Nr 1 MARS 2013 INNERSTAN

Transkript

1 Nr 1 MARS 2013 INNERSTAN Medlemstidning för Hyresgästföreningen på Kungsholmen, Norrmalm, Östermalm och Södermalm Årgång 44 foto: ari eskelinen Vy från Slussen. Lika suddig som Stockholmsmodellen. Och ensamt. Påminner en hel del om situationen för hyresrätten och dess hyresgäster. De är förvisso inte ensamma men förefaller lämnade ute i kylan väldigt ofta.

2 HyresPressen Hyrespressen sköts ideellt av förtroendevalda på vår fritid. Säkraste sättet att nå redaktionen är att kontakta någon i föreningen eller redaktionen, se nedan, eller skriv till: Adress: Krukmakargatan 6 nb, Stockholm Ansvarig utgivare: Birgitta Adamson Redaktör: Bror Sandström Södermalm brorsandstrom_@hotmail.com Redaktion: Nils Gudmundson Östermalm Roger de Robelin, Östermalm Björn Alfredsson, Södermalm Ralf Kron, Södermalm Gunila Edin, Norrmalm Torsten Wahlund, Norrmalm Lena Berg, Kungsholmen Layout: Ateljé Gotica, Maj Sandin Tryck: Bomastryck Hyrespressen distribueras till innerstadens medlemmar som bilaga till Hem&Hyra nr 2 6 mars nästa nummer utkommer som bilaga i Hem & Hyra nr 6, 25 september Författarna svarar för faktainnehåll. Redaktionen ansvarar bara för beställt material och förbehåller sig rätten att redigera i insänt material. Besök gärna vår hemsida Innerstadens hyresgästföreningar KungsholmEN Hyresgästföreningen Region Stockholm, Box 10117, Stockholm Arenavägen 55 Johanneshov Tel: Hemsida: E-post: hgfkungsholmen@gmail.com Ordförande: Lena Berg Norrmalm Vanadisplan 3 D Stockholm Tel: vidarekopplad till mobil Öppet 1:a onsdagen i månaden klockan 18 20, övriga tider efter överenskommelse med styrelsen, ej juli eller augusti. Hemsida: E-post: hgf.norrmalm@gmail.com Ordförande: Beatrice Eriksson Vice ordförande: Sören Kroon Är striden om kvarteret Plankan över? Det är med viss oro som vi firade Mark- och miljödomstolens dom att inte godkänna byggplanerna, eftersom vi inte vet om striden är över än. Det är en strid vi har fört sedan 2008 när Svenska Bostäder presenterade sitt förslag på ett nytt hus på gården och påbyggnaden av flera våningar på det befintliga huset. Vi har fört striden på alla plan med skrivelser, demonstrationer, debattartiklar, möten med politiker, överklagande och många interna möten. Det är otroligt många som verkligen dragit sitt strå till stacken. Men ändå gnager oron om ett eventuellt prövningstillstånd i Mark- och miljööverdomstolen och att behöva börja om. Det började med att många av Plankans hyresgäster mejlade och skrev brev till styrelsen i Svenska Bostäder. Därefter fortsatte det med ytterligare mejl och brev till politikerna i Stadshuset som vi också bjöd in för möten för att de skulle få se vad de var på väg att förstöra. När inte det hjälpte besökte vi så många öppna möten vi kunde och det slutade med att några blev utkastade från Stadshuset, utan något positivt beslut för oss. Vi fortsatte vår kamp med att överklaga till Länsstyrelsen, det var nästan 150 personer som förtvivlat försökte få något gehör, men även då vägrade man att lyssna på vår röst. När det negativa beskedet från Länsstyrelsen kom var det många som var på väg att ge upp men vi samlade återigen kraft och pengar, och jobbade fram en överklagan till Mark- och miljödomstolen. Vi tog hjälp av en jurist för att vi insåg att vi måste har lite professionell hjälp för att få bättre kraft bakom våra argument och det visade sig vara värt mödan för när domstolens utslag kom märktes det att vi äntligen hade fått gehör för våra argument. Till vår förvåning hade domstolen tagit sig tid att komma ut och besöka oss vid en så kallad syn där vi fick möjlighet att visa vilka otroligt fina värden som skulle gå till spillo och hur förstörd fastigheten och gården skulle bli om politikerna fick sätta sina planer i verket. Nu hoppas vi att vi äntligen skall få andas ut och invänta våren i lugn och ro och kunna njuta av den underbara park vi bor vid utan att behöva lägga ner åtskilliga timmar av vår fritid med att författa ytterligare överklaganden. Vi i kvarteret Plankan vill också passa på och tacka alla som stöttat oss under denna långa process. Styrelsen LH Plankan / Kristina Sundin ÖSTERmalm Strandvägen 35 bv Stockholm Tel Hemsida: E-adress: hgf.ostermalm2@tele2.se Ordförande: Gunvor Åkerblom Vice ordförande: Roger de Robelin SödERmalm Krukmakargatan 6 nb Stockholm Tel: Expeditionen är öppen för medlemmar onsdagar klockan Behöver du låna lokal för möten kontakta styrelsen på Södermalm Hemsida: Här hittar du kontaktuppgifter till övriga styrelsen och till Lokala Hyresgästföreningar på Södermalm E-post: kontakt@sodermalmsforeningen.se Ordförande. Fredric Ericsson Vice ordförande: Mari-Ann Nilsson Hyresgästföreningen region Stockholm Box 10117, Stockholm Besöksadress: Arenavägen 55 stockholm@hyresgastforeningen.se Växel: Öppet: må on , to , fre (maj aug: må to , fre ) Medlemsservice: hyresjuridisk rådgivning enskilda ärenden rättigheter/skyldigheter Förhandlingar: hyresförhandlingar ombyggnadsfrågor kontroll av hyra avtal med privata hyresvärdar avtal med allmännyttan foto: ari eskelinen Hyresgästföreningen Riksförbundet Växel, exp: info@hyresgastforeningen.se in- och utträden betaländringar namn- och adressändringar 2 HYRESPRESSEN Innerstan

