HANDELSUTREDNING Tullinge Centrum

Transkript

1 HANDELSUTREDNING Tullinge Centrum

2 Förord 2 WSP Analys & Strategi har på uppdrag av Bovieran AB genomfört en utredning av förutsättningarna för handel och kommersiella näringar i Tullinge Centrum. Syftet med uppdraget har varit att belysa de kommersiella förutsättningarna för handel, restaurang och service kring Tullinge centrum samt eventuellt nyskapade kvarter och fastigheter i närområdet. Uppdragets övergripande mål har varit att definiera: Omfattning - Bedömd omfattning på kommersiellt utbud av handel, restaurang, kultur och övrig service utifrån kommersiella förutsättningar Innehåll - Karaktär på verksamhetsutbudet Lokalisering - Var finns de starka noderna och stråken där lokalisering bör ske, kopplat till utbudets karaktär utifrån framtagen strukturplan, vad är centrala lokaliseringspreferenser Etapper - I vilka etapper bör platsen byggas ut och verksamheterna etableras givet ovanstående utgångspunkter Genomförande - Hur bör man agera för att säkerställ att strategin realiseras och leds in i genomförandet Nästa steg som behöver tas för att styra mot föreslagen strategi Utredningen har genomförts av Daniel Mattisson, Henrik Vestin och Ulf Rämme. Uppdragsledare vid WSP har varit Daniel Mattisson. Kontaktperson på Bovieran AB har varit Sören Runsteen. Stockholm, Mars 2018 WSP Sverige AB Arenavägen Stockholm-Globen Tel: Fax: Org. nr:

3 Innehåll 3 Sammanfattning Introduktion Trender inom handel Marknadsförutsättningar i Botkyrka kommun Marknadsförutsättningar i Tullinge Centrum Fysisk analys av framtida struktur Kommersiell strategi för Tullinge Centrum

4 Uppdragets process och metodik Startmöte med fokus på syfte och mål Inventering och analys av marknadsförutsättningar Presentation för beställare och andra intressenter Strategi och åtgärdsplan, avrapportering 4 I projektets initiala skede genomfördes ett startmöte tillsammans med beställaren för att säkerställa syfte, mål och tidplan i uppdraget. I nästa skede analyserades de marknadsmässiga förutsättningarna för handel, restaurang och övrig kommersiell service i Tullinge centrum. Därefter genomfördes en fysisk analys av platsen idag samt den strukturbild som är framtagen för centrumets framtid. Exempelvis analyserades platsens tillgänglighet med olika färdmedel, vilka fysiska och mentala barriärer som fanns inom området, vilka naturliga stråk, noder och målpunkter som fanns både inom och omkring området samt hur det befintliga kommersiella utbudet såg ut på platsen. Efter analysfasen genomfördes en presentation tillsammans med beställaren och andra intressenter där deltagarna kunde komma med frågor och inspel. Efter denna presentation togs denna rapport som du nu läser fram.

5 Introduktion och Sammanfattning

6 Om Tullinge C Tullinge centrum är ett bostadsområdescentrum i södra Botkyrka. Tillgängligheten till centrumet är god då Huddingevägen löper intill centrumbyggnaden och pendeltåget stannar strax utanför centrumet. För de boende i närområdet, som är centrumets primära målgrupp, så är avståndet till Tullinge C aldrig långt. 6 Centrumets utbud fokuserar främst på daglig service. De två dagligvarubutikerna, Hemköp och COOP, utgör centrumets ankarbutiker och är lokaliserade i vardera änden av centrumets gågata. Båda butikerna har haft en stark utveckling sedan Det finns även ett visst utbud av kompletterande verksamheter, exempelvis gym, frisör och blomsterbutik. Idag är centrumet tudelat då ett antal verksamheter, exempelvis inom vård och omsorg, återfinns på den andra sidan av järnvägen. Då verksamheter är lokaliserade på båda sidor av väg- och järnväg så behöver de boende idag använda en gångtunnel för att på ett effektivt sätt ta sig från en den ena sidan till den andra. Detta gör att Tullinge centrum är utspritt och inte samlat i en, stark centrumpunkt. Kompletterande utbud inom sällanköpsvaruhandeln återfinns i Tumba centrum samt i viss utsträckning i Flemingsberg.

7 Sammanfattning 7 Givet de planer som finns för Tullinge och den befolkningsökning som förväntas ske i närheten av dagens centrum så tillkommer viss utvecklingspotential för Tullinge C. Inom livsmedelshandel finns till 2026 en möjlighet till utbyggnad om ca kvm. Detta innebär att de befintliga butikerna, COOP och Hemköp, antingen kan addera yta eller behålla sin storlek och på så sätt öka sin omsättning per kvm. En ökad omsättning kan även täcka en ökad hyra vid en omlokalisering inom centrumet till mer moderna lokaler. Inom övrig dagligvaruhandel, exempelvis Blommor eller spel & tobak, så finns en möjlighet till utbyggnad om ca kvm. Detta innebär att ca. 1-2 nya butiker kan tillföras centrumet. Ett alternativ kan vara att öka de befintliga verksamheternas yta. Inom sällanköpsvaruhandeln finns till 2026 en möjlighet till utbyggnad om ca kvm. Inom dessa branscher är konkurrensen med andra handelsplatser stor varför potentialen är ytterst liten. Om butiker inom sällanköpsvaruhandeln ska adderas bör dessa fokusera på vardagsbehov. Inom café och restaurang finns till 2026 en möjlighet till utbyggnad om ca kvm. Detta innebär att ca. 1-2 nya butiker kan tillföras centrumet. Ett alternativ kan vara att öka de befintliga verksamheternas yta. Inom annan service finns till 2026 en möjlighet till utbyggnad om ca kvm. Verksamheter inom dessa branscher är idag väl representerade i Tullinge C vilket innebär att butiker bör adderas med viss försiktighet. När det gäller offentlig service, som idag främst återfinns på andra sidan av väg- och spårområdet, så är WSPs bedömning att det är bättre att samla alla verksamheter på en plats för att på så sätt skapa en starka målpunkt med fler sekundära aktiviteter. Detta i sin tur ger ökade förutsättningar för både handel och service och skapar ett starkare stadsliv.

8 Introduktion - Omvärldsanalys och trender inom handel

9 Handeln bygger staden 9 Marknadsplatsernas roll och funktion Städer utvecklades ursprungligen som mötesplatser där varor och tjänster utväxlades. Dessa utbyten och möten, människor emellan, ledde till att staden fick fler och andra funktioner som exempelvis bostäder, service, administration, kultur och nöjen. Ur ett historiskt perspektiv var det i stor utsträckning handeln som byggde staden och detta är alltjämt rådande om det inte finns någon handel finns det heller inte någon levande stad. Planeringen av en stadskärna eller ett nytt bostadsområde är betydligt mer komplext än planeringen av en galleria som endast har kommersiella ytor. Flera variabler måste samspela. En viktig aspekt är att förstå att kommersiell och offentlig service inte är väsensskilda verksamheter, utan att de snarare kan fungera som kompletterande aktiviteter. Genom att integrera handel med offentliga verksamheter, exempelvis bibliotek, skola, kultur- och konstcentrum med mera kan det kommersiella erbjudandet få draghjälp av kommunala verksamheter.

