Aktiv fastighetsutveckling kräver investeringar

Transkript

1 INVESTERINGAR Aktiv fastighetsutveckling kräver investeringar Långsiktig och hållbar tillväxt innebär att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna ska möta kundernas behov av ändamålsenliga lokaler och arbetsplatser samt samhällets behov av stadsmiljöer som säkerställer tillväxt över tid. Nya projekt tillförs successivt genom nya idéer och förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Waleed, Christian och Robert

2 INVESTERINGAR Castellum är en av Sveriges största projektutvecklare För att nå Castellums övergripande tillväxtmål om 10% krävs årliga investeringar. Investering genom ny-, till- och ombyggnation i det egna beståndet ger oftast högre avkastning än investering via förvärv. Under de senaste 10 åren har Castellum investerat för totalt 52 miljarder kr, vilket innebär 5,2 miljarder kr i genomsnitt per år. Under 2016 uppvisade Castellum hög aktivitet i portföljen och investeringarna uppgick totalt till Mkr (3 553), varav Mkr (2 321) avsåg förvärv och Mkr (1 232) avsåg ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljningar om Mkr (1 140) uppgick nettoinvesteringen till Mkr (2 413). Under första kvartalet 2016 förvärvade Castellum resterande 50% av aktierna i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) motsvarande ett fastighetsvärde om Mkr. Under andra kvartalet förvärvade Castellum Norrporten med ett underliggande fastighetsvärde om Mkr. Under sista kvartalet 2015 ingicks avtal om förvärv av en nyproducerad kontorsfastighet i Hagastaden i Stockholm för 1,6 miljarder kr med beräknat tillträde februari Fastigheten redovisas först vid tillträdet eftersom avtalet är villkorat av bland annat färdigställande. Krav på hållbara investeringar Castellum miljöcertifierar alla nybyggnationer och större ombyggnationer enligt minst Miljöbyggnad Silver. Castellum äger idag 89 av Sveriges 319 Green Building-certifierade byggnader. Syftet med certifieringen är att minska klimatpåverkan och riskerna i fastighetsbeståndet, sänka kostnaderna samt skapa lokaler som är attraktiva för kunderna och deras verksamhet. Totalt är 24% av Castellums fastighetsbestånd miljöcertifierat enligt Green Building, Miljöbyggnad eller BREEAM. Dessutom pågår certifiering av ytterligare 479 tkvm motsvarande 11%. Utveckling av våra tillväxtorter Som långsiktig aktör och samhällsbyggare är en viktig del av Castellums verksamhet att bidra på olika sätt till hållbar stadsutveckling, vilket sker genom utveckling av nya och befintliga områden. Samverkan sker även i ca 100 citynätverk och företagarföreningar för att utveckla de orter där verksamhet bedrivs. Samarbete pågår även med olika parter för att driva utveckling, ta del av kunskap om ny teknik och utbyta erfarenheter. Exempel är EPRA Sustainability Committee, Energimyndighetens Beställargrupp för lokaler (BELOK), Sweden Green Building Council, energibolag, lokala renhållningsbolag och universitet/högskola. ERIKA OLSÉN CHIEF INVESTMENT OFFICER, CASTELLUM AB Dagens växande städer präglas av dynamiska strukturer med blandad bebyggelse där vi gärna bidrar till att bygga blandstad. Castellum har, som en stor samhällsaktör i Sveriges större städer, ett ansvar att bedriva hållbar och långsiktig stadsutveckling. Vi bidrar som långsiktig ägare och med stor investeringsvilja till stadsutvecklingen på många olika sätt. Ett av våra bästa exempel där vi bygger stad är i Örebro, precis vid centralstationen. Där utvecklar Castellum för närvarande ca kvadratmeter hållbara kontor med delar av fasaden beklädda med solpaneler. Projektet bidrar till staden med långsiktigt hållbara kontor i ett utmärkt läge i direkt anslutning till allmänna kommunikationer. Investeringar och försäljningar per år Investeringar och försäljningar per region 2016 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 25