3 Vem kan rädda hyresrätten? LEDARE Det är synd om Alliansregeringen! Man vill bade ha och äta kakan. Samtidigt som marknadshyrorna lockar i vassen inser man att mångfalden hyresgäster kan innebära ett kraftigt rösttapp inför 2014 års val. Vad gör man då? Jo man presenterar samma pragmatiska lösning för hyresmarknaden som för arbetsmarknaden. Parterna får lösa problemet! Så blir man av med det. Oavsett vem som ska lösa hyresproblemet och hur det ska ske är dagens situation ett resultat av hela efterkrigstidens bedrägliga hantering av bostadsmarknaden. Tillbakahållna hyror lockade knappast byggarna att bygga nytt. Miljonprogrammet blev en tvingande lösning med ett kvalitativt uruselt resultat. Det var en självklart praktisk lösning att låta de boende själva lösa krisen genom att låta penningen styra och bostadsrätterna att växa, vilket tyvärr har kommit att ske på bekostnad av tals vilsna bostadssökande. Självklart måste var och en inse att bostaden har ett pris men vilket? Hur kan vi få balans på en Stockholmsbostadsmarknad där hyrorna i 1930-talsfastigheter fortfarande ligger under lappen per kvm och år och nyproduktionen på det dubbla. Oseriösa hyresvärdar, som passar på att slipa lite på parketten och kladda lite färg på dörr- och fönsterlister efter en avliden eller av- flyttad hyresgäst för att sedan hyra ut lägenheten till i princip marknadshyror. Detta pågår i dag bakom ryggen på vår egen hyresgästförening. Lite större ombyggnader av 1930-talsfastigheterna renderar redan det i dag hyror i nyproduktionsklass med Hyresnämndens goda minne. Var rädd om våra allt mer sällsynta fastboende hyresgäster för att inte tala om de ännu fler köande och väntande. Makthavarna bör nog se över sitt hus och inte tro att våra parter ska lösa problemet. Våra parter är för övrigt så vansinnigt ojämlika genom att fastighetsägarna alltid kan hota med den så kallade förhandlingspengen i motsats till Hyresgäsföreningens totala avsaknad av sanktionsmedel. Dystert men sant. Sannolikt måste makthavarna på nytt se över hyresmarknaden lagstiftningsvägen så att inte redan boende i hyresrätt i dag får lämna hus och hem genom alltför drastiska kostnadsförändringar. Hyresmarknaden är alltför värdefull för att spelas bort i en ödesdiger lek med ord. Gunvor Åkerblom, ordf Östermalms Hyresgästförening Redaktören har ordet Strax före jul presenterades en utredning som slutgiltigt dödförklarade det kollektiva förhandlingssystemet till förmån för marknadshyror. Hyresgästföreningen möjligheter att påverka framtidens hyror skulle enligt utredningen minska radikalt. Utredningen kommenterades gillande i både DN och SvD. I mitten av januari drog förhandlingarna igång i Hyresnämnden kring de pilotfall som Fastighetsägarna Stockholm aktualiserat där. I pilotfallen tillämpas Stockholmsmodellen fullt ut och fallen ska ses som en test på modellens trovärdighet. Höjningskraven ligger på procent för merparten av lägenheterna trots ett högt utgångsläge på grund av en nyligen genomförd upprustning. I slutet av januari slår så byggbranschen till i en debattartikel i DN. Budskapet är det gamla vanliga. Inför marknadshyror (slopa hyresregleringen enligt deras språkbruk) så kommer bostadsbristen att försvinna. Då ska det bli möjligt att flytta till arbete och kärlek utan att köpa sin bostad skriver de omtänksamma branschrepresentanterna. Vi har hört det förut men för närvarande är intensiteten i argumentationen ovanligt stark. Det är klart att fastighetsägare och marknadsivrare är på offensiven. Regelverket har ju ändrats de senaste åren så vägen ligger nästan öppen för dem. I det här läget finns det bara en sak att göra. Mobilisera motståndet. Inte i form av klichémässiga slagord utan i krav på konkreta åtgärder. En sak kan vara ställa direkta krav på att kommunens bostadsbolag gör en storsatsning på att bygga nya hyresrätter. Använd alla de pengar som bostadsrättsomvandlingarna gett till nya bostäder. Ställ krav på att de kommunala bostadsföretagen planerar för en omvandling av bostadsbeståndet till kooperativa hyresrätter med blygsamma penninginsatser där hyresgästerna så vill. Skapa också öppenhet och tydlighet om hur hyressituationen ser ut idag så att alla hyresgäster har underlag för att argumentera för sin egen hyresnivå. Bror Sandström redaktör HYRESPRESSEN Innerstan

4 HYresHÖJningarna 2013 Fortsatt lägesdifferentiering illustration: Per Lindroos Hyresgästföreningens förhandlare antydde inför förhandlingarna om 2013 års hyror att lägesdifferentieringen hade nått vägs ände. Mer av samma vara, dvs. att hyreshöjningarna skulle följa en fallande skala från innerstaden och ut mot ytterstaden, ansågs bara göra ont värre. Det är därför det kan vara på sin plats att mer i detalj redovisa hur förhandlingsresultatet blivit. Inte bara för att visa på hur höga höjningarna blev, utan också för att se om lägesdifferentieringen kastats i papperskorgen. Det underlag som studerats är ramavtalet med Fastighetsägarna Stockholm och fastighetsvisa förhandlingsresultat hos Familjebostäder och Svenska Bostäder. Liknande uppgifter för Stockholmshem har inte varit tillgängliga. Det är över huvudtaget svårt att få fram detaljerade uppgifter vilket är rätt anmärkningsvärt. Parterna har en förkärlek att tjuvhålla på uppgifterna. Då ska man veta att hyresuppgifterna från de kommunägda bolagen faller under offentlighetsprincipen. Hyreshöjningarna konstrueras vanligtvis så att man kommer överens om en normalhöjning inom ett område. Därefter gör man vissa avsteg från den höjningen för fastigheter som redan har en hög hyra. Det går inte att utläsa av hyresuppgifterna att man korrigerar för standardskillnader. Man förutsätter att den hyra som tas ut speglar gällande standardskillnader. Den faktor som påverkar hyreshöjningen mest är läget. Det sker en fortsatt lägesdifferentiering av hyreshöjningarn vilket i sin tur medför att skillnaderna mellan innerstad och ytterstad ökar. Av tabellen framgår att normalhöjningen i innerstaden uppgår till 2,7 procent. Eftersom det finns en hel del nyproducerade lägenheter som får lägre höjningar blir genomsnittet lägre. Det gäller i viss mån även områdena C-D, framför allt för Svenska Bostäder. Det framgår också att normalhöjningen är genomgående högre i det privata ramavtalet. Det som också framgår med all önskvärd tydlighet är att hyreshöjningar är lägesdifferentierade och att höjningarna är nästan dubbelt så höga i innerstaden som i ytterstaden. Det ska dock sägas att spridningen mellan lägsta och högsta hyra blev mindre än på många år. Det återstår därför en del att göra innan den ambition som Hyresgästföreningen gett uttryck för kan tillgodoses. De genomsnittliga hyreshöjningar i de kommunala bostadsbolagen ligger runt 1,7 1,8 procent. Det ska jämföras med den allmänna prisutvecklingen som låg nära noll från december 2011 till dec HYRESPRESSEN Innerstan

5 Procentuella hyreshöjningar från och med 1 januari 2013 PRIvata Familjebostäder Svenska Bostäder Område Ramavtalet Vanligast Genomsnitt Vanligast Genomsnitt A-B 2,7* 2,70 2,35 2,7 2,16 C-D 2,35** 2,10 2,04 2,2 1,87 E-F 1,6*** 1,60 1,57 2,20 1,99 G-H 1,6*** 1,52 1,54 1,74 1,60 J-K 1,6*** 1,40 1,38 1,45 1,56 *1,65 % vid normhyr kr/kvm,år, 1,05 % vid normhyra över 1800 kr/kvm,år **1,35 % vid normhyra över 1250 kr/kvm,år ***1,25 % vid normhyra över 1250 kr/kvm,år Rubriken Vanligast avser den höjning som är vanligast förekommande inom gruppen. Den nya hyresgeografin A-B: Innerstad Malmarna, Hammarby Sjöstad, Essingeöarna C-D: Närförort Liljeholmen, Årsta, Hjorthagen, Traneberg, Abrahamsberg, Nockeby m fl E-F: Mellanstad Enskede, Stureby, Mälarhöjden, Bromma, Blackeberg, Vällingby m fl G-H: Inre ytterstad Bagarmossen, Farsta, Högdalen, Örby, Grimsta, Flysta, Solhem, Kista m fl J-K: Ytterstad Fagersjö, Råg sved, Högdalen, Bredäng, Skärholmen, Hässelby, Bromsten, Tensta, Husby, m fl Vad gäller? Avtalen med de kommunala bostadsbolagen är bindande och i dem preciseras hyreshöjningen fastighetsvis. Det privata ramavtalet är däremot en rekommendation till Fastighetsägarnas medlemmar och Hyresgästföreningen. Det är inte ovanligt att den slutgiltiga hyreshöjningen blir högre än rekommendationen i ramavtalet. Förnyad varning! När fastighetsägaren vill renovera eller bygga om. Skriv aldrig på några papper! Kontakta istället oss på Hyresgästföreningen RENoveringar leder ofta till dubbla hyror HYRESPRESSEN Innerstan

