VILL VISA ÖBO. VÄGEN TILL FLER BOSTÄDER Branschens företrädare ger svar i vår unika enkät. Möt. Årets Fastighetsägare BORT MED BYGGMOMSEN

Transkript

1 Medlems- och branschtidningen för Fastighetsägarna Nr 1 februari 2014 Pris: 60 kronor VÄGEN TILL FLER BOSTÄDER Branschens företrädare ger svar i vår unika enkät TEMA ENERGI SPARA STORT MED SMÅ MEDEL BORT MED BYGGMOMSEN #åsikten: Peter Wågström, vd för NCC Möt ÖBO Årets Fastighetsägare BILJANA PEHRSSON VILL VISA VÄGEN PÅ KUNGSLEDEN

2 SMO 40 är en intelligent styrmodul som kan hantera upp till åtta NIBE luft/vatten-värmepumpar, varmvattenberedare och en extern tillsats som tillsammans bildar en komplett anläggning. Externa styrmöjligheter, SMS, Modbus, Uplink. Hanterar flera tillbehör, Pool, ECS, Sol. Varvtalsstyrning av cirkulationspumpar. Effektvakt ingår. Enkel installation. Ger optimerad styrning av klimatanläggningen där en eller flera värmepumpar är installerade. Tydlig visning av värmepumpens och värmesystemets väsentliga temperaturer. NIBE Uplink i kombination med Internet ger en snabb överblick samt aktuell status på anläggning och komfort i bostaden oavsett användarens vistelseort. ANNONS F2300 F C BBR 3 års garanti F2300 internet NIBE Energy Systems Box 14, Markaryd Tel

3 uppdatera och fördjupa din fastighetskompetens Vi har branschanpassade kurser inom ekonomi, juridik, teknik, förvaltning, energi och miljö. Hos oss får du hjälp med att utveckla din fastighetskompetens för att leva upp till de krav och förväntningar som ställs på dig som fastighetsägare, hyresvärd eller styrelseledamot i en bostadsrättsförening. Vi har både grund- och fördjupningskurser för att kunna möta dig på just din nivå. Oavsett om du är nybörjare eller expert har kan du vara säker på att våra erfarna kursledare lotsar dig rätt. Upp till 1000 kr rabatt! Boka din kurs senast den 14 mars 2014 och utnyttja vårt förmånliga erbjudande. Just nu får du kr i rabatt på heldagskurser och 500 kr i rabatt på halvdagskurser.* Läs mer om vårens kurser och anmäl dig på utbildning *Erbjudandet gäller ej kurser anordnade av Fastighetsägarna Stockholm

4

5 Årgång Denna utgåva är presslagd den 21 januari FOTO: JENNIFER GLANS PÅ OMSLAGET: Biljana Pehrsson är på plats på Kungsleden som ny vd. Se sidan 36 NR 1 FEBRUARI 2014 FOTO: TERÉSE ANDERSSON FOTO: NATHAN GROSSMAN 10 NYA VANOR PÅ NYA KONTORET Försäkringskassan är på plats i Vasakronans lokaler på Telefonplan. ÖBO BLEV ÅRETS FAVORITER Fastighetstidningens läsare och jury röstade fram kommunala bostadsbolaget Örebrobostäder till Årets Fastighetsägare Ett bolag som aktivt satsar på social och hållbar stadsutveckling. Nu planerar de också att starta ett nytt bolag i staden tillsammans med privata fastighetsägare. 6 Ledare: Ökad nyproduktion med moms på hyran 42 Vattenledningsnätet i behov av renovering 51 Tema: Enkla energibesparingar BRANSCHEN LÖSER BOSTADS BRISTEN Det här är de viktigaste lösningarna, tycker branschens opinionsbildare Avdelningar ILLUSTRATION: KJELL ERIKSSON Nyheter 8 Barometern: Umeå 30 Affären 32 Krönika: Arvid Lindqvist 34 Bakom fasaden 36 Fokus: Vattenläckor 42 Fråga fastighetsägarna 57 Fråga Almega 59 Nytt från din förening 60 Vi vill höra fler röster i debatten DEN SENASTE tiden har åsikterna duggat tätt. Men från fastighetsägarhåll är det ofta tyst. Därför tar vi i detta nummer det första där jag som ny redaktionschef skriver på detta utrymme nya grepp för att skaka liv i bostadsdebatten. Under vinjetten #åsikten möter du personer som vågar tycka. Vad tycker du? Hör av dig! I reportaget Så löser vi bostadsbristen (sidan 22) möter du tio personer vars röster ofta hörs. En mängd olika argument flyger omkring i bostadsdebatten. Men vi ville veta vad de faktiskt tycker är allra viktigast för att lösa bostadsbristen. När du nu vet var de står så vill vi veta hur du tycker att den ska lösas. Gå in på och gör dina val! Själva tyckte vi att det var dags för en tidig vårstädning och har skruvat lite på formen här och var i tidningen. Märker du någon skillnad? Vad tycker du? Hör av dig med dina åsikter. Erik Hörnkvist redaktionschef erik.hornkvist@fastighetstidningen.se FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 JANUARI

6 Ledare Ulla Werkell Fler nybyggda hyreslägenheter med moms på hyran MMÖJLIGHETEN att kunna välja formen för det egna boendet är ett av de viktigaste målen med den reformagenda för bostadsmarknaden som Fastighetsägarna presenterade i december förra året. Det är ett ambitiöst mål som kräver både långsiktiga och omfattande förändringar. Till de viktigaste förslagen hör ett reformerat hyressättningssystem, men förändringar av skattesystemet är också nödvändiga för att skapa likvärdiga förutsättningar för de olika upplåtelseformerna. Idag är hyresrätten missgynnad i skattesystemet jämfört med bostadsrätter och eget ägt boende. DET BEROR FRÄMST på att hyresrätter är dubbelbeskattade. På hyresfastigheter tas både kommunal fastighetsavgift och bolagsskatt på den eventuella vinsten ut. Det gör att skillnaden i beskattning mellan två likvärdiga lägenheter, där den ena är en hyresrätt och den andra en bostadsrätt, är kronor i månaden. Därför är Bostadsbeskattningskommitténs nyligen presenterade förslag om att avskaffa fastighetsavgiften ett viktigt steg mot en mer likvärdig beskattning av olika boendeformer. Men som verktyg för ökat bostadsbyggande är det otillräckligt. Beräkningar gjorda av företrädare för branschen visar att den kommunala fastighetsavgiften endast utgör 0,7 procent av den totala investeringskostnaden vid nyproduktion. Att fastighetsavgiften avskaffas kommer därför bara ha en begränsad effekt på nyproduktion av hyresrätter, något som Bostadsbeskattningskommittén själv konstaterar i sitt slutbetänkande. Dessutom är nyproduktionen redan i dag befriad från fastighetsavgift de första 15 åren. Ett mer effektivt sätt att öka investeringarna i hyresrätter är att genomföra åtgärder som långsiktigt bidrar till att öka investeringsviljan. En av de mest effektiva åtgärderna är att införa en låg moms på bostadshyror. Upplägget är det samma som för all annan momspliktig näringsverksamhet. Det vill säga att fastighetsägarna betalar full moms på de varor och tjänster som köps in till verksamheten, som sedan får kvittas mot utgående moms, något som inte är möjligt i dag. POÄNGEN MED ATT momsbelägga hyrorna är att det är möjligt att ha olika momssatser på ingående och utgående moms. Genom att införa en låg moms på bostadshyror, på exempelvis sex procent, och låta fastighetsägare kvitta den fullt ut mot den ingående momsen på 25 procent skapas det utrymme för att sänka förvaltningskostnaderna och öka lönsamheten. Den nuvarande regeringen har trots den omfattande bostadsbristen hittills visat svalt intresse för frågan. Motargumentet har ofta varit att förslaget visserligen är intressant, men att Sverige enligt EU:s momsdirektiv inte ensidigt kan införa moms på hyror och att det därför inte är något realistiskt alternativ. Men kanske kan Bostadsbeskattningskommitténs förslag ändra på det. MOMS PÅ HYRORNA är en enkel metod för att göra det lönsamt att investera i hyresfastigheter. Frågan är dessutom helt okontroversiell eftersom samtliga aktörer på hyresmarknaden är överens om att en bostadshyresmoms är ett bra sätt att skapa incitament för fler hyresrätter. Min uppmaning till regeringen blir därför att inte välja den lätta vägen och avvisa förslaget med att det är en fråga som EU råder över. Istället bör regeringen omedelbart sätta igång arbetet med att få en ändring till stånd, särskilt när det finns goda förutsättningar för att få igenom en ändring. ULLA WERKELL SKATTEJURIST FASTIGHETSÄGARNA SVERIGE ATT FASTIG- HETSAVGIFTEN AVSKAFFAS KOMMER BARA ATT HA EN BEGRÄNSAD EFFEKT PÅ NYPRODUKTION AV HYRES- RÄTTER. ULLA LISTAR: 1 JAG HOPPAS att de nya reglerna om lokalhyresmomsen som började gälla 1 januari och som vi varit med om att driva fram verkligen kommer att innebära en förenkling för fastighetsägare. 2 JAG HOPPAS att de två utredningar om beskattningen av såväl aktiebolag som enskilda näringsidkare som ska bli klara i år kommer att göra det enklare att driva fastighetsföretag. 3 JAG HÅLLER tummarna för att knopparna på min magnolia klarar kylan! 6 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 JANUARI 2014

7 Fastighetsägarna i fokus Redaktör: Victoria Gillberg, victoria.gillberg@fastighetstidningen.se TWITTRAT 2 januari Intensiv dag med rapportsläpp och intervju i GP, Metro och P4 Göteborg. Om vad? Vindar som kan bli lägenheter. Rudolf 9 januari Idag skriver jag på SvD Op-ed om att bygga det Stockholm människor faktiskt vill ha. Billy 10 januari 6 av 10 företag skrotar sina mobiler i onödan: återanvändning av en mobil sparar 30 kg koldioxid. Sara 13 januari Fastighetsägarna är positiva till Bostadsbeskattningskommitténs slutbetänkande, som idag överlämnats till regeringen. 14 januari Fr vänster tycks man rätt nöjda med Bostadsbeskattningsutredningen ändå. Visst, ingen effekt för bostadsutbud, men sänkt RUT o ROT! Martin FÖLJ OSS! Följ Fastighetstidningen på Facebook och Twitter och håll dig uppdaterad med de senaste nyheterna om fastigheter, transaktioner, hyressättningar och fastighetsägare. Glöm inte att också kolla in din egen lokala förening! Ingves missar hyressättningens betydelse Utrymmet för alternativ till dagens modell är stort och angelägna reformer kan genomföras utan att äventyra det unika konsumentskyddet i Sverige. DEBATT: Parkeringsnormen ett hinder för stadsutveckling Förlegade krav på antalet boendeparkeringar fördyrar bostadsprojekt. Det skriver Rudolf Antoni, näringspolitisk chef på Fastighetsägarna GFR, tillsammans med andra företrädare för tankesmedjan Levande Staden i en debattartikel i Svenska Dagbladet. Tankesmedjan Levande Stadens syfte är att på ett konstruktivt och samlat sätt informera om vad som krävs för att lyckas skapa kreativa, hållbara och attraktiva stadsmiljöer. Parkeringsnormen är ett hinder för detta och upplevs som omodern och stelbent säger Rudolf Antoni. Stefan Ingves Årets första vecka färgades den bostadspolitiska debatten av en artikel i Dagens Nyheter där riksbankschefen Stefan Ingves föreslog att regeringen bör tillsätta en bostadsmarknadskommission som tar fram konkreta reformer för bostadsmarknaden. Stefan Ingves efterlyste förändringar av bland annat beskattningen, ränteavdragen och planoch byggprocessen. Fastighetsägarnas vd Reinhold Lennebo välkomnar ambitionen men menar att riksbankschefen har bortsett från hyressättningssystemets betydelse. Tyvärr missar han vikten av en reformering av hyressättningsreglerna. En fungerande hyresmarknad är avgörande för möjligheterna att skapa en fungerande bostadsmarknad, säger Reinhold Lennebo och fortsätter: Genom bristen på hyresrätter i tillväxtstäderna skapas en ökande efterfrågan på bostadsrätter, som driver priserna och som i sin tur driver på skuldsättningen. För att skapa förutsättningar för reformer på bostadsmarknaden krävs konstruktiv dialog som också omfattar en reformerad hyressättning, något som hittills saknats i den bostadspolitiska debatten. Läs mer om debatten på Reinhold Lennebo, vd Fastighetsägarna Sverige. Leverantörer under lupp När Fastighetsägarna MittNord för femte året i rad jämför några av Sveriges fjärrvärmeleverantörer hamnar återigen Mälarenergi i Västerås och Vattenfall i Uppsala längst ner på rankningen. Anledningen är höga koldioxidutsläpp, högt pris och snabb pris ökningstakt. Fjärrvärmerapporten jämför tre parametrar, pris, prisökningstakt och koldioxidutsläpp. I rapporten jämförs 16 leverantörer i norra och mellersta Sverige, både kommunägda företag och kraftvärmeverk som ägs av privata aktörer. Hela rapporten kan du beställa på fastighetsagarna.se/mittnord. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 JANUARI

