Årsredovisning år 2005 AB Familjebostäder

Transkript

1 Årsredovisning år 2005 AB Familjebostäder

2 FAMILJEBOSTÄDERS FASTIGHETSBESTÅND 2005

3

4 Familjebostäder

5 Det goda boendet För 10 miljoner år sedan skakade en gigantisk explosion om universum och skapade det vi idag kallar för vårt hem, nämligen jorden. Efter ytterligare flera miljoner år krälade de första varelserna upp ur urhavet och blev själva embryot till det som långt senare skulle bli vi människan. Vi tog oss fram genom olika stadier till upprättgående människor. I början hade vi inga fasta bostäder utan drog som jägare och samlare fram över jordens yta i vår jakt på föda. I samband med att vi lärde oss konservera och lagra livsmedel slog vi ner våra bopålar i fast mark. Vi skapade våra första hem och inhämtade istället födan därifrån. Våra första bostäder var grottor i berg och jord för att senare bli mer husliknande konstruktioner av lera, djurhudar, sten, trä, ja till och med av is där klimatet så medgav. Bostaden kom att bli människans fasta punkt i en osäker omvärld. Och så har det i stort sett förblivit alltsedan vi övergav nomadstadiet, även om bostäderna ser lite annorlunda ut idag. Ur detta evolutionära perspektiv är Familjebostäder med vår 70-åriga historia naturligtvis en parentes i sammanhanget. Men för de stockholmare som idag har sitt hem i just någon av våra fastigheter är vi en viktig källa till trygghet och välmående. Vårt namn, Familjebostäder, säger egentligen det mesta av vad vi håller på med: Vi tillhandahåller bostäder till familjer. Men vi gör så mycket mer. Det vi egentligen sysslar med är något osynligt som ryms mellan orden familj och bostad. Vår uppgift är inte enbart att förse människor med några kvadratmeter och ett par nycklar. Vi ska ge en känsla av välbefinnande, trygghet och trivsel, en hemkänsla helt enkelt. Och det är något man bara kan ge i varje mänskligt möte med våra hyresgäster. Även om vi människor har hunnit en bra bit på vägen sedan den där explosionen för miljontals år sedan så är våra primära behov märkligt oförändrade. Vår uppgift är att tillgodose det kanske mest grundläggande: Det goda boendet.

6 Sammanfattning Året 2005 Resultatet efter finansnetto blev 157 miljoner kronor Soliditeten steg till 63,5 procent Investeringar i nyproduktion och ombyggnader har gjorts för 923 miljoner kronor Dotterbolaget FB Servicehus AB överläts till Stockholms Stadshus AB Bostadshyrorna höjdes med i genomsnitt 2,51 procent på årsbasis Byggstart för ytterligare tre projekt med totalt 151 lägenheter Nära lägenheter har boförbättrats eller blivit stambytta Nyckeltal Netttoomsättning, mnkr Resultat efter fi nansnetto, mnkr Realisationsvinster, mnkr Eget kapital, mnkr Marknadsvärde fastigheter, mnkr Bokfört värde fastigheter, mnkr Räntebärande skulder, mnkr Investeringar i nyproduktion och ombyggnader, mnkr Avyttringar av anläggningstillgångar, mnkr Avkastning på totalt kapital, % 2,9 2,4 3,0 7,8 32,9 Soliditet, % 63,5 58,4 62,7 60,1 55,6 Uthyrningsgrad area bostäder, % Antal anställda 31 december Översikten visar AB Familjebostäder exkl förutvarande dotterbolaget FB Servicehus AB. Defi nitioner, se sidan 69. Utblick 2006 Förhandlingarna om 2006 års hyror har strandat och tvisten ligger hos Hyresmarknadskommittén Byggstart planeras för drygt lägenheter Planering och projektering för ytterligare bostäder fortsätter, totalt hanteras projekt med mer än lägenheter Utbyggnad av operatörsoberoende bredband till minst lägenheter, förutsatt hyresöverenskommelse om basinvestering Mer än lägenheter kommer att få renoverade badrum och stammar RESULTAT EFTER FINANSNETTO SOLIDITET AVKASTNING PÅ TOTALT KAPITAL 2 SAMMANFATTNING

7 Innehåll Sammanfattning VD har ordet Från bra bostad till det goda boendet Ägardirektiv, affärsidé och mål Medarbetare och organisation Till allmän nytta Marknad och kunder Marknadsområde Innerstaden Marknadsområde Söderort Marknadsområde Västerort Lokaler Fastigheterna Fastigheternas värde Fastighetsutveckling Möjligheter och risker Finansiering Miljöredovisning Förvaltningsberättelse Kort om Familjebostäder Familjebostäder är ett av Sveriges största bostadsföretag och en del av allmännyttan. Bolaget ingår i koncernen Stockholms Stadshus AB som ägs av Stockholms stad. Familjebostäder bildades Sedan dess har bolaget medverkat vid tillkomsten av nya stadsdelar i Stockholm, från Kristineberg på 1930-talet till Hammarby Sjöstad nu på 2000-talet. I dag har stockholmare sitt hem hos Familjebostäder. Det goda boendet är Familjebostäders långsiktiga verksamhetsinriktning med affärsidén att erbjuda attraktiva bostäder och lokaler med hyresrätt i trygga, välskötta områden. I fastighetsbeståndet fi nns 472 fastigheter med bostäder och lokaler. Bostadsytan uppgår till kvadratmeter och lokalytan till kvadratmeter. Antalet medarbetare var vid årsskiftet 2005/ Årsomsättningen är miljarder kronor. Fastigheternas bedömda marknadsvärde är 19,4 miljarder kronor och det bokförda värdet 6,2 miljarder kronor. Resultaträkning Kommentarer till resultaträkning Balansräkning Kommentarer till balansräkning Kassafl ödesanalys Kommentarer till kassafl ödesanalys Tilläggsupplysningar Noter Vinstdisposition Revisionsberättelse Flerårsöversikt Nyckeltal Nyckeltalsdefinitioner Fastighetsförteckning Styrelse Företagsledning