6 Pilotfall i hyresnämnden Fastighetsägarna Stockholm har valt ut ett antal fastigheter för prövning i Hyresnämnden. En fastighet i Stadshagen, Klingan 5 vid John Bergs Plan, är först ut. Huset omfattar 29 lägenheter, och byggdes Det renoverades 2009 och normhyran ligger på knappt 1500 kr/kvm,år. Fastigheten innehåller många små lägenheter, ettor dominerar och den utgående hyran är i genomsnitt knappt 1800 kr/kvm, år. Bortsett från några lägenheter på nedre botten yrkar fastighetsägaren att hyrorna ska höjas med mellan 10 och 15 procent. Fastighetsägarna Stockholm som för fastighetsägarens, Wåhlin Fastigheter AB, talan har lagt upp det hela mycket pedagogiskt. Man gör en grundlig genomgång av tidigare diskussioner och hänvisar till propositioner som föregått de senaste årens förändrade lagstiftning. Man gör klart att det är bostadsmarknadens parter som ska bestämma vad olika bruksvärdeskomponenter inklusive läget ska kosta hyresgästerna. Fastighetsägarna framför också statsmakternas önskemål om att hyressättningsmodeller utgör lösningen på hur bruksvärdesfaktorerna ska värderas. De påminner också om att redan 2003 gjordes ett första försök med en enkel hyressättningsmodell, den så kallade matrisen som differentierade hyressättningen med avseende på läge och bebyggelsens karaktär. Matrisen kritiserades våldsamt men oaktat detta har dess lägesfaktor påverkat hyreshöjningarna fram till Stockholmsmodellen Nu går Fastighetsägarna ett steg längre. I maj 2011 presenterade Fastighetsägarna Stockholm, de tre kommunala bostadsbolagen i Stockholm och Hyresgästföreningen ett poängräkningssystem som kom att kallas Stockholmsmodellen. Modellen gjorde det möjligt att poängsätta det mesta i en lägenhet. Grundtanken är ju att poängsystemet ska erbjuda en objektiv bedömning för att bestämma värdet av en lägenillustration: Per Lindroos 6 HYRESPRESSEN Innerstan

7 het. Det är inte det absoluta värdet som avses utan värdet i förhållande till andra lägenheter. I så motto liknar det en bruksvärdering. Men det ska poängteras att bruksvärdering inte är ett system för generell hyressättning. Nu är tanken att alla lägenheter ska poängsättas och när det är gjort så summeras alla poäng. Därefter sätts den samlade poängsumman i relation till nödvändiga hyresintäkter och det ska gå att beräkna värdet på en poäng. Sedan är det bara att multiplicera den enskilda lägenhetens poäng med vad poängen är värd i kronor och ören och så har man fått fram hyran. Beräkningarna kan ske för en enskild fastighet eller för ett företags hela lägenhetsbestånd. Fastighetsägarnas tillämpning Fastighetsägarna har låtit poängberäkna lägenheterna i den aktuella fastigheten Klingan 5. Man utgår i stort sett från de exempel som ges i den rapport där Stockholmsmodellen presenteras. Läge och grundläggande standard skiljer inte mellan lägenheterna. Däremot får de olika poäng för läge inom huset och utsikt. Det leder till en skillnad i poängtal på cirka 2,7 procent mellan lika stora lägenheter på våning fem och våning 1. Poäng bli pengar Fastighetsägarna för ett resonemang om att Stockholmsmodellen inte ska leda till lägre hyror. I de simuleringar som gjorts är det dock det som inträffar för en del av beståndet, nämligen nyproducerade lägenheter och en del nyligen ombyggda. Det här är ett uttryck för att dessa lägenheter har en hyresnivå och hyresstruktur som ligger högt och som skiljer sig från det övriga beståndet. Vad Fastighetsägarna nu gör är att använda just hyrorna i dessa fastigheter för att värdera den enskilda poängen. De hänvisar till många olika icke specificerade beräkningar och slår fast att varje poäng är värd sex kronor. Därmed kan de beräkna den nya hyran för lägenheterna i Klingan 5 och det resulterar i krav på hyreshöjningar på mellan 10 och 15 procent med undantag för fyra lägenheter på nedre botten. Där inskränker sig de begärda höjningarna till mellan fyra och åtta procent. Svagheterna Fastighetsägarnas tillämpning av Stockholmsmodellen är enligt skolboken förutsatt att man accepterar de olika poängtalen för olika egenskaper och standarddetaljer. I maj 2011 föreföll parterna vara överens men sedan dess har det tydligen skurit sig. Vad man framför allt är oense om är vilket värde varje poäng ska ha. Hyresgästföreningen hävdar att värdet ska beräknas så att det inte blir fråga om någon ökning av den totala hyressumman. Det är det som föreningen kallar nollsummespel. Ett nollsummespel skulle innebära att hyran i nyproducerade och nyligen upprustade lägenheter skulle behöva sänkas vilket Fastighetsägarna anser vara otänkbart. Frågan är i vad mån Hyresgästföreningen anser det realistiskt med en sådan inställning. Speciellt som de själva godkänt nyproduktionshyrorna. Fastighetsägarnas hårda attityd att det är just fastigheter där poängen har högst värde som ska sätta det allmänna värdet leder ofelbart till att hyrorna i alla övriga fastigheter behöver höjas. På en del håll kommer höjningarna att bli väldigt höga, speciellt kommer äldre fastigheter i innerstad och närförort att drabbas. Fastighetsägarna är naturligtvis medvetna om detta och det är väl en del i deras strategi. Pilotfallen ska sätta den nya hyresstandarden. Hyresnivån tar ett skutt upp mot en nivå som ligger nära marknadshyrenivån. Motstrategi Den enda motstrategi som kan ha framgång i dagens läge bygger på en opinionsbildning som baseras på grundliga analyser och konsekvensbeskrivningar som gör det möjligt att förstå vad som är på gång. Som det nu är har Fastighetsägarna tolkningsföreträde i styrka av bättre underlag och en mer grundlig analys av hyresmarknaden. Vad vi kan se från vår horisont i den enskilda innerstadsföreningen är att regionledningen är dåligt förberedd. När får vi se föreningens egna beräkningar över vad som kommer att hända? När redovisar föreningen sin konsekvensanalys? Vi väntar. Platsannons Till förtroendemannaorganisationen söker vi nu fler aktiva till olika poster. Du som vill göra något för hyresgästerna, hyresrättens bevarande och utveckling hör av dej snarast. Inga förkunskaper krävs. Du får ett litet arvode och gör en stor insats för många. Hgf Norrmalm hgf.norrmalm@gmail.com HYRESPRESSEN Innerstan