8 Nyheter Passivhus med solceller byggs i Malmö. Aktiva odlingar i passivhus VÄXTHUS PÅ TAKET för självhushåll och rejäla balkonger med fasta odlingsbäddar. Byggandet av MKB:s odlingslägenheter i Malmö började i december. Det 14 våningar höga huset kommer att innehålla 46 hyresrätter. I kvarteret byggs också tolv hyresradhus och en odlingsträdgård på taket till ett nedlagt tvätteri. Inflyttningen är beräknad till våren Poängen med att göra om City är att vi ska åtgärda de misstag som rivningarna gav upphov till. Inte upprepa samma misstag ett halvsekel senare. Lotta Edholm, Folkpartiets gruppledare i Stockholms stad, om den planerade ombyggnationen av Gallerian-kvarteret i centrala Stockholm. Regler försvårar för bostäder på outnyttjade vindar SJU AV TIO TILLFRÅGADE fastighetsföretag uppger att de har outnyttjade vindsutrymmen som skulle kunna omvandlas till bostäder. Ett aktuellt lagförslag kan göra det möjligt för fler fastighetsföretag att bygga om outnyttjade vindsutrymmen till bostäder. En undersökning från Fastighetsägarna GFR visar att intresset är stort drygt 90 procent av de tillfrågade är positiva till att börja bygga om, om förutsättningarna fanns, men tillgänglighetskrav och kommunala särkrav gör det svårt. AGENDAN 18 DECEMBER Wingårdhs arkitekter väljs ut som en av fem byråer som tävlar om att få rita Sveriges nya skyskrapa i Göteborg. +3,6 19 DECEMBER Sweden Green Building Council fick 3,6 miljoner norska kronor för att ta fram ett nordiskt ramverk för hållbar stadsutveckling. Framtidens solce Fungerar när det är molnigt, kan int Bakom lyckta dörrar utvecklas nästa generations solceller som spås spela stor roll i utvecklingen av plushus. Wallenstam tror på lösningen och har investerat stort i solcellsbolaget Exeger. Vi får bara glutta in genom dörren till vad som ska bli världens största fabrik av så kallade Grätzelsolceller (en solcell som efterliknar växternas fotosyntes). Det vi kan ana påminner om ett vanligt tryckeri. Vilket det också delvis är. Finessen är just att med screentryck printa lager av solceller i tunna skikt på olika material, detta till en bråkdel av priset på dagens kiselsolceller. Bolaget Exeger räknar med ett tillräckligt lågt pris för att man ska kunna klä in hela hus med solceller. Bostadsbolaget Wallenstam har investerat 22 miljoner kronor och är därmed den sjunde största ägaren. Genom att vara med i det här bolaget ser vi möjligheter att göra energismarta hus i framtiden, säger Elisabeth Vansvik, kommunikationsdirektör på Wallenstam. WALLENSTAM HAR gjort sig kända för satsningar på egen vindel. Som enda fastighetsbolag i Sverige är man självförsörjande på förnybar energi. Dagens solcellsmarknad bedömer de inte som tillräckligt mogen för att satsa på egen solel. Istället plöjer de ner pengarna i vad man hoppas vara framtidens lösning. WEBBFRÅGAN Kan du tänka dig att investera i solceller? Tyck till på Resultatet redovisas i nästa nummer. 1 JANUARI Energideklarationen ändras. Syftet är att göra informationen om byggnaders energianvändning bättre och lättare att förstå. Att ha med Wallenstam är framförallt viktigt för att få in rätt kunskaper i bolaget, så att vi kan ta fram ett bättre erbjudande för fastighetsägare, säger Giovanni Fili, vd och grundare för Exeger. Till skillnad mot solceller av kisel fungerar Grätzelsolceller bra även när det är molnigt eller när solcellerna delvis skuggas. De levererar ström från första fotonen och kostnaden per watt blir betydligt billigare än andra typer av solceller. Giovanni Fili, vd och grundare för Exeger De levererar ström från första fotonen och kostnaden per watt blir betydligt billigare än andra typer av solceller, säger Giovanni Fili. Men det finns de som menar att priset på kiselsolceller pressats så lågt att själva solcellskostnaden idag har mindre betydelse i kalkylen. I sak rätt, säger Giovanni Fili, men menar att resonemanget måste nyanseras. Dels är det väldigt stora skillnader i förhållandet mellan solcell och installationskostnad. Men ännu viktigare är att man med vår teknik kan ha solceller på vilken yta och i vilken färg man vill. Han tar som exempel att det går att producera skyddande solfilm som samtidigt är en solcell. Då blir solcellen bara en ytterst liten merkostnad i sammanhanget. DEN SVENSKA solelsproduktionen har hittills varit mycket blygsam. Många hoppades att det stora genombrottet skulle 7 JANUARI Avtal om utbyggnad av tunnelbana till Barkarby undertecknades av bland annat Järfälla kommun som väntas bidra med nya bostäder. 13 JANUARI Bostadsbeskattningskommittén lämnade ett förslag till regeringen om att avskaffa fastighetsavgiften för hyresbostäder DECEMBER 8 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2014

9 ller utvecklas på KTH egreras i byggnaden och blir billigare Här inne ska snart tryckpressarna spotta ut solceller. Giovanni Fili och Camilla Niva släpper inte in någon obehörig. komma i och med att regeringens halva löfte om kvittning (eller nettodebitering, alltså att man en mörk natt får hämta hem den överskottsel man levererat ut på nätet när solen sken) infriades. Men utredningen menade att det inte är möjligt med dagens momsregler och föreslog istället en skattereduktion. För oss har detta mindre betydelse. Vi riktar i första hand in oss på kommersiella lokaler där all el som produceras kan användas i huset. Då behövs ingen kvittning, säger Giovanni Fili. I första fasen satsar de dock på konsumentmarknaden. Man pratar om prylarnas internet. När allt fler saker kommer att vara uppkopplade på nätet behöver de också strömförsörjning. Till 2016 räknar man med att vara igång att tillverka solceller som kan integreras i princip vilken byggnadsdel som helst. ERIK HÖRNKVIST 14 JANUARI Förhandlingarna i Cryptosporidiummålet inleds. Det är första gången en kommun ställs inför rätta för att ha distribuerat dåligt dricksvatten. 20 JANUARI En ny rapport från Region Skåne visar att reella satsningar på nya bostäder främst hänger ihop med kollektivtrafiksatsningar bostäder saknas i regionen JANUARI Utmärkelsen Årets Fastighetsägare delades ut till Örebrobostäder under branschkonferensen Fastighetsdagarna i Båstad. 4 FEBRUARI Mark- och miljödomstolen fattar beslut om rivningar och bygge i vatten inför ombyggnationen av Slussen i Stockholm. 18 FEBRUARI Nya föreningen BIM Alliance är nu på Sverigeturné. I mitten av februari dyker de upp i Göteborg för att prata BIM och beställarkrav JANUARI FEBRUARI FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

10 HALLÅ DÄR Magnus Franzén, projektledare i Cityföreningen i Skövde. Ni har tagit fram en affärsplan fram till 2016 för att lyfta stadskärnan. Är den trist idag? Nej, den har hängt med rätt bra. Trots att två externa handelsplatser har vuxit fram så håller man ställningen i centrum. Men nu ser vi ett behov av åtgärder för att kunna behålla den positionen. Och det är glädjande att kommunen har avsatt 30 miljoner kronor till det fram till Vad vill ni göra för pengarna? Hertig Johans torg i mitten av city är sedan urminnes tider knutpunkt för handeln i Skövde. Nu sluttar torget rätt kraftigt och vi tror att det skulle kunna gå att göra något intressant av höjdskillnaden. Till exempel platta terrasser där det kan ordnas arrangemang med dans, volleyboll eller liknande, och små trappavsatser där folk kan sitta. Då blir det en mötesplats för folk. Och vem ska betala? Kommunen står för ombyggnad av torget men förändringar i gatubilden som är över normalstandard hoppas vi att fastighetsägare tar. Det kan handla om exklusiva gatlyktor. Fastighetsägarna i Skövde klagar på att handlare inte samordnar sina öppettider i city? Jo, det är ett problem. Vår förening har 100 medlemmar och vi kan som ett köpcentrum inte bestämma vilka öppettider de ska ha. Vi kan bara rekommendera. På vardagar fungerar det bra, men på lördagar stänger butikerna på olika tider från fram till Det är olyckligt eftersom konsumenter blir osäkra om det är lönt att åka in för att handla i city. Fler måste ansluta sig till vår rekommendation med öppet 9 till 16. DAVID GROSSMAN Fler unga bor kvar hemma 23 PROCENT av unga vuxna i åldern 20 till 27 bor hos sina föräldrar eller andra släktingar. Det visar rapporten Efterlyses: Fler hem för unga vuxna från Hyresgästföreningen. Rapporten visar även att: 158 kommuner uppger bostadsbrist för unga vuxna. Det är en ökning med 36 procent på tio år. Idag bor var fjärde ung vuxen i osäkra upplåtelseformer och andelen ökar. Nya skatteregler förenklar uthyrning av lokaler Nu är det enklare att fakturera moms på lokalhyra och att göra retroaktiva skatteavdrag för omeller nybyggnad. Sedan den första januari i år behöver fastighetsägare inte längre ansöka hos Skatteverket om frivillig skatteskyldighet, det vill säga rätten att ta ut moms på lokalhyran för momspliktig verksamhet. Även för den som vill hyra ut i andra hand går det bra att lägga på momsen direkt utan att det påverkar fastighetsägarens momsstatus. Att ta bort ansökningsprocessen förenklar tillvaron för fastighetsägare. De nya reglerna innebär en mindre risk för att det blir fel, säger Ulla Werkell, skattejurist på Fastighetsägarna Sverige. MEN ÄVEN OM den nya regeln gör den frivilliga skattskyldigheten enklare så poängterar Ulla Werkell vikten av att hålla ordning på de kostnader man haft, och vem man hyr ut till efter att man börjat lägga på moms på hyran. Om du har renoverat lokaler för att hyra ut till någon som driver momspliktig verksamhet, men sedan ändå blir tvungen att istället hyra ut till en verksamhet som inte är momspliktig, till exempel en tandläkarmottagning, kan du bli återbetalningsskyldig för delar av den moms du dragit av, förklarar Ulla Werkell. SEDAN ÅRSSKIFTET har fastighetsägare även rätt till retroaktiva avdrag för ingående skatt som uppstått i samband med uppförande av nya lokaler, även om beslut om frivillig skattskyldighet tagits först en tid in i uppförandeskedet. Tidigare kunde denna skatt i bästa fall jämkas bort under en tioårsperiod, men nu blir det möjligt att få tillbaka hela beloppet vid ett tillfälle i samband med hyresgästens tillträde. MARIA LUNDMARK Nu kan kassan luta sig tillbaka JOBBA I EN massagestol, saccosäck eller varför inte i en hammock? Försäkringskassans personal har nu flyttat in i nya huvudkontoret i Ericssons gamla lokaler vid Telefonplan i Stockholm, som ägs av Vasakronan. Hedda Stillberg jobbar som utredare och börjar vänja sig vid det aktivitetsbaserade kontoret. Jag var lite orolig för att behöva springa runt en timme varje morgon och leta efter en arbetsplats men så har det inte blivit. TEXT OCH FOTO: NATHAN GROSSMAN 10 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2014

11 FOTO: NIKLAS STAVEGARD Dörrar som skyddar dig mot inbrott Secor säljer och monterar snygga, klassade säkerhetsdörrar från Daloc. Dörrar som även skyddar mot oljud och brand. Erik Hörnkvist (t.h) från Fastighetstidningen delar ut priset Årets Fastighetsägare 2013 till Örebrobostäders vd Ulf Rohlén. Framtidstro när branschen träffades i Båstad Fastighetstidningen var på plats under Fastighetsdagarna i Båstad. Där delade redaktionen ut pris till Årets Fastighetsägare och passade på att ta tempen på branschen. Det var en synnerligen nöjd vd för Örebrobostäder som tog emot priset för Årets Fastighetsägare Ett kvitto på att vi gör rätt saker, sa Ulf Rohlén. Numera är han också van att möta den privata investeringssidan. Eftersom vi är medlemmar i Fastighetsägarna träffas vi kontinuerligt. Jag tycker att det var en jätteintressant diskussion under dagen kring olika utvecklingsområden och hur utländska finansiärer vill satsa i Sverige. Det var en överlag ljus bild av svensk ekonomi i allmänhet och av fastighetsbranschen i synnerhet som målades upp. Även om Arvid Lindqvist på Newsec varnade för att branschen bygger upp nya problem som kan komma att bli en svacka Vi skapar problem med de extremt låga räntorna. Man tar alltmer risk för att få avkastning. Men Mikael Granath, vd Wilhem, ser möjligheter. Jag tror att man i princip kan investera överallt på den svenska marknaden. Det är en hygglig avkastning till en begränsad risk. ERIK HÖRNKVIST Läs mer om Örebrobostäder på sidorna Professionell montering Secor är en erfaren och rikstäckande montage- och säljkedja för Dalocs klassade säkerhetsdörrar. Vi utför professionella dörrbyten och utgår från dina behov oavsett om du vill ha en dörr eller ett enhetligt och snyggt trapphus. Våra certifierade montörer garanterar att dörren blir korrekt monterad. Att våra kunder blir nöjda är viktigt för oss. Mer från Fastighetsdagarna på webben REDAKTIONEN VAR PÅ PLATS och följde diskussionerna i Båstad. Nu kan du läsa mer och se intervjuer med talare och branschrepresentanter som berättar om de viktigaste trenderna och tendenserna i fastighetsbranschen 2014 på Trygga och trivsamma trapphus FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

12 Upplåt din fasad till konst Natilia Raks gatukonst i polska Bialystok. MALMÖ CITYSAMVER- KAN tillsammans med Malmö stad, Eon, Moderna museet och galleri NWW43 letar nu fastighetsägare som vill delta i ett stort konstevenemang i staden. Under maj månad kommer 15 internationella gatukonstnärer tillsammans med lokala konstnärer att utföra konst på gator och fasader i staden. Utredning om svartkontrakt i Malmö läggs ner FÖR DRYGT TVÅ ÅR sedan avslöjade tidningen City att minst fyra anställda på ett förvaltningsbolag misstänktes ha sålt förstahandskontrakt på Herrgården i Rosengård. Totalt inkom tre anmälningar i ärendet till Malmöpolisen, men samtliga prioriterades ned. Istället hamnade anmälningarna hos Nationella korruptionsgruppen i Stockholm som nu lagt ner utredningen på grund av bristande bevisning. 22% av bostadsrättsföreningarna väljer korta lån. Källa: SBAB Invigning av ljusinstallationen i Hjulsta. Mer ljus i Hjulsta ger trygghet EN NY LJUSINSTALLATION i Hjulsta är invigd. Installationen som är framtagen tillsammans med boende i området består av hängkabelbelysning med LED och färgade spotlights runt om i ett skogsparti. Ljussättningen är en del av belysningssatsningen för ökad trygghet för boende på Järvafältet. Grattis till korsordslösarna! Här är ni som löste julkrysset nr 10 och belönas med ett exemplar av Fastighetsägarens handbok: Gösta Nilsson, Monika Åberg, Kjell- Ove Sethson, Agneta Bergvall, Hamlet Mirjamsdotter, Hans Kalla, Rolf Hasselwander, Siv Sundqvist, Sture Holmberg och Gun Holming. Över 100 år har sommarlovsbarn kommit till Barnens ö. Nu renoverar Wallenstam fastigheterna. Wallenstam rustar upp älskat kollo på Barnens ö Med början i vår och fem år framåt kommer Wallenstam ideellt att renovera och modernisera Östergården på Barnens ö. På ön i Stockholms skärgård bedrivs varje år kolloverksamhet för barn och ungdomar i Stockholmsregionen. Stiftelsen Barnens Dag gör genom sin kolloverksamhet en fantastisk insats för barn och ungdomar i Stockholm. För oss är det extra roligt att kunna hjälpa till med vår kunskap inom byggnation och på så sätt bidra till att kolloverksamheten kan fortleva och utvecklas, samtidigt som det skapar positiva möjligheter för den kommande generationen, säger Mathias Aronsson, vice vd Wallenstam AB. RENOVERINGEN och moderniseringen av huset på ön i Stockholms skärgård kommer att inledas under våren Under det första året kommer fokus att ligga på kritiska åtgärder som tak, fasader, entrédörrar och målning. Men planer finns också för en grillplats, en beachvolleyplan och en modernisering av den befintliga fotbollsplanen. Vi är mycket glada över att Wallenstam har beslutat att inleda samarbete och stödja Barnens ö. Vi har ett stort behov av insatser för att renovera och underhålla ett större antal fastigheter och det är därför extra glädjande att vi får hjälp av ett av Sveriges ledande fastighetsbolag, säger Anders Edholm, ordförande för Stiftelsen Barnens Dag. SAMTIDIGT SOM Wallenstam engagerar sig i renoveringen kommer de att erbjuda Det känns extra roligt att vi kan koppla ihop vårt engagemang med hyresgästerna. Elisabeth Vansvik, Kommunikationsoch HR-direktör på Wallenstam 100 av sina hyresgästers barn en kolloplats under sommaren. Det här är ett exempel på vårt sociala engagemang och det känns extra roligt att vi kan koppla ihop vårt engagemang med hyresgästerna på ett så tydligt sätt, säger Elisabeth Vansvik, kommunikations- och HR-direktör på Wallenstam BYGGDES det första huset för kolloverksamhet på Barnens ö. Ön ligger på södra Väddö i Stockholms skärgård i Norrtälje kommun. VICTORIA GILLBERG Renovering av innergårdar och parkeringsgarage - vänd Er till Svenska Väg AB FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2014