8 VD har ordet Under 2007 kan vi skönja att det det kommer att bli konkurrens om hyresgästerna, en helt ny situation för Stockholm som i många år karaktäriserats av bostadsbrist ett bra år i många avseenden 2005 har varit ett bra år för Familjebostäder. Vi gör ett bra resultat där vi överträffar vårt mål. Vårt omfattande underhålls- och reinvesteringsarbete pågår och ligger före plan. Vi ligger bra till i vårt arbete med igångsättningen av nya lägenheter före 2006 års utgång och har varit lyckosamma i våra ansträngningar att sänka produktionskostnaderna. Det vi uppnått 2005 är till största delen ett lagarbete som alla i bolaget förtjänstfullt har medverkat i. Under året har värdet av våra fastigheter ökat med nästan 20 procent, vilket ligger väl i linje med vårt uppdrag att säkra stockholmarnas tillgångar. Dessutom har vi sjösatt ett värdegrundsarbete, som syftar till att vi ska bli ännu bättre på att tillgodose nuvarande och framtida hyresgästers behov och önskemål. Alla medarbetare har deltagit aktivt i värdegrundsarbetet, vilket borgar för att våra värderingar verkligen kommer att guida oss i vårt arbete och att Familjebostäders varumärke blir ännu starkare. Ett gott resultat För 2005 har bolaget uppnått ett resultat om 157 miljoner kronor. Grunden till det goda resultatet står framförallt att finna i ett bättre finansnetto, men även i ett bra driftnetto. Finansnettot blev bättre till följd av fallande räntor och att vi kunnat amortera ner våra lån ytterligare. Dotterbolaget FB Servicehus AB såldes per den 1 september 2005 till Stockholms Stadshus AB, vilket ytterligare reducerade vår upplåning. Driftnettot har påverkats positivt av hyreshöjningar i det omfattande stambytesprogrammet och ett bättre utfall än budget vad gäller driftkostnader, framför allt för uppvärmning. Även med ett omfattande investeringsprogram fortsätter vår synliga soliditet att öka och är nu över 60 procent. Underhåll och reinvesteringar i högre takt Familjebostäder förvaltar idag lägenheter i Stockholm, en väsentlig resurs på stadens bostadsmarknad. En stor del av dessa hyresrätter är byggda på 40- och 50-talen och befinner sig i en fas av reinvesteringsbehov. Vi har nu avslutat det tredje året i ett omfattande renoveringsprogram för närmare lägenheter. Vårt mål för året var att renovera lägenheter, men resultatet blev närmare Vi har därmed hittills åtgärdat lägenheter. För dessa renoveringar har vi valt en 4 VD HAR ORDET

9 försiktig väg och koncentrerar oss på nya tätskikt, stambyten och nya badrum. På så vis har lägenheterna kunnat återvända ut på bostadsmarknaden till bibehållna rimliga hyresnivåer, med en hyreshöjning om endast drygt 550 kronor per månad. Hyresgäster som så önskar har möjlighet att som tillval få ett nytt kök, till en hyreskostnad om drygt 500 kronor per månad. Det är viktigt att det även fortsättningsvis går att hitta bra lägenheter till anständiga hyror i Stockholm. Fortsatt nyproduktion av lägenheter till sänkta produktionskostnader Stadens mål är att nya lägenheter skall vara igångsatta under mandatperioden. Familjebostäders del i det åtagandet är nya lägenheter. En självklarhet men ändå ett uttalat direktiv är att dessa skall produceras till kostnader som gör att de nya bostäderna kan efterfrågas av bredare grupper. Under 2005 har vi satt igång produktionen av 151 nya lägenheter och därmed totalt påbörjat nya lägenheter. Vi är väl förberedda för att börja bygga de återstående under Markanvisningar finns och projekteringen är i full gång. Vi kommer att påbörja byggen runt om i Stockholm, i förortslägen som Gubbängen, Årsta, Älvsjö, Örby och Blackeberg såväl som i innerstaden. Vad gäller uppdraget att bygga till lägre kostnader har vi varit framgångsrika under det gångna året. En viktig faktor är vår entreprenad- och gestaltningstävling där vi med stadsbyggnadskontorets medverkan kunde lämna förhållandevis fria händer för entreprenadledet att föreslå såväl hustyper som arkitektur. Därigenom involverades byggarna tidigare i processen så att de hus som offererades bättre stämde överens med deras produktionsmetoder. Våra produktionskostnader för nybyggen har gått ner med mellan 15 och 25 procent jämfört med för något år sedan. En annan anledning till de sänkta byggkostnaderna var nedgången i byggkonjunkturen under 2004 och början av 2005, som gav en konkurrenssituation som gynnat köparna. För 2006 och 2007 ser det dock ut att svänga tillbaka, med risk för överhettning. Ökat värde på fastigheterna Ett av Familjebostäders huvuduppdrag är att förvalta det kapital som våra fastigheter utgör för staden, det vill säga säkra stockholmarnas tillgångar. Det gör vi genom att förvalta och förädla befintliga bostäder och att producera nya. Vid ingången av året hade fastigheterna ett marknadsvärde på 16,2 miljarder kronor och vid årets slut för jämförbara fastigheter 19,4 miljarder kronor, en uppgång på knappt 20 procent. Värdetillväxten har sin grund i ökade driftnetton till följd av reinvesteringar och ett fortsatt sjunkande direkt avkastningskrav. Hyreshöjningen för 2005 blev 2,51 procent på årsbasis, med viss differentiering. Det hade varit önskvärt med en större variation och en snabbare takt mot en mer rättvis hyresspridning, till exempel mellan innerstad och ytterområde. Vad gäller hyrorna för 2006 är förhandlingarna med Hyresgästföreningen i skrivande stund strandade. Vi har i år märkt en tydligt ändrad attityd från motpartens sida, i en kortsiktig strävan efter låga eller inga hyreshöjningar. Vi måste ständigt nagelfara våra kostnader så att vi har en effektiv och kvalitativ förvaltning. Men kostnadsjakten får inte gå ut över den etablerade nivån för lägenhetsutrustning och underhållsstandard för hyresgästerna. Av vår omsättning på 1,5 miljarder kronor är intäkterna från kommersiella lokaler 250 miljoner kronor. Vi har en rimlig vakansgrad om 7 8 procent, vilket är lägre än branschgenomsnittet. Det råder fortfarande konkurrens om lokalhyresgäster och ingen hyresutveckling har skett under året blir ett händelserikt år 2006 är ett valår och det kan alltid innebära ändringar i ägardirektiven. Jag är dock övertygad om att det finns en stabil majoritet för bostadsbyggandets betydelse för Stockholm och för regionen. För 2006 har vi budgeterat ett resultat om 142 miljoner kronor, som inrymmer en fortsatt hög takt i vårt reinvesteringsprogram. Vi ser i skrivande stund ingen anledning att ifrågasätta det ekonomiska målet. Räntan förväntas stiga under 2006, vilket naturligtvis kan leda till att värdeutvecklingen i form av sjunkande direktavkastningskrav stannar av. För vår del innebär den höga soliditeten dock att stigande räntor har marginell inverkan på vårt resultat. Vi kommer att fortsätta nybyggnationen av bostäder enligt direktiven från Förutom att komma igång med över nya lägenheter, ska vi åstadkomma stambyte och badrumsrenovering i lägenheter. Under 2006 kommer en stor mängd lägenheter att färdigställas på stockholmsmarknaden. Det finns redan nu lägenheter att hyra utan i princip någon kötid. Under 2007 kan vi skönja att det kan komma att bli konkurrens om hyresgästerna, en helt ny situation för Stockholm som i många år karaktäriserats av bostadsbrist. Det kan vara ett tecken på att Stockholm för första gången på länge återvänder till en mer balanserad bostadsmarknad, där vi kanske till och med kan få ett visst utbudsöverskott. Ett positivt tecken är att bostadsproduktionen skjuter fart samtidigt som vi är på väg in i en konjunkturuppgång. Tillgången på bostäder är en grundförutsättning för Stockholmsregionens vision om tillväxt. Familjebostäder står väl rustade inför en sådan konkurrenssituation, av framförallt tre orsaker. För det första kan vi bygga nya bostäder till konkurrenskraftiga priser. För det andra har vi attraktiva markområden och bygger i bra lägen. För det tredje arbetar vi ständigt för att förbättra servicen till våra hyresgäster. Det kommande året är också ett speciellt år för bolaget av ett särskilt skäl. År 2006 fyller Familjebostäder 70 år. Den 1 oktober 1936 flyttade den första familjen in i barnrikehusen på Sparvenfeltgatan i Hammarby. Det var en elektriker med hustru och tre barn. Samma år stod 324 lägenheter klara i Hammarby och Kristineberg. På hösten 2006 flyttar dagens stockholmare in i våra nya lägenheter i Högdalen, Midsommarkransen och Årstadal. Stockholm i februari 2006 Hans Pettersson VD HAR ORDET 5