8 En alarmerande bostadssituation På punkt efter punkt ser vi nu en riktigt besvärlig bostadssituation. Många förlorare, förstås också några vinnare. Men en stor tystnad. Dags att bryta den! Mycket lågt bostadsbyggande Sverige växer med invånare per år. Vi har också en omflyttning. Ungefär invånare flyttar från minskningskommuner till tillväxtkommuner. Ytterligare kanske flyttar från glesbygd i geografiskt stora kommuner till tätorter. Alltså människor per år som behöver bostad. Och vi bor i genomsnitt två personer per bostad, det behövs således nya bostäder per år. Hur mycket byggs det då? Jo, bara per år. Och några tusen tillkommer genom ombyggnad och permanentning av fritidshus. Slutsats en ökande bostadsbrist på drygt bostäder per år. Mycket dyra nya bostäder Inte nog med att det är få nya bostäder som byggs, de är också dyra att bygga. I fast penningvärde har byggkostnaderna ökat med 79 % för hyreslägenheter och med 145% för bostadsrätter mellan 1994 och Det finns inga standardskillnader som förklarar detta. På några områden har standarden ökat lite och på andra sjunkit lite, och framför allt har kostnaderna för att låna pengar under byggtiden sjunkit väsentligt. Och nog borde väl byggbranschen ha effektiviserat sig själv något? Också nya hyreslägenheter har ökat snabbt i hyra. Inte bara byggkostnaden är skälet. Fastighetsägarna kräver hög avkastning. Allmännyttan kräver sex procent avkastning, dvs dubbelt så mycket som de cirka tre procent som bostadsrättsköpare och äganderättsköpare får betala i ränta. Privata fastighetsägare med hyresrätter är ännu värre. Allt dyrare befintliga bostäder Bostadsbristen och de höga byggkostnaderna har också skruvat upp priserna på befintliga äganderätter och bostadsrätter. Mellan 2000 och 2011 ökade genomsnittspriserna för bostadsrätt i Stockholms län med 142 procent och för äganderätt med 94 procent. I riket var ökningarna ännu något högre. Det rimliga vore att äldre bostäder sjunker i pris allteftersom de blir äldre och mer slitna. Istället har de ökat kraftigt i pris. Till och med hyreslägenheterna har ökat kraftigt i hyra. Såväl allmännytta som i ännu högre grad de privata kräver höga vinster på sina hyreslägenheter. Låneskulden har vuxit kraftigt. Sedan 2000 har den samlade låneskulden ökat tre gånger. Alltfler konstaterar nu att Sverige har en mycket hög skuldsättning. Och en del av det allvarliga är att det mesta är låneökningar på äldre bostäder. De nya står bara för en mindre del av ökningen. Det är också lätt att förstå om de nya bostäder som vi faktiskt behöver byggs så skulle bostadslånen öka väsentligt. Vilket knappast går, så länge det bara krävs ett minimum av amorteringar av flertalet bostadslåntagare. Alltmer spekulativa kommuner De höga priserna på de få nya bostäderna har gjort att kommunerna sett lukrativa affärer. Kräv mycket betalt för marken har blivit ett mantra där kommunen kontrollerar marken. Och andra markägare följer förstås med eller ligger före. Orsakerna Med så mycket negativa händelser, varför händer ingenting och varför är det så tyst? Jo det är förstås så att här finns vinnare och förlorare, och här finns kort sikt och lång sikt. På lång sikt förlorar förstås både samhället och merparten av medborgarna på en bostadsbrist. Men på kort sikt kan ju några glädja sig åt ökande värden och höga priser. Låt oss granska ett antal grupper Unga bostadssökare: Stora förlorare. Svårt att flytta från föräldrarna, många med mycket otryggt boende och höga priser vare sig de hyr eller köper. Unga familjer: Stora förlorare. I hög grad utlämnade till nyproduktionen eller att köpa till höga priser. Skaffar sig ofta lån som knappt kan betalas av under en livstid. Kan hamna i ännu större svårigheter när livet ändras. Hyresgäster: Genomgående förlorare. Har fått höga hyreshöjningar, utan förbättringar eller hopp om framtida utdelningar. Svårt att byta bostad! Bostadsrättshavare och villaägare som köpt bostad för minst år sedan: Bor jämförelsevis billigt jämfört med de som köpt bostad nyligen och jämfört med hyresgäster. Har också fått ett ökat kapital som kan tas fram eller ges i arv. Har ofta rätt lätt att byta bostad. Observera att det är stor skillnad mellan tillväxt- och avfolkningsplatser. 8 HYRESPRESSEN Innerstan

9 För 14 år sedan info från Familjebostäder Hyrorna klara för 1999! Någon hyrshöjning blir det inte i år heller. Däremot kompenseras det för den sänkta fastighetsskatten genom att hyran sänks med en tillfällig rabatt under en månad i juli. Rabatten blir 10 % och utgår till dem som har kontrakt som gäller den första dagen i månaden, oavsett hur länge man bott i sin lägenhet. Det är glädjande att vi kan hålla hyrorna oförändrade även i år, säger Eric Lidfeldt, VD för AB Familjebostäder. Att vi dessutom kan ge hyresgästerna i våra lägenheter en extra slant till semestern sitter ju heller inte fel. Byggföretag, byggentreprenörer, byggmaterialbolag: Tjänar mycket och gör som regel mycket stora vinster. Vanligt med trettio procents vinst på nyproduktion och liknande vid ombyggnad/upprustning. Banker. Gör stora vinster på bostadssektorn. Den snabba ökningen av bostadslån, höga räntemarginaler och en relativt trygg utlåning är förstås mums för banken. Fastighetsmäklare. Större fastighetsmäklarfirmor ägs vanligen av bankerna! Stora vinnare. Ju högre pris, ju högre arvode. Fastighetsägare till hyreshus. Har gjort mycket stora vinster och fått mycket stora värdeökningar. Kommuner tjänar och förlorar. Kommunerna tjänar på höga markavgifter och höga vinster på allmännyttan. Men tillväxtkommuner förlorar på bostadsbrist och försämrad utveckling. Och får högre utgifter för bostadsstöd och specialbostadslöningar för särskilt utsatta. Staten tjänar och förlorar. Staten kan i någon mån tjäna på höga vinster i vissa bolag. Vidare tjänar Riksbanken på de omfattande reporäntor som bankerna betalar till Riksbanken. Men staten förlorar också på de mycket stora ränteavdrag som den höga utlåningen har lett till. Näringsliv som inte är kopplat till byggsektorn är i huvudsak förlorare. Bostadsbrist är inte bra för näringslivet. Det ger svårigheter att rekrytera. Och bidrar till att trycka upp lönenivåer lite extra. För tjugo år sedan tyckte många att bostadssektorn var för styrd, för trög och för dyr. Med konkurrens och mera marknad skulle det bli mer, bättre och billigare. Idag går det att dra slutsatser. Det blev mindre och dyrare. Slutsats. Bostadssektorn kan inte fortsätta på detta sätt, det leder rakt neråt. Det behövs förändringar. Säkert vill vi inte ha tillbaka det som en gång var, utan här krävs en ordentlig diskussion och så småningom stora och djärva beslut. Man skulle önska att det inte bara är förlorarna som diskuterar. Även vinnarna borde inse att det som blivit inte är rimligt och bra! Ragnar von Malmborg illustration: Per Lindroos HYRESPRESSEN Innerstan