10 Trender inom handel Det finns en mängd trender och omvärldsfaktorer som på olika nivå påverkar och omvandlar handel och kommersiella näringar. I detta avsnitt diskuteras hur e-handel och förändrade konsumtionsmönster påverkar förutsättningarna för handeln i Tullinge centrum. Sett i ett långt historiskt perspektiv har detaljhandeln genomgått en kontinuerlig förändring sedan de första butikerna kom i mitten av 1800-talet. Under perioden fram till idag har nya affärsmodeller utvecklats samtidigt som andra har minskat i betydelse eller förvunnit helt, se figur nedan. Milstolpar i handelns utveckling. Källa: Svensk Handel (2016) Det stora detaljhandelsskiftet. 10

11 Olika marknadsplatsers roll och funktion I en kommun finns som regel flera olika former av handelsplatser, allt ifrån enskilda butiker till köpcentrum, stadskärnor och externa handelsplatser. Dessa handelsplatser har olika innehåll och funktion. Bostadsområdescentrum och stadsdelscentrum har i huvudsak en lokal marknad och utbudet är framförallt inriktat på konsumenternas dagliga behov. Köpcentrum och externa handelsplatser har ett större upptagningsområde och utbudet är varierat med både dagligvaror och sällanköpsvaror samt restaurang. Stadskärnorna har ett stort upptagningsområde och det mest kompletta utbudet med såväl handel och restaurang som hotell samt kommersiell och offentlig service. Attraktionskraft (Behovstillfredsställelse) 11 Lokal Regional Bostadsområdescentrum Stadsdelscentrum Köpcentrum/externa handelsplatser Stadskärnor

12 Kritisk lägsta nivå för lokala centrums närområde 12 Några av de mest fundamentala drivkrafterna för en marknadsplats storlek och utbud är närmarknadens storlek och täthet. Sambandet är relativt oproblematiskt då fler boende, eller högre täthet, ger underlag för ett större och mer diversifierat utbud av varor och tjänster. Centrum som upplevs som fungerande har ofta ett något större befolkningsunderlag inom gång- och/eller cykelavstånd. Det är inte ovanligt att de boende (nattbefolkningen) i ett bostadsområde reser till en annan plats i staden för att arbeta. Den inpendlande arbetskraften (dagbefolkningen) blir därför viktig för att kompensera det köpkraftsbortfall som sker dagtid. I idealfallet bör dagbefolkningen motsvara nattbefolkningens storlek men städers funktionsdelning har gjort att dagbefolkningens storlek ofta är begränsad i många mindre, lokala centrum. Köpkraften under dagtid är därmed lägre vilket är till nackdel för verksamheters prestation. Det begränsar i sin tur deras respektive utbud och möjligheter till utveckling. Det är oerhört svårt att på förhand avgöra vad som är en lämplig lägsta nivå för ett lokalt centrum. I en studie av ett antal lokala centrum i Stockholms kommun konstaterade WSP att det bor mellan individer inom gångavstånd (500 m) från respektive centrum. Som en parallell kan konstateras att det i Linköping bor mellan invånare inom meter från respektive centrum. Tätheten i Linköping är alltså lägre än i Stockholmsregionen. Centrum av någorlunda storlek och med en relativt god diversifiering tycks alltså kräva något fler än invånare inom gångavstånd. Centrumtyp Utbud (förväntat) Invånare i marknadsområde Lokala bostadsområdescentru m Jourlivs, närlivs, tobaksbutiker Lokala stadsdelscentrum Livsmedel (ankare) viss service mm Centrum för flera stadsdelar Livsmedel och service med ytterligare diversifiering > Avstånd från centrum ~500 m max 1000 m >1000 m

13 Kritisk lägsta nivå för lokala centrums närområde 13 Även om jämförelsen haltar är det möjligt att beräkna sannolikheten för att en butik inom en viss bransch ska förekomma på en slumpmässigt vald lokalisering utifrån befolkningsunderlaget. Tabellen visar att det krävs omkring individer för att få till stånd en mindre livsmedelsbutik, oberoende av storlek och läge. Gränsvärdena stiger inom sällanköpsvaruhandeln för att vara högst inom handeln med järn & byggvaror samt hemelektronik där butiksnätet glesats ut och butiksstrukturen blivit allt storskaligare. Gränsvärdena är helt beroende på att slumpen styr valet av lokalisering och att samtliga individer gör alla sina inköp i den aktuella butiken. I praktiken är invånarnas lojalitet mot den enskilda butiken lägre varför gränsvärdena blir högre. Poängen är emellertid att det utifrån slumpen är rimligt att förvänta sig någon form av utbud på de flesta platser givet att befolkningsunderlaget är tillräckligt stort. Bransch Gränsvärde (invånare per butik) Livsmedel Övriga dagligvaror Kläder & skor Möbler & heminredning Järn & bygg Hemelektronik Fritidsvaror Café & restaurang 550

14 Handelns placering i staden och kvarteret 14 Inom handel och servicenäringarna avgörs ofta omsättningspotential och långsiktiga överlevnadsmöjligheter av tillgänglighet, flöden, kluster, täthet och utformning av gatumiljön. En lokalisering utmed ett vältrafikerat stråk i en tät miljö och i anslutning till goda grannar innebär ofta en högre omsättningspotential än en sämre lokalisering vilket delvis är ett resultat av samspelet mellan den fysiska miljön och det kommersiella utbudet. En attraktiv marknadsplats erbjuder rumslig bekvämlighet för platsens besökare och kunder. Att samla verksamheter med potentiella synergieffekter är ofta en framgångsfaktor för att ge en plats eller ett område kommersiell kraft. I tabellen till höger redovisas optimala lägen för verksamheter i olika branscher i en stadskärna. Beklädnadshandeln föredrar ofta lokaliseringar i centrala gallerior eller gatustråk där det potentiella kundunderlaget och flödet är stort. Handeln med möbler och hemutrustning har högre specialiseringsgrad men samtidigt bredare målgrupper varför de klarar av att ligga utanför de centrala stråken. Inom fritidsvaruhandeln finns ett flertal branscher representerade varför lokaliseringspreferenser skiljer sig åt. Vissa föredrar en mer central lokalisering (böcker, data/tele, sport) medan andra (optiker, ur/guld/optik) klarar mindre centrala lägen. Dagligvaruhandeln är relativt oberoende av läge varför de klarar lokaliseringar utanför de mest flödesintensiva stråken. Läge Kärnzon - A-läge Mellanzon - B-läge Perifer zon C-läge Verksamhet Beklädnad, fritidsvaror, caféer (livsmedel). Livsmedel, specialiserat livsmedel, övriga dagligvaror, heminredning, hud, skönhets- och kroppsvård, restaurang och snabbmatsrestauranger. Övrig sällanköpsvaruhandel, järnoch byggvaruhandel, övrig konsumentservice, kulturinstitutioner, (restaurang). Som kontrast till Tullinge centrum kan vi titta närmare på lokaliseringar i köpcentrum i vilka verksamheter med hög omsättningspotential och hyresbetalningsförmåga ofta är etablerade i de mest attraktiva lägena. I köpcentrum eftersträvas att aktivera samtliga ytor genom att få besökarna att röra sig över stora ytor och så långt in i köpcentrumet som möjligt. För att underlätta detta och skapa flöden arbetar centrumledningar med strategisk placering av ankarhyresgäster vilkas placering man vet blir avgörande för hur flödena kommer att vara och utvecklas. Genom att sprida ankarhyresgästerna till samtliga ytor och gångar är förhoppningen att aktivera samtliga stråk och gångar inom marknadsplatsen och på så sätt skapa starkare flöden i centrumet. Samma logik gäller i mångt och mycket för enskilda centrum, både stadsdels- och bostadsområdescentrum. I dessa centrum är ankarbutiken ofta en dagligvaruaktör. Denna butik bör utnyttjas på bästa sätt så att flöden kan utnyttjas av andra verksamheter.