10 Från bra bostad till det goda boendet Under 2006 fyller Familjebostäder 70 år. Mycket har hänt både i Stockholm och i Familjebostäder under dessa 70 år. Stockholm är en helt annan stad och Familjebostäder är ett helt annat företag idag. Vi kan med fog säga att vi har utvecklats i symbios med varandra. När Familjebostäder grundades 1936 var vårt uppdrag huvudsakligen av bostadssocial karaktär. Det fanns ett stort behov i Stockholm att bygga och förbättra bostäderna för inflyttade industriarbetare med familjer. En av folkhemsbyggarna Behovet var både kvantitativt och kvalitativt, det vill säga vi skulle bygga fler bostäder och förbättra standarden på dem som redan fanns. Behovet var enormt i Stockholm vid den tiden. Vårt uppdrag var att tillhandahålla bra och ändamålsenliga bostäder åt unga familjer, därav vårt namn Familjebostäder. Den första oktober 1936 flyttade våra första hyresgäster in i de nyproducerade barnrikehusen i Hammarby och i Kristineberg. Under krigsåren var byggtempot lugnare, men efter andra världskriget påbörjades på allvar bygget av Folkhemmet, där vi på Familjebostäder var en av de ledande byggherrarna. Större delen av vårt fastighetsbestånd byggdes just under 1950-talet. En flexibel huvudstad Uppdraget från vår ägare, Stockholms stad, att tillhandahålla bra och prisvärda bostäder i Stockholms innerstad och närområden, är lika viktigt idag, men av delvis andra anledningar än när vi började vår verksamhet. För att leva upp till en huvudstadsfunktion måste det finnas en bra blandning av både bostadsrätter och hyresrätter. En stad som Stockholm måste vara rustad för betydligt större rörlighet med folk som flyttar in och ut ur staden för tillfälliga sysslor eller projektanställningar. Där fyller hyresrätterna en viktig funktion för att bibehålla en högre flexibilitet på bostadsmarknaden. Idag kan man flytta till Stockholm och få tag på en lägenhet direkt utan att behöva köpa en bostadsrätt eller villa. Det var länge sedan det var så. Vi är uppenbarligen på väg mot en mer balanserad bostadsmarknad. Hur vi ska möta framtiden Idag står vi inför en helt annan situation än när företaget grundades. Vårt bostadssociala uppdrag är inte i fokus och våra hyresgäster är inte längre enbart barnfamiljer utan representerar mer ett tvärsnitt av befolkningen i stort. Allmännyttans roll har förändrats över tiden för samtliga aktörer. Vårt uppdrag är nu betydligt bredare och handlar om att tillhandahålla bostäder överallt till alla som behöver en bostad, precis som vilken hyresvärd som helst. Unga familjer är fortfarande viktiga för oss, men två grupper som växer i betydelse är studenter och äldre, det vill säga grupper som är på väg in eller ut ur bostadsmarknaden. Unga människor som kanske inte har möjlighet att ta banklån skaffar en hyresrätt som första bostad och äldre människor som säljer sitt hus eller bostadsrätt för att få den service det innebär att bo i hyresrätt. Dessa grupper har väldigt olika behov och värderingar när det gäller boende. Vi måste lära oss att förstå och hantera denna spännvidd om vi ska kunna möta behoven från våra hyresgäster dagens och framtidens. 6 FRÅN BRA BOSTAD TILL DET GODA BOENDET

11 Kravställande hyresgäster Vi kan också notera en attitydförändring hos dagens hyresgäster. De ställer helt andra krav idag än vad de gjorde tidigare. Om det för 70 år sedan handlade om att förse våra hyresgäster med en bra bostad, det vill säga en nyckel och ett antal kvadratmeter, så handlar det idag om att tillhandahålla ett bra boende. En bra bostad är idag snarare en hygien faktor än en konkurrensfaktor. Vi måste bli bättre på att anpassa oss till att möta våra kunders behov samtidigt som vi har kvar vårt uppdrag från staden. Dagens hyresgäster vill ha lägenheter i attraktiva lägen till bra priser med förutsättningar för en bra livskvalitet. Våra 70 år i branschen är en gedigen plattform att stå på, men nu måste vi bygga vidare. Värdegrundsarbetet Under 2005 har vi påbörjat ett genomgripande värdegrundsarbete inom Familjebostäder. Hela företaget har varit involverat i detta arbete. Syftet är att vi ska bli ännu bättre på att möta och förstå våra nuvarande och framtida kunders behov. Våra ledord för framtiden är: Engagemang Affärsnytta Kundfokus Nytänkande Engagemang Med engagemang menar vi förmågan att sätta sig in i respektive hyresgästs behov och förstå olikheterna. Engagemang är också när kraft och lust paras med professionalism och kompetens. Det skapar resultat och resultat skapar nytt engagemang. Kundfokus Kundfokus innebär naturligtvis att sätta kundens behov i centrum istället för våra egna. Det innebär vidare att inte bara lyssna på hyresgästens önskemål utan också att kunna identifiera dennes outtalade behov. Ett önskemål utgår ifrån vad kunden redan känner till, medan ett behov kanske ännu inte är medvetet. Att hela tiden ligga ett steg före kunden i tänkande och problemlösning. Affärsnytta Affärsnytta handlar om värde för pengarna i alla våra relationer vare sig man är hyresgäst, leverantör eller affärspartner. Detta hänger intimt samman med vårt uppdrag från staden att tillvarata stockholmarnas långsiktiga intressen genom att förvalta och skapa tillgångar på ett ansvarsfullt och effektivt sätt. Nytänkande Nytänkande är att hela tiden våga pröva nya tankar och bryta perspektiv mot varandra. Verktygen för nytänkande är dialogen där vi bygger på varandras idéer och uppskattar olikheter. Bra idéer kommer ur mängden idéer, och ska man få fram många idéer måste det vara tillåtet att både tänka och göra fel. Viktigast är att våga tänka högt, fritt och tillsammans med andra och att våga lämna gamla tankestrukturer och invanda mönster. Hyresavtal är lika med serviceavtal Allt ska gå fortare idag än vad många bostadsbolag traditionellt är vana vid. Vi måste inse att ett hyresavtal också är ett serviceavtal och inte bara en yta plus hygienfaktorer som värme och städservice. En genomsnittshyresgäst stannar hos oss i tio år och kommer under den tiden att vara i kontakt med oss i en mängd ärenden, stora som små. Det är i dessa ögonblick vi har vår chans att visa att vi förstår vad kundfokus handlar om. I en vidare mening ska vi erbjuda våra hyresgäster det goda boendet, som för de flesta människor inte bara är en bostad utan en plats där man vill leva. Det är en viktig identitetsfaktor och för de flesta utgångspunkten för en bra livskvalitet. FRÅN BRA BOSTAD TILL DET GODA BOENDET 7