3 Större pågående projekt Olaus Petri 3:244 i Örebro LÄGE: Vid Resecentrum i Örebro YTA: kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 2, 2019 INVESTERING: 420 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver I Örebro påbörjades under 2016 nyproduktion av kontorsfastigheten Citypassagen, belägen vid norra infartsleden till Örebro i direkt anslutning till Resecentrum. Efterfrågan på centrala kontorslokaler i det expanderande Örebro är stor och den centrala sjuvåningsbyggnaden ökar utbudet av moderna och flexibla kontorsytor. Investeringen, en av de största nybyggnationerna i Castellums historia, beräknas uppgå till 420 Mkr, varav 45 Mkr avser värdet av egen mark. Byggnaden beräknas vara färdigställd under andra kvartalet 2019 och är uthyrd till 48%. Lindholmen 30:5 i Göteborg LÄGE: Lindholmen Science Park i Göteborg YTA: kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 1, 2017 INVESTERING: 265 Mkr CERTIFIERING: BREEAM nivå excellent I december 2014 förvärvade Castellum mark på Lindholmspiren i Göteborg. På marken, som ligger mitt i det internationella ingenjörsklustret Lindholmen Science Park, påbörjade Castellum i maj 2015 uppförandet av den högkvalitativ kontorsfastigheten Blenda om kvm. Blenda uppförs enligt miljöcertifieringssystemet BREEAM med ambition att nå nivå excellent. Investeringen beräknas uppgå till 265 Mkr, inklusive värdet av egen mark om 53 Mkr. Den nya byggnaden beräknas vara färdigställd under första kvartalet 2017 och uthyrningsgraden uppgår till 96%. Balltorp 1:124 i Mölndal LÄGE: Vid Söderleden i Mölndal YTA: kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 4, 2017 INVESTERING: 180 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver I Mölndal, på den sista större exploaterbara tomten vid Söderleden, startade Castellum under 2016 en fullt uthyrd nybyggnation om kvm. Projektet bidrar till att stärka portföljen med en modern och hållbar logistikanläggning i en expansiv del av Storgöteborg. Investeringen beräknas uppgå till 180 Mkr, varav 38 Mkr avser förvärv av mark. Anläggningen beräknas vara färdigställd fjärde kvartalet Byggnaden uppförs enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad med ambition att nå nivå silver. 26 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

4 INVESTERINGAR Varpen 11 i Huddinge LÄGE: Smista-området i Huddinge YTA: kvm bilhandel TIDPLAN: Färdigställt kvartal 4, 2017 INVESTERING: 162 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver Sedan millenieskiftet har Castellum utvecklat Smista-området till ett av Stockholms främsta kluster för bilförsäljning. Under hösten 2016 påbörjades ytterligare en investering om 162 Mkr, inklusive värdet av egen mark om 14 Mkr. Nybyggnationen beräknas vara färdigställd under sista kvartalet 2017 och uppförs enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad med ambitionen att nå nivå silver. Den nya byggnaden är fullt uthyrd. Nordstaden 2:16 i Göteborg LÄGE: Centrala Göteborg YTA: kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 1, 2017 INVESTERING: 135 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver I centrala Göteborg, med utsikt mot Göteborgsoperan och hamnen, har en ombyggnation av kontors- och handelslokaler påbörjats om kvm. Projektet bidrar till att portföljen utvecklas i ett av Göteborgs bästa kontorslägen. Här är det nära till samtliga kollektivtrafiklinjer och inom några år kommer området ytterligare att förädlas med en ny tågstation för Västlänken. Investeringen beräknas uppgå till 135 Mkr och ombyggnationen beräknas vara färdigställd under första kvartalet Den nya byggnaden uppförs enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad med ambitionen att nå nivå silver. W e rk e t a rk ite k te r Söderhällby 1:2 (del av) i Uppsala LÄGE: Östra Fyrislund i Uppsala YTA: kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 1, 2018 INVESTERING: 101 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå silver och Green Building I Uppsala påbörjade Castellum under 2016 nybyggnation av en distributionsanläggning om kvm. Fastigheten är välbelägen med access till E4:ans av- och påfarter både norrut och söderut. Investeringen beräknas uppgå till 101 Mkr, varav 20 Mkr utgör värdet av förvärvad mark. Den nya byggnaden är fullt uthyrd. Spejaren 5 i Huddinge LÄGE: Smista-området i Huddinge YTA: kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 3, 2017 INVESTERING: 98 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå silver I Smista, har Castellum påbörjat en fullt uthyrd nybyggnation av kvm för bilhandel. Investeringen beräknas uppgå till 98 Mkr och vara färdigställd tredje kvartalet Den nya byggnaden uppförs enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad med ambitionen att nå nivå silver. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 27