13 KUND GARANTI SUPERNÖJD Hos oss blir du supernöjd, annars får du pengarna tillbaka! Professionell tvättstugeutrustning är vi specialister på. I vårt kompletta sortiment fi nns allt som behövs i tvättstugan. Bland annat tvättmaskiner, torktumlare, torkskåp, torkrumsutrustning, manglar och tillbehör. Och vi har nöjda kunder. 9 av 10 svarar att det är mycket troligt att de väljer PODAB igen. Vill du bli riktigt nöjd med din tvättstuga ska du prova oss. Vi har infört Supernöjd Kundgaranti. Är du inte supernöjd får du helt enkelt pengarna tillbaka. Kontakta oss idag! Ring eller besök Besök oss på Fastighetsmässan i Malmö 5-6 februari i monter: H 32. AB PODAB Ekonomivägen Askim Tel: Fax: Specialister på professionell tvättstugeutrustning sedan 1945

14 Komplicerade prövningar om VA-nämnden läggs ner Det är en tidsfråga innan alla hus är rökfria Lundbergs har satt en sten i rullning Det kan bli ännu svårare att få vatten- och avloppsärenden prövade. Detta om förslaget att lägga ner VA-nämnden går igenom. Det är relativt lätt för en fastighetsägare som exempelvis motsätter sig en VA-avgift att få detta prövat i VA-nämnden. Idag prövas cirka 200 ärenden per år. Men eftersom det är en så liten myndighet föreslår en utredning att landets länsstyrelser och Mark- och miljödomstolen vid Nacka tingsrätt tar över dessa mål. Gilbert Nordenswan, jurist på Svenskt Vatten varnar för att det kan sätta landets fastighetsägare i en sämre sits. Det blir betydligt mer komplicerat att föra ett ärende i domstol än i VA-nämnden. Nämnden fungerar som ett rådgivande stöd för konsumenterna. En domstolsprocess är betydligt mer processuellt komplicerad. DESSUTOM SKULLE det innebära att det tillkommer en avgift på 450 kronor. I VAnämnden är det gratis att driva ett ärende. Försvinner VA-nämndens stödjande roll är det också troligt att fastighetsägare tvingas anlita ett juridiskt ombud för att driva en process i domstol. Antalet ärenden blir troligen färre och ska fördelas på fem mark- och miljödomstolar. Då är det stor risk att det inte alltid finns den kompetens som krävs för att ta hand om dessa ofta ganska komplicerade ärenden, säger Gilbert Nordenswan. Han ser också en risk att besluten i framtiden blir mindre enhetliga. ERIK HÖRNKVIST Fastighetsbolaget Lundbergs har satt en sten i rullning när man från årsskiftet införde rökförbud för nya hyresgäster. Stödet är stort från andra värdar men hur förbudet klarar en juridisk prövning är oklart. Det är en mängd fastighetsägare som hört av sig till oss och vill veta hur vi gör. Nästan alla säger att de länge talat om det men inte kommit till skott. Min känsla är att det bara är en tidsfråga innan alla hyreshus blir rökfria. Om det tar två eller tio år vet jag inte, men någonstans måste vi börja, säger Roger Ekström, vice vd på Lundbergs. FRÅGAN MÅNGA i branschen ställer sig är förstås hur en eventuell uppsägning på grund av rökning håller i en bedömning av hyresnämnden eller i högre instans det är nämligen inget som prövats än. Line Zandén, jurist på Fastighetsägarna Sverige tror att det kan bli svårt, åtminstone i nuläget. I alla fall om hyresgästen enbart brutit mot avtalet genom att röka. Är det däremot så att hyresgästen på andra sätt väsentligt åsidosatt sina skyldigheter eller stört sina grannar då kan rökningen bli ett av flera skäl som resulterar i ett upphörande av kontraktet. DET FINNS redan några fastigheter i landet där boende skrivit på avtal om att inte röka vare sig i lägenheten eller i gemensamma utrymmen. Familjebostäder i Stockholm har tre sådana. Men då gäller det nyproduktion och ett konceptboende Rökning snart förbjudet i hyreslägenheter? där man kan hävda att de som sökt sig till huset gjort det just för att slippa rökning och att rökande hyresgäster då är att betrakta som extra störande. Ett avtalsbrott kan då väga tyngre i rätten. Vi är medvetna om skillnaden. Dock vill jag påpeka att den paragraf (i hyreslagen) som talar om att störningar som kan vara skadliga för hälsan inte bör tålas i en bostadsmiljö, skrevs 1993 då det var brukligt att man rökte bland barn och på krogen. I dag är jag säker på att de flesta anser att rökning är en störning, säger Roger Ekström. PÅ STENA FASTIGHETER är man positiv till Lundbergs initiativ, men man har inga planer på att i dagsläget ändra i befintliga hyreskontrakt. Vi kommer att följa utvecklingen på området med intresse, säger Elise Berggren, kommunikationschef på Stena. DAVID GROSSMAN WEBBSVARET Ska även fastighetsägare betala ny kollektivtrafik? JA NEJ VET EJ 3% 30% 67% Så löd webbfrågan i förra numret. Så här tyckte de läsare som svarade. BORÄNTOR Lägsta boräntorna 3 mån: 2,63% 2 år: 2,72% 5 år: 3,53% Källa: KPI 315,04 Dec 2013 (1980=100) +0,3% Förändring (jämfört med motsvarande period föregående år) AKTIEKURSER 21 januari mån, % 12 mån, % Atrium Ljungberg B 1,94 6,19 Balder B 4,94 69,53 Castellum B 1,90 10,87 Corem Property Group 7,25 5,08 Diös Fastigheter 7,22 30,85 Fabege 6,18 20,96 Fast Partner 4,93 35,74 Heba B 6,42 21,15 Hufvudstaden A 5,04 9,00 Klövern 10,36 15,30 Kungsleden 14,85 33,78 Lundberg B 3,11 16,46 Sagax B 3,33 Victoria Park -10,87 228,00 Wallenstam B 3,92 29,90 Wihlborgs Fastigheter 6,99 20,99 Kort efter börsintroduktionen på NAS- DAQ OMX Stockholm köpte VICTORIA PARK fastigheter till ett totalt värde av miljoner kronor. Förvärvet finansierades genom nya Peter Strand fas tig hetskrediter om cirka 800 miljoner kronor och en företrädesemission av stamaktier om 200 miljoner. Vi är mycket positiva till att så snart efter noteringen på NASDAQ OMX Stockholm kunna genomföra detta förvärv, som är en del i tillväxten mot vårt mål om en miljon kvadratmeter uthyrbar area, säger Peter Strand, vd för Victoria Park. 14 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2014

15 Ögonblicket KL: DEN 9 JANUARI LÖFBERGS ARENA, KARLSTAD Hockeymatchen är över mellan Färjestad och Frölunda. Det blev en snöplig förlust med 1 2 denna gång då bortalaget gjorde mål när det bara var två sekunder kvar av matchen. En och annan sörjande supporter står kvar i den tomma hallen och undrar vad som hände. Men vaktmästaren Johan Westberg sätter genast igång med att röja upp. Han har jobbat som vaktmästare på Löfbergs Arena sedan den byggdes En hall som ägs och drivs av Färjestad BK. Innan dess var Johan vaktis i Färjestads gamla ishall. Hockey är jag väl inte så jätteintresserad av. Det är som vilket jobb som helst, säger Johan och drar in målburarna i förrådet. FOTO: ERIK MÅRTENSSON FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

16 #åsikten Peter Wågström 16 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2014

17 PETER WÅGSTRÖM, vd NCC Bort med momsen för kickstart av byggen TEXT: DAVID GROSSMAN FOTO: JOHAN BERGMARK Idag finns dåliga marknadsförutsättningar för att bygga hyresrätter, menar Peter Wågström, vd på NCC, Sveriges näst största byggföretag som under 2013 bara producerade 328 hyreslägenheter. Hans åsikt är tydlig: Bort med momsen på produktion av hyresrätter och sänk priset på mark. Du vill att staten efterskänker momsen som idag läggs på byggkostnaden. Är inte det att betrakta som en subvention? Nej, jag talar inte om subventioner, de är skadliga och sätter marknadskrafterna ur spel. Moms på produktion är ett påslag som staten gör och eftersom fastighetsägarna inte kan dra av momsen enligt gällande EU-regler blir det en hämsko för byggandet av billiga hyreslägenheter. Men det är väl ändå en subvention eftersom staten inte får in dessa skatteintäkter som man har idag? Men har staten verkligen några intäkter? Eftersom det knappt byggs några hyresrätter så kan man också säga att staten inte heller har någon intäkt som de blir av med. Så det är i den meningen ett nollsummespel. Kom ihåg att byggmomsen var mycket lägre innan skatte reformen Är det verkligen rätt att i dag ta ut så mycket mer skatt ur bostadsproduktionen när det produceras så lite bostäder? Kan ni inte ändå bygga med de förhållanden som nu råder. Wallenstam gör det, till exempel? Jo, i bra lägen och om hyran sätts till till kronor kvadratmetern. Men det stora flertalet vanliga inkomsttagare kan inte hyra till det priset. Vi måste få fram bostäder på kort tid som folk har råd med, och då handlar det om hyror mellan och kronor per kvadratmeter. Är inte byggkostnaderna en del av problemet? Jo, till viss del, och vi arbetar hela tiden med att få ner dessa kostnader, inte minst genom att rationalisera byggandet. Men då måste man få upp volymerna. En biltillverkare kan inte producera bilar till konkurrenskraftiga priser utan en lång serie, samma sak gäller för ett byggbolag. Ni byggde ändå 328 hyreslägenheter förra året som såldes till KPA. Det gjorde vi på egen balans och det blev ingen bra affär eftersom marken var friköpt för bostadsrätter. Så ser det ofta ut. Kommunerna säljer mark till högstbjudande och då står sig hyresrätten slätt i konkurrensen. Bra är att Stockholms stad upplåter en del mark med tomträttsavgäld. Vi borde blicka mer mot hyresmarknaden i Tyskland och Finland, där byggde vi hyreslägenheter förra året och med lönsamhet i alla projekt. Bostadsrättsmarknaden hotar att svikta med högre krav på insatser och regeringens oro för höga privata lån. Är det därför du talar dig varm för hyresrätten? Det är självklart att vi vill bygga och hålla igång vår produktion, och vi liksom privata fastighetsägare har ingen anledning att producera utan lönsamhet. Men jag ser också att bristen på hyreslägenheter är ett samhällsproblem. En hyresrätt kan du komma in i eller lämna på kort varsel. Finns inte den flexibiliteten blir det svårt att ha en rörlig arbetsmarknad med resultat att Sveriges tillväxt blir sämre. Kan inte en momsbefrielse resultera i att ni höjer era marginaler och att det inte resulterar i lägre hyra? Nej, tanken är inte att vi ska öka vinsterna. Är det 20 procent av kostnaden som försvinner ska det proportionerligt påverka hyran i samma grad. För oss innebär ökat byggande att vi får mer jobb och kan öka entreprenad volymen. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

18 Årets Fastighetsägare Örebrobostäder Idéerna flödar hos Årets fastighetsägare Ett innovativt bolag! Det anser både läsarna och juryn som röstade fram Öbo till Årets Fastighetsägare En nyhet till: Öbo tänker bilda ett gemensamt bolag med privat fastighetsägare. TEXT: ERIK HÖRNKVIST FOTO: TERÉSE ANDERSSON/ALEXANDER VON SYDOW FAKTA/ÖBO Örebrobostäder AB (Öbo) är Örebros kommunala bostadsföretag som grundades Omfattning: Bolaget äger och förvaltar drygt lägenheter och lokaler. Omsättning: mkr enligt årsredovisning Anställda: Drygt 400 personer. ven om det inte var helt stängda dörrar mellan allmännytta och den privata sidan var det betydelsefullt att Öbo, som ett av de första kommunala bostads bolag, gick med i Fastighetsägarna Vi är ju alla fastighetsägare och har ju ett gemensamt intresse av att staden utvecklas, säger Ulf Rohlén, vd Örebrobostäder. Historiskt sett har samarbetsklimatet inte varit Det är ett kvitto på att vi arbetar på rätt sätt, säger Ulf Rohlén, ÖBO:s vd, om utmärkelsen. det bästa. De privata fastighetsägarna har känt sig förfördelade exempelvis när det gäller marktilldelning. Att vi nu sitter vid samma bord är en enorm framgång, säger Ola Ström, näringspolitisk chef Fastighetsägarna MittNord. INOM PROJEKTET Handslaget bedrivs ett gemensamt utvecklingsarbete inom en rad områden. Det mest konkreta är att vi kommit överens kring sociala boenden. Den punkten som jag trodde skulle vara svårast. Öbo har traditionellt tagit ett stort ansvar för övergångsboenden. Här har vi velat få med andra fastighetsägare, säger Ulf Rohlén. Nu finns det ett skrivet kontrakt på att de privata värdarna ska bidra till sociala boenden motsvarande sin andel av det totala beståndet. Inte minst menar Ulf Rohlén att Handslaget är ett viktigt forum för att diskutera affärsmässighet i och med den nya lagstiftningen. Jag tycker att det är viktigt att ha en diskussion istället för att vi bara sitter på varsin kammare och tror någonting. Kanske räknar vi lite annorlunda kring avkastningsvärden, men i grunden agerar vi inte på något annat sätt än en privat fastighetsägare, säger Ulf Rohlén. FAKTUM ÄR att man nu tänker ta samarbetet ännu ett steg längre. Vår ambition är att tillsammans med en av Örebros större privata fastighetsägare bilda ett 18 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2014

19 Vill få stadsdelarna att växa samman STADSUTVECKLING I början av förra året invigdes den nya mötesplatsen för ungdomar från hela Örebro. Här finns nästan allt, dans, basket, klättring, bibliotek Tegelbruket byggdes av Öbo i samarbete med kommunen. Öbo har en relativt sett stor andel av sitt bestånd i miljonprogrammet (49 procent, Sabosnittet är 36 procent). Ett viktigt utvecklings arbete är att få stadsdelarna från miljonprogrammet, som ligger som isolerade öar, att växa ihop med staden både mentalt och fysiskt. Vi jobbar aktivt med att få in nya verksamheter, arbetsplatser och inte minst nya upplåtelseformer, säger Roger Rådström. Han ser Markbacken som ett av de bästa exemplen på hur man kan förändra en stadsdel. Bland annat har man jobbat med att bygga radhus enligt konceptet hyrköp. Hyresgästen flyttar in och hyr till en början. När man känner sig trygg i att man hittat rätt boende och kanske fått bättre snurr på sin ekonomi kan man köpa till ett förutbestämt pris. Detta är en av flera framgångsfaktorer som lyckats vända utvecklingen. Förut pratade man om Pulvercity och Knarkbacken, området var förknippat med mord och droger. Nu har Markbacken gått rakt upp vad man än mäter utbildning, valdeltagande, inkomster, trygghet och så vidare. Men det tar tid, vi har jobbat intensivt i mer än 15 år. Miljöchef Linus Larsson är van vid att visa upp tvättstugan. Egna lösningar minskar klimatpåverkan Roger Rådström, direktör affärsutveckling, i allaktivitets huset Tegelbruket i stadsdelen Markbacken. 4 OMRÅDEN SOM ÖBO SATSAR PÅ: STADSUTVECKLING, MILJÖ, SOCIALT ENGAGEMANG OCH TEKNIK- UTVECKLING MILJÖ Att införa debitering i tvättstugor är inte unikt för Öbo. Men däremot valde man att utveckla en helt egen lösning. Vanligen tar man antingen betalt per pass eller per startad tvättmaskin. Ingen av dessa lösningar är riktigt rättvis då man inte kommer åt den stora energiboven, torkningen, säger Linus Larsson, miljöchef. Öbo debiterar därför utifrån hur mycket el som används, kostnaden för vatten inkluderas i priset. Den tekniska lösningen är intressant, men Linus Larsson betonar att kommunikationen med hyresgästerna är viktigast. Som kompensation sänktes hyran med en krona per kvadrat meter. Den totala sänkningen blev kronor i månaden och vi debiterar knappt kronor i månaden. Som kollektiv har hyresgästerna alltså tjänat på detta. Man tvättar helt enkelt smartare nu. Energibesparingen är 35 procent och en viktig del i att nå de tuffa krav Öbo ställt på sig själva. Till år 2015 ska de ha minskat sin klimatpåverkan med 20 procent. Linus får avsätta en del tid för att ta emot studiebesök från fastighetsägare som är nyfikna på Öbos lösningar. Väl avsatt tid, tycker Linus. Det är en viktig del, ju fler som använder lösningarna desto lättare blir det för oss att bygga vidare och utveckla systemen. LÄS OM FLER EXEMPEL PÅ NÄSTA SIDA. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

