Välkommen till JMs bolagsstämma

Transkript

1

2 Omslag: I Uppsala Parkstad uppför JM bland annat flerbostadshus med stora fönster, putsade fasader och rymliga balkonger. Välkommen till JMs bolagsstämma TID OCH PLATS JMs ordinarie bolagsstämma 2002 äger rum torsdagen den 18 april 2002 kl på JMs huvudkontor, Telegrafgatan 4, Solna. ANMÄLAN M.M. Aktieägare, som önskar deltaga i bolagsstämman, ska dels vara införd i den av VPC AB förda aktieboken senast måndagen den 8 april 2002, dels anmäla sig hos bolaget senast kl måndagen den 15 april 2002 på något av följande sätt: E-post: maylis.ahlstedt@jm.se Fax: Telefon: Post: JM AB, Stockholm Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier, måste i god tid före den 8 april 2002 genom förvaltares försorg tillfälligt inregistrera aktierna i eget namn för att erhålla rätt att deltaga i stämman. UTDELNING Styrelsen föreslår, att till aktieägarna utdelas 14 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelningen föreslås tisdagen den 23 april Beslutar stämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av VPC fredagen den 26 april KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN 18 april 2002: Bolagsstämma 18 april 2002: Delårsrapport för perioden januari mars augusti 2002: Delårsrapport för perioden januari juni oktober 2002: Delårsrapport för perioden januari september 2002 Februari 2003: Bokslutskommuniké för 2002 Rapporterna finns på både svenska och engelska och kan beställas från JM AB, Koncernstab Kommunikation, tel , fax eller via JM AB (publ) med säte i Stockholm Organisationsnummer

3 INNEHÅLL 1 Innehåll JM I KORTHET KONCERNCHEFENS KOMMENTAR AKTIEDATA AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI AFFÄREN JM BOSTÄDER KOMMERSIELLA LOKALER MÖJLIGHETER OCH RISKER JMs AFFÄRSENHETER FINANSVERKSAMHETEN VARUMÄRKET JM MILJÖ MEDARBETARNA STYRELSENS ARBETE FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RESULTATRÄKNING BALANSRÄKNING KASSAFLÖDESANALYS REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER BOKSLUTSKOMMENTARER OCH NOTER FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION REVISIONSBERÄTTELSE KVARTALSÖVERSIKT SEXÅRSÖVERSIKT STYRELSE LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE JMs FASTIGHETER DEFINITIONER TABELLER, ILLUSTRATIONER OCH DIAGRAM

4 2 JM I KORTHET JM i korthet Resultatet efter finansiella poster ökade 35 procent till mkr (1 209). Räntabiliteten på eget kapital uppgick till 30 procent (24) och vinsten per aktie ökade 43 procent till 36 kronor (25). Resultat projektutveckling ökade 50 procent till 957 mkr (637) och marginalen förbättrades till 11,8 procent (10,3). Fastighetsförsäljningar om mkr (2 213) gav ett resultat om 928 mkr (535). Återköp av egna aktier genomfört om 841 mkr. Styrelsen föreslår utdelningshöjning från 10 till 14 kronor per aktie. VINST OCH UTDELNING PER AKTIE NETTOOMSÄTTNING OCH RESULTAT EFTER SKATT Kr Mkr Mkr Vinst per aktie, kr Utdelning per aktie, kr Utdelning för 2001 är styrelsens förslag. Nettoomsättning, mkr Resultat efter skatt, mkr I Stora fastighetsförsäljningar möjliggör ökade investeringar i projekt. Etablering i Norge. Fastighetsbestånden i södra Sverige avyttras. Investeringar i större bostadsprojekt. Renodling av verksamheten till projektutveckling. Etablering i Danmark. Nya finansiella mål och namnbyte till JM AB. Konvertibler till de anställda. Fastighetsbeståndet i Göteborg avvecklas. Tillväxtorienterade verksamhetsmål. Huvudägaren Skanska säljer sitt aktieinnehav. Fortsatt framgångsrik projektutveckling. Fortsatt stora fastighetsförsäljningar. Stora återköp av aktier. Teckningsoptioner till de anställda. JM AB är ett publikt bolag och noterat på Stockholmsbörsen. Antalet anställda i Sverige, Norge, Danmark och Belgien är cirka och omsättningen år 2001 uppgick till cirka 9 miljarder kronor. Bolaget är Sveriges ledande bostadsutvecklare och verksamheten bedrivs med fokus på projektutveckling av såväl bostäder som kommersiella lokaler i centrala lägen i expansiva orter. En bred satsning på kvalitets- och miljöfrågor kännetecknar verksamheten.

5 JM I KORTHET 3 Projektutveckling Bostäder Byggrättsportfölj byggrätter. Mål produktionsstart av minst bostäder per år. Kommersiellt Byggrättsportfölj m 2. Produktionsstart anpassas efter konjunkturen. Färdigutvecklade förvaltningsfastigheter Mål fastigheter för 2 miljarder kronor i bokfört värde. Stöd för projektutveckling kan användas som bytesvaluta. KONCERNENS PROJEKTUTVECKLING Mkr % Resultat per kvartal, mkr 12 månaders rullande resultat, mkr 12 månaders rullande marginal, % GEOGRAFISK FÖRDELNING AV NETTOOMSÄTTNING Stockholm, 60% Övriga Sverige, 23% Norge Sverige Belgien, Danmark,Norge, 17% Danmark Belgien Den första etappen av Nåntuna Villastad i Uppsala omfattar ett 20-tal funkisinspirerade villor med äganderätt.