15 Marknadsplatsernas framtid 15 Bostadsområdescentrum och stadsdelscentrum Dessa centrumtyper har under en lång haft en svag utveckling på grund av den ökande konkurrensen från stadskärnor, köpcentrum och handelsområden. I takt med ett ökat bostadsbyggande, i nya eller förtätade stadsdelar och bostadsområden, finns det behov av nya och uppdaterade centrum som kan tillgodose de boendes mest vardagliga behov. En bra dagligvarubutik fungerar som centrumets dragmotor och kompletteras ofta med kommersiell service. Sällanköpsvaruhandel förekommer i mer begränsad utsträckning eftersom det krävs ett större befolkningsunderlag för att butikerna ska vara lönsamma. De sällanköpsvarubutiker som finns är vanligtvis fristående (icke kedjeanslutna) inom beklädnad, heminredning med mera. Möbler, järn & bygg och elektronik kommer att vara fortsatt ovanliga i dessa centrumtyper. Bostadsområdescentrum och stadsdelscentrum är mindre utsatta för e-handelskonkurrens än stadskärnor, köpcentrum och externhandel eftersom det främsta konkurrensmedlet inte är pris eller ett stort utbud utan närhet och god tillgänglighet. Stadskärnorna Stadskärnorna har under de senaste åren fått en allt starkare konkurrens från externa handelsplatser och köpcentrum. Utvecklingen för handeln i stadskärnorna har också varit svag jämfört med utvecklingen i detaljhandeln som helhet. Det finns ett antal tänkbara orsaker till den svaga utvecklingen i stadskärnorna. Bland dessa kan nämnas att det är svårt att uppnå höga tillväxttal i befintligt butiksbestånd och att det generellt är svårt att skapa nya ytor i stadskärnorna. Andra faktorer är svag branschmix med tonvikt på kläder och en småskalig butiksstruktur vilket också gör det svårt att nå höga tillväxttal. De branscher som går bäst i stadskärnorna och som därmed driver en stor del av den totala utvecklingen är dagligvaror, restaurang och annan service. Sällanköpsvaruhandeln är den bransch som utvecklas svagast. Sammantaget innebär detta att branschstrukturen i stadskärnorna förändras över tid och att sällanköpsvaruhandelns andel av den totala omsättningen i stadskärnorna minskar till förmån för andra branscher. Verksamheterna i stadskärnorna är i huvudsak småskalig och de flesta butikerna återfinns i omsättningsklasserna under 20 miljoner kronor. Konkurrensen från e-handeln är större än vad den är för bostadsområdescentrum och stadsdelscentrum. Stadskärnornas främsta konkurrensmedel mot både e-handel och externhandel är ett mer komplett utbud med såväl handel och restaurang som kommersiell och offentlig service. Dessutom erbjuder stadskärnorna oftast en mer attraktiv miljö för besökaren.

16 Marknadsplatsernas framtid 16 Köpcentrum och externhandelsplatser Dessa centrumtyper har, förutom e-handeln, länge haft den starkaste utvecklingen i handeln. Det beror främst på att det är här det finns störst möjlighet att skapa nya ytor för butiker. Dessa centrumtyper har ett stort utbud och bra tillgänglighet (i form av öppettider, gratis parkering m.m.) som sina främsta konkurrensmedel. Dessa fördelar stod sig länge starka mot de mindre centrumen och stadskärnorna, men har fått se sig besegrade av e-handeln som har ett än större utbud och öppet dygnet runt. Ett motdrag från köpcentrum och externhandelsplatser har visat sig vara att satsa mer på annat än handel, till exempel restauranger, biografer, lekland m.m, det vill säga upplevelser som konsumeras på plats och som e-handeln har svårt att erbjuda. Digitalisering och e-handel Digitaliseringen i samhället påverkar handelns affärer i dubbel mening, dels hur ett handelsföretag gör och sköter sina affärer, dels affären den fysiska butikslokalen där handeln till största del fortfarande sker. Exempel på handelns digitalisering är: E-handel. Har en tillväxt i Sverige på ca. 16% per år. Nya betalningslösningar som minskar behovet av kontanter i handeln. Marknadsföring i digitala medier får ökad betydelse. Konsumenterna gör research på nätet och blir experter som ställer allt högre krav på butikspersonalens kunskaper.

17 Omsättning, mkr. Digitalisering och e-handel Fysisk handel Ehandel (Sällanköpsvaror) Ehandel (Dagligvaror) Källa: SCB och WSP Omsättningen i e-handeln uppgår idag till 50 miljarder kronor, vilket motsvarar 7 procent av den totala detaljhandeln. I sällanköpsvaruhandeln är e-handelns andel cirka 13 procent. Tillväxten i e-handeln har under de senaste åren varit 16 procent per år, vilket kan jämföras med hela detaljhandeln som bara har vuxit med 2-4 procent per år. Under perioden förväntas omsättningen i detaljhandeln växa starkt. Diagrammet visar att e-handeln förväntas växa snabbare än den fysiska handeln under perioden varför dess marknadsandel förväntas öka till omkring 15 procent av den totala handeln år 2035.

18 Digitalisering och e-handel 18 E-handelns storlek och tillväxt varierar mellan olika branscher Störst marknadsandelar inom e-handeln återfinns i branscher som böcker, elektronik samt kläder och skor. Tillväxten i dessa branscher är inte så hög eftersom de befinner sig i en mognadsfas. De branscher som växer mest är de som befinner sig i introduktions- och tillväxtfaserna, till exempel leksaker, möbler och bygghandel. Gränserna mellan e-handel och fysisk handel blir alltmer suddiga Det går inte längre att betrakta e-handel och fysisk handel som två separata och konkurrerande försäljningskanaler. Begreppet omni-channel innebär att olika försäljningskanaler ska stödja varandra eftersom konsumenterna dels inte bryr sig vilken försäljningskanal de använder, dels använder flera kanaler vid ett och samma köp. Till exempel kan omdömen samlas via sociala medier, via nätet kan det bästa priset nås och därefter inhandlas varan i den fysiska butik eller via mobiltelefonen. Konsumenter kan också klämma och känna på produkten i butiken, beställa den via butikens beställningsskärm och slutligen hämta den i sin lokala dagligvarubutik eller hos ett postombud. E-handelns mognadsfaser.

19 Marknadsförutsättningar i Botkyrka kommun

20 Detaljhandelns omsättning i södra Stockholm 20 Den totala detaljhandeln i Botkyrka kommun omsatte drygt 4,3 miljarder kronor år 2016 varav cirka 2,6 miljarder kronor i dagligvaruhandeln och närmare 1,7 miljarder kronor i sällanköpsvaruhandeln. Handeln i Botkyrka har en omsättning något under handeln i Södertälje och Haninge kommun, både vad gäller dagligvaror och sällanköpsvaror. Haninge kommun är emellertid något starkare inom dagligvaruhandeln och Södertälje kommun omsätter mer i sällanköpsvaruhandeln. De två grannkommuner som skiljer sig, från Botkyrka och de ovan nämnda, är Huddinge och Salems kommun. Huddinge kommun omsätter totalt närmare 12,5 miljarder kronor där handeln i Kungens Kurva står för merparten med cirka 7,6 miljarder kronor. Huddinge har också ett flertal starka dagligvaruaktörer i bland annat Kungens Kurva, Flemingsberg, Huddinge och de östra kommundelarna. Salem omsätter totalt cirka 300 miljoner kronor där dagligvaruhandeln står för huvuddelen med över 260 miljoner kronor Kommun Handelns omsättning 2016 (Mkr) Huddinge Södertälje Haninge Botkyrka Nynäshamn Salem Dagligvaror Sällanköpsvaror Total detaljhandel Dagligvaror Omsättning (Mkr) Sällanköpsvaror Omsättning (Mkr) 301 Total detaljhandel Omsättning (Mkr) Huddinge Södertälje Haninge Botkyrka Nynäshamn Salem Stockholms län Riket Källa: Handeln i Sverige 2016.

