskt värde och ingår i planeringsunderlaget Moderna Göteborg. Bebyggelsen ingår inte i planområdet och berörs därför inte av plankartans bestämmelser. Den nya bebyggelsen anpassas till befintliga Pennygången genom samma struktur och genom ett möte med ett lägre våningsantal. Läs även mer under rubrikerna Miljökonsekvenser/Kulturmiljö nedan. Trafik och parkering Vid genomförandet av detaljplanen kommer Växelmyntsgatan, Tolvskillingsgatan och delar av Sjupundsgatan att förses med en gång- och cykelväg som ansluter till befintligt cykelstråk norr om Högsboleden. De tillkommande gc-stråken innebär att det blir lättare för boende i området att exempelvis pendla till arbetet med cykel. Det leder i sin tur till ett minskat bilberoende inom området. Göteborgs Stad, Planhandling 26 (60)

49 Befintliga stråk mellan Pennygången och busshållplatserna på Högsboleden kommer att finnas kvar och kopplas samman med tillkommande gång- och cykelvägar. Detaljplanen innebär att cirka 700 nya bostäder tillskapas i planområdet vilket kommer att öka andelen bilar i området. Ökningen bedöms vara av begränsad omfattning. Förslaget medför också att trafikflödet i området kommer att förändras, de gator som framförallt berörs av en ökad mängd trafik är Tolvskillingsgatan och Växelmyntsgatan. För att begränsa mängden trafik på de interna kvartersgatorna som ligger mellan de tillkommande och befintliga kvarteren placeras infarter till garage mot Tolvskillingsgatan respektive Sjupundsgatan. De interna gatorna kommer framförallt att användas för markparkering, sophämtning samt vid leveranser till de tillkommande kvarteren. För att förbättra trafikflödet och trafiksäkerheten i anslutning till Högsbohöjdsmotets av- och påfarter anläggs en cirkulationsplats i korsningen med Tolvskillingsgatan, Sjupundsgatan och viadukten över Högsboleden. I PM Mobilitetsstudie som tagits fram till planhandlingarna, Cowi , anges följande åtgärder för att minska biltrafiken. Cykelparkeringar av god kvalitet Cykelrum med servicemöjligheter Cykelpool för specialcyklar Bilpool Samnyttjande mellan besöksparkeringar för bil. Kommunikationsinsatser, välkomstpaket. Åtgärderna som föreslås ska också följas upp. Västerleden Göteborg väntas fram till år 2035 växa med invånare och arbetsplatser och därmed växa till en nära storstad. Göteborgs Stad vill att mycket av stadsutvecklingen för att bygga denna nära storstad ska ske genom förtätning i det vi kallar för mellanstaden, det vill säga i den sammanhängande staden utanför stadskärnan. Med det ökade antalet invånare i staden antas också antalet resor till, från och inom staden öka proportionerligt, vilket ställer nya krav på såväl trafiksystemet som på förändrade resebeteenden. Detta är förutsättningar för att möjliggöra den önskade tillväxten av regionkärnan som vi ser framför oss och som är ett övergripande mål för förtätningen i staden. Med en tätare stad kan fler invånare få nära till mataffären, skolan, busshållplatsen och annan service allt det som gör vardagen lite enklare. Staden vill härigenom skapa fler attraktiva platser för boende, besökare och för det näringsliv som önskar växa eller etablera sig i staden. Förutsättningar för stadsutveckling En förutsättning för att möjliggöra denna stadsutveckling är att trafiksystemet genom olika åtgärder kan ställas om i en mer hållbar inriktning. Samtidigt skapar förtätningen i sig själv förutsättningar för en omställning av trafiksystemet. Förutsättningarna för en hållbar stadsutveckling för bebyggelse- och infrastrukturplaneringen är således ömsesidigt beroende av varandra och dess växelverkan måste därför beaktas Göteborgs Stad, Planhandling 27 (60)

50 igenom hela planeringsprocessen. Därmed finns också möjligheter till att genom stadsplanering påverka trafikalstringen för olika trafikslag i önskad riktning. Detta blir möjligt eftersom andelen resor med ett givet trafikslag antas påverkas av förutsättningarna att resa med detta trafikslag, samtidigt som antalet resor för samtliga trafikslag antas vara konstant för ett givet antal invånare. Gällande inriktnings- och effektmål för denna stadsutveckling kan utläsas i Göteborgs Stads styrdokument Trafikstrategi för en nära storstad Göteborg 2035 samt i Strategi för utbyggnadsplanering Göteborg 2035, dokument som ska ses som konkretiseringar av Göteborgs Stads översiktsplan. Södra mellanstaden och dess trafikleder Södra mellanstaden omfattas av Högsbo, Frölunda och Tynnered. Området omgärdas av de fyra stora trafiklederna Västerleden, del av Oscarsleden, Högsboleden samt Dag Hammarskjöldsleden. Idag fyller trafiklederna viktiga funktioner för vägtrafiken. De två först nämnda lederna, Västerleden samt Oscarsleden, har staten som huvudman och är klassade som riksintresse kommunikation. Det är bland annat Västerledens funktion som korridor för näringslivets transporter till Göteborgs Hamn som är anledningen till riksintresset. Idag trafikeras Västerleden av närmare fordon per vardagsmedeldygn. Västerleden och Oscarsleden fyller också en viktig funktion som en del i Göteborgs Stads lokalnät, genom att de avlastar Göteborgs centrala delar från biltrafik. Högsboleden och Dag Hammarskjöldsleden är däremot kommunala leder. De har idag viktiga funktioner för vägtrafiken genom att koppla ihop de perifera södra och västra delarna av staden med Göteborgs innerstad. I dag finns dock tankar om ändrad framtida funktion för dessa trafikleder. För Dag Hammarskjöldsleden är tankarna långt gångna och det pågår ett arbete med att omvandla Dag Hammarskjöldsleden till en stadsgata. Dag Hammarskjöldsleden trafikeras idag av runt fordon per vardagsmedeldygn. Trots att lederna idag utgör en viktig funktion för vägtrafiken så utgör de samtidigt en barriär sett ur det sociala perspektivet. Detta blir extra tydligt när staden vill stadsutveckla, växa och bli större. Effekter av förtätningen Bostadsutvecklingen i södra mellanstaden beräknas ge ett tillskott av totalt bostäder i området. Då är såväl utbyggnaden i utbyggnadsplaneringen medräknad som den senare tillkomna stadsutvecklingen kring Dag Hammarskjölds boulevard medräknad. En stor del av dessa bostäder väntas byggas fram till år Med dagens tankar om bostadsutveckling i södra mellanstaden kommer det innebära att södra mellanstaden fullt utbyggd i princip kommer få en fördubbling av antalet invånare jämfört med var det bor där idag. Det innebär ett tillskott på invånare och mer än resor per dygn jämfört med idag. I samklang med stadens klimatstrategi krävs enligt trafikstrategin en minskning av antalet bilresor med 25 procent år 2035 jämfört med Det innebär en fördubbling av antalet resor till fots, med cykel, samt med kollektivtrafik, vilket är i linje med K2020 där större omställningar bör ske där bäst förutsättningar finns. Södra mellanstaden är ett sådant område där förutsättningarna för att uppnå just en sådan större omställning av trafiksystemet finns. För biltrafiken innebär den tänkta förtätningen 38 Göteborgs Stad, Planhandling 28 (60)

51 000 fler bilresor och kollektivtrafikresor per dygn jämfört med 2011 års nivå, om trafikstrategins viljeinriktning uppfylls. Trafikstrategins färdmedelsfördelning har dock brutits ned på områdesnivå för att utgöra ett verktyg för den planering som sker i program, detaljplaner och ombyggnader. Det innebär att det är mot denna trafikfördelning som ska planeringen och trafikalstringen ska beräknas ifrån. Det innebär också att de frågor som berör infrastrukturinvestering och genomförande blir extra viktiga att fastställa redan i tidigt skede. De olika planområdenas bidrag till de eventuellt önskvärda åtgärder kan då fastställas, och tilllika konsekvenserna av avvikelser från denna planering. En sådan helhetsbild av områdets utveckling bidrar också till att skapa en förståelse hos exploatörerna för de investeringar som kommer att krävas på områdesnivå för att exploatera södra mellanstaden. Arbete som främjar utvecklingen i södra mellanstaden Utöver Göteborgs Stads planering för förbättrade förutsättningar för gång- och cykeltrafik genomförs även planeringsarbete för den framtida kollektivtrafiken i linje med stadens mål. Göteborgs Stad samverkar med Västra Götalandsregionen, Mölndal och Partille i ett gemensamt projekt som syftar till att säkerställa kapaciteten och kvaliteten i kollektivtrafiken med sikte på 2035, vilket är en vidareutveckling av K2020. Denna utveckling av kollektivtrafiken i södra mellanstaden är en viktig del i den omställning av trafiksystem som är nödvändig för att möjliggöra den önskade stadsutvecklingen i området. Göteborgs Stad har via trafikkontoret initierat ett arbete med en åtgärdsvalsstudie i södra mellanstaden, under namnet ÅVS Södra Mellanstaden. Arbetet ska bedrivas i enlighet den metod som Trafikverket tillsammans med Sveriges kommuner och landsting och Boverket har arbetat fram. För ÅVS Södra Mellanstaden är syftet att hitta åtgärder som resulterar i att de nationella transportpolitiska målen och trafikstrategins målsättningar kan uppfyllas inom det område som vi kallar för södra mellanstaden. Målen ska vara uppfyllda efter det att södra mellanstaden byggts ut i enlighet med utbyggnadsplaneringen och annan tänkt planering som Göteborgs Stad ser framför sig. En bedömning är att arbetet med ÅVS Södra Mellanstaden kommer att gå ut på samråd tidigast under våren 2017 och arbetet som helhet kommer att pågå till minst sommaren Framdriften av planerna i BoStad2021 pågår parallellt med ÅVS-arbetet. Under tiden som arbete med ÅVS:en pågår är inriktningen är att varje detaljplan ska bidra till den omställning av trafiksystemet som är nödvändig för att trafikstrategins mål ska uppnås. Lösningar som är eventuellt önskvärda åtgärder och som ligger utanför detaljplaneområdena på systemnivå hanteras i ÅVS:en. I aktuellt planarbete ska Växelmyntsoch Tolvskillingsgatan kompletteras med trottoar och cykelbana i ett genomförande. På kvartersgatorna tillåts allmän gång- och cykeltrafik. Inom området planeras en förskola och lokaler för centrumverksamheter och vård. Åtgärderna i samband med planens genomförande främjar gång- och cykeltrafiken, medger närhet till service och minskar därmed ett bilberoende och i sin tur påverkan på Västerleden. Planområdets påverkan på Västerleden För detaljplan bostäder vid Högsbohöjd visar trafikberäkningarna att den nya bebyggelsen skulle bidra med totalt cirka fordon per dygn till och från området, antaget dagens bilanvändning. Analyserna visar att 48 % (720 fordon per dygn) belastar Göteborgs Stad, Planhandling 29 (60)

52 Västerleden via Högsboleden och Kungsstensmotet. Knappt 10 % (145 fordon per dygn) fortsätter söderut på Västerleden mot Gnistängstunneln. Resterande 90 % (575 fordon per dygn) fortsätter norrut. Av dessa går 60 % (345 fordon per dygn) på Oscarsleden och 40 % (230 fordon per dygn) på Älvsborgsbron. Under högtrafik innebär detta ett tillskott på maximalt 15 fordon per timme på Västerleden och i Gnistängstunneln, maximalt 35 fordon per timme på Oscarsleden och maximalt 25 fordon per timme på Älvsborgsbron. På övriga tider blir det lägre tillskott av trafik på lederna från den nya bebyggelsen. Staden planerar för att bilanvändandet successivt ska minska i Göteborg. På sikt innebär det ett minskat bidrag av biltrafik på Västerleden, Oscarsleden och Älvsborgsbron från det aktuella planområdet. Exploateringen i Högsbohöjd är relativt omfattande, men mindre än hälften av biltrafiken kommer att belasta det statliga vägnätet, eftersom resterande trafik har ärende österut via stadens gatunät. Stadens bedömning är att planen ger en begränsad påverkan på trafiksituationen på statens leder, och att utbyggnaden inte utgör någon påtaglig skada på riksintresset för kommunikation. Gator, GC-vägar Planförslaget innebär att delar av Växelmyntsgatan, Tolvskillingsgatan och Sjupundsgatan byggs om i sträckningen mellan Fyrktorget och i höjd med Riksdalersgatan. Längs med Växelmyntsgatans och Tolvskillingsgatans östra sida kompletteras den befintliga trottoaren med en cykelbana. I anslutning till Högsbohöjdsmotet korsar cykelstråket Tolvskillingsgatan och fortsätter på Sjupundsgatans norra sida fram till tunneln under Högsboleden, på ledens norra sida ansluter gång- och cykelstråket till befintliga cykelstråk mot Majorna och centrum. Denna komplettering av gång- och cykelstråket bidrar därför till att utveckla cykelnätet i staden ur ett större perspektiv. Från tunneln och vidare söderut, breddas Sjupundgatan för att möjliggöra för mötande trafik och gatan kompletteras med en trottoar på den östra sidan. Cykeltrafik sker fortsatt på gatan. Göteborgs Stad, Planhandling 30 (60)

53 Stråk och rörelsemönster efter tillkommande byggnation, White Arkitekter. Planförslaget innebär inget hinder för möjligheten att i framtiden öppna upp för trafik mellan Riksdalersgatan och Sjupundsgatan. Förslaget innebär dock att Riksdalersgatan anslutas till Sjupundsgatan som har en lutning av 8 %. Förslaget innebär inget hinder för, om det skulle bli aktuellt i framtiden, att omvandla Högsboleden till en stadsgata. I samband med genomförandet av detaljplanen kommer karaktären på angränsande gator att förändras. Längs med Sjupundsgatan kommer gaturummet i anslutning till byggnadernas fasadliv att utformas med förgårdsmark som exempelvis kan inrymma vegetation, cykelparkering och utrymmen för entréer. Det är även möjligt för verksamheter att använda förgårdsmarken för verksamheternas behov i form av t.ex. uteserveringar eller liknande. Därefter följer plats för gångbana och parkeringsytor. På gatans norra sida skapas förutsättningar för separerade gång- och cykelbanor. För att befolka gaturummet medges verksamhetslokaler i entréplan och entréer till de nya bostadshusen ska placeras mot gata, kvartersgata och Sjupundsgatan. Göteborgs Stad, Planhandling 31 (60)

54 Gatusektion, gestaltningsprincip av gaturummet mot Tolvskillingsgatan, White arkitekter. De interna kvartersgatorna mellan det befintliga Pennygången och de tillkommande kvarteren utgör del av ett stråk mellan Pennygången och angränsande gator samt Sjupundsgatans hållplats. Dessa gator kommer även fortsättningsvis att vara allmänt tillgängliga för passage och gestaltas så att områdets gröna karaktär bevaras. Gaturummet utformas med förgårdsmark som exempelvis kan inrymma vegetation och cykelparkeringar. Mellan byggnaderna anläggs parkeringsytor på bägge sidor av gatan. Göteborgs Stad, Planhandling 32 (60)

55 Gatusektion, gestaltningsprincip för de interna kvartersgatorna mellan Pennygången och tillkommande kvarter. White arkitekter. Parkering / cykelparkering I framtagen parkeringsutredning framgår som slutsats att minst 295 bilplatser bör ersättas för befintlig byggnation och att parkeringsplatserna bör omfördelas så att de 80 platserna vid Växelmyntsgatan utnyttjas till fullo. Förslaget innebär att p-talet för befintliga bostäder i Pennygången uppgår till 0,44 p-platser/lägenhet vilket kan jämföras med den rekommendation för parkeringstal vid bygglov som finns i kommunens vägledning som är cirka 0,42 platser för små lägenheter och cirka 0,58 platser/stor lägenhet för tillkommande byggnation. För mer information gällande parkering för befintlig bebyggelse läs mer under rubrik Planens syfte och förutsättningar/parkering/cykelparkering. Parkeringstalen är beräknade efter kommunens gällande vägledning till parkeringstal och planområdet bedöms ligga inom område med god tillgänglighet till kollektivtrafik. Förslaget följer BoStad2021:s hanteringsprinciper för parkering vilket är samma nivå som bygglov i gällande vägledning för parkeringstal. I parkeringsutredningen har parkeringstalen beräknats utifrån ett totalt antal av 650 tillkommande lägenheter men då denna siffra ökats under detaljplanearbetet till cirka 700 lägenheter så utgår beräknade bygglovstal nedan från 700 tillkommande lägenheter. Enligt uppgift från byggherren avses cirka 500 lägenheter att utföras som små lägenheter och 200 som stora vilket innebär ett behov av 326 parkeringsplatser för boende och 42 platser för besökande (tillsammans 368 platser). Parkeringsbehovet för förskolan uppgår enligt utredningen till 8 parkeringsplatser. Om man lägger samman parkeringsbehovet för befintliga och tillkommande bostäder inklusive gästparkeringar innebär detta ett totalt antal om 630 parkeringsplatser ( = 633). Om handel etableras vid ytan mot Högsboleden tillkommer ytterligare 25 parkeringsplatser i detta läge. Göteborgs Stad, Planhandling 33 (60)