10 Framtiden ser allt annat än ljus ut för hyresgästerna kunde du läsa på föregående uppslag. Men det finns hopp. Med relativt enkla medel skulle bostadspolitiken kunna läggas om så att den gagnade dem som bor i hyresrätt. Ragnar von Malmborg har funderat och skrivit en handlingsplan för framtiden i form av en vision om hur det kommer att se ut om tio år. Och om vägen dit. Vision 2023 Under 2013 blev de flesta överens om att bostadssektorn inte fungerade och under 2014 kunde en lång rad beslut fattas som kraftigt förändrade hela sektorn är alla beslut ännu inte till fullo genomförda men inriktningen ligger fast och de flesta är förtjusta. Under 2013 blev det kristallklart att det byggdes för lite bostäder, att det som byggdes var alldeles för dyrt, att begagnatpriserna på bostäder var orimligt höga, att bostadslånen hade fått växa till farliga höjder, att hyrorna både för äldre och för nya bostäder låg långt över möjligheterna för en rimlig bostadsstandard för de flesta och att hyresskillnaderna för olika typer av lägenheter hade blivit för stora. Förhandlingssystemet för hyrorna fungerade inte och inflytandet över bostaden för hyresgästerna var svagt såväl i de kommunala bolagen som i det privata beståndet. Vid större underhållsåtgärder blev detta extremt tydligt. Samtidigt kostade bostadssektorn stora pengar för staten, medan många kommuner hårt mjölkade sina kommunala bolag för att bekosta annat. Flera nödvändiga beslut Visst fanns det motstånd mot nya beslut från en del banker, mäklarfirmor, bygg- och fastighetsbolag, men inte ens de kunde hävda att bostadssektorn fungerade på ett acceptabelt sätt. Och trycket från andra delar av näringslivet blev stort att kapital måste frigöras till annan samhällsutveckling än till höjda bostadspriser. Visst fick delar av bostads- och finanssektorn ställa om, men det gick rätt bra när de väl insåg att det var nödvändigt. Således kunde ett stort antal beslut tas: Avdragsrätten för räntor togs bort och krav på amortering av alla lån infördes successivt. Det fick en välgörande inverkan på priserna på både bostadsrätter och villor. Och intresset för omvandlig av hyresrätt till bostadsrätt lugnades ner avsevärt. Och äntligen började bostadslånen minska istället för att öka. Ett särskilt stöd infördes för nyproduktion av bostäder, lika för alla upplåtelseformer och så utformat att det bara gick till bostäder med en rimlig pris- och hyresnivå. För de kommunala bolagen återinfördes krav på självkostnad och en omvandling av dem till kooperativ hyresrätt påbörjades. Kommunerna fortsatte att äga, men hela ansvaret lades på de kooperativa föreningarna. Dock behölls bostadsförmedlingen i kommunal regi. Istället fick de kommunala bolagen en stor roll som bostadsproducenter, Inte bara av kooperativ hyresrätt. En ny kooperativ modell infördes, liknande den finska Hiittas-modellen med priskontroll både i produktionsledet och i vidareförsäljningsledet. Den kom att anammas av bostadskooperationen som raskt ökade sin bostadsbyggnation och tillfredställde den interna kritiken som länge framfört att bostadskooperationen inte byggde för de egna bospararna utan bara för samma högprismarknad som alla andra. Bostadskooperationen återfick sin viktiga roll för bostadsförsörjningen. För hyresrätt som inte gick över till kooperation infördes starka regler för inflytande och för hyressättning både i vanlig drift och vid större underhållsåtgärder. Hyresgästerna fick äntligen rätt att säga nej till hyreshöjande åtgärder. Hyresregler kunde äntligen skapas så att hyresjämförelser gjordes med genomsnitt istället för högsta nivå, så att allt underhåll ingick i hyran och så att stora hyresskillnader mellan olika bostäder avskaffades. Självfallet återinfördes regler som gjorde de privata hyrorna avhängiga av allmännyttans. Tillsammans med självkostnadsreglerna för allmännyttan kom detta att innebära rejäla hyressänkningar utan att bolagens ekonomi äventyrades. Ett särskilt system infördes för privatägda hus, så att dessa 10 HYRESPRESSEN Innerstan

11 kunde övergå till kooperativ hyresrätt när fastighetsägaren ville sälja. Genom att övervinsterna kapades blev priserna för hyreshus rimliga och de rena spekulationsägarna försvann från hyreshussektorn. Krafttag togs äntligen mot monopolen inom byggsektorn och äntligen kunde byggsekterna gå över till en kreativ och välfungerande byggsektor. Uppskattade förändringar För de flesta boende och bostadssökande blev förändringarna fantastiska. De unga kunde äntligen få bostad till rimlig hyra eller kostnad. Hyresgästerna kunde äntligen samla sig till utveckling och skötsel av sina bostäder och bostadsområden istället för de tröstlösa hyresförhandlingarna och de tröstlösa samråden med ovilliga fastighetsägare. Och okynnesombyggnaderna försvann totalt. Bostadsbyggandet tog så småningom fart. De nya rollerna för de kommunala bostadsbolagen och för bostadskooperationen ledde till en god bostadsproduktion. De satte gemensamt press på hela byggsektorn att äntligen fungera på riktigt. Även de värsta spekulationsbyggarna fann för gott att bygga bra bostäder till rimliga priser. Den kooperativa hyresrätten och det nya Hiittassystemet födde ett lugn i bostadsområdena och ledde också mestadels till goda grannrelationer med den gemensamma uppgiften att tillvarata och förbättra bostadsområdet. Inte gick det helt utan konflikter överallt men åtminstone de tidigare stora konflikterna kring det ena eller andra spekulativa inslaget i bostadsområdena försvann nästan helt. Nätverken och gemenskapen i bostadsområdena började förstärkas igen vilket ökade trevnaden, den sociala samvaron och säkerheten. Brottsligheten och förstörelsen minskade högst påtagligt. Ny roll för Hyresgästföreningen Visst fanns det några som inte direkt gillade förändringarna. Det blev förstås omställningar för byggsektorn, mäklarna och bankerna. Och en och annan privatperson som räknat med stora förtjänster på att bo fick nöja sig med att bo. Också för Hyresgästföreningen blev det nya roller. Rollen att stödja hyresgäster i förändring fick stort fokus och naturligtvis att se till att förändringarna gick till på rätt sätt. Hyresförhandlingsrollen minskade lite successivt, men istället växte hyresgästernas behov av stöd för att få de nya kooperativa föreningarna att fungera på ett bra sätt. För bostadskooperationen blev det en slags pånyttfödelse. De gamla bostadsrättsföreningarna fortsatte ungefär som tidigare, men rollen för kooperationen som aktiv bostadsproducent med en ny inriktning för de mera vanliga köande medlemmarna föll väl ut. Många vinnare För staten blev det en positiv omställning. De dyra ränteavdragen och Rot-bidragen försvann samtidigt som en del av det tidigare stödet till äldre bostäder och prisökning istället kunde konsekvent läggas på nyproduktionen. När den stora lånemassan till bostadssektorn började sjunka, minskade också sårbarheten i samhället och resurser frigjordes för investeringar i utvecklande näringsliv. För det näringsliv som hämmats av rekryteringsproblem på grund av bostadsbrist skapade det goda bostadsbyggandet helt nya möjligheter till rekrytering. Några kommuner, främst där det fanns en snabb tillväxt, som gjort stora vinster på markspekulation och på sina kommunala bostadsbolag, tappade förstås inkomster. Men å andra sidan minskade utgifterna för bostadsstöd på olika sätt och de fick äntligen en tillräcklig nivå på bostadsbyggande och kunde därför se fram mot en näringslivstillväxt som tidigare hämmats av bostadsbrist och höga bostadspriser. Ragnar von Malmborg HYRESPRESSEN Innerstan