21 Detaljhandelns utveckling i södra Stockholm 21 Utvecklingen i Botkyrka kommun var 2 procent i dagligvaruhandeln och 1 procent i sällanköpsvaruhandeln mellan år Utvecklingen inom dagligvaruhandeln är motsvarande den i Haninge kommun. Övriga kommuner, Huddinge, Södertälje och Nynäshamn, hade en något starkare utveckling med 3 procent. Dagligvaruhandeln i Salems kommun ökade med 1 procent mellan år Utvecklingen i sällanköpsvaruhandeln var procentuellt sett relativt blygsam med 1-2 procent. Salems kommun ökade med 8 procent dock från en ytterst låg nivå.* 9% 8% 7% 6% 5% 4% Handelns utveckling (%) 8% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 0% Dagligvaror Sällanköpsvaror Total detaljhandel Källa: Handeln i Sverige * Salems kommun, ökning från 36 Mkr (2015) till 39 Mkr år 2016.

22 Marknadsförutsättningar Handelns omsättning och utveckling Handelns utveckling Under femårsperioden år utvecklades dagligvaruhandeln med 12 procent och sällanköpsvaruhandeln med 11 procent i Botkyrka kommun. 25% Handelns utveckling (%) 23% 22 Vid en jämförelse med genomsnittet för kommungruppen, Förortskommuner till storstäderna, Stockholms län samt riket framgår det att Botkyrka kommun har haft en svagare utveckling, i såväl dagligvaruhandeln som sällanköpsvaruhandeln. 20% 15% 12% 18% 19% 15% 16% 12% 11% 10% 5% 0% Dagligvaror Sällanköpsvaror Botkyrka Förortskommuner Stockholms län Riket Källa: Handeln i Sverige Kommungruppen Förortskommuner till storstäderna. Jämförelsen omfattar den genomsnittliga utvecklingen i 21 st förortskommuner i Stockholms län.

23 Detaljhandelns attraktivitet i Botkyrka 23 Försäljningsindex handelns dragningskraft Handelns storlek är starkt beroende av hur många som bor i ett geografiskt område. Antalet invånare är särskilt viktigt för dagligvaruhandeln då människor primärt handlar dagligvaror med utgångspunkt från och i närheten av bostad och arbete. Försäljnings-index är ett mått på hur väl handeln förmår att ta tillvara det befolkningsmässiga försäljningsunderlag som finns i en kommun och om handeln förmår att locka kunder från andra kommuner. Ett försäljningsindex över 100 betyder att butikerna omsätter mer än vad den egna befolkningen konsumerar och att det därmed finns ett inflöde av kunder. Index under 100 innebär att handeln har ett utflöde till andra kommuner. Dagligvaruhandeln i Botkyrka kommun har index 86 vilket innebär att det finns ett visst utflöde av köpkraft inom dagligvaruhandeln. Inom sällanköpsvaruhandeln har Huddinge försäljningsindex 247 vilket förklaras av att det är Kungens Kurva, som regional handelsplats, som attraherar människor från ett stort omland. Bortsett från Huddinge kommun har samtliga av Botkyrka kommuns angränsande kommuner ett utflöde av köpkraft, inom både dagligvaru- och sällanköpsvaruhandeln Försäljningsindex Dagligvaror Sällanköpsvaror Källa: Handeln i Sverige 2016.

24 Försäljningsindex Handelns dragningskraft, närliggande kommuner 24 Försäljningsindex, Dagligvaruhandel Försäljningsindex, Sällanköpsvaruhandel

25 Sällanköpsvaruhandelns branschstruktur i Botkyrka 25 Sällanköpsvaruhandeln i Botkyrka kännetecknas särskilt av en hög andel inom hemutrustning som står för cirka halva omsättningen i sällanköpsvaruhandeln. Hemutrustning och fritidsvaruhandeln står tillsammans för cirka 70 procent av omsättningen. Inom hemutrustning är det främst de stora aktörerna i järn- och byggvaruhandeln, Bauhaus i Eriksberg och Hornbach i Fittja, som står för omsättningen. Inom fritidsvaruhandeln återfinns omsättningen främst inom data, radio och TV i och med en aktör som NetonNet i Slagsta. Beklädnadsvaruhandeln har en relativt blygsam andel av omsättningen och är uteslutande koncentrerad till Tumba centrum. Branschstrukturen i kommunen visar att det endast är ett antal få aktörer som står för i stort sett hela omsättningen i respektive bransch. 18,0% 10,0% 19,0% Omsättning: mkr 53,0% Beklädnad Hemutrustning Fritidsvaror Övrig sällanköp

26 Dagligvarubutiker i Stockholmsregionen 26 En stor del av dagligvaruhandeln i sydvästra Stockholm, mellan Kungens Kurva-Skärholmen och Södertälje, är lokaliserad vid, eller i närheten av, E4/E20. Dagligvarustrukturen i hela Stockholmsområdet visar en viss skillnad i storlek och spridning mellan norra och södra Stockholm. I den norra delen av Stockholm är det generellt sett en större koncentration av dagligvarubutiker jämfört med den sydvästra delen där avstånden mellan de stora dagligvarupunkterna är större. I kartan till höger illustreras de större dagligvarupunkterna i sydvästra Stockholm. På nästa sida redovisas de butiker och koncept som finns inom respektive område. Stora dagligvarupunkter i marknadsområdet Källa: Delfi.

27 Större dagligvarubutiker i södra Stockholm Stora dagligvarubutiker i marknadsområdet. 27 Det finns ett antal konkurrerande stormarknader och storbutiker, med en omsättning över 100 miljoner kronor, i närheten av Eriksbergs Handelsområde och Botkyrka kommun. Även om dagligvarustrukturen inte är lika tät och koncentrerad, som i norra Stockholm, finns det många starka dagligvaruaktörer i omlandet. Konkurrensen inom dagligvaruhandeln är betydande, inte minst i Kungens Kurva-Skärholmen där flertalet stora kedjeaktörer är närvarande. I Kungens Kurva, inom en radie av en kilometer, finns tre stora kedjeaktörer med hög omsättning; ICA Kvantum (550 Mkr), Willy:s Heron City (130 Mkr) och City Gross (380 Mkr). Dessa butiker nyttjar de stora flöden av bilburna kunder som besöker Kungens Kurva som handelsplats. E4/E20, Södertäljevägen skapar en viss fysisk barriär mellan de norra och södra områdena. De externa handelsplatserna är i huvudsak belägna på den södra sidan av E4/E20 medan exempelvis tunnelbanans röda linjer sträcker sig på den norra sidan. Detta bedöms påverka de boende norr om motorvägen som primärt och regelbundet gör sina vardagliga köp i sitt närområde och därmed inte åker lika ofta till de större butikerna i externa handelsområden, som Kungens Kurva eller Eriksberg, för sina livsmedelsinköp. Område/Butik Omsättning (Mkr) 1. Kungens Kurva-Skärholmen ICA Kvantum 550 City Gross 380 Willys Heron City 130 ICA Kvantum SKHLM 140 Prisma Skärholmen Botkyrka-Alby-Hallunda ICA Maxi Botkyrka 540 Alby Matcenter 155 Supergrossen Hallunda Huddinge ICA Maxi Flemingsberg 370 Pulsen Flemingsberg 230 Stora Coop Stuvsta 220 Stora Coop Huddinge 190 Hemköp Huddinge Tumba Willys Tumba 170 ICA Kvantum Tumba Södertälje* ICA Maxi Stormarknad 500 Stora Coop Södertälje 320 Willys Södertälje 190 Källa: Delfi. Tabellen inkluderar butiker med en omsättning om minst 100 MSEK. *En ny ICA Maxi öppnades under 2017 i Moraberg, Södertälje.