56 Det förväntade parkeringsbehovet till följd av den nya detaljplanen avses klaras genom uppförande av underjordiska garage under de tillkommande kvarteren. Parkeringsmöjlighet kommer även att finnas i form av markparkeringar längs med angränsande gator. Parkeringsbehovet för den norra tomten uppfylls genom markparkeringar i anslutning till byggnaden. Detaljplanen möjliggör även att uppföra ett parkeringshus på denna yta. I aktuellt förslag redovisas förutsättningar för cirka 760 platser vilket med god marginal överstiger de 633 platser som det finns behov av. I utredningen ingår inte parkeringstal för en eventuell vårdverksamhet i planområdets norra del. Men möjligheten för parkeringsplatser finns med den marginal av parkeringsplatser som kan tillskapas. Parkeringsmöjligheter för befintligt och tillkommande bostäder. Utöver illustrerade parkeringar tillkommer befintlig parkeringsyta vid Växelmyntsgatan. Illustration White Arkitekter. Utöver parkeringstal för bilar anger vägledningen även tal för antal cykelparkeringar. Det antal cykelplatser som rekommenderas för detaljplanen, enligt vägledningens rekommendationer för bygglovstal, är 1150 cykelplatser för boende varav 700 platser för cyklar i anslutning till entréerna. Till detta tillkommer cirka 22 platser för cyklar för förskolans behov. Utöver dessa platser tillkommer behovet för handels- och eventuell vårdverksamhet på den norra tomten. Ytor för cykelparkering finns inom planområdet. Tillgänglighet och service Området ligger i nära anslutning till kollektivtrafik och med fler bostäder ökar underlaget för kollektivtrafiken. Sjupundsgatans hållplats kommer att tillgänglighetsanpassas under Det finns önskemål om att även stombussen ska stanna vid Sjupundsgatan som kommer att lyftas till Västtrafik i samband med de regelbundna över- Göteborgs Stad, Planhandling 34 (60)

57 syner av linjenätet som görs. För att möjliggöra stopp för stombussarna på Högsboleden kan det finnas behov i framtiden av att anpassa plattformarna för 21- alternativt 24-metersbussar. I planområdets direkta närhet finns tillgång till dagligservice och vid Axel Dahlströms Torg finns ett större utbud av service och handel. Högsbohöjd är beläget på ett höjdparti vilket innebär att tillgängligheten till Axel Dahlströms Torg begränsas av topografin och att avståndet upplevs som längre. Den nya bebyggelsens placering utmed Sjupundsgatan definierar gaturummet som får en tydligare och mer stadsmässig karaktär. I planen medges förutsättningar för lokaler för mindre verksamheter i kvarterens entréplan och för ytan mot Högsboleden medges handel vilket stärker förutsättningarna för etablering av ytterligare service i området. De befintliga stråken genom Pennygångens portiker och vidare mot Sjupundsgatan och Sjupundsgatans hållplats kommer att finnas kvar och kopplas samman till de nya gång- och cykelstråken inom området. Illustrationsförslaget visar Sjupundsgatan sett från tunneln under Högsboleden. Illustration White arkitekter. Inom planområdet medges utbildningslokaler för förskoleverksamhet med sex avdelningar i det östra kvarteret. Förskolans utemiljöer inryms på kvarterets gemensamma gård som är väl avskilt från trafik. Gårdsmiljön avses samnyttjas av de boende i kvarteret och förskoleverksamheten. Gårdsytan är totalt cirka 3000 kvm. Om en förskola i 6 avdelningar uppförs, med 18 barn/avdelning, så blir utomhusytan nästan 28kvm/barn. Exemplet visar att Göteborgs Stads ramprogram om minst 35 kvm/barn i utomhusyta inte uppfylls vid en etablering av 6 avdelningar. Med närheten till Fyrkparken, cirka 150 meter i promenadavstånd från förskolan, bedöms parken kunna nyttjas för förskolan. Fyrkparken som erbjuder grönytor som kan användas av förskolan vid behov, en trafikseparerad gångväg till Fyrkparken finns genom det befintliga Pennygången. För att göra parken lämplig för användning av förskoleverksamhet krävs det att vissa funktioner, nödvändiga för en förskoleverksamhet, kompletteras i parken. Göteborgs Stad, Planhandling 35 (60)

58 Om det inom kvarteret istället uppförs en förskola med 4 avdelningar, med 18 barn/avdelning, så blir utomhusytan per barn på gården istället knappt 42 kvm/barn. Exemplet visar att Göteborgs Stads ramprogram om minst 35 kvm/barn i utomhusyta uppfylls vid en etablering av 4 avdelningar. Det finns då även ett större utrymme att separera gårdsfunktioner mellan boende och förskoleverksamhet. Detaljplanen reglerar inte förskolans storlek endast möjligheten att uppföra förskola inom kvarteret. Planområdet är till stora delar otillgängligt för funktionsnedsatta i dagsläget med anledning av områdets topografi. Vid genomförandet av detaljplanen kommer nivåskillnaderna mellan Pennygången och den tillkommande byggnationen att delvis planas ut vilket förbättrar tillgängligheten i dessa delar. Med anledning av områdets topografiska förutsättningar, befintlig byggnation och infrastruktur kommer Sjupundsgatan att fortsätta vara delvis otillgänglig. Nya flerbostadshus kommer att förses med hiss. Friytor Nya friytor för allmänhetens behov tillskapas inte inom planområdet utan tillgodoses i de angränsande grönområdena Fyrkparken och Ruddalen. Inga friytor för allmänhetens behov tas i anspråk. Den tillkommande bebyggelsen utformas med kvartersstruktur som bryts upp mot byggnaderna i det befintliga Pennygången. Utformningen av de tillkommande kvarteren sluter gårdsrummen mot de mer trafikerade gatorna vilket ger en tryggare miljö för barn och förbättrar ljudmiljön på gårdarna. För den L-formade byggnaden vid Högsboleden placeras gårdsrummet en våning ovanför entréplan. Naturmiljö Planområdet är redan ianspråktaget och ytorna som föreslås bebyggas utgörs framförallt av redan hårdgjorda ytor. Vid genomförandet av detaljplanen kommer befintliga träd inom de delar som föreslås bebyggas att tas ned. För att möjliggöra parkering under mark och skapa tillgängliga stråk genom området krävs omfattande markarbeten vilket innebär att större delen av de klipphällar som finns inom planområdet idag kommer att försvinna. Merparten av det större klippartiet vid tillfarten från Högsboleden kommer att bevaras och integreras med den nya byggnationen. Sociala aspekter Detaljplanen ger möjlighet att uppföra flerbostadshus med verksamhetslokaler i entréplan, för ytan närmast leden medges även handel. Den nya bebyggelsen innebär att de stora ytorna mellan Pennygången och Högsboleden ersätts med bostäder vilket medför att Sjupundsgatan får en tydligare karaktär av ett stråk. Byggnadernas placering skapar utblickar mot Sjupundsgatan och tunneln under Högsboleden samt angränsande hållplatser vilket bidrar till att öka tryggheten. En ökad andel boende bidrar till att befolka området vilket också är positivt ur trygghetssynpunkt. I samband med planarbetet har en social konsekvensanalys och en barnkonsekvensanalys genomförts i samarbete med berörda förvaltningar. Resultatet har inarbetats i planhandlingarna, se kapitel Konsekvenser nedan. Göteborgs Stad, Planhandling 36 (60)

59 Teknisk försörjning Dagvatten Lokalt omhändertagande av dagvatten (LOD) ska eftersträvas om möjligt. En dagvattenutredning har genomförts för det aktuella planområdet. Utredningen visar att en hantering av dagvattnet är möjligt. De generella principer som föreslås för dagvattenhanteringen i utredningen är att stuprör förses med utkastare, vattnet från stuprören och de hårdgjorda ytorna på gårdarna ovan p-däcken leds till fördröjningsmagasin. Magasinen kan utformas så att fördröjningsvolymen ryms antingen ovan mark eller både ovan mark och under mark. Vatten från stuprör på byggnadernas utsidor leds till fördröjningsmagasin antingen i kvartersgatorna eller till magasin längs med byggnadens fasad. Dagvatten från kvartersgator och gator på allmäns plats leds till krossfyllda magasin som placeras under föreslagna parkeringsplatser på respektive gatutyp. Vid skyfall kan vattnet fylla upp lokala lågpunkter, t.ex. de ytliga fördröjningsmagasinen, och sedan brädda ut ur kvarteren via gatorna till ett lågt liggande område norr om tunneln under Högsboleden. Med anledning av att ytan närmast Högsboleden tidigare använts till bensinmack, sanering har genomförts, föreslås att infiltration undviks och att dagvattenanläggningar görs täta för att inte laka ur ev. kvarvarande föroreningar. För att undvika att vatten rinner ut på Högsboleden vid skyfall bör den västra delen av markytan luta söderut och eventuellt förses med kant som extra säkerhet. Vatten och avlopp Flytt av befintlig dricksvattenledning krävs i anslutning till Sjupundsgatan i höjd med tunneln under Högsboleden. Dricksvattenanslutning kan ske antingen till allmänt ledningsnät i Sjupundsgatan eller Tolvskillingsgatan. Lägsta normala vattentryck i förbindelsepunkt motsvarar nivån +102 meter (RH 2000). Kapaciteten på allmänt ledningsnät för dricksvatten medger uttag av brandvatten motsvarande områdestyp A2;VAV. Spillvattenanslutning kan ske till allmänt ledningsnät i Tolvskillingsgatan eller Sjupundsgatan. Inför byggnation ska berörd fastighetsägare/exploatör kontakta Kretslopp och vatten för information om de tekniska förutsättningarna avseende VA-anslutningen. Planområdet ligger i närheten av en berganläggning, Kretslopp och Vatten ska kontaktas innan markarbeten utförs. Värme Uppvärmning avses ske med bergvärme som eventuellt kan komma att kombineras med fjärrvärme. Befintlig fjärrvärmeledning finns i anslutning till Sjupundsgatan i nord-sydlig riktning. Ytterligare ledningar för det befintliga Pennygångens behov finns inom planområdet. Dessa ledningar påverkas av tillkommande byggnation och kommer behöva flyttas. Göteborgs Stad, Planhandling 37 (60)

60 El och tele Beställning av utsättning respektive undanflyttning av ledningar ska ske till Göteborg Energi Nät AB i god tid innan arbetena ska påbörjas. Vid utförande av arbeten i närheten av Göteborg Energi Nät AB:s anläggningar ska bestämmelser för markarbeten vid elkablar följas. Befintlig kapacitet är inte tillräcklig för kommande exploatering och ny transformatorstation kommer därför att anläggas inom planområdet. Avfall Avfallshanteringen för den nya bebyggelsen avses ske genom sopsugsanläggning för restavfall och biologiskt avfall. För återvinning så som plast, glas, tidningspapper, metall, batterier avses byggas utrymmen för fastighetsnära insamling. Den fastighetsnära insamlingen placeras i anslutning till de interna kvartersgatorna och kommer även kunna användas för befintliga lägenheter på Pennygången. Inom det aktuella planområdet finns en återvinningsstation. Med de nya fastighetsnära insamlingarna bedöms behovet av en återvinningsstation vara tillräcklig. I samband med föreslagen exploatering avses den befintliga återvinningsstationen flyttas och placeras längs Växelmyntsgatan. Övriga åtgärder Geotekniska åtgärder Under byggskedet ska kontroll mot upptryckning/bottenuppluckring utföras för ett grundvattentryck som antas ligga en meter under markytan. Grundläggning kan ske på packad fyllnad av krossmaterial på fast botten. Med hänsyn till risken för skadliga vibrationer i samband med schaktarbeten föreslås att syn utförs av närliggande byggnader. Vidare föreslås att vibrationsövervakning utförs inom närliggande byggnader i samband med schaktarbetena. Då halterna av markradon kan ändras i och med stora schakt- och fyllnadsarbeten rekommenderas att mätningarna upprepas när dessa arbeten påbörjats. Läs mer i: MUR Geoteknik, ÅF infrastructure och PM Geoteknik ÅF Infrastructure Markmiljö Med hänsyn till att föroreningshalter över Naturvårdsverkets riktlinjer om känslig markanvändning respektive mindre känslig markanvändning påträffats vid den översiktliga miljötekniska markundersökningen krävs vidare åtgärder i samband med en byggnation i området. Kompletterande undersökningar där ny byggnation planeras ska utföras för att ge en bättre bild över föroreningsläget och utgöra underlag för riskbedömning och åtgärdsförslag. I dagsläget bedöms den direkta exponeringsrisken för människor som vistas i området vara relativt liten då den påvisade föroreningen inte är att betrakta som lättflyktig samt att ytskikt i form av asfalt etc. återfinns på stora delar av området inklusive områdena där farligt avfall avseende PAH påträffats. I grönytor återfinns troligen även ett skikt av mulljord eller liknande ovan de förorenade fyllnadsmassorna vilket be- Göteborgs Stad, Planhandling 38 (60)

61 gränsar exponeringsrisken även om det i vissa delområden inte går att utesluta förekomsten av ytligare föroreningar. Risk för att människor ska komma i kontakt med förorenade jordmassor bedöms främst finnas vid grävarbeten. Hantering av förorenade massor som inte klarar Naturvårdsverkets generella riktlinjer för känslig markanvändning ska ske på särskilt sätt i samråd med miljöförvaltningen. Ett kompletterande PM gällande risk- och åtgärdersbedömning har kompletterats planhandlingarna. I denna anges möjligheterna till avhjälpande åtgärder som goda. På plankartan finns en upplysning om att ytterligare markundersökningar krävs inför ett genomförande. Buller En bullerutredning (Norconsult ) har upprättats enligt PBL 4 kap 33 a. Bullerberäkningen utgår från ett trafikunderlag med prognosvärden för framtida trafikmängder år 2035 på omkringliggande gator. Efter samrådet kompletterades den framtagna bullerutredningen med beräkningar för den norra delen av planområdet, intill Högsboleden, framförallt eftersom byggnadens utformning och byggrätten justerats (Norconsult ). Regeringen har 11 maj 2017 fattat beslut om nya riktvärden för trafikbuller, dessa träder ikraft 1 juli 2017 för ärenden som påbörjats efter 2 januari 2015, vilket gäller denna detaljplan. För mer information om bullerförordningen läs under rubrik Planens syfte och förutsättningar/störningar/buller. Med hänvisning till de nya riktvärdena10 klarar planförslaget riktvärdena för buller, dvs tillåtna ljudnivåer upp till 60 dba ekvivalent ljudnivå och ljudnivåer upp till 65 dba för små bostäder med boarea max 35 kvm. Bullerutredningen visar att bebyggelsen inte överskrider 60 dba ekvivalent ljudnivå inom planområdet dvs inga avsteg behöver göras för planerad bostadsbebyggelse. De nya byggnaderna placeras i två halvslutna kvarter som sluter sig mot Högsboleden och öppnar sig mot den befintliga byggnationen vid Pennygången och mot Högsboleden placeras en lamell. Kvarterens placering medför att stora delar av Pennygångens bullerutsatta fasader skärmas. För de mest skärmade fasaderna sänks ljudnivåerna med över 10 dba. De interna kvartersgatorna mellan de nya och befintliga husen får en god ljudmiljö med ekvivalent ljudnivå under 50 dba. Göteborgs Stad, Planhandling 39 (60)

62 Koncept över planlösning med genomgående lägenheter i hörnlägena där minst hälften av bostadsrummen vända mot gården som är den ljuddämpade sidan, White Arkitekter. Göteborgs Stad, Planhandling 40 (60)

63 Västra kvarteret Bilden ovan är ett uttrag ur bullerutredningen och visar de ekvivalenta nivåerna 2 meter ovan mark samt per våningsplan i det västra kvarteret. Norconsult Göteborgs Stad, Planhandling 41 (60)

64 Bilden ovan är ett uttrag ur bullerutredningen och visar de maximala nivåerna 2 meter ovan mark samt per våningsplan i det västra kvarteret. Norconsult Tillkommande bostäder i det västra kvarteret kommer att ha fasader och husgavlar som vetter mot Högsboleden vilka beräknas få ekvivalenta ljudnivåer som överskrider riktvärdet 60 dba. Merparten av kvarterets fasader kommer dock att klara riktvärdet, som högst uppgår beräknade bullernivåer till 62 dba. Samtliga fasader får maximala nivåer under riktvärdet 70 dba. Samtliga fasader mot gårdsrummet beräknas få ekvivalent ljudnivå under 50 dba. Gårdsrummet har möjlighet för tysta uteplatser som klarar riktvärdet ekvivalent ljudnivå 55 dba respektive maximal ljudnivå 70 dba. Göteborgs Stad, Planhandling 42 (60)

65 Om lägenheter i utsatta hörnlägen utformas som genomgående, vilket är möjligt, klaras ljudnivåerna i det västra kvarteret. I hörnlägen kan även enkelsidiga smålägenheter om högst 35 kvm skapas. Östra kvarteret Bilden ovan är ett uttrag ur bullerutredningen och visar de ekvivalenta nivåerna 2 meter ovan mark samt per våningsplan i det östra kvarteret. Norconsult Göteborgs Stad, Planhandling 43 (60)