6 4 KONCERNCHEFENS KOMMENTAR Ännu ett framgångsrikt år fortsatt goda förutsättningar för JMs projektutveckling JM har haft en stark utveckling de senaste åren och det gångna året var inget undantag. En stor del av denna positiva vinstutveckling är resultatet av strategiomläggningen som vi påbörjade för cirka tre år sedan. Successivt har JM förändrats från ett traditionellt bygg- och fastighetsbolag till en renodlad projektutvecklare av bostäder och kommersiella lokaler. Vi har kunnat ta tillvara en rejäl vinstutväxling genom att fokusera på kassaflöde och resultaträkning istället för på substans och balansräkning. Efterfrågan på JMs bostäder var fortsatt stabil under Trots en svagare konjunktur och ökad osäkerhet i omvärlden kunde prisnivåerna behållas på oförändrat goda nivåer. Under året sålde vi fler bostäder än något tidigare år. Vi kunde också förbättra marginalerna i vår projektutveckling och detta tillsammans med en hög försäljningstakt av förvaltningsfastigheter, bidrog till det starka resultatet. Genom ett konsekvent arbete med renodlingen har vi under året ytterligare befäst och stärkt vår position som projektutvecklare. Framgång i projektutveckling förutsätter att koncernens balansräkning utnyttjas på ett så effektivt sätt som möjligt och ur aktiemarknadsperspektivet är det extra viktigt att kapital används effektivt. Dynamiken i projektutveckling kräver en tydlig fokusering på kassaflöden. Vi har därför fortsatt att minska vårt fastighetsbestånd och under året sålt färdigutvecklade förvaltningsfastigheter för 4 miljarder kronor. Vid årsskiftet uppgick det bokförda värdet av det färdigutvecklade beståndet till 3,7 miljarder kronor. Målet är ett bestånd om cirka 2 miljarder kronor i bokfört värde, vilket ska kunna användas för bytesaffärer. Fastighetsförsäljningarna och det goda resultatet inom projektutvecklingen har inneburit möjlighet för JM att överföra kapital till aktieägarna. Under året har sammanlagt mkr överförts till aktieägarna genom återköp och utdelning. För 2001 föreslås en utdelning om 14 kronor per aktie. Styrelsen kommer också, från bolagsstämman, begära fortsatt mandat att återköpa aktier. KUNDORIENTERING HAND I HAND MED EFFEKTIVITET JM har en stark position och ett starkt varumärke som hela tiden måste utvecklas. Vi är ledande inom vår nisch i Sverige och har en stark position i Norge och är en god bit på väg i både Danmark och Belgien. Men ändå, anser jag att vi bara har börjat. Ett av våra mål är att varje kund och varje projekt ska bli en god referens. För att detta ska kunna nås måste hela vår organisation genomsyras av ännu mer kundoch marknadsorienterat agerande. Kvalitet, miljö och etik är våra honnörsord och vi vill att denna profil ska bli ännu starkare. JMs egen säljkår är ett viktigt öra mot marknaden och därför öppnar vi en bostadsbutik vid Stureplan i centrala Stockholm. Målet är att kunden så tidigt som möjligt ska kunna påverka sin bostad i så hög utsträckning som möjligt. JM arbetar med olika verksamhetsstyrningsprojekt för att få hela organisationen att tänka och agera i termer av ökad kundnöjdhet. Vi kommer fortsätta att renodla vår organisation och ytterligare anpassa den till vår roll som projektutvecklare. Verksamheter som inte ingår i kärnverksamheten eller stödjer den, kommer att avvecklas. Samtidigt är det oerhört viktigt att vi har god kontroll över både kvalitet och våra kostnader. Genom att behålla vissa relevanta verksamheter i egen regi kan vi utöva kontroll samtidigt som vi bibehåller kompetens och kunskap. Genom att tillämpa best practice -principen, eftersträvar vi att vara effektiva i allt vi gör. FORTSATT GOD EFTERFRÅGAN JM koncentrerar sin verksamhet till städer och orter där befolkningstillväxten och efterfrågan på bostäder med hög standard är störst. Dessa är idag Storstockholm, Göteborg, Malmö/Lund och Uppsala i Sverige samt Oslo, Köpenhamn och Bryssel utanför Sverige. Inflyttningen och efterfrågan på attraktiva bostäder inne i dessa stadskärnor är stor, samtidigt som bostadsbyggandet är lågt. Det innebär att efterfrågan på JMs bostäder, med hög standard i attraktiva lägen, är stor och förmodligen bestående under överblickbar tid. På våra utländska marknader kan vi dessutom konstatera en viss prisökning under året. Det största reella hotet som kan medföra en avmattning i pris och efterfrågan på våra huvudmarknader bedömer vi vara en större räntehöjning. En sådan förefaller dock inte särskilt sannolik mot bakgrund av den försvagning av konjunkturen som redan skett. Dessutom är de öppna, nordiska ekonomierna numera starkt sammanflätade med den internationella ekono-

7 KONCERNCHEFENS KOMMENTAR 5 min som präglas av ambitioner om låg inflation och ränta. Kommersiella fastighetsprojekt utgör idag en mindre del av JMs verksamhet. Även om bostäder är basen för vår verksamhet är det också viktigt att kunna följa fastighetsmarknaden nära genom egna kommersiella projekt och för att säkerställa ett fastighetsbestånd som kan användas för bytesaffärer. Efterfrågan på kommersiella projekt svänger betydligt snabbare än på bostäder beroende på högre konjunkturkänslighet. De kommersiella projekten är därför koncentrerade till attraktiva kontorslägen i Stockholmsområdet. UTBLICK FÖR ÅR 2002 Fortsatt ökad kundorientering, kostnadskontroll, volymtillväxt samt fortsatt fokus på kvalitet, miljö och etik kommer att känneteckna JM under överblickbar framtid. Volymtillväxten ska i första hand genereras organiskt men kan också ske med hjälp av selektiva förvärv. Vi kommer i första hand att fortsätta utveckla vår verksamhet på de intressanta marknaderna i Skandinavien och Bryssel. Vi är redan bland de tre ledande bostadsutvecklarna i Oslo medan vi är i ett uppbyggnadsskede i Köpenhamn. Marknaden och efterfrågemönstret i Köpenhamn är likartat det i Stockholm men ännu tämligen oexploaterat. När vi kan identifiera samma attraktiva förutsättningar i andra städer i Europa, kommer vi att vara lyhörda för affärsmöjligheter. Fortsatt viktiga frågor är också hur vi i vår affärsverksamhet tar både ett etiskt och socialt ansvar. När vi utvecklar bostäder, arbetar vi utifrån att skapa helhetslösningar för våra kunder. Det betyder att kunden ska vara nöjd, inte bara med sin bostad utan också med sin närmiljö. Denna helhetssyn avspeglas väl i vårt stora projekt i Liljeholmen i Stockholm där JM uppför en helt ny stadsdel med över bostäder i sjönära läge. Där tar JM ansvar både för närmiljö och infrastruktur. Vi är övertygade om att den här typen av helhetslösningar för våra kunder, kommer fortsätta att öka i betydelse. JM har alltid haft höga ambitioner och det fortsätter vi att ha. Men vi klarar inte våra mål om vi inte har en lärande organisation och engagerade medarbetare, vilket vi prioriterar på olika sätt. Många anställda äger också aktier, konvertibler och teckningsoptioner i JM. Med detta sagt och med förväntningar för innevarande år om en fortsatt stark efterfrågan på bostäder på de orter som vi prioriterar, bedömer vi att även 2002 kommer att bli ett starkt år för JM. Stockholm i mars 2002 Carl Eric Stålberg VD och koncernchef

