B O K S L U T S KO M M U N I K É

Transkript

1 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ Castellum Bokslutskommuniké s k o m u k

2 Bokslutskommuniké Castellum är ett av de största börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 71 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler för kontor, butik, lager och logistik om 4,3 miljoner kvm. Fastigheterna ägs och förvaltas under ett gemensamt varumärke via en decentraliserad organisation med stark och tydlig lokal närvaro i fem geografiska tillväxtregioner i Sverige och Danmark. De fem regionerna är Mitt (Örebro, Västerås, Uppsala, Linköping, Norrköping, Jönköping och Växjö), Väst (Storgöteborg inkl Borås och Halmstad), Öresund (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Stockholm och Norr (Gävle och Sundsvall). Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap. Hyresintäkterna uppgick till Mkr (3 299 Mkr föregående år). Förvaltningsresultatet uppgick till Mkr (1 533), motsvarande 8,80 kronor (8,11) per aktie, en förbättring med 9%. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till Mkr (1 837) och på derivat till 82 Mkr (216). Årets resultat efter skatt uppgick till Mkr (2 881), motsvarande 21,20 kronor (15,24) per aktie. Nettoinvesteringarna uppgick till Mkr (2 413) varav Mkr (2 321) avsåg förvärv, Mkr (1 232) ny-, till- och ombyggnationer och Mkr (1 140) försäljningar. Under året genomfördes dels en nyemission om 6,2 miljarder kr, dels en apportemission av Castellumaktier motsvarande ett värde om 3,1 miljarder kr, i syfte att finansiera förvärvet av Norrporten. Nettouthyrningen under året uppgick till 178 Mkr (18). Styrelsen föreslår en utdelning om 5,00 kronor (4,25) per aktie, motsvarande en ökning om 18%, att utbetalas vid två tillfällen med vardera 2,50 kronor. NYCKELTAL okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Hyresintäkter, Mkr Driftöverskott, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr D:o kr/aktie*) 2,10 2,02 8,80 8,11 D:o tillväxt + 4% 13% + 9% 6% Resultat efter skatt, Mkr Nettoinvestering, Mkr Utdelning, kr/aktie ( föreslagen) 5,00 4,25 D:o tillväxt 18% 7% Nettouthyrning, Mkr Belåningsgrad 50% 49% 50% 49% Räntetäckningsgrad 331% 353% 348% 351% Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kr/aktie *) Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) kr/aktie *) *) Omräkning har skett av historiskt antal aktier med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission. För mer detaljerad information om Castellum se 2 Castellum l Bokslutskommuniké s k o m u k

3 Året då mycket gick i mål! hände allt i Castellum. Jätteförvärv, stora försäljningar, omorganisation och varumärkespositionering. Jag vill gärna lyfta blicken och - genom några väsentliga nyckeltal - i ett större perspektiv belysa den stora strategiska positionsförändring, som ägt rum i Castellum: 2013 Fastighetsvärde, miljarder kr Fastighetsvärde, kr/aktie Centrala lägen, andel 30% 54% Butiker, andel 12% 10% Offentliga hyresgäster, andel 9% 21% Återstående kontraktslängd 3,3 år 3,8 år Pågående/beslutade egna projekt, miljarder kr 3,3 4,5 Byggrätter, miljarder kr 0,9 1,5 Belåningsgrad 51% 50%/47% Här syns den samlade effekten av ett stort antal affärer och en process som initierades för tre år sedan. Ett mer centralt bestånd, lägre andel butiker, längre kontrakt och fler offentliga hyresgäster. Den lägre andelen butiksytor har vi strävat efter eftersom e-handeln kan förutses påverka traditionell detaljhandel. Hela denna omvandling har skett samtidigt som belåningsgraden sänkts. Bilden som framträder är ett nytt Castellum, positionerat för högre tillväxt under ett ännu lägre finansiellt risktagande. Med en belåningsgrad på 50% (47% efter att likvid erhållits från höstens stora försäljningar) har vi nu finansiella muskler att utveckla de många befintliga projekten i egen regi med högre direktavkastning än vid förvärv. Lägg därtill att nya projekt kan initieras med våra utökade byggrätter i goda tillväxtlägen samt även, förstås, att vi har kapacitet att göra strategiskt viktiga förvärv. Fastighetsvärdena har ökat markant under året. Totalt uppgår värdestegringarna till 4 miljarder kr (17,42 kr per aktie). Bara förvärvet av Norrporten har inneburit värdeökningar om totalt 1,6 miljarder kr. En bra affär, kort sagt. Vi är särskilt glada över att säljarna nu är med som aktieägare och tar del av Castellums fortsatta tillväxt. Våga förändra även i framgång var rubriken för VD-ordet år Och det tycker jag att vi har gjort. Vid sidan av alla fastighetsaffärer har bolaget nu också omvandlats till en sammanhållen koncern med ett varumärke: Castellum. Över hela landet vajar nu närmare tusen Castellumflaggor från Sundsvall i norr till Öresund i söder. Allt detta gick i mål under, men det har, som sagt, varit en systematisk och välplanerad process sedan ett antal år. Så vad händer framöver? Vi förstärker förstås vårt idoga arbete med att realisera de synergieffekter som förvärven och omorganisationen möjliggör. Effekterna av dessa liksom aviserade sparprogram kommer successivt att materialiseras under 2017 för att nå fullt genomslag under Detta gäller även effekterna av vår rekordhöga nettouthyrning under och de fortsatta omförhandlingarna som kommer att genomföras under året. Till det skall läggas en ökande projektvolym med hög uthyrningsgrad. Oro för fastigheter? Men alla ser inte en ljus framtid för fastighetsaktierna den närmaste tiden. Fastighetsindex har backat ganska ordentligt sedan oron för höjda räntor börjat ta fart under förhösten. Är oron befogad? Jag tycker inte det. De låga räntorna sedan finanskrisen har tjänat som medicin för en sjuk patient. Om räntenivåerna nu sakta börjar normaliseras bör det snarast vara ett tecken på att patienten, världsekonomin, börjar tillfriskna. Det är inte negativt för näringsliv och handel. Tvärt om. För fastighetsbolagen betyder bättre konjunktur höjda räntor, lägre vakanser och högre inflation, vilket driver hyresnivåerna uppåt och som i sin tur normalt bidrar till stigande fastighetsvärden. Visst kan det vara ett tidsglapp mellan dessa olika effekter, men generellt gäller att det som är bra för näringslivet också är bra för de kommersiella fastighetsbolagen. Ökade räntekostnader kompenseras på sikt mer än väl av andra positiva effekter. I synnerhet för fastighetsbolag med låg finansiell risk som Castellum. Effekterna börjar komma under kommer de omfattande försäljningarna under på nästan 7 miljarder kr självfallet att dämpa tillväxten i förvaltningsresultatet. De har å andra sidan skapat finansiella resurser för investeringar i egna projekt som ger ett par procentenheters högre yield än vad de avyttrade fastigheterna gav och även till att dra nytta av förvärv under rätt förutsättningar. Den större delen av Norrportens fastigheter som vi behållit och övriga investeringar kommer bidra till en god tillväxt. Detta i kombination med övriga synergieffekter och besparingsprogram kommer att innebära att förvaltningsresultatet per aktie fortsätter att växa 2017, om än inte i nivå med vårt långsiktiga mål. Under 2018 är jag övertygad om att vi får se de fulla positiva effekterna av Castellums ompositionering. Styrelsens förslag om en utdelning för på 5,00 kr per aktie, jämfört med 4,25 kr för, visar på en tro på fortsatt långsiktig positiv utveckling för Castellum. Henrik Saxborn Verkställande direktör Castellum Bokslutskommuniké s k o m u k 3

4 STRATEGIER Mission och vision Ett av de största fastighetsbolagen som verkar som ett av de minsta. Affärsidé Att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt, genom att med stark och tydlig närvaro i tillväxt regioner, erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov. Affärsmodell Investering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decentraliserad och kundfokuserad organisation. Castellum har fokus på kassa flöde och bedriver all verksamhet med låg finansiell risk. Hållbart företagande Castellum har ett uttalat fokus på långsiktighet, vilket går hand i hand med hållbarhetens alla perspektiv. Verksamheten ska bidra till en hållbar utveckling med hänsyn till såväl ekologiska, sociala som ekonomiska aspekter. Att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång där agerandet ska präglas av hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande. Genom att vara lokalt närvarande och engagerade i de städer där bolaget verkar, kan goda miljöer byggas, utvecklas och förvaltas. Castellum ska vara finansiellt starka eftersom det ger möjlighet att agera klokt och långsiktigt. Hållbarhetsarbetet fokuseras på att; ansvarsfullt och effektivt minska resursanvändningen och koldioxidutsläppen, skapa en resilient och hållbar fastighetsportfölj, främja hälsa, välbefinnande och produktivitetsökning, skapa bättre samhällen med ökad sysselsättning och engagemang. Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner Fastighetsbeståndet finns i fem tillväxtregioner i Sverige och Danmark. De fem regionerna är Mitt, Väst, Öresund, Stockholm och Norr. Detta tillsammans med effektiv förvaltning och hög närvaro i mark naden ger goda affärs möjligheter. Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med hållbara, flexibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager. För att skapa förutsättningar för fortsatt tillväxt och effektiv förvaltning ska densiteten och kvalitén i fastighetsbeståndet ständigt öka. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombygg nation, men också genom förvärv. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 3 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter ska ske när det är affärsmässigt motiverat. Kundfokus genom lokala organisationer Castellums kundfokus ska vara starkt och tydligt, vilket uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov. Service och förvaltning ska ske via en decent raliserad organisation med stark lokal närvaro. Affärsbesluten ska fattas lokalt, där affären finns, med korta beslutsvägar och snabba besked. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare. Castellum arbetar för att attrahera, rekrytera, utveckla och behålla rätt ledare och medarbetare med kompetens att leverera erbjudanden som är konkurrenskraftiga och möjliggör för kunder att vara attraktiva arbetsgivare. Koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter. Stark balansräkning med låg finansiell risk Castellum ska ha låg finansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Castellum ska verka för att bolagets aktie har en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redo visning till aktie ägare, kapital- och kreditmarknad samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras. Förvärv och överlåtelse av egna aktier kan ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital behov och som likvid eller för finansiering av investeringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte. Castellums fastighetsbestånd har en geografisk spridning till fem tillväxtregioner och ska innehålla olika typer av kommersiella lokaler. I kundstocken ska finnas en riskspridning. 4 Castellum l Bokslutskommuniké s k o m u k

5 STRATEGISKA VERKTYG 1 UTFALL För att nå det övergripande målet om 10% tillväxt av kassaflödet, d v s förvaltningsresultat i kronor per aktie, ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet, motsvarande ca 3,5 miljarder kr. Castellum ska vara ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive delmarknad. Nettoinvestering Mkr Nettoinvestering Andel av Castellums fastighetsvärde REGION NORR 7% För att utveckla såväl koncernen och kundrelationerna ska kundoch medarbetarnöjdhet kontinuerligt mätas och vara på en hög nivå. NKI79 NMI85 REGION VÄST 22% REGION ÖRESUND 21% REGION MITT 28% REGION STOCKHOLM 22% Mål 10% Castellums övergripande mål är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat i kronor per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10% Utfall : 9% Belåningsgraden ska varaktigt ej överstiga 55%. Räntetäckningsgrad om minst 200%. Minst 50% av förvaltningsresultatet före skatt ska delas ut, med hänsyn till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och övrig ställning. Belåningsgrad Räntetäckningsgrad 50% Belåningsgrad 57% Utdelningsandel (föreslagen) Castellum ska vara ett av de större börs noterade fastighetsbolagen i Sverige. Riskspridning i kundstocken sker genom spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2% Castellum Bokslutskommuniké s k o m u k 5

6 Kunder och Organisation En viktig framgångsfaktor för Castellum är kunskapen om och känslan för den lokala marknaden och därför bedrivs verksamheten i en decentraliserad organisation med 20 lokala affärsområden samordnade i fem regioner. Genom arbetssättet är Castellum en nära och närvarande partner till kunderna och kan bidra till tillväxt i deras verksamheter. Dessutom ger den lokala närvaron möjlighet att fatta affärsbeslut där affärerna finns och kunderna kan erbjudas korta beslutsvägar med snabba besked. Kunderna - en spegling av svenskt näringsliv Castellum har ca kommersiella kontrakt med god riskspridning avseende kontraktsstorlek, geografi, lokaltyp, förfallotid och bransch. Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 2% av de totala hyresintäkterna. Nio av tio kunder rekommenderar Castellum Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar att vi håller vad vi lovar. Därför genomförs årligen en Nöjd Kund Index-mätning. Den senaste undersökningen, som genomfördes hösten, ger Castellum ett fortsatt genomgående högt betyg med ett sammanvägt index om 79 på en skala om 100. Jämförelseindex i branschen för kontor uppgår till 73. Nästan nio av tio tillfrågade kunder, 89%, säger att de vill fortsätta att hyra av Castellum och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra. Hög aktivitet i uthyrningsarbetet Castellum har hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under har 757 nya kontrakt tecknats till ett totalt årsvärde om 488 Mkr. Det framgångsrika uthyrningsarbetet visar på vikten av att långsiktigt vårda kunderna och kontaktnäten. Lokala affärsområden ger koll på kvarteren Castellum förvaltar fastigheterna via en decentraliserad organisation för att skapa närhet till kunder, korta beslutsvägar och lokal beslutskraft. Verksamheten är indelad i fem regioner; Mitt, Öresund, Väst, Stockholm och Norr. Under regionerna finns totalt 20 affärsområden. Castellum är engagerade i det lokala näringslivet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellum även med kommuner och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling. Medarbetare som trivs Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare, bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte. Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och den senaste mätningen visade ett index på 85 på en 100-gradig skala. Castellumkoncernen har 408 (299) medarbetare. Ansvarsfulla affärer Hållbarhet innefattar att skapa långsiktiga lösningar ur såväl ekonomiska, ekologiska som sociala perspektiv och därmed aktieägarvärde. Förutom att ta ansvar och skapa värde för vårt samhälle, vår planet och framtida generationer skapar hållbarhetsarbetet ökade konkurrensfördelar för Castellum. Det bidrar också till bättre förvaltning och god kontroll på fastigheterna. Detta i sin tur ger nöjdare kunder, engagerade medarbetare och ökad lönsamhet. Hållbarhet är att agera rätt idag så att de intressenter Castellums verksamhet är beroende av väljer Castellum i framtiden. Castellums hållbarhetsarbete bygger på ständig förbättring med fokus på att ansvarsfullt och effektivt minska resursanvändningen och koldioxidutsläppen, att skapa en resilient och hållbar fastighetsportfölj, att främja hälsa, välbefinnande och produktivitetsökning samt att skapa bättre samhällen med ökad sysselsättning och engagemang. Castellums energianvändning är idag ca 43% under branschgenomsnittet. Av fastighetsbeståndet är 24% certifierat enligt Green Building, Miljöbyggnad, BREEAM eller LEED. Certifiering pågår av ytterligare 11% av beståndet. Under har Castellum tilldelats flera internationella utmärkelser för hållbarhetsarbetet, dels Global Sector Leader av GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) vilket innebär att Castellum rankas som etta i världen i fastighetsbranschen inom sektorn kontors- och logistiklokaler, dels förstapris för bästa hållbarhetsrapportering från EPRA (European Public Real Estate Association). Castellum har dessutom valts in i det prestigefyllda Dow Jones Sustainability Index (DJSI), som inkluderar de bolag i världen som presterar bäst inom hållbarhetsområdet samt fick högst betyg av fastighetsbolagen i Sverige i klimatutvärderingen CDP (Carbon Disclosure Project), A-. Uppförandekoden utgör en bas för hur Castellums medarbetare ska uppträda mot såväl varandra som mot kunder och andra externa aktörer. Den baseras på Castellums värderingar och FN Global Compacts principer och tydliggör Castellums ställningstagande gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, affärsetik och information. Castellum har även en uppförandekod för leverantörer och samarbetspartners. 6 Castellum l Bokslutskommuniké s k o m u k

7 Marknadskommentar Svensk och dansk ekonomi Svensk ekonomi fortsätter att utvecklas väl med relativt god tillväxt i BNP även om prognoserna framåt har reviderats ned något. Tillväxten är alltjämt driven av investeringar, främst bygg- och infrastrukturinvesteringar, samt privat konsumtion. Exporten bedöms också utvecklas relativt starkt. Den geopolitiska oron fortsätter dock att dämpa stämningen. Resultatet av såväl brittisk EU-folkomröstning, som utfallet i amerikanska presidentvalet har skapat ytterligare osäkerhet och effekterna på sikt är svåra att överblicka. Arbetsmarknaden påverkas positivt av en god konjunktur. Brist på arbetskraft tenderar att öka för flera grupper inom främst bygg- och offentlig sektor. Arbetslöshetsnivån förväntas dock endast påverkas marginellt mot bakgrund av ökande arbetskraftsutbud. Inflationen har börjat visa tecken till att stiga, men är fortsatt låg till följd av dämpade råvarupriser och låg inflation i omvärlden. Utvecklingen av kronkursen spelar en nyckelroll för inflationen i Sverige, eftersom en svag kronkurs normalt bidrar till högre inflation. Kronan har successivt försvagats under främst andra halvåret även om en del av nedgången återtogs i slutet av året. Makroindikatorer - Sverige Arbetslöshet 6,2% (november ) Inflationstakt 1,7% (december jämfört med december ) BNP-tillväxt 0,5% (kv 3 jämfört med kv 2 ) Källa: SCB Dansk BNP-tillväxt förväntas enligt Danmarks Nationalbank öka till ca 1,5% under 2017 jämfört med knappt 1% under. Främst är det ökande privat konsumtion mot bakgrund av stigande sysselsättning som väntas bidra positivt, men även gynnsammare exportutsikter och investeringar bidrar. Inflationen i Danmark uttryckt som KPI väntas stiga till ca 1,5% under 2017 jämfört med strax över noll-strecket under. Hyresmarknad Generellt har hyresmarknaden varit stark, med hög efterfrågan på de flesta av Castellums delmarknader. På ett fåtal marknader börjar kontorsytor bli en bristvara till följd av för låg nyproduktion, stark tillväxt och därmed fortsatt stark arbetsmarknad. Logistikmarknaden präglas av förändringen inom handel där e-handelns volymökning medför högre efterfrågan på centrumnära logistikanläggningar såväl som stora effektiva anläggningar i rätt läge. Fastighetsmarknad Transaktionsåret slutade som ett nytt rekordår. Aldrig tidigare har svensk transaktionsmarknad omsatt fastigheter till dessa nivåer. Bedömd total transaktionsvolym för helåret uppgår till ca 200 miljarder kr. Castellums förvärv av Norrporten var den enskilt största affären och Castellums försäljning av Luleå, Umeå och delar av Sundsvall var den fjärde största affären under året. Transaktionsmarknaden har kännetecknats av hög aktivitet inom alla segment, kontor, bostäder, samhällsfastigheter, lager och logistik. Nationella aktörer har varit mest aktiva och internationella aktörer har kännetecknats av stor variation av investerare. Avkastningskraven har fortsatt att sjunka under över samtliga segment, lett av en stark hyresmarknad och sjunkande vakansgrader på de flesta av Sveriges tillväxtorter. Ränte- och kreditmarknad Svenska Riksbanken har under fortsatt såväl sitt entydiga fokus på KPI-målet om 2%, som sin extremt expansiva penningpolitik. Sedan februari, då reporäntan sänktes till ny historisk lägstanivå om 0,50%, har reporäntan varit oförändrad även om reporäntebanan successivt justerats ned. Riksbanken har köpt statsobligationer under året och aviserat fortsatta köp under första halvåret Den svenska reporäntebanan indikerar att viss ytterligare sänkning är möjlig i närtid. Först under början av 2018 förväntas reporäntan börja stiga långsamt. Den för Castellum viktiga Stibor-räntan (3mån) rörde sig nedåt efter Riksbankens sänkning av repo-räntan i februari och har sedan dess handlats inom intervallet 0,4% och 0,6% och avslutade året på en nivå om 0,6%. Ränteskillnaden mellan svensk kort och lång ränta har ökat under året även om långräntorna är fortsatt historiskt låga. Utvecklingen har under senare delen av året främst drivits av något högre långräntor bl a som en konsekvens av aviserad kraftig finanspolitisk stimulans i USA från den tillträdande presidenten. Tillgången till bankfinansiering och finansiering på den svenska kapitalmarknaden bedöms som god. Kreditmarginalerna har allmänt sett varit relativt stabila under året. I Danmark har Cibor-räntan (3mån) handlats inom intervallet 0,05% till 0,25% och avslutade året på en nivå om knappt 0,25%. Castellum Bokslutskommuniké s k o m u k 7

8 Intäkter, kostnader och resultat Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. Vid beräkning av historiskt antal aktier har omräkning skett mht fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission. Årets förvaltningsresultat, d v s resultat exklusive förvärvs- och omstruktureringskostnader, värdeförändringar och skatt i koncern såväl som i joint venture, uppgick till Mkr (1 533), motsvarande 8,80 kr per aktie (8,11) - en förbättring med 9%. Under året uppgick värdeförändringar på fastigheter till Mkr (1 837) och derivat till 82 Mkr (216). Årets resultat efter skatt uppgick till Mkr (2 881) motsvarande 21,20 kr (15,24) per aktie. Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till Mkr (3 299). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till kr/kvm, medan den för lager- och logistikfastigheter uppgick till 818 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med ca 2% mot föregående år, vilket bland annat är en effekt av indexuppräkningar (och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen - oktober till oktober - som uppgick till 0,1% för ) samt genomförda omförhandlingar. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger skydd mot låg inflation respektive deflation. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 91,3% (90,3%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 550 Mkr (392). I årets hyresintäkter ingår engångsersättning om 20 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 489 Mkr (316), varav 152 Mkr (55) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 311 Mkr (298), varav 17 Mkr (11) avsåg konkurser och 5 Mkr (18) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 178 Mkr (18), medan den för fjärde kvartalet isolerat uppgick till 84 Mkr (11). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till Mkr (1 074) motsvarande 376 kr/kvm (316). Ökningen kr/kvm är hänförligt till förvärvet av Norrporten, vars fastighetsportfölj utgörs av kontor med generellt sett högre kostnadsnivåer men även högre hyresnivåer. Förbrukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 92% (88%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. Fastighetskostnader kr/kvm Kontor/ butik Lager/ logistik Totalt Totalt Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Direkta fastighetskostnader Uthyrning och fastighetsadministration Totalt Föregående år Centrala administrationskostnader De centrala administrationskostnaderna uppgick till 143 Mkr (113) och har belastats med 11 Mkr i kostnader av engångskaraktär för pågående arbete med att samla koncernen under ett gemensamt varumärke samt samordning av Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad Nettouthyrning 8 Castellum l Bokslutskommuniké s k o m u k

9 stödfunktioner. I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 20 Mkr (11). Förvärvs- och omstruktureringskostnader Under har Castellum förvärvat Norrporten, vilket medfört förvärvskostnader om 126 Mkr. Därtill har omstrukturering av verksamheten påbörjats, vilket förväntas generera samordningsvinster om 150 Mkr. Kostnaden för omstrukturering bedöms uppgå till totalt ca 40 Mkr varav 37 Mkr belastat periodens resultat. Resultat från joint venture Under andra kvartalet genomförde Castellum AB (publ) en affär med Heimstaden AB (publ) som innebar att Castellum förvärvade 50% i det fastighetsförvaltande bolaget CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) för 505 Mkr. Tillträde skedde i maj/juni. Avtalet innebar en möjlighet att via option förvärva resterande 50% för marknadsvärde tidigast hösten. Denna option nyttjades dock redan under första kvartalet, varmed Castellum sedan i början av mars i år äger CORHEI Fastighets AB till 100%. Förvärvspriset för resterande 50% uppgick till 555 Mkr. Förvärvet utgör ett stegvis rörelseförvärv vilket medför en omvärdering om 27 Mkr av det sedan tidigare ägda 50%-iga innehavet. Omvärderingen motsvarar skillnaden mellan erlagt förvärvspris om 555 Mkr och det tidigare bokförda andelsvärdet om 528 Mkr per tillträdet i mars. Till följd av det stegvisa rörelseförvärvet uppstår en goodwillpost om 141 Mkr, vilket motsvaras av uppskjuten skatteskuld netto. Resultat från joint venture uppgick till 3 Mkr (21) och avser Castellums 50%-iga andel av resultatet i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls). Av resultatet avser 4 Mkr (23) förvaltningsresultat och 1 Mkr ( 5) skatt. Räntenetto Räntenettot uppgick till 832 Mkr ( 602). Den genomsnittliga räntenivån har varit 2,7% (3,0%). Räntenettot har påverkats positivt med ca 150 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3%-enheter. Värdeförändringar och goodwill Fastighetsmarknaden under kännetecknades av hög aktivitet, stor efterfrågan och begränsat utbud med stigande priser som följd. Prisökningen var främst hänförlig till centralt belägna kontorsfastigheter i tillväxtorter, fastigheter med långa avtal och välbelägna lageroch logistikfastigheter. Castellum har avspeglat denna prisuppgång i sin interna värdering genom sänkt avkastningskrav, vilket på portföljnivå motsvarar ca 27 punkter. Detta har tillsammans med främst projektvinster och ändrat kassaflöde medfört en värdeförändring under året om Mkr, motsvarande 6%. Avseende första halvårets värdeförändring i Norrporten om 638 Mkr, motsvarande 3%, ingår denna i förvärvsanalysen och påverkar därmed inte Castellums resultat. Vidare har 80 fastigheter sålts för Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 233 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till Mkr, översteg senaste värdering om Mkr med 525 Mkr. Försäljningen i region Norr har medfört att den goodwill som uppstod i samband med förvärvet av Norrporten förändras med 373 Mkr. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden. Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 82 Mkr (220). Värdet på Castellums valutaderivat, har under året ändrats med 19 Mkr (20) där den effektiva delen i värdeförändringen om 19 Mkr (24) redovisas i övrigt totalresultat. Förvaltningsresultat per aktie Resultat över tid Castellum Bokslutskommuniké s k o m u k 9

10 Skatt Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter. Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till Mkr (809). Vidare finns derivat med ett undervärde om 385 Mkr som inte är skattemässigt avdragsgillt samt obeskattade reserver om 31 Mkr. Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med Mkr (22 239), varav Mkr (1 893) är hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s Mkr (4 299). Castellum har inga pågående skattetvister. Skatteberäkning Mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat D:o hänförligt till joint venture 4 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar ombyggnationer Övriga skattemässiga justeringar Skattepliktigt förvaltningsresultat aktuell inkomstskatt 22% om underskottsavdrag ej nyttjas 128 Försäljning fastigheter Värdeförändring fastigheter Värdeförändring derivat Emissionskostnader Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag Underskottsavdrag, ingående balans Förvärvat underskott CORHEI och Norrporten Underskottsavdrag, utgående balans Skattepliktigt resultat Årets skatt enligt resultaträkningen Bilden visar fastigheten Mässhallen 2 i Malmö som förvärvades i april. Byggnaden är miljöcertifierad enligt Breeam Excellent. 10 Castellum l Bokslutskommuniké s k o m u k

11 Förvärv av Norrporten Castellum tecknade den 13 april ett avtal med Andra AP-fonden och Sjätte AP-fonden om att förvärva samtliga aktier i Norrporten AB (publ). Tillträde till aktierna skedde 15 juni för ett anskaffningsvärde om Mkr fördelat på Mkr i kontanter och 27,2 miljoner aktier motsvarande ett värde om Mkr, fördelat mellan nyemitterade aktier och befintliga aktier i eget förvar. Värdering av dessa aktier har skett till marknadsvärde på transaktionsdagen uppgående till 113 kr/aktie (noterad kurs på Nasdaq). Förvärvskostnaderna uppgick till 126 Mkr och har redovisats i resultaträkningen. Förvärvet redovisas som ett rörelseförvärv, varför en goodwillpost om Mkr uppstår, motsvarande uppskjuten skatteskuld netto vid förvärvstillfället. Norrporten har varit ett av Sveriges större fastighetsbolag med fokus på förvaltning och utveckling av moderna, högkvalitativa kontorslokaler centralt belägna i tillväxtorter i Sverige och Köpenhamn. Förvärvet har kompletterat och stärkt Castellums marknadsposition utbudet av fastighets- och lokaltyper utökades samtidigt som den geografiska närvaron har breddats. Förvärvet stärkte Castellums närvaro och marknadsposition på fem orter där Castellum redan var etablerade Stockholm, Köpenhamn, Helsingborg, Örebro och Jönköping. Samtidigt medförde förvärvet att Castellum etablerade sig med storlek och attraktivt belägna fastigheter i Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå, Luleå och Växjö. Vidare tillförde Norrportens hyresgäststruktur en längre duration i kontraktsportföljen och ett ökat inslag av statliga myndigheter och verk. Under fjärde kvartalet såldes hela beståndet i Luleå, Östersund, Umeå samt delar av beståndet i Sundsvall. Förvärvet av Norrporten beräknas medföra samordningsvinster om ca 150 Mkr, varav ca 120 Mkr bedöms realiseras successivt t o m utgången av 2017, medan resterande 30 Mkr som främst är hänförliga till driftskostnader realiseras under en 3-årsperiod från och med förvärvstidpunkten. GÖTEBORG BORÅS HALMSTAD ÖREBRO HELSINGBORG KÖPENHAMN LUND MALMÖ ÖSTERSUND (Hela beståndet sålt Q4 ) VÄSTERÅS LINKÖPING JÖNKÖPING VÄXJÖ SUNDSVALL (Delar av beståndet sålt Q4 ) GÄVLE NORRKÖPING UPPSALA STOCKHOLM UMEÅ (Hela beståndet sålt Q4 ) Castellum Norrporten Överlappande LULEÅ (Hela beståndet sålt Q4 ) Balansräkning för Norrporten Mkr 31 december 15 juni Resultaträkning för Norrporten Mkr 15 juni - 31 dec jan - dec Tillgångar Förvaltningsfastigheter Övriga anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar Kassa och bank 930 Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Hyresintäkter Fastighetskostnader Centraladministration Räntenetto Förvaltningsresultat Värdeförändring fastighet Värdeförändring derivat Aktuell skatt Uppskjuten skatt Redovisat resultat Omräkning, valuta Periodens totalresultat Castellum Bokslutskommuniké s k o m u k 11

12 Fastighetsbestånd Fastighetsbeståndet är koncentrerat till tillväxtregioner i Sverige och Köpenhamn. Det kommersiella beståndet består av 78% kontors- och butiksfastigheter och 18% lager- och logistikfastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 920 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1,5 miljarder kr. Investeringar Under året har investerats för totalt Mkr (3 553), varav Mkr (2 321) avser förvärv och Mkr (1 232) ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljningar om Mkr (1 140) uppgick nettoinvesteringen till Mkr (2 413). Under första kvartalet förvärvade Castellum resterande 50% av aktierna i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) motsvarande ett fastighetsvärde om Mkr. Under andra kvartalet förvärvade Castellum Norrporten med ett underliggande fastighetsvärde om Mkr. Under sista kvartalet ingicks avtal om förvärv av en nyproducerad kontorsfastighet i Hagastaden i Stockholm för 1,6 miljarder kr med beräknat tillträde februari Fastigheten redovisas först vid tillträdet eftersom avtalet är villkorat av bland annat färdigställande. Förändring av fastighetsbeståndet Verkligt värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Ny-, till- och ombyggnation Försäljningar / Orealiserade värdeförändringar / Valutakursomräkning 117 Fastighetsbestånd 31 december Investeringar per region Mikael och Karin på Castellum i Göteborg. 12 Castellum l Bokslutskommuniké s k o m u k

13 Castellums fastighetsbestånd januari - december Fastighets- Yta värde tkvm Mkr Fastighetsvärde kr/kvm Antal fastigheter Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekon. uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Mitt ,5% Väst ,7% Öresund ,2% Stockholm ,6% Norr ,2% Summa kontor/butik ,8% Lager/logistik Mitt ,3% Väst ,5% Öresund ,4% Stockholm ,2% Summa lager/logistik ,5% Summa ,3% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark Totalt Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 220 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 560 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden. Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 91,3% 90,3% Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott kr/kvm Fastighetsvärde kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Värderingsyield, genomsnittlig 5,8% 6,5% Fastighetsvärde per kategori Segmentinformation Hyresintäkter Förvaltningsresultat Mkr jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec Mitt Väst Öresund Stockholm Norr Totalt Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om Mkr (1 593) och koncernens redovisade resultat före skatt om Mkr (3 584) består av ofördelat förvaltningsresultat om 136 Mkr ( 60), förvärvs- och omstruktureringskostnader om 163 Mkr ( ), förändring goodwill om 373 Mkr ( ), värdeförändring fastigheter om Mkr (1 837), värdeförändring derivat om 82 Mkr (216) och stegvis förvärv samt skatt i joint venture om 27 Mkr ( ) respektive 1 Mkr (0). Fastighetsvärde per region Castellum Bokslutskommuniké s k o m u k 13

14 Större investeringar och försäljningar Större projekt Hyresvärde Fastighet Yta, kvm Mkr kr/kvm Uthyrningsgrad jan 2017 Total inv. ink. mark, Mkr Varav kvar att inv., Mkr Klart Kommentar Olaus Petri 3:244, Örebro % Kv Nybyggnation kontor Lindholmen 30:5, Göteborg % Kv Nybyggnation kontor Balltorp 1:124, Mölndal % Kv Nybyggnation logistik Varpen 11, Huddinge % Kv Nybyggnation bilhandel Nordstaden 2:16, Göteborg % Kv Ombyggnation kontor/handel Söderhällby 1:2 (del av), Uppsala % Kv Nybyggnation logistik Spejaren 5, Huddinge % Kv Nybyggnation bilhandel Kranbilen 2, Huddinge % 97 9 Kv Nybyggnation lager/logistik Inom Vallgraven 4:1, Göteborg % Kv Om- och tillbyggnation kulturoch nöjesarena Majorna 163:1, Göteborg % 88 1 Kv Ombyggnation kontor och lager Tjurhornet 15, Stockholm Kv Parkeringsdäck Visiret 3, Huddinge % Kv Nybyggnation bilhandel Boländerna 12:1, Uppsala % Kv Nybyggnation lager/logistik Sändaren 1, Malmö % Kv Ombyggnation kontor Gamla Rådstugan 1, Norrköping % Kv 4 Ombyggnation kontor Verkstaden 14, Västerås % Kv Nybyggnation kontor Bangården 4, Solna % 42 7 Kv Ombyggnation lägenhetshotell Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt Drottningparken, Örebro % Kv 3 Nybyggnation kontor Verkstaden 14, Västerås % 84 3 Kv 1 Om- och tillbyggnation skola Varpen 10, Huddinge % 72 9 Kv 4 Nybyggnation bilhandel Ringspännet 5, Malmö % 46 1 Kv 3 Nybyggnation bilhandel/verkstad Större fastighetsförvärv under Hyresvärde Fastighet Yta, kvm Mkr kr/kvm Uthyrningsgrad jan 2017 Anskaffningsvärde, Mkr Tillträde Kategori Norrporten % Juni Kontor och handel CORHEIs bestånd i Linköping och Norrköping % Mars Kontor och logistik Mässhallen 2, Malmö % 328 April Kontor Örnäs 1:17, Upplands-Bro 205 Dec Mark Pilgrimen 5, Växjö % 196 Nov Kontor Lerstenen 1 och 2, Lund % 26 Feb Lager Hamnen 22:28 och 22:31, Malmö % 25 Maj Lager Större fastighetsförsäljningar under Hyresvärde Underliggande Fastighet Yta, kvm Mkr kr/kvm fastighetspris, Mkr Uppskjuten skatt/ Försäljn. pris omkostn., Mkr netto, Mkr Frånträde Kategori Portfölj i Sundsvall, Umeå och Luleå Feb 2017 Kontor och butik Portfölj i Malmö och Lund Dec Kontor och lager Lejonet 11, Luleå Dec Kontor Portfölj i Sundsvall och Östersund Mars 2017 Kontor och lager Portfölj i Östersund Dec Kontor Smörkärnan 1, Lund Nov Kontor Tågarp 16:22, Malmö Nov Logistik och lager Sadelknappen 1 & 4, Stångbettet, Malmö Juli Lager och kontor 14 Castellum l Bokslutskommuniké s k o m u k

15 Skiss Olaus Petri 3:244 Citypassagen, Örebro Lindholmen 30:5, Göteborg Skiss Balltorp 1:124, Göteborg Skiss Varpen 11, Huddinge Fotomontage Nordstaden 2:16, Göteborg Drottningparken, Örebro Castellum Bokslutskommuniké s k o m u k 15

16 Fastighetsvärde Interna värderingar Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar där klassificering sker, liksom föregående år, i nivå 3 enligt IFRS 13. Värderingarna baseras på en 10-årig kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca kr/kvm (1 700). Avkastningskravet kan beräknas enligt följande tabell. Avkastningskrav Kontor/butik Lager/logistik Realränta 1,5% 1,5% Inflation 1,5% 1,5% Risk 3,7-12,3% 7,9-12,5% Avkastning eget kapital 6,7-15,3% 10,9-15,5% Ränta 5,0% 5,0% Belåningsgrad 65% 55% Avkastning totalt kapital 5,6% - 8,6% 7,7% - 9,7% Vägt d:o, diskont. faktor år 1-9 7,0% 8,5% Vägd diskont. faktor restvärde* 5,5% 7,0% *(avkastning totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation) Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighetsvärdet per årsskiftet till Mkr (41 818), motsvarande kr/kvm (12 282). Genomsnittlig värderingsyield Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt och mark, kan beräknas till 5,8% (6,5%). Den sjunkande värderingsyielden förklaras delvis av större förändringar i fastighetsportföljen. Genomsnittlig värderingsyield, Mkr (exkl. projekt/mark och byggrätter) Driftsöverskott fastigheter Indexjustering, 1,2% (1%) Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% Fastighetsadministration, 30 kr/kvm Normaliserat driftsöverskott Värdering (exkl. byggrätter om 388 Mkr) Genomsnittlig värderingsyield 5,8% 6,5% Genomsnittlig värderingsyield över tid Osäkerhetsintervall En fastighets värde kan endast fastställas då den säljs. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10% skall ses som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värdeintervall på fastighetsportföljen om Mkr motsvarande +/ Mkr. Extern värdering För att säkerställa värderingen har 180 fastigheter motsvarande värdemässigt 57% av beståndet externt värderats av Forum Fastighetsekonomi AB i Sverige samt CBRE och Cushman & Wakefield i Danmark. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syfte att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. De externa värderingarna av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse om 538 Mkr motsvarande 1%. Bruttoavvikelserna var Mkr respektive Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 6%. Därtill har Cushman & Wakefield utfört en skrivbordsvärdering av 54 fastigheter motsvarande värdemässigt 27% av beståndet. Cushman & Wakefields värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse om 859 Mkr motsvarande 5%. De övriga externa värderingarna av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om +294 Mkr motsvarande 2%. Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%. 16 Castellum l Bokslutskommuniké s k o m u k

17 Finansiering Castellum ska ha en låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 31 december till Mkr (42 652) och finansieras genom eget kapital om Mkr (15 768), uppskjuten skatteskuld om Mkr (4 299), räntebärande skulder om Mkr (20 396) och övriga skulder om Mkr (2 189). Eget kapital Castellum har som ett led i förvärvet av Norrporten genomfört dels en företrädesemission, dels en apportemission. Företrädesemissionen om nya aktier, som avslutades i juni, innebar att Castellum tillfördes ca 6,3 miljarder kr före avdrag för emissionskostnader om ca 123 Mkr (95 Mkr netto efter avdrag för uppskjuten skatt). Vidare utgjorde Castellumaktier till ett antal om totalt en del av vederlaget för aktierna i Norrporten motsvarande ett värde om Mkr vid tillträdet. Med stöd av emissionsbemyndigandet från den extra bolagsstämman 20 maj beslutade Castellums styrelse om en apportemission till Andra och Sjätte AP-fonderna om vederlagsaktier samt, med stöd av bemyndigandet från årsstämman den 17 mars, att överlåta samtliga sedan tidigare återköpta aktier, motsvarande aktier. Castellums återköpta aktier förvärvades under år 2000 för en sammanlagd köpeskilling om 194 Mkr. Efter företrädes- och apportemissionen uppgår antal utestående Castellum aktier till Räntebärande skulder Castellum hade vid årets utgång kreditavtal om Mkr (30 325), varav långfristigt uppgick till Mkr (25 141) och kortfristigt till Mkr (5 184). Förvärvet av Norrporten innebar övertagande av Mkr i kreditavtal. Av dessa har Mkr avslutats eller förfallit. Av kvarvarande volym har Mkr omförhandlats och borgensförbindelse har ingåtts för Mkr av avtalen. I Castellum har därutöver nya avtal om Mkr tillförts, befintliga avtal utökats med Mkr och kreditavtal om Mkr omförhandlats och förlängts. Även finansiering om Mkr från det tidigare joint venture-bolaget CORHEI har under året inkluderats i Castellums räntebärande finansiering, av dessa har dock 447 Mkr förfallit. Under året har obligationer om 500 Mkr förfallit och Mkr har emitterats, varav Mkr är gröna obligationer emitterade enligt Castellums nya Green Bond Framework.* Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 257 Mkr (39) uppgick till Mkr (20 357), varav Mkr (6 499) avser utestående obligationer och Mkr (3 157) utestående företagscertifikat. (Nominellt Mkr respektive Mkr.) Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från nordiska banker, vilket medför stor flexibilitet. De emitterade obligationerna och företagscertifikaten utgör ett komplement till bankfinansiering och breddar finansieringsbasen. Skuldernas verkliga värde vid periodens utgång överensstämmer i stort med redovisat värde. Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa finansiella nyckeltal. Utfärdade obligationer och företagscertifikat säkerställs ej. Av netto räntebärande skulder om Mkr (20 357) var Mkr (10 460) säkerställda med pantbrev och Mkr (9 897) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 28% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 175% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 50% respektive 348%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums krediter uppgick till 3,0 år (3,1). Marginaler och avgifter på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,4 år (3,1). Kreditförfallostruktur Utnyttjat i Mkr Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt 0-1 år år år år år > 5 år Totalt * Castellum har samarbetat med Handelsbanken vid utformningen av det gröna ramverket. Fördelning av räntebärande finansiering Säkerställning av krediter Castellum Bokslutskommuniké s k o m u k 17

18 Ränteförfallostruktur Krediter, Mkr Räntederivat, Mkr Netto, Mkr Utgående ränta Genomsnittlig räntebindning för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultatoch balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. 0-1 år ,0% 0,2 år 1-2 år ,0% 1,3 år 2-3 år ,7% 2,5 år 3-4 år ,0% 3,5 år 4-5 år ,3% 4,4 år 5-10 år ,7% 6,5 år Totalt ,6% 2,4 år Ränteförfallostruktur För att säkerställa ett stabilt och lågt kassaflödesmässigt räntenetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,4 år (2,5). Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december var 2,6% (2,9%). Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är normalt ett kostnadseffektivt och flexibelt sätt att hantera räntebindning. Kostnadseffektiviteten för Castellum påverkas dock negativt i nuläget eftersom Stibor-räntan är negativ. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det tidsegment de tidigast kan förfalla. Kreditmarginaler och avgifter fördelas i tabellen vid de rapporterade kreditvolymerna. Valuta Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om Mkr (954), vilket innebär att koncernen är exponerad Ränte- och valutaderivat Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska derivat marknadsvärderas. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har således inte påverkat eget kapital. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. För att fastställa marknadsvärde på derivat används marknadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswapar värderas genom att framtida kassaflöde diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris. Per den 31 december uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till Mkr ( 1 124) och valutaderivatportföljen till +26 Mkr (7). Samtliga derivat är, liksom föregående år, klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal Policy Åtaganden Utfall Belåningsgrad Varaktigt ej överstiga 55% Ej över 65% 50% Räntetäckningsgrad Minst 200% Minst 175% 348% Finansieringsrisk genomsnittlig kapitalbindning Minst 2 år 3,0 år förfall inom 1 år Högst 30% av utestående lån och outnyttjade kreditavtal 10% genomsnittlig kreditprislöptid Minst 1,5 år 2,4 år andel kapitalmarknadsfinansiering Högst 75% av utestående räntebärande skulder 44% likviditetsbuffert Säkerställt kreditutrymme motsvarande 750 Mkr samt 4,5 månaders kommande låneförfall Uppfyllt Ränterisk genomsnittlig räntebindning 1,0-3,5 år 2,4 år förfall inom 6 månader Minst 20%, högst 55% 40% Kredit- och motpartsrisk ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+ Uppfyllt Valutarisk omräkningsexponering Eget kapital säkras ej Ingen säkring transaktionsexponering Hanteras om överstigande 25 Mkr Mindre än 25 Mkr 18 Castellum l Bokslutskommuniké s k o m u k

19 Totalresultat för koncernen i sammandrag Mkr okt-dec okt-dec jan-dec jan dec Hyresintäkter Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Förvärvs- och omstruktureringskostnader Resultat från joint venture varav förvaltningsresultat varav värdeförändring fastigheter 3 3 varav skatt Räntenetto Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture varav förvaltningsresultat* Omvärdering resultat stegvis förvärv 27 Nedskrivning goodwill Värdeförändringar Fastigheter Derivat Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Periodens / Årets resultat Övrigt totalresultat Poster som kommer att omföras till periodens resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet m m Värdeförändring derivat, valutasäkring Periodens / Årets totalresultat Årets resultat hänförligt till: Moderföretagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Genomsnittligt antal aktier, tusen Resultat, kr/aktie 9,08 6,67 21,20 15,24 * För uträkning se Finansiella nyckeltal på sidan 22. Castellum Bokslutskommuniké s k o m u k 19

20 Balansräkning för koncernen i sammandrag Mkr 31 dec 31 dec Tillgångar Förvaltningsfastigheter Andelar i joint venture 526 Goodwill Övriga anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Övriga avsättningar 9 14 Derivat Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar) Ställda säkerheter (företagsinteckningar) 838 Eventualförpliktelser Förändring eget kapital i sammandrag Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Övrigt tillskjutet kaptial Valutaomräkningsreserv Valutasäkringsreserv Innehav utan bestämmande inflytande Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital Utdelning, mars (4,60 kr/aktie) Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Utdelning, mars (4,90 kr/aktie) Nyemission Apportemission/Försäljning egna aktier Emissionskostnader D:o Skatteeffekt Förvärvat minoritetsintresse 2 2 Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Castellum l Bokslutskommuniké s k o m u k

21 Kassaflödesanalys i sammandrag Mkr okt-dec okt-dec jan-dec jan dec Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Återläggning av avskrivningar Betalt räntenetto Betald skatt Omräkningsdifferens utlandsverksamhet Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar Förändring kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer Förvärv fastigheter Förändring skuld vid förvärv fastigheter Försäljning fastigheter Förändring fordran vid försäljning fastigheter Rörelseförvärv Investering i joint venture Investeringar i övrigt Kassaflöde från investeringsverksamhet Förändring långfristiga skulder Förändring långfristiga fordringar 9 11 Nyemission Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamhet Periodens / Årets kassaflöde Likvida medel ingående balans Likvida medel utgående balans Moderbolaget Resultaträkning i sammandrag Mkr okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Intäkter Kostnader Finansnetto Utdelning/koncernbidrag Värdeförändring derivat Nedskrivning aktier i dotterbolag Försäljning aktier i dotterbolag Resultat före skatt Skatt Periodens/årets resultat Totalresultat för moderbolaget Periodens resultat Poster som kommer att omföras via periodens resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet Värdeförändring valutaderivat Periodens/årets totalresultat Balansräkning i sammandrag Mkr 31 dec 31 dec Andelar koncernföretag Fordringar koncernföretag Övriga tillgångar Likvida medel 0 0 Summa Eget kapital Derivat Räntebärande skulder Räntebärande skulder koncernföretag Övriga skulder Summa Ställda säkerheter (fordringar koncernföretag) Eventualförpliktelser (borgen dotterbolag) Castellum Bokslutskommuniké s k o m u k 21

22 Finansiella nyckeltal Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av måtten. Vidare återfinns även definitionerna av dessa mått på sidan 31. okt - dec okt - dec jan - dec jan - dec Genomsnittligt antal aktier, tusen (resultaträkningsrelaterade nyckeltal) * Antal utestående aktier, tusen (balansräkningsrelaterade nyckeltal) * *) Antal historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission och används i alla nyckeltalsberäkningar för kr/aktie. Omräkningsfaktorn är 1,15. FÖRVALTNINGSRESULTAT Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet, och målet är att förvaltningsresultatet årligen ska öka med minst 10%. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen i vad som årligen ska delas ut till aktieägarna - minst 50% av förvaltningsresultatet. Förvaltningsresultatet beräknas såväl före betald skatt som efter den teoretiska betalda skatt Castellum skulle betalat på förvaltningsresultatet såvida inga förlustavdrag förelåg. okt - dec okt - dec jan - dec jan - dec Förvaltningsresultat Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Resultat före skatt , , , ,96 Återläggning Förvärvs- och omstruktureringskostnader 13 0, ,69 Omvärdering resultat stegvis förvärv 27 0,12 Nedskrivning goodwill 373 1, ,59 Värdeförändring fastighet , , , ,72 Värdeförändring derivat 306 1, , , ,14 Värdeförändring fastighet i joint venture 3 0,02 3 0,02 Skatt i joint venture 2 0,01 1 0,00 5 0,03 = Förvaltningsresultat 573 2, , , ,11 EPRA Earnings (Förvaltningsresultat efter skatt) Förvaltningsresultat 573 2, , , ,11 Återläggning; Aktuell skatt förvaltningsresultat 18 0, , , ,28 EPRA Earnings / EPRA EPS 555 2, , , ,84 SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall goodwill, derivat och uppskjuten skatteskuld. Aktuellt substansvärde utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskulds marknadsvärde. Substansvärde Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning Återläggning: Derivat enligt balansräkning Goodwill enligt balansräkning Uppskjuten skatt enligt balansräkning Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Avdrag Derivat enligt ovan Bedömd verklig uppskjuten skatt 5%* Kortsiktigt substansvärde (EPRA NNNAV) * Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4%. Vidare har uppskjuten skattefordran hänförlig till ej skattemässigt avdragsgilla förluster i derivatportföljen värderats till nominell skatt om 22%. 22 Castellum l Bokslutskommuniké s k o m u k

23 FINANSIELL RISK Castellums strategi är att äga, utveckla och förvalta fastigheter under lågt finansiellt risktagande. Detta uttrycks i en belåningsgrad som varaktigt inte ska överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Räntetäckningsgrad okt - dec okt - dec jan - dec jan - dec Förvaltningsresultat Återläggning; Räntenetto Förvaltningsresultat i joint venture Förvaltningsresultat exkl. räntenetto och JV Räntetäckningsgrad 331% 353% 348% 351% Belåningsgrad Räntebärande skulder Likvida medel Räntebärande skulder netto Förvaltningsfastigheter Förvärvade ej tillträdda fastigheter Sålda ej frånträdda fastigheter Förvaltningsfastigheter netto Belåningsgrad 50% 49% INVESTERING För att nå det övergripande målet om 10% tillväxt i förvaltningsresultatet kr/aktie, ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet. Nettoinvestering okt - dec okt - dec jan - dec jan - dec Förvärv Ny-, till- och ombyggnation Summa investering Försäljningspris Nettoinvestering Andel av fastighetsvärdet, % 7% 0% 59% 6% Övriga nyckeltal okt - dec okt - dec jan - dec jan dec Överskottsgrad 63% 65% 67% 67% Räntenivå, genomsnitt 2,7% 2,9% 2,7% 3,0% Avkastning långsiktigt substansvärde 30,0% 27,7% 25,3% 18,2% Avkastning aktuellt substansvärde 37,4% 33,2% 20,9% 20,4% Avkastning totalt kapital 14,8% 14,6% 11,9% 10,0% Avkastning eget kapital 37,1% 34,7% 20,1% 21,7% Fastighetsvärde kr/aktie Bruttouthyrning Nettouthyrning Redovisningsprinciper Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år. Castellum Bokslutskommuniké s k o m u k 23

24 Kvartalsöversikt jan-mars apr-juni juli-sept okt-dec jan-mars apr-juni juli-sept okt-dec Resultaträkning, Mkr Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Joint venture (förvaltningsresultat) Räntenetto Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture Förvärvs- och omstruktureringskostnader Nedskrivning goodwill Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar derivat Omvärdering resultat stegvis förvärv Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets / periodens resultat Övrigt totalresultat Årets / periodens totalresultat Balansräkning, Mkr Förvaltningsfastigheter Joint venture Goodwill Övriga tillgångar Likvida medel S:a tillgångar Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Övriga avsättningar Derivat Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder S:a eget kapital och skulder Finansiella nyckeltal Överskottsgrad 65% 69% 71% 63% 67% 65% 69% 72% 65% 67% Räntenivå, genomsnitt 2,9% 2,7% 2,6% 2,7% 2,7% 3,2% 3,0% 3,0% 2,9% 3,0% Räntetäckningsgrad 338% 357% 359% 331% 348% 324% 349% 379% 353% 351% Avkastning aktuellt substansvärde 15,6% 2,3% 27,8% 37,4% 20,9% 13,1% 26,0% 5,5% 33,2% 20,4% Avkastning totalt kapital 9,2% 4,9% 12,6% 14,8% 11,9% 8,5% 10,8% 5,0% 14,6% 10,0% Avkastning eget kapital 15,0% 5,3% 26,3% 37,1% 20,1% 13,6% 28,4% 6,2% 34,7% 21,7% Investeringar i fastigheter, Mkr Försäljningar, Mkr Belåningsgrad 50% 54% 53% 50% 50% 50% 51% 50% 49% 49% Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental Förvaltningsresultat, kr 1,99 2,20 2,46 2,10 8,80 1,79 2,00 2,31 2,02 8,11 Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr 1,83 2,03 2,29 2,03 8,26 1,69 1,95 2,08 2,11 7,84 Resultat efter skatt, kr 3,05 1,32 6,03 9,08 21,20 2,39 5,02 1,17 6,67 15,24 Utestående antal aktier, tusental Fastighetsvärde, kr Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr Utdelning, kr ( föreslagen) 5,00 4,25 Utdelningsandel 57% 52% Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 90,3% 90,6% 89,9% 91,9% 91,3% 88,7% 88,7% 89,6% 91,5% 90,3% Fastighetskostnader, kr/kvm Fastighetsvärde, kr/kvm Castellum l Bokslutskommuniké s k o m u k

25 Flerårsöversikt Resultaträkning, Mkr Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Joint venture (förvaltningsresultat) 3 23 Räntenetto Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture Förvärvs- och omstruktureringskostnader Nedskrivning goodwill 373 Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar derivat Omvärdering resultat stegvis förvärv 27 2 Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets / periodens resultat Övrigt totalresultat Årets / periodens totalresultat Balansräkning, Mkr Förvaltningsfastigheter Joint venture 526 Goodwill 1659 Övriga tillgångar Likvida medel S:a tillgångar Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Övriga avsättningar Derivat Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder S:a eget kapital och skulder Finansiella nyckeltal Överskottsgrad 67% 67% 67% 66% 66% 66% 65% 65% 67% 66% Räntenivå, genomsnitt 2,7% 3,0% 3,3% 3,7% 3,9% 4,1% 3,7% 3,7% 4,7% 4,2% Räntetäckningsgrad 348% 351% 318% 292% 284% 278% 299% 309% 255% 287% Avkastning aktuellt substansvärde 20,9% 20,4% 7,6% 13,2% 7,9% 6,4% 21,5% 1,6% 8,3% 16,20% Avkastning totalt kapital 11,9% 10,0% 6,5% 6,4% 5,3% 6,2% 9,8% 2,1% 1,2% 9,1% Avkastning eget kapital 20,1% 21,7% 9,5% 14,6% 13,5% 6,6% 20,9% 1,6% 6,1% 14,9% Investeringar i fastigheter, Mkr Försäljningar, Mkr Belåningsgrad 50% 49% 49% 51% 52% 50% 50% 52% 50% 46% Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental Förvaltningsresultat, kr 8,80 8,11 7,67 7,12 6,64 6,21 6,04 5,98 5,15 4,89 Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr 8,26 7,84 7,17 6,97 6,31 6,08 5,75 6,02 5,08 4,77 Resultat efter skatt, kr 21,20 15,24 6,41 9,03 7,79 3,76 10,39 0,85 3,51 7,87 Utestående antal aktier, tusental Fastighetsvärde, kr Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr Utdelning, kr ( föreslagen) 5,00 4,25 3,99 3,69 3,43 3,21 3,12 3,04 2,73 2,60 Utdelningsandel 57% 52% 52% 52% 52% 52% 52% 51% 53% 53% Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 91,3% 90,3% 88,7% 88,4% 88,6% 89,3% 89,0% 89,8% 89,7% 87,9% Fastighetskostnader, kr/kvm Fastighetsvärde, kr/kvm Castellum Bokslutskommuniké s k o m u k 25

26 Möjligheter och risker för koncern och moderbolag Möjligheter och risker i kassaflödet Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande inflationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Känslighetsanalys - kassaflöde Resultateffekt nästkommande 12 månader Resultateffekt, Mkr Sannolikt scenario +/ 1% (enheter) Högkonjunktur Lågkonjunktur Hyresnivå / Index + 49/ 49 + Vakans + 55/ 55 + Fastighetskostnader 16/ Räntekostnader 26/ 118* 0 *På grund av bl a räntegolv i kreditavtal har Castellum inte möjlighet att dra full nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan med 1%-enhet. Möjligheter och risker i fastigheternas värde Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat, men även ställning kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt. Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/ 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Känslighetsanalys - värdeförändring Fastigheter 20% 10% 0% + 10% + 20% Värdeförändring, Mkr Belåningsgrad 62% 56% 50% 46% 42% Finansiell risk Allt fastighetsägande förutsätter att det finns en fungerande kreditmarknad. Den största finansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till finansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal. Interiör från Castellums kontor i Stockholm. 26 Castellum l Bokslutskommuniké s k o m u k

27 Inför Årsstämman 2017 Inför årsstämman den 23 mars 2017 föreslår styrelsen en utdelning om 5,00 kr per aktie, uppdelat på två utbetalningstillfällen om vardera 2,50 kr, vilket innebär en höjning med 18% jämfört med föregående år. Avstämningsdag för den första utbetalningen föreslås till 27 mars 2017 och avstämningsdag för den andra utbetalningen föreslås till 25 september Valberedningen, som består av Johan Strandberg representerande SEB Fonder (ordförande), Martin Jonasson representerande Andra AP-fonden, Rutger van der Lubbe representerande Stichting Pensioenfonds ABP samt styrelseordförande Charlotte Strömberg, föreslår inför årsstämman; omval av nuvarande styrelseledamöterna Charlotte Strömberg, Per Berggren, Anna-Karin Hatt, Nina Linander, Christer Jacobson, Christina Karlsson Kazeem och Johan Skoglund. Till styrelsens ordförande föreslås omval av Charlotte Strömberg, att arvode till styrelseledamöterna utgår enligt följande. Styrelsens ordförande: kr, envar av övriga styrelseledamöter: kr, ledamot i ersättningsutskottet, inkl ordföranden: kr, ordföranden i revisions- och finansutskottet: kr, envar av övriga ledamöter i revisions- och finansutskott: kr. Föreslagen total ersättning till styrelseledamöterna, inkl. ersättning för utskottsarbete, uppgår således till kr ( kr år ), nyval av Deloitte som revisor. Deloitte har meddelat att nuvarande auktoriserade revisorn Hans Warén kommer att vara huvudansvarig revisor, att stämman beslutar att en ny valberedning inrättas inför 2018 års årsstämma genom att styrelsens ordförande kontaktar de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända ägarna per den sista dagen för aktiehandel i augusti 2017 och ber dem utse en ledamot vardera. De tre ledamöter som utses jämte styrelsens ordförande utgör valberedningen. Valberedningen utser ordförande inom sig. Göteborg den 19 januari 2017 Henrik Saxborn Verkställande direktör Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Styrelse Charlotte Strömberg Styrelseordförande Per Berggren Styrelseledamot Koncernledning Anna Karin Hatt Styrelseledamot Christer Jacobson Styrelseledamot Christina Karlsson Kazeem Styrelseledamot Nina Linander Styrelseledamot Johan Skoglund Styrelseledamot Henrik Saxborn Verkställande direktör Ulrika Danielsson Ekonomi- och finansdirektör Cecilia Fasth VD Region Väst Claes Larsson VD Region Mitt Jörgen Lundgren VD Region Norr Anders Nilsson VD Region Stockholm Erika Olsén Chief Investment Officer Ola Orsmark VD Region Öresund Hornsberg Anne Thelin-Ehrling 10, Stockholm Hornsberg Ingalill Östman 10, Stockholm HR Chef Kommunikationsdirektör Ingalill Östman tillträder sin tjänst som Kommunikationsdirektör i mitten av januari Castellum Bokslutskommuniké s k o m u k 27

28 Castellumaktien Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid årets utgång ca aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom två utländska ägare som flaggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP och Blackrock. Castellum har inga direktregistrerade aktieägare med innehav överstigande 10%. De tio enskilt största aktieägarna registrerade i Sverige framgår nedan. Aktieägare per Aktieägare Antal aktier tusental Andel röster/kapital Andra AP-fonden ,6% Sjätte AP-fonden ,0% Lannebo Fonder ,0% SEB Fonder ,9% AMF Försäkring & Fonder ,9% AFA Försäkring ,5% Stiftelsen Global Challenges ,4% Länsförsäkringar Fonder ,0% Handelsbanken Fonder ,0% Magdalena Szombatfalvy ,0% Styrelse och ledning Castellum 309 0,1% Övriga aktieägare registrerade i Sverige ,8% Aktieägare registrerade i utlandet ,8% Totalt utestående aktier ,0% Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte. Källa: Modular Finance AB enligt uppgifter från Euroclear Sweden AB Aktieägare fördelat på land per Kursen på Castellumaktien den 31 december var 124,90 kr (104,73) motsvarande ett börsvärde om 34,1 miljarder kr (19,8), beräknat på antalet utestående aktier. Sedan årets början har totalt 285 miljoner (188) aktier omsatts motsvarande i genomsnitt aktier per dag ( ), vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 71% (114%). Aktieomsättningen baseras på statistik från Nasdaq Stockholm, Chi-X, Turquoise samt BATS Europe. Klassföreståndaren Per och Christina 3, på Stockholm Castellums kontor i Sundsvall. 28 Castellum l Bokslutskommuniké s k o m u k