12 Vad är rätt hyra i Stockholm? Med denna retoriska fråga presenterar Hyresgästföreningen en hyresstatistikrapport om Stockholms hyresstruktur. Förutom en radda diagram sätter Hyresgästföreningen ner foten och påstår att vi kommit till vägs ände när det gäller lägesdifferentieringen av hyrorna. Hyresskillnaderna mellan innerstad och ytterstad är tillräckligt stora och föreningen skriver: Efter år av differentieringar gjorda på lägesfaktorn har vi hamnat i en situation där mer av samma riskerar att göra lika mycket skada som nytta. Man skriver också För Hyresgästföreningen kommer rapporten att vara ett viktigt redskap för det fortsatta arbetet med att sätta hyror. Hyrespressen ställer sig tvekande till om statistikrapporten i sin nuvarande form fungerar som underlag i hyresförhandlingarna. I förra numret presenterade Hyrespressen en sammanfattande tabell över hyresläget i Stockholm år Bara några dagar efter att tidningen gått till tryck presenterade Hyresgästföreningen centralt sin statistikrapport som var baserad på samma underlag som Hyrespressens artikel. I rapporten envisas föreningen med att använda genomsnittsvärden för hela beståndet. Det betyder att nytt och gammalt blandas om vart annat och då blir det lite missvisande som i diagram 1. Varför så hög hyra i område B? Det beror på att området har en stor andel lägenheter som är byggda under 00-talet. I statistiska sammanhang måste man korrigera för sådana sneda fördelningar. För att områdena ska vara jämförbara måste de ha liknande innehåll. Om man tänker sig att samma åldersfördelning skulle råda i område B som i område A så skulle hyran i område B vara cirka 1150 kr/kvm, år och inte 1350 kr/kvm, år som i diagrammet. Kurvan skulle i så fall också följa ett mer trovärdigt mönster med lägre hyror ju längre från centrum man kommer. Det utseendet har kurvorna när bostadsbeståndet differentieras vilket framgår av diagram 2. Där syns tyd- Avliva myterna på bostadsmarknaden! Två företrädare för byggbranschen, Elisabeth Martin och Björn Wellhagen, hävdar på Stockholm Debatt (23/1) att flera problem på bostadsmarknaden beror på hyresregleringen. De argumenterar med felaktigheter i svepande ordalag och upprepar flera av de myter som tyvärr länge präglat bostadsdebatten, skriver Margareta Friman- Scharin, ordförande i Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet. Det handlar om svarthandeln, att hyresrätter är subventionerade och att marknadshyror skulle lösa bostadsbristen och andra problem på bostadsmarknaden. Det är angeläget att dessa myter avlivas och att man tar itu med de verkliga problemen på bostadsmarknaden. Svarthandel förekommer säkert men det finns inga seriösa utredningar om omfattningen. De få avslöjanden som gjorts tyder på att svarthandel främst begås av fastighetsägare eller deras bulvaner som säljer hyreskontrakt istället för att lämna ledigblivna lägenheter till bostadsförmedlingen. Främst är det Fastighetsägarbranschen som skapat myten om svarthandelns omfattning istället för att höja etiken och rensa upp i de egna leden. Att införa marknadshyror för att få bort svarthandeln är som att legalisera ockret. Inga i bostadskön som behöver bostad med rimlig hyra blir hjälpta av det. Vidare påstår artikelförfattarna att attraktiva hyreslägenheter är subventionerade vilket är helt felaktigt. Det finns minst 5000 fastighetsägare i Stockholms län och den helt övervägande majoriteten äger bara ett hus. Det sker inga att Att införa marknadshyror för att få bort svarthandeln är som legalisera ockret. transfereringar mellan olika fastighetsägare och det behövs inte heller, både kommunala och privata fastighetsbolag är mycket lönsamma, särskilt i Stockholmsområdet. Inte heller subventioneras hyresboende med skattemedel vilket däremot bostadsrätts- och villaboende gör. Genom ränteavdraget behöver villa- och bostadsrättsägare inte betala lika mycket skatt som hyresgäster. Bolånen uppgår till över 2200 miljarder kronor enligt SCB. Om man antar att räntan under senaste året var 3,5 % så blir statens kostnad för ränteavdraget (30 % av räntekostnaden) cirka 23 miljarder kronor per år. Givetvis påverkar ränteavdraget bostadsmarknaden så att det byggs fler bostadsrätter än hyresrätter och så att det lönar sig för de som kan få lån att köpa boende istället för att hyra. I Stockholm är boendekostnaden oftast lägre för de som haft en bostadsrätt i fem år eller längre än för de som bor i en hyresrätt med motsvarande standard. Den enorma kostnaden för ränteavdraget innebär att de i allmänhet fattigare hyresgästerna, samt boende i glesbygd utan bolån eller med mindre bolån subventionerar de i allmänhet mer välbeställda villa- och bostadsrättsägarna i tillväxtområdena där 12 HYRESPRESSEN Innerstan

13 ligt hur hyrorna ökar ju närmare centrum man kommer. Det framgår också att de olika standardklasserna ligger på olika nivåer, ju nyare desto högre nivå. n 1. Medelnormhyra i område A K, kr/kvm/år A B C D E F G H J K 5. Medelnormhyra efter standard i område A K, kr/kvm/år A B C D E F G H J K Nyproduktion Upprustade på 2000-talet Upprustade före 2000 Ej upprustade 1. Medelnormhyra i område A K, kr/kvm/år 5. Medelnormhyra efter standard i område A K, kr/kvm/år bolånen är som högst. Om man ska ha subventionera boende så borde det åtminstone göras mer rättvist. Om man exempelvis satsade lika mycket på stöd för hyreshusbyggande så skulle nog bostadsbristen snabbt kunna avhjälpas. Den tredje myten är att marknadshyror skulle få bort bostadsbristen. Artikelförfattarna säger att vill ha bort hyresregleringen men de menar nog att de vill ha rena marknadshyror eftersom det inte finns någon hyresreglering. Den försvann för nyproduktion 1968 och sedan helt 1974 då allmännyttans hyresnormerande roll infördes. Sedan dess har hyrorna förhandlats utifrån kostnadsutveckling och avkastningskrav i allmännyttan samt med möjlighet till ett visst påslag för de privata fastighetsägarna. Detta system medgav affärsmässighet i fastighetsförvaltningen och i nyproduktion av bostäder samtidigt som det skulle skydda hyresgästerna mot ockerhyror. Systemet hindrade dock inte kraftiga hyreshöjningar i tillväxtområdena. Sedan 1995 har hyrorna i Stockholm stigit dubbelt så mycket som konsumentprisindex. Avkastningen på bostadshyresfastigheter är mycket god och värdestegringen har varit enorm. I Svenska Bostadsfondens reklam 2009 skriver man att den årliga avkastningen varit 13,3 procent i genomsnitt de senaste 25 åren medan genomsnittliga avkastningen på börsen bara var 11,3 procent togs även allmännyttans hyresnormerande roll bort vilket naturligtvis ytterligare försvårar hyresgästernas situation men ökar fastighetsägarnas möjligheter till ännu högre vinster. Men långt innan nya lagstiftningen trädde ikraft blev nyproduktionshyrorna så höga att de praktiskt taget kan betraktas som marknadshyror. En nyproducerad 2:a på Kungsholmen, kant i kant med Essingeleden, kostar idag 9600 kronor per månad och fastighetsägaren kräver att tillträdande hyresgäst har en årsinkomst på minst kronor. De som istället kan låna tre miljoner kronor mot 3,5 procents ränta till en bostadsrätt med en avgift på 2000 kr/månad får en boendekostnad efter ränteavdraget på kronor per månad. Vem tror då att ännu högre hyror skulle leda till att det byggs fler hyresrätter? Och hur många ensamhushåll har egentligen råd med en tvårumslägenhet i nyproduktion? Artikelförfattarna inser att många inte har råd med ytterligare hyreshöjningar och föreslår därför bidragsstöd, med andra ord att skattebetalarna ska betala bygg- och fastighetsbranschens ökade vinstkrav. Nej nu är det dags att politikerna slutar dansa efter fastighets- och byggbranschens pipor och istället utreder och åtgärdar de verkliga orsakerna till bostadsbristen. Det är dags för en mer saklig debatt om ränteavdrag, regionalpolitik och byggkostnader. Är det byggoligopol som leder till de höga byggkostnaderna? Vad kan man i så fall göra åt det? Ytterligare hyreshöjningar kommer att minska byggandet av hyresrätter, öka segregationen och, värst av allt, leda till att många stockholmare tvingas lämna sina hem och sin hembygd eller bli bidragsberoende. Margareta Friman-Scharin, Ordförande i Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet HYRESPRESSEN Innerstan