12 Ägardirektiv, affärsidé och mål AB Familjebostäder är ett allmännyttigt bostadsbolag som ingår i Stockholms Stadshus AB som också äger 91 procent av aktierna. Resterande nio procent ägs direkt av Stockholms stad. Familjebostäders styrelse utses av Stockholms kommunfullmäktige. Styrelsens sammansättning avspeglar majoritetsförhållandet i fullmäktige och har en politisk sammansättning med sju ledamöter och sju suppleanter. Ägardirektiven bildar plattform för Familjebostäders affärsidé och mål, som innebär både ett socialt samhällsansvar och ansvar för god ekonomisk värdeutveckling. Stadens övergripande och långsiktiga mål I stadens budget anger ägardirektiven att de kommunala bostadsbolagen gemensamt ska verka för ett antal allmännyttiga mål och vara livskraftiga och ekonomiskt starka föregångare som leder utvecklingen mot framtidens boende. Tillgång till en god bostad ska finnas för alla, oavsett ekonomiska eller sociala resurser. Att minska kostnaderna för nyproduktion av bostäder är en av de mest angelägna frågorna. För att motverka segregation och sociala klyftor ska de kommunala bolagen inte enbart se till de enskilda fastigheterna utan till vad hela områden behöver. Förvaltningen ska ge en långsiktig värdetillväxt. Majoriteten i stadshuset har angett fem inriktningsmål för stadens alla bolag och förvaltningar. Under mandatperioden gäller följande inriktningar. Förbättra välfärden och de kommunala verksamheterna. Bygga bostäder och utveckla Stockholm. Göra Stockholm till en ekologiskt hållbar stad. Bryta segregationen och fördjupa demokratin. Ta ansvar för ekonomin. I anslutning till dessa inriktningar skall de allmännyttiga bostadsbolagen under 2006 verka för en rad gemensamma mål, bland annat: Bidra till Stockholms försörjning av billiga och bra bostäder och under mandat perioden bygga minst bostäder. Bidra till de boendes möjligheter att ta ansvar genom samarbete med de boende avseende underhåll och förvaltning. Bidra till att hyresgästers inflytande över sitt boende ökar. Bidra till utvecklingen av ett ekologiskt hållbart samhälle. Stärka sin byggherrekompetens samt arbeta för att ta fram upphandlingsformer och produktionsmetoder som leder till lägre byggkostnader. Undersöka möjligheten att utveckla fastighetsbeståndet genom förvärv av fastigheter på affärsmässig grund. Delta i Stadsdelsförnyelsen och samverka med berörda stadsdelsnämnder om de åtgärder som planeras. Vidareutveckla miljöarbetet och prioritera fastighetsnära källsortering. Ägardirektiv och uppdrag 2005 Familjebostäder ska under perioden koncentrera verksamheten till en kostnadseffektiv förvaltning av ett varierat bestånd av attraktiva bostäder inom stadens gränser och ska därmed: Uppnå en nyproduktion om minst 500 lägenheter per år. Fortsätta upprustningen av de bostäder som byggdes under talen. Fortsätta arbetet med att vidareutveckla kvalitet och service i samspel med hyresgästerna. Utveckla fastighetsbeståndet genom förvärv av fastigheter, framför allt i stadsdelar med låg andel allmännyttiga lägenheter. Bibehålla miljöcertifieringen med fortsatt inriktning på att minska förbrukningen av energi och kemikalier samt att förbättra avfallshanteringen. Utfall 2005 och utblick 2006 Familjebostäder är med och utvecklar Stockholm bland annat genom att bygga prisvärda bostäder som kan efterfrågas av alla. Verksamhetsåret har därmed präglats av nyproduktion och upprustning av det befintliga beståndet. Familjebostäder har i uppdrag att under perioden 2003 till 2006 påbörja produktionen av minst lägenheter. Vid 2005 års utgång har 947 lägenheter färdigställts eller igångsatts sedan Under 2005 påbörjades 151 lägen heter och för 2006 planeras byggstarter av drygt lägenheter, vilket innebär att det finns goda möjligheter att uppnå målet om påbörjade nyproduktioner. Arbetet med att pressa produktionskostnaderna för att uppnå en nyproduktion av bostäder som kan efterfrågas av alla fortsätter. Under 2004 genomfördes en gestaltnings- och entreprenadtävling med syfte att utveckla metoder för att bygga nytt till lägre kostnader. Tävlingen blev en stor framgång och resulterade i att Familjebostäder nu har ett antal typhus att arbeta med vid nybyggnadsprojekt. De vinnande förslagen realiserades under 2005 i produktion i Högdalen och Svedmyra. Upprustningstakten i det befintliga beståndet från och 1950-talen är fortsatt hög och hittills har bostäder genomgått omfattande stambyten. Under 2005 färdigställdes lägenheter och för 2006 planeras badrumsrenoveringar för ytterligare lägenheter. I arbetet med att göra Stockholm mer tillgängligt och därmed uppnå målet om att 2010 vara världens mest tillgängliga huvudstad har Familjebostäder till 90 procent genomfört en inven- 8 ÄGARDIREKTIV, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL

13 tering av bostadsbeståndet med perspektivet bra tillgänglighet för äldre och funktionshindrade. Ett utvecklingsarbete pågår också inom ett EUfinansierat samarbetsprojekt med deltagande från fyra länder. Under 2006 omsätts erfarenheterna från dessa projekt till en handlingsplan och med den som utgångspunkt kan sedan behovet av insatser i det befintliga beståndet bedömas. Ett viktigt mål är att identifiera lägenheter med god tillgänglighet som kan utgöra en särskild resurs i bostadsförmedlingens arbete. För 2006 fortsätter arbetet med att analysera tillgängligheten i publika lokaler och att upprätta en handlingsplan för att åtgärda enkelt avhjälpta hinder. Affärsidé, mål och strategier Det goda boendet är Familjebostäders långsiktiga verksamhetsinriktning. God lönsamhet med en långsiktig värdetillväxt, goda kundrelationer samt ökad kvalitet och effektivitet i verksamhetsprocesserna är viktiga framgångsfaktorer. Familjebostäder erbjuder alla stockholmare attraktiva bostäder och lokaler med hyresrätt i trygga, välskötta områden. Bostadshyresgästerna ska uppleva boendet hos Familjebostäder som prisvärt, personligt, sunt och tryggt. De kommersiella lokalhyresgästerna skall ha förutsättningar att göra goda affärer och de samhälleliga verksamheterna skall ha förutsättningar att ge god service till stadens invånare. Mål för 2006 kopplat till stadens fem inriktningsmål I Familjebostäders verksamhetsplan, som är resultatet av den årliga planeringsprocessen, definieras de företagsövergripande målen samt planer för miljö, IT-utveckling, arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald. Målen för verksamheten de närmaste åren ansluter direkt till stadens fem inriktningsmål och prioriterade inriktningar. Måluppfyllelsen följs upp tertialvis enligt ett för stadens koncern bolag gemensamt system, ILS (Integrerat Ledningssystem). 1. Förbättra välfärden och de kommunala verksamheterna Familjebostäders mål: Familjebostäder ska vara en attraktiv hyresvärd och hyresgästerna ska uppleva en förbättrad service jämfört med Barns och ungdomars villkor i Stockholm ska förbättras och Familjebostäder bidrar genom bland annat aktiv samverkan och lokala sponsringsaktiviteter. Familjebostäder ska ställa minst 80 lägenheter till Bostadsförmedlingens förfogande som försöks- och träningslägenheter. En inventering av bostadsbeståndet med fokus på äldres behov färdigställs under 2006 och omsätts i en handlingsplan. Målsättning Mål 2005 Utfall 2005 Mål 2006 ICKE FINANSIELLA MÅL Utvecklingssamtal för alla medarbetare, % Sjukfrånvaron, % < 7 5,15 < 7 Ökad kundnöjdhet avseende service, % Nöjdhet vid badrumsombyggnad, % Nöjdhet vid underhållsarbeten, % Byggrätter, antal lägenheter Uthyrningsgrad bostäder, % Uthyrningsgrad lokaler, % 95 93,5 95 Våtrumsrenoveringar, antal lägenheter FINANSIELLA MÅL Resultat efter fi nansnett, Mnkr Avkastning på totalt kapiltal, % 4,0 4,9 3,0 Sänkta administrationskostnader, % -1-7,0-6 (jmf 2004) MILJÖMÅL Minskad energiförbrukning, kwh/kvm < 215,8 213,5 < 213,5 Källsortering av elavfall i grovsoprum, % Andelen miljöfordon, % Familjebostäder ska vara en attraktiv arbetsgivare och erbjuda medarbetarna möjlighet till kompetensutveckling motsvarande i genomsnitt tre dagar per anställd och år. 2. Bygga bostäder och utveckla Stockholm Familjebostäders mål: Produktion av minst 800 prisvärda hyresrätter ska påbörjas under året. Arbeta med planer för 500 lägenheter årligen. Upprustningen av det befintliga beståndet, med våtrumsrenoveringar i bibehållen hög takt, ska fortsätta. 3. Göra Stockholm till en ekologiskt hållbar stad Familjebostäders mål: 60 procent av fordonsparken ska vara miljöfordon vid årets slut. Energiförbrukningen ska minska eller vara oförändrad jämfört med Radoninventering av alla fastigheter ska slutföras under Samtliga lokal- och bostadshyresgäster ska informeras om hur de ska hantera sitt miljöfarliga avfall. 4. Bryta segregationen och fördjupa demokratin Familjebostäders mål: I berörda stadsdelar och inom ramen för stadsdelsförnyelsen samverka för genomförande av fysisk upprustning och trygghetsfrämjande åtgärder. I samverkan med Hyresgästföreningen bedriva en verksamhet i Snösätra med målet att öka engagemanget bland unga i stadsdelen. Starta nyproduktion av ett kollektivhus som upplåts med kooperativ hyresrätt. 5. Ta ansvar för ekonomin Familjebostäders mål: Avkastning på totalt kapital ska vara lägst tre procent. Reinvesteringar i fastighetsbeståndet ska ge en direktavkastning på lägst fem procent. Administrationskostnaderna (räknat i kronor per kvadratmeter) sänks med minst sex procent jämfört med utfallet En optimerad uthyrningsgrad innebärande att den marknadsrelaterade vakansgraden ska vara noll procent i bostadsbeståndet och högst fem procent i lokalbeståndet. ÄGARDIREKTIV, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL 9