20 Ann Hermansson, distrikschef i Vivalla, i samspråk med boendebyggaren Ahmad Nuur Osman. Bygger bort utanförskap SOCIALT ENGA GEMANG Miljonprogramsområdet Vivalla, som präglas av sin låga bebyggelse från sent 1960-tal, dras med flera problem. Hög arbetslöshet och stort renoveringsbehov (samtidigt som man vill bryta upp den monotona kvartersstrukturen). Men den som kan sin matematik vet att två minus blir ett plus. Så också här. Koncept Boendebyggare växte fram efter att kommunledningen frågat hur Öbo kunde bidra till fler jobb. Naturligtvis kunde man inte bedriva rena arbetsmarknadsåtgärder alla utgifter kommer ju i slut ändan att skjutas över på hyresgästerna. Lösningen fanns i renoveringen av Vivalla. I upphandlingen satte Öbo som krav att en kommande långsiktig partner skulle utbilda och anställa arbetslösa i området. Mottagandet blev förvånansvärt positivt. Anbudsgivarna såg möjligheten att på ett bra sätt kunna få in ny arbetskraft. Vi tycker att det här är ett bra sätt att minska utanförskap, samtidigt som det ger de boende en möjlighet att påverka sin boendemiljö, säger Ann Hermansson. Men hur affärsmässigt är det egentligen? Med fler i arbete kommer intresset för området att öka och i slutändan innebär det bättre affärsmässighet och rimligare hyresnivå för oss. DÄRFÖR ÄR VI PÅ NORDBYGG. GÖRAN WERNER, SEKTIONSCHEF WSP ENVIRONMENTAL. 20 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2014

21 Nu kan andra ta del av Öbos innovationer TEKNIKUTVECKLING Fastighetstidningens läsare har troligen redan mött Jonas Tannerstad. I artiklar och debattinlägg har han varnat för inlåsningseffekter och talat sig varm för öppna tekniska lösningar. Han har haft en drivande roll när Öbo utvecklat sin egna öppna plattform baserad på industriell teknik, där väderstationen ingår som en komponent. Härifrån styrs värmen för flera flera bostadsområden i Örebro. En ljusmätare ser till att utebelysningen tänds och släcks vid rätt tillfällen. Skillnaden mot andra system är att vi helt och hållet äger programvaran och kan addera vilka funktioner som helst. För ett bolag av Öbos storlek hade det också blivit dyrt med alla licensavgifter om vi hade låst oss vid enskilda leverantörer. Jonas Tannerstad har länge propagerat för att andra fastighetsägare borde göra på samma sätt. Därför har man tagit hjälp av Sweco och kommer under nästa år att kunna erbjuda andra ett paket med både Öbos processtänk kring energibesparing och själva den tekniska plattformen. Jonas Tannerstad, chef för El och automation, vid den väderstation som styr en stor del av beståndet. DET ENGAGEMANG SOM JAG KÄNNER BLAND ALLA VÅRA 415 MEDARBETARE HAR JAG ALDRIG VARIT MED OM NÅGONSTANS TIDIGARE. gemensamt bolag för nyproduktion av bostäder. De finansiella förutsättningarna gör det svårt för dem att bygga i dagsläget, eftersom banken ställer krav på en stor del eget kapital. Om fem år, när det går att låna mer på själva fastigheten, är planen att vi går ur och säljer till marknadsvärde, säger Ulf Rohlén. BAKGRUNDEN ÄR att det beräknas behövas nya bostäder per år för att klara nettotillväxten. Öbo, med ett nuvarande bestånd på lägenheter, har ingen större ambition att öka sin andel av hyresrätter. Då ser vi detta som ett sätt att uppfylla vårt bostadsförsörjningskrav, samtidigt som vi slipper bygga allting själva. Det är också ett tillfälle att lära av varandra kring hur man ser på projekt utveckling och så vidare, säger Ulf Rohlén. Öbo ligger långt fram i utvecklingen inom många områden. Vad är hemligheten bakom framgångarna? Det engagemang som jag känner bland alla våra 415 medarbetare har jag aldrig varit med om någonstans tidigare. Det finns driv, visioner och idéer. Pratar jag med någon av våra fastighetsskötare har de massor av idéer. Det har under lång tid byggts upp en kultur där man får möjlighet att känna sig delaktig. Det är vi måna om, säger Ulf Rohlén. HÄR BYGGS DET: NORDENS STÖRSTA BYGG-OCH FASTIGHETSMÄSSA 1-4 APRIL 2014 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

22 Fokus Bostadsbrist Så här lös 24 poäng INFÖR EN HYRESSÄTTNING SOM BÄTTRE SPEGLAR EFTERFRÅGAN. 24 poäng ÄNDRA FLYTTSKATTEN/ HÖJ UPPSKOVSBELOPPET FÖR ATT ÖKA INCITAMENTEN ATT SÄLJA SIN BOSTAD. Bengt Hansson 4 poäng Hans Lind 1 poäng Kurt Eliasson 2 poäng 18 poäng INFÖR HÅRDARE KRAV PÅ ATT BYGGEN SKA KOMMA IGÅNG NÄR BOLAG FÅR MARKANVISNINGAR. 16 poäng BEGRÄNSA MÖJLIGHETEN ATT ÖVERKLAGA PLAN- OCH BYGGÄRENDEN. 16 poäng INFÖR AVDRAGBAR MOMS FÖR HYRES- INTÄKTER I BOSTADSBOLAG. Sonny Modig 2 poäng Bengt Hansson 1 poäng Stefan Ränk, vd på Einar Mattsson 5 poäng Reinhold Lennebo 3 poäng Reinhold Lennebo 1 poäng Stefan Ränk 1 poäng Per Anders Bergendahl 1 poäng Reinhold Lennebo 2 poäng Per Anders Bergendahl 3 poäng Hans Lind 2 poäng Anders Lago 3 poäng Irma Ortega 2 poäng Sonny Modig, före detta vd på MKB 5 poäng Sonny Modig 3 poäng Stefan Ränk 2 poäng Anders Lago 4 poäng Hans Lind 4 poäng Barbro Engman 3 poäng Reinhold Lennebo, vd Fastighetsägarna 5 poäng Stefan Ränk 4 poäng Barbro Engman ordf. Hyresgästföreningen 5 poäng Kurt Eliasson 3 poäng Sonny Modig 4 poäng Per Anders Bergendahl, regeringens utredare 5 poäng Bengt Hansson analytiker på Boverket 5 poäng Irma Ortega 4 poäng Kurt Eliasson 4 poäng Kurt Eliasson, vd på Sabo 5 poäng 22 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2014

23 effektivast er vi bostadsbristen Det finns många förslag, men nu måste ni välja effektivaste vägen till fler bostäder! Det var uppgiften till tio av branschens företrädare och experter i bostadssektorn. Ändrad hyra och flyttskatt var alternativen de tror mest på. TEXT: DAVID GROSSMAN ILLUSTRATIONER: KJELL ERIKSSON 14 poäng AVSKAFFA KOMMUNERNAS RÄTT ATT STÄLLA SÄRKRAV PÅ NYBYGGDA FASTIGHETER. 12 poäng TVINGA KOMMUNERNA ATT UPPLÅTA MER MARK. SÅ HÄR GICK DET TILL: De tio deltagarna har i turordning valt de fem alternativ man tror mest på. Förstavalet ger 5 poäng, andravalet 4 poäng och så vidare. Här är sammanräkningen av resultaten. Barbro Engman 1 poäng Per Anders Bergendahl 2 poäng 10 poäng GÖR DET MER FÖRMÅNLIGT FÖR ENSKILDA ATT HYRA UT ÄGD BOSTAD. 9 poäng GE STÖD OCH SUBVENTIONER TILL BYGGANDE AV HYRESHUS. 7 poäng INFÖR BOSPARANDE FÖR UNGDOMAR UTAN SKATT PÅ RÄNTAN. Barbro Engman 2 poäng Bengt Hansson 2 poäng Anders Lago 2 poäng Stefan Ränk 3 poäng Kurt Eliasson 1 poäng Anders Lago 1 poäng Irma Ortega 1 poäng Hans Lind, KTH 5 poäng Sonny Modig 1 poäng Hans Lind 3 poäng Bengt Hansson 3 poäng Irma Ortega 3 poäng Reinhold Lennebo 4 poäng Irma Ortega, talesperson för jagvillhabostad.nu 5 poäng Per Anders Bergendahl 4 poäng Barbro Engman 4 poäng Anders Lago ordförande HSB 5 poäng FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

24 10 förslag på snabbaste vägen till fler bostäder i turordning. Politiskt genomförbara just nu? Läs bostadsminister Stefan Attefalls kommentarer. Hur skulle du själv lösa bostadsbristen? Gå in och gör dina val på Å ret 2013 var året då bostadspolitik för första gången sedan 1960-talet blev en het fråga och inget tyder på att bostadsbristen lär minska i år. Ökad inflyttning till storstäderna, stora kullar av yngre vuxna födda åren som söker sina första boenden samtidigt som flyktinginvandringen ökar sätter hård press på en redan trång marknad. Allt detta sammanfaller just nu. Storleken kan man tvista om eftersom bostadsbrist är ett relativt tal. Är folk inställda på att bo trängre och ungdomar villiga att stanna längre i sina föräldrahem minskar behovet. Men enligt Boverkets beräkning gjord 2012 var det då ett underskott med mellan till bostäder i landet. Bara i Stockholms bostadskö är det cirka personer som aktivt söker ett boende. Priserna på bostadsrätter i Stockholms län som mot alla odds stiger år efter år (upp 20 procent de senaste två åren) är också ett tydligt tecken på att efterfrågan är högt över tillgången på bostäder. ÄR DET ONT OM bostäder så är det i alla fall ingen brist på förslag till åtgärder för att komma till rätta med problemet. Stefan Attefall, KD, har inte legat på latsidan under sina tre år som ansvarig minister. 65 utredningar har tillsatts och en del har resulterat i nya lagar. Och på tidningarnas debattsidor har även förslagen haglat tätt den senaste tiden. MEN VILKA VÄGAR och verktyg som är de rätta för att lösa detta gissel råder det förstås delade meningar om, visar vår enkät som vi skickat ut till branschföreträdare och experter. Representanter från fastighetsägarsidan förordar förändrad hyra som effektivaste medlet för fler bostäder. Barbro Engman på Hyresgästföreningen och Kurt Eliasson, vd på Sabo, tror på moms på hyra och subventioner till byggande. Anders Lago på HSB håller skattefritt bospar högst. I svaren där det finns en konsensus över gränserna ser man att flyttskatten och hårdare krav på byggoch fastighetsbolagen så att byggen verkligen kommer igång står högt upp på dagordningen. Att även möjligheten att överklaga byggplaner är ett stort hinder, är många av de tillfrågade överens om. Och på den punkten är branschens företrädare i alla fall överens med bostadsministern som har fått tillfälle att kommentera alla våra förslag. HÄR ÄR DE SNABBASTE VÄGARNA TILL FLER BOSTÄDER. I TURORDNING. Inför en hyressättning som bättre speglar efterfrågan (24p) Med en matematisk modell räknade Boverket i en omtalad rapport fram att hyror som sätts helt fritt Sonny Modig skulle ge nya lägenheter bara i Stockholm. Även professor Assar Lindbeck, Internationella valutafonden och EU-kommissionen Stefan Ränk har pekat på den reglerade hyran som ett stort hinder till att nya bostäder byggs. För Sonny Modig, före detta vd på MKB, är sambandet solklart när han valde sitt första alternativ i vår lista. Det finns bara en marknad i detta land där det konsekvent är underproduktion, och det är på marknaden där vi i årtionden försökt att reglera priset hyresrätter. HAN ANSER inte att övriga åtgärder kan få nämnbara effekter på byggandet av hyreslägenheter. Alla försök att minska kostnader i produktionsledet, som sänkta markpriser och sänkta byggkostnader eller olika typer av skatteförändringar leder inte till lägre pris hos kund, utan bara att man överför pengar till de olika leden dessförinnan, säger Sonny Modig. Stefan Ränk, vd på Einar Mattsson som äger och förvaltar hyresrätter i Stockholm har också en mer marknadsanpassad hyra som sitt första val. Den snabbaste vägen att minska bristen är att bättre tillvarata de ytor som redan finns. Allt annat är det långa ledtider på och försvinnande små volymer som går att få till. Om hälften av alla lägenheter i Stockholm har ett pris som folk betraktar som lågt i jämförelse med den andra hälften av utbudet så är det självklart att det skapar inlåsningseffekter, menar Stefan Ränk. BOSTADSMINISTER STEFAN ATTEFALL: Jag tror inte att en helt fri marknad löser alla problem. Om det vore så skulle vi sett en fullständig explosion i byggande av villor, radhus och bostadsrät Stefan Attefall ter där marknaden helt får råda. Stefan Attefall ser inte skäl till att ändra förhandlingsordningen som tillkom med den nya hyreslagen Dagens hyresmodell fungerar bra på många orter i Sverige. Varför kan man då inte vara överens i Stockholm? Parterna här tycks vara mer nergrävda i skyttegravar än någon annanstans i Sverige. Fortsätter man med detta krig kommer man att tappa inflytande över modellen i framtiden. DAGENS HYRESMODELL FUNGERAR BRA PÅ MÅNGA ORTER I SVERIGE. VARFÖR KAN MAN DÅ INTE VARA ÖVERENS I STOCKHOLM? STEFAN ATTEFALL 24 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2014