8 6 AKTIEDATA JM-aktien ger hög direktavkastning AKTIEKAPITAL JM-aktien är noterad på Stockholmsbörsens A-lista sedan Aktiekapitalet uppgår till 121,2 mkr fördelat på 30,3 miljoner aktier om nominellt 4 kronor med lika rösträtt. På JMs ordinarie bolagsstämma 2001 fattades beslut om ändring av bolagsordningen varvid aktieslag kom att utgå och samtliga aktier erhöll samma röstvärde. Bolagsstämman fattade även beslut om utgivande av skuldebrev förenat med teckningsoptioner, att förvärvas av de anställda. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna och de utestående konvertibla skuldebreven kommer antalet aktier att öka med högst , vilket motsvarar en ökning av aktiekapitalet med 3,1 mkr. Börsposten är 100 aktier. KURSUTVECKLING Bolagets börsvärde uppgick vid årets utgång till 6,5 miljarder kronor. Kursen på aktien steg under året med 4 procent. Under samma period sjönk SAX All Share Index med 17 procent. Under året noterades den lägsta betalkursen, 182 kronor, den 21 september. Högsta betalkursen, 263 kronor, noterades den 2 mars. OMSÄTTNING Under 2001 omsattes JM-aktier till ett värde av totalt mkr. Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 17 mkr (17). Omsättningshastigheten, det vill säga aktiens likviditet på Stockholmsbörsen, uppgick till 51 procent under året att jämföra med hela börssnittet på 134 procent. INDEX Från och med 2001 har Stockholmsbörsen infört en ny branschindelning baserad på Global Industry Classification Standard (GICS). JM tillhör undergruppen Real estate management and development (GICS ) och noteras under ticker JM. UTDELNINGSPOLICY Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel ska utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling och inkluderas i utdelningsberäkningen. ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER JM prioriterar aktiv hantering av koncernens balansräkning. Till den del synlig soliditet och räntetäckning varaktigt bedöms överstiga optimal kapitalstruktur ska kapital överföras till aktieägarna i, vid tidpunkten, lämplig form. Beslut togs vid JMs ordinarie bolagsstämma, i april 2001, om återköp av egna aktier. Beslutet innebar att JM kunde förvärva egna aktier om maximalt 10 procent av det totala antalet aktier i bolaget. I oktober 2001 beslutades att genom indragning eliminera de då återköpta aktierna vilka motsvarade 10 procent. Därefter återköptes ytterligare aktier. Sammanlagt under 2001 återköptes således aktier till en snittkurs om 232 kronor. Detta motsvarar 10,9 procent av aktierna vid ingången av år FÖRÄNDRINGAR I AKTIEKAPITALET Ny- Återköp Nom. Aktieemission, aktier, Antal värde/ kapital, År mkr Split mkr aktier aktie mkr , kr 67, , kr 85, : kr 85, , kr 130, ,4 * kr 133, ,5 * 13, kr 121,2 * Konvertering av skuldförbindelser. ÄGARSTRUKTUR Antalet aktieägare vid årets slut uppgick till 3 922, en ökning med 10 procent. De tio största ägarna står för 57,8 procent av kapitalet och de utländska ägarna för 9,9 procent. Ägandet fördelades mellan institutioner 53 procent (51), aktiefonder 43 procent (47) och privatpersoner 4 procent (2).

9 AKTIEDATA 7 AKTIEDATA Kronor om ej annat anges Börskurs per den , Högst betalt under året Lägst betalt under året Direktavkastning per den (%) 6,4 4,8 4,1 2,6 2,8 Börsvärde per den (mkr) Källa: SIX Antal aktier per den * Vinst efter skatt 36,30 25,40 13,30 7,25 10,95 Utdelning 14,00 ** 10,00 6,75 3,25 3,25 *** Utdelning i % av vinst efter skatt P/E-tal per den * återköpta aktier ingår ej. Källa: JM ** Styrelsens förslag. *** Varav extrautdelning 1 kr. Staden är innehållet i bottenvåningarna JM samarbetar med bland annat ÅWL Arkitekter när det gäller utformningen av Stockholms nya innerstadsdel, Liljeholmskajen. Här bygger JM allt från vatten- och avloppsnät till bostäder. Vi blev tillfrågade av JM att göra en skiss på området. Att få dana en hel stadsdel är naturligtvis en utmaning och det här är det största enskilda uppdrag vi har haft på byrån, säger Olof Lotström som är arkitekt på ÅWL Arkitekter. Det kan vara svårt att få en levande känsla i nya områden. Liljeholmskajen är ett av få ställen där man känner att det kommer att lyckas! Jag brukar säga att staden är innehållet i bottenvåningarna. I Liljeholmskajen har vi en ambition att skapa levande bottenvåningar i bostadshusen med hjälp av offentliga lokaler, som restauranger och livsmedelsaffärer. Lokalerna planeras in i stråk där vi förväntar oss mycket folk i rörelse. Många marknadsundersökningar och intervjuer har legat till grund för projektets utformning. JM har undersökt vad folk egentligen värdesätter. Mycket har handlat om IT och vilken service man förväntar sig i lokalerna. Som ett resultat kommer det till exempel att finnas leveransboxar i bostadshusen dit man kan beställa varor från lokala handlare eller Internet,säger Olof Lotström.

10 8 AKTIEDATA KURSUTVECKLING 1 JANUARI FEBRUARI 2002 Kr jan feb JM ÄGARBILD PER Antal Procent Äger till- Procent Aktie- aktie- av alla sammans av aktieinnehav ägare aktieägare antal aktier kapitalet , , , , , , , , , , , * 80,0 Totalt , ,0 Vid årsskiftet hade aktier efter anmälan om konvertering ännu ej registrerats. Dessa aktier ingår ej i sammanställningen. * Varav JM innehar aktier. VINST, UTDELNING OCH DIREKTAVKASTNING Antal tusen aktier mar apr maj jun jul aug sep okt nov dec jan feb Källa: SIX SX4040 Real Estate SAX All Share index Omsatt antal aktier Kr % AKTIEÄGARE PER Procent av antal Ägare Antal aktier aktier och röster SEB fonder och stiftelser Gamla Livförsäkrings AB SEB Trygg Liv ,2 Robur fonder ,1 AMF Pension ,9 Nordea fonder ,1 Stefan Persson Placering AB ,0 Livförsäkrings AB Skandia ,8 Handelsbanken fonder ,7 Andra AP-fonden ,5 AFA Försäkringar ,3 Alecta Pensionsförsäkring, ömsesidigt ,2 Tredje AP-fonden ,5 Hagströmer & Qviberg fonder ,8 Fjärde AP-fonden ,8 Utländska aktieägare ,0 Övriga aktieägare* ,1 Totalt ,0 Antal aktieägare per : st. * Varav JM innehar aktier. FONDKOMMISSIONÄRER SOM LÖPANDE FÖLJER JM ABG Sundal Collier Martin Söder Alfred Berg Fondkommission Lars-Åke Bokenberger CAI Cheuvreux Nordic Tomas Ramsälv D. Carnegie Christian Brunlid Deutsche Bank David Halldén Enskilda Securities Erik Nyman och Björn Norén Handelsbanken Securities Hans Derninger JP Nordiska Jonas Sundin Julius Baer Nordic Richard Alte Merrill Lynch Berndt Stahli Nordea Securities Jonas Andersson Swedbank Markets Tobias Kaj Vinst per aktie, kr Utdelning för 2001 är styrelsens förslag. Utdelning per aktie, kr Direktavkastning, %

11 AKTIEDATA 9 I Rinkeby i nordvästra Stockholm uppförs ett 20-tal rymliga bostadsrättsradhus i puts och trä med egen täppa på både entré- och gårdssida.