14 Familjebostäders strategier Långsiktig värdetillväxt Ökade driftnetton ska förbättra kassaflödet. En ekonomiskt hållbar hyresutveckling och fortsatt lågt hyresbortfall ska tillsammans med sänkta administrations- och driftkostnader samverka så att driftnettot stärks. Gemensam värdegrund Ett företagsövergripande arbete pågår med en gemensam värdegrund. Engagemang, Kundfokus, Affärsnytta och Nytänkande ska vara ledord i arbetet mot visionen om Det goda boendet där Familjebostäder erbjuder ett modernt hem, basen för ett gott liv i den nya tiden. Alla medarbetare ska se, förstå och agera på kundernas skiftande behov för att skapa ett flexibelt boende för de många människorna. Fokus på kärnverksamheten FASTIGHETSDRIFT Husvärdarna ska i sina dagliga hyresgästkontakter och fastighetsskötsel arbeta så att skador åtgärdas och förebyggs, verksamhetens effektivitet ökar och hyresgästservicen utvecklas. NYA BOSTÄDER Bolagets nyproducerade hyresrätter ska vara prisvärda och möta efterfrågan på Stockholms bostadsmarknad. De nybyggda bostäderna ska motsvara de krav på funktion, form och varaktighet som fordras för långsiktigt hållbara kvaliteter i boende och förvaltning. UPPRUSTNING AV BEFINTLIGA BESTÅNDET Den högre upprustningstakten som nu uppnåtts för bostäder producerade under och 1950-talen bibehålls. Upprustning ska ske på ett sätt som kan innebära relativt sett måttliga hyreshöjningar. GODA KUNDRELATIONER Kundkontakterna ska präglas av hög kvalitet i bemötande och tillgänglighet. För bibehållen låg omflyttning och hög uthyrningsgrad ska den service som hyres gästerna erbjuds genom husvärdar och kundtjänster bidra till att göra boendet hos Familjebostäder prisvärt. Det hyresgäststyrda underhållet (HLU) och ett attraktivt tillvalsutbud ska utformas så att hyresgästerna kan anpassa sitt boende till personliga behov och önskemål. De grundläggande kvaliteterna trygghet och säkerhet ska säkras genom en god tillsyn och underhåll av gemensamma utrymmen. I den lokala samrådsverksamheten bjuds de boende in att medverka i skötsel och utformning av sin boendemiljö. Fastighetsvisa affärsplaner Ekonomisk uppföljning ska ske på fastig hetsnivå för att säkra högre kostnadseffektivitet och behov av underlag för investeringsbeslut. Aktivt miljöarbete Miljömålen om en energihushållning som inte äventyrar de boendes komfort, en god innemiljö, samt en väl fungerande avfallshantering ska säkerställas i arbetet med miljöledningssystemet. Kompetensutveckling I samband med de årliga, individuella utvecklingssamtalen ska behovet av kompetensutveckling utifrån de företagsgemensamma målen och inriktningarna kartläggas. Kartläggningen är grunden för den strategiska kompetensutvecklingen i bolaget. Ett aktivt arbete med rehabilitering, hälso- och friskvård samt fortsatt noggrann uppföljning av sjukfrånvaron ska säkerställa höga hälsotal. Kort om stadens inriktningsmål Förbättra välfärden och de kommunala verksamheterna Målet är att alla individer ska få bästa möjliga förutsättningar för en bra uppväxt och ett bra liv som gammal. Detta gäller också de allra mest utsatta. Stockholm har därutöver också som mål att bli världens mest tillgängliga huvudstad år Bygga bostäder och utveckla ett modernt Stockholm För att klara den planerade fortsatta tillväxten krävs fl er bostäder till rimliga kostnader. Inom mandatperioden ska nya bostäder påbörjas. För tillväxt krävs ett expansivt företagande. Målet för den politiska majoriteten är att Stockholm ska bli norra Europas mest spännande och attraktiva region att starta och driva företag i. Förutom bostäder och nya företag krävs också ett hållbart trafi ksystem. Göra Stockholm till en ekologiskt hållbar storstad Stockholm ska bli en ekologiskt hållbar storstad och därmed ska miljöprogrammets sex mål vara vägledande vid beslut i nämnder och bolagsstyrelser. Ett delmål är att Stockholm ska vara fossilbränslefritt år Bryta segregationen och fördjupa demokratin Staden ska vara ett föredöme och i alla situationer uppträda inkluderande och ickediskriminerande. Öppenhet och tolerans främjar tillväxt och konkurrenskraft. Därför ska metoder som synliggör och motverkar fördomar, rasism och diskriminerande strukturer utvecklas inom stadens alla verksamheter. Stadsdelsförnyelsen är ett led i detta. Ta ansvar för ekonomin Staden ska ta ett aktivt ansvar för ekonomin. Fortsatt höga krav ställs på såväl en ansvarsfull ekonomisk politik som god ekonomisk hushållning i alla verksamheter. 10 ÄGARDIREKTIV, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL

15 Det här är min första egna lägenhet i livet. Jag var på en visning via Bostadsförmedlingen, gillade lägenheten och sedan blev den min fast jag stod en bit ner i kön. Jag har bara bott här i ett par månader så jag har inte haft så mycket med Familjebostäder att göra än, förutom att ytterporten smällde så att jag vaknade på natten. Då ringde jag och dan därpå var det fixat. Camilla Lagerfors/Hyresgäst

16 Medarbetare och organisation Familjebostäders satsning på kompetensutveckling fortsätter med fokus på kundservice, ledarskap och målstyrning. Verksamhetsutvecklingen har präglats dels av ett internt värdegrundsarbete och dels av att förtydliga verksamhetsprocesser och ansvarsområden som en grund för ett kundfokuserat och effektivt arbete. Organisation med sikte på kundfokus Sedan 2004 består verksamheten av en central organisation och fyra förvaltningsdistrikt. Förvaltningsdistrikten Nordväst, Innerstaden, Sydväst och Sydost är varierande i omfattning med hänsyn till sammansättning och geografiska förutsättningar. Totalt finns det 19 områdesförvaltningar, med ansvar för mellan 900 och lägenheter, och 88 husvärdsområden. På varje distrikt finns en utvecklad kundtjänstfunktion som förutom löpande kundkontakter också hanterar uthyrningen av bostäder och lokaler. Genom den kundnära organisationen betonas kundfokus med ett decentraliserat ansvar och korta beslutsvägar. I den centrala organisationen finns specialistfunktioner för bland annat ekonomi, IT och teknik samt en särskild enhet som arbetar med fastighetsservice. Under året övergick dotterbolaget FB Servicehus AB till att vara ett systerbolag inom koncernen Stockholms Stadshus AB. Bemanning och rekrytering i ständig utveckling Vid årets slut fanns 281 (290) anställda i företaget. Av dessa var 95 kvinnor (99) och 186 män (191), 154 tjänstemän (162) och 127 kollektivanställda (128). Under sommaren anställdes 94 (99) feriearbetande ungdomar. Medelåldern i bolaget är drygt 47 (47) år. Hälften av medarbetarna är 50 år och äldre och knappt fem procent av medarbetarna är under 30 år. Under 2005 har 10 medarbetare rekryterats och 17 personer lämnat organisationen. Utvecklad värdegrund guidar organisationen Under 2005 påbörjades ett värdegrundsarbete för att etablera en gemensam värderingsstyrd företagskultur, som ska leda och styra verksamheten i riktningen mot visionen om det goda boendet. Arbetet bedrivs i en form som involverar samtliga medarbetare. Organisationen har gemensamt utvecklat en värdegrund där kärnvärdena engagemang, kundfokus, affärsnytta och nytänkande ska prägla Familjebostäders arbete. Genom att göra värderingsfrågorna till en del i det dagliga arbetet blir värdegrunden ett aktivt redskap. Kompetensutveckling med fokus på kundservice och ekonomi Arbetet med att vidareutbilda och utveckla personalen pågår kontinuerligt. En strategisk kompetensutvecklingsplan stödjer verksamhetsmålen och främjar utvecklingen mot en kundfokuserad och effektiv organisation. Det decentraliserade resultat- och kundansvaret har satt fokus på särskilda behov VD-STAB VD EKONOMI & IT TEKNIK DISTRIKT NORDVÄST DISTRIKT INNERSTADEN DISTRIKT SYDVÄST DISTRIKT SYDOST FASTIGHETS- SERVICE 12 MEDARBETARE OCH ORGANISATION