5 Inom Vallgraven 4:1 i Göteborg LÄGE: Centrala Göteborg YTA: kvm FÄRDIGSTÄLLT: Kvartal 2, 2017 INVESTERING: 92 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå silver Castellum har under 2016 påbörjat en fullt uthyrd om- och tillbyggnation, Kungsportshuset, med ett unikt läge i centrala Göteborg. Fastigheten byggs om till kulturoch nöjesarena med nyproduktionsstandard samtidigt som ett genuint, äldre intryck bevaras. Investeringen beräknas uppgå till 92 Mkr och vara färdigställd andra kvartalet Om- och tillbyggnationen genomförs enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad med ambitionen att nå nivå silver. Majorna 163:1 i Göteborg LÄGE: Södra älvstranden i Göteborg YTA: kvm FÄRDIGSTÄLLT: Kvartal 1, 2017 INVESTERING: 88 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå silver I Klippanområdet på Södra älvstranden i Göteborg pågår en ombyggnation av kontors- och lagerlokaler om kvm. Närmiljön har utvecklats med både bostäder och kommersiella lokaler och är i dag ett område där kreativa företag tar plats i gamla industrilokaler med ny, spännande arkitektur. Investeringen beräknas uppgå till 88 Mkr och fastigheten uppförs enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad med ambitionen att nå nivå silver. Byggnaden är uthyrd till 75%. STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT 2016 Hyresvärde Fastighet Yta, kvm Mkr kr/kvm Uthyrningsgrad jan 2017 Total inv. ink. mark, Mkr Varav kvar att inv., Mkr Klart Kommentar Olaus Petri 3:244, Örebro % Kv Nybyggnation kontor Lindholmen 30:5, Göteborg % Kv Nybyggnation kontor Balltorp 1:124, Mölndal % Kv Nybyggnation logistik Varpen 11, Huddinge % Kv Nybyggnation bilhandel Nordstaden 2:16, Göteborg % Kv Ombyggnation kontor/handel Söderhällby 1:2 (del av), Uppsala % Kv Nybyggnation logistik Spejaren 5, Huddinge % Kv Nybyggnation bilhandel Kranbilen 2, Huddinge % 97 9 Kv Nybyggnation lager/logistik Inom Vallgraven 4:1, Göteborg % Kv Om- och tillbyggnation kulturoch nöjesarena Majorna 163:1, Göteborg % 88 1 Kv Ombyggnation kontor och lager Tjurhornet 15, Stockholm Kv Parkeringsdäck Visiret 3, Huddinge % Kv Nybyggnation bilhandel Boländerna 12:1, Uppsala % Kv Nybyggnation lager/logistik Sändaren 1, Malmö % Kv Ombyggnation kontor Gamla Rådstugan 1, Norrköping % Kv Ombyggnation kontor Verkstaden 14, Västerås % Kv Nybyggnation kontor Bangården 4, Solna % 42 7 Kv Ombyggnation lägenhetshotell BREEAM utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan. Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som syftar till att skapa miljömässigt hållbara byggnader och tar hänsyn till energi, inomhusmiljö och byggmaterial. Green Building innebär att energianvändningen är 25% lägre än energikraven i Boverkets byggregler. 28 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

6 INVESTERINGAR Större färdigställda projekt Drottningparken i Örebro LÄGE: Södra infarten till Örebro YTA: kvm FÄRDIGSTÄLLT: Kvartal 3, 2016 INVESTERING: 103 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver I Örebro har Castellum under 2016 färdigställt en nybyggnation om kvm, Drottningparken. Den flexibla kontorsbyggnaden med närhet till både City och Södra station har blivit ett landmärke vid södra infarten till Örebro. Investeringen uppgick till 103 Mkr och fastigheten har certifierats som Miljöbyggnad silver. Den färdigställda byggnaden är fullt uthyrd. Verkstaden 14 i Västerås LÄGE: Kopparlunden i centrala Västerås YTA: kvm FÄRDIGSTÄLLT: Kvartal 1, 2016 INVESTERING: 84 Mkr CERTIFIERING: Kopparlunden i centrala Västerås är ett område där modern teknik och 100-årig industritradition möts. Castellum äger ca kvm byggrätter i området och under 2016 har en tillbyggnation av kvm och ombyggnation av kvm färdigställts. Investeringen uppgick till 84 Mkr och är fullt uthyrd till skolverksamhet. Varpen 10 i Huddinge LÄGE: Smista området i Huddinge YTA: kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 4, 2016 INVESTERING: 72 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå silver I Smista, Stockholmsområdets främsta kluster för bilförsäljning, har Castellum färdigställt en fullt uthyrd nybyggnation av kvm för bilförsäljning. Investeringen uppgick till 72 Mkr och den nya byggnaden är uppförd enligt Miljöbyggnad, nivå silver. STÖRRE FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT 2016 Hyresvärde Uthyrnings- Total inv. Varav kvar Fastighet Yta, kvm Mkr kr/kvm grad jan 2017 ink. mark, Mkr att inv., Mkr Klart Kommentar Drottningparken, Örebro % Kv Nybyggnation kontor Verkstaden 14, Västerås % 84 3 Kv Om- och tillbyggnation skola Varpen 10, Huddinge % 72 9 Kv Nybyggnation bilhandel Ringspännet 5, Malmö % 46 1 Kv Nybyggnation bilhandel/verkstad BREEAM utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan. Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som syftar till att skapa miljömässigt hållbara byggnader och tar hänsyn till energi, inomhusmiljö och byggmaterial. Green Building innebär att energianvändningen är 25% lägre än energikraven i Boverkets byggregler. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 29