66 Bilden ovan är ett uttrag ur bullerutredningen och visar de maximala nivåerna 2 meter ovan mark samt per våningsplan i det östra kvarteret. Norconsult Även det östra kvarteret kommer att ha fasader och husgavlar som vetter mot Högsboleden. Fasaden mot leden får nivåer över riktvärdet 60 dba och delar av fasad i kvarterets nordöstra del får nivåer över riktvärdet 65 dba. Den högsta ekvivalenta nivån som beräknats är 66 dba. Övriga delar av fasader klarar riktvärdet 60 dba. Samtliga fasader mot gårdsrummet beräknas få ekvivalent ljudnivå under 50 dba. Gårdsrummet har möjlighet för tysta uteplatser som klarar riktvärdet ekvivalent ljudnivå 55 dba respektive maximal ljudnivå 70 dba. Där de ekvivalenta ljudnivåerna överskrider 65 dba bör inte enkelsidiga smålägenheter om högst 35 kvm byggas. Om samtliga lägenheter det utsatta hörnläget i nordöst utformas som genomgående, vilket är möjligt, klaras ljudnivåerna i det östra kvarteret. Göteborgs Stad, Planhandling 44 (60)

67 Norra kvarteret Bilden ovan är ett uttrag ur bullerutredningen och visar de ekvivalenta nivåerna på fasad per våningsplan.. Översta bilden visar fasad mot norr (Högsboleden), bilden nedan tv visar fasad mot söder och bilden nedan th visar fasad mot väster. Norconsult Bilden ovan är ett uttrag ur bullerutredningen och visar de maximala nivåerna på fasad per våningsplan. Bilden visar fasad mot söder, gården.. Norconsult Göteborgs Stad, Planhandling 45 (60)

68 Bilden ovan visar det norra kvarterets placering och våningsantal enligt detaljplanens byggrätt. Norconsult I planområdets norra del planeras bostäderna att uppföras som mindre lägenheter, studentlägenheter, äldreboende, vårdboende eller liknande. Fasader i den norra delen av planområdet som vetter eller mot Högsboleden mot beräknas få ekvivalenta ljudnivåer som överskrider riktvärdet 65 dba, för mindre lägenheter om max 35 kvm. Övriga fasader kommer dock att klara riktvärdet. Fasader mot eller i vinkel mot Högsboleden får nivåer högre än riktvärdet 70 dba. Samtliga fasader mot gårdsrummet beräknas få ekvivalent ljudnivå under 60 dba. Gårdsrummet har kan utformas så att riktvärdet 55 dba inte överskrids (Norconsult ). Bilden ovan visar byggnadens planerade utformning med små lägenheter. Den östra byggnaden planeras uppföras med en korridor mot norr, Högsboleden, och bostäder mot söder, gården. Norconsult Göteborgs Stad, Planhandling 46 (60)

69 I det västra huset planeras enkelsidiga bostäder med fönster antingen åt öster eller åt väster. Mot norr ligger och den mer bullerutsatta fasaden planeras inga fönster att placeras. I det östra huset planeras bostäder mot den södra sidan och en korridor på den norra sidan mot leden. Totalt för 8 våningar innebär det att ca 12 av cirka 100 lägenheter, 12%, hamnar i det norra och mer bullerutsatta fasadläget. Beräknat på hela planområdets antal bostäder, cirka 700 lägenheter, hamnar cirka 1,7% i det bullerutsatta läget. Med föreslagen utformning bedöms lägenheter på högst 35 kvm kunna uppföras i det norra kvarteret. Fastighetsindelning Fastindelningsbestämmelser fastställda som tomtindelning upphör att gälla för de delar av fastigheterna Järnbrott 758:3, Järnbrott 758:1, Järnbrott 117:5, Järnbrott 758:2 och Järnbrott 117:6. som ingår i detaljplanen. Berörda tomtindelningar är akt 1480K-III-5092, 1480K-III-5259 och 1480K-III-5986 inom 117-Valvteglet i Järnbrott. Berörda fastigheter utanför planområdet bedöms fortsatt lämpade efter detaljplanens antagande då exploatören avser att avstycka de nya kvarteren till en eller flera fastigheter. Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Anläggningar inom allmän plats Detaljplanen föreskriver att kommunen är huvudman för allmän plats och ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll. Kommunaltekniska anläggningar inom planområdet utgörs av trafikanläggningar i form av cirkulationsplatser, nya vägar och gång- och cykelväg, samt eventuella dagvattenanläggningar. Anläggningar inom kvartersmark Exploatören ansvarar för utbyggnad av anläggningar inom kvartersmarken. Anläggningar utanför planområdet Kommunaltekniska anläggningar utanför planområdet omfattar upprustning av Fyrktorget och Fyrkparken. Drift och förvaltning Exploatören ansvarar för drift och förvaltning av kvartersmarken. Kommunen, genom trafiknämnden, ansvarar för drift och förvaltning av trafikanläggningar på allmän plats. Kommunen, genom park- och naturnämnden ansvarar för drift och förvaltning av parkanläggningen utanför planområdet. Göteborgs Stad, Planhandling 47 (60)

70 Fastighetsrättsliga frågor Mark ingående i allmän plats, inlösen Detaljplanen medför en rättighet samt skyldighet för kommunen att lösa in mark som utgör allmän plats. Fastighetsbildning Fastighetsbildning ska ske i enlighet med detaljplanen. Exploatören har för avsikt att avstycka kvarteren till en eller flera fastigheter. Fastighetsreglering kommer att ske mellan kommunens fastigheter och exploatörens fastighet för att säkerställa allmän platsmark m.m. Före beviljande av bygglov ska erforderlig fastighetsreglering vara genomförd. Befintliga rättigheter kan komma att omprövas, nya rättigheter kan behöva upprättas. Tredimensionell fastighetsbildning Detaljplanen medger bildande av tredimensionella fastigheter. Vid bildande av tredimensionella fastigheter behöver rättigheter säkerställas genom t.ex. inrättande av gemensamhetsanläggningar eller bildande av servitut. Parkeringsplatser för bilar föreslås ordnas i garage under kvarteren. Tredimensionell fastighetsbildning kan ske för hela eller delar av detta. Gemensamhetsanläggningar Genom att bilda en gemensamhetsanläggning blir berörda fastighetsägare gemensamt ansvariga för anläggningens utförande och framtida drift. Gemensamhetsanläggningen kan förvaltas antingen direkt av delägarna i gemensamhetsanläggningen (delägarförvaltning) eller av en särskild bildad samfällighetsförening (föreningsförvaltning). Inom kvartersmark kommer sannolikt flera gemensamhetsanläggningar att inrättas för att reglera gemensamma behov, såsom torggator, gårdar, parkering, teknik m.m. Vid 3D-fastigetsbildning krävs att flertalet tekniska anläggningar och installationer utgör gemensamhetsanläggning för de deltagande fastigheterna. Troligen kommer även en eller flera gemensamhetsanläggningar att inrättas för gemensam hantering av bland annat avfall, gods, gata, gårdar, parkering m.m. inom planområdet. Servitut Inom detaljplanen berörs två avtalsservitut, för värmecentral, dessa kommer att upphävas. Förmånstagare av servituten samt ägare av den belastade fastigheten är överens om åtgärden och kommer att ansöka om upphävande hos lantmäterimyndigheten alternativt inskrivningsmyndigheten. - Förbud värmecentral - akt 14-IM A.1 till förmån för fastighet Järnbrott 758:2 och belastande för fastighet Järnbrott 117:6. - Värmecentral m.m. - akt 14-IM A.1 till förmån för fastighet Järnbrott 758:3 och belastande för fastighet Järnbrott 117:5. Göteborgs Stad, Planhandling 48 (60)

71 Inom kvartersmark kan flertalet servitut behöva bildas för att tillgodose en fastighets behov. Detta gäller framför allt vid inrättande av 3D-fastigheter, då servitut kan behöva inrättas för bl.a. installationer, trapphus och utrymningsvägar. Ledningsrätt Vid omläggning av ledningar till följd av exploateringen ska eventuell ledningsrätt omprövas att gälla ledningens nya läge. De delar av befintliga allmänna ledningsområden som hamnar på kvartersmark till följd av den nya detaljplanen ska säkerställas med ledningsrätt, till förmån för respektive ledningsägare. Ledningsrätt inom kvartersmark kan endast bildas inom u-områden. Vid överlåtelse av kommunägd mark regleras i exploateringsavtalet att exploatören utan ersättning ska upplåta ledningsrätt för erforderliga ledningar och nätstationer inom kvartersmark till förmån för kommunen, kommunala bolag och privata ledningsägare. Ledningsägare är dock skyldiga att bevaka sina rättigheter samt upplysa kommunen avseende projektets påverkan på det egna ledningsinnehavet. Respektive ledningsägare ansöker om ledningsrätt. Säkerställandet av ledningsrätt för allmänna ledningar inom områden markerade med u på plankartan prövas i en lantmäteriförrättning. Inom området som på plankartan markerats med E 2 kan tekniska anläggningar placeras. Dessa kan säkerställas med ledningsrätt alternativt avstyckas till egen fastighet. Inom planområdet berörs en ledningsrätt, akt 1480K-2015F111.1, för fjärrvärme, ledningsrättens läge kan komma att omprövas. Markavvattningsföretag Planområdet berörs inte av några dikningsföretag. Ansökan om lantmäteriförrättning Kommunen ansöker om och bekostar förrättning för inrättande av allmän plats. Exploatören ansöker om och bekostar förrättning för ändring av fastighetsindelning inom kvartersmaken, bildande av gemensamhetsanläggning och servitut samt upphävande av servitut. Respektive ledningsägare ansvarar för ansökan om lantmäteriförrättning avseende ny ledningsrätt samt ändring alternativt upphävande av befintliga ledningsrätter. Ansvar för att ansöka om och bekosta lantmäteriförrättning för övriga åtgärder regleras i exploateringsavtalet/genomförandeavtalet. Fastighetsrättsliga konsekvenser Berörda fastigheter inom planområdet är Järnbrott 758:66, Järnbrott 758:2, Älvsborg 855:42, Järnbrott 758:525, Järnbrott 117:5, Järnbrott 117:6, Järnbrott 758:3 och Järnbrott 758:1. De delar i detaljplanen som utgörs av allmän plats ska överföras till en angränsande kommunägd fastighet. Göteborgs Stad, Planhandling 49 (60)

72 Erhåller respektive avstår mark; Avstående fastighet Mottagande fastighet Areal Ändamål Järnbrott 117:5 Järnbrott 758:66 Ca 1540 kvm Allmän plats Järnbrott 758:525 Avstyckas till ny fastighet Ca 2845 kvm Kvartersmark Järnbrott 117:6 Järnbrott 758:66 Ca 365 kvm Allmän plats Järnbrott 758:1 Järnbrott 117:6 Ca 55 kvm Kvartersmark Järnbrott 758:66 Järnbrott 117:6 Ca 75 kvm Kvartersmark Kartan ovan visar hur mark avses överföras i ett genomförande av planen. Bearbetad karta av White Arkitekter. Rättigheter Till förmån för Belastar Rättighet Ändamål Konsekvens Järnbrott 758:2 Järnbrott 117:6 Avtalsservitut Förbud värmecentral Upphävs Järnbrott 758:3 Göteborg Energi AB Järnbrott 117:5 Järnbrott 758:66 mfl. Avtalsservitut Värmecentral Upphävs Ledningsrätt Fjärrvärme Kan komma att omprövas Göteborgs Stad, Planhandling 50 (60)

73 Avtal Avtal mellan kommun och exploatören Enligt PBL ska kommunen redovisa vilka exploateringsavtal som i samband med detaljplanens genomförande ska tecknas och dess huvudsakliga innehåll. Innehåll kan vara utbyggnad av allmän plats, fastighetsbildningsåtgärder, ledningsflytt m.m. Detaljplanens konsekvenser för exploatören avseende ekonomi, åtaganden m.m. ska beskrivas. Innan detaljplanen antas ska avtal tecknas mellan kommunen och exploatören angående genomförandet av planen. Genomavtalet regleras bl.a. utbyggnaden av kommunaltekniska anläggningar inom avtalsområdet samt marköverlåtelser. Exploatören förbinder sig att betala ett exploateringsbidrag till kommunen och att ställa en ekonomisk säkerhet i samband med avtalets tecknande. Avtalet medför bland annat att planens genomförande säkerställs ekonomiskt samt att samordningen mellan exploatören och kommunen regleras avseende utbyggnad av kvartersmarken respektive allmän plats. För exploatören innebär avtalet att kostnader för planens genomförande tydliggörs och att exploatören känner till kommunens intentioner avseende utbyggnad av allmän plats m.m. Markanvisningsavtal/föravtal och en överenskommelse om fastighetsreglering har tecknats. Markarrendeavtal ska skrivas mellan Kretslopp och vatten och exploatören gällande ny plats för återvinningsstation. Avtal mellan ledningsägare och exploatör Inom kommunägda fastigheter kan finnas ledningar som omfattas av markupplåtelseavtal mellan Göteborg Stad och Göteborg Energi som reglerar Göteborg Energikoncernens ledningar inklusive tillbehör i Göteborgs Stad. Ledningsägare är skyldiga att bevaka sina rättigheter och samråda med kommunen/exploatören avseende projektets påverkan på det egna ledningsinnehavet. Vid omläggning av ledningar bör avtal tecknas mellan ledningsägaren och kommunen/exploatören för att säkerställa åtaganden vad gäller kostnader, utförande samt ledningsrätt. Dispenser och tillstånd Inga dispenser eller tillstånd avses sökas. Tidplan Samråd: 4 kvartalet 2016 Granskning: 2 kvartalet 2017 Antagande: 3 kvartalet 2017 Om planen inte överklagas fastställs den fem veckor efter antagande. Förväntad byggstart: 1 kvartalet 2018 Färdigställande etapp 1 (ca 600 bostäder): 4 kvartalet 2021 Färdigställande etapp 2 (ca 100 bostäder): 2 kvartalet 2023 Göteborgs Stad, Planhandling 51 (60)

74 Genomförandetid Under genomförandetiden har fastighetsägaren en lagstadgad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens slut fortsätter planen att gälla tills kommunen tar fram ny plan eller ändrar gällande plan. Fastighetsägaren äger efter genomförandetidens slut ingen rätt till ersättning för förlorade rättigheter som fanns i den ursprungliga planen. Planens genomförandetid Genomförandetiden är fem år från det datum då planen vunnit laga kraft. Överväganden och konsekvenser Överväganden har gjorts mellan olika intressen: Nollalternativet Nollalternativet innebär att planområdet används som det gör idag. I nollalternativet kvarstår markparkeringarna norr om Pennygången och den befintliga byggnationen i Pennygången fortsätter att vara väl synlig från Högsboleden. Gällande riktvärde för ekvivalent ljudnivå för buller överskrids vid Pennygångens fasader närmast Högsboleden. Det tillkommer inga fler bostäder, service, förskola eller parkeringar i området. Breddningen av Sjupundsgatan samt uppförandet av gång- och cykelvägar längs med Växelmyntsgatan, Tolvskillingsgatan och Sjupundsgatan uteblir. Nollalternativet innebär även att platsens klipphällar och uppväxta träd skulle kunna vara kvar jämfört med att ytorna tas i anspråk för ny bebyggelse. Sociala konsekvenser och barnperspektiv I samband med programarbetet som föregått detaljplaneprocessen genomfördes en medborgardialog med boende och verksamma i Högsbohöjd. Dialogprocessen nådde främst den vuxna delen av invånarna och av denna anledning genomfördes en separat barnkonsekvensanalys tillsammans med barn på Flatåsskolan. Resultatet från de olika dialogarbetena arbetades därefter in i programhandlingarna. Programmet utgör i sin tur grunden för detaljplanearbetet. I samband med planarbetet har ytterligare en social konsekvensanalys och barnkonsekvensanalys genomförts i samarbete med berörda förvaltningar. De sociala konsekvenserna och barnperspektivet har studerats utifrån att området kompletteras med nya flerbostadshus norr om det befintliga Pennygången. Vid analystillfället framkom att Högsbohöjd är lokaliserat på ett höjdparti där nivåskillnaderna har en barriäreffekt och området får en isolerad placering på höjden med svaga samband till omgivande områden. Området har bra kollektivtrafik men det är en brist att buss 16 inte stannar på hållplatsen vid Högsboleden och att det inte finns kollektivtrafik direkt till Frölunda Torg. Området har en central placering med goda boendekvaliteter och en blandad befolkning, grönskan i området upplevs som en stor kvalitet av de boende. Det saknas mötesplatser för alla åldersgrupper i området och det finns ett behov av att upprusta Fyrkparken. Växelmyntsgatan har behov av bredare trottoar och cykelbana och Sjupundsgatan behöver uppgraderas för att skapa Göteborgs Stad, Planhandling 52 (60)