28 Dagligvaruhandelns lokalisering i Botkyrka Det finns totalt 25 livsmedelsbutiker i Botkyrka kommun. Dagligvarustrukturen i Botkyrka kännetecknas till stor del av mindre butiker, i huvudsak allivs-, lågpris- samt närbutiker. Detta segment omfattar totalt 20 butiker, varav 12 butiker ligger i omsättningsklassen miljoner kronor och åtta butiker som omsätter under 5 miljoner kronor. Flertalet av dessa är kedjeanslutna. ICA respektive Lidl är de som har högst representation med fem respektive tre butiker. Lidl Hallunda (35) Lidl Fittja (35) Tempo (27,5) Fittja Supermarket (22,5) Supergrossen (140) Alby Matcenter (155) EG:s Fyndmarknad (55) ICA Maxi (540) 28 Det finns fem storbutiker som omsätter över 100 miljoner kronor i kommunen. Av dessa är tre anslutna till de större kedjorna medan två är starka lokala aktörer lokaliserade i Alby respektive Hallunda anslutna till de så kallade Matrebellerna. ICA Kvantum Tumba (150) Lidl Tumba (35) Willys Tumba (170) Coop Konsum (35) Hemköp Tullinge (67,5) Hemköp Storvreten (27,5) ICA Supermarket Solbo (87,5) ICA Nära (27,5) ICA Nära (35) Källa: Delfi. Anger butiker med en omsättning under 5 mkr. Källa: Delfi. Anger butiker med en omsättning under 5 mkr.

29 Marknadsandelar inom dagligvaruhandeln på olika marknadsplatser Dagligvaruhandeln i Botkyrka kommun omsatte 2,66 miljarder kronor år Eriksberg är den enskilt största handelsplatsen med en omsättning på 790 miljoner kronor, vilket motsvarar en marknadsandel på 30 procent. Försäljning (mkr.) dagligvaruhandel år 2016 Norsborg centrum; 75 Fittja centrum; 80 Tullinge centrum; 120 Vårsta ; 51 Storvreten; Tumba centrum/tumba köpcenter har en omsättning på 563 miljoner kronor och en marknadsandel på 21 procent. Övriga handelsplatser/centrum i Botkyrka kommun har en sammanlagd omsättning på 780 miljoner kronor varav Tullinge centrum svarar för cirka 120 miljoner kronor. Alby centrum; 195 Hallunda centrum; 220 Eriksberg; 790 Utöver handelsplatserna/centrumen sker drygt 500 miljoner av försäljningen i dagligvaruhandeln i övriga delar av Botkyrka kommun. Övrig kommun; 525 Tumba centrum/tumba köpcenter; 563 Källa: SCB, SSCD, WSP

30 Marknadsandelar inom sällanköpsvaruhandeln på olika marknadsplatser 30 Sällanköpsvaruhandeln i Botkyrka kommun omsatte knappt 1,7 miljarder kronor år Eriksberg är den enskilt största handelsplatsen med en omsättning på 650 miljoner kronor, vilket motsvarar en marknadsandel på 39 procent. Tumba centrum/tumba köpcenter har en omsättning på 60 miljoner kronor och en marknadsandel på 4 procent. Hallunda centrum och Fittja centrum har en omsättning på 55 respektive 28 miljoner kronor. Hallunda centrum; 55 Tumba centrum/tumba köpcenter; 60 Försäljning (mkr.) sällanköpsvaruhandel år 2016 Fittja centrum; 28 Alby centrum; 3 Storvreten; 1 Tullinge centrum; 1 På övriga handelsplatser är omsättningen i sällanköpsvaruhandeln mycket begränsad. I Tullinge centrum är finns till exempel endast 1 butik. Utöver handelsplatserna/centrumen sker närmare 900 miljoner av försäljningen i sällanköpsvaruhandeln i övriga delar av Botkyrka kommun. Eriksberg; 650 Övrig kommun; 883 Källa: SCB, SSCD, WSP

31 Marknadsandelar inom restaurang & café på olika marknadsplatser 31 Restaurang och café i Botkyrka kommun omsatte 651 miljoner kronor år Majoriteten av omsättningen (450 miljoner kronor) återfinns utanför de kartlagde handelsplatserna. Tumba centrum/tumba köpcenter har en omsättning på 79 miljoner kronor och en marknadsandel på 12 procent. Omsättning för restaurang och café i Tullinge centrum är cirka 20 miljoner kronor. Hallunda centrum; 18 Tullinge centrum; 20 Alby centrum; 28 Eriksberg; 27 Försäljning (mkr.) restaurang & café år 2016 Tumba centrum/tumba köpcenter; 79 Fittja centrum; 10 Norsborg centrum; 8 Storvreten; 5 Vårsta ; 3 Övrig kommun; 453 Källa: SCB, SSCD, WSP

32 Framtida planer för kommersiell utveckling Kungens Kurva & SKHLM Butiksyta idag: Expansion: ca kvm GLA kvm (2020, IKEA) kvm (2022, IKEA) kvm (bostäder KFF) kvm (2019, SKHLM) 32 Slagsta/Fittja Starka aktörer som NetonNet, Hornbach. Plantagen i Slagsta saknar idag goda grannar. Huddinge centrum Butiksyta idag: kvm GLA Expansion: kvm (2024) Huddinge C genomgår en stor upprustnings-/moderniseringsperiod med en upprustad stadskärna, ny arkitektur mm. Planer finns för utvidgning och andra/nya verksamheter i anslutning. Eriksbergs Handelsområde Salem centrum Butiksyta idag: kvm GLA Expansion: kvm Expansion:? Moraberg/Glasberga Expansion: kvm ICA Maxi (7 000 kvm), Biltema (5 500 kvm), Apotek Hjärtat öppnade Möjlig utveckling av handeln i och omkring Weda. Ett nytt centrum planeras kvm. Planerad byggstart 2019, planerad öppning Tumba centrum & Tumba Köpcenter Butiksyta idag: Expansion: kvm GLA kvm Tumba centrum (2020) Flemingsberg/Flemingsbergsdalen Ett nytt centrum utvecklas för ca inv. ICA Maxi, hotell, gym och sportcenter finns etablerade. Kommande utveckling omfattar shopping, kultur, nöje, restauranger mm. Flemingsberg planeras bli södra Stockholms nav med nytt resecentrum, Utvecklingsprogram antas under Eventuella planer att utveckla köpcentrum om ca kvm.

33 Marknadsförutsättningar i Tullinge centrum

34 Inledning I detta kapitel kartläggs och analyseras marknadsförutsättningarna för handel och kommersiell service i Tullinge centrum. Marknadsförutsättningarna består av två delar: en efterfrågesida (kunder och köpkraft) och en utbudssida (konkurrerande handelsplatser och butiker. Vid bedömningen av marknadsförutsättningarna tas även hänsyn till hur dessa påverkas av omvärldsfaktorer som e-handel, tillgänglighet, konsumtionstrender med mera. Trivsel/atmosfär Kunder och köpkraft Konkurrens E-handel 34 Kapitlet avslutas med en beräkning av tillväxtpotentialen för handel och kommersiell service. Tillväxtpotentialen uttrycks dels som omsättning, dels som butiksytor. Konsumtionstrender Tillgänglighet Etableringsutrymme/tillväxtpotential Omsättning & ytor

35 Marknadsområde 35 Marknadsområdet är det geografiska område som handel och kommersiell service kan locka kunder ifrån. Områdets storlek är normalt sett starkt kopplat till utbudets storlek, det vill säga antal butiker och/eller försäljningsyta. Stora handelsplatser drar därför kunder från ett större geografiskt område som ofta sträcker sig utanför en kommuns gränser. Mindre handelsplatser, såsom Tullinge centrum, behöver i första hand förlita sig på den lokala efterfrågan. Marknadsområdet för dagligvaruhandel är som regel mer begränsat än det för sällanköpsvaruhandel. Detta då människor oftast väljer att handla livsmedel i närheten av bostaden eller arbetsplatsen. Marknadsområdet beror även på butikens storlek och omsättning. ICA Maxi i Flemingsberg har exempelvis ett större marknadsområde än Coop och Hemköp i Tullinge centrum. Marknadsområdet för Tullinge formas framförallt utifrån tre perspektiv: Upptagningsområden för Tullinge centrum m. Naturliga barriärer Konkurrerande handel Utbudsmix Det primära upptagningsområdet för Tullinge centrum finns inom en radie på cirka meter. Övriga Tullinge utgör det sekundära upptagningsområdet. Det finns även ett visst inflöde från områden utanför Tullinge (tertiärt upptagningsområde). Det gäller framförallt dagligvaruhandeln.