12 10 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI Tillväxtorienterad strategi AFFÄRSIDÉ Att skapa attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov i dag och i framtiden. Affärsidén innebär att JM är projektutvecklare av bostäder och i selektiv utsträckning av kommersiella lokaler. JM prioriterar hög kvalitet och helhetstänkande i utformningen av boende- och arbetsmiljöer. Ambitionen är att skapa miljöer som är attraktiva även på mycket lång sikt. VISION Att bli en ledande projektutvecklare av högkvalitativa bostäder i norra Europa. Verksamheten bedrivs idag på orter med goda tillväxtförutsättningar vilket är storstadsområden, universitets- och högskoleorter i främst Sverige, Norge och Danmark. Avsikten är att växa ytterligare med prioritet att stärka koncernens position på de marknader där företaget redan är etablerat. ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL Målet är att ge aktieägarna en högre totalavkastning, det vill säga utdelning och värdeökning på JM-aktien, än företag med liknande verksamhet och riskprofil. STRATEGI För att, inom ramen för affärsidén, nå visionen och leva upp till det övergripande aktieägarmålet har JM följande strategi: Inriktningen ska vara tydlig på högkvalitativa och miljöanpassade bostäder och arbetsplatser som tar fasta på kundnyttan. Verksamheten ska bedrivas endast på orter med goda tillväxtförutsättningar vilket för närvarande är storstadsområden, universitets- och högskoleorter i främst Sverige, Norge och Danmark. En tydlig fokusering på kassaflöden genom ett effektivt utnyttjande av balansräkningen. Detta uppnås genom att en hög takt hålls i igångsättning, genomförande och avyttring i fastighetsprojekten. Ett begränsat bestånd av färdigutvecklade fastigheter, i Stockholmsområdet, ska behållas och stödja projektutvecklingen som bytesobjekt vid JMs löpande förvärv av nya exploateringsfastigheter. En begränsad men effektiv bygg- och anläggningsentreprenadverksamhet ska upprätthållas. Den ska primärt ta hand om de egna projekten för att säkra kvalitetskrav samt bidra till effektiv kostnadskontroll. Fortsatt volymtillväxt ska genereras såväl organiskt som genom förvärv. En grundläggande princip är att tillväxt ska ske under krav på god lönsamhet och marknadsledande position. LÖNSAMHETSMÅL Avkastning på synligt eget kapital efter skatt ska, i genomsnitt över en femårsperiod motsvarande en konjunkturcykel, överstiga 15 procent. Eftersom projekten är förhållandevis långa och realisering av kommersiella projekt kommer ojämnt i tiden, används ett genomsnittligt avkastningsmått. TILLVÄXTMÅL För att säkerställa tillväxtkraften i JMs projektutveckling ska, fram till 2003, antalet årliga produktionsstarter av bostäder öka till Projektutvecklingsmarginalen ska överstiga 12 procent. Beaktat verksamhetens investeringscykler har mål kommunicerats endast för ett begränsat antal år framöver. Givetvis kvarstår ambitionen att växa även efter UTDELNINGSMÅL Aktieutdelningen ska genomsnittligt, över en konjunkturcykel, motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. TILLGÅNGS- OCH KAPITALSTRUKTUR Målet är att färdigutvecklade fastigheter ska minska till en nivå om 2 miljarder kronor i bokfört värde. 30 procent synlig soliditet över en konjunkturcykel. Till den del synlig soliditet och räntetäckning varaktigt bedöms överstiga optimal kapitalstruktur ska kapital överföras till aktieägarna i, vid tidpunkten, lämplig form. JM har ambitionen att upprätthålla en över tiden optimal sammansättning av tillgångs- och kapitalstruktur, vilken är anpassad till bolagets projektutvecklingsverksamhet. Med den minskande andelen färdigutvecklade förvaltningsfas-

13 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI 11 tigheter blir balansräkningen mer projektmässig till sin karaktär. Beaktat att projektutveckling bygger på löpande effektiv kapitalallokering i en delvis cyklisk marknad, krävs en dynamisk syn på soliditet och räntetäckning. Bedömningen är att nuvarande soliditetsmål innebär en lämplig finansiell stabilitet sett över en konjunkturcykel. I takt med ökad omsättning av balansräkningen sjunker också den justerade soliditeten ner mot den synliga vilket ökar den finansiella hävstångseffekten i JM utifrån marknadsvärden. Visst övervärde kommer dock alltid att upprätthållas som en konsekvens av den löpande förädlingen. AVKASTNINGSKRAV För att generera störst värde för aktieägarna måste JM ha god kunskap om vilka investeringar som är lönsamma och når koncernens avkastningskrav. Varje investering i ett projekt måste därför generera en avkastning som täcker dess kapitalkostnad: investeringens kassaflöde beräknas och diskonteras efter ett avkastningskrav. Om nettonuvärdet av dessa kassaflöden är positivt är investeringen värdeskapande. Avkastningskravet sätts utifrån en sammanvägning av JMs kostnad för eget och lånat kapital enligt följande: kapitalkostnad eget kapital Riskfri ränta genomsnittlig avkastning på femåriga statsobligationer är cirka 5 procent. Riskpremie för den risk investeraren tar vid en investering i JM-aktier uppskattas riskpremien till 5 procent. Avkastningskrav på det egna kapitalet (riskfri ränta plus riskpremie) 10 procent. kapitalkostnad lånat kapital Riskfri ränta se ovan 5 procent. Riskpremie vilken betalas vid lånefinansiering 1 procent. Skatteavdrag eftersom räntekostnaden minskar den vinst på vilken skatten betalas, blir kostnaden i realiteten lägre, med en bolagsskatt på 28 procent reduceras räntekostnaden efter skatt med 28 procent till 4,3 procent. kapitalstruktur Skuldsättningsgrad JM har ett mål för soliditeten över en konjunkturcykel som uppgår till 30 procent. I de enskilda projekten antas skuldsättningsgraden, i genomsnitt, till 1,0. Koncernens vägda kapitalkostnad (WACC) och därmed dess grundläggande avkastningskrav uppgår till 7,2 procent. Det innebär att alla investeringar, måste generera ett kassaflöde efter betalning av samtliga operativa kostnader och skatt men före räntekostnader på minst 7,2 procent av grundinvesteringen för att vara lönsamma. I de fall flera projekt konkurrerar om resurser, prioriteras projektet med den högsta förväntade avkastningen. FINANSIELLA OCH ICKE-FINANSIELLA MÅL Procent om ej annat anges Mål Räntabilitet eget kapital* Utdelning, andel av vinst efter skatt * * Soliditet Projektutvecklingsmarginal 12,0 11,8 10,3 6,5 4,7 3,0 Antal produktionsstarter Färdigutvecklade förvaltningsfastigheter (mkr) * Beräkningen är baserad på rullande 5 års genomsnitt. ** Styrelsens förslag.