75 säkra skolvägar för barnen. De bilfria gårdarna och ytorna mellan husen kan fungera som trygga/trafiksäkra utemiljöer som bidrar till att barn kan leka fritt. Den lokala livsmedelsbutiken har bra öppettider men det finns ett underskott på handel och service i området vilket medför att de boende i området måste resa till andra områden för att handla. Sammanhållen stad Planförslaget skapar bättre underlag för bättre kollektivtrafik samt att stråk stärks och förtydligas vilket medför att Högsbohöjd på ett bättre sätt byggs samman med den övriga staden. Tillkommande gång- och cykelvägar förbättrar framkomligheten för fotgängare och cyklister. Fler bostäder ger möjlighet att starta flyttkedjor. Högsbohöjd är beläget på ett höjdparti och planområdet är kuperat vilket innebär att nivåskillnader/lutningar för gator och gc- vägar kvarstår. Samspel Ett tillskott av bostäder bidrar till att fler människor rör sig i området över dygnets alla timmar. Vardagsliv En blandning av boendeformer och lägenhetsstorlekar samt en ökad tillgång till bostäder med hiss bidrar till fler har möjlighet att bo kvar i området. Fler boende i området skapar bättre underlag för service och befolkar området vilket kan ge ökad trygghet. Bostäder mot tunneln under Högsboleden och Riksdalersgatan skapar utblickar som ökar trygghetskänslan. En ökad andel parkeringsplatser i garage kan ge färre och dyrare parkeringsplatser. Med anledning av att befintliga lutningar och byggda miljöer måste beaktas kommer nivåskillnader i området att kvarstå. Av denna anledning kan den fysiska tillgängligheten till förskolan vara svår att uppnå i vissa delar. Identitet Tillkommande byggnader kan vara med att skapa en identitet åt Högsbohöjd som kan ses från Högsboleden och eventuellt från längre håll. Bebyggelsen placeras i huvudsak på befintliga markparkeringar vilka ersätts med parkering i underjordiska garage vilket ger en finare närmiljö. Hälsa och säkerhet De tillkommande kvarteren blir bullerskydd för de befintliga byggnaderna i Pennygången. Bilfria gårdar och ytor mellan husen fungerar som trygga och trafiksäkra utemiljöer som bidrar till att barn kan leka fritt. Miljökonsekvenser Hushållning med mark- och vattenområden m.m. Vid utarbetande av denna detaljplan har stadsbyggnadskontoret gjort en lämplighetsprövning enligt 2 kap. plan- och bygglagen samt en avvägning enligt 3 och 4 kap. miljöbalken. Vidare har detaljplanen prövats mot kommunens översiktsplan i enlighet med 5 förordningen om hushållning med mark och vattenområden m.m. Göteborgs Stad, Planhandling 53 (60)

76 Kontoret bedömer att redovisad användning kan anses vara den från allmän synpunkt mest lämpliga utifrån planområdets förutsättningar och föreliggande behov. Planen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. Detaljplanen är förenlig med Översiktsplan för Göteborg. Behovsbedömning Kommunen har gjort en behovsbedömning enligt PBL 4 kap. 34 och Miljöbalken (MB) 6 kap. 11 för aktuell detaljplan. Planområdet berörs inte av några riksintressen. Planförslaget bedöms inte medföra påtaglig skada på natur- och kulturvärden.planområdet ligger inom influensområdet för Västerleden. Påverkan bedöms vara marginell men frågan utreds i ett större sammanhang i åtgärdsvalsstudie Södra Mellanstaden. Kommunen har bedömt att ett genomförande av detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande miljöpåverkan. Vid behovsbedömningen har kriterier i MKB-förordningen bilaga 4 särskilt beaktats och ansetts vara uppfyllda. Detaljplaneförslaget medger endast en mindre komplettering i befintlig sammanhållen bebyggelse. Planförslaget medger i övrigt inte användning av planområdet för de ändamål som anges i PBL 4 kap. 34, varför kriterierna i MKB-förordningen bilaga 2 inte behöver särskilt beaktas. Kommunens ställningstagande grundar sig på bedömningen att ett genomförande av detaljplanen: Inte påverkar något Natura 2000-område och därmed inte kräver tillstånd enligt MB 7 kap. 28. Inte anger förutsättningar för kommande verksamheter eller åtgärder som kräver tillstånd enligt MKB-förordningen (1998:905) 3 och bilaga 3. Inte bedöms negativt påverka möjligheterna att uppfylla nationella och regionala miljömål. Inte bedöms ge upphov till en betydande miljöpåverkan på biologisk mångfald, landskap, fornlämningar, vatten etc. Inte ger upphov till betydande risker för människors hälsa eller för miljön. Inte bidrar till att några miljökvalitetsnormer överskrids. Inte påtagligt påverkar några områden eller natur som har erkänd nationell eller internationell skyddsstatus, t ex riksintressen eller naturreservat. Ytterligare motiv till ställningstagandet är att planen följer intentionerna uppsatta i Översiktsplanen för Göteborgs kommun samt att planens genomförande ger upphov till påverkan på ett begränsat område och på begränsade intressen. Kommunen har därmed bedömt att en miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för aktuellt planförslag. Behovsbedömningen är avstämd med länsstyrelsen 10 juni Följderna av planens genomförande ska dock alltid redovisas enligt PBL. Nedan följer därför en kort sammanställning av planens miljökonsekvenser. Göteborgs Stad, Planhandling 54 (60)

77 Miljömål Planförslaget har stämts av med de lokala miljömålen. Planområdet ligger i Mellanstaden och i direkt anslutning till det prioriterade utbyggnadsområde som pekas ut mellan Marklandsgatan och Frölunda Torg i Strategi för utbyggnadsplanering. Detaljplanen är utformad i linje med stadens övergripande målsättning att staden ska kompletteras med ny bebyggelse i närhet till god kollektivtrafik. Förslaget innebär att cirka 700 nya bostäder uppförs i närhet av kollektivtrafik, service, befintlig infrastruktur och med tillgång till rekreationsområden. Tillkommande byggnader utformas med en halvsluten kvartersstruktur som sluter sig mot Högsboleden och öppnar upp sig mot byggnationen i det befintliga Pennygången. Placeringen skapar förutsättningar för utblickar från delar av det befintliga Pennygången och förbättrar solförhållandena på tillkommande gårdar och fasader. Byggnadernas placering medför att bullret till befintliga bostäder minskar jämfört med i dagsläget. I majoriteten av de hus som planeras kan bostäder som klarar gällande riktvärden byggas. Ungefär hälften av de nya bostäderna bedöms klara riktvärdet 55 dba utanför alla fasader medan resten behöver utformas med minst hälften av bostadsrummen mot sida med högst 55 dba. Detaljutformningen av hörnhusen i de tillkommande kvarteren samt det norra kvarteret kan behöva ses över om bostäder ska kunna byggas effektivt även i dessa hus. Riktvärden för luftkvalitet klaras i planområdet. Mark- och naturmiljö Det område som föreslås för ny byggnation utgörs av markparkeringar samt gräsytor med berg i dagen och inslag av uppvuxna träd. Med föreslagen bebyggelse kommer befintliga träd inom de delar som föreslås bebyggas att tas ned till förmån för ny bostadsbyggnation. Nedtagna träd avses ersättas med ny vegetation i anslutning till angränsande gator. Hur träd ska placeras klargörs i genomförandet och är beroende av ledningsomläggningar som ska ske. För att möjliggöra parkering under mark och skapa tillgängliga stråk genom området krävs omfattande markarbeten vilket innebär att stora delar av de klipphällar som finns inom planområdet idag kommer att försvinna. Det större klippartiet vid tillfarten från Högsboleden kommer att bevaras och integreras med den nya byggnationen. Markföroreningar har påträffats inom planområdet vilket innebär att åtgärder krävs i samband med en byggnation i området. En PM finns framtaget där det är bedömt att möjligheten till åtgärder är stor. Kompletterande undersökningar där ny byggnation planeras ska utföras i genomförandet. Plankartan är kompletterad med en upplysning om att detta ska ske. Kulturmiljö Befintligt bebyggelseområde vid Pennygången ingår inte i planområdet. Utvecklingen som sker i dess omedelbara närhet kommer på flera sätt påverka upplevelsen av området som helhet. Pennygångens tydliga avskärmning mot Högsboleden har utformats med syftet att skydda och skapa sluta och intima rum mot söder. Denna relation bedöms inte påverkas av den tillkommande bebyggelsen. Göteborgs Stad, Planhandling 55 (60)

78 Den nya bebyggelsestrukturen kan dock få stor betydelse för Pennygångens inneboende identitet. Utformningen av mötet mellan den nya och tillkommande bebyggelsen, strukturellt och formmässigt, kan få stor betydelse för hur områdena samverkar i närmiljön. Pennygångens gestalt, både i struktur och yttre form, har avvägts landskapsbilden. De tillkommande kvarteren avviker från de principer som gjorde sig gällande för Pennygångens uppförande genom att skalan successivt stiger mot norr vilket kommer att ge en större påverkan på landskapsbilden än den vi ser idag. De tillkommande volymernas formgivning kan få stor betydelse för hur områdena samverkar på håll. Den nya byggnationen innebär att området kommer fortsätta ha en sluten karaktär mot Högsboleden. I likhet med det befintliga Pennygången sluter sig de tillkommande kvarteren mot norr och öppnar upp sig mot söder. Till skillnad från Pennygångens obrutna taklinje medges tillkommande byggnation att ha varierade höjder mellan 4-8 våningar (sett från angränsande gata). De lägre byggnadshöjderna placeras i anslutning till befintliga byggnader för att sedan trappas upp i kvarterens nordöstra hörn. Eftersom Den nya exploateringen ligger topografiskt lägre bedöms ingen omfattande påverkan på stadsbilden ske. Principsektionen ovan visar den föreslagna bebyggelsen i förhållande till omgivningen.kartan visar hur snittet är taget. Göteborgs Stad, Planhandling 56 (60)

79 Trafikbuller Trafiken från Högsboleden genererar trafikbuller som påverkar den befintliga och nya bebyggelsen. Ett genomförande av detaljplanen innebär att bakomliggande befintlig bebyggelse skärmas av från trafikbuller. Med nya bullerriktlinjer bedöms bebyggelsen uppfylla riktlinjerna, med undantag för det nordvästra hörnet i det norra kvarteret Läs mer under rubrik Övriga åtgärder/buller. Både befintliga och nya gårdsmiljöer får låga bullernivåer, under riktlinjerna. Gården för den norra tomten kan utformas så att riktlinjerna uppfylls. Byggnaden på den norra tomten bidrar till viss del att förbättra ljudmiljön för bakomliggande kvarter. Planområdet är bullerutsatt från trafiken på Högsboleden. De planerade husen medför att stora delar av Pennygångens befintliga fasader skärmas och att ljudnivåerna vid fasad, för de mest skärmade fasaderna, sänks med över 10 dba. Ytorna mellan de nya och befintliga husen får en förbättrad ljudmiljö med en ekvivalent ljudnivå under 50 dba. Påverkan på luft För år 2035 kommer inte längre NO₂-halten överskrida MKN trots att en relativt hög urban bakgrundshalt adderats. Det finns dock en risk att miljökvalitetsmålet överskrids nära Högsboleden vilket även innefattar en del av planområdet, Luftkvalitetsutredning, Cowi, Ett genomförande av detaljplanen bedöms däremot inte ge någon nämnvärd påverkan på luftkvaliteten. Närheten till kollektivtrafik och förbättrade förutsättningar till service med lokaler i entréplan i anslutning till Sjupundsgatan medför goda möjligheter att begränsa bilberoende och trafiknivåer och därmed en påverkan på luftkvaliteten. Nya gång- och cykelvägar längs med Växelmyntsgatan, Tolvskillingsgatan och Sjupundsgatan innebär bättre förutsättningar för gång- och cykeltrafik. Områdets högt belägna placering på ett höjdparti är dock en begränsande faktor för mängden gångoch cykeltrafikanter. Påverkan på vatten Med föreslagna hanteringsåtgärder för dagvatten bedöms inte Miljökvalitetsnormen (MKN) för vatten påverkas negativt. Riksintresse för kommunikation Detaljplanen ligger inom influensområdet för Västerleden som är av riksintresse för kommunikation och är belastad. Trafikverket och trafikkontoret arbetar parallellt med planarbetet på en åtgärdsvalsstudie (ÅVS) för att avlasta Västerleden. Under tiden som arbete med ÅVS:en pågår är inriktningen att varje detaljplan ska bidra till den omställning av trafiksystemet som är nödvändig för att trafikstrategins mål ska uppnås. Åtgärder som eventuellt är önskvärda och som ligger utanför detaljplaneområdena på systemnivå hanteras i ÅVS:en. I förslaget arbetas med åtgärder för att öka tillgängligheten på gångvägen mellan planområdet och närliggande spårvagnshållplats. Inga fler parkeringsplatser tillskapas i samband med exploateringen, utan samutnyttjning sker med angränsande bostäder. Bostädernas placering i staden inom redan utbyggd infrastruktur och med närhet till kollektivtrafik Göteborgs Stad, Planhandling 57 (60)

80 och service och minskar ett bilberoende och i sin tur påverkan på Västerleden. Exploateringen på Briljantgatan är inte särskilt omfattande och stadens bedömning är att planens påverkan på det statliga vägnätet är mycket begränsad och att utbyggnaden inte utgör någon påtaglig skada på riksintresset för kommunikation. I framtagen mobilitetsstudie, Cowi , föreslås även flera åtgärder för att minska bilanvändandet i området, läs mer under rubriken Trafik och parkering. Solstudie En solstudie har tagits fram för planområdet. Solstudien visar att befintlig bebyggelse påverkas delvis av den nya bebyggelsen, men får för genomgående lägenheter fortsatt minst fem timmars direkt solljus på fasad vid höst- och vårdagjämning. Boverket lyfter i sin skrift Solklart att forskning och erfarenhet visar att barn behöver sol på lekplatsen. Äldre och handikappade har också glädje av en solig utemiljö. Växtligheten behöver solljus. Somliga njuter av solen tidigt på morgonen andra sent på kvällen. Men en god tumregel för att bedöma boendemiljöns solighet är: Minst fem timmars sol mellan vid vår-och höstdagjämning i bostaden och på närmiljöns lekytor och sittplatser. Avsteg från denna tumregel bör bara göras om det i stället finns andra mycket höga miljökvaliteter. Den nya bebyggelsens samtliga lägenheter uppnår inte riktvärdet om minst fem timmar sol under höst- och vårdagjämning. För 70 % av de nya lägenheterna, cirka 490 lägenheter, uppnås minst fem timmars direkt solljus vid fasad på dagen för höst-/vårdagjämning. För 10 % av de nya lägenheterna, cirka 70 lägenheter, uppnås minst fyra timmars solljus vid höst-/vårdagjämning. Samtliga lägenheter har mer än cirka två timmars sol höst-/vårdagjämning. De 30 % av lägenheterna som inte uppnår fem timmar solljus vid höst-/vårdagjämning, cirka 210 lägenheter, är antingen mindre enkelsidiga lägenheter eller genomgående större lägenheter/större lägenheter runt hörn där en av sidorna är norrvända. För en kvartersstruktur liksom för punkthus är en konsekvens att alla lägenheter inte kan ha söderfasad. Generellt betyder detta dock inte att lägenheterna har dåliga ljusförhållanden. I många fall kan lägenheter som inte når upp till minst fem timmars direkt solljus på fasad utifrån lägenhetens orientering ändå ha goda dagsljusförhål-landen genom fri rymd framför lägenhetens fönster. För bebyggelseförslaget på Pennygången är detta i stor utsträckning fallet. Bebyggelsens höjd spelar viss roll men om man inte vill undanta möjligheter till kvarterstruktur, punkthus liksom mindre lägenhetsstorlekar kommer man för viss del av lägenheterna ha färre än fem timmars direkt solbelysning på fasad vid höst-/vårdagjämning. Gårdarna får något olika solbelysning. Det västra kvarteret har platser med längre tid av solbelysning. Totalt är mindre en del av gården på höst-/vårdagjämning solbelyst under drygt åtta timmar. Detta innebär att det aldrig är samma del av gården som är solbelyst utan möjligheten av sol rör sig över gården i takt med att solens läge ändras över dagen. Det östra kvarteret har kortare tid med solbelysning för varje enskild plats. Totalt är en mindre del av gården på höst-/vårdagjämning solbelyst under knappt sex timmar. På samma sätt som i det västra kvarteret så är aldrig samma del av gården solbelyst utan möjligheten av sol rör sig över gården i takt med att solens läge ändras över dagen. På grund av att det är så små delar av gårdarna som är solbelysta Göteborgs Stad, Planhandling 58 (60)

81 bedöms bebyggelsen inte uppnå tumregeln om minst 5h sol/ dag mellan 9-17 under höst- och vårdagjämning. De slutna kvarterens struktur gör att bebyggelsen framförallt skuggar sig själv och gårdarna. Den slutna strukturen bedöms däremot som nödvändig för att tillskapa en tyst/ljuddämpad gårdsmiljö genom att skärma av från trafikbullret på Högsboleden. En sluten struktur bidrar även till att möta den befintliga bebyggelsestrukturen väl och värna om den kulturmiljö som finns i befintliga Pennygången. Solstudie, White arkitekter AB, Solstudie vår- höstdagjämning kl 9:00 Solstudie vår- höstdagjämning kl 15:00 Del av solstudie som visar skuggförhållandena på platsen vid vår- och höstdagjämning, White Arkitekter. Genomförd solstudie finns tillgänglig som bilaga till planhandlingarna, White Ekonomiska konsekvenser av detaljplan Kommunens investeringsekonomi Fastighetsnämnden får utgifter för lantmäteriförrättning samt projektering och utbyggnad av allmän plats. Fastighetsnämnden får inkomst genom exploateringsbidrag för projektering och utbyggnad av allmän plats samt försäljning av kommunal mark till exploatören. Trafiknämnden bedöms inte få några utgifter till följd av planförslaget. Park- och Naturnämnden bedöms inte få några utgifter till följd av planförslaget. Kretslopp och vattennämnden får inkomster i form av anläggningsavgifter samt utgifter för utbyggnad av allmänna va-anläggningar. Lokalnämnden bedöms inte få några utgifter till följ av planförslaget. Kommunens drifts- och förvaltningsekonomi Trafiknämnden får kostnader för driften av anläggningen i form av ränta och avskrivningar samt för skötsel och underhåll av trafikanläggningar på allmän plats. Park- och Naturnämnden får ökade kostnader för driften av parkanläggningen norr om planområdet i form av ränta och avskrivningar och för skötsel och underhåll. Kretslopp och vattennämnden får intäkter från brukningstaxan samt kostnader för ränta och avskrivningar samt driften av allmänna va-anläggningar. Göteborgs Stad, Planhandling 59 (60)