36 E-handel påverkan på centrum 36 E-handelsföretagen är alltmer intresserade av att exponera sina respektive sortiment i fysiska butiker. I framtiden bedöms även de fysiska butikerna i allt större utsträckning kunna tillgodogöra sig den omsättning som sker via nätet, varför andra parametrar, än endast omsättning, kan komma att utgöra grund för hyresbetalningsförmåga. Det konsumentbeteende som redan idag är vanligt förekommande förväntas bestå och/eller intensifieras. Det gäller exempelvis varor som har valts ut i fysiska butiker men i ett senare skede beställs på nätet alternativt att utbudet först studeras på nätet innan inköp görs i den fysiska kanalen (s.k. cross-channel). För mindre bostadsområdescentrum innebär e-handeln idag inte ett lika stort hot som för exempelvis externa köpcentrum och stadskärnor. Detta då mindre bostadsområdescentrum fyller en annan funktion på marknaden där daglig service står i fokus. E- handeln kan istället bidra positivt till dessa centrum, exempelvis genom att skapa flöden till servicepunkter för paketutlämning som ofta återfinns i dessa centrum. I tabellen till höger redovisas en bedömning genomförd av Konsumtionsprognosgruppen för handeln om e-handelns framtida tillväxt inom olika branscher. För Tullinge Centrum innebär e-handelns växande marknadsandelar att en del av köpkraften dras undan. Den goda befolkningsutvecklingen innebär dock att köpkraftsunderlaget ökar även om köpkraften per person minskar. E-handelns marknadsandelar per bransch år 2016 och prognos 2024 och År Dagligvaror Beklädnad Hemutrustning Fritidsvaror Detaljhandel totalt % 14 % 5 % 9 % 6 % % 22 % 14 % 22 % 11 % % 31 % 28 % 29 % 20 % Källa: KPG, Konsumtionsprognosgruppen för handeln och WSP.

37 Påverkan från andra omvärldsfaktorer 37 Restaurang och service tar andelar från detaljhandeln Det pågår en viss omvandling i Sveriges stadskärnor där utvecklingen för restaurang och service är starkare än för detaljhandeln. Denna utveckling kan även påvisas i stadsdelsoch bostadsområdescentrum och bedömningen av utvecklingspotentialen för Tullinge centrum tar också hänsyn till detta. Tillgänglighet Vid bedömningen av Tullinge centrums utvecklingspotential har WSP utgått från att järnvägens barriäreffekt minskar och att kopplingen mellan östra och västra Tullinge blir bättre. Trygghet, trivsel och atmosfär WSP har även utgått ifrån att Tullinge centrum stärks avseende trygghet, trivsel och atmosfär, vilket kan bidra till att fler besöker centrum. Fler besökare kan i sin tur gynna handel och service i centrum.

38 Kunder och köpkraft 38 Befolkningsutveckling Inom meter från Tullinge centrum bor idag knappt personer. Det finns dessutom knappt arbetsplatser i området. I hela Tullinge är befolkningen personer. År 2026 förväntas befolkningen inom meter från Tullinge centrum uppgå till personer, en ökning med personer jämfört med idag. I hela Tullinge förväntas befolkningen uppgå till drygt personer år Den goda befolkningsutvecklingen innebär ett ökat köpkraftsunderlag för handel och kommersiell service i Tullinge centrum. Ökad dagbefolkning innebär ytterligare potential Vid bedömningen av potentialen för Tullinge centrum har WSP inte räknat med någon nämnvärd ökning av dagbefolkningen inom meter från centrum Om det skulle etableras någon större arbetsplats i området ökar potentialen för centrum något. Det gäller framförallt inom restaurang och café som får en större marknad för luncher och catering. Det kan innebära att det finns utrymme för ytterligare någon etablering utöver vad som anges på kommande sidor. Etablering av en eller flera större arbetsplatser längre bort än cirka meter från centrum kan också gynna framförallt restaurang och café, men i mindre omfattning. Befolkning i Tullinge centrums upptagningsområde. År 2016 Nattbefolkning Dagbefolkning Pendlingsnetto 1 km runt centrum Hela Tullinge Antal invånare meter Övriga Tullinge

39 Omsättningspotential och ytbehov dagligvaror 39 Livsmedel WSP bedömer att det finns potential för en ökad omsättning i livsmedelshandeln med miljoner kronor från och med år Det innebär en omsättningsökning med cirka procent jämfört med dagens omsättningsnivå. WSP har räknat med att livsmedelshandeln i Tullinge centrum behåller sin marknadsandel i det primära upptagningsområdet (1 000 meter), men (på grund av ökad konkurrens från nya butiker )tappar något i marknadsandelar i övriga Tullinge. Behovet av ny yta i livsmedelshandeln uppgår till kvadratmeter, vilket innebär en ökning med cirka procent jämfört med idag. Beräkningarna utgår från att livsmedelshandeln i Tullinge centrum har en normal lönsamhet idag. Om lönsamheten idag är låg blir ytbehovet mindre eftersom en del av omsättningspotentialen behövs för att nå normal lönsamhet. Givet att lönsamheten idag är normal kan ytpotentialen användas för att bygga ut en eller båda av de befintliga butikerna. Alternativt kan de befintliga butikerna ersättas med en ny stor butik. Det finns också möjlighet att omlokalisera någon eller båda butikerna. Vid etablering av en ny stor butik eller vid omlokalisering bedöms det totala ytbehovet vara något lägre eftersom en del av omsättningspotentialen behövs för att täcka högre hyreskostnader. Övrig dagligvaruhandel I övrig dagligvaruhandel är ytbehovet cirka kvadratmeter. Det innebär potential för 2-3 nya butiker och eller utbyggnad av någon av de befintliga butikerna. Branscher som tillhör övrig dagligvaruhandel är blommor, tobak/spel/tidningar, apotek, kosmetik och hälsokost. Då flera av dessa branscher redan finns representerade i Tullinge centrum bör ett mål vara att komplettera med branscher som inte finns idag.

40 Omsättningspotential och ytbehov sällanköpsvaror och café/restaurang 40 Vilken sällanköpsvaruhandel passar i denna typ av centrum? Vissa branscher inom sällanköpsvaruhandeln är mycket ovanliga i centrum av Tullinge centrums karaktär. Det kan till exempel bero på att det krävs större butiksytor av vad som är möjligt att skapa, att butikerna kräver många parkeringsplatser eller att konsumenterna vill kunna välja mellan flera olika butiker inom samma bransch. Det är därför mycket ovanligt med möbelhandel, järn- & bygghandel, elektronikhandel med mera i denna typ av centrum. Butiker som, i begränsad omfattning, återfinns i stadsdels- och bostadsområdescentrum är oftast inriktade mot vardagsbehov. Det kan handla om heminredning, presenter, leksaker/barnkläder. Ytbehov för sällanköpsvaruhandel i Tullinge centrum I dag finns endast 1 butik i sällanköpsvaruhandeln i Tullinge centrum: en inrednings- /presentbutik. WSP anser att en ökad lokal marknad (fler boende) i kombination med att dagligvaruhandeln växer och skapar större flöden och att centrum blir en trevligare plats innebär potential för 1-2 nya butiker och att ytbehovet är cirka kvadratmeter. Restaurang och café WSP bedömer att det finns utrymme för en ökning av ytorna för restaurang och café med kvadratmeter. Det innebär 1-2 nya enheter. Alternativt kan någon befintlig enhet byggas ut eller ersättas av en ny och större enhet. De nya enheterna bör komplettera de befintliga. Det kan till exempel finnas möjlighet att skapa en restaurang med brett anslag som har ett varierat utbud och har öppet både för luncher och under kvällar. Caféutbudet kan stärkas genom att det öppnar ett café som riktar sig mot ungdomar. Ett bra bageri kan locka nya besökare till centrum och även bidra till att bygga centrums varumärke.