14 12 AFFÄREN JM Värdeskapande i JM Projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler innebär en kontinuerlig process i att förvärva, förädla, sälja och åter förvärva. Projekten är ofta fleråriga och inbegriper ett antal faser där mervärden kan skapas. Inom JM finns en stark kultur av affärsmannaskap, vilket tillsammans med en lång tradition och kunskap om projektutveckling är grundförutsättningar för ett framgångsrikt projektutvecklingsbolag. PROJEKTUTVECKLINGENS FASER Förvärv hantering av kassaflödet är därför av väsentlig betydelse. Genom att internt ansvar, styrstruktur och organisatoriska gränssnitt fokuserar på en effektiv kassaflödeshantering, skapas förutsättningar för en maximerad värdeutveckling i koncernen. Försäljning av förvaltningsfastigheter har en kraftig kassaflödespåverkan. Det är därför viktigt att ständigt beakta den möjliga alternativavkastningen som möjliggörs vid en eventuell fastighetsförsäljning med återinvestering i nya projekt. Vid en effektiv kassaflödeshantering fokuseras avkastningen, beräknad i nuvärdestermer vid ett avyttringsbeslut och det är därför heller inte givet att ett högre Förvaltning Idéarbete Planarbete Inflyttning Projektering Byggande Finansiering Försäljning/ uthyrning JMs kompetens avseende projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler omfattar alla faser i ofta fleråriga projekt. JM förvärvar mark i tidiga planskeden där framtida användning och bebyggelse inte har fastlagts. Genom aktivt deltagande i planprocessen medverkar JM till att byggrätter kan konkretiseras, nya detaljplaner antas och bygglov erhållas. Ett markområde kan komma att exploateras med såväl bostäder och kontor som service, medan andra delar behålls som grönområde. VÄRDESKAPANDE I PROJEKTUTVECKLING Värdeskapande i JM är kopplat till en hög takt i igångsättning, genomförande och försäljning i fastighetsprojekten. Projekten är ofta kapitalkrävande och löper över lång tid, 3 5 år är inte ovanligt. Vid riktigt stora bostadsprojekt kan projekttiden bli avsevärt längre. En effektiv I Sollentuna, med gångavstånd till Edsviken och Edsbergs slott, har JM uppfört 113 bostäder.

15 AFFÄREN JM 13 pris ska inväntas. Dessutom innebär JMs strategiska inriktning på projektutveckling att marknadsrisken i färdigutvecklade fastigheter ska begränsas. Under projektets gång fattas ett antal beslut, vilka har stor påverkan på kassaflödet. Pilarna anger faser i projektutvecklingen och på sidorna framgår viktiga moment i värdeskapandet. FASTIGHETSBEGREPP JMs balansräkning omfattar såväl exploaterings- som förvaltningsfastigheter. Exploateringsfastigheterna hänförs främst till bostadsutvecklingen och förvaltningsportföljen är främst kopplad till utvecklingen av kommersiella fastigheter och kategoriserade utifrån olika faser i projektutvecklingen. Färdigutvecklade förvaltningsfastigheter säljs eller byts mot exploateringsfastigheter. VÄRDEKEDJA Värde Idé- och planarbete Förvärvsbeslut Byggbeslut Byggande Prisbeslut Avyttringsbeslut Förvaltning Tid DEFINITIONER JM arbetar med två typer av fastighetsbegrepp: exploateringsfastigheter och förvaltningsfastigheter. Fastighetstyp Kategorier Förvaltningsfastigheter Färdigutvecklade fastigheter (för försäljning) Fastigheter under uppförande (produktionsstartade) Fastigheter för vidareutveckling (planerade projekt) Exploateringsfastigheter Mark med tillhörande byggrätter för bostäder Mark med tillhörande byggrätter för kommersiellt ändamål Bebyggda fastigheter för bostadsprojekt eller vidareutveckling till förvaltningsfastigheter En sammanställning över JMs förvaltningsfastigheter samt ett urval av exploateringsfastigheterna återfinns på sidorna FASTIGHETSBEGREPP I PROJEKTUTVECKLINGEN Förvaltningsfastigheter Exploateringsfastigheter Fastigheter för vidareutveckling Färdigutvecklade fastigheter Fastigheter under uppförande Exploateringsfastigheter kommersiellt Exploateringsfastigheter bostäder Mål 2 miljarder kronor i bokfört värde Projektutveckling Projektutveckling kommersiella lokaler bostäder m byggrätter

16 14 AFFÄREN JM Viktiga moment i värdeskapandet HUR MARKVÄRDEN UPPSTÅR Mark och byggrätter är i praktiken fastighetsmarknadens optioner. Under tider när marknadshyran är låg och inte förräntar bygginvesteringen har byggrätten ett lågt värde och när marknadshyran är hög får byggrätten ett högt värde. Markvärdet är i princip restvärdet mellan den färdigställda byggnadens värde och produktionskostnaden för byggnaden. Små förändringar av marknadshyran kan ge stora variationer på markvärdet. Detta kan exemplifieras med ett antaget kontorsprojekt i ett förortsläge till Stockholm: Exemplet visar att en ökning av marknadshyran med 100 kr/m 2 innebär att markvärdet ökar med cirka kr/m 2 eller cirka 40 procent. Av diagrammet intill framgår att marknadshyran för lokaler alternativt försäljningspriset för bostadsrätter måste överstiga en viss kritisk nivå för att nybyggande ska kunna ske. I Stockholmsområdet steg kontorshyrorna markant fram till och med 2000, liksom bostadsrättspriserna, vilket i många områden har inneburit en stark ökning av markvärdena. Att markpriserna kan variera kraftigt över tiden illustreras med faktisk värdeutveckling i Stockholm under de senaste 15 åren. Kontorsbyggrätter i attraktiva närförortslägen har varierat från cirka kr/m för att snabbt stiga till kr/m , sedan ner till kr/m för att sedan åter stiga snabbt och idag ligga i intervallet kr/m 2. För bostäder har prissvängningarna varit mindre än för kontorslokaler till följd av att efterfrågan på bostäder i Stockholm varit stabil. Markvärdena har svängt från en uppgång under 1980-talet till en prisnedgång åren och därefter uppgång till dagens nivåer som varierar i intervallet kr/m 2 beroende på läge och attraktivitet. KRITISK HYRESNIVÅ Värde färdig byggnad Markvärde noll Det som styr regionens allmänna utveckling är främst konjunktur och regional tillväxt, medan resultat av planprocessen är starkt beroende av hur aktiv en fastighetsägare är. Projektutvecklande företag som JM kan aktivt påverka framtida markanvändning och värde genom samarbete med berörd kommun. Under planprocessen utvecklas markvärdet stegvis när projektet konkretiseras och osäkerhetsfaktorer elimineras. Användning, omfattning, tidsplan och fördelning av kostnader är de värdepåverkande faktorer som behandlas. Det fulla markvärdet har uppnåtts när detaljplan antagits och bygglov erhållits. Arbetet med detaljplanen kan grovt delas upp i nedan beskrivna skeden. I programskedet behandlas idéer, utgångspunkter och mål mellan JM, kommun och övriga myndigheter. I samrådsskedet bereds även allmänhet, boende och sakägare möjlighet att lämna synpunkter. Därefter ställs planen ut för granskning innan den slutligen antas av kommunfull- Produktionskostnadsnivå KÄNSLIGHETSKALKYL, MARKVÄRDE Marknadshyra kr/m kr/m 2 Drift och underhåll 250 kr/m kr/m 2 Driftnetto kr/m kr/m 2 Direktavkastningskrav 7% 7% Värde färdig byggnad kr/m kr/m 2 Produktionskostnad kr/m kr/m 2 Restvärde/Markvärde Kritisk hyresnivå Hyresnivå Exploateringsrisk* kr/m kr/m 2 Återstår markvärde kr/m kr/m 2 * Exploateringsrisk är risk avseende marknadsutveckling, planfrågor, miljöfrågor och slutliga produktionskostnader (ca 50 procent av beräknat projektövervärde). VÄRDEUTVECKLING UNDER PLANPROCESSEN Det som påverkar utvecklingen av markvärdet förutom övergripande makroekonomiska faktorer, främst inflation och ränteläge, är i huvudsak: Regionens allmänna utveckling Planprocessen