82 Lokalnämnden kan komma att få kostnader för hyra samt ökade driftskostnader för utbildningslokaler och boende med särskild service. Ekonomiska konsekvenser för exploatören Exploatören kommer att få kostnader för köp av mark, lantmäteriförrättning, utbyggnad inom kvartersmarken, anläggningsavgifter, bygglov m.m. Exploatören lämnar exploateringsbidrag som täcker kommunens kostnader för projektering och utbyggnad av allmän plats som behövs för områdets behov, både inom och utanför planområdet. Det handlar bland annat om, nya vägar, gång- och cykelförbindelse till Fyrktorget samt utveckling av Fyrkparken och Fyrktorget samt flytt av återvinningsstation. Ekonomiska konsekvenser för enskilda fastighetsägare Planläggningen bedöms inte innebära några ekonomiska konsekvenser för enskilda fastighetsägare. Överrensstämmelse med översiktsplanen Planförslaget överensstämmer med gällande översiktsplan. För Stadsbyggnadskontoret Karoline Rosgardt Planchef Maria Lejon Projektledare Sandra Lindahl Plankonsult, WSP För Fastighetskontoret Magnus Uhrberg Enhetschef Julia Lindesson Exploateringsingenjör Göteborgs Stad, Planhandling 60 (60)

83 Granskningsutlåtande Upprättat BN-datum: Diarienummer: 1602/15 Aktbeteckning: Maria Lejon Telefon: E-post: Detaljplan för bostäder i Högsbohöjd inom stadsdelen Järnbrott i Göteborg en del av BoStad2021 Granskningsutlåtande Handläggning Byggnadsnämnden beslöt den 23 maj 2017 att skicka ut detaljplaneförslaget för granskning. Förslaget har sänts för granskning enligt bifogad lista över samrådskrets, bilaga 1, under tiden 7 juni tom 28 juni Förslaget har varit tillgängligt på stadsbyggnadskontoret under tiden 7 juni tom 28 juni Förslaget finns även tillgängligt på Göteborgs Stads hemsida: Sammanfattning Inkomna yttranden berör i huvudsak risk för markföroreningar, Länsstyrelsen och Miljöförvaltningen önskar kompletterande markundersökningar innan planen kan antas. Länsstyrelsen lyfter även risk för luftkvalitet i den norra delen av planområdet samt buller. I övrigt har några frågor inkommit gällande planerad förskola och utformningen av dess gård samt synpunkter gällande ytterligare behov av förskola och skola. Inkomna synpunkter och stadsbyggnadskontorets kommentarer Inkomna synpunkter har sammanfattats nedan. Personnamn anges inte. Synpunkterna finns i sin helhet på stadsbyggnadskontoret. 1(22)

84 Kommunala nämnder och bolag m.fl. 1. Fastighetskontoret Avtal Fastighetsnämnden har beslutat om en markanvisning till bolaget inom del av planområdet. Markanvisningsavtal/föravtal har tecknats. En av förutsättningarna för markanvisningen var att en överenskommelse om fastighetsreglering skulle tecknas innan samråd, vilket också gjordes. Innan planen antas ska exploateringsavtal/genomförandeavtal tecknas. I avtalet regleras åtgärder som krävs för planens genomförande, bl.a. utbyggnad av kommunaltekniska anläggningar. Ekonomi Byggaktören lämnar exploateringsbidrag som täcker kommunens kostnader för projektering och utbyggnad av allmän plats som behövs för områdets behov Resultatet av pågående åtgärdsvalsstudie från trafikkontoret i samverkan med Trafikverket, ÅVS, kan komma att medföra att åtgärder behöver göras på såväl Högsboleden/Västerleden som på det kommunala gatunätet. Innan antagande ska dessa eventuella åtgärder så långt möjligt beskrivas och dess finansiering klargöras. Kostnader kan komma att belasta kommunen samt exploatören. Fastighetsnämnden får utgifter till följd av detaljplanen för eventuell ledningsflytt (va) samt eventuell marksanering. Projekteringen finansieras genom medel upptagna i kommunens budget, investeringsplan exploateringsinvesteringar, belastande projekt IB1055. Utbyggnaden av de kommunaltekniska anläggningarna kan komma att påbörjas innan detaljplanen har vunnit laga kraft som en del av genomförandeprocessen inom BoStad2021. Överväganden Detaljplanen stämmer överens med Översiktsplanen samt med utgångspunkter och rekommendationer i Program för Högsbohöjd, godkänd Fastighetsnämnden får en inkomst från överföring av mark till byggaktören och utgifter för ledningsflytt och eventuell marksanering. Planekonomin bedöms som god. Fastighetskontoret tillstyrker förslagen detaljplan för bostäder vid Högsbohöjd. Detaljplaneförslaget bidrar starkt till att uppnå det bostadspolitiska målet, att möjliggöra fler bostäder i centrala lägen. Kommentar: Noteras. 2. Göteborgs Stads Parkering AB Utöver våra generella ståndpunkter nedan, har Parkeringsbolaget inga synpunkter på rubricerat ärende. Parkeringsbolagets generella ståndpunkter när det gäller parkering: Parkering kan avse två-, tre- eller fyrhjuliga fordon beroende på förutsättningarna. All parkering ska vara öppen för samnyttjande i möjligaste mån. Beakta tillgängligheten såväl till, från som inom ett område/stadsdel vid beräkning av behov av parkeringsplatser. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 2(22)

85 Placera parkeringen så att det främjar den blandade hållbara resan med olikafärdmedel. Bygg in system för beläggningsmätningar från början där så är lämpligt, så att parkeringen kan kopplas till parkeringsledsystem (hänvisningssystem) för att minimera söktrafiken och optimera nyttjandet. Parkeringarna ska utformas så att de både är och upplevs som trygga och säkra och endel av stadsmiljön. Kommentar: Parkeringen inom planområdet uppfyller Stadens parkeringstal för bygglov. I vägledningen finns inga riktlinjer för parkering av till exempel motorcyklar och mopeder. Målsättningen är dock att ändå tillgodose tillfredställande parkeringsplatser för dessa typer av fordon. Utgångspunkten i utformningen av parkeringsplatserna är att de ska utformas med hög gestaltning och uppfylla en hög säkerhet och trygghet. Inga möjligheter finns att detaljreglera parkering i detaljplanen, synpunkterna noteras till det fortsatta arbetet med utformningen av området. 3. Göteborg Energi AB Göteborg energi Nät AB (GENAB) Göteborg Energi Nät AB äger flera anläggningar inom och i anslutning till området för detaljplanen, transformatorstationer, 10 kv kablar, 0,4 kv kablar samt styrkablar. Detaljplanen kommer att innebära att några av de befintliga kablarna måsta flyttas till nya lagen. Detaljplanen kommer också att innebära att flera nya ledningar och en ny transformatorstation måste byggas till och därför finns ett E-område reserverat i plankartan inom planområdet. E-området ska vara 6x8 meter start och markområdet ska vara fritt från andra ledningar. Det är mycket viktigt att ni i ert kommande planarbete tar hänsyn till Göteborg Energi Nät AB:s behov av utrymme for elledningsstråk för både befintliga och tillkommande elledningar samt plats för en ny transformatorstation. För befintliga och nya elanläggningar inom kvartersmark skall ledningsrätt upplåtas. Göteborg Energi Fjärrvärme Göteborg Energi önskar utökat u-område i plankartan enligt bifogad skiss nedan, se markeringar med röd färg. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 3(22)

86 Göteborg Energi GothNet AB Ingen erinran. Kommentar: Göteborg energi Nät AB (GENAB) E-området (E2) på plankartan är 6x8 meter enligt önskemål från GENAB. Ledningsägare ansvarar för att ansöka om ledningsrätt. Göteborg Energi Fjärrvärme I den östra delen, enligt bifogad illustration, finns redan ett u-område inlagt i plankartan. Ett u-område kompletteras därför inte i detta läge på plankartan. Samtliga ledningar i anslutning till planerad kvartersgata läggs om i samband med markarbeten till område för kvartersgata, vilka kompletteras med u-område. Övriga u- områden i anslutning utgår från plankartan. U-område kvarstår för ledningar som ansluter till befintliga fastigheter kvarstår. I övrigt noteras synpunkterna. 4. Stadsdelsförvaltningen Askim Frölunda Högsbo Förvaltningen ställer sig positiv till Detaljplanen. Bostadsbristen är överhängande i Göteborg. Många människor saknar idag en egen bostad. Korttidskontrakt och svarta pengar samt sociala problem blir bland annat konsekvenser av bostadsbristen. Utifrån ett hållbarhetsperspektiv tas redan exploaterad mark i anspråk för komplettering med cirka 700 tillgängliga bostäder med hiss. Genom att förtäta i redan byggda områden kan befintlig teknisk och social infrastruktur utnyttjas. I programsamrådet lämnade förvaltningen synpunkter på behovet av att förskoleplatser för ovanstående bostadsexploatering måste säkerställas i det fortsatta planarbetet. Förvaltningens synpunkter har beaktats. Detaljplanen möjliggör för en förskola med sex avdelningar i det östra kvarteret närmast Västerhedsskolan. Förskolan kommer inte att ha en egen traditionell förskolegård, utan gårdsmiljön kommer att användas av de boende i Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 4(22)

87 kvarteret och förskoleverksamheten. Sex avdelningar förskola innebär att cirka 108 barn dagligen oavsett väder kommer att vistas på gården. Ur ett folkhälsoperspektiv är ökad utomhusvistelse för barn viktigt. Det ställer dock krav på att gestaltningen av gården stödjer barnens utomhusvistelse och främjar deras fysiska aktivitet. Träd och buskar, oregelbunden och kuperad naturterräng är viktiga inslag i utemiljön. Många barn som leker medför stort slitage på planteringar och grönytor. Gräsmattor och rabatter kräver en helt annan skötsel vilket är viktigt att ta med i planering och gestaltning av ytorna. Det är inte helt oproblematiskt verksamhetsmässigt att gården ska samnyttjas med de boende även om det har sina fördelar med bland annat ett effektivt markutnyttjande. Förvaltningen har deltagit i möten med exploatören och framfört viktiga synpunkter om vad som krävs för att ett samnyttjande av gården ska fungera. En säkerhetsaspekt att beakta är en inhägnad förskolegård, en gård i bostadsgården. Förvaltningen deltar gärna fortsättningsvis i ytterligare planeringsmöten för att gestalta förskole/bostadsgården. Göteborgs Stads Ramprogram om minst 35 kvm/barn i utomhusyta uppfylls inte i planen. Närheten till Fyrkparken med promenadavstånd från förskolan bedöms kunna kompensera en mindre förskolegård. Förvaltningen bedömer utifrån befolkningsprognosen att behovet av skolplatser kommer att vara tillgodosett då det pågår expansion av skolplatser på Skytteskolan och Björkåsskolan. Förvaltningen följer ständigt befolkningsprognosen när det gäller förändringar av antalet barn i förskolan och skolan i stadsdelen. En förstudie över en utbyggnad av Västerhedsskolan har startat. Förstudien omfattar en utökning av 200 utbildningsplatser för årskurserna F-3 samt utökning med 72 förskoleplatser. I programsamrådet för Högsbohöjd lämnade förvaltningen synpunkter på nödvändiga förbättringar av Sjupundsgatan. Stadsdelsförvaltningen har initierat till möten med Trafikkontoret, Park- och naturförvaltningen samt Stadsbyggnadskontoret angående Sjupundsgatan. Sjupundsgatan är söderut väldigt smal vilket medför att två fordon inte kan mötas i bredd på gatan. Under byggtiden av Västerhedsskolan har det varit nödvändigt att anlägga tillfälliga breddökningar för att transporter till och från den nya förskolan/skolan ska fungera. Delar av Sjupundsgatan utgår i den här detaljplanen för att möjliggöra att Sjupundsgatan kan omgestaltas utifrån ett större perspektiv med koppling till skolan, en breddning av gatan och cykelbana mm. De delar av Sjupundsgatan som utgår tas med i kommande planläggning på östra sidan om gatan, för att skapa en bättre helhetsplanering. Förvaltningen vill särskilt framhålla behovet av att en trafiksäker gång- och cykelbana anläggs längs hela Sjupundsgatan. Detta framförallt för barnen som går eller cyklar till skolan. Idag finns en gång/cykelbana som är mycket otydlig för barnen, då kantstenen som angränsar till bilvägen är i samma nivå och färg som gatan. I och med ny skola och att nya flerbostadshus har färdigställts, ytterligare bostäder samt fler förskole/utbildningsplatser planeras i området medför ett högre trafikflöde av fordon liksom fler oskyddade barn. Kommentar: Stadsdelsförvaltningens synpunkter noteras till det fortsatta gestaltningsarbetet med förskolegårdens utformning samt kommande planläggning där del av Sjupundsgatan planeras att ingå. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 5(22)

88 5. Räddningstjänsten Storgöteborg Räddningstjänsten anser att utformning av räddningsväg bör beaktas vidare om maskinstege är tänk att användas vid utrymning. Maskinstegen når maximalt en höjd om 23 meter, uppställningsplats får placeras maximalt 9 meter från fönster/balkong som skall utrymmas. För mer information kring räddningsväg, se råd & anvisning nr: 110 på hemsida, I övrigt har räddningstjänsten inget nytt att erinra mot vad som tidigare yttrats i samrådsredogörelsen. Kommentar: Räddningstjänstens synpunkter beaktas i det fortsatta arbetet med detaljutformningen och projekteringen av området. 6. Miljöförvaltningen Miljöförvaltningen avstyrker de delar av planförslaget där MKN för luft överskrids. I övrigt tillstyrker förvaltningen fortsatt planarbete under förutsättning att våra synpunkter nedan beaktas. Luftmiljö Det har framkommit av den fördjupade spridningsberäkningen (COWI maj 2017 rapport A096520) att MKN för NO₂ överskrids närmast Högsboleden för både dygns- och timmedelvärde. Det är därmed inte lämpligt att bygga bostäder i det s.k. Norra kvarteret. Ljudmiljö Ur bullersynpunkt kan riktvärdena i bullerförordningen klaras med den nya utformningen med små lägenheter förutsatt att bullerdämpande åtgärder utreds vidare i kommande exploateringsskede (ljudisolerande fasadmaterial och fönster, gröna tak och väggar). Formuleringen angående störningar i plankartan bör ses över eftersom det tolkas som att ljuddämpad sida ska klaras även för de små lägenheterna under 35 kvm, vilket inte klaras på den norra tomten. Buller under byggtiden Buller från bergschaktarbeten och andra bullrande arbeten under byggskedet är inte reglerat i processen enligt plan- och bygglagen. Om olägenheter uppkommer för närboende, vilket är ganska vanligt förekommande vid byggprojekt som tar många år, är det miljöförvaltningen som får ingripa med stöd av miljöbalken och ställa krav på skyddsåtgärder eller tidsbegränsningar. Ett sådant ingripande sker när byggprocessen är i gång och riskerar att orsaka förseningar och extra kostnader för projektet. Detta kan undvikas om exploatören redan på ett tidigt stadie utreder och planerar utförandet så att bästa möjlig teknik utnyttjas och att bullret inte överstiger de riktvärden som anges i Naturvårdsverkets allmänna råd (2004:15) om buller från byggplatser. Markmiljö Inför granskningsskedet har inte någon kompletterande miljöteknisk markundersökning genomförts, däremot har en översiktlig risk- och åtgärdsbedömning utförts där man anser att möjlighet till att åtgärda den förorenade marken är stor. Vi anser att behovet av kompletterande provtagning avseende föroreningar i mark och grundvatten inom området kvarstår, inte bara inom de delar som ska bebyggas utan även de delar som ska utgöras av lek- och grönytor. Med utgångspunkt i de uppgifter som finns om föroreningarna inom området idag anser vi inte att föroreningarna utgör ett hinder för att planen antas utan att de kan avgränsas och åtgärdas i samband med genomförandet. Ett förslag till Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 6(22)