25 Ändra flyttskatten/ höj uppskovsbeloppet för att öka incitamenten att sälja sin bostad (24p) 2Reavinstskatten vid försäljning av bostäder höjdes från 20 till 22 procent i och med att fastighetsskatten gjordes om till en kommunal avgift år Samtidigt infördes ett tak för Bengt Hansson uppskov på 1,6 miljoner kronor och ränta på uppskovsbeloppet. Resultatet blev att äldre personer med stora bostäder väljer att bo kvar istället för att sälja sin lägenhet eller villa. Snittytan för en ensamstående kvinna över 65 som bor i en hyreslägenhet i Stockholms län är 64 kvadratmeter, för en bostadsrätt 72 kvadratmeter. En barnfamilj i länet har runt 20 kvadratmeter per person. Enligt Stockholms handelskammare kan bostäder frigöras med sänkt reavinstskatt och en utfasning av uppskovsreglerna. Det kostar 2 3 miljoner att bygga en lägenhet. Det blir billigare att få folk att flytta, säger Bengt Hansson, analytiker på Boverket som menar att flyttskatten idag är det största hindret för att framför allt yngre personer inte kan komma in på bostadsmarknaden. Det paradoxala är att bostadsbristen förvärrat situationen. Den har drivit upp priserna så att många med stora vinster som måste skattas fram blir ännu mer tveksamma till att sälja. Den förlust staten gör på att minska reavinsten menar Bengt Hansson ska kompenseras med att återinföra fastighetsskatten alltså som det var innan BOSTADSMINISTER STEFAN ATTEFALL: Det här är en av få punkter där vi inte har en beredningsprocess igång, men vi måste ta tag i det och det blir en fråga för nästa mandatperiod. Själv anser jag att skatten på reavinst som den är utformad nu är för hög. Men man ska komma ihåg att det inte bara är reavinstskatten som begränsar rörligheten även de stora skillnaderna i pris mellan mindre orter och storstäderna gör att det blir svårt för folk att flytta. Inför hårdare krav på att byggen ska komma igång när bolag får markanvisningar (18p) 3Kommuner som blivit hårt ansatta för att de inte får fram tillräckligt med byggplaner har ofta kontrat med att man lämnar många byggrätter som sedan inte startas av olika skäl. Enligt länsstyrelsen i Stockholm finns det idag detaljplaner för nya bostäder i länet och man konstaterar att många projekt senareläggs. Bygg- och fastighetsbolagen försvarar sig med att det inte finns någon marknadsmässighet i att bygga för mycket på en och samma plats. JM har byggrätter för lägenheter som ligger och väntar. Då kan man fråga sig om de behöver så många fler. Det finns säkert andra aktörer som kan komma igång snabbare, säger Kurt Eliasson på Sabo. Fler bostäder absolut men inte på min bakgård. Det är ofta allmänhetens inställning till nya projekt att döma av de många ärenden som varje år behandlas i våra juridiska instanser. Under 2013 var det cirka detaljplaner och bygglov som hamnade hos landets mark- och miljödomstolar. Det är ärenden som redan prövats av kommunerna och i länsstyrelsernas rättsliga instanser. I slutändan beviljas så gott som alltid bygglov. Det är egendomligt när en och samma fråga som behandlas i en översiktsplan, detaljplan och i ett bygglov kan överklagas av samma aktör Han anser att kommunerna måste agera tuffare och återta markanvisningar om de inte kommit igång inom rimlig tid. BOSTADSMINISTER STEFAN ATTEFALL: Vi har bett några länsstyrelser att inventera hur många byggrätter det finns och varför projekt inte kommer igång. En del kan bero på konjunktur- och finansskäl. Ett byggbolag ska ha en del i skafferiet för att få en jämn produktion som fungerar för personalen. Men ligger man på dem en längre tid i spekulativt syfte då är det ett problem, säger Stefan Attefall. MAN BORDE KUNNA STÄVJA DET SÅ ATT INTE SAMMA FRÅGA KAN ÖVERKLAGAS I FLERA LED. Begränsa möjligheten att överklaga plan- och byggärenden (16p) 4 SONNY MODIG i alla instanser. Det kan fördröja ett ärende i fem sex år. Man borde kunna stävja det så att inte samma fråga kan överklagas i flera led, säger Sonny Modig. Han och många andra i vår panel anser att det allmänna intresset måste gå före det privata intresset om dessa båda kommer i konflikt med varandra. BOSTADSMINISTER STEFAN ATTEFALL: Jag håller med om att överklaganden är ett stort problem som inte minst fördyrar många byggprojekt. Det kommer ett förslag från en utredning den 15 mars. Syftet är att se över lagstiftningen för att få ner antalet instanser som samma ärenden behandlas i. Man kanske ska ha en avgift för den som vill överklaga beslut. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

26 5 Inför avdragbar moms för hyresintäkter i bostadsbolag (16p) En låg moms med sex procent på hyran som kan kvittas mot bostadsbolagens momsutgifter kan sänka hyran med kronor för en genomsnittslägenhet enligt Hyresgästföreningens beräkningar. FÖR BARBRO ENGMAN på Hyresgästföreningen och Kurt Eliasson på Sabo är det effektivaste vägen till fler hyresbostäder. Kan man dra ner kostnaden med kronor för en hyresrätt jämfört med bostadsrätter skulle det bli incitament till att bygga. I andra länder som Frankrike har man sett effekterna, där har momsen sänkts för byggande och renovering av social housing och det gav resultat i fler projekt, säger Kurt Eliasson. Bostadsbeskattningskommittén föreslog nyligen att fastighetsskatten på hyreshus tas bort, vilket innebär att vi sitter kvar med hela problemet. Alla andra förslag, som Kurt Eliasson momsen avfärdar man ju. Det finns varianter på hur man hanterar EU-direktiv, man borde göra ett försök och inte bara lägga sig platt, menar Barbro Engman. Barbro Engman Och här får hon medhåll av Reinhold Lennebo, på Fastighetsägarna: Införandet av en låg moms på bostadshyror, med full avdragsrätt för ingående moms på kostnader, skapar bättre förutsättningar för både ökade investeringar i nybyggnation och förvaltning av det befintliga beståndet. Detta eftersom det sänker kostnaderna för såväl investeringar och löpande driftkostnader för fastighetsägaren BOSTADSMINISTER STEFAN ATTEFALL: Det blir visserligen en statsfinansiell kostnad men momsavdraget kan stärka produktionen och jag är positivt inställd. Men finansdepartementets uppfattning är att vi är låsta av momsdirektiven i EU och att det är en ruskigt lång process att ändra på dem. I ANDRA LÄNDER, SOM FRANKRIKE, HAR MAN SETT EFFEKTERNA. DÄR HAR MOMSEN SÄNKTS FÖR BYGGANDE OCH RENOVERING AV SOCIAL HOUSING OCH DET GAV RESULTAT. KURT ELIASSON, SABO Avskaffa kommunernas rätt att ställa särkrav på nybyggda fastigheter (14p) 6 Särkraven i olika kommuner, inte minst vad gäller energiförbrukningen, ökar byggkostnaderna Reinhold Lennebo med mellan 10 till 15 procent enligt Byggkravsutredningen från Många kommuner, som Stockholm och Göteborg, är dock kritiska och anser att en lagändring skulle inkräkta på kommunernas självstyre och på målet att minska energi användning i bostadssektorn med 20 procent till Vi tror på en lagändring som kan göra det mer effektivt för byggbolagen att bygga längre och därmed billigare serier. Det är också troligt att förslaget kan genomföras politiskt, säger Reinhold Lennebo. BOSTADSMINISTER STEFAN ATTEFALL: Det finns inget i det kommunala självstyret som säger att kommunerna ska kunna sätta egna tekniska krav. Varken på el, bilar eller bostäder. Vi kommer i vår att lägga ett lagförslag som förbjuder kommunerna att införa tekniska särkrav och vi ska se över de nationella kraven och undersöka om man kan ha olika krav för olika hustyper. 26 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2014

27 Tvinga kommunerna att upplåta mer mark (12p) 7 Irma Ortega Hans Lind Ekvationen är enkel. Finns det ingen mark att bygga på inga nya byggen. Här är viljan hos kommunerna i tätorterna skiftande. De som redan bor i området är sällan roade av fler grannar och politiker vill inte gärna stöta sig med sina väljare. Ökade kostnader för infrastruktur och social service är också hämskor i sammanhanget. Hans Wallenstam hävdar ofta att bristen på mark och inte hyresregleringen är det största hindret till ökat bostadsbyggande. Hans Lind på KTH och Irma Ortega, talesperson för jagvillhabostad.nu är av samma åsikt. Vi anser att kommunerna skulle kunna anvisa marken till ett fast pris och ge markanvisningar åt de byggbolag som kan erbjuda bäst hyra och kvalité. Genom en mer aktiv markpolitik kan kommunerna påverka bostadsbeståndet mycket mer, säger Irma Ortega. HANS LIND anser att ansvaret för att mark inte kommer fram ligger på staten och inte på kommunerna. Det är staten som under många år gett kommunerna för mycket inflytande över bostadsbyggandet. Det är staten som infört möjligheten att överklaga och det kommunala planmonopolet. Så om inte kommunerna tar sitt ansvar och får fram mer planlagd mark är det dags för staten att ingripa och ta bort det kommunala planmonopolet. BOSTADSMINISTER STEFAN ATTEFALL: Att ta från kommunerna sitt planmonopol. Nej, så drastiska vill vi inte vara. Men vi har en parlamentarisk kommitté som ska komma med förslag med en regional dimension. Vi hoppas kunna lägga ett lagförslag till nästa vår. En tänkbar modell är att bestämma en kvot av nya bostäder i regionen. Det blir sedan ett åläggande som det är upp till kommunerna att bestämma hur det ska genomföras. 8Schablon avdraget vid uthyrning av bostad höjdes förra året från till kronor per år gjorde en lagändring det också möjligt att hyra ut bostadsrätter till en hyra som motsvarar de fulla kostnader som ägaren har för sin lägenhet. Enligt blocket.se ökade annonseringen av andrahandsboenden med 22 procent under Antagligen tack vare förändringen. ALLA INCITAMENT SOM KAN STIMULERA UTHYRNING AV DET UTBUD SOM REDAN FINNS PÅ PLATS ÄR POSITIVT. Gör det mer förmånligt för enskilda att hyra ut ägd bostad Per Anders Bergendahl PER ANDERS BERGENDAHL (10p) PER-ANDERS BERGENDAHL anser att mer generösa regler vid sidan av hyressättningen är det som kan få bäst effekt på marknaden. Alla incitament som kan stimulera uthyrning av det utbud som redan finns på plats är positivt, och därför tycker jag det är synd att bostadsrättsföreningarna fortfarande har rätt att stoppa en uthyrning. Bergendahl tror även att ägarlägenheter som kan hyras ut av privatpersoner kan locka ett stort privat kapital till bostadssektorn och därmed skapa nya bostäder. I resten av Europa är ägarlägenheten den vanligaste formen av hyreslägenhet. BOSTADSMINISTER STEFAN ATTEFALL: Vi har ett förslag på remiss där kravet på att det ska finnas synnerliga skäl vid andrahandsuthyrning ändras till skäl. Samtidigt ska föreningen få ta ut en avgift vid uthyrning. Förhoppningsvis får vi igenom en ny lag under våren som kan träda i kraft i början av Vi vill göra det möjligt för ombildningar av hyreslägenheter till ägarlägenheter. En utredning kommer med ett betänkande till senvåren. Men inget lagförslag innan valet. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

28 Ge stöd och subventioner till byggande av hyreshus (9p) 9Det senaste stödet till bostadsbyggande, ett ränteoch investeringsstöd, togs bort Fram till 2008 ökade nybyggnationen något för att sedan falla tillbaka Om tillbakagången berodde på att effekten av bidragen försvann eller på konjunkturella skäl beror på vem man frågar. Det är också delade meningar om bidrag leder till lägre hyror eller enbart hamnar i fickorna på byggbolagen. JAG OGILLAR ordet subventioner, säger Barbro Engman. På alla andra områden, som när man sänker krogmomsen eller bolagsskatten, då kallas det för stimulanser. Men så fort det handlar om lägenheter kallas det för subventioner så det ska lukta gamla sovjetiska brödköer. Hon anser att man med olika metoder kan villkora investeringsbidrag till låga hyror och produktionskostnader. Det har gjorts förut och fungerat, menar Barbro Engman. ANDERS LAGO från HSB anser att vi har en omvänd Robin Hood-politik i Sverige. När jag träffar mina kollegor ute i Europa skrattar de åt oss. Där har man statliga subventioner till folk som har svårt att skaffa sig en bostad i Sverige är det tvärtom. Här tar vi in skatter från alla och ger subventioner på ränta och som rotbidrag till de rika som redan har en bostad. BOSTADSMINISTER STEFAN ATTEFALL: Subventioner har vi prövat tre gånger under 1990-talet och 2000-talets början och då byggde vi ändå bara hälften av det våra nordiska grannar byggde. Det är bara att ge pengar till byggherrarna. JAG OGILLAR ORDET SUBVENTIONER. SÅ FORT DET HANDLAR OM LÄGENHETER KALLAS DET FÖR SUBVENTIONER SÅ DET SKA LUKTA GAMLA SOVJETISKA BRÖDKÖER. BARBRO ENGMAN, HYRESGÄSTFÖRENINGEN Inför bosparande för ungdomar utan skatt på räntan (7p) 10 Bosparandet är i första hand ett förslag från HSB och i vår listning var det få som trodde det skulle få nämnvärd effekt på byggandet av nya bostäder. Med tanke på att räntan varit och troligen under längre tid även kommer att förbli låg är det också tveksamt om det har så stor effekt. Subventioner ska gå till de som sparar i stället för de som lånar om vi ska komma bort från vår låneekonomi. Då kommer fler att få möjligheten att köpa Anders Lago en bostad och då kommer det att byggas mer. I Norge bosparar procent av befolkningen tack vare höga avdragsmöjligheter. Där har det betydelse, säger Anders Lago. BOSTADSMINISTER STEFAN ATTEFALL: Jag är positiv till att vi skapar en kultur där eget sparande är viktigt och skattefritt bosparande är KD för. Nu har även FP, C och S börjat tycka att det är en bra en idé och jag hoppas att vi kan få uppslutning för ett förslag. Långsiktigt är det viktig men inget som kommer att ändra förutsättningarna för byggandet den närmaste tiden. 28 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2014

29 Prylar Händigt Funktionella, handsmidda och händigt vassa produkter blir det när Fastighetstidningen ger årets första tips. Redaktör: Victoria Gillberg, Slitstark design och funktion Jonsereds nya slitstarka skyddskläder finns i tre serier speciellt anpassade för krävande arbetsuppgifter utomhus. Välj mellan Basic, Pro-light eller Stretch i kläder som genomsyras av både funktion och design. Fritid med skärpa Fällkniv No. 8 från Opinel är en vass present för den händige användbar för såväl jakt som friluftsliv. Handtag av bok och fodral i läderimitation. En extra hand Magnogrip är ett magnetiskt armband som håller ordning på dina spikar, skruvar och borrhuvuden. Armbandet är gjort i stryktåligt canvastyg och du fäster det med kardborreremmar. Spara både tid och fingrar Hummerglide är konstruerad för en snabb, exakt och ergonomisk hantering vid märkning och skärning av byggskivor. Du sparar tid, fingrar och handskar. Handsmidd svensk design Enkelt och effektivt klyver du dina vedklabbar till lagom stora stickor och får igång brasan på några få minuter. Vedspänten är handsmidd svensk design som även kan fästas på väggen. Välkommen till fullservicebyrån inom fastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt och arrenderätt! - när det gäller fastigheter - Tel info@steinmann.se FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