17 AFFÄREN JM 15 mäktige. Kostnadsfördelningen mellan kommun och exploatör behandlas parallellt med detaljplanearbetet i ett exploateringsavtal. Värdeutvecklingen under planprocessen kan vara stor när råmark omvandlas till färdig byggrätt. JM förvärvar även bebyggda fastigheter som kan vidareutvecklas till nya bostadsrätter eller moderna kontor. I dessa fall skapas värdetillväxt genom att med om- eller tillbyggnad förändra användningen, höja utnyttjandet, förbättra tillgängligheten och öka attraktiviteten. Fastigheten kan sedan hyras ut till högre hyror för att därefter säljas. MARKVÄRDE UNDER PLANPROCESS Markvärde Detaljplanearbete Översiktsplanearbete Planskede Råmark Översiktsplan Detaljplan Bygglov Här blir till och med livet nytt! När man vill starta något nytt är en bostad i det område som tidigare utgjorde Bomässan Bo01 det bästa stället att göra det på.så är det i alla fall enligt Berit Holmgren,som äger en bostadsrätt på det tidigare mässområdet tillsammans med Christer Johansson. Där påbörjar de två ett gemensamt liv. Båda gick från gamla förhållanden och tyckte om symboliken i att flytta till ett område med unika hus,där ingen har bott tidigare. Vi skannade av hela Malmös bostadsbestånd innan vi bestämde oss för den här lägenheten. Först fastnade vi för en sekelskiftesvåning. Men när vi såg JMs bostäder på Bomässan kände vi helt plötsligt att det var helt rätt. Här fick vi vara med och utforma allt från början, säger Berit. Förutom moderna IT-lösningar med bland annat bredband är miljöprofilen något som utmärker Havslunden, som kvarteret heter. Berit nämner bland annat avfallskvarn för kompostering, källsortering och begränsning av bilar inom området. Det som gjort störst intryck är dock JMs materialval. Vårt boende skiljer sig från de andra på området genom att här finns så mycket naturmaterial. JM har använt riktigt trä och överhuvudtaget gedigna material. Jag tar en tur genom området varje dag,men det här är det allra bästa! Berit som är uppvuxen vid havet säger att det för henne är livsviktigt att bo vid vatten. Havet är friheten, säger hon och berättar vidare om badplatsen vid havet där de läser tidningen eller tar ett kvällsdopp efter jobbet och om de där mysiga stunderna tillsammans: Ibland tar vi ett glas vin nere vid strandpromenaden och bara njuter! Vi ångrar inte en sekund att vi flyttade hit, säger hon.

18 16 BOSTÄDER Välpositionerad byggrättsportfölj för bostäder MARKNADEN FÖR BOSTÄDER Marknaden präglades av ökad efterfrågan i flera regioner. Inte bara i de tre storstadslänen, Stockholm, Skåne och Västra Götaland, var efterfrågan på bostäder hög, även i vissa kommuner utanför storstadslänen rådde bostadsbrist. Efterfrågeöverskott finns framförallt i de befolkningstäta regionerna och cirka hälften av Sveriges befolkning bor i den femtedel av landets kommuner som har en hög bostadsefterfrågan. Ett fåtal kommuner anger att vakanserna har ökat. Trots detta är det ett hundratal kommuner som överväger rivning av bostäder. Stockholm, Uppsala, Malmö/Lund och Göteborg är tillväxtregioner där såväl sysselsättning som befolkning beräknas öka. Dessa regioner skulle behöva ett stort årligt tillskott av nyproducerade bostäder för att möta efterfrågan. De prognoser som finns tyder på att den planerade nyproduktionen av bostäder i dessa tillväxtregioner är för låg. Konsekvensen av det kraftiga efterfrågeöverskottet i tillväxtregionerna är fortsatta prisökningar på bostadsrätter och småhus. På längre sikt kan bristen på bostäder komma att begränsa den ekonomiska tillväxten i dessa regioner och i riket som helhet. storstockholm Nyproduktionen av bostäder i Stockholmsområdet är fortfarande mycket låg i förhållande till efterfrågan. Befolkningen fortsätter att öka men i något lägre takt. De senaste åren har befolkningen ökat främst beroende på en stor inflyttning. Under 2001 ökade befolkningen i Stockholms län, enligt Statistiska Centralbyrån, med personer. FOLKÖKNING OCH NYBYGGNATION, STORSTOCKHOLM Folkökning i Storstockholm Antal påbörjade bostäder i flerbostadshus Uppgifterna för 2001 är preliminära Källa: Statistiska Centralbyrån, SCB Detta inkluderade även ett födelseöverskott på Bostadsbyggandet i Stockholms län ökar och cirka bostäder i flerbostadshus påbörjades under Enligt kommunerna kommer antalet påbörjade bostäder öka under De hyresrätter som byggs består nästan uteslutande av specialbostäder såsom studentbostäder och bostäder för äldre och funktionshindrade. Utbudet av bostadsrätter har ökat under 2001, huvudsakligen som en följd av allmännyttans fortsatta utförsäljning av hyresrätter. Bostadsrättsombildningar blir även allt mer vanliga i Stockholms förortslägen. Nyproduktionen av bostadsrätter i Stockholm motsvarar cirka 10 procent av den totala omsättningen på bostadsrättsmarknaden (ombildningar och överlåtelser), under ett år. Den kraftiga efterfrågan på bostäder i kombination med den begränsade nyproduktionen skapar förutsättningar för en god prisutveckling på nya attraktiva bostadsrätter i rätt lägen. prisutveckling andrahandsmarknaden Prisökningarna på bostadsrätter i landet avstannade och sjönk under första halvåret 2001, för att öka igen under hösten. Vid årets slut var priserna i samma nivå som vid årsskiftet 2000/2001. Storstadsregionerna uppvisar liknande utveckling, men där har inte priserna kommit upp i samma nivå som vid förra årsskiftet. Den genomsnittliga prissänkningen i storstadsregionerna, enligt Mäklarsamfundet, är mellan 6 och 11 procent. I Storstockholm sjönk priserna med totalt 6 procent under Priserna för hyreshus i Storstockholm har fortsatt att stiga under hela året. Detta beror främst på ökad vilja att bilda bostadsrättsföreningar även i ytterområden. JM kunde mot slutet av året notera att försäljningstakten ökat och att efterfrågan på nyproduktion är fortsatt hög. JMs BOSTADSBYGGRÄTTER Byggrättsportföljen omfattar cirka bostäder som redovisas i JMs balansräkning. Därutöver disponeras byggrätter för cirka bostäder genom villkorade förvärv, samarbetsavtal eller framskjutna betalningar där likvid ännu inte erlagts. Exploateringsfastigheterna är belägna i Sverige, Norge, Danmark och Belgien. Flertalet finns i Storstockholm där

19 BOSTÄDER 17 JM äger och disponerar mark för cirka bostäder. Antalet byggrätter i olika skeden förändras ständigt. Under 2001 ökade antalet bostadsbyggrätter i detaljplanskedet. Nedanstående diagram visar hur byggrätterna (exklusive villkorade förvärv) fördelas i olika regioner och planskeden samt hur utvecklingen varit de senaste tre åren i Storstockholm och övriga Sverige. Råmarken, dvs. ej planlagd mark, redovisas inte eftersom antalet byggrätter för dessa fastigheter ännu inte är definierat. JMs TOTALT DISPONIBLA BYGGRÄTTSPORTFÖLJ Region Antal byggrätter Storstockholm Göteborg Malmö/Lund Uppsala Övriga Sverige Oslo/Bergen Köpenhamn 900 Bryssel 200 Totalt cirka Detaljplaneskedet omfattar tiden från att arbetet med detaljplanen påbörjas fram till att bygglov söks. Antalet bostäder i bygglovsskedet har sjunkit beroende på att många projekt har produktionsstartats under året. Det höga antalet bostäder i detaljplaneskedet innebär att JM har goda möjligheter att bibehålla en hög nivå avseende antalet påbörjade bostäder de närmaste åren. På kartbilden på sidan 18 redovisas några av JMs pågående bostadsprojekt i Stockholmsregionen. Projekten motsvarar knappt nya bostäder, vilket är drygt hälften av JMs byggrättsportfölj i Storstockholm. Innan JM kan påbörja produktion av ett nytt bostadsområde måste en ny detaljplan upprättas, vilket i normalfallet tar minst två år. Efter att den är antagen kan det gå ytterligare tid innan produktionsstart kan ske. Således krävs det god framförhållning och planering i verksamheten och det är viktigt att arbeta aktivt med såväl befintliga exploateringsfastigheter som investera i nya. ANTAL BOSTÄDER I OLIKA PLANSKEDEN, STORSTOCKHOLM Antal bostäder ANTAL BOSTÄDER I OLIKA PLANSKEDEN, ÖVRIGA SVERIGE Antal bostäder Översiktsplan Detaljplan Bygglov Översiktsplan Detaljplan Bygglov Planskede Planskede EXPLOATERINGSFASTIGHETER Översikts- Detaljplane- Antagen Försäljning Antal bostäder Råmark plan arbete detaljplan Bygglov 2001 Stockholm 39 hektar Övriga Sverige 25 hektar Utland 2 hektar Summa 66 hektar

20 18 BOSTÄDER STÖRRE PÅGÅENDE BOSTADSPROJEKT I STORSTOCKHOLM 52 E18 Täby Jakobsberg Sollentuna E18 54 E18 E4 56 Danderyd Sundbyberg 58 Solna Lidingö Stockholm 51 Nacka E4 50 Älvsjö Stockholm Projekt * Kommun Antal bostäder Utvecklingsperiod 50 Långbro Stockholm Essinge Udde Stockholm Bolinders Strand Järfälla Liljeholmskajen Stockholm Hägernäs Täby Hammarby Sjö/Sickla Stockholm Silverdal Sollentuna Danviksstrand Nacka Norra Frösunda Solna Summa (cirka) *För mer information om respektive projekt se s

21 BOSTÄDER 19 Arbetet med att utveckla bostäder i Hammarby Sjöstad söder om Stockholm fortsätter.totalt kommer JM att utveckla närmare 400 bostäder i området.

22 20 BOSTÄDER Sjönära lägen och goda kommunikationer Genom undersökningar har framkommit att sjönära lägen och goda kommunikationer är starkt efterfrågade vid val av ny bostad. JMs byggrättsportfölj eftersträvar att möta denna efterfrågan. I diagrammet nedan redovisas pendlingsavstånd till city (restid i minuter) för JMs planerade bostäder i Storstockholm. Den genomsnittliga pendlingstiden i Storstockholm är cirka minuter. Utav JMs byggrätter ligger 75 procent inom 30 minuters pendlingsavstånd till Stockholms city med allmänna kommunikationer. FÖRSÄLJNING JM ökar tempot i projektutvecklingen och målet är att uppnå byggstarter år Antalet produktionsstartade bostäder har legat på samma nivå de senaste två åren, medan antalet sålda bostäder ökade under år 2001 till (1 800). Med långa ledtider i projektutvecklingen är det under en expansionsfas naturligt att antalet förvärvade byggrätter överstiger antalet produktionsstartade bostäder. Likaså att antalet produktionsstartade bostäder överstiger antalet sålda. Vidare kan produktionsstarter och försäljningsvolym fluktuera över tiden beroende på planprocesser, tidpunkt för projektstarter samt storleken på enskilda projekt. PRODUKTUTVECKLING Trenden mot allt mer individualiserade boendeformer talar för nyutvecklade bostäder. JM tar hela tiden fram nya koncept för att bättre uppfylla individuella behov och skapa ett sunt framtida boende.vissa lösningar från bostadsprojekten kommer även till användning i JMs kommersiella projekt. Projektutveckling innebär även att utveckla och anpassa varje projekt till en tänkt, specifik kundgrupp. Detta kräver god kunskap om kunderna, vilken erhålls främst vid mötet mellan kund och JMs egen säljkår. Kunden har stor möjlighet att individuellt anpassa sin nya bostad. MARKNADSANDEL I STORSTOCKHOLM JM svarade för knappt hälften av det totala antalet sålda nyproducerade bostadsrätter i Storstockholm under Nedan framgår hur andelen sålda bostadsrätter fördelas mellan de större marknadsaktörerna. JMs ANDEL AV SÅLDA BOSTÄDER 2001 % Innerstaden Norra Storstockholm JM HSB Stockholm Skanska Riksbyggen Södra Storstockholm NCC JMs PLANERADE BOSTÄDER I STORSTOCKHOLM RESTID TILL CITY* Antal bostäder Genomsnittlig pendlingstid i Storstockholm Östermalm Gärdet Liljeholmen 15 Stadshagen Årstadal Bergshamra 20 Lilla Essingen Hammarby Sjöstad Hägersten 25 Frösunda Årsta Kalhäll 30 Danviksstrand Lidingö Järfälla 35 Täby Värmdö Hägernäs Södertälje Vendelsö >50 Åkersberga Nykvarn Antal min. *Restid i minuter till Stockholms Central med allmänna kommunikationer. Källa: SL Trafikupplysning