17 av kompetensförstärkning inom kundservice och ekonomi. Familjebostäder bedriver därför också särskilt utformade utbildningsprogram för olika yrkeskategorier. Fyra husvärdar deltar i en trainee-satsning som ett led i vår ambition att ge medarbetare möjlighet till vidareutveckling inom företaget. Utvecklingssamtalen är en viktig faktor för medarbetarutveckling. I den nya samtalsmodell som nu tillämpas, kopplas samtalen tydligt till mål och strategier och fokuserar på hur gruppen och individen kan bidra till verksamhetens utveckling. Alla medarbetare har minst ett utvecklingssamtal per år med sin chef. Friskvård och arbetsmiljö minskar sjukfrånvaron Stora insatser har gjorts de senaste åren för att minska sjuktalen. År 2000 sattes målet att under perioden bedriva ett aktivt arbete för att minska sjukfrånvaron, jämfört med den dåvarande nivån 6,6 procent. I likhet med förra året ökade den långa sjukfrånvaron något under 2005 och den korta sjukfrånvaron fortsatte att minska. Den totala sjukfrånvaron under året uppgick till fem procent. Ett aktivt arbete med hälso- och friskvårdsfrågor är viktigt för att förebygga ohälsotal. Via företagshälsovården får personalen, förutom vid rehabilitering och arbetsrelaterad sjukdom, möjlighet att söka vård för icke arbetsrelaterad sjukdom. Under året har en hälso- och livsstilsundersökning gjorts i företagshälsovårdens regi. I undersökningen identifieras såväl friskfaktorer som riskfaktorer, till grund för det fortsatta arbetet. Vidare har en medarbetarenkät genomförts där bland annat frågor kring ledarskap och trivsel aktualiseras. Företaget uppmuntrar till motionsaktiviteter bland annat genom att erbjuda alla anställda ett subventionerat årskort till stadens bad- och motionsanläggningar. Familjebostäder har också en aktiv idrottsförening. På varje avdelning finns friskvårdsombud med uppgift att arrangera gemensamma aktiviteter. För att motverka skador och förslitningar ordnas särskilda insatser såsom kostnadsfri massage och sjukgymnastledda träningsinstruktioner. Jämställdhet och mångfald Familjebostäder arbetar kontinuerligt för att öka mångfalden och jämställdheten i verksamheten. Under 2005 har en ny policy utarbetats med riktlinjer för det arbetet. Bland annat bildades en jämställdhets- och mångfaldsgrupp som ett forum för utveckling och uppföljning. Av bolagets medarbetare är 65 procent män och av bolagets chefer är två tredjedelar män. Könsfördelningen inom olika yrkesområden är traditionell. Målsättningen är att i verksamheten uppnå en mångfald som avspeglar Stockholms befolkningssammansättning. Inför 2006 Med en hög medelålder bland de anställda i bolaget men även i branschen som helhet, är den framtida personalförsörjningen en utmaning. Familjebostäder behöver öka andelen yngre med arbetare och kommer att vidareutveckla aktiviteter och kontakter med yrkes- och högskolor. I syfte att vidareutveckla Familjebostäders kundservice är arbetet med att förankra och utveckla den gemensamma värdegrunden en viktig del i den fortsatta kompetensutvecklingen. ARBETSTIDENS FÖRDELNING SJUKFRÅNVARONS FÖRDELNING ANTAL ANSTÄLLDA PÅ FAMILJEBOSTÄDER MEDARBETARE OCHORGANISATION 13

18 Jag hade egentligen inga planer på att flytta, men så gick jag förbi med hunden och såg byggpinnar som stack upp ur marken här på Jönåkersvägen. Jag blev nyfiken och ställde mig i Familjebostäders interna kö. Trycket var högt dels eftersom hyrorna är lägre än i andra nybyggda områden, dels för att det finns hiss. Men jag hade tur, till påsk flyttar jag in i min nya tvåa. Jag växte upp här i faggorna på 40- och 50-talet. Nu blir cirkeln sluten. Åke Edsholt/Hyresgäst Nytänkande är viktigt. Nya hyresgäster kan komma med nya synvinklar på en situation som inte behöver vara ny för oss. Där finns mycket att lära. Harry Kuusinieme/Familjebostäder Kundfokus för mig är att hjälpa hyresgäster som är engagerade i sin boendemiljö att ställa i ordning sina rabatter som de vill ha dem. Eva Ström/Familjebostäder 14 MEDARBETARE OCH HYRESGÄSTER

19 Tillsammans med Kulturförvaltningen utökar och renoverar vi Kungsholmens Bibliotek till ett av Stockholms vackraste. Engagemang är bara förnamnet i det arbetet. Magnus Åkesson/Familjebostäder moment:teater hade inte funnits om det inte var för Familjebostäder, så enkelt är det. Vi hyr den gamla 50-talsbiografen City i Gubbängen och driver där teater och café. De har förstått de mjuka värdena av att ha en levande teater i förorten och har stöttat vår verksamhet alltsedan vi började. Förhoppningsvis kan vi nu ge igen lite genom att upplåta våra fina lokaler som en del i Familjebostäders 70-årsfirande moment:teater, Philippa Norman/Hyresgäst Vi har nyligen flyttat in i en helt ny lägenhet hos Familjebostäder. Det är verkligen 2000-talets boende. Familjebostäder hälsade oss välkomna med nycklar och en personlig liten bricka som vi använder för att kunna öppna alla gemensamma utrymmen som entrédörren, soprum, tvättstugan och komma ut på gården. Alla fönster är speciellt ljudisolerade och torkskåpen i tvättstugan verkar vara av en speciellt energisnål typ med låg värme som ändå torkar kläderna. Jakub Brindell/Hyresgäst