14 DrakenbERGSGatan Samråd vad gör man där? foto: ARI eskelinen Inför vår ombyggnads/renoveringsprocess bildades, på initiativ av fastighetsägaren, ett samråd bestående av några olika yrkeskategorier hos fastighetsägaren och ett representativt urval av intresserade hyresgäster. Det samråd jag ingått i utsågs på ett stormöte i fastighetsägarens regi och minskades ner till en hanterlig grupp med hjälp av LH lokala hyresgästföreningen. Vi blev 12 hyresgästrepresentanter (med och utan anknytning till Hyresgästföreningen) och 5 fastighetsägarrepresentanter. En ganska stor grupp, men från början ville vi ha en hyresgäst från varje port (15 portar). Det gick inte fastighetsägaren med på, de tyckte att redan 12 personer egentligen var en för stor grupp. Vår fastighetsägare ville ha ett snabbt förlopp. Det hade vi som hyresgäster ingenting emot, eftersom vi har eftersatt underhåll sen länge p g a flera ombildningsförsök m m. Fastighetsägaren la fram ett förslag till arbetsordning där man ville diskutera olika områden var för sig: UTAN ATT TALA OM VAD DE OLIKA INGRIPANDENA SKULLE KOMMA ATT KOSTA OSS hyresgäster. De ville helt enkelt att vi efter varje möte skulle skriva under ett s k protokoll som innehöll vad som diskuterats, MEN inte vilka ändringar eller andra förslag vi som hyresgäster fört fram. Dessutom, som sagt, inget om vad olika lösningar skulle kosta oss i längden. Alltså: SKRIV ALDRIG PÅ NÅGOT SOM DU/NI INTE ÄR HELT SÄKRA PÅ ATT NI VILL VARA MED OM! Inte som samrådsgrupp eller som enskild hyresgäst!! Vi skrev aldrig under några protokoll. Det VAR inga protokoll. Det var fastighetsägarens minnesanteckningar och dem stod vi som enad Rådsgrupp inte bakom. I början hade vi ganska täta samrådsmöten och mellan dessa träffades vi hyresgäster själva i s k rådsmöten för att diskutera och enas om nästa steg. Enighet i gruppen och en talesperson är bra strategi. Vi gjorde tidigt en enkät, med de viktigaste frågorna, som delades ut till nästan alla hushåll (238 st) i området. Detta för att ha något på fötterna och veta vad hyresgästerna tyckte. Där framkom att det var hyresnivån efter renovering som var den viktigaste frågan. Om fastighetsägaren skulle ha fått råda och genomföra sina planer skulle vars och ens hyra gå upp med procent och då skulle inte många hyresgäster kunna flytta tillbaka. Dessa 46 procent i hyresökning var INTE preciserade för VAD det var som skulle höja hyresnivån. Som hyresgästrepresentanter godtog vi aldrig detta. Det gick ett par år av idogt samrådande, sedan hade bostadsbolaget tröttnat på vår stora Rådsgrupp. De ville förhandla/samråda med TVÅ personer ur sagda grupp. Vi godtog inte detta. Vi har sedan dess alltid ställt upp med FYRA personer från Rådsgruppen. Dessa fyra, kallade Lilla delegationen, har vi sedan rådgjort med i möten före och efter träffarna med Bolaget. Vi har nu kommit därhän att Bolaget givit med sig en aning och vi har fått diverse prislappar på olika åtgärder. Som sagts hittills är vi nere i procents påslag på hyrorna. Detta efter att vi gått med på att stryka bort valda delar som Bolaget velat ha med. Det vi Rådsgruppen, efter hyresnivån, har varit mest emot är först och främst FTX, Från-Till-Lufts-växling, ett ventileringsalternativ som är ganska oprövat och ännu inte, vad vi har kunnat leta reda på, har vuxit ur barnsjukdomarna. Det finns utredningar som visar att det inte ens är ekonomiskt försvarbart heller. Idag har vi frånluft och de flesta som vi talar med är nöjda som det är. Och i portarna sitter lappar som visar att husen inte drar extremt mycket i värmekostnader. Och: FTX kan inte införas i äldre hus som våra (byggda i början av 70-talet) utan att man drar trummor runt hela lägenheterna i tak, i skåp/förråd och klädkammare. Det sänker alltså takhöjden betydligt och dessutom är vi rädda för ökat inomhusljud, buller och/eller brus. Det andra som vi velat få struket från Bolagets förslagslista är låssystemet APTUS, ett plastbrickesystem där man inte, som i dag, kan komma in överallt i husen. Vi skulle alltså inte få ha kvar koderna till portarna. Frånsett att vi inte kan se några som helst fördelar med detta system, så innebär det att ALLA, inklusive alla barn, som besöker olika portar i våra fem hus, ska behöva handha en ganska skör plastbit som inte väger något och är mycket lättare att tappa bort än en nyckel. Dessutom behöver man inte alltid nyckel om man kan koden dit man ska. Efter nästan tre års förhandlande är vi kanske i hamn. Men INGENTING ÄR ÄNNU PÅSKRIVET. Under hela den här tiden har vi haft skriftlig kontakt med alla hushåll genom att skriva och lägga meddelanden i allas brevlådor och sätta upp i portarna, så fort vi haft något nytt att informera om. Det har blivit ungefär ett meddelande per halvår under hela samrådsprocessen. Från början sas det från fastighetsägarens sida att de skulle informera alla i området, om allt som pågick, via ett väl synligt väggskåp mitt i området, men detta har hittills inte gjorts. Eva 14 HYRESPRESSEN Innerstan

15 Motioner till Hyresgästföreningens fullmäktige i Storstockholm våren 2013 Från innerstaden har skickats ett stort antal motioner till Hyresgästföreningens fullmäktige senare i år. Här sammanfattas några av de motioner och krav som skrivits av enskilda eller föreningar i innerstaden. Aktiv bostadspolitik. Motionen behandlar de växande problemen med bostadsbrist och höga hyror och att Hyresgästföreningen är rätt osynlig i bostadspolitiken. Motionen föreslår att det sätts igång en aktiv såväl intern som externa bostadspolitisk diskussion. Bostadspolitik i varje förening. Motionen fortsätter på föregående motions tema och behandlar den låga bostadspolitiska diskussionen i föreningarna. (Södermalm är en förening). Motionen föreslår att föreningarna ska inspireras till bostadspolitiska aktiviteter och att Regionkontoret ska ha i uppgift att ta stödja dessa. Prioritera kommunala bostadsbolag och kooperativ hyresrätt. Det byggs nästan inga privatägda hyresrätter och de få som byggs har en mycket högre hyresnivå än de också dyra kommunala hyresbostäderna. Ändå har det gjorts många försök att stimulera till ett ökat privat hyresrättsbyggande och det har tagits beslut som kostar oss alla extra hyra. Motionen anser att det nu är dags att dra slutsatsen att detta varit fel och att det enda raka är att prioritera kommunal hyresrätt och kooperativ hyresrätt. Skärp hyresförhandlingarna. Mellan 2000 och 2011 ökade hyrorna med 40 procent medan konsumentprisindex ökade med 20 procent. Motion föreslår att Hyresgästföreningen måste bli mycket bättre på att ta fram och göra känt underlag som visar på vad som händer som stöd för våra för våra hyresförhandlingar. Prioritera upp förhandlingsarbetet. I denna motion pekas särskilt på bristen på resurser vid privatförhandlingarna och hur detta leder till högre hyror. Motionen föreslår att Hyresgästföreningen ser över hur förhandlingarna kan stärkas. Orimliga hyresskillnader mellan olika områden. På några år har vi fått hyresskillnader på över 30 procent mellan olika områden i Stockholm. I de undersökningar som hyresgästföreningen låtit göra säger hyresgästerna att 4-9 procent kunde vara en rimlig skillnad mellan olika områden. Motionen undrar hur detta har gått till och konstaterar att det inte är rimligt och föreslår att Hyresgästföreningen tar fram en förhandlingsinriktning som minskar skillnaderna mellan områden till de nivåer våra enkäter visat. Arbeta vidare med hyresstatistik. Efter 14 års arbete har det lyckats komma fram en liten rapport om hyrorna i Stockholms stad. Det är bra att rapporten har kommit men den har stora brister och omfattar bara Stockholms stad. Motionen föreslår att Hyresgästföreningen arbetar vidare med en väsentligt utvidgad statistik. Skärp vårt arbete i hyresnämnderna. Motionen pekar på att nämnledamöterna som utsetts på Hyresgästföreningens förslag måste få en fortlöpande skolning och att de som representerar hyresgästerna ska vara skolade jurister. Ompröva förhandlingsersättningen. Den förhandlingsersättning som hyresgästerna betalar till Hyresgästföreningen betalas via fastighetsägarna. Flera gånger har fastighetsägarna hotat att inte förmedla denna ersättning till Hyresgästföreningen för att på det sättet hota Hyresgästföreningens ekonomi. Motionen menar att Fastighetsägarna har fått för höga hyreshöjningar till följd av detta och framför att förhandlingsersättningen därför ska tas bort. Utbilda hyresförhandlarna. Husombuden får inte det stöd de behöver och det gäller också föreningarnas förhandlingsråd. Inte sällan glöms husombuden helt bort eller får bara en bråkdel av de underlag de behöver. Motionen föreslår att det skapas en utbildning riktad våra hyresförhandlare så att de ska fungera ihop med husombud och förhandlingsråd. Villkor för speciallägenheter. Motionen konstaterar att speciallägenheter fått likartad hyressättning som andra hyresbostäder och att detta fått stora konsekvenser för handikappade och pensionärer som ju ofta har små ekonomiska villkor. Motionen föreslår därför att dessa lägenheter lyfts ur de ordinarie förhandlingarna och förhandlas separat och på ett sätt som är rimligt för dessa grupper. Utbildning av ombud i hyresnämnd och förhandlingar. Motionen redovisar ett fall där hyresgästföreningen representerade en hyresgäst i hyresnämnden på ett anmärkningsvärt dåligt sätt, utan rimligt stöd av hyresstatistik Så får det inte gå till. När vi representerar hyresgäst i hyresnämnden måste detta ske kompetent, både för den aktuella hyresgästen och för att ärendena i nämnden blir prejudicerande. Motionen framför att företrädare i hyresnämnd och vid förhandlingar måste få god kompetens och ska alltid ha med sig relevant hyresstatistik i hyresnämndsärenden. Hitta former för bolagsvisa förhandlingar i privatbeståndet. I de kommunala bolagen finns förhandlingsdelegationer som tar ställning till förhandlingarna. I vissa större privata bolag förhandlas också bolagsvis, men där saknas ofta de förtroendevalda helt. Motionen föreslår att Hyresgästföreningen hittar en form för bolagsvisa förhandlingar i privatbeståndet med förtroendevalda som leder arbetet. HYRESPRESSEN Innerstan

16 Årsmöten i innerstadsföreningarna, mars 2013 Hgf Södermalm kallar till årsmöte Onsdag 20 mars. Avprickning från kl.18 Vi bjuder på en lättare förtäring Gästtalare: Söderprofilen Per Lindroos Teater tre, Rosenlundsgatan 12 Varmt välkomna hälsar Styrelsen Hgf Norrmalm kallar till årsmöte Torsdag 14 mars kl OBS! Registrering kl Plats: ABF-Huset, Palme-salen, Sveavägen 41, T-Rådmansgatan eller buss 59 Tegnérgatan. Gäster:Kent Werne, författare till Du sköna nya hem föreläser om Ombildningens konsekvenser. Johan Flyckt, verksamhetsutvecklare, Hyresgästföreningen Region Stockholm, talar om folkrörelse och opinionsbildande arbete. Valberedningen är tacksamma för nomineringsförslag, skriv till: hgf.norrmalm@gmail.com eller HGF Norrmalm, Vanadisplan 3 D, STOCKHOLM Tel Hgf Kungsholmen kallar till årsmöte Söndagen den 24 mars kl. 16 Församlingslokalen på Parmätargatan 3 Välkomna hälsar Styrelsen HGF Östermalm kallar till årsmöte Onsdag den 20 mars kl 18. Fältöverstens Föreningsråd Valhallavägen 148 (vid busshållplatsen) Vi bjuder på en lättare förtäring. Välkomna hälsar Styrelsen LH Gärdet årsmöte Den lokala hyresgästföreningen Gärdet kallar härmed samtliga medlemmarna på Gärdet till årsmöte Onsdagen den 13 mars 2013 kl i sal 2, Fältöverstens Föreningsråd Valhallavägen 148 (vid busshållplatsen) Vi bjuder på en lättare förtäring. Välkomna hälsar Styrelsen Tack Ari! Redaktionen vill tacka Ari Eskelinen för hans insatser som redaktör för Hyrespressen samt hans roll som styrelseledamot i HGF Södermalm. Ari vill nu helt satsa sin tid på sitt skapande och då han har haft ett flertal utställningar de senaste åren och en kommande nu i vår så vill han ge måleriet hela sin uppmärksamhet. Ari bor sedan trettiofem år i en privatägd fastighet, nuvarande hyresvärd är en bostadsrättsförening. Ari kommer att ställa ut på gamla galleri Aguéli, Blecktornstrappan (nära Mariatorget), galleriet heter numera Galleri Magnolia. Håll ögonen öppna nu i vår och om ni har tid och möjlighet gå gärna och se Aris kommande utställning. Redaktionen