41 Omsättningspotential och ytbehov övrig service 41 Kommersiell service Tullinge centrum har idag relativt många verksamheter inom kommersiell service. Det finns gym, mäklare, frisör, skräddare/ kemtvätt/nyckelservice, solarium, bank, barberare, fotvård, och tatueringsstudio. Antalet verksamheter och den totala ytan utgör en större andel än vad som är normalt i liknande centrum. WSP bedömer därför att ytbehovet är begränsat till kvadratmeter och främst handlar om kompletterande verksamheter som till exempel cykelverkstad, massage/naprapat eller dylikt. Offentlig service Inom offentlig service finns idag bibliotek och medborgarkontor. Om dessa kompletteras med ett kulturhus får centrum (tillsammans med tandläkare och vårdcentral på andra sidan järnvägen) ett bra utbud av offentlig service. Sammanställning av omsättningspotential och ytbehov för kommersiella verksamheter. PROGNOS Behov Tillkommande Oms Tillkommande Ytbehov Per verksamhet (mkr) m² (BTA) Livsmedel Övriga dagligvaror Dagligvaror Sällanköpsvaror Detaljhandel Restaurang Kommersiell service Kommersiella verksamheter

42 Analys av framtida fysisk struktur

43 Fysisk analys av framtida struktur 43 Den fysiska analysen av området tar sin utgångspunkt i ett antal modeller för att bedöma stadsrummets kvaliteter. I dessa delas stadsrummet upp i noder, stråk, och mötesplatser. Noder kan sägas vara strategiska punkter i stadsrummet. Noder kan utgöras av viktiga korsningar, platser för tillfälliga trafikstopp (exempelvis busshållplatser), geografiska kluster (exempelvis köpcentrum, gatuhörnsverksamheter) av verksamheter eller områden med särskild fysisk karaktär, torg osv. Stråk är gator eller gångvägar utmed vilka besökarna vanligen rör sig samt gator som besökaren potentiellt skulle kunna röra sig längs. Utöver tidigare nämnda kan även järnvägar och kanaler räknas till stråk. Genom rörelsen utmed stråken betraktas staden och det är kring dessa som också staden är organiserad. Beroende på kvalitet och variation utmed stråken ändras besökarens sätt att nyttja dem. Stråk och noder är kopplade till varandra genom att vara varandras motsatser. Begreppen används i denna rapport ur ett kommersiellt perspektiv. Analysen utgår från områdets framtida fysiska struktur enligt den strukturbild som har delgivits projektet. Detta innebär att WSP förutsätter en flytt av Huddingevägen.

44 Entréer, noder och mötesplatser Entréer till området Det finns flera platser i den framtida stadsstrukturen där människor kan ta sig till och från området, både från den närliggande bebyggelse men även via olika trafikslag. Hur bilburna besökare angör centrumet är en fråga som har diskuterats i projektet, där placeringen av framtida parkeringshus är viktig. De fungerar i många fall som centrumets entré och påverkar därför starkt besökarens första och sista intryck av centrumet. 44 Noder Den starkaste noden i den framtida strukturen av Tullinge förväntas vara pendeltågsstationen. Även busshållplatser intill centrumet är viktiga noder. Mötesplatser Den starkaste mötesplatsen i den framtida strukturen bedöms bli torgytan kring det nya kulturhuset samt det intilliggande stråket i områdets centrum. Torgytan har även en potential för café och restaurang då det kring torget finns bra sollägen. Vissa grönområden kan även potentiellt bli framtida mötesplatser beroende på hur dessa utformas.

45 Mötesplatser, noder och stråk M N Mötesplats Nod M Stråk och torgyta E M N Buss- och pendeltågshållplats är viktiga noder N E E Entré från väg och parkeringshus E Entré

46 Fysiska barriärer 46 I strukturplanen för Tullinge finns ett antal större och mindre kommersiella barriärer. Bebyggelsen är exempelvis lokaliserad mellan större barriärer i form av väg- och spårnät. Rent kommersiellt begränsar dessa barriärer människors rörelser inom stadsdelen. Kring centrumet finns även vissa topografiska skillnader som kas ses som en mindre barriär. Entréerna till centrumet måste vara tydliga för att leda besökaren till målpunkter i stadsdelen. Detta gör att barriäreffekterna blir mindre, vilket i sin tur underlättar för handel, service och andra kommersiella verksamheter. Bra kopplingar mellan områden, exempelvis under väg- och spårnätet intill centrumet, blir därför viktiga för att skapa starka flöden.

47 Fysiska barriärer Större kommersiell barriär från väg- och spårområde Större kommersiell barriär Mindre kommersiell barriär Topografisk skillnad

48 Trafik och flöden Buss och pendeltåg Det finns idag busshållplatser i nära anslutning till Tullinge centrum, både på centrumsidan samt på pendeltågssidan. WSP antar att dessa kommer att finnas kvar även i framtiden och att Tullinge centrum kommer att vara en viktig hållplats i närområdet. Pendeltågsstationen innebär starka flöden till och från Tullinge C och ökar attraktiviteten för området då det går snabbt att resa både till Stockholm och till Södertälje. WSP antar att pendeltågsstationen kommer att finnas kvar även i framtiden. 48 Fotgängare och cyklister I nära anslutning till pendeltågsstationen finns idag en cykelbana samt en större cykelparkering. Från parkeringen kan cyklister välja att ta sig under vägen och mot centrumfastigheten och den kringliggande bebyggelsen. Kopplingen mellan pendeltågsstationen och centrumet är viktig för att locka kunder och besökare till centrumet. Därför är det också viktigt att det finns cykelparkering på centrumsidan där cyklister enkelt kan ställa sin cykel under tiden de besöker centrumet. Detta saknas till viss del idag och kan utvecklas för att få cyklister att vilja stanna till.

49 Trafik och flöden Befintlig busshållplats B Befintligt cykelstråk med cykelparkering B C Busshållplats Viktigt cykelstråk B Befintlig busshållplats

50 Kommersiell strategi för Tullinge centrum

51 Kommersiell strategi för Tullinge C 51 För att utveckla Tullinge centrum är det viktigt att beakta ett antal faktorer. För det första måste den kommersiella strategin för området ta hänsyn till de omvärldsfaktorer som påverkar och kommer att påverka områdets framtida utveckling. Vissa av dessa är mer synliga och säkra idag, medan andra inte är lika synliga och kanske mer osäkra, exempelvis utvecklingen av diverse trender och tendenser och deras respektive framtida påverkan på området, exempelvis e-handeln. Hur mycket handels- och serviceyta som det finns utrymme för i området samt vilken inriktning dessa bör ha står på så sätt i relation till flera variabler. Den kommersiella strategin bör även beakta de planer och dokument som finns för området. Att det finns en röd tråd i utvecklingsarbetet och att alla intressenter rör sig mot samma slutmål gör att området har en större möjlighet att utvecklas på ett positivt sätt.