20 Till allmän nytta Familjebostäder har som ett allmännyttigt bostadsbolag en viktig uppgift att bidra till utvecklingen av Stockholm som en riktigt bra stad att leva och bo i. Som bostadsföretag har Familjebostäder också ett särskilt ansvar att ständigt utveckla bostaden i samverkan med hyresgästerna med syfte att skapa ett bra boende. År 2006 har Familjebostäder varit en del av denna utveckling under 70 år. Det kommer att uppmärksammas och synas på flera sätt i verksamheten och i våra bostadsområden Familjebostäders övergripande uppdrag Familjebostäder bildades 1936 med uppdraget att bygga bostäder för barnrika familjer med små ekonomiska resurser. Under och 1950-talen byggdes folkhemmet och vi har idag kvar runt lägenheter från den eran i vårt bestånd. Även idag är en del av vårt uppdrag att producera nya bostäder. Genom förvaltning av ett varierat bostadsbestånd och genom att samtidigt ge våra hyresgäster möjlighet att påverka sin boendemiljö, skall vi erbjuda ett bra boende åt alla stockholmare. Ett av Familjebostäders huvudsakliga uppdrag är att förvalta de stora värden som fastigheterna representerar, som en del av stadens medelsförvaltning. Syftet med verksamheten är inte att skapa vinster för utdelning till ägaren. Däremot skall tillgångarna ge rimlig avkastning för en sund verksamhetsutveckling. Allmännyttiga bolag är också förhindrade att sälja sina fastigheter utan godkännande från Länsstyrelsen. Bestämmelsen syftar till att säker ställa funktionen av bruksvärdesystemet, som i korthet innebär att de allmännyttiga bolagens hyror är normerande för andra fastighetsägare. Stadsdelsförnyelsen Stadsdelsförnyelsen syftar till att minska skillnaderna mellan olika delar av staden och skapa hållbar tillväxt och ekonomisk utveckling i hela Stockholm. Familjebostäder finns i flertalet av de nio stadsdelsområden som Stadsdelsförnyelsen omfattar. Målet är att bidra till sociala och fysiska förbättringar som ska stärka tryggheten och möjliggöra ökade sociala kontakter i bostadsområdena. Exempel på aktiviteter är stöd till lokala kulturprojekt i Vårberg och Gubbängen. Hyresgästföreningen och andra lokala föreningar deltar också aktivt i flera av projekten, bland annat i Snösätra, Tensta och Rinkeby. Syftet för flera projekt är ökad trygghet genom upprustningar i den yttre miljön. Bättre låssystem och förbättrad boendeservice genom moderna och mer tillgängliga tvättstugor är några andra exempel. Sammantaget satsade Familjebostäder under 2005 drygt 17 miljoner kronor i 17 olika projekt i elva stadsdelar. De olika åtgärderna är förankrade i stadsdelarna genom samråd med såväl boende som stadsdelsförvaltning. Familjebostäders kollektivhus I kollektivhusen kan Familjebostäder erbjuda ett alternativt boende där man som hyresgäst tar ett stort eget ansvar. Intresset för att bo i kollektivhus ökar efter en nedgång på nittiotalet. Det visar sig bland annat i ett ökat tryck på befintliga kollektivhus. Inte minst för de med inriktning mot seniorboende. Familjebostäder har idag tre kollektivhus. Det första byggdes i Älvsjö i början av 1980-talet och vänder sig till hushåll i alla åldrar. De andra två, Färdknäppen på Södermalm och Sockenstugan i Enskede är boenden för, som hyresgästerna själva uttrycker det, andra halvan av livet med en lägsta åldersgräns på 40 år. Under 2005 fortsatte planeringen för ett kollektivt boende för seniorer i Hammarby Sjöstad. Äldres boende EU-projekt om kvarboende De äldres boende är en välfärdsfråga som kommer att få ökad betydelse under kommande år. De allra närmaste åren minskar hela pensionärsgruppen i Stockholm. Därefter vänder utvecklingen och de yngre pensionärerna blir allt fler när 40-talisterna går i pension. En åldrande befolkning och en strategi inriktad på kvarboende i det egna hemmet, ställer nya krav på det befintliga bostadsbeståndet. Bostäder i äldre hus måste anpassas till andra bekvämlighetskrav som gör det möjligt för pensionärer att bo kvar i den utsträckning de önskar. Som en förberedelse för denna utveckling har Familjebostäders fastigheter i det befintliga beståndet inventerats under Inventeringen ligger också till grund för en handlingsplan för förbättrad tillgänglighet. Familjebostäder deltar sedan 2005 i ett tvåårigt EU-projekt som ska öka beredskapen att möta ett ökande antal äldre hyresgäster. Blackeberg är ett pilot område i projektet som fokuserar på hur tillgängligheten kan förbättras och hur bostadsföretagets service kan anpassas till behoven hos kvarboende äldre hyresgäster. Kooperativ hyresrätt Genom en lagändring återuppstod den kooperativa hyresrätten som upplåtelseform Den kooperativa hyresrätten gör det möjligt för bostadsföretag och hyresgäster att tillsammans utveckla ett boende där hyresgästerna tar ett stort, inte minst ekonomiskt, ansvar. Den kooperativa hyresrätten ska ses som ett alternativ för den som utan stora kapitalinsatser, vill och kan ta ett större ansvar för sin egen boendesituation. I enlighet med Stadens ägardirektiv är ett av Familjebostäders mål för perioden att verka för självförvaltning och kooperativ hyresrätt. 16 TILL ALLMÄN NYTTA

21 Bolaget har valt att pröva den kooperativa hyresrätten i det kollektivhus för seniorer som nu planeras i Hammarby Sjöstad. Det nya kollektivhuset kommer att ha cirka 45 lägenheter med 1 3 rum och kök och gemensamma ytor för matlagning och samvaro. Huset är en del av ett bostadskvarter där det också finns vanliga hyresrätter. Ett aktivt samråd och samplanering pågår med en grupp intresserade, presumtiva hyres gäster. Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll Familjebostäders hyresgäster får varje år erbjudande om underhållsarbeten i lägenheten. Målning och tapetsering var tolfte år ingår i hyran, liksom byte av kökets vitvaror var sjuttonde år. Vill hyresgästen ha målat, tapetserat eller få nya vitvaror tidigare kan det beställas mot en proportionell kostnad. Motsvarande gäller om man avstår från underhåll. Då utgår en rabatt baserad på det antal år man avstår från åtgärderna. Rabatten betalas ut genom avdrag på hyran. År 2005 valde litet mer än hushåll att vänta med hela eller delar av underhållet och kunde dela på 11,6 miljoner kronor i form av minskade hyror. I genomsnitt kronor per lägenhet. Familjebostäders hyresgäster har också möjlighet att mot ersättning välja andra produkter än de standardprodukter som ingår vid lägenhetsunderhåll. Samverkan med de boende I hyresförhandlingarna har sedan ett antal år avsatts en summa per lägenhet för lokala underhållsförhandlingar. De boende i området avgör genom sin lokala hyresgästförening hur pengarna ska användas. För 2005 avsattes 300 kronor per lägenhet. Exempel på åtgärder under året är konstnärlig utsmyckning i trapphus i Tensta, nya anslags- och namntavlor i portar, säkerhetsåtgärder såsom ståldörrar i källare eller förbättrad utomhusbelysning och uppgradering av gårdsmiljöer. I områden där det finns lokala hyresgästföreningar finns också möjlighet att använda 70 kronor per lägenhet för aktiviteter som erbjuds samtliga boende. Det kan vara gårdsfester, gemensamma städdagar, sommarutflykter och aktiviteter i den gemensamma lokalen. Under 2005 betalades 70-kronan ut till nära lägenheter i 64 lokala hyresgästföreningar. I de fall där det inte finns någon lokal förening avsätts istället 50 kronor per lägenhet för centralt initierade projekt som påverkas av hyresgästerna. Ett sådant är Projekt Ungdomar i Rågsved. Projektet syftar till att skapa aktiviteter för ökad trivsel, minskad skadegörelse och större trygghet i bostadsområdet. Verksamheten startade 2004 och drivs vidare även under Rinkebypriset 2005 var det tionde året Familjebostäder delade ut Rinkebypriset. Syftet med priset är att lyfta fram och belöna personer som under året verkat för och bidragit till en positiv utveckling för de boende och de lokalt verksamma i Rinke by. Symbolen för priset är konstnärinnan Ylva Ekmans Rinkebyhäst, en kamel målad som en Dalahäst. En bild av dagens stockholmare, den mångkulturella människan års Rinkebypris tilldelades Kwamena Turkson, som en viktig förebild för ungdomar. Han är dubbel EMmedaljör i tungvikt och har deltagit i såväl VM som OS under andra halvan av 1990-talet. Idag är han boxningstränare i Rinkeby International men också verksam i Lugna Gatan och i Integrationsforum i Stockholm. Hans starka engagemang har gjort boxningen mycket populär och den fungerar idag som en stark social kraft för många ungdomar i Rinkeby. TILL ALLMÄN NYTTA 17