89 provtagningsplan för kompletterande miljöteknisk markundersökning ska lämnas in till oss i god tid innan markarbeten inför byggnation påbörjas. Markarbeten inom området är anmälningspliktiga i enlighet med 28 förordningen om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd. Miljömål Vår synpunkt kring beskrivningen av miljömål från samrådet kvarstår. Vi saknar en beskrivning av målkonflikten som finns avseende att fler kommer att bo där de långsiktiga målen för buller och exponering för luftföroreningar inte klaras. Det saknas ett resonemang kring hur staden har vägt och värderat detta faktum mot övriga effekter av byggnationen. Det står under stycket om miljömål att riktvärden för luftkvalitet klaras i planområdet vilket inte stämmer där MKN för luft överstigs. Kommentar: Luftmiljö En kompletterande luftmiljöutredning har tagits fram, Cowi , som visar att årsmedelvärdet av NO₂ ej beräknas överskridas någonstans i området varken år 2020 eller år Utredningen visar även att MKN för 98-percentilen av dygnsmedelvärdet av NO₂ riskerar att överskridas vid de nya husen närmst leden år 2020, och halten vid de övriga nya husen är då som högst 55 µg/m³. År 2025 beräknas halterna ha minskat så att inga överskridanden av MKN sker i området. Däremot kommer inte MKN för 98-percentilen av timmedelvärdet att överskridas vid någon byggnad varken år 2020 eller Miljökvalitetsmålet för årsmedelvärdet år 2020 kommer däremot överskridas vid de nya husen närmast Högsboleden och även vid de nya byggnaderna belägna vid de idag befintliga husen. År 2025 överskrids miljökvalitetsmålet endast vid de nya husen närmast leden. Miljökvalitetsmålet för 98-percentilen av timmedelvärdet överskrids vid i stort sett alla nya byggnader både år 2020 och Halten vid de nya byggnaderna är som högst mellan 70 och under 90 µg/m³ år År 2025 har de högsta halterna vid de nya byggnaderna sjunkit till mellan 60 och 80 µg/m³. Med anledning av utredningens resultat, ovan, bedöms bostadsändamål inte vara olämpligt och bibehålls därför i planens norra del. Plankartan kompletteras med bestämmelser för den norra byggrätten som reglerar att luftintag och bostadsentré inte får ske i ytterfasad mot Högsboleden. Bestämmelsen syftar till att säkra en god boendemiljö de första åren efter byggnaden uppförts, om den uppförs redan år Ljudmiljö För kommentar se kommentar till yttrande nummer 11. Synpunkter gällande byggbuller är förmedlade till exploatören och beaktas i det kommande byggarbetet. Markmiljö Noteras. Plankartan kompletteras med en planbestämmelse som villkorar startbesked. Miljömål Under rubriken Genomförande och konsekvenser i planbeskrivningen beskrivs en sammanvägd bedömning av det planen medger. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 7(22)

90 7. Kretslopp och vatten Kretslopp och vatten ser följande behov av ändringar i planhandlingarna Under rubriken Avfall i planbeskrivningen byt ut ordet hushållsavfall till restavfall i styckets första meningen. I andra meningen lagg till pappersförpackningar. Under rubriken Vatten och avlopp pa sidan 36 i planbeskrivningen star det "Även ledningen som korsar den norra tomten mot Högsboleden kommer behöva flyttas i samband med kommande byggnation." Denna flytt bedöms inte längre nödvändig efter granskning av tänkt exploatering. u-område kravs for denna ledning. Under samma rubrik star det "Göteborg Vatten". Detta ska andras till Kretslopp och vatten. Utöver ovanstående ar följande information viktig att beakta i planarbetet Avfall Kretslopp och vatten ser inga ytterligare behov av ändringar i planhandlingarna vad galler avfall men vill skicka med några viktiga synpunkter att beakta vid genomförandet av detaljplanen. För att föreslagen byggnad i norra delen av byggrätten mellan Högsboleden och Sjupundsgatan ska få en fungerade avfallshantering behöver miljörum för förpackningar och tidningar placeras i västra delen av byggrätten där angöringsmöjlighet för avfallsfordon kan ordnas. Samtliga miljörum i detaljplanen ska placeras så att dragvägen for avfallskärl blir max 25 meter från avfallsrummets mitt till bakre delen av sopbilen. Till bygglovet ska exploatören redovisa en fungerande avfallshantering avseende rest-, mat-, och grovavfall samt förpackningar och tidningar for samtliga bostäder och verksamheter i detaljplanen. Kretslopp och vatten rekommenderar att exploatören beaktar de kommentarer som framkom under samrådet samt följer de riktlinjer som finns i skriften Gör rum for miljon på stadens hemsida. Praktiska tips och goda exempel på hur avfall kan förebyggas hittas också på stadens hemsida i skriften Förebygg avfall i flerbostadshus. Kretslopp och vatten står gärna till tjänst framöver vad gäller planering av avfallshanteringen. Kontakta vid behov ansvarig avfallshandläggare. VA Kretslopp och vatten ser inte behov av ytterligare ändringar i planhandlingarna. I illustrationer finns det fortfarande ett antal nya träd som placerats närmare an 4 meter från befintlig ledning. Skulle detta kvarstå ska dessa ledningar flyttas och arbete betalas av den part som initierat trädplanteringen. Kommentar: Planhandlingarna justeras efter Kretslopp- och vattens synpunkter. Illustrationskartan justeras så att träd inte hamnar i konflikt med ledningar, kartan är dock inte bindande utan visar på ett förslag som kommer vidarestuderas i fortsatt projektering. Plankartan kompletteras med ett mindre u-område i planens norra del i anslutning till byggrätten som minskas. Övriga synpunkter noteras i det fortsatta arbetet med utformning, gestaltning och bygglov. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 8(22)

91 8. Lokalförvaltningen Lokalnämnde genom lokalförvaltningen har följande synpunkter på rubricerade detaljplan. Lokalförvaltningen är ej, som det redovisas i samrådsredogörelsen en del av lokalsekretariatet eller samma sak som lokalsekretariatet. Förskolegården som enligt förslaget till detaljplan ska delas mellan förskolan och annan verksamhet och de boende i kvarteret utgör för liten yta. Om hela ytan används endast av förskolan blir det 26 m2 per barn och med en annan användning enligt föreliggande förslag blir det mindre yta kvar per barn. All forskning i ämnet visar på att förslaget har för liten yta till förskolegården för en förskola om 6 avdelningar. Därför avslår lokalnämnden att förskola planeras i föreslagen detaljplan med aktuell utformning av detaljplanen. Kommentar: Stadsbyggnadskontoret ber om ursäkt för den felaktiga rubriceringen av Lokalnämndens yttrande i samrådet som lades in som Lokalsekretariatet. Detaljplanen möjliggör för förskola men reglerar inte hur stor denna ska vara. Efter avstämning med Lokalförvaltningen kompletteras resonemanget i planbeskrivningen kring förskolans storlek och gårdsyta per barn samt möjligheten att använda Fyrkparken som ett komplement till gårdsytan. 9. Park- och naturförvaltningen Park- och naturförvaltningen ser mycket positivt på att bostadsbristen byggs bort genom att redan ianspråktagna, hårdgjorda ytor bebyggs, vilket skapar förutsättningar för en både tät och grön stad. Viktigaste synpunkterna på förslaget utifrån våra styrdokument Ersätt borttagna träd längs Sjupundsgatan för att värna och stärka det gröna stråket som kopplar ihop två stadsdelar och utgör en viktig länk i Göteborgs grönstruktur. I planförslaget föreslås en breddning av Sjupundsgatan vilket medför fällning av 5-10 befintliga träd. Träden är inte biotopskyddade men har stor betydelse för närmiljön. Förvaltningen anser att planbeskrivningen bör kompletteras med ett resonemang kring ersättning av dessa träd, då Sjupundsgatan utgör ett grönt stråk mellan stadsdelar som bör värnas och förstärkas. Synpunkter på planförslaget utifrån aspekten genomförbarhet/byggbarhet Inga särskilda synpunkter. Medskick till den fortsatta processen En utredning bör initieras kring det större närområdets behov av en stadsdelslekplats. Varken Torpadammen eller Fyrkgångsparken innehåller idag någon stadsdelslekplats, och den genom planen föreslagna utvecklingen av Fyrkgångsparkens lekplats innebär inte att en stadsdelslekplats tillskapas. Med en ökad befolkning på närmare personer finns det anledning att utreda tålighet och behov av ytterligare utveckling av allmänna ytor i närområdet. Konsekvensbedömningar Barnperspektivet Befintlig bebyggelsestruktur erbjuder bilfria rum mellan gårdarna, vilket förbättrar barns förutsättningar för fri lek och ger ökad rörelsefrihet. Även om planförslaget innebär att merparten av parkeringarna förläggs i garage under mark innehåller förslaget Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 9(22)

92 markparkeringar som kommer att alstra söktrafik omkring bostadshusen, vilket beslagtar ytor där barn kommer att leka och röra sig till och från kompisar, den bostadsnära parken, torget och skolan, vilket försämrar tryggheten för barn i området. En ökad användning av samtliga av närområdets allmänna ytor bidrar till minskad tillgång på allmänna lekytor för barn. Jämställdhetsperspektivet Inga särskilda aspekter på frågan har funnits utifrån detta perspektiv. Mångfaldsperspektivet Ökad variation av upplåtelseformer kan medverka till att olika socioekonomiska grupper integreras. Nya lägenheter med hiss underlättar för människor med funktionsvariationer att bo i området. Området mellan föreslagna och befintliga bostäder har potential att utformas till en plats som upplevs tillhöra alla där nya och gamla invånare kan mötas vilket därmed skulle medverka till en mer sammanhållen stad. Enligt illustrationsritningen förefaller området istället utformas som en trafikal yta avsedd för bilar snarare än människor, vilket skapar en barriär mellan ny och befintlig bebyggelse. Miljöperspektivet Genom att i huvudsak bygga på markparkeringar skapas förutsättningar för förtätning samtidigt som gröna kvaliteter kan värnas och utvecklas. Omvärldsperspektivet Inga särskilda aspekter på frågan har funnits utifrån detta perspektiv. Kommentar: I det fortsatta arbetet med utformning, gestaltning och projektering av området utreds frågan om trädplanteringar längs Sjupundsgatans förlängning. Flertalet ledningar finns i och i gatan som påverkar möjligheterna till trädplantering. Se även kommentar till yttrande nummer 7. I övrigt noteras synpunkterna. 10. Trafikkontoret Trafikkontoret har medverkat i planarbetet och ställer sig i huvudsak positiva till utbyggnad av rubricerat ärende, med följande synpunkter. Tillgänglighet Det är positivt att Växelmyntsgatan och Sjupundsgatan förses med gång- och cykelväg. Tillgängligheten i området for gående och cyklister är dock i allmänhet låg med många gator som har en lutning som överstiger 5 %. Det finns idag brister i trafikmiljön för gående och cyklister, inte minst i anslutning till gång- och cykeltunneln under Högsboleden där nuvarande utformning innebär att tunneln ligger i en "gryta" med branta partier i anslutning till tunnelmynningarna. Då gångoch cykeltunneln under Högsboleden är en del av det övergripande cykelstråket mellan Frölunda och Majorna är det angeläget att standarden förbättras. En fördel med en eventuell framtida omdaning av leden till stadsgata är att lutningsförhållandena på gång- och cykelvägen kan förbättras om tunneln ersatts med en passage i samma plan. Det finns Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 10(22)

93 dock en risk att detaljplanen låser nuvarande utformning av Sjupundsgatan då garageutfarter placeras utmed gatan i ost-västlig riktning vilket gör det svårt att arbeta med lösningar som ger en mer tillgänglig utformning av gång- och cykelnätet. Det kan även konstateras att angöringsvägarna till och från Sjupundsgatans hållplats inte är tillgänglighetsanpassade. Arbetet med att göra miljön tillgängligare är viktiga och bör inte hänskjutas till framtiden. Det är bra om det finns möjligheter inom ramen för detaljplanens bestämmelser att få en bra tillgänglighet till Sjupundsgatans hållplats. Kollektivtrafik Kollektivtrafiken är bra utbyggd i riktning mot Marklandsgatan, Sahlgrenska och city medan kopplingarna västerut mot Kungssten är sämre. I slutet av 2016 gjordes en linjeomläggning som innebar att busstrafiken mellan Högsbohöjd och Kungssten drogs in under kvällar och helger. Det har inom planarbetet påtalats att det finns ett behov av att låta linje 16 stanna vid Sjupundsgatan. Det är av stor vikt att linje 16 stannar vid hållplatsen så att kollektivresandet främjas när Högsbohöjd förtätas. Stopp vid Sjupundsgatan bör inte vara uteslutet endast på grund av att vissa bussar är för långa för att stanna vid hållplatsen. Parkering Det förekommer inte någon kantstensparkering inom området och det finns inte några planer från Trafikkontorets sida att tillåta korttidsparkering på gatumark. Det behöver därför motiveras i planbeskrivningen varför korttidsparkering ska tillåtas på gatumark. Inom kvartersmark finns ett stort antal parkeringsplatser längs kvartersgatorna vilket bidrar till en mindre attraktiv boendemiljö. Med mobilitetsåtgärder bör antalet parkeringsplatser kunna reduceras. Exploatören behöver se över var angöringsparkeringen placeras för att undvika trafikfarliga situationer då lösningar som inte är bra ur trafiksäkerhetssynpunkt kan nekas i bygglovsskedet. Ekonomi Kostnaden for att bygga ut gator och trafikmark inom planområdet enligt planförslaget uppgår till drygt 14 miljoner kronor där exploatören star för kostnaderna. Kostnaderna for drift och underha.11 for det utökade trafikområdet förväntas oka med ca kr per ar. Kommentar: Tillgänglighet Efter en avstämning med Trafikkontoret så ligger inte en förändring av gång- och cykeltunneln nära i tid eller i kommande planering. I detaljplanen finns ingen bestämmelse som reglerar markhöjderna, möjligheten finns därför enligt planen att utforma gatan för att på olika sätt anpassas till de förändringar av cykelgatan/tunneln som Trafikkontoret nämner. Men eftersom ingen snar ombyggnation planeras för gång- och cykeltunneln så är det oklart hur väl en anpassning kan ske eftersom utbyggnaden enligt planen troligtvis redan kommer att vara genomförd. Inför antagandet av detaljplanen finns inga möjligheter att utöka planområdet att omfatta en ombyggnation av busshållplatsen. En ombyggnation kan genomföras enligt gällande detaljplan vilket innebär att en utökning med hållplatsen inte heller är nödvändig i denna detaljplan. Parkering Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 11(22)

94 Bilparkering längs allmän plats gata, 12 platser, avses bara tillåtas längs Sjupundsgatan mellan det östra och norra kvarteret inom detaljplanen endast för att göra eventuella mindre verksamheter tillgängliga. I övrigt föreslås endast parkeringar på kvartersmark. Planområdet kommer att vidarestuderas mer i detalj i bygglovskedet. Ingen justering sker därför i planbeskrivningen. I övrigt noteras synpunkterna. Statliga och regionala myndigheter m.fl. 11. Länsstyrelsen Länsstyrelsens samlade bedömning Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 PBL och nu kända förhållanden att planen inte kan accepteras och att den därför kan komma att prövas av Länsstyrelsen om den antas. Motiv för bedömningen Länsstyrelsen befarar att: Riksintresse kommer att skadas påtagligt med avseende på E6.20 Västerleden. Miljökvalitetsnormer (MKN)för luft inte följs. Bebyggelse blir olämplig för människors hälsa och säkerhet eller till risken för olyckor med avseende på förorenad mark och buller. Riksintresse för kommunikation- E6.20 Västerleden Det är av stor vikt att ÅVS Södra Mellanstaden genomförs och att åtgärder föreslagna genom denna genomförs och följs upp. Det är att föredra att ÅVS Södra Mellanstaden genomförs innan detaljplanen antas. Länsstyrelsen har inte fått kännedom om att arbetet med ÅVS Södra Mellanstaden går framåt och genomförs. På grund av detta måste den aktuella detaljplanen redovisa och hantera eventuell påverkan på E6.20 Västerleden. Se vidare i Trafikverkets yttrande , som bifogas. MKN luft Länsstyrelsen bedömer att det inte är säkerställt att miljökvalitetsnormen för kvävedioxid klaras inom hela planområdet vid den tidpunkt då människor ska flytta in. Planområdets norra delar angränsar till Högsboleden, vilket gör området mycket utsatt för bl.a. luftföroreningar från trafiken. Luftkvalitetsutredningen visar att halterna av kvävedioxid i dagsläget överskrider miljökvalitetsnormens dygns- och timvärden i planområdets norra delar där bl.a. bostäder planeras. Ett genomförande av planen enligt nuvarande utformning riskerar att öka människors exponering för skadliga halter av luftföroreningar i nivåer högre än miljökvalitetsnormen. Norra kvarteret (hus F, G) Utifrån nuvarande kunskap gör Länsstyrelsen bedömningen att det inte är lämpligt med bostäder i det kvarter som är närmast Högsboleden. För att det norra kvarteret ska kunna användas som centrumverksamhet, kontor, vård (korttidsbesök) eller liknande måste planen säkerställa att entréer, vistelseytor, öppningsbara fönster, vädringsfönster, balkonger och ventilationsintag etc är placerade åt söder och inte på den sida av husen som vetter mot Högsboleden. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 12(22)