23 BOSTÄDER 21 MARKNADSVÄRDERING BOSTADSBYGGRÄTTER Vid årsskiftet 2001/2002 genomförde det oberoende värderingsinstitutet NewSec en värdering av JMs samtliga exploateringsfastigheter för bostäder. Värderingarna är gjorda utifrån ett tänkt försäljningspris på fastigheterna till rådande dagsvärden. Framtida exploateringsvinster är således ej beaktade. Värderingarna baseras på objektens läge, attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede i planprocessen samt den tid som återstår till produktionsstart. Bedömt marknadsvärde för JMs exploateringsfastigheter för bostäder uppgår till mkr (5 178). Motsvarande bokförda värde är mkr (3 002). De cirka bostäder som disponeras genom villkorade förvärv omfattas ej av värdebedömningen. Marknadsvärdet fördelas enligt följande: Mkr Marknadsvärde Bokfört värde Storstockholm Övriga Sverige Utland Summa En del av exploateringsfastigheterna har kvarstående äldre bebyggelse som genererar driftnetton och som är planerade att byggas om eller rivas i framtiden.värdebedömningen för dessa byggnader baseras på nuvarande hyresintäkter samt på objektens kommande användning där hänsyn tagits till kostnader för nödvändiga om- och tillbyggnader. Marknadsvärdet för dessa byggnader uppgår till 511 mkr (1 187) och är inkluderade i summeringen ovan. NewSec har bedömt fastigheternas läge och attraktivitet i fyra klasser, A D. A-läge utgör bästa läge i respektive bostadsmarknad och innebär goda kommunikationer, närhet till kommersiell service samt sjönära lägen. B-läge är goda/ normala lägen i respektive bostadsmarknad. C-läge är bostadsläge med något längre avstånd till kommunikationer och kommersiell service. D-läge är perifera lägen i respektive bostadsmarknad. Skedet i planprocessen har på samma sätt av NewSec klassats i fyra planskeden; råmark, översiktsplan, detaljplan och bygglov. I diagrammen har värdet av JMs exploateringsfastigheter fördelats på olika lägen och planskeden. Detaljplan omfattar tiden från att detaljplanearbete påbörjas fram till att bygglov söks. MARKNADSVÄRDE, BOSTADSBYGGRÄTTER ÖVRIGA SVERIGE Marknadsvärde, tkr Råmark Översiktsplan Detaljplan Bygglov A-läge B-läge C-läge D-läge MARKNADSVÄRDE, BOSTADSBYGGRÄTTER STORSTOCKHOLM Marknadsvärde, tkr MARKNADSVÄRDE, BOSTADSBYGGRÄTTER UTLAND Planskede Marknadsvärde, tkr Råmark Översiktsplan Detaljplan Bygglov A-läge B-läge C-läge D-läge Planskede Råmark Översiktsplan Detaljplan Bygglov A-läge B-läge C-läge D-läge Planskede

24 22 KOMMERSIELLA LOKALER Kommersiell projektutveckling konjunkturberoende MARKNADEN FÖR KOMMERSIELLA LOKALER Den tidigare överhettade kontorsmarknaden i Storstockholm är nu en mer normal marknad, med fortsatt efterfrågan på nya lokaler men med högre priskänslighet. I Storstockholm har topphyrorna sänkts cirka 15 procent under året medan topphyrorna i Göteborg och Malmö ligger kvar på samma nivå som i slutet av år Marknadshyrorna har stagnerat jämfört med år För hyresgästerna, som vanligen har 3 5-åriga hyresavtal, innebär detta dock hyresökningar vid omförhandling av avtal tecknade Fastighetsägarna i Stockholm kommer därför i allmänhet visa hyresökningar på cirka 10 procent i genomsnitt trots sänkta topp- och marknadshyror. KONTORSHYROR, STOCKHOLMS CITY Kr/m Källa: NewSec Genomsnittlig hyra i fastighetsbestånd % (2001) Marknadshyra 0 2% (2001) Topphyra 15% (2001) Ett antal faktorer förklarar nerkylningen på kontorshyresmarknaden. Tillväxten har bromsats in, framförallt beroende på IT- och telekomsektorns nedgång, vilket resulterat i minskat lokalbehov. Fler företag och institutioner söker sig också utanför tullarna för att finna billigare och effektivare lokaler. De närmaste åren kommer efterfrågan sannolikt vara störst på yteffektiva och flexibla kontorslokaler vilka kan anpassas efter hyresgästernas växlande behov. Vakansgraden för kontor sjönk markant under perioden 1994 till och med halvårsskiftet Under 2001 ökade vakansgraden successivt liksom andelen tomställda lokaler under ombyggnad, ombyggnadsvakansen. Vid årsskiftet 2001/2002 låg vakansgraden för kontor i city på cirka 4 procent och ombyggnadsvakansen var cirka 9 procent. Den vikande konjunkturen i kombination med omfattande nyproduktion av kontor under 2002 kommer att leda till ökade vakanser. De kontorslokaler som kommer färdigställas under 2002 produktionsstartades före halvårsskiftet 2001, efter det har inga nya kontorsprojekt påbörjats. MARKNADSHYRESINTERVALL, STOCKHOLM Kr/m Källa: NewSec Gyllene triangeln City * * * * Övriga innerstaden 2001 * Topphyra Bra närförort Enligt en studie gjord av NewSec kommer vakansgraden stiga under 2002 för att sedan avstanna och stabiliseras på cirka 8 10 procent under Tillväxten prognostiseras att ta fart under 2003, innebärande ökande sysselsättning, efterfrågan på kontorslokaler och därmed sjunkande vakanser. Nyproduktionen av kontorslokaler de närmaste åren är starkt koncentrerad till Kista och Solna. I söderort är nyproduktionen koncentrerad till Marievik/Årstadal, Nacka och Globenområdet. Till skillnad från slutet av 1980-talet har flertalet projekt som startats de senaste åren en hög uthyrningsgrad redan vid produktionsstart. Risken för ökade vakanser är lägre för nyproduktion med dess högre yteffektivitet och flexibilitet i jämförelse med äldre kontorsfastigheter, vilka är mindre flexibla och kräver hyresgästanpassningar vid nyuthyrningar. Marknadsvärdet påverkas negativt av såväl vakanser som av bedömda nödvändiga renoveringskostnader. Undersökningar visar på en stark korrelation mellan BNP-tillväxten i landet och totalavkastningen på cityfastigheter.