30 Marknad Barometern Umeå FOTO: SEBASTIAN DAVIDSSON/SVD/TT Nu börjar Umeås nya kulturhus ta form. Balticgruppen och Umeå kommun har tillsammans bildat Väven i Umeå, bolaget som ska driva det kvadratmeter stora kulturhuset. Öppning under våren Umeå växer med kultur, handel och bostäder Nya handelsetableringar och god tillväxt bidrar till stark byggboom i årets kulturhuvudstad Umeå. Umeå är en av de städer som under de senaste åren har växt snabbast i Sverige. Sysselsättningen ökar stadigt, även om det finns en oro för ökad arbetslöshet i exempelvis tillverkningsindustrin. Inom byggbranschen finns i princip ingen arbetslöshet idag och med stora projekt, som bland annat badhusbygge och IKEA:s etablering i Umeå i sikte, ser framtiden ljus ut. NÄRINGSLIV Sedan 2009 har Umeå haft en uppåtgående trend på arbetsmarknaden. Branscher som UMEÅ I SIFFROR Verksamheter Största fastighetsägarna Befolkning/sysselsättning Vakanser, procent av ytan Övrigt 17% Transport 5% Ägare Taxerad yta (kvm) Offentlig förvaltning 6% Umeå kommun Global Fastighet Umeå Bygg 6% Företagstjänster 9% Tillverkning 10% Handel 10% Utbildning 16% Vård 21% Akelius Fastigheter Hyresbostäder i Sverige III gul HSB brf Biologigränd i Umeå Riksbyggen ek för Riksbyggens brf Kemisten Diös Fastigheter Riksb:s brf Träsn-Österm Riksbyggens brf Hartassen Befolknings- Sysselsättningsökning förändring Bostäder Kontor 30 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2014

31 växer är bland annat utbildningssektorn, företagstjänster, vård/omsorg samt byggverksamhet. Den bransch som haft lite svårare är tillverkningsbranschen där sysselsättningen har minskat. Arbetsförmedlingens prognos för 2014 är att arbetslösheten kommer att öka under första delen av 2014 för att stabiliseras senare under året. I centrum byggs nu Umeås nya kulturhus, Kulturväven. Första spadtaget har även tagits för det nya badhus som beräknas vara klart årsskiftet 2015/2016. KONTOR Hyresmarknaden för kontorslokaler i Umeå är relativt stabil. Trenden är att företag flyttar till moderna och effektiva lokaler i bra lägen. Prognosen är dock ökade vakanser för äldre kontorslokaler i mindre attraktiva områden. Utbudet av centrala kontorslokaler förväntas öka. Bland annat är detaljplan antagen för kvarteret Magne i centrala Umeå, där Norrporten planerar för kvadratmeter butiks- och kontorslokaler. HANDEL Det är nu klart att IKEA etablerar sig på Söderslätts Handelsområde och planerad byggstart är sommaren I området planeras även för en galleria med cirka 70 nya butiker samt mataffär och hamburgerrestaurang. I oktober 2013 invigdes shoppinggallerian Utopia i centrala Umeå med butiker och restauranger. Etableringarna innebär å ena sidan en ökad konkurrens för handeln i Umeå samtidigt som det innebär ett större utbud och bidrar till en mer attraktiv handelsstad. BOSTÄDER Det finns ett kontinuerligt behov av att bygga fler bostäder. Lerstenen har fått bygglov för 119 lägenheter på Sandåkern samt 64 lägenheter på den södra sidan av Nydalasjön på Tomtebo. Vidare har Lerstenen även förvärvat två centrumnära tomter där planer finns för ytterligare cirka 130 lägenheter. HSB planerar för cirka 600 bostadsrätter i ett nytt bostadsområde, Olofsdal. På sikt har kommunen planer även för hyresrätter i området. Även i centrala Umeå ökar utbudet av nya bostäder. Mofab färdigställer 56 nybyggda hyresrätter med beräknad inflyttning i mars Utöver detta har försäljning startat av radhus på taken i kvarteret Forsete. För radhusen, som utvecklas av Balticgruppen och säljs i form av ägarlägenheter, beräknas inflyttning starta hösten INVESTERINGSMARKNAD Marknaden domineras i huvudsak av lokala fastighetsbolag men även nationella fastighetsbolag förekommer både som köpare och säljare. En aktör som har satsat på marknaden i Umeå under 2013 är NP3 fastigheter. Starten på satsningen utgjordes av fastigheten Kedjan 6, en bilhall helt anpassad för Porsche som förvärvades till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 20 miljoner kronor. Vidare har ytterligare fem fastigheter förvärvats i Umeå i samband med investeringar i Norrland. SLUTSATS Med en positiv syn på framtiden ökar såväl befolkningsantalet som antalet nybyggda fastigheter. En liten oro anas över ökad arbetslöshet inom vissa branscher, i första hand tillverkningsbranschen. Inom byggbranschen råder goda tider och bland byggkranarna ser vi bland annat Umeås nya kulturhus Kulturväven växa upp vid kajen för att invigas under kulturhuvudstadsåret MARTINA GUSTAVSSON, NAI SVEFA Kontor, butiker och bostäder växer nu fram i kvarteret Magne i centrala Umeå. SWECO ARCHITECTS FASTIGHETSÄGARE I UMEÅ Stadig efterfrågan oavsett konjunktur Konstant tillväxt i Umeå gynnar fastighetsägare i området. För Balticgruppen är efterfrågan på lokaler konstant i staden, oavsett konjunkturläge. Eftersom Umeå är en universitetsstad känner vi inte av konjunktursvängningarna på samma sätt som en industristad då många söker sig till universitetet under sämre tider, Jonas Olsson säger Jonas Olsson, vd för Balticgruppen. Balticgruppen förvaltar cirka kvadratmeter i Umeå, där de själva är direkta ägare till lite mer än hälften av ytan. Beståndet utgörs till största del av kommersiella fastigheter, men bolaget äger även 700 bostäder. HYRESNIVÅERNA på just bostäder är en av utmaningarna för fastighetsägare i Umeå som, liksom många andra medelstora städer, tampas med bostadsbrist. Hyrorna för hyresrätter är för låga i förhållande till nyproduktionskostnaderna, vilket resulterar i att det näst intill endast produceras bostadsrätter. I Balticgruppens egen projektportfölj ingår tre stora projekt i Umeå, däribland kvartetet Forsete med den nya gallerian Utopia. MARIA LUNDMARK Barometern publiceras i samarbete med NAI Svefa med 17 kontor och 130 medarbetare är en av Sveriges ledande rådgivare inom värdering, analys, trans aktion och fastighetsrätt. Newsec är norra Europas enda fullservice företag inom fastighetsbranschen med över 500 medarbetare i sex länder. tel Bostadshyror, kr/kvm och år Kontorshyror, kr/kvm och år Butikshyror, kr/kvm och år Normalt spridningsintervall. Avser A-läge, varmhyra exklusive fastighetsskatt. Bostäder byggda från och med Fastighetspriser kr/kvm Bostäder Kontor KÄLLOR: FASTIGHETSDATA FRÅN NAI SVEFA, STATISTIK FRÅN SCB. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

32 Marknad Affären AFFÄRER I KORTHET 1,8 MILJARDER Landstinget i Uppsala län säljer sin del av Ulleråkerområdet till Uppsala kommun för drygt 1,8 miljarder kronor. Mellan och lägenheter väntas uppföras på området. 1,3 MILJARDER Hemfosa har tillsammans med Crown Nordic Management förvärvat ett bestånd om 28 kommersiella fastigheter för sammanlagt cirka 1,3 miljarder kronor av Provinsfastigheter. Fastigheterna finns i södra och mellersta Sverige. 1 MILJARD Victoria Park förvärvar Fastighets AB Tornets samtliga bostadsfastigheter i Kristianstad och Stockholm. Fastigheterna har en uthyrningsbar yta om cirka kvm. Fastighetsvärdet uppgår till miljoner kronor. Tornet ägs gemensamt av Fabege och Peab. 175 MILJONER Klövern förvärvar en handelsfastighet i Västerås av IKEA Fastigheter för omkring 175 miljoner kronor. Bland hyresgästerna finns Systembolaget och Rusta. 99 MILJONER NCC säljer två handelsfastigheter i Danmark för sammanlagt 99 miljoner kronor till AKF-koncernen och K/S Skovvangen 49. RÄTTELSE: I Fastighetstidningen nr skrev vi om förvärvet av det tidigare kommunhuset i Sundbyberg. Rätt köpare av fastigheten är Einar Mattsson. Två bolag med nya strategier i affär Ett strategiskt beslut att koncentrera fastighetsbeståndet till de större regionala tillväxtorterna var orsaken till att Diös valde att sälja tre bostadsfastigheter i Härnösand. För det lokala bostadsbolaget Härnökusten blev affären en möjlighet att växa. TEXT: VICTORIA GILLBERG SÄLJARE För två år sedan förvärvade Diös fastighetsbolaget Norrvidden och dess 222 fastigheter. Sedan dess har fas tighetsbolaget utvecklat fastigheterna, ökat uthyrningsgraderna och samtidigt analyserat sitt totala bestånd. Nu har Christer Sundin de beslutat att koncentrera sina fastigheter till större regionala tillväxtorter på bolagets marknad, som sträcker sig från Borlänge i söder till Luleå i norr. Därför valde de att sälja de tre fastigheterna i Härnösand. Det fanns flera skäl till försäljningen av de fastig heterna. Först och främst hittade vi en seriös lokal aktör som visade långsiktigt engagemang och ville fortsätta att utveckla fastigheterna. Samtidigt är det vår ambition att finnas på de större tillväxtorterna, säger Christer Sundin, vd på Diös. Affären har därefter gått väldigt smidigt berättar Christer Sundin, som är väldigt nöjd med både pris och affärens process. Nu blickar företaget istället framåt mot framtida investeringar och utveckling av sitt bestånd, som nu omfattar totalt 370 fastigheter. I nuläget investerar de 300 miljoner i vidareutveckling av befintligt bestånd. Det är mycket som händer, men den största biten just nu är kvarteret Barberaren i Östersund, som byggs upp från grunden och planeras stå färdigt 2015, säger Christer Sundin. Städet 8 och 17. Banken 11. Köpeskilling: 28,5 miljoner kronor Fastigheter: Banken 11 på Pumpbacksgatan 10 i centrala Härnösand och Städet 8 och 17 i korsningen Brunnshusgatan/Sälstensgränd. KÖPARE Ett litet lokalt fas tighetsbolag med målet att växa centralt i Härnösand. Det beskriver bra fastighetsbolaget Härnökusten som nyligen tog steget och förvärvade Diös tre bostadsfastigheter. Anders Johnsson Vår uttalade strategi är att köpa centralt placerade fastigheter som vi tycker är intressanta och vi har letat länge och fört diskussioner med flera olika aktörer. Men vi har valt att tacka nej till flera för att fastigheterna inte passat in i vårt bestånd eller prisbild, säger Anders Johnsson som tillsammans med Ove Lidholm driver Härnökusten. När de fastigheter som Härnökusten letade efter inte dök upp på marknaden beslöt de sig istället för att bestämma vilka fastigheter de var intresserade av och försöka få till stånd en affär. Vi är ganska kräsna, både vad gäller fastigheter och pris, så då var det lättare att bara tala om vad vi var intresserade av. Den här gången hade vi tur och vårt förslag sammanföll med Diös ambition. Till slut var det kombinationen av volym och pris som var avgörande för affären. På Härnökusten är de både nöjda med priset och processen. Än så länge har fastighetsbolaget inga specifika utvecklingsåtgärder planerade för fas tigheterna men Anders Johnsson tror att hyresgästerna kommer att uppleva en viss skillnad ändå. Vi kommer förmodligen att vara en mer lokal fastighetsägare och finnas närmare hyresgästerna. FOTO: CAROLA HARRISON HOLMBERG 32 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2014

33 Smart bostadsventilation Smartare bostadsventilation Den perfekta bostadsventilationslösningen skall vara både enkel och smart. En lösning som både den boende och huset (byggnaden i sig självt) mår bra av. Det har vi tänkt på. WISE Apartment Solution är självinjusterande och självreglerande. Fastighetsägaren har kontroll på energiförbrukning och luftflöden eftersom systemet är behovsstyrt utifrån varje lägenhet. Sist men inte minst, med inbyggd brandlösning, servicepunkter utanför lägenheten och enkel installation är WISE Apartment Solution helt klart den smartaste lösningen av alla. Besök oss gärna på Nordbygg A 40: april

34 Officiella partners 2014 Fullt fokus på drift, förvaltning & underhåll MalmöMässan, Malmö 5 & 6 februari 2014 Öresund Mängder med nyheter & innovationer på Nordens största fastighetsmässa Miljonprogrammens många möjligheter Greg Dingizian, arbetande vice styrelseordförande i Victoria Park Victoria Percovich Gutierrez, projektledare på Malmö stad Erik Stenberg, arkitekt och lärare vid KTHs Arkitekturskolan Anna Heide, CSR-chef på MKB Över 30 kostnadsfria seminarier mitt på mässgolvet Tre mässor under ett tak +350 utställare Fastighetsmässan Elmässan Skydd & Säkerhet Skriv ut ditt kostnadsfria entrékort på

35 Marknad Krönika Det börjar bli trångt inom de högavkastande fastighetssegmenten UNDER 2013 ÖKADE transaktionerna av fastigheter utanför A-lägen och direktavkastningskraven för fastigheter i innerstads- och närförortslägen har börjat närma sig nivåerna för bästa läge. Väletablerade fastighetsinvesterare har numera ett brett urval av finansieringsmöjligheter, allt från banklån till företagsobligationer och preferensaktier. Ökad riskvilja hos investerare samt lägre vakansrisk är också viktiga faktorer som drivit utvecklingen. Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden nådde drygt 90 miljarder kronor under 2013, vilket är i paritet med årstakten sedan Precis som tidigare år är det svenska institutioner och välkonsoliderade fastighetsbolag som investerar, men typen av objekt har förändats. Från att under åren efter finanskrisen varit i princip helt fokuserade på kontors- och bostadsfastigheter i bästa läge, skiftade aktiviteten under 2013 till segment utanför bästa läge, som kontor i innerstads- och närförortslägen, handel i regionsstäder och bostäder i tillväxtstäder. Samtidigt har aktiviteten i CBD i de tre stor städerna minskat markant. ORSAKEN TILL DETTA skifte på marknaden är den globala ekonomiska återhämtningen och det förbättrade stämningsläget inom näringslivet. Effekterna på marknaden har varit tydliga och det börjar bli trångt inom de högavkastande fastighetssegmenten i storstäderna. Ett sätt att mäta inom vilken fas i investeringscykeln marknaden befinner sig i är att studera skillnaderna i totalavkastning mellan segmenten. Som störst var den efter finanskrisen 2009 på grund av fallande hyror och stigande direktavkastningskrav för fastigheter i bästa läge. Men sedan dess har skillnaderna minskat trendmässigt. Återhämtningen var sedan stark under , där totalavkastningen för fastigheter i bästa kontorsläge vida överskred de mer sekundära segmenten. Under 2013 började direktavkastningskraven pressas nedåt för närförorts- och ytterstadskontor i storstäderna, en trend som förväntas spridas till regionsstäderna under Från och med i år kommer totalavkastningen för CBD och innerstadslägen drivas av god hyrestillväxt, medan trenden i mer sekundära lägen går mot sjunkande direktavkastningskrav. Sammantaget gör det att skillnaderna i totalavkastning mellan segmenten fortsätter att minska och går mot historiskt låga nivåer. Allt starkare aktie- och obligationsmarknader gör att fastig heter inte längre är den enda investeringen som ger real avkastning. Fastighetsmarknaden är dock trög och skillnaden mellan direktavkastningskraven och realräntan är fortfarande relativt stor, vilket gör att fastigheter kommer att kunna fortsätta producera attraktiv avkastning. En effekt av de ljusnande ekonomiska utsikterna är dock att det investeringsfönster inom högavkastande fastighetssegment som jag har skrivit om i denna krönika under senare år nu börjar stängas. DIREKTAVKASTNINGEN KOMMER ATT PRESSAS NEDÅT I REGIONSTÄDERNA UNDER NÄR MARKNADEN har lämnat botten av investeringscykeln hamnar den snart i en fas där både fastigheter i bästa läge och mer sekundära lägen börjar bli högt prissatta. Det är då som investerare normalt fattar felaktiga beslut som de får lida för när konjunkturen viker. Det är trots allt bättre att köpa högkvalitativa fastigheter lite för dyrt än att göra lågavkastande investeringar inom högavkastande segment. När optimismen är som störst på marknaden är det avgörande att hålla huvudet kallt och bygga sina beslut på marknadskunskap och noggrann analys det som utmärker en lyckad investerare är trots allt förmågan att välja rätt segment och fastighet i varje fas av konjunkturcykeln. Arvid Lindqvist är chefsekonom på Newsec. Du når honom på arvid.lindqvist@newsec.se FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

