Sorteras fattiga och gamla bort från hyresrätter i stan? Årsmöten. Bostadspolitisk. debatt. Viktigt i mars: Läs mer på sid 16. Läs insändare sid 6

Transkript

1 Nr 1 MARS 2014 Tidningen som skrivs av hyresgäster för hyresgäster INNERSTAN Medlemstidning för Hyresgästföreningen på Kungsholmen, Norrmalm, Östermalm och Södermalm Årgång 45 Sorteras fattiga och gamla bort från hyresrätter i stan? Viktigt i mars: Årsmöten Bostadspolitisk debatt foto: INGRAM Läs insändare sid 6 Läs mer på sid 16

2 HyresPressen Hyrespressen sköts ideellt av förtroendevalda på vår fritid. Säkraste sättet att nå redaktionen är att kontakta någon i föreningen eller redaktionen, se nedan, eller skriv till: Adress: Krukmakargatan 6 nb, Stockholm Ansvarig utgivare: Birgitta Adamson Redaktör: Bror Sandström Södermalm brorsandstrom_@hotmail.com Redaktion: Nils Gudmundson Östermalm Roger de Robelin, Östermalm Bror Sandström, Södermalm Ralph Kroon, Södermalm Gunila Edin, Norrmalm Housa Govind Palm, Norrmalm Layout: Ateljé Gotica, Maj Sandin Tryck: Bomastryck Hyrespressen distribueras till innerstadens medlemmar som bilaga till Hem&Hyra nr 2, 5 mars Författarna svarar för faktainnehåll. Redaktionen ansvarar bara för beställt material och förbehåller sig rätten att redigera i insänt material. Besök gärna vår hemsida Innerstadens hyresgästföreningar Kungsholmen Hyresgästföreningen Region Stockholm, Box 10117, Stockholm Arenavägen 55 Johanneshov Tel: Hemsida: E-post: info@hgfkungsholmen.se Ordförande: Jan Bergström Norrmalm Medlemslokal Vanadisplan 3 D Stockholm Lokalen är bemannad med förtroendevalda ur styrelsen 1:a onsdagen i månaden kl (ej sommar, helg eller dag före helgdag. Vill du låna lokalen kontakta styrelsen.) Tel: vidarekopplad till mobil Hemsida: E-post: hgf.norrmalm@gmail.com Ordförande: Beatrice Eriksson Östermalm Besöksadress: Strandvägen 35 bv Postadress: Strandvägen 35 bv Stockholm Tel Hemsida: E-adress: hgf.ostermalm2@tele2.se Ordförande: Gunvor Åkerblom Vice ordförande: Roger de Robelin Södermalm Besöksadress/expedition: Krukmakargatan 6 nb. Postadress: Krukmakargatan 6, STOCKHOLM Tel: Expeditionen är öppen för medlemmar onsdagar klockan Behöver du låna lokal för möten kontakta styrelsen på Södermalm Hemsida: Här hittar du kontaktuppgifter till övriga styrelsen och till lokala hyresgästföreningar på Södermalm E-post: kontakt@sodermalmsforeningen.se Ordförande. Fredric Ericsson Vice ordförande: Mari-Ann Nilsson Till Styrelsen för Stockholmshem Skaffa en organisation för rimliga hyror i nyproduktionen! För det hus som Stockholmshem håller på att bygga i kvarteret Tygeln har bolaget begärt en rekordhyra på kr per kvm. Det innebär cirka kr per månad för en tre rum och kök och cirka kr för två rum och kök. Sådana hyror utesluter de flesta stockholmare. Kvar blir de som redan har mycket annat att välja på. Hyreskraven ligger långt över Stockholmshems senaste nybyggen som ligger i storleksordningen kr per kvm. Redan dessa hyror ligger långt över vad många kan betala. Det är uppenbart att Stockholmshem försöker sko sig på bostadsbristen. Det är inte Stockholmshems uppgift. Stockholmshem har som alla kommunägda bolag en uppgift att verka för en god bostadsförsörjning. Det gör bolaget inte genom att ta ut ockerhyror. Medianinkomsten för i Stockholms stads ligger på cirka kr per månad. Hyresgästernas medianinkomst är cirka 20 procent lägre. Stockholmshem måste sträva efter hyror som hyresgästerna klarar av, inte efter vad några enstaka kan känna sig tvungna att behöva betala. Stockholmshem kräver nu högre hyror än någon annan fastighetsägare i staden. Så ska det inte vara. Tvärtom. Stockholmshem borde sträva efter bostäder som många kan klara. Det har sagts oss att Stockholmshems styrelse inte ens har fått behandla nyproduktionshyrorna, utan dessa har skötts av bolagsledningen på egen hand? Vi kräver att Stockholmshems styrelse skaffar sig en bolagsledning som förstår bostadsförsörjningsuppgiften istället för att utnyttja bostadsbristen. att styrelsen förtydligar bolagets uppgift att verka för hyreslägenheter som kan klaras av flertalet hyresgäster i staden och därigenom bli en viktig del av bostadsförsörjningen. Stockholm , HGF Södermalm, styrelsen, Fredric Ericsson Hyresgästföreningen region Stockholm Box 10117, Stockholm Besöksadress: Arenavägen 55 stockholm@hyresgastforeningen.se Växel: Öppet: må on , to , fre (maj aug: må to , fre ) Medlemsservice: hyresjuridisk rådgivning enskilda ärenden rättigheter/skyldigheter Förhandlingar: hyresförhandlingar ombyggnadsfrågor kontroll av hyra avtal med privata hyresvärdar avtal med allmännyttan illustration: per lindroos Hyresgästföreningen Riksförbundet Växel, exp: info@hyresgastforeningen.se in- och utträden betaländringar namn- och adressändringar 2 HYRESPRESSEN Innerstan

3 LEDARE Världens bästa hyresgästförening Hyresgästföreningen är en medlemsstyrd förtroendemannaorganisation, det är ett svårt ord som inte finns i datorns stavningsprogram. Vi utlyser en tävling för att hitta ett enklare och mer begripligt ord. Skicka in dina förslag till Hyrespressen! Att bli förtroendevald innebär att vara medlem och få förtroendet att bli vald av medlemmarna till att företräda dem i deras frågor. Vi bygger vår verksamhet på medlemmarnas engagemang och inflytande, det är en demokratisk förening där medlemmarna styr. Arbetet är frivilligt och utan lön men med ett visst arvode. Vi har också anställd personal för administration, marknadsföring, juridiska frågor m.m. på regionkontor och på förbundskontor. Ett förtroendeuppdrag ger möjligheter att påverka och att arbeta på sin fritid för andras, och för sitt eget bästa. Det är roligt, lärorikt och givande, förhoppningsvis också framgångsrikt. Ska jag ta av min ynka fritid och ge av mina kunskaper för att arbeta obetalt måste det vara i den bästa av föreningar, det ska verkligen göra skillnad. Vi som blir medlemmar blir det oftast för att vi inte är nöjda med sakernas tillstånd, vi vill förändring, vi har illusioner, drömmar och tankar som vi vill förmedla. Därför är vi ofta kritiska både mot de rådande förhållandena, mot personalen och varandra. Det bästa är när det är konstruktiv kritik, förslag som kan anammas av andra och leda till någon förbättring. Att vara anställd i en förtroendemannastyrd förening med krav och insyn från alla håll kan inte vara lätt, att delta i att expediera och hjälpa till att förverkliga dessa drömmar om något bättre. Vi ska alla se varandra, ge respons och våga ge kritik för det som är omöjligt, tig aldrig ihjäl goda ambitioner. Vi ställer krav att vår förening ska bli bra och bättre, ja till och med bäst ska vi bli! På allt från organisation, administration och marknadsföring till framgångar i vår huvuduppgift att värna och förbättra hyresrätten och hyresgästernas intressen. Vår förening ska ha ett gott rykte, ständigt ligga i framkanten, det ska vara vi som driver på utvecklingen, vi ska komma med de radikala idéerna och ta vårt uppdrag seriöst. Där vi inte räcker till ska vi anlita den bästa spetskompetensen. Vi ska inte låta oss köras över av marknadsivrare eller fastighetshajar. Att vara aktiv i föreningen ska ge hög status, något att vara stolt över, något att skriva i sitt CV. Vi ska pressa ner hyran! Beatrice Eriksson förtroendevald på Norrmalm REDAKTÖRen har ordet Så har ännu en aktör Boverket sällat sig till dem som anser att bostadsbristen beror på att vi har alldeles för låga hyror. De låga hyrorna i sin tur har sin förklaring i bruksvärdessystemet där hyror sätts i förhandling mellan hyresgäster och hyresvärdar. De låga hyrorna innebär enligt Boverket betydande samhällsekonomiska förluster, ett dåligt utnyttjat bostadsbestånd och otillräcklig nyproduktion. Boverket har kommit fram till sina slutsatser genom att tillämpa en modell som i huvudsak handlar om att jämföra nuläget (år 2010 i rapporten) och en tänkt situation där prisbildningen på hyresmarknaden är fri vilket skulle motsvara en jämviktssituation. Ett avgörande antagande i Boverkets beräkningar är nivån på den hyra som innebär jämvikt på marknaden, dvs. marknadshyran. Den antas i Stockholm vara 68 procent högre än den hyra som hyresgästerna betalade Genomsnittligt skulle således hyrorna behöva höjas med 68 procent för att det skulle skapas jämvikt mellan utbud och efterfrågan. Ska man verkligen ta en rapport på allvar som utgår från ett antagande som gör att ett stort antal hyresgäster kommer att tvingas flytta och ett ännu större antal tvingas dra ner på livets nödtorft? Om Boverket hade haft anständigheten att säga att det hela rör sig om ett modellresonemang vars konsekvenser är orealistiska, så kunde man till nöds acceptera deras arbete. Då hade det blivit en krumelur i marginalen som dessutom hade visat på att marknadshyror inte är en framkomlig väg. Men icke, de tar sitt modellerande på största allvar. Till glädje för Fastighetsägarna. PS. Just när det här skrivs förannonserar Bokriskommittén sin rapport. Gissa vad deras medicin är? Marknadshyror är rätt svar. De sockrar sitt bud med lite besittningsskydd men det är oklart hur det ska fungera. Men kommittén tvekar inte när det gäller marknadshyror. Höga chefer inom bank, företag, handelskammare, konsultföretag och forskare pekar med hela handen. Överraskande nog är till och med Stockholms stad representerad i kommittén. Vårt råd, håll i plånboken! Bror Sandström redaktör HYRESPRESSEN Innerstan

4 Vi behöver ett seriöst statligt Bostadsverk! Statliga Boverket har i en aktuell rapport diskuterat marknadshyror som metod att minska bostadsbristen! Detta är ett helt nytt grepp från Boverket. Tidigare har Boverket diskuterat problemet för låginkomsttagare att hitta en bostad som de har råd med eller allmänt diskuterat bostadsbristen. Men nu alltså ett nytt grepp. Om man höjer hyrorna till marknadshyror, då kommer bostadsefterfrågan att minska. Och då behöver vi inte bygga så mycket! Och så håller Boverket på med olika beräkningar för hur mycket bostadsefterfrågan skulle minska. Resonemanget är mer än säreget. Minskad bostadsefterfrågan är ju samma sak som att vi ska minska bostadsstandarden. Fler borde med det sättet att tänka bli inneboende och fler borde dela lägenhet. Visst blir man förvånad över att ett Boverk kan komma med sådana tankar. Men det är inte nog med detta. Boverket ger sig bara på hyresrätten! Inte ett ord om övriga upplåtelseformer. Hyreslägenheterna är små! 90 procent av hyreslägenheterna är tre rum och kök eller mindre. Så det är främst i dessa lägenheter som det, enligt Boverket, bör bo fler. Att bo som ensamstående eller par i två eller tre rum och kök är uppenbart inte acceptabelt enligt Boverket, utan sådana lägenheter borde hysa fler boende. Boverket påstår att marknadshyran i Stockholm är 68 procent högre än dagens hyror, så det är inte små hyreshöjningar verket talar om. I praktiken påstår de att marknadshyran är detsamma som kostnaderna i en nyinköpt bostadsrätt eller en nybyggd hyresrätt. Så det som bara några få kan betala gör Boverket till rikslikare! Nu är ju hyresrätterna bara en tredjedel av bostäderna i Sverige. Resten är bostadsrätt eller äganderätt. De flesta som köpt bostad har gjort det för länge sedan eller sålde en annan bostad när de köpte den senaste. De flesta som bor i bostadsrätt eller äganderätt har således långt lägre kostnader för bostaden än den som köpt nyligen och inte sålde något innan. Om Boverket hade varit hederligt och konsekvent, så hade man förstås diskuterat hur bostadsefterfrågan skulle minska om de som bor i bostadsrätt och äganderätt skulle ha samma kostnader som de som köpt nyligen. Då skulle vi få snurr på flyttningarna! Många som idag bor billigt i sin ägda bostad skulle flytta till något mindre eller flytta ihop! Då skulle massor av bostäder bli lediga och bostadsbristen skulle minska i ett huj. Visserligen skulle många få det sämre, men så mycket lediga bostäder det skulle bli. Men det glömde Boverket bort att tänka på. Det var uppenbarligen enklare att bara ge sig på hyresrätten. Det är inte utan att man tror att de som jobbar på Boverket endast undantagsvis bor i hyresrätt Borde vi inte ha ett Boverk som istället tänkte på hur vi ska få en god bostadsförsörjning för alla med låga eller måttliga inkomster? illustration: per lindroos 4 HYRESPRESSEN Innerstan

5 Så hög är hyran Då och då, speciellt när hyreshöjningar är på tapeten, undrar man om den hyra man betalar är rimlig. Om man är bostadssökande eller vill hyra i andra hand vill man också veta om den hyra man erbjuds är rimlig. En första test på rimligheten är att kunna jämföra sin egen eller den begärda hyran med hyran för likartade lägenheter. Kort sagt, det behövs någon form av hyresstatistik. Så tänkte nog också regeringen när den gav Boverket i uppdrag att utreda förutsättningarna för att ta fram hyresstatistik. Strax före jul kom rapporten. Boverket hade samrått med bland annat Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna, SABO och SCB. Alla var rörande överens om att hyresstatistik är bra. Men sen sa de också att det inte fick vara vilken hyresstatistik som helst. Den skulle inte bara innehålla hyror utan också en massa andra data relevanta bruksvärdesfaktorer annars vore statistiken meningslös. Man kan se framför sig en databas med alla lägenheter och en datauppsättning i stil med Stockholmsmodellens. En sådan lösning är resurskrävande och kostar mycket pengar, alltför mycket pengar. Slutsatsen i rapporten är att det blir tummen ner för hyresstatistik. Hyresstatistik, som kan ge svar på de inledande frågorna om den egna eller begärda hyrans rimlighet, behöver inte vara speciellt komplicerad. Erfarenheter visar att hyra, antal rum och area, byggnadsår och eventuellt ombyggnadsår samt läge ger en fullt godtagbar statistik för jämförelser och rimlighetsbedömningar. Dessa uppgifter finns ibland annat i Hyresgästföreningens regionala databaser men det saknas både rutiner och vilja att sammanställa och redovisa uppgifterna. Hyresstatistik i form av sammanställningar av hyresdata är tyvärr en bristvara inom Hyresgästföreningen. Det är underligt eftersom behovet finns och dessutom finns underlaget också i form av hyresdatabas med i stort sett alla hyreslägenheter i regionen. Bara för Stockholms stads del finns det uppgifter för mer än lägenheter. Med de resurserna borde det inte vara svårt att framställa enkel och informativ hyresstatistik. Då kunde exempelvis den som undrar få svar på frågor som: Hur hög är medelhyran för en tvåa på 48 kvadratmeter uppförd på 1980-talet belägen i närförort? eller Vilken är skillnaden i genomsnitt mellan hyran för liknande lägenheter i innerstad och ytterstad? En statistikgrupp från den privata förhandlingsdelegationen lyckades visserligen få ihop statistik för några år men arbetet förefaller inte ha någon högre prioritet. Man hade chans att framställa hyresstatistik för 2013 inför årets hyresförhandlingar men regionkontoret valde att ligga lågt, trots att förtroendevalda tryckte på. Det är ett mönster som tyvärr har upprepats allt för ofta. Med Hyresgästföreningens strategi kan man anta att det kommer att ta lång tid innan det finns en etablerad rutin för att årligen framställa hyresstatistik. Som tur är finns det andra parter som agerar lite snabbare. Hyrespressen har tidigare skrivit om att en applikation med hyresdata för iphone har utvecklats. Nu finns också en fungerande version för ipad. Från adressen stockholm@hyresstatistik.se kan man rekvirera applikationerna. Applikationerna är enkla men ger ändå tillräcklig information för att få en uppfattning om hyresnivån. Björn Alfredsson HYRESPRESSEN Innerstan

6 Svenska Bostäder sorterar bort fattiga och gamla Södermalmsföreningen kallade till ett möte. Av oss som kom dit, ett tjugotal, var många äldre som anade oråd inför förestående renoveringar. Fastighetsägaren ville göra betydligt större åtgärder än vad hyresgästerna ville, och människor som bott i Allmännyttan i åratal skrev inte på, helt enkelt! Man måste skriva på. Lagstiftningen säger att varje hyresgäst ska godkänna åtgärder. Det som först kallades nödvändigt underhåll hette plötsligt ombyggnad och hyresgästerna, som kände sig hotade av mer eller mindre kraftfulla övertalningsförsök, var ju inte dummare än att de förstod vad det här skulle leda till. Hyrorna skulle öka med %! Några av oss hade redan genomlidit den förfärliga renoveringen som börjar med en total utflyttning av alla sina ägodelar. Vi satt alla i samma sits, bara i olika stadier i processen. Jag är också en av dem, med mina 20 år i kvarteret Pyramiden. Att tvinga hyresgäster att lämna hus och hem är enligt min mening ett övergrepp, allrahelst som ombyggnaden leder till en grotesk hyreshöjning som gör att många inte har möjlighet att flytta tillbaka. Vart ska de ta vägen? Det blir deras ensak. Allmännyttan är inte värd namnet längre. Det går ju faktiskt att gå varsamt fram med renoveringar, lite successivt, utan detta trauma som gör att folk mår dåligt. Men tiderna skulle förändras: i februari 2006 förhandlades underhållet bort, Svenska Bostäder övergav sina hyresgäster. Lägenheter fick förfalla, så inte undra på att de nu tar i så det ryker genom att blåsa ut alla lägenheter och bygga helt nytt. Ja, vi vet, vi äger inte våra bostäder, men det är våra hem, den viktigaste trygga hållpunkten i livet för de allra flesta, och nu skulle allt bort. catrin jacobs Det borde faktiskt inte ens innebära att hyran höjs över huvud taget, allra minst som Svenska Bostäder nu som aktiebolag tjänar bra på vinsterna de tar ut. Kommunen har överfört 3,35 miljarder från allmännyttan i Stockholm till Stockholms stad. Det motsvarar kr per lägenhet. Och tonen har hårdnat: Vi vill ha en uthållig uppgradering av vårt hyresbestånd som skall vara i minst 40 år. Det är vi som bestämmer. När ni kommer tillbaka efter renoveringen betraktar vi er som nya hyresgäster Det kändes förnedrande. Ja, vi vet, vi äger inte våra bostäder, men det är våra hem, den viktigaste trygga hållpunkten i livet för de allra flesta, och nu skulle allt bort. Det värsta är uppbrottet, en sorg faktiskt. Det är bara pengar som gäller numera. Sanningen är att fastighetsägare ofta driver fler åtgärder under renoveringen bara för att få kalla det totalombyggnad och därmed höja hyran rejält. Så ligger det till. Det verkar pågå en utrensning i det tysta att sortera bort fattiga och gamla, det blir i alla fall effekten. Folkvandringen mot marknadshyror har börjat. Ni har i alla fall fått bo rätt billigt hittills som en sa, en ung man i sina bästa år. Ska man tacka eller gråta? Catrin Jacobs FOTO: MAJ SANDIN 6 HYRESPRESSEN Innerstan

7 Bostadsbrist javisst, men inte bara i Stockholm och inte bara hyresrätt Sverige växer och det byggs lite. Såklart innebär det bostadsbrist. Men inte bara i Stockholmstrakten utan i stora delar av Sverige. Och inte bara brist på hyresrätter utan av alla upplåtelseformer. Och framför allt brist på bostäder med rimliga kostnader. Sverige växer med cirka invånare per år och prognoserna säger att det kommer att fortsätta. Dessutom har vi en omflyttning ungefär från glesbygd till tätort på cirka invånare per år. Det är således cirka invånare som behöver ny bostad per år. Eftersom vi bor i snitt två personer per bostad, så behövs cirka nya bostäder varje år. Senaste åren har bara cirka bostäder kommit till genom nybyggnad, ombyggnad och permanentning av fritidshus. Således, det kommer bara till hälften av de bostäder som behövs! Och bostadsbristen växer därför med cirka bostäder varje år. Eftersom vi i Sverige har ungefär en tredjedel hyresrätt, en tredjedel, bostadsrätt och en tredjedel äganderätt, så kan man tycka att även de nya bostäderna borde ha ungefär den proportionen. Men det är enkelt att inse att de ytterligare bostäder per år som behövs kan inte bara vara hyresrätt utan måste också komma till med andra upplåtelseformer. Eller om man vänder på resonemanget. Det kommer till för lite bostäder av alla typer. Enligt Länsstyrelsen och landstinget behöver det komma till bostäder per år fram till Om vi tar den högsta siffran, så motsvarar den således cirka 30 procent av bostadsbehovet i Sverige. Cirka 70 procent behöver komma till på annat håll. Problemet är inte bara otillräckligt byggande. De bostäder som byggs är alldeles för dyra och det gäller alla upplåtelseformer. Få kan flytta in i en nybyggd lägenhet vare sig det är en hyresrätt, en bostadsrätt eller en äganderätt. Det är uppenbart att det finns de som tjänar grova pengar på bostadsbristen. Dit hör exploatörer, byggföretag, byggmaterialproducenter, banker, finansinstitut, mäklare och vissa kommuner. I dagarna föreslås marknadshyror från många håll. Fastighetsägare som redan tjänar stora pengar skulle tjäna ännu mer. Att det skulle leda till ett högre bostadsbyggande är inte alls troligt. Och i alla fall inte av bostäder som vanligt folk kan köpa eller hyra. Vi behöver helt andra åtgärder för att få bygg- och fastighetsbranschen att fungera samhälleligt och normalt. n bostadsbolagens vd-löner De stora bostadsbolagens VD-löner: Svenska Bostäder Stockholm Stockholmshem Stockholm Familjebostäder Stockholm Hem & Hyra skriver: I motsvarande undersökning för två år sedan var de 50 största bolagen med. De cheferna har sedan dess fått löneökningar med över sju procent. Det är mer än dubbelt så mycket som löntagarna generellt. KÄLLA: HEM & HYRA n Den enes bröd den andres nöd Det kostar på att ha lojala personer på viktiga poster. Stockholmshems VD, Ingela Lindh, kostar Alliansen (skattebetalarna) i månaden. Och vad uträttar hon för de pengarna? Eftersom Stockholmshem är ett aktiebolag så är det hemligt. Att det är vi stockholmare som egentligen äger Stockholmshem spelar ingen roll. Något som jag vet att hon har gjort under senare tider är att vara ansvarig för Stockholmshems nybygge på Timmermansgatan. Namnet på det nya kvarteret är Tygeln. Antagligen för att tala om för oss medborgare att nu är det strama tyglar som gäller. Speciellt för den som vill bo i en etta på 37 kvm i det nya kvarteret kronor i månaden! Begreppet allmännytta får en ny definition i Ingela Lindhs version. Alliansens gentrifiering av Stockholm fortsätter medans en skrämd medelklass köper accessoarer till sina bostadsrätter och gör konsumtionen till sin livsstil. Nästa val, sista chansen! n KONTAKTANNONS KÄLLA: politics.blogg.se Publicerad Du som är pigg och aktiv sökes till vår förtroendemannaorganisation, ålder eller utseende ingen betydelse. Allmänna intressen såsom hyresrättens bevarande, gillar allt som gör livet glatt, långa stadspromenader i vårt område och mysiga hemmakvällar i hyresbostaden. Svar till: Hoppfull HGF Norrmalm Hgf.norrmalm@gmail.com HYRESPRESSEN Innerstan

8 Din nya hyra om (när?) marknaden Västerort Ytterstad kr/mån 1 rok rok rok rok Områdesindelning Innerstad A, B Närförort C, D Mellanstad E, F Ytterstad G, H, J, K Vasastan kr/mån 1 rok rok rok rok Västerort Mellanstad kr/mån 1 rok rok rok rok Normhyra Kungsholmen kr/mån 1 rok rok rok rok Västerort Närförort kr/mån 1 rok rok rok rok Lägenhetsytor m 2 1 rok 40 2 rok 58 3 rok 78 4 rok 97 Källa: Statistik om Stockholm, Hyror 2012 Söderort Mellanstad kr/mån 1 rok rok rok rok HYRESPRESSEN Innerstan

9 bestämmer Marknadshyror förefaller vara lösningen på det mesta inom bostads- och byggsektorn för närvarande. De kan få igång byggandet av hyresrätter, påstås det. De kan också se till att de bostäder som finns utnyttjas bättre påstås det också. Men det finns anledning att tvivla. För vad innebär marknadshyror? De blir högre än idag, men hur mycket högre? Förespråkarna vill inte gärna uttrycka marknadshyresnivån i siffror. I stället talar de om bibehållet besittningsskydd och att värna hyresgästerna. Men vad är det värt om marknadshyran innebär att vi får avstå en orimligt stor andel av våra inkomster för att bara bo. Östermalm kr/mån 1 rok rok rok rok Södermalm kr/mån 1 rok rok rok rok Söderort Närförort kr/mån 1 rok rok rok rok Normhyra kr/m 2, år Innerstad Östermalm Vasastan Kungsholmen Södermalm Västerort Närförort Mellanstad Ytterstad Söderort Närförort Mellanstad Ytterstad Högst Hedvig Eleonora Lägst Västerort Lägst Söderort Söderort Ytterstad kr/mån 1 rok rok rok rok De som vill ha marknadshyra resonerar ungefär så här: Titta på bostadsrättsmarknaden. Där kan man se hur mycket människor vill betala för att bo. Pris och avgifter speglar boendekostnaden. Varför ska inte de som bor i hyresrätt ha samma boendekostnad? Detta sätt att argumentera ger orimliga konsekvenser. Hela resonemanget är förvisso bakvänt. Bara ett fåtal av dem som bor i bostadsrätt har betalat dagens priser. De flesta har köpt för länge sedan och har väsentligt lägre boendekostnader än de som bor i hyreslägenheter. Dessutom har vi som mål att alla typer av människor ska bo i alla stadsdelar. I början av januari redovisade Dagen Nyheter (10 jan) genomsnittliga priser som betalats under hela 2013 för bostadsrätter församlingsvis i Stockholm. Hedvig Eleonora toppade listan med ett genomsnittligt pris på drygt kr/m 2. Skärholmen och Spånga-Kista låg lägst med runt kr/m 2. Det betyder en månatlig boendekostnad för en trea på 77 m 2 på nästan kr i Hedvig Eleonora och på cirka kr i Skärholmen och Spånga-Kista. Detta var således den marknadsmässiga boendekostnaden under Kalkylen baseras på en ränta på 3,11 procent före ränteavdrag och en avgift till bostadsrättsföreningen på 600 kr/m2. På kartan här intill kan man se vad det här resonemanget motsvarar i marknadsmässiga hyror för olika lägenhetsstorlekar i olika delar av staden. Genomsnittliga lägenhetsytor enligt statistik från Stockholms stad har tillämpats. Jämför med din egen hyra och se vad marknaden skulle göra för dig. Bilden skrämmer. Två saker är slående. De marknadsmässiga hyrorna är väldigt höga i innerstaden och de sjunker snabbt när avståendet till centrum ökar. Genomsnittligt är de marknadsmässiga hyrorna 76 procent högre i innerstaden jämfört med ytterstaden i sin helhet. Skillnaden mellan högst och lägst är dock hela 113 procent. De marknadsmässiga hyrorna i innerstaden är cirka 60 procent högre än dagens hyror. Procent må vara bra men det kan vara svårt att förstå innebörden av de här beräkningarna. Man skulle kunna uttrycka resultatet på detta sätt: I innerstaden och i närförorterna kommer den marknadsmässiga hyran att ligga ungefär på den nivå den ligger i områdenas fastigheter som byggts de senaste fem åren. I mellanstaden kommer den marknadsmässiga hyran att ligga på nivån i områdets fastigheter byggda på 1990-talet. I ytterstaden kommer den att ligga på nivån för områdets ombyggda fastigheter under 2000-talet. Med andra ord, den marknadsmässiga hyran kommer att spegla ett bostadsbestånd som i sin helhet är modernt och relativt nybyggt. Marknadshyra betyder att hyresgästerna kommer att få betala för något som helt enkelt inte finns. Om de över huvud taget har råd. Björn Alfredsson HYRESPRESSEN Innerstan

10 Bra bostäder åt alla! Vi har (vad jag vet) inte gett upp vår gamla paroll Bra bostäder åt alla. Däremot har vi definierat detta på olika sätt under åren och satt upp olika delmål för det. Vi sa tidigare att högst 25 procent av en industriarbetares lön skulle räcka till hyran. Senare beslöt vi på en stämma att: En vuxen låginkomsttagare ska kunna hyra minst en normalstor (nybyggd) 2-rumslägenhet i minst lägsta godtagbara standard och när skatten och hyran är betald ska det återstå minst det som räknas som lägsta nivå för att överleva enligt socialbidragsnormen. (Nybyggd stod det inte i motionen men i beslutet). Eftersom försörjningsstödet är individuellt med olika tillägg i olika kommuner, för exempelvis SL-kort med mera, anser vi nu att det är Kronofogdemyndighetens förbehållsbelopp som ska gälla då det är lika för hela landet: Man har rätt att ha kvar kr för överlevnad vid en utmätning 2013 efter att skatten och hyran är betald. A-kasseersättningen som är 680 kr per dag, cirka kr per månad, får illustrera. Detta är den högsta a-kasseersättningen, många har mindre. Efter skatt (30 procent) återstår kr. Räknas förbehållsbeloppet, kr, bort återstår kr till hyran. Hur långt räcker de pengarna? Att vi i Agenda 2016 siktar på en hyra som ska vara 25 procent av en medianinkomst, det kan vara ett delmål men definitionen är något diffus, vad blir då kvar att leva av för en låginkomsttagare? En medianinkomst kan ju variera i summa under åren, den kan bli högre och låginkomsterna kan bli lägre. Så använd istället begrepp som håller i alla lägen. Sätt målen högt direkt, vi siktar mot stjärnorna, att alla ska kunna få bo och kunna betala för sig och alla ska vi bo bra. Observera man skulle kunna tro att de flesta är medelinkomsttagare, men de flesta av oss är låginkomsttagare. Beatrice Eriksson 10 HYRESPRESSEN Innerstan FOTO: INGRAM

11 FOTOmontage Beatrice Eriksson diskuterar rimliga hyror i sin artikel. Jag tror att vi alla är bekymrade över hyresutvecklingen och hur man ska beskriva detta. Låt oss titta närmare på sifforna. Stockholmarens medianinkomst är kr per månad. Hälften tjänar mer och hälften mindre. Hyresgästerna tjänar mindre, deras inkomster är cirka 20 procent lägre än medianen för alla, dvs hyresgästernas medianinkomst är bara cirka per månad. Tydliga grupper som tjänar mindre är stor del av pensionärerna, knappt 30 procent av alla över 20 år, arbetslösa, sjukskrivna, studerande eller andra som helt enkelt har låga löner. Bostadsbidrag får bara några få. Bara 13 procent av pensionärerna får bostadsbidrag och bland övriga hushåll utan barn så ska man tjäna mindre än cirka kr per månad för att få bidrag. Vi vet att en majoritet av alla hushåll bara har en inkomsttagare. Vi vet också att den andelen är ännu högre i flerbostadshus. De allmännyttiga bolagen har som krav att hushållsinkomsten, innan skatten är betald ska vara minst tre gånger hyran annars accepteras man inte som hyresgäst. Kalla detta smärtgränsen. Men de privata fastighetsägarna är värre. De vill att man ska tjäna fyra gånger hyran för att bli godkänd. Smärtgränsen ger att hyran för medianhyresgästen inte borde vara högre än kr per månad. Och att hyran vid rimlig levnadsstandard inte borde vara högre än kr per månad eller högst 25 procent av inkomsten som är Hyresgästföreningens mål. Genomsnittshyran i allmännyttan för två rum och kök i hela Stockholm är kr per månad, i innerstan ännu en bit högre. Vi har således drabbats av hyror som redan ligger över det som vi kallar smärtgränsen för medianhyresgästen. Och givetvis ännu högre för den hälft av hyresgästerna som tjänar mindre än medianen. Så oberoende av hur vi räknar har vi ett stort problem! Hyrorna behöver inte vara så höga. Både allmännyttan och privatfastighetsägarna har mycket höga vinster! Ragnar von Malmborg HYRESPRESSEN Innerstan

12 När fastighetsägaren vill bygga om godkänn inte åtgärderna Så vad ska man göra när fastighetsägaren vill genomföra stora åtgärder? 3 Bilda en kommitté som går igenom och granskar fastighetsägarens alla krav. Hyresgästföreningen hjälper till. 3 Låt kommittén förhandla med fastighetsägaren om alla åtgärder. 3 Det är särskilt ombyggnad av badrum och kök som är hyresdrivande. 3 Se till att alla hyresgäster är välinformerade och att ni håller ihop om vad ni tycker bör göras och inte bör göras. 3 När ni inte kommer längre i diskussionen med fastighetsägaren kan ni välja att godkänna eller låta frågan gå till Hyresnämnden. 3 Se till att inga hyresgäster skriver på och godkänner åtgärderna innan ni har fört alla diskussioner i botten. Och ska ni låta ärendet gå till Hyresnämnden, se till att ingen skriver på och godkänner i förväg. När fastighetsägaren kommer och säger att huset måste åtgärdas, tro inte att du måste godkänna fastighetsägarens förslag! Det är ett förhandlingsbud från ägarens sida. Ett antal hus drabbas nu av att fastighetsägaren kommer och vill göra diverse åtgärder. Många tror att fastighetsägarens förslag är något man måste godkänna. Så är det inte! Fastighetsägaren påstår ofta att mycket behöver göras. Men i själva verket handlar fastighetsägarnas förslag om att de vill höja hyran. Fastighetsägarna påstår ofta att stammarna måste bytas, att badrummet måste byggas om, att köket måste byggas om och att en hel del annat måste göras. Så behöver det inte alls vara. Vi har aktuella fall där fastighetsägarna påstår att stammarna måste byggas om trots att de är bytta för bara år sedan och har en hållbarhet på sådär år. Ombyggnad av kök är sällan nödvändigt ens om köksstammen behöver bytas. Det går som regel bra att ta loss köksskåpen byta stammen och sätta tillbaka köksskåpen igen. Fastighetsägaren hotar ofta med Hyresnämnden om hyresgästen inte godkänner. Visserligen fungerar inte nämnden som vi vill, men inte så sällan får hyresgästerna rätt i den. Det är aldrig farligt att komma till Hyresnämnden. Den är i praktiken ett medlingsorgan mellan hyresgäster och fastighetsägare. illustration: per lindroos 12 HYRESPRESSEN Innerstan

13 Nytt bostadspolitiskt program illustration: Per Lindroos Södermalmsföreningen har antagit ett nytt bostadspolitiskt program. Hela programmet finns på Södermalmsföreningens hemsida sodermalmsforeningen.se. Se hela programmet på I programmet konstateras att bostadssektorn inte fungerar och att det behövs en ny svensk bostadspolitik. Vi har en stor bostadsbrist i större delen av Sverige, ett lågt byggande och en pris-, låne- och hyresgalopp. Minst halva bostadssektorn måste vara social och icke kommersiell. Då kan god bostad för alla klaras och hela bostadssektorn blir mer stabil. Samhället, staten, regionerna och kommunerna har det yttersta ansvaret. Boendet ska vara tryggt och säkert. Inflytandet över det egna boendet ska vara starkt. Bostadssektorn ska främja integration. Hyrorna har ökat väsentligt snabbare än övriga priser och boendekostnaderna i andra upplåtelseformer de senaste 15 åren. Värst är det i nyproduktion och vid större underhållsåtgärder. Inflytandet för hyresgästerna är svagt och har försvagats. Det ska finnas olika upplåtelseformer. De ekonomiska förutsättningarna ska vara likvärdiga. Vi måste få en väl fungerande byggsektor. Upplåtelseformerna i framtiden Självkostnadsprincipen ska återinföras för kommunägda bostadsföretag och överföring av vinster till kommunerna ska förbjudas. Företagen ska erbjuda hyresgästerna kooperativ hyresrätt, gärna en ny typ (liknande Danmark) där kommunen äger, men där de boende har allt ansvar utom bostadsförmedling. En ny typ av kooperation ska införas, liknande det finska Hiittassystemet, med priskontroll i byggskedet och vid vidareförsäljning. Vissa typer av ändrad upplåtelseform ska inte tillåtas. Upplåtelseform ska kunna regleras i detaljplan. Hyresgästernas rättigheter behöver stärkas Besittningsskyddet, bytesrätten och rätten till underhåll måste stärkas. Hyresgästen ska ha rätt att säga nej till alla typer av standardhöjningar. Hus som missköts ska enkelt kunna exproprieras utan intrångsersättning till fastighetsägaren. Rättigheterna för hyresgäst i bostadsrättshus och för andrahandshyresgäster behöver stärkas. Andrahandshyra ska godkännas vid uthyrning och vara lägre än motsvarande förstahandshyra. Tioårig återbetalningsskyldighet för betald överhyra ska gälla. Finansiering, stöd och regler för nyproduktion av bostäder Jämställ stödsystemen för olika upplåtelseformer. Inför ett pristak för att få ränteavdrag för nya bostadsrätter och äganderätter och för att få motsvarande stöd till hyresrätt. Förslaget innebär också att det inte längre ges ränteavdrag för nya lån på befintliga hus. Skapa en välfungerande byggsektor. Skapa kommunala byggföretag där det inte fungerar. Ställ krav på energisnålhet och barnvänlighet. Ställ högre krav på kommunerna och på bostadskooperationen för planering för nya bostäder som ger rimliga boendekostnader. Rimligare hyror Återinför självkostnadsregler i kommunägda bostadsföretag och ett bruksvärdessystem där hyror i privatbeståndet sätts efter de kommunala bolagens hyror. Inför rimliga hyror och kalkylmetoder i nyproduktionen. Vid större underhållsåtgärder och ombyggnad ska underhåll aldrig leda till hyreshöjning och för standardförbättring ska höjningen motsvara förbättringens värde. Inför ett rotavdrag för hyresrätt som kommer hyresgästerna tillgodo och ett krav på att höjning för tillval ska motsvara kostnaderna. Stor försiktighet vid förtätning Södermalm är ett av Stockholm mest tättbebyggda områden. Det är annat än nya bostäder som behövs, nya bostäder ska endast komma till där det kan ske i harmoni med de kringboende. Nya bostäder ska ha goda ljusförhållanden och barnvänliga miljöer. Den kommunala servicen behöver stärkas, fritidsmöjligheterna för barnfamiljer, skolungdom och äldre behöver bli bättre. Det behövs mer parker, och möjligheter till idrott och motion. Flera bemannade parklekar! Ragnar von Malmborg HYRESPRESSEN Innerstan

14 Marknadshyra ingen lösning på bostadskrisen De som hävdar att marknadshyra kan lösa bostadssituationen för trångbodda och ungdomar borde vara medvetna om att högre hyror endast gynnar rikemansbarn och höginkomsttagare. De som på grund av hyreshöjning flyttar från en stor lägenhet till en mindre, gör det möjligt för höginkomsttagare att byta till en större. Men de som är trångbodda, och inte har råd med en större lägenhet får nöja sig med en mindre lägenhet. Marknadshyra gynnar således inte alla trångbodda. Många låginkomsttagare torde ha för låg inkomst för att hyra ens en liten lägenhet. Att förespråka marknadshyra och bostadsbidrag till de som inte kan betala är ett märkligt resonemang. Det skulle bli för dyrt att betala ut bostadsbidrag till alla behövande. Marknadshyra för en hyresrätt borde inte vara högre än att en ensamstående låginkomsttagare har råd att hyra en bostad. Det kommer inte att byggas fler bostäder även om hyran för en lägenhet på två rum och kök höjs från kr till kr per månad. En låginkomsttagare kommer inte att ha råd att hyra en lägenhet med både marknadshyra och en god boendestandard. Marknadsmässiga hyror kan inte en låginkomsttagare be- tala. Är det rimligt att en låginkomsttagare som är singel inte ska ha råd att hyra en bostad i framtiden? Marknadshyra och bostadsbidrag ökar fastighetsägarnas vinster. Att låta kommunägda fastighetsbolag bygga hyresrätter med rimliga hyror är bättre än att öka bostadsbidragen och fastighetsägarnas vinster. Kostnaderna för ökade bostadsbidrag kan användas bättre. Nya hyresrätter som de flesta kan betala kan lösa bostadsbristen. Hyresrätter med rimlig hyra skulle sänka priserna på bostadsrätt och på det sättet och innebära fördelar för också för dessa. Med lägre hyror och bostadsrättsprider ökar både hyresgästers och bostadsrättshavares köpkraft vilket skapar arbetstillfällen och skatteinkomster. Lägre boendekostnader i bostadsrätt innebär att Rotavdraget inte behövs. Om bostadsrättshavare undviker att anlita hantverkare, när de inte får bidrag, kan hantverkarna anlitas för att renovera skolor och kommunägda hyresrätter. Marknadshyra kan endast lösa bostadsbristen om alla låginkomsttagare skulle få betydligt högre lön eller om alla behövande skulle få bostadsbidrag. Viljan att bygga torde saknas så länge alla hushåll inte kan betala den hyra som de flesta marknadsaktörer skulle kräva. Arnold, husombud 14 HYRESPRESSEN Innerstan

15 En sällsynt usel hyresförhandling foto: ARI eskelinen Plankan del 3 Plankanmålet inte upp i HD men kampen fortsätter Vår kamp för en bevarad grön gård och mot byggplanerna i kvarteret Plankan har fört oss genom tre rättsliga instanser, Länsstyrelsen, Mark- och miljödomstolen och Mark- och miljööverdomstolen. Nu i januari fick vi beskedet att fallet inte kommer att tas upp av Högsta domstolen. Därför gäller detaljplanen vilket ger staden rätt att bygga på gården. Enligt förslaget kommer ett stort cylindriskt bostadshus att uppföras mitt på gården och ytterligare två våningar kommer att byggas på taket till nuvarande hus. Men det är långt ifrån säkert att bygget blir av. För det första måste byggplanerna godkännas av minst hälften av hyresgästerna enligt reglerna i hyreslagen om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete. Trots två manande brev som många har uppfattat som förtäckt hotfulla har Svenska bostäder hittills bara förmått ett fåtal hyresgäster att skriva på ett godkännande. Därför kommer ärendet sannolikt att tas upp i Hyresnämnden. För det andra undersöker flera hyresgäster möjligheten att göra en EU-rättslig sak av ärendet. Så kom då ett besked om att hyrorna i Familjebostäder höjs med 1,5 procent, och med en fördelning på mellan 1,25 1,8. Den högsta nivån främst i inner-staden. Beslutet har fattats av förhandlingsdelegationen för förhandingar mot Familjebostäder. De övriga förhandlingsdelegationerna i Stockholm för Svenska Bostäder, Stockholmshem, Stadsholmen är i skrivande stund förbannade över både den höga nivån och över att innerstaden har fått en högre höjning. Hur kunde detta gå till? Fastighetsägarna begärde 2,7 procents höjning. En klassisk förhandling ger fastighetsägarna hälften av vad de har krävt. Men i år var förutsättningarna speciella. Den allmänna kostnadsutvecklingen de senaste åren har legat still, och ändå har hyrorna höjts. Och prognoserna för kostnadsutvecklingen framåt har också noll. Dessutom har de allmännyttiga bolagen visat mycket stora vinster och mycket stora överföringar till kommunerna. Hela kr per bostad har förts över från allmännyttan i Stockholm till kommunen. Så redan i början på hösten restes starka krav på en hyressänkning i stället för en höjning. Och istället får vi nu en överenskommelse i halsen som ytterligare sänker hyresgästernas levnadsstandard och som t o m är sämre än standardförhandlingen. Något skäl för högre hyreshöjningar i innerstaden finns inte. Tvärtom är hyresskillnaderna i Stockholm nu långt högre än vad hyresgästerna beskrivit som rimligt och måste sänkas. Att arbetet i förhandlingsdelegationen för Familjebostäder har varit kaotisk, med t ex felaktiga protokoll, felaktiga påståenden under mötena och kaotiska omröstningar gör inte saken bättre. För att inte tala om det svaga stödet från de anställda på Regionkontoret. För det tredje kan valutgången i höst göra att byggplanerna inte sätts i verket. Flera företrädare för oppositionen har sagt sig stå på Plankanbornas sida. Många hyresgäster är fortsatt engagerade för att bevara den parklika gården. Behovet av nya lägenheter är stort, men inte till vilket pris som helst. Vi håller med Mark- och miljödomstolen som slog fast att bygget skulle medföra oacceptabla olägenheter i form av buller samt försämrade sikt- och ljusförhållanden för de boende och en utarmning av barnens utemiljö och vidare en förvanskning av kulturmiljön. Mathias Thiel LH Plankan FOTO: BROR SANDSTRÖM Per Lindroos illustratör för Hyrespressen Per är inte bara en duktig illustratör, han har också under många år som ung grabb, uppvuxen på Södermalm, fotat mängder av miljöer som nu förvunnit. Fotografierna har han skänkt till Spårvägsmuseet där man kan ta del av dessa liksom hans teckningar över ett svunnet Söder. HYRESPRESSEN Innerstan

16 Årsmöten i innerstadsföreningarna, mars 2013 Hgf Södermalm kallar till årsmöte Torsdag 27 mars. Avprickning från kl Start på årsmötet kl. 19 Plats: Teater tre Adress: Rosenlundsgatan 12 Vi bjuder på lättare förtäring Hjärtligt välkomna Hgf Kungsholmen kallar till årsmöte Söndagen den 23 mars kl Plats: Parmmätargatan 3 Hjärtligt välkomna Hgf Norrmalm kallar till årsmöte Torsdag 13 mars kl OBS! Registrering kl Plats: ABF-Huset, Palme-salen, Sveavägen 41, T-Rådmansgatan eller buss 59 Tegnérgatan. Gäster: Henrik Waldenström, projektledare på Världsnaturfonden WWF, föreläser om Nationalstadsparken en unik mix av natur och kultur. Greger Björkegren, ordf, HGF Region Stockholm. Talar om Rivning och upprustning av nya hus. Valberedningen är tacksamma för nomineringsförslag, skriv till: hgf.norrmalm@gmail.com eller HGF Norrmalm, Vanadisplan 3 D, Stockholm Tel HGF Östermalm kallar till årsmöte Onsdag den 26 mars kl OBS! Registrering och samling kl Plats: Östermalms Föreningsråd, Fältöversten (sal 1), Vallhallavägen 148 (vid busshållplatsen) Program: Sedvanliga årsmötesförhandlingar. Företrädare för styrelse och från Hyresgästföreningen (Region Stockholm) informerar och svarar på frågor. Samtliga årsmöteshandlingar kommer att finnas tillgängliga i entrén. Valberedningen är tacksamma för nomineringsförslag. skriv till: hgf.ostermalm2@tele2.se eller Hyresgästföreningen Östermalm, Strandvägen 35, STOCKHOLM Vi bjuder på lättare förtäring Bostadspolitisk debatt 19 mars kl ABF-huset, Sveavägen 41, Zeta-salen Alla partier i Riksdagen är inbjudna Debatten kommer att handla om Hyror som folk har råd att betala Rättigheter och hyra vid ombyggnad Hyra i nyproduktion Arrangörer är Hyresgästföreningarna i innerstaden och Hyresgästernas Boendetrygghet