95 Västra kvarteret (hus A, B samt huset mellan A och B) samt Östra kvarteret (hus D, E samt huset mellan D och E) Vid dessa fasader beräknas halterna av kvävedioxid vara i nivå med miljökvalitetsnormens dygnsvärde idag. Beräkningarna visar att miljökvalitetsnormen klaras om 18 år (2035). Om inte trafiken på vägarna ökar är det troligt att halterna av kvävedioxid kommer att vara något lägre vid inflyttning än i dagsläget. Länsstyrelsen gör bedömningen att under förutsättning att åtgärder vidtas för att inte människor ska exponeras för de höga halterna vid husens norra fasader kan bostäder accepteras i kvarteren. Med åtgärder menar Länsstyrelsen att det i planen fastställs att entréer, vistelseytor, öppningsbara fönster, vädringsfönster, balkonger och ventilationsintag etc. är placerade på fasader mot innergårdarna och inte på de sidor av husen som vetter mot Högsboleden. Buller Norra kvarteret F och G Av den kompletterande bullerberäkningen framgår att entréer i hus G avses placeras på den norra sidan av huset. Som framgår av bedömning för luftkvalitet ovan är det olämpligt att husets entréer placeras på den sida av huset som vetter mot Högsboleden. Husens utformning behöver hantera både luft och bullerfrågan. Västra kvarteret (hus A, B samt huset mellan A och B) samt Östra kvarteret (hus D, E samt huset mellan D och E) För hörnlägenheterna redovisas koncept över planlösning med genomgående lägenheter där minst hälften av bostadsrummen är vända mot gården som är den ljuddämpande sidan. Det är oklart om denna planlösning öppnar upp mellan husen, vilket behöver tydliggöras i handlingarna. Om det är öppet mellan husen behöver det redovisas om trafikbullerförordningens värden uppfylls på den ljuddämpade sidan eftersom detta inte är en förutsättning för de genomförda bullerberäkningarna. Med det föreslagna konceptet ser det ut som att hörnlägenheter kommer att ha dörrar och fönster mot en smalare loftgång, med väggar på 2-3 sidor. Länsstyrelsen befarar att det relativt begränsade och instängda utrymmet utanför dörrar och fönster försämrar kvalitén på luftgenomströmningen och därmed vädringens kvalitet. Som jämförelse anser Länsstyrelsen inte att en inglasning på 75 % eller helt inglasade ljusgårdar är godtagbara alternativ. Förordningen uttrycker att riktvärdet 55 dba ska klaras vid fasad och inte vid enstaka punkter innanför ett instängt utrymme. Länsstyrelsen anser att ventilationen även vid dessa lägenheter behöver hålla en god kvalitet. Hur detta ska lösas behöver beskrivas. Det behöver också beskrivas hur många lägenheter inom beståndet som kommer att ha den här lösningen. Länsstyrelsen anser det inte kan accepteras att mer än 5 % av lägenheterna har en sådan lösning. Av planbestämmelsen liksom av trafikbullerförordningen (SFS 2015:216) framgår att om ekvivalent ljudnivå vid bostadens fasad är >55 dba ska minst hälften av bostadsrummen vara vända mot ljuddämpad sida. Länsstyrelsen vill påpeka att med bostadsrum avses sovrum eller vardagsrum, inte kök. Konceptlösningen för trerumslägenheterna behöver därmed justeras. Förorenad mark Kompletterande undersökningar har inte utförts enligt Länsstyrelsens samrådsyttrande. Av planbeskrivningen och av plankartan framgår att kompletterande undersökningar behöver utföras. Länsstyrelsen delar denna bedömning. Föroreningssituationen är inte klarlagd i tillräcklig omfattning för att kunna bedöma vilka risker som finns och vilka Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 13(22)

96 saneringsåtgärder som är nödvändiga. Innan planen antas behöver därför kompletterande undersökningar och en riskbedömning enligt samråds-yttrandet genomföras samt nödvändiga saneringsåtgärder med avseende på omfattning och genomförande beskrivas. För att säkerställa att saneringsåtgärder genomförs ska en planbestämmelse införas på plankartan som anger att saneringsåtgärder ska genomföras till nivå för planerad markanvändning, bostadsändamål, i enlighet med 4 kap. 14 punkten 4 PBL. Övrigt Hantering av skyfall Den västra delen av ytan närmast Högsboleden föreslår Göteborgs Stad att luta söderut och eventuellt förse med kantsten för att undvika att vatten rinner ut på Högsboleden vid ett skyfall. Länsstyrelsen anser att Göteborgs Stad bör ha med sig dessa åtgärder i det kommande arbetet. Länsstyrelsens yttrande har bilagts, se bilaga 2. Kommentar: Länsstyrelsens samlade bedömning Riksintresse för kommunikation- E6.20 Västerleden Efter granskningen har staden sett över och bearbetat de tidigare trafikberäkningarna. Inför antagandet redovisas trafikalstring och åtgärder istället på en mer detaljerad nivå för respektive plan. För detaljplan bostäder vid Högsbohöjd visar trafikberäkningarna att den nya bebyggelsen skulle bidra med totalt cirka fordon per dygn till och från området, antaget dagens bilanvändning. Analyserna visar att 48 % (720 fordon per dygn) belastar Västerleden via Högsboleden och Kungsstensmotet. Knappt 10 % (145 fordon per dygn) fortsätter söderut på Västerleden mot Gnistängstunneln. Resterande 90 % (575 fordon per dygn) fortsätter norrut. Av dessa går 60 % (345 fordon per dygn) på Oscarsleden och 40 % (230 fordon per dygn) på Älvsborgsbron. Under högtrafik innebär detta ett tillskott på maximalt 15 fordon per timme på Västerleden och i Gnistängstunneln, maximalt 35 fordon per timme på Oscarsleden och maximalt 25 fordon per timme på Älvsborgsbron. På övriga tider blir det lägre tillskott av trafik på lederna från den nya bebyggelsen. Staden planerar för att bilanvändandet successivt ska minska i Göteborg. På sikt innebär det ett minskat bidrag av biltrafik på Västerleden, Oscarsleden och Älvsborgsbron från det aktuella planområdet. Exploateringen i Högsbohöjd är relativt omfattande, men mindre än hälften av biltrafiken kommer att belasta det statliga vägnätet, eftersom resterande trafik har ärende österut via stadens gatunät. Stadens bedömning är att planen ger en begränsad påverkan på trafiksituationen på statens leder, och att utbyggnaden inte utgör någon påtaglig skada på riksintresset för kommunikation. I aktuellt planarbete har en mobilitetsstudie tagits fram i syfte att ge goda förutsättningar för att bryta invanda resemönser i samband med en inflyttning till området. Efter det att inflyttning skett bör mobilitetsåtgärderna fokusera på att öka andelen hållbara resor, dvs minska andelen bilresor till och från området. Genom att erbjuda attraktiva alternativ till egen bil kan dels en minskning av antalet parkeringsplatser inom detaljplanen möjliggöras, dels minskas belastningen på det kringliggande trafiksystemet. Några av de lösningar som planen medger och som föreslås är: Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 14(22)

97 - Anläggande av gång- och cykelbana inom planområdet, enligt detaljplanen. - En möjlig förlängning av hållplatsen vid Högsboleden så att samtliga bussar kan stanna, inryms inom gällande detaljplan. - Prova på kampanjer för kollektivtrafik. - Hög standard och gott utbud av cykelparkeringar. - Cykelrum för de boende att nyttja för service av cyklar. - Cykelpool med möjlighet att låna olika typer av cyklar tex med flak. - Bilpool - Samnyttjande av parkeringsplatser mellan olika verksamheter. - Kommunikationsinsatser med välkomstpaket. Framdriften av detaljplaner inom Södra Mellanstaden pågår parallellt med ÅVS-arbetet. Under tiden som arbete med ÅVS:en pågår är inriktningen att varje detaljplan ska bidra till den omställning av trafiksystemet som är nödvändig för att trafikstrategins mål ska uppnås. Åtgärder som eventuellt är önskvärda och som ligger utanför detaljplaneområdena på systemnivå hanteras i ÅVS:en. Avsiktsförklaringar kommer inte tas fram för de enskilda detaljplanerna. Staden kommer driva de pågående planerna som planerat för antagande med förtydligande kring vilken trafikalstring de ger och hur fördelningen av den trafiken ser ut för att tydliggöra vilken andel trafik som kan förväntas belasta Västerleden. Staden anser inte att resultatet från ÅVS:en i tid och detaljeringsgrad kommer att ge oss det vi behöver för att kunna arbeta in åtgärder i de pågående detaljplanerna. Planbeskrivningen kompletteras i beskrivning av hur en utbyggnad enligt detaljplanen påverkar Västerleden. MKN luft Plankartan kompletteras med bestämmelser för den norra byggrätten som reglerar att luftintag och bostadsentré inte får ske i ytterfasad mot Högsboleden. Bestämmelsen syftar till att säkra en god boendemiljö de första åren efter byggnaden uppförts, om den uppförs redan år För fler kommentarer gällande luftkvaliteten se kommentar till yttrande nummer 6. Buller Planbeskrivningen uppdateras utefter den nya bullerförordningen som trädde ikraft Ingen risk för överskridande av riktvärden bedöms då kvarstå i det västra eller östra kvarteret. I den norra delen påverkas fortfarande ett mindre antal lägenheter, cirka 1,7% av det totala antalet bostäder som planeras att uppföras. Dessa lägenheter finns i det norra kvarteret mot den västra fasaden. Därmed underskrids Länsstyrelsens riktvärde om att högst 5% av lägenheterna kräver tekniska åtgärder för att ge en god boendemiljö. För mer information se planbeskrivningen. Norra kvarterets entréer planeras att placeras i söder och/eller öster, enligt framtagen skiss i planbeskrivningen. Vid byggnation av mindre bostäder avses entré till bostäder planeras mot norr alternativt väser för att klara bullerriktlinjer för bostäder. En föreslagen loftgång alternativ korridorlösning kan dock utformas för att skydda lägenhetsentréer. Att komplettera plankartan skulle därmed innebära svårigheter att uppföra bostäder och klara bullerriktvärden. En bestämmelse med entréförbud mot Högsboleden i norr kompletteras därför inte plankartan. Förorenad mark I samrådet har en översiktlig markundersökning gjorts för planområdet. Denna visade att marken var förorenad över KM i vissa punkter. Inför granskningen kompletterades därför rapporten med ett översiktligt riskbedömnings PM som bedömde att det finns goda möjligheter att sanera marken i området. De utförda utredningarna är även avstämda med miljöförvaltningen som inte ser att det ska finnas några problem att sanera Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 15(22)

98 och sedan bygga enligt detaljplanen, men som gärna ser att kompletterande undersökningar görs i bygglovet. Plankartan kompletteras med en planbestämmelse som villkorar startbesked. För fler kommentarer se kommentar till yttrande nummer 6. Övrigt Hantering av skyfall Noteras. 12. Lantmäterimyndigheten Planbeskrivning Fastighetsindelning Sista stycket. Bra att det står att man avser avstycka de nya kvarteren. Önskvärt dock att det framgår ännu bättre att berörda fastigheter inte kommer vara lämpliga om avstyckning inte sker. Står det med i exploateringsavtalet att avstyckning måste ske? Som sagt är det väldigt viktigt att den nya planen inte gör så att befintliga (lämpliga) fastigheter blir olämpliga efter planläggning och att avstyckning därför är nödvändigt. Ledningsrätt Första stycket. Bör framgå att det enbart är inom u-område som ledningsrätt inom kvartersmark kan bildas. Fastighetsrättsliga konsekvenser Bra utformat stycke med tydliga konsekvenser. Dock saknas det något om att nya ledningsrätter kan bildas inom utlagda u-områden. Vad är det för ändamål, ledningshavare samt placering på dessa nya ledningsrätter? Avtal Avtal mellan kommun och exploatör, 4 stycket. Är markarrendeavtalet man nämner i stycket det som ryms inom E1 på plankartan? I så fall komplettera gärna med att hänvisa till E1 på plankartan. Plankarta Varför används P1? Finns det flera P-bestämmelser? Lantmäterimyndigheten har (i övrigt) inga synpunkter på förslaget Kommentar: Fastighetsindelning Det finns ingen möjlighet att styra detta i exploateringsavtalet. Då exploatören inte kan erhålla bygglov innan avstyckning enligt planen har skett bör det ligga i deras intresse att ansöka om sådan åtgärd. Ledningsrätt Planbeskrivningen justeras enligt synpunkt. Fastighetsrättsliga konsekvenser Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 16(22)

99 Den ledningsrätt som kan komma att beröras beskrivs i detta avsnitt. I dagsläget är det inte klart med eventuellt nya ledningsrätter. Därför beskrivs detta mer generellt i avsnittet Ledningsrätt. Avtal Planbeskrivningen justeras enligt synpunkt. Plankarta P1 bestämmelsen justeras till P. 13. Trafikverket Trafikverket ser positivt på staden genom planförslaget förbättrar framkomligheten för gång- och cykeltrafik. Härigenom kan man minska bilberoendet och på så vis nå mål om minskad biltrafik. Trafikverket vill påtala att det fortfarande är av stor vikt för detaljplanerna inom Södra Mellanstaden att ÅVS Södra Mellanstaden genomförs och att åtgärder föreslagna genom denna genomförs och följs upp. Trafikverket anser att detta bör göras innan planförslaget kan gå till antagande. För att Trafikverket ska kunna ta ställning till den enskilda planens påverkan på E6.20 Västerleden behöver en bedömning om vilken trafikmängd som generas till leden redovisas. Om denna redovisning visar att påverkan inte är för stor, eller att tillräckliga åtgärder föreslås för att minimera påverkan, kan planen gå till antagande innan ÅVS Södra Mellanstaden. Åtgärdsvalstudien kommer dock behövas för att finna större åtgärder som ligger utanför detaljplaners avgränsningar. Det anges att i väntan på att åtgärdsvalstudien blir färdigställd är inriktningen att varje detaljplan ska redovisa vad den bidrar med för att omställningen av trafiksystemet. Detta är goda ambitioner men det innebär inte att planförslaget inte kommer att bidra till en trafikökning på statliga vägar som i dagsläget redan är kraftigt belastade. Av denna anledning anser Trafikverket att en avsiktsförklaring, som säger att Staden åtar sig att genomföra åtgärderna som framkommer från ÅVS Södra Mellanstaden, ska skrivas under innan planen kan gå till antagande. Kommentar: För kommentar se kommentar till yttrande nummer 11. Sakägare Sakägare i form av bolag, myndigheter, föreningar etc. har namngivits. Personnamn har inte skrivits ut, utan skrivs som fastighetsägare för att möjliggöra att utlåtandet publiceras på kommunens hemsida. Uppgifter om personnamn som är kopplade till yttrandena finns på Stadsbyggnadskontoret. 14. Tomträttshavare, Järnbrott 119:15 Tycker det är mycket märkligt att behov av ytterligare skola inte överhuvudtaget berörs i detta underlag. Västerhedsskolan är visserligen nybyggd men är redan för liten för dagens behov, barn som bor på Växelmyntsgatan får inte plats och måste åka till andra delar av staden för att kunna gå i skolan. Med ytterligare 700 bostäder behövs givetvis planeras för skola också, inte bara förskola. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 17(22)

100 Vidare anser jag att bilvägen till Västerhedsskolan ska breddas, så att bilar kan mötas, hela vägen. Möjligen beskrivs detta planen men på ett otydligt sätt. Jag tycker det är viktigt att bebyggelsen får ett positivt och attraktivt utseende när man kör upp på höjden. Idag ser det väldigt tråkigt ut med den gamla bensinmackstomten som står öde och trista parkeringsplatser. Kommentar: Skytteskolan nere vid Marklandsgatan kommer att byggas ut med drygt 600 platser. På längre sikt finns även möjlighet att bygga ut Västerhedsskolan på Högsbohöjd med cirka 200 platser. Kommunens Lokalsekretariat har, utefter ovanstående beskrivning, bedömt att det inte funnits något behov av skola inom planområdet. Inför samrådet av detaljplanen var delar av Sjupundsgatan, upp mot Västerhedsskolan, med i planområdet. Många synpunkter kom in under samrådet gällande denna gatas förlängning och även breddning vilket inte kunde hanteras i ett helhetsgrepp inom ramen för denna detaljplan. För att kunna omgestalta gatan på ett optimalt sätt drogs därför stora delar av Sjupundsgatan ur detaljplanen. En helhetsplanering av Sjupundsgatans breddning mot Västerhedsskolan avses ske i en planläggning öster om gatan. Denna planläggning ligger lite längre fram i tiden än arbetet med denna detaljplan. Ambitionen är att områdets nytillskott ska hålla en hög gestaltning, inte bara gällande de nya byggnaderna men även utformningen mellan byggnaderna så som exempelvis gårdar och gata. Detaljregleringar av gestaltningen är inte möjliga i plankartan, arbetet med detaljutformningen pågår fortsättningsvis. 15. Tomträttshavare, Järnbrott 119:34 Det är fantastiskt roligt att något görs åt platsen, bara bygg! Det ser hur bra ut som helst! Mängder av tummar upp! Bostadsrättsinnehavare, hyresgäster, boende Hit hör boende/verksamma inom fastigheter som finns med i fastighetsförteckningen. Det kan vara bostadsrättshavare, hyresgäster, inneboende eller familjemedlemmar. Det kan också vara arrendatorer, lokalhyresgäster och anställda. 16. Boende på Pennygången 33 Är rädd att området ändrar karaktär när man vill förtäta med så mycket som bostäder. Det blir det dubbla mot var vi har idag på Pennygången. Jag tycker att man inte borde bygga till med riktigt så många bostäder. Vi har en fin sammansättning idag av unga, pensionärer, barnfamiljer, studenter, mm. Jag vill fortsätta ha den blandningen. Hur har ni tänkt göra för att främja det i det nybyggda? Ifall det blir dyra hyror vilket det ofta blir i nyproduktion, så kommer det bli ett mer likriktat område och det påverkar även befintlig bebyggelse och befintlig sammansättning av boende. Här är fint med de grönytor som finns runt omkring husen och utsikten ut mot Svaleboskogen, Slottskogen och Guldheden. Jag är rädd att den utsikten kommer att försvinna för befintliga hyresgäster på Pennygången när det planeras att byggas nya hus på den sidan och med så långa huskroppar. Jag tycker dessutom att det planeras att byggas alltför tätt mellan nya och befintliga huskroppar. Det är viktigt att även ni som ska ta ställning till detta funderar på hur ni skulle tycka det kändes att få flera nya hus byggda just framför ert eget hus och att kanske plötsligt stå och titta in till en ny granne istället för att ha utsikt. Vad skulle du själv tycka om det? Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 18(22)