7 Större förvärv under 2016 Förvärv av Norrporten AB I juni 2016 förvärvade Castellum Norrporten AB, ett av Sveriges större fastighetsbolag. Norrportens fastighetsbestånd bestod av 119 fastigheter om 1,1 miljoner kvm fördelade på 11 städer. Förvärvet har kompletterat och stärkt Castellums marknadsposition genom att utbudet av fastighets- och lokaltyper utökats samtidigt som den geografiska närvaron breddats. Förvärvet stärker Castellums närvaro och marknadsposition på fem orter där Castellum redan är etablerade Stockholm, Köpenhamn, Helsingborg, Örebro och Jönköping. Dessutom innebar förvärvet att Castellum etblerade sig i Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå, Luleå och Växjö. Under fjärde kvartalet såldes hela beståndet i Östersund, Umeå, Luleå samt delar av beståndet i Sundsvall. LÄGE: Stockholm, Luleå, Umeå, Östersund, Sundsvall, Gävle, Örebro, Jönköping, Växjö, Helsingborg och Köpenhamn YTA: 1,1 miljoner kvm TILLTRÄDE: 15 juni 2016 INVESTERING: Mkr Klassföreståndaren 3, Stockholm Havneholmen, Köpenhamn 30 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

8 INVESTERINGAR Nyttan 3, Sundsvall Högkvarteret 1, Helsingborg Kvarnen 5, Norrköping Mässhallen 2 i Malmö LÄGE: Hyllie, Malmö YTA: kvm TILLTRÄDE: April 2016 INVESTERING: 328 Mkr I november 2015 förvärvade Castellum en fastighet under uppförande i Hyllie, Malmö. Tillträde skedde i samband med att fastigheten färdigställts i april Fastigheten består av kvm högkvalitativa kontorsytor uppförda enligt miljöcertifieringssystemet Breeam, nivå excellent. Investeringen uppgick till 328 Mkr och fastigheten är fullt uthyrd. CORHEIs bestånd i Linköping och Norrköping LÄGE: 13 fastigheter i Norrköping och 9 fastigheter i Linköping YTA: kvm TILLTRÄDE: Mars 2016 INVESTERING: Mkr I mars 2016 fullföljde Castellum förvärvet av 50% av aktierna i CORHEI Fastighets AB. Affären omfattade förvärv av 12 centralt belägna kontorsfastigheter och en logistikfastighet i Norrköping om kvm och 9 kontorsfastigheter i Linköping om kvm. Investeringen uppgick till Mkr. Uthyrningsgraden i beståndet uppgår till 79%. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 31

9 Örnäs 1:17 i Upplands-Bro LÄGE: Brunna i Upplands-Bro YTA: kvm planlagd mark TILLTRÄDE: December 2016 INVESTERING: 205 Mkr Under 2016 genomfördes ett markförvärv i Brunna, Upplands- Pilgrimen 5 i Växjö Bro i norra delen av Storstockholm. Förvärvet skapar möjligheter till lager- och logistikinvesteringar i ett välbeläget område vid E18 och med närhet till E4, Mälarbanan och Arlanda flygplats, där en kraftig expansion nu sker. Den obebyggda fastigheten har en möjlig uthyrningsbar yta om ca kvm. LÄGE: nära Växjö station YTA: kvm TILLTRÄDE: November 2016 INVESTERING: 196 Mkr I Växjö tillträdde Castellum under hösten 2016 det nybyggda World Trade Center. Det är en kontorsbyggnad om kvm som är en del i ett intressant stadsutvecklingsprojekt som binder samman södra och norra delen av området vid Växjö station. Investeringen uppgick till 196 Mkr. Fastigheten har miljöcertifierats enligt LEED nivå platinium och är uthyrd till 90%. STÖ R R E FA STI G H E T S FÖ RVÄ RV U N D E R 2016 Hyresvärde Fastighet Yta, kvm Mkr kr/kvm Norrportens bestånd i Stockholm, Luleå, Umeå, Östersund, Sundsvall, Gävle, Örebro, Jönköping, Växjö, Helsingborg och Köpenhamn CORHEIs bestånd i Linköping och Norrköping Uthyrnings- Anskaffningsgrad jan 2017 värde, Mkr Tillträde Kategori % Juni 2016 Kontor och handel Mars 2016 Kontor och logistik % % 328 April 2016 Kontor 205 Dec 2016 Mark Pilgrimen 5, Växjö % 196 Nov 2016 Kontor Lerstenen 1 och 2, Lund % 26 Feb 2016 Lager Hamnen 22:28 och 22:31, Malmö % 25 Maj 2016 Lager Mässhallen 2, Malmö Örnäs 1:17, Upplands-Bro STÖ R R E FA STI G H E T S FÖ R SÄ L J N I N GA R U N D E R 2016 Hyresvärde Fastighet Yta, kvm Underliggande Uppskjuten skatt/ Försäljn. pris Mkr kr/kvm fastighetspris, Mkr omkostn., Mkr netto, Mkr Frånträde Kategori Portfölj i Sundsvall, Umeå och Luleå Feb 2017 Kontor och butik Portfölj i Malmö och Lund Dec 2016 Kontor och lager Lejonet 11, Luleå Dec 2016 Kontor Portfölj i Sundsvall och Östersund Mars 2017 Kontor och lager Portfölj i Östersund Dec 2016 Kontor Smörkärnan 1, Lund Nov 2016 Kontor Tågarp 16:22, Malmö Nov 2016 Logistik och lager Sadelknappen 1 & 4, Stångbettet, Malmö Juli 2016 Lager och kontor BREEAM utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan. LEED utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan. Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som syftar till att skapa miljömässigt hållbara byggnader och tar hänsyn till energi, inomhusmiljö och byggmaterial. Green Building innebär att energianvändningen är 25% lägre än energikraven i Boverkets byggregler. 32 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

10 INVESTERINGAR Byggrätter och potentiella projekt bygger framtidens Castellum I Castellums strategi ingår att nyproducera lokaler. För att kunna erbjuda kunden nyproducerade lokaler med kortast möjliga tid till inflyttning är det en konkurrensfördel att äga byggrätter i attraktiva lägen med antagna detaljplaner. Castellum har ca 920 tkvm outnyttjade byggrätter (uthyrningsbar yta) och för ett antal av dessa finns konkreta projekt som kan påbörjas relativt omgående. Outnyttjade byggrätter är värderade till Mkr (1 352) motsvarande i genomsnitt ca kr/kvm (1 700). Av byggrätterna finns 431 tkvm motsvarande Mkr (883) redovisade som projekt och obebyggd mark. Resterande finns redovisade bland kontor/butik respektive lager/industri då dessa finns på redan bebyggda fastigheter. Byggrätter andel yta / region Eminent i Hyllie, Malmö I det expansiva området Hyllie i Malmö planerar Castellum för uppförande av moderna kontor på närmare kvm i hög hållbarhetsklass. Projektet, kallat Eminent, planeras bli den första kontorsbyggnaden i Norden som kommer certifieras enligt Well, en internationell byggstandard som väger in människors välbefinnande i arbetslivet. Well-standarden utgår från sju koncept som påverkar hälsan: luft vatten, ljus, ljud, kost, motion och välbefinnande, vilket betyder att kraven på ventilation, värme, ljus och ljud är extra höga. Utöver Well är avsikten att miljöcertifiera byggnaden enligt Miljöbyggnad Guld. Kungspassagen i Uppsala I ett av Uppsalas bästa lägen, med inte bara närhet till Resecentrum, utan hela citys utbud av restauranger, service och shopping, planerar Castellum låta uppföra kontorshuset Kungspassagen. Det nya kontorshuset planeras att byggas enligt Miljöbyggnad, som lägst silvernivå, ha solceller, grön el, samt koldioxidneutral fjärrvärme. Logistikpark i Göteborg Castellum och fyra andra aktörer planerar att tillsammans skapa en ny logistikpark i direkt anslutning till Göteborgs hamn, Port of Gothenburg Logistics Park. Satsningen är en av de största i sitt slag i Sverige. Läget nära Nordens största hamn, viktiga industrier och med tillgång till god infrastruktur lämpar sig väl för effektiv lager- och logistikverksamhet. Den tilldelade marken möjliggör nyproduktion upp till kvm. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 33