36 Bakom fasaden Biljana Pehrsson Drottningen på Kungsleden Biljana Pehrsson får saker gjorda. Efter bara tre månader som vd för Kungsleden hade hon redan rott årets största svenska fastighetsaffär i hamn. Nu ska hon byta bolagets snabba affärer mot heltäckande fastighetsutveckling. TEXT: MARIA LUNDMARK FOTO: JENNIFER GLANS 36 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2014

37 R eaktionen var direkt. Inte Ryssland! Efter en tids drömmande om utlandsjobb blev Biljana Pehrsson uppringd av en headhunter med ett erbjudande om att flytta till Moskva för att jobba åt Ikea. Här hade hon drömt om att ta sig an Asien, eller någon annan riktigt avlägsen och exotisk marknad. Men Ryssland? Fast när tanken hunnit sjunka in blev det ändå tre år i Ryssland för hela familjen. Året var 2007 och det var andra gången i karriären som hon bytte jobb. I våras var det dags igen. Då tackade hon ja till tjänsten som vd för det börsnoterade fastighetsbolaget Kungsleden. NÅGRA MÅNADER efter tillträdet tar Biljana Pehrsson emot med ett fast handslag i den färgglada receptionen. Snabbt är vi på språng för husesyn av kontoret på Vasagatan 7 i Stockholm. Med sin längd, de bestämda stegen och det bullrande skrattet är det förmodligen svårt för medarbetarna att missa var i lokalerna Biljana Pehrsson befinner sig. Medan vi går berättar hon att studiekamraterna från lantmäteriprogrammet på KTH precis haft sin andra återträff. Det är 20 år sedan hon tog examen och tog klivet ut på arbetsmarknaden mitt under 1990-talets brinnande fastighetskris. En tuff, men härdande början på karriären. Under utbildningens sista år hade hon fastnat för ett projekt som Centruminvest skulle genomföra tillsammans med NK. Det var inte lätt att få jobb! Jag fick tjata mig till det, säger hon och skrattar vid minnet. Till en början bestod arbetet av saker hon lärt sig under utbildningen, som att skapa kalkyler och analyser, och att ta fram material för FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

38 TIO FRÅGOR/ BILJANA PEHRSSON Vackraste fastigheten: The Chrystler building i Art Deco stil i NY. Fastighet som aldrig borde ha byggts: De flesta av miljonprogrammets bostadshus på 70-talet. Min bästa egenskap: Engagerad. Ett beslut jag ångrat: Att jag inte köpte flera H&M aktier i början på 90-talet när jag fått mitt första jobb efter KTH. Motto: Do your absolute best, and have a good time! Favoritpryl just nu: Min cykel. Senast läsa bok: Rasputin av Henri Troyat. Äter helst: Skaldjur. Dold talang: Spelar schack. Ville bli som liten: Arkitekt. HAR MAN EN GÅNG JOBBAT UTOMLANDS LÄMNAR MAN ALDRIG DEN MARKNADEN NÄR MAN KOMMER TILLBAKA, UTAN HAR MED SIG DET BREDARE PERSPEKTIVET. beslutsunderlag. Så småningom fick hon börja jobba med egna projekt. Jag fick jobba med alla från arkitekter till byggarbetare och har verkligen lärt mig fastigheter från grunden med allt från uthyrning till förvaltning och konceptutveckling. Det blev en lång resa. Totalt blev hon kvar 14 år inom bolaget, varav de fem sista som vd för konsultverksamheten Centrumutveckling efter att den delen skilts från det övriga verksamheten i bolaget. Då tänkte jag att jag antingen skulle bli kvar till pensionen eller hitta på något helt nytt, säger Biljana Pehrsson. NYFIKENHETEN på utlandsjobb lockade, likaså lusten att ta steget från konsult till investerar sidan. Men att det skulle vara just i Ryssland var inte riktigt i tankarna vilket snart övergick i nästa chock. Det visade sig att Biljanas make hade blivit erbjuden samma tjänst som development director på Ikeas utvecklingsbolag i Moskva direkt från Ikea. När vi förstod att vi blivit erbjudna samma jobb sa headhuntern att det fanns gott om andra jobb utomlands. Det slutade med att jag gick till East Capital i Moskva för att bygga upp deras fastighetsfonder. Det var ett nytt tillgångsslag för bolaget att driva i egen regi. Hon lärde känna den spirande, östeuropeiska fastighetsmarknaden på nära håll, och behöver inte fundera länge över hur förutsättningar där skiljer sig från de i Sverige. Den svenska marknaden är oerhört välfungerande, stabil och transparent. Det är enkelt att äga fastigheter, vi har ett fastighetsregister och ett inarbetat legalt ramverk som funnits länge. Ur ett internationellt perspektiv är det enkelt att göra affärer här eftersom alla pratar engelska och det finns en likviditet på marknaden. Men någon färdig agenda fanns inte när Biljana Pehrsson tillträdde vd-posten på Kungsleden. Å andra sidan satt hon redan i styrelsen och hade därmed god insikt i hur bolaget mådde och hur förutsättningarna inför framtiden såg ut. Den första tiden var det viktigast att lyssna in och lära känna organisationen, men en av mina käpphästar var att jag inte tyckte att Kungsleden hade en tydlig position på marknaden. Fokus låg på att göra många och snabba transaktioner trots 38 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2014

39 Medarbetarna reagerade med glada miner på att just Biljana Pehrsson skulle ta över vd-posten på Kungsleden. Här delar hon ett gott skratt med vice vd Anders Kvist. att jag inte tyckte att det alltid fanns förutsättningar för det. Nu har jag fått tillfälle att kavla upp ärmarna och genomföra den här förändringen. UNDER SINA ÅR i Ryssland fick hon erfara nästan motsatta marknadsförhållanden jämfört med hur branschen fungerar i Sverige. Den unga marknaden regleras av ett legalt ramverk som förvisso finns, men som är långt ifrån fulländat. Och marknadsaktörernas erfarenhet sträcker sig ofta inte längre än år bakåt. När finanskrisen kom 2008 hade man aldrig tidigare varit med om en nedgång, det var helt nytt för alla men en intressant period att vara med om, berättar Biljana Pehrsson. Med sig i bagaget hem hade hon en större förståelse för hur olika marknader alltid påverkas av varandra, det är bara en fråga om omfattning. Omvärldsbevakningen har blivit en del av den dagliga rutinen för Biljana Pehrsson, som skannar av alla nyhetsbrev hon kommer över från både svenska och andra europeiska fastighetsbranscher. Det måste man. Vi kan inte tänka att vi är isolerade här. Har man en gång jobbat utomlands lämnar man aldrig den marknaden när man kommer tillbaka, utan har med sig det bredare perspektivet. Men på kontoret är det svenskt som gäller, åtminstone när det kommer till inredningen. Mötesrummen är döpta efter hållplatser utmed vandringsleden som gett upphov till bolagets namn. Biljana Pehrsson, som tycker om att ta sig an nya resmål till fots, skulle själv gärna utforska den verkliga Kungsleden, men det har inte blivit av ännu. BILJANA PEHRSSON tog över rodret efter en tuff period för Kungsleden. Året innan hade aktiekursen bottnat när Högsta förvaltningsdomstolen slog fast att bolaget undanhållit skatt efter försäljningar som gjordes under 2004 och Utmaningen som väntade var att vända tillbaka till rätt köl. Responsen på att just hon skulle tillträda som vd var förhoppningsfull men Biljana Pehrsson hänvisar hellre till strategi än till sig själv. Jag vill lyfta fram vår goda organisation för marknaden och bygga vidare på den nya strategin där vi går från att vara transaktionsdrivna till att gå tillbaka till vad det faktiskt handlar om relationen till våra kunder och att bygga aktievärde genom förvaltning och utveckling. Fastighetsutveckling är ett relativt nytt område för Kungsleden, men Biljana Pehrsson vet redan vilken ände hon vill börja i. Bolaget har ett antal outnyttjade byggrätter i sin portfölj och en växande efterfrågan bland kunder som vill kunna expandera i sina befintliga lokaler. Genom att bygga ut eller bygga nytt så är förhoppningen att Kungsleden kan behålla kunder som annars hade flyttat vidare till större lokaler. Vi ska vara med från A till Ö genom att bygga, hyra ut, förvalta och utveckla fastigheter. Det här är en del i en process som tar tid att implementera, men jag har en tydlig vision om vad och var vi ska vara om tre år. I VISIONEN INGÅR också målet att dra sig bort från mindre marknader och istället öka beståndet i Storstockholm, Göteborg, Malmö, Mälardalen samt utvalda tillväxtorter i Norrland. Kungsleden tog ett jättekliv framåt på vägen mot sina nya mål genom en enda affär, som också blev Sveriges största fastighetstransaktion under Att GE Capital Real Estate bestämt sig för att avyttra hela sitt svenska bestånd var inte känt när FAKTA/ KUNGSLEDEN Grundades 1994, efter 1990-talets bankkris, för att förvalta pantvårdsfastigheter. Omfattning: Kungsleden äger och förvaltar kommersiella fastigheter, främst inom segmenten kontor, industri/ lager och handel. Bokfört värde: Fastighetsvärdet uppgår till cirka 20 miljarder kronor. Kuriosa: Namnet är hämtat från den lappländska vandringsleden Kungsleden. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

40 JAG FATTAR BESLUT GENOM ATT GÖRA EN ORDENTLIG ANALYS, MEN ERFARENHETEN ÄR AVGÖRANDE. FAKTA/BILJANA PEHRSSON Född: 1970 i Belgrad. Bor: I bostadsrätt i centrala Stockholm. Aktuell: Som vd för Kungsleden sedan september. Utsågs i höstas till Årets kvinnliga förebild i fastighetsbranschen. Familj: Make, tre barn och hund. Gör helst utanför jobbet: Reser med familjen. Kungsledens renodlingsstrategi formulerades, utan snarare en lyckosam slump. Vi bedömde att det skulle ta månader att förändra vårt bestånd i den riktning vi ville. Istället lyckades vi nå flera av våra mål i en enda affär. EFTER TVÅ MÅNADER på sin nya post gick affären i hamn och i december tillträdde Kungsleden sina 84 nya fastigheter, fördelade på främst Stockholm och Göteborg. Det har varit en hektisk period med många inblandade, och en lång turné för att inspektera alla nya fastigheter. Jag har ju fortfarande inte hunnit se alla fastigheter i vår portfölj före GE. Och nu kan vi inte heller sitta och rulla tummarna vi ska ta över en del personal och har ett viktigt arbete att göra för att sänka vakansgraden i det nyförvärvade beståndet. Den renodling av portföljen som nu påbörjats kommer att kräva många och tunga beslut framöver. På vilka orter ska bolaget finnas representerade? Vilka fastigheter är möjliga att utveckla i framtiden, och vilka ska säljas vidare? Biljana Pehrsson förlitar sig på en kombination av kalkyler och erfarenhet. Jag fattar beslut genom att göra en ordentlig analys, men erfarenheten är avgörande. Har man haft tentaklerna ute på den här marknaden i 20 år som jag har haft, så får man en bra känsla för vad som är bäst. DET ÄR FASTIGHETERNAS betydande roll för människor som Biljana Pehrsson tycker gör det roligt att kliva upp på morgonen för att åka till jobbet. För mig är det oerhört kul att fastigheterna står där de står, att de är beständiga och påverkar så många människor. Det gör jobbet verkligt på något vis. En fastighet är antingen din arbetsplats, huset där du bor eller restaurangen där du äter din lunch. Alla har en åsikt om köpcentrumet de handlar i, det är häftigt när det kanske handlar om ett projekt jag själv varit med och byggt upp. Sen är det inte bara ekonomi, juridik och teknik som möts i ett hus, utan också arkitektur och design. Men trots alla kopplingar till andra yrkesområden är Biljana Pehrsson fullt tillfreds med att fortsätta på fastighetsspåret. Jag har aldrig tänkt att jag skulle byta bana. Jag fick frågan innan jag tillträdde och hade jättesvårt att komma på vad jag skulle kunna göra om jag inte jobbade med fastigheter, vad skulle det vara? 40 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2014

41 75% lägre kostnad Det lönsamma miljövalet Annonsera i branschens ledande tidning! Missa inte möjligheten att nå ut till Fastighetstidningens läsare För bokning och information kontakta: MAGNUS JOHANSSON Tel: magnus.johansson@newsfactory.se NIKLAS NILSSON Tel: niklas.nilsson@newsfactory.se

42 Fokus Vattenläckor Renoveringsbehoven i vattenledningsnäten är enorma och förnyelsekostnaderna kommer att läggas på VAtaxan. En fördyring som inte alltid kan kompenseras med höjd hyra. I värsta fall kan fastighetsägaren tvingas till hyresreduktioner, utan att få ersättning från vattenleverantören. TEXT: BJÖRN ÅSLUND Kostnaderna rin 42 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2013

43 FOTO: ERIK MÅRTENSSON / TT ner iväg Sverige är vi vana vid billigt vatten i kranarna. Men verkligheten förändras. Vattenledningsnäten i många kommuner står inför stora upprustningar. I ett längre tidsperspektiv har förnyelse takten varit väldigt låg. Om inte tempot ökar lär läckorna bli fler och vattenkvaliteten försämras. På detta ska läggas ett förändrat klimat som ställer nya krav på VA-näten, och tuffare miljökrav. Investeringarna i de kommunala näten måste tredubblas de kommande 25 åren. Vi får räkna med att investeringskostnader och även ökade driftskostnader driver upp VA-taxorna, troligen med 150 till 200 procent på 50 års sikt, säger Lena Söderberg, som är vd för Svenskt Vatten, branschorganisation för de kommunala vattenverken. Ställ detta mot den senaste Nils Holgersson-undersökningen där gick vattentaxorna i medeltal upp med 3,6 procent. Det noterades att 32 kommuner höjde med över 10 procent. Men de riktigt stora taxeökningarna kan ännu bara skönjas. Höjningarna kommer inte att tas ut direkt. Det blir stegvisa taxehöjningar, säger Lena Söderberg och betonar att VA-taxorna är reglerade i lag. Intäkterna får inte gå till annan kommunal verksamhet. DET ÄR PÅTAGLIGA skillnader i ledningsnätens status i de olika kommunerna, påpekar hon. Ledningarna beräknas hålla i runt 100 år, och mycket byggdes nytt på 1960 och 70-talen och är fortfarande i gott skick. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