52 Optimera läget - kommersiell strategi för Tullinge centrum Maximera flödesförutsättningarna 52 Koncentrera etableringarna till få noder och stråk och undvik intern konkurrens Utnyttja områdets fysiska företräden

53 Optimera läget - Kommersiell strategi för Tullinge Centrum 53 Den kommersiella logiken i stadsdelar och bostadsområden bygger ofta på att optimera de kommersiella förutsättningarna så långt det är möjligt, då marknadsvillkoren ofta är relativt begränsade. För att uppnå detta bör tre etableringsstrategier premieras i Tullinge. 1. Maximera flödesförutsättningarna Stads- och bostadsområdeshandel styrs framförallt av en vardagslogik. De huvudsakliga inköpen av produkter och tjänster kommer att ske i en vardagskontext där ett rationellt beteende är styrande. Då Tullinge är ett bostadsområdescentrum är det därför viktigt att fokusera på de boendes vardagsbehov. Butiker och lokaler bör etableras i de lägen som upplevs som mest rationella för en majoritet Tullinges besökare/boende. Dessa lägen är oftast de platser där flödet av bil/kollektivtrafik/gång- och cykeltrafik är som störst, exempelvis vid huvudinfarter eller kollektivtrafikhållplatser där stadsdelen ansluter till sin omvärld, exempelvis en torgyta. Optimerad synlighet och upplevd orienterbarhet är också viktiga aspekter att säkerställa, särskilt då vägoch spårområdet idag innebär en stark fysisk barriär. Etableringar längre in i området riskerar att tappa potentiella kunder, då de möjliga kunderna beroende på destination väljer alternativa och olika vägar in i området. 2. Koncentrera etableringarna till få noder och stråk och undvik intern konkurrens För att optimera flödet till en plats bör besöksanledningarna maximeras. Det innebär i praktiken att alla verksamheter som genererar besök bör koncentreras till samma plats. Genom samlokalisering stöttas ett rationellt beteende då det möjliggör att flera ärenden och behov kan uppfyllas inom samma plats eller i dess närhet. Detta innebär att verksamheter i Tullinge som inte är lokaliserade på centrumsidan gärna för omlokaliseras för att skapa en starkare kommersiell punkt. För att inte utarma marknadsunderlaget bör även valda noder vara få och inte geografiskt avskilda, genom för långa gångavstånd eller andra barriärer. 3. Utnyttja områdets fysiska företräden Utöver starka flöden och koncentration bör stadsdelens estetiska, funktionella och strukturella företräden utnyttjas. Hellre en parknära plats än en anonym gata, sträva efter etableringar längs dubbelsidigt bebyggda gator, undvika kraftiga topografiska skillnader då framförallt gående strävar efter en så plan struktur som möjligt och utnyttja solsidor samt platser som öppnar sig som torg, pocket parks och vägkorsningar.

54 Innehållskoncept - Vilka verksamheter är vanliga i centrum av Tullinges karaktär? Ett varierat utbud av service, restaurang och handel bidrar till goda urbana kvalitéer. För att säkerställa ett gott utbud av verksamheter med rätt inriktning och profil är det viktigt att arbeta med både verksamheter inom vardagsservice (friskvård, apotek etc.) och mer specifika dragare (särskilda butiker som kan attrahera människor från ett större upptagningsområde). 54 I diagrammet till vänster visas vilken typ av verksamheter som är vanligast i stadsdelar och bostadsområdescentrum. Detta ger en indikation på vilken typ av verksamheter som man kan förvänta sig i ett bostadsområde som Tullinge. De verksamheter som är vanligast finner vi inom restaurang, sjukvård, närservice, livsmedel och frisör. Restaurang Sjukvård Servicebutik Livsmedel Övrigt Frisör Ekonomisk rådgivning Apotek Blomsterhandel Bibliotek Gym Mäklare Bank Systembolaget Optiker Begravningsbyrå En sammantagen slutsats är att detta är verksamheter som servar de boende i deras vardag vilket stämmer väl överens med de marknadsförutsättningar som finns i Tullinge.

55 INNEHÅLLSKONCEPT 55 Handel Service Exempel på verksamheter Handeln i Tullinge bör fokusera på att tillfredsställa de boendes vardagsbehov, exempelvis genom inköp av dagligvaror. Det finns ett mycket litet underlag för sällanköpsvaruhandel i Tullinge, särskilt då konkurrensen från närliggande handelsplatser såsom Tumba är hård, varför aktörer inom dessa branscher bör etableras med försiktighet. Exempel på verksamheter kan vara: Dagligvaror Servicebutik/större kiosk Blommor Second hand Barnkläder/leksaker/present Exempel på verksamheter Koncept fokuserade på vardagsservice passar väl in i Tullinge. Exempel på verksamheter inom detta område kan vara: Frisör, sko/skrädderi/kem, mäklare E-handelsrelaterade verksamheter i form av utlämning etc. Gym Friskvård t ex naprapat och sjukgymnast Hunddagis

56 INNEHÅLLSKONCEPT 56 Offentlig service Café och restaurang Exempel på verksamheter För att skapa starkare flöden kan verksamheter inom offentlig service förläggas till områdets centrala nod och kommersiella tyngdpunkt. Exempel på verksamheter inom detta område kan vara: Skola Fritidsgård Barnomsorg Parklek Äldreboende Vårdcentral/BVC Bibliotek Tandvård Exempel på verksamheter För att tillgodose invånarnas behov av café och restaurang i området kan en eller flera mindre enheter etableras. Dessa enheter bör ha en passande profil för området och tillgodose de boende vardagsbehov. Exempel på verksamheter inom detta område kan vara: Take away pizza, sushi eller annan asiatisk mat Café

57 Verksamheters placering i Tullinge centrum Kärnzon - A-läge Kulturverksamheter, café & restaurang. Använd solläge Viktigt att även sidorna på fastigheten lever. Minimera döda ytor. Vägled besökaren genom centrumet Läge med störst synlighet vilket passar verksamheter inom ex. Sällanköpsvaruhandeln & Café Bra synlighet mellan parkeringshus och dagligvarubutik Mellanzon - B-läge Livsmedel, specialiserat livsmedel, övriga dagligvaror, heminredning, hud, skönhetsoch kroppsvård, restaurang och snabbmatsrestauranger. Offentlig service Läge Kärnzon - A-läge Mellanzon - B-läge Perifer zon C-läge Verksamhet Beklädnad, fritidsvaror, caféer (livsmedel). Livsmedel, specialiserat livsmedel, övriga dagligvaror, heminredning, hud, skönhets- och kroppsvård, restaurang och snabbmatsrestauranger. Övrig sällanköpsvaruhandel, järnoch byggvaruhandel, övrig konsumentservice, kulturinstitutioner, (restaurang).

58 Kulturhus Kulturens betydelse Rapporten Kulturen och staden (Fastighetsägarna, 2013) beskriver hur ett rikt och spännande kulturliv är en faktor som på senare år har lyfts fram som en av de absolut viktigaste konkurrensfördelar en stad kan tillskansa sig. Med ett större utbud och fler skapande individer i befolkningen ökar en stads möjlighet att växa och locka till sig kreativa och kunskapsintensiva människor, investeringar och nya företag. Kultur har därför blivit hårdvaluta i städernas kamp om kompetent och välutbildad arbetskraft. Saker som lockar människor till en stad (pull-faktorer) är egentligen samma sak som stadens attraktivitet. Denna utgörs av en mängd olika faktorer som graden av urbanisering och modernt stadsliv, en spännande och estetiskt tilltalande stadsmiljö, stadens sociala nätverk, invånarnas engagemang, möjlighet till en hälsosam livsstil, mångfald och tolerans samt stadens och dess invånares kulturliv. Ett kulturhus i Tullinge centrum kan öka områdets attraktivitet som plats att bo på. Ett kulturhus skapar också flöden av besökare som handel, restaurang och service kan dra nytta av. 58 Kulturhus i Tullinge centrum vilka verksamheter passar? Vilka verksamheter kan vi förvänta oss i ett kulturhus? Vid en inventering av vanliga verksamheter i kulturhus, både i Sverige och utomlands, kan vi se att flera verksamheter kan passa för Tullinges nya kulturhus. Exempelvis kan bibliotek vara intressant att flytta från dagens centrumfastighet till det nya kulturhuset. Även café och restaurang kan med fördel passa in, särskilt om solläge används för uteservering då detta saknas i dagens centrum. Ett kulturhus fungerar även ofta som mötesplats för de boende i närområdet varför kvalitativa mötesplatser bör anläggas, både i utomhus och inomhus.