101 Det känns också viktigt att man tänker på att det finns tillräckligt med luft mellan huskropparna så att man kan vädra bra (att vinden kommer åt) och att det inte blir för mycket asfaltsytor jämfört med grönytor. På sommaren är det redan väldigt varmt i våra befintliga hus på Pennygången vars fasader tyvärr är väldigt bra på att hålla kvar den solvärme de fått under dagen på sommartid. Om man förlägger all eller mycket av den framtida parkeringen nere vid Högsboleden så måste man även planera för ställen med 30 min-parkering där man kan ställa sin bil för att lasta av den. Vi som bor i en av de hästskoformade gårdarna som ligger närmast Fyrkparken har redan idag långt att gå när vi ska tömma bilen från när man storhandlat eller när man varit på semester, så som parkeringsplatserna ligger idag. Det är tungt och bökigt när man går fram och tillbaka flera vändor. Flyttar ni på den parkeringen ännu längre bort så behöver det planeras för ytor där man tillfälligt kan ställa bilen då man lastar av den, tex vid Fyrktorget, nära pizzerian och på Sjupundsgatan nära den bom som finns mitt emot scoutstugan. Det kommer att behövas mer än en ny förskola samt mer skolbyggnader. Redan förra skolåret fick inte alla barn i årskurs 0 plats i Västerhedsskolan utan behövde skjutsas ner till Skytteskolan, som ligger nere vid Marklandsgatan. Det är inget rimligt skolavstånd för lågstadiebarn och föräldrar som behöver följa sina barn till skolan. Det är även långt för barnen som börjar i 4:an som bor i Högsbohöjd att ta sig till Flatåsskolan själva. Lösning: Bygg ut Västerhedsskolan till en 0-6-skola med olika huskroppar för låg- respektive mellanstadium så man ändå kan behålla karaktären av en liten skola som det hittills varit. Och bygg flera nya förskolor i den tänkta nybyggnationen. De är viktigt att den gröna utemiljön finns kvar och att det är nära för barnen att komma ut och leka. Det bör finnas grönområden där barnen kan leka precis utanför huset, "på gården", även i det nybyggda området. Jag hoppas att ni planerar för det! Kommentar: Staden är i ett stort behov av att nya bostäder byggs då det råder en bostadsbrist. Detta arbete med detaljplanen ligger helt i linje med Stadens utbyggnadsstrategi och projektet BoStad2021. Planläggningen av området bedöms anpassat till områdets karaktär genom att den nya bebyggelsen följer samma bebyggelsestruktur som den befintliga bebyggelsen. I samband med byggnationen planeras även ytorna mellan byggnaderna att omformas med en högre gestaltning än i dagsläget. Avsikten är att de nya bostäderna ska uppföras med olika upplåtelseformer och storlekar för att främja en blandad befolkning i området med olika förutsättningar. I detaljplanen, enligt Plan- och bygglagen, finns dock inga möjligheter att reglera vilken typ av boendeform som ska byggas. Eftersom de nya byggnaderna tillåts byggas högre än befintliga kommer utsikten att påverkas jämfört med i dagsläget för de bostäder som ligger närmas Högsboleden idag. Gaturummet mellan byggnaderna blir minst meter och bedöms inte påverka möjligheten att vädra eller få in luft mellan byggnaderna. En jämförelse kan ske mellan delar av befintlig bebyggelse är avståndet som minst ca 21 meter, mellan byggnader närmast Fyrkparken. De nya byggnaderna kommer även att förses med nya och moderna ventilationsanläggningar som ger bättre tillflöde av luft och temperaturreglering. Synpunkten gällande parkering för avlastning tas med till det fortsatta projekteringsarbetet av området. I detaljplanen finns inga möjligheter, enligt Plan- och bygglagen, att reglera detta. I detaljplanen finns en möjlighet till förskola i det östra kvarteret. För kommentarer gällande skola se kommentar till yttrande nummer 14. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 19(22)

102 Miljön mellan byggnaderna och de nya gårdarna planeras att ges en hög gestaltning, hur detta ska ske utreds i det fortsatta arbetet med gestaltningen och kan inte regleras i detaljplanen. I samband med ett genomförande av planen så kommer också Fyrkparken att rustas upp. Revideringar Planförslaget har reviderats. Revideringen innebär att planen endast justerats i en mindre och redaktionell omfattning. Berörda fastighetsägare har informerats om revideringen. Eftersom revideringen inte innebär någon väsentlig ändring av förslaget erfordras inte någon ny granskning. P1 bestämmelsen justeras till P. - Plankartan justeras så att u-områden för allmänna ledningar i anslutning till de två södra byggrätterna flyttas till område för gata. - Planhandlingarna uppdateras efter en ny bullerförordning som trädde ikraft Plankartan kompletteras med en planbestämmelse som villkorar startbesked, med anledning av risk för markföroreningar. - En kompletterande luftmiljöutredning pågår och kompletteras till planens antagande. - Plankartan kompletteras med en bestämmelse som reglerar placering av entré samt luftintag i planens norra kvarter. Utöver de ändringar som föreslås som en följd av inkomna synpunkter, och mindre justeringar, föreslås även följande justeringar: - Plankartan kompletteras med ett mindre u-område i planens norra del i anslutning till byggrätten som minskas. Ledningen är inte längre nödvändig att flytta. - Plankartan revideras så att den generella bestämmelsen entréer övergår till bestämmelsen f5, för att undanta punkthus där entréer blir på byggnadernas sidor. - Byggrätten i planområdets norra kvarter längs Högsboleden har utökats med något mot gården i för att ge möjlighet till loftgång och fler former av boende samt vård. - Plankartan har justerats så att reserveringen för gemensamhetsanläggning inte gäller hela planområdet utan delar av ytor för kvartersmark, kvartersgator, det västra kvarterets föreslagna punkthus samt för den norra tomten. Bilaga 1: Lista över samrådskrets Bilaga 2: Länsstyrelsens yttrande i sin helhet. Karoline Rosgardt Planchef Maria Lejon Projektledare Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 20(22)

103 Bilaga 1 Sändlista samrådskrets Fastighetsnämnden Göteborg Energi AB (Fjärrvärme) Göteborg Energi Gasnät AB Göteborg Energi GothNet AB Göteborg Energi Nät AB Göteborgs Stads Parkerings AB Kretslopp och Vatten Kulturnämnden Lokalnämnden Miljö- och klimatnämnden Namnberedningen Park- och naturnämnden Räddningstjänsten Storgöteborg Stadsdelsnämnden i Västra Göteborg Stadsledningskontoret Lokalsekretariatet Trafiknämnden Utbildningsnämnden Stadsdelsnämnden/förvaltning i Askim- Frölunda-Högsbo STATLIGA MYNDIGHETER ETC Lantmäterimyndigheten Länsordningspolisen Länsstyrelsen PostNord Produktion VO Göteborg (fd.posten AB) Skanova Nätplanering D3N Trafikverket Vattenfall Eldistribution AB Västfastigheter Ledningsstab, Flygplatschefen Västtrafik AB SAKÄGARE 78 st enigt fastighetsförteckning BOSTADSRÄTTSINNEHAVARE, HYRESGÄSTER, BOENDE Hyresgästfören. Region V Sverige ÖVRIGA Handikappfören. Samarbetsorgan Naturskyddsfören.i Gbg Swedegas Tillgänglighetsrådgivare Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 3(22)

104 Bilaga 2 Länsstyrelsens granskningsyttrande

105 Yttrande Diarienummer Sida 1(4) Samhällsbyggnadsenheten Anna Hendén Planarkitekt Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret Granskningsyttrande över detaljplan för bostäder i Högsbohöjd inom stadsdelen Järnbrott, i Göteborgs Stad, Västra Götalands län Handlingar daterade maj 2017 för samråd enligt 5 kap 22 plan- och bygglagen (PBL 2010:900) Länsstyrelsens samlade bedömning Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 PBL och nu kända förhållanden att planen inte kan accepteras och att den därför kan komma att prövas av Länsstyrelsen om den antas. Motiv för bedömningen Länsstyrelsen befarar att: Riksintresse kommer att skadas påtagligt med avseende på E6.20 Västerleden. Miljökvalitetsnormer (MKN)för luft inte följs. Bebyggelse blir olämplig för människors hälsa och säkerhet eller till risken för olyckor med avseende på förorenad mark och buller. Riksintresse för kommunikation- E6.20 Västerleden Det är av stor vikt att ÅVS Södra Mellanstaden genomförs och att åtgärder föreslagna genom denna genomförs och följs upp. Det är att föredra att ÅVS Södra Mellanstaden genomförs innan detaljplanen antas. Länsstyrelsen har inte fått kännedom om att arbetet med ÅVS Södra Mellanstaden går framåt och genomförs. På grund av detta måste det aktuella detaljplanen redovisa och hantera eventuell påverkan på E6.20 Västerleden. Se vidare i Trafikverkets yttrande , som bifogas. MKN luft Länsstyrelsen bedömer att det inte är säkerställt att miljökvalitetsnormen för kvävedioxid klaras inom hela planområdet vid den tidpunkt då människor ska flytta in. Planområdets norra delar angränsar till Högsboleden, vilket gör området mycket utsatt för bl.a. luftföroreningar från trafiken. Luftkvalitetsutredningen visar att halterna av kvävedioxid i dagsläget överskrider miljökvalitetsnormens dygns- och timvärden i planområdets norra delar där bl.a. bostäder planeras. Ett genomförande av planen enligt nuvarande utformning Postadress: GÖTEBORG Besöksadress: Södra Hamngatan 3 Telefon/Fax: (vxl) (fax) Webbadress: E post: vastragotaland@lansstyrelsen.se

106 Det går inte att visa den länkade bilden. Filen kan ha flyttats, fått ett nytt namn eller tagits bort. Kontrollera att länken pekar på rätt fil och plats. Yttrande Diarienummer Sida 2(4) riskerar att öka människors exponering för skadliga halter av luftföroreningar i nivåer högre än miljökvalitetsnormen. Norra kvarteret (hus F, G) Utifrån nuvarande kunskap gör Länsstyrelsen bedömningen att det inte är lämpligt med bostäder i det kvarter som är närmast Högsboleden. För att det norra kvarteret ska kunna användas som centrumverksamhet, kontor, vård (korttidsbesök) eller liknande måste planen säkerställa att entréer, vistelseytor, öppningsbara fönster, vädringsfönster, balkonger och ventilationsintag etc är placerade åt söder och inte på den sida av husen som vetter mot Högsboleden. Västra kvarteret (hus A, B samt huset mellan A och B) samt Östra kvarteret (hus D, E samt huset mellan D och E) Vid dessa fasader beräknas halterna av kvävedioxid vara i nivå med miljökvalitetsnormens dygnsvärde idag. Beräkningarna visar att miljökvalitetsnormen klaras om 18 år (2035). Om inte trafiken på vägarna ökar är det troligt att halterna av kvävedioxid kommer att vara något lägre vid inflyttning än i dagsläget. Länsstyrelsen gör bedömningen att under förutsättning att åtgärder vidtas för att inte människor ska exponeras för de höga halterna vid husens norra fasader kan bostäder accepteras i kvarteren. Med åtgärder menar Länsstyrelsen att det i planen fastställs att entréer, vistelseytor, öppningsbara fönster, vädringsfönster, balkonger och ventilationsintag etc. är placerade på fasader mot innergårdarna och inte på de sidor av husen som vetter mot Högsboleden. Buller Norra kvarteret F och G Av den kompletterande bullerberäkningen framgår att entréer i hus G avses placeras på den norra sidan av huset. Som framgår av bedömning för luftkvalitet ovan är det olämpligt att husets entréer placeras på den sida av huset som vetter mot Högsboleden. Husens utformning behöver hantera både luftoch bullerfrågan. Västra kvarteret (hus A, B samt huset mellan A och B) samt Östra kvarteret (hus D, E samt huset mellan D och E) För hörnlägenheterna redovisas koncept över planlösning med genomgående lägenheter där minst hälften av bostadsrummen är vända mot gården som är den ljuddämpande sidan. Det är oklart om denna planlösning öppnar upp mellan husen, vilket behöver tydliggöras i handlingarna. Om det är öppet mellan husen behöver det redovisas om trafikbullerförordningens värden uppfylls på den ljuddämpade sidan eftersom detta inte är en förutsättning för de genomförda bullerberäkningarna. Med det föreslagna konceptet ser det ut som att hörnlägenheter kommer att ha dörrar och fönster mot en smalare loftgång, med väggar på 2-3 sidor. Länsstyrelsen befarar att det relativt begränsade och instängda utrymmet utanför dörrar och fönster försämrar kvalitén på luftgenomströmningen och därmed vädringens kvalitet. Som jämförelse anser Länsstyrelsen inte att en inglasning på 75 % eller helt inglasade ljusgårdar är godtagbara alternativ.

107 Det går inte att visa den länkade bilden. Filen kan ha flyttats, fått ett nytt namn eller tagits bort. Kontrollera att länken pekar på rätt fil och plats. Yttrande Diarienummer Sida 3(4) Förordningen uttrycker att riktvärdet 55 dba ska klaras vid fasad och inte vid enstaka punkter innanför ett instängt utrymme. Länsstyrelsen anser att ventilationen även vid dessa lägenheter behöver hålla en god kvalitet. Hur detta ska lösas behöver beskrivas. Det behöver också beskrivas hur många lägenheter inom beståndet som kommer att ha den här lösningen. Länsstyrelsen anser det inte kan accepteras att mer än 5 % av lägenheterna har en sådan lösning. Av planbestämmelsen liksom av trafikbullerförordningen (SFS 2015:216) framgår att om ekvivalent ljudnivå vid bostadens fasad är >55 dba ska minst hälften av bostadsrummen vara vända mot ljuddämpad sida. Länsstyrelsen vill påpeka att med bostadsrum avses sovrum eller vardagsrum, inte kök. Konceptlösningen för trerumslägenheterna behöver därmed justeras. Förorenad mark Kompletterande undersökningar har inte utförts enligt Länsstyrelsens samrådsyttrande. Av planbeskrivningen och av plankartan framgår att kompletterande undersökningar behöver utföras. Länsstyrelsen delar denna bedömning. Föroreningssituationen är inte klarlagd i tillräcklig omfattning för att kunna bedöma vilka risker som finns och vilka saneringsåtgärder som är nödvändiga. Innan planen antas behöver därför kompletterande undersökningar och en riskbedömning enligt samråds-yttrandet genomföras samt nödvändiga saneringsåtgärder med avseende på omfattning och genomförande beskrivas. För att säkerställa att saneringsåtgärder genomförs ska en planbestämmelse införas på plankartan som anger att saneringsåtgärder ska genomföras till nivå för planerad markanvändning, bostadsändamål, i enlighet med 4 kap. 14 punkten 4 PBL. Övrig Hantering av skyfall Den västra delen av ytan närmast Högsboleden föreslår Göteborgs Stad att luta söderut och eventuellt förse med kantsten för att undvika att vatten rinner ut på Högsboleden vid ett skyfall. Länsstyrelsen anser att Göteborgs Stad bör ha med sig dessa åtgärder i det kommande arbetet.

108 Det går inte att visa den länkade bilden. Filen kan ha flyttats, fått ett nytt namn eller tagits bort. Kontrollera att länken pekar på rätt fil och plats. Yttrande Diarienummer Sida 4(4) Detta beslut har fattats av utvecklingsledare Christina Gustafsson efter föredragning av Anna Hendén. I den slutliga handläggningen har även Patrik Jansson och Susann Lundman från Tvärgrupp Göteborg samt Mikael Adrian från vattenavdelningen medverkat. Christina Gustafsson Anna Hendén Detta beslut har bekräftats digitalt och saknar därför namnunderskrifter. Bilaga för kännedom: Kopia av yttrande till Länsstyrelsen från Trafikverket, daterat Kopia utan bilaga till: Trafikverket Martin Ingvert; Länsstyrelsen/ Miljöskyddsavdelningen Susann Lundman; Samhällsavdelningen Patrik Jansson; Vattenavdelningen Mikael Adrian

109 Planområdesgräns Fastighetsgräns Befintlig byggnad, fasadliv Föreslagen byggnad IV Antal våningar Antagandehandlingarna består av: - plankarta med bestämmelser - planbeskrivning - illustrationsritning - grundkarta - fastighetsförteckning - samrådsredogörelse - granskningsutlåtande st Detaljplan för bostäder i Högsbohöjd inom stadsdelen Järnbrott i Göteborg, en del av BoStad2021 Göteborg rev Cadritad av: Gunnar Stomrud, white arkitekter Karoline Rosgardt Planchef Maria Lejon Projektledare Sandra Lindahl Plankonsult, WSP ILLUSTRATIONSRITNING