44 står du inför ett badrumsprojekt? Vinn den mest energieffektiva blandaren på marknaden Kom och ta en dialog med oss om kompletta badrum. Du kan också vara med och tävla om en Nautic tvättställsblandare - den mest energieffektiva blandaren på marknaden. Vi finns i monter F:28 på Fastighetsmässan i Malmö 5-6 februari monter f:28 DIGITALT LÅSSYSTEM. UTAN BATTERIER. UTAN KABLAR. Det enda miljövänliga elektroniska låssystemet. Genom att vara helt elektroniskt både nycklar och cylindrar är det därmed också 100 % flexibelt. Slipp mekaniska begränsningar och förändra ditt låssystem efter dina behov under hela dess livslängd. iloq Scandinavia AB, Strandbergsgatan 61, 3tr, SE Stockholm, Tel , Fax: , scandinavia@iloq.com 44 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2013

45 En konsekvens av alla nya ledningar som ska grävas ned är störningar för trafiken. Så här såg det ut i höstas när nya vattenledningar lades i Storgatan i Nyköping. I Nyköping höjdes VA-taxan nyligen med 15 procent. FOTO: BJÖRN ÅSLUND OM KOMMUNERNA HÅLLIT NERE TAXOR OCH INTE TAGIT ANSVAR FÖR LÖPANDE UNDERHÅLL, SÅ HAR KOMMUNEN OCH VA-BOLAGEN EN VISS UNDERHÅLLSSKULD. RIKARD SILVERFUR, FASTIGHETSÄGARNA SVERIGE Behoven av att höja taxorna skiljer mycket i kommunerna, då förutsättningar är så olika. Det beror också på om man gör planerade investeringar eller väntar länge och måste göra akutinsatser. Det senare blir dyrare. Att förnyelsen blir betungande Lena Söderberg beror bland annat på att det inte längre utgår någon statlig finansiering, som det gjorde under utbyggnaden på 1950-, och 1970-talen. När vi nu förnyar, så måste allt betalas via VAtaxan, säger Lena Söderberg. En kostnad som lär hamna i knät på fastighetsägare. För bostäder ingår vattnet normalt i hyran, men det är inte självklart att ökade vattenkostnader kan föras vidare till hyresgästerna. Det finns ju ingen direkt koppling mellan kostnader och hyressättning, när bruksvärdesprincipen råder. Men ökade kostnader för VA är ett underlag att ha med inför hyresförhandlingen, säger Rikard Silverfur, näringspolitisk expert på Fastighetsägarna Sverige. För lokalhyresgäster kan dock ökade taxor få genomslag på hyran eftersom där råder en fri hyressättning, eller om det finns en driftskostnadsklausul i avtalet. ATT TAXEFRÅGORNA uppmärksammas hoppas han ska leda till att fastighetsägare tar dialogen med vattenbolag och politiker. Man bör vara uppmärksam på varför vattentaxan höjs. Om kommunerna hållit nere taxor och inte tagit ansvar för löpande underhåll, så har kommunen och VA-bolagen en viss underhållsskuld, och den bör inte främst täckas med höjda taxor, säger Rikard Silverfur. I viss mån kan den enskilda fastighetsägaren motverka Utbytestakten behöver tredubblas På 25 år behöver 30 procent förnyas I dag förnyas bara 0,4 procent av ledningsnätet varje år. Alldeles för lite menar Svenskt Vatten. För att upprätthålla kvalitet borde takten tredubblas till 1,2 procent varje år. Med den farten är 30 procent av ledningsnätet ombyggt fram till år Kostnaden för att byta ut hela nätet är cirka 500 miljarder kronor. FÖRNYAT PÅ 25 ÅR MED DAGENS TAKT: 10% VAD SOM SKULLE BEHÖVA FÖRNYAS PÅ 25 ÅR: 30% HELA LEDNINGSNÄTET FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

46 FOTO: ANDERS WIKLUND/TT Uppåt Östersundsbor drabbades av smittan från parasiten Cryptosporidium. 65 personer blev så sjuka att de var tvungna att söka vård på sjukhus. effekten av taxehöjningar genom översyn och utbyte av utrustning. Det kan vara en idé att börja följa upp vattenförbrukning mer noggrant, då brukar användningen minska. Omotiverat hög förbrukning kan tyda på läckage, så med bättre koll kan man också undvika skador, säger han. NÄR ÖSTERSUND drabbades svårt av en vattenburen parasit år 2010 tvingades kommunägda Östersundshem att retroaktivt sätta ned hyrorna med fem procent. På liknande sätt kan framtida ledningsproblem komma att drabba fler fastighetsägare. Det är inte någon skillnad mellan en kommunal och privat hyresvärd. Det är ju hyresvärden som ska tillhandahålla vatten, de kan också tvingas reducera hyror om vattnet inte fungerar, konstaterar Rikard Silverfur. EN ANNAN SAK är om fastighetsbolaget i sin tur kan få kompensation från VA-verksamheten. Östersundshem fick det inte. Prissättningen är reglerad i lag och bygger på kostnadstäckning, vilket betyder att alla kostnader normalt betalas av vattenkunderna. En återbetalning från VA-tjänsterna till kunderna innebär då att motsvarande prishöjning måste tas ut senare. Om ÄNGELHOLM: Höjde avgiften med 300 procent I Ängelholm höjdes förbrukningstaxan för vatten med cirka 10 procent och den fasta avgiften med hela 300 procent. Men det räcker ändå inte på långa vägar för att klara hela förnyelsebehovet. Majoriteten av kommunerna har ännu inte tvingats till så påtagliga höjningar som skånska Ängelholm. Men så är det en kommun med växande befolkning, vilket kräver ett utökat VA-nät. Lägg till det ett åldrande ledningsnät som behöver upprustas och ökade krav på rening av avlopp. 500 miljoner kronor ska investeras i nya ledningar och anläggningar, som reningsverk. 300 miljoner kronor behövs för renovering, främst av gamla rör. Därför tog tekniska nämnden hösten 2012 beslutet om höjd VA-taxa. Den fasta delen ökade med cirka 300 procent från 558 Christer Örning kronor till kronor för en standard mätare. Förbrukningstaxan höjdes med cirka 10 procent. För den fastighet som används i Nils Holgerson-undersökningen innebär det en sammanlagd ökning med 12,8 procent. VA-avgifterna har inte hängt med och speglat de tidigare investeringar som gjorts. Avgiften har varit för låg, för att spegla de verkliga fasta kostnaderna, säger Christer Örning, M, ordförande i tekniska nämnden. Det handlar om många års eftersatt underhåll som nu ska betalas. Trots den kraftiga höjningen är kommunen långt ifrån hemma. Av det totala finansieringsbehovet på 800 miljoner kronor är bara cirka 250 miljoner kronor säkrade i och med taxehöjningarna. Säkerligen kommer fler höjningar. Det är ju VA-abonnenterna som måste betala, detta är inte något som kan finansieras via skatterna, säger Christer Örning. 46 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2013

47 FOTO: JEANETTE LÖVGREN /TT VAD VI KAN SE I STATISTIKEN SÅ BRUKAR DET ÅRLIGEN VARA TVÅ, TRE SJUKDOMSUTBROTT MED KOPPLING TILL VATTEN. CHRISTINA FORSLUND, LIVSMEDELSVERKET problemen drabbat många så blir det ett nollsummespel, säger Lena Söderberg. Därutöver är priset på vattnet så lågt så en kompensation i form av exempelvis inga rörliga avgifter blir så låg att det knappast motsvarar kundernas uppfattning som skälig, säger hon. VI HAR HAFT ett par stora sjukdomsutbrott på grund av parasiten cryptosporidium, som inte tidigare påträffats i Sverige. Vid utbrottet i Östersund hösten 2010 fastställ att smittan kom via dricksvattnet, medan det i Skellefteå 2011 bara misstänks bero på dricksvattnet. Men Lena Söderberg menar att det inte går att se någon allmän tendens att vattenkvaliteten har försämrats. Vi har inga indikationer på försämrad vattenkvalitet i övrigt när vi ser på tillgänglig statistik. Däremot tror vi att det kommer att bli så inom en 25-årsperiod om inte långsiktiga VA-planer tas fram och implementeras. Inte heller Livsmedelsverket ser någon trend mot sämre vatten, med reservation för utbrotten i Östersund och Skellefteå. Vad vi kan se i statistiken så brukar det årligen vara två, tre sjukdomsutbrott med koppling till vatten. Om man bortser från dessa två stora utbrott, ser vi inte någon försämring, säger Christina Forslund, statsinspektör vid Livsmedelsverket. Hon konstaterar att cryptosporidium- Tog det säkra före det osäkra. Den 19 april 2011 gick Skellefteå kommun ut med kokningsrekommendationer, även om vattenanalyserna inte visade några förhöjda bakteriehalter. utbrotten blev en väckarklocka för många vattenverk, som sett över sina beredningsmetoder. De har även blivit mer försiktiga och ger oftare kokningsrekommendationer, ofta i förebyggande syfte vid läckor. Det är inte bara upprustningen av de kommunala VA-näten som kommer att belasta fastighetsägarnas ekonomi. Lena Söderberg påpekar att ledningsnät inom privata fastig hetsägares område är lika långa som kommunernas och i många fall med ett lika stort renoveringsbehov. Även små läckor ger stora volymer Läckans storlek* liter/ m 3 /år motsvarar sekund badkar En femkrona Ø 27,5 mm En tändsticka Ø 2,7 mm En läcka, stor som en sytråd, Ø 0,9 mm badkar 0,1 8, badkar 0,001 0, badkar * vid 500 kpa Källa: Svenskt Vatten Drygt ett badkar per svensk försvinner varje vecka i ledningsnäten Av den totala vattenproduktionen ( m 3 /år) beräknas 15 procent läcka varje år. Det motsvarar 1,2 normalstora badkar per svensk varje vecka. Det finns en relativt stor osäkerhet. Läckaget mäts inte, utan siffrorna anger differensen mellan vattenmätare hos vattenverken och uppmätt vattenförbrukning hos konsumenterna. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

48 Vi vet att affärerna mår bäst när människan är i centrum Längtar du också ibland efter en förvaltningspartner som tänker lite mer som du. Som ser en större bild än bara fastigheter och funktioner, som väger in människor, miljön, framtiden och nya möjligheter i alla situationer. Då ska du titta lite närmare på Riksbyggen. Vi har allt du kan önska dig av en förvaltningspartner, vi löser det tekniska, det dagliga och det ekonomiska. Och vi gör det utifrån ett helhetsperspektiv. Vi har utvecklat och förvaltat fastigheter i över 70 år och vi finns i hela landet. Hur kan vår syn med människan i centrum förbättra dina affärer? Svaret hittar du på riksbyggen.se/tjanster eller om du ringer Riksbyggen utvecklar, förbättrar och förvaltar rummen som du bor och arbetar i.

49 Fall i rätten TEXT: KARIN RUTSTRÖM ILLUSTRATION: DENNIS ERIKSSON Uppsägning av lokal kan göras per annons EN MAN hyr en butikslokal av en fastighetsägare. Han hyr sedan ut den till en porrklubb eftersom han enligt avtalet har rätt att hyra ut lokalen i andra hand. Efter ett antal år gör kommunen en besiktning och upptäcker att det gjorts otillåtna ombyggnader. De kräver då att fastighetsägaren omgående ska återställa de ombyggnader som gjorts. Om lokalen inte åtgärdas riskerar fastighetsägaren höga böter. Fastighetsägaren säger då upp hyresavtalet med mannen. Men eftersom han har skyddade adressuppgifter kan de inte nå honom. Hyresgästens juridiska ombud kontaktas men han hänvisar till att han saknar fullmakt att ta emot uppsägningen. Han kan inte heller lämna någon adress dit hyresvärden kan skicka uppsägningen. Fastighetsägaren kontaktar polisen och det görs en kungörelse i Post- och Inrikes tidningar. Det innebär att man sätter in en annons där man skriver att man söker en person med skyddad personuppgift, för delgivning och uppsägning av hyresavtalet. Namn och personnummer på hyresgästen anges i annonsen samt att uppsägningshandlingarna finns tillgängliga på länsstyrelsen. Fastighetsägaren driver sedan ärendet vidare till tingsrätten, som beslutar att hyresavtalet ska upphöra och att hyresgästen ska flytta från lokalen. Hyresgästen upptäcker det hela för sent och närvarar inte när ärendet prövas i tingsrätten. Han överklagar då domen till hovrätten. Han hävdar att han missat att närvara vid sammanträdet i tingsrätten eftersom han varit tvungen att hämta uppsäg ningshandlingarna på länsstyrelsen. Hyresgästen menar att förfarandet strider mot hyreslagen och hävdar att uppsägningshandlingen i sin helhet skulle funnits med i annonsen. Men hovrätten anser att uppsägningen skett korrekt och avslår överklagandet. KOMMENTAR: Hovrätten slår i och med det här beslutet fast att det går att använda kungörelse när det gäller en uppsägning där hyresgästen har skyddade personuppgifter och att det räcker med att det står var handlingen finns tillgänglig. En delgivning kan göras av olika myndigheter beroende på vad man väljer. I det här fallet valde hyresvärden att själv säga upp hyresgästen och sedan se till att handlingarna fanns tillgängliga hos länsstyrelsen. Man kan även vända sig till Kronofogdemyndigheten med en ansökan om att hyresgästen ska avhysas, då sköter de delgivningen. Mikael Gulliksson, chefsjurist Fastighetsägarna Hyresvärd förlorade efter tvist om vindsförråd EN HYRESVÄRD kontaktar en hyresgäst och meddelar att vinden ska byggas om för att förbättra fastighetens ventilationssystem. Hyresgästens vindsförråd kan då inte vara kvar av tekniska skäl och hon erbjuds istället ett annat förråd i källaren. Hon accepterar bytet men kräver att det nya förrådet ska vara lika stort. När hyresgästen inte har möjlighet att tömma förrådet på utsatt tid erbjuder sig hyresvärden att göra det. Hyresgästen accepterar men kräver en garanti för att alla hennes tillhörigheter ska placeras på samma sätt i det nya. Hyresvärden svarar att detta inte är möjligt och kräver att hyresgästen antingen tömmer förrådet själv eller är närvarande när det töms. Hyresgästen tar då kontakt med Hyresgästföreningen och får veta att hon måste acceptera hyresvärdens erbjudande. Ett avtal tecknas och man kommer överens om att det befintliga förrådet ska vara tömt före ett visst datum. Strax efter väljer hyresvärden trots överenskommelsen att säga upp hyresgästen. När ärendet prövas av hyresnämnden hävdar hyresvärden att hyresavtalet ska upphöra eftersom hyresgästen är besvärlig och inte uppfyllt sina skyldigheter. Nämnden anser visserligen att hyresgästen agerat felaktigt men inte att händelsen är så pass allvarlig att hyresavtalet ska upphöra. Hyresvärden överklagar domen men förlorar i hovrätten. KOMMENTAR: Lagen är tydlig när det gäller den här typen av situationer. Hyresvärden har rätt att få tillträde till en lägenhet omedelbart när det gäller akuta skador som kräver nödvändig besiktning och åtgärder. För mindre brådskande åtgärder måste man avisera minst en månad i förväg. Det är viktigt att tydligt informera hyresgästen om vad som är syftet med ett önskat tillträde, när det ska ske och av vem. Har det uppstått konflikter, kan det vara lämpligt att exempelvis fastighetsskötaren sköter kontakterna med hyresgästen för att undvika att situationen förvärras. Hyresvärden har möjlighet att vända sig till Kronofogdemyndigheten för att få hjälp med tillträde. Mikael Gulliksson, chefsjurist Fastighetsägarna FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI