Projekt och byggrätter

Transkript

1 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Projekt och byggrätter Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att förbättra kassaflödet och öka fastigheternas värde. Detta sker både genom om- och tillbyggnader i befintliga fastigheter och genom nyproduktion. Investeringar skall genomföras där åtgärderna möjliggör ökade hyror och förbättrad uthyrningsgrad. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter. Castellum har under 2001 färdigställt större projekt som uppgår till totalt ca 700 Mkr och har pågående projekt som uppgår till totalt Mkr, varav återstående investeringsvolym uppgår till 260 Mkr. Därutöver finns konkreta projekt med antagen detaljplan om i storleksordningen 250 tkvm, som kan påbörjas relativt snart efter att hyreskontrakt har tecknats. Med en genomsnittlig produktionskostnad om kr per kvadratmeter motsvarar dessa en total projektvolym om 2,5 miljarder kronor. Dessutom förfogar Castellum över byggrätter, för vilka konkreta projekt ännu inte planerats, motsvarande en nybyggnadsyta om ca 500 tkvm. Castellums projektportfölj innehåller en god riskspridning med många projekt på flera orter och med ett stort antal hyresgäster i många olika branscher. Castellum kommer inte att genomföra större projekt på spekulation, men lika väl som icke fullt uthyrda fastigheter förvärvas, kan också projekt med kontrollerbara vakanser startas. Projekt som färdigställts under 2001 Bland de större projekt som färdigställts under 2001 kan nämnas följande. Vid Lilla Bommen i Göteborgs city färdigställdes under sommaren 2001 kontorsfastigheten Gullbergsvass, Guldet om ca kvm jämte tillhörande parkeringsgarage. Fastigheten är helt uthyrd och inflyttning skedde successivt från mars till juli. Investeringen uppgick till ca 160 Mkr inklusive förvärvet av marken. Under sommaren färdigställdes också ombyggnaden av den fullt uthyrda fastigheten Högsbo 8:8 i Högsbo industriområde i Göteborg. Ombyggnaden omfattade kvm och innebar bland annat nya installationer och fasader samt gav fastigheten förbättrad funktion. Investeringen uppgick till ca 10 Mkr. I Mölndal färdigställdes under året en tillbyggnad av fastigheten Skinntickan 1, avseende ca kvm lager för en redan befintlig hyresgäst. Investeringen uppgick till ca 17 Mkr. Vidare genomfördes energiförbättringar i fastigheten Midas som är belägen i centrala Borås. Investeringen uppgick till 13 Mkr och innebär att fastighetens långsiktiga driftoch underhållskostnader kommer att kunna reduceras. Investering, Mkr Investering, Mkr Under 2001 färdigställda projekt till och med 2001 Guldet, Göteborg 160 Flygvärdinnan 4, Malmö 62 Röda rummet, Örebro 33 Vagnmakaren, Jönköping 19 Jungfrun 11,Värnamo 18 Bjurö 12, Malmö 16 Skinntickan 1, Mölndal 17 Vindruvan 4,Värnamo 17 Rosersberg 11:35-36, Stockholm 14 Valutan 11, Jönköping 13 Midas 10 11, Borås 13 Högsbo 8:8, Göteborg 10 Övrigt 339 Summa 731 Pågående projekt till och med klart Forskaren, Lund Kvartal 1, 2002 Ekenäs, Stockholm Kvartal 1 2, 2002 Hälsingland, Malmö Successivt under 2002 Citygallerian, Malmö Kvartal 4, 2002 Hansacompagniet, Malmö Kvartal 2, 2002 Kungsängen, Uppsala Kvartal 2, 2002 Flygfyren, Malmö 25 7 Successivt under 2002 Trucken, Borås 21 5 Kvartal 1, 2002 Malte, Malmö 17 9 Kvartal 4, 2002 Kampen 25, Malmö 16 4 Kvartal 1, 2002 Varla, Kungsbacka 18 Kvartal 3, 2002 Gjutaren 26, Alingsås 5 10 Kvartal 2, 2002 Övrigt Summa

2 PROJEKT J OCH BYGGRÄTTER I Bulltofta industriområde i Malmö färdigställdes under sommaren 2001 en nybyggnation på den befintliga fastigheten Flygvärdinnan. Nybygget, som omfattade ca kvm, varav kontorslokaler och resten lager, uppgick till 62 Mkr. Under hösten färdigställdes ombyggnaden av fastigheten Bjurö 12 i Norra Hamnen i Malmö. Investeringen uppgick till 16 Mkr och omfattade iordningsställande av ca kvm kontor och kvm lager. Under året har fastigheterna Rosersberg 11:35 och 11:36 som är belägna i Rosersberg inte långt från E4, byggts samman till en enhet. Investeringen om ca 14 Mkr innebar även ett yttillskott om ca kvm. Västra Småland Under våren färdigställdes om- och tillbyggnaden av den fullt uthyrda fastigheten Vagnmakaren 7 vid Ekhagsrondellen i Jönköping. Investeringen, som uppgick till 19 Mkr, omfattade kvm, varav merparten butiksytor. Ombyggnaden av den fullt uthyrda fastigheten Vindruvan 4 i Värnamo centrum blev klar under hösten och investeringen uppgick till ca 17 Mkr. Bland annat har lokaler om ca kvm som tidigare nyttjades för hotellrörelse uppgraderats för ny hotellverksamhet. Vid Flanaden i centrala Värnamo har en ny butiksgalleria om ca kvm färdigställts i fastigheten Jungfrun 11. Denna investering uppgick till ca 18 Mkr. Valutan 11 på A6-området i Jönköping har delvis konverterats från kontor till butiker. Samtidigt har fastighetens uthyrningsbara yta ökats med ca kvm, en investering om totalt ca 13 Mkr. Vid infarten till Aspholmen, det mest attraktiva externområdet i Örebro, färdigställdes i början av året, Röda rummet, en nybyggd kontorsfastighet om ca kvm. Investeringen om ca 33 Mkr gav ett värdefullt tillskott av nya ytor och fastigheten är idag fullt uthyrd. Pågående projekt Vid Viaredsmotet utmed riksväg 40 i Borås uppförs Trucken 4, en ny lager- och kontorsfastighet om ca kvm, motsvarande en investering om ca 26 Mkr. Ett långsiktigt hyresavtal har tecknats och projektet beräknas vara klart för inflyttning i början av Under 2001 förvärvades markfastigheten Varla 2:416 i anslutning till norra motorvägsinfarten i Kungsbacka. Ett långsiktigt hyresavtal har tecknats och nybyggnation har påbörjats av ca kvm, varav kvm utgör kontor. Investeringen uppgår till 18 Mkr och den nya fastigheten beräknas vara färdigställd under hösten I fastigheten Gjutaren 26 i Alingsås, påbörjades under året en total ombyggnad av lager- och industrilokaler med låg standard till moderna kontor om kvm, vilka är fullt uthyrda. Investeringen beräknas vara färdigställd under våren 2002 och uppgår till 15 Mkr. Interiör från den fräscha Flanaden-gallerian som under året färdigställdes i centrala Värnamo. Nära E6/E20 i Kungsbacka uppförs en ny kontors- och lagerfastighet om ca kvm, som kommer att vara klar för inflyttning i månadsskiftet september/oktober Ombyggnaden av Malmö gamla strumpfabrik fortsätter i takt med att kontrakt tecknas.totalt investeras ca 80 Mkr i nya kontorsoch butikslokaler. I Kista Science Park i norra Stockholm kompletteras bolagets bestånd med kvm nybyggda kontorslokaler, vilka färdigställs under första halvåret En del av nybygget ses i mitten på bilden. 33

3 158 änggårdsbergen Åbyfältet. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Vid Pålsjö öster om Ideon-området i Lund slutförs den första utbyggnadsetappen av projektet Edison Park (Forskaren), vilken beräknas vara helt färdigställd i början av Inflyttningen inleddes redan under sommaren 2001 och har därefter pågått successivt. Etappen som omfattar ca kvm kontorsytor, konferenslokaler m m, motsvarar en investering om ca 245 Mkr. Konverteringen av Malmö gamla strumpfabrik (Hälsingland) fortsätter. Investeringen beräknas uppgå till ca 80 Mkr och berör kvm kontors- och butikslokaler. Ombyggnaden kommer att färdigställas i takt med att kontrakt tecknas och hittills har ca 25 % av ytan kontrakterats. Projektet beräknas vara färdigställt tidigast årsskiftet 2002/2003. Nära Gustav Adolfs Torg i centrala Malmö äger Castellum såväl Citygallerian om kvm som Hansacompagniet om kvm. I syfte att göra varuhusen attraktivare och mera lättillgängliga samt för att öka försäljningsytan genomförs en större ombyggnad av Citygallerian och planeras för en ny gångförbindelse mellan de båda affärsfastigheterna. Ombyggnaden beräknas vara klar under 2002 och investeringen uppgår till ca 110 Mkr. I fastigheten Flygfyren i Bulltofta industriområde i Malmö pågår såväl ombyggnad av ca kvm industrilokaler till kontors- och lagerlokaler, som nybyggnation av 700 kvm kontorslokaler, innebärande en investering om 32 Mkr. Hela projektet beräknas vara klart under På fastigheten finns ytterligare en outnyttjad byggrätt om ca kvm. Den andra etappen i omvandlingen av fastigheten Kampen, kallad Sofie Park, i Malmö omfattar ca kvm kontor och verksamhetslokaler. Ombyggnaden, som inleds med vissa rivningsarbeten och allmänna förberedelser, beräknas kunna färdigställas successivt under en fyraårsperiod i takt med att uthyrning sker. Den totala investeringen beräknas uppgå till Mkr. I fastigheten Malte 23, som är belägen Malmö, pågår ombyggnad på Öster för 26 Mkr. Investeringen som bland annat innebär ny ventilation med komfortkyla, ny fasad samt ombyggnad av kvm kontorsytor, beräknas vara klar under slutet av I Kista Science Park i norra Stockholm pågår en större nybyggnation i anslutning till bolagets befintliga fastigheter Ekenäs. Nybygget omfattar tre huskroppar med kvm moderna kontorslokaler samt garage. Investeringen uppgår till ca 220 Mkr och inflyttning beräknas ske successivt under första halvåret HÖGSBO Järnbrottsmotet SÄRÖLEDEN DAG HAMMARSKJÖLDSLEDEN HÖGSBO kvm Sisjömotet kvm SISJÖN kvm kvm kvm kvm SÖDERLEDEN kvm I fastigheten Kungsängen 35:3 i Uppsala genomförs dels en ombyggnad av befintliga lokaler om 650 kvm, dels nybyggnation av kvm motsvarande en total investering om ca 32 Mkr. Fastigheten, som innehåller kontor och laboratorier, kommer att i sin helhet hyras av ett bioteknikföretag med inflyttning under våren Projekt / byggrätter Utmed Söderleden i Högsbo-Sisjön- Åbro, som är Sveriges största sammanhängande industriområde, äger Castellum ett stort antal byggrätter om totalt ca kvm (se karta nedan). I området har Castellum för närvarande två potentiella nybyggnadsprojekt. Förhandlingar förs om uppförande av kvm kontorsoch butikslokaler på Anisen, som är en outnyttjad byggrätt i Mölndals kommun. Vidare förs diskussioner med presumtiva hyresgäster om ny- TOLTORPS- DALEN BIFROST kvm kvm kvm MÖLNDAL kvm I Högsbo-Sisjön-Åbro utmed Söderleden i Göteborg och Mölndal äger bolaget byggrätter om totalt ca kvm. ÅBRO ÅBY kvm LACKAREBÄCK E6 E20 RÄVEKÄRR 34

4 PROJEKT J OCH BYGGRÄTTER byggnation av ca kvm kontorslokaler på byggrätten Generatorn i samma område. Lackarebäck söder om Göteborg är ett dynamiskt verksamhetsområde där Castellum äger flera fastigheter. Området behöver dock förnyas och göras mera attraktivt varför diskussioner inletts med flera större hyresgäster och fastighetsägare i detta syfte. Strax söder om centrala Göteborg med ett attraktivt skyltläge mot E6/ E20 och nära riksväg 40 till Landvetter och Borås, ligger Tändstickan, en byggrätt som medger nybyggnation av ca kvm kontorslokaler. Projektering av kontor med hög teknisk standard pågår och en ny detaljplan för området har fastställts. Vidare förs diskussioner med presumtiva hyresgäster om byggnation av ca kvm i Härryda företagspark på vägen mot Landvetter flygplats. i byggrätter om ytterligare kvm. Projektet Edison Park i Lund, vilket vänder sig till spjutspetsföretag inom teknik, elektronik och medicin, innehåller, utöver pågående utbyggnadsetapp, ytterligare byggrätter som möjliggör uppförandet av fyra huskroppar om totalt ca kvm. Detta projekt kan, beroende på efterfrågan, snabbt igångsättas efter det att efter den första etappen färdigställts. Intill den större projektfastigheten Kampen i Sofielunds industriområde i Malmö äger Castellum fastigheten Intäkten, som genom ombyggnad kan tillföra både en attraktiv entré till området och nya parkeringsytor. Den befintliga huvudbyggnaden kan byggas om till moderna kontor om ca kvm och en ny kontorsbyggnad om ca kvm kan uppföras. Den totala investeringen beräknas uppgå till ca 28 Mkr. Nybyggnationen kommer att startas när hyresavtal har tecknats. I Norra Hamnen i Malmö äger Castellum kontorsfastigheten Betongen, som innehåller en byggrätt för uppförande av ytterligare en byggnad om ca kvm. Hyresdiskussioner har inletts med bland annat befintliga hyresgäster som har expansionsbehov. I Gastelyckans industriområde i anslutning till E22 i sydöstra Lund äger Castellum lager- och kontorsfastigheten Kvartsen med en tillhörande outnyttjad byggrätt där projektering skett för en ny kontorsbyggnad om kvm. Detaljplan och bygglov är klara och byggstart beräknas kunna ske inom kort. Investeringen beräknas uppgå till ca 46 Mkr. Byggstart äger rum när hyresavtal tecknats. Vid Helsingborgs norra infart i anslutning till Berga centrum äger Castellum butiks- och lagerfastigheten Pilbågen, om kvm, varav en stor del är vakant. Bolaget avser att successivt förädla fastigheten med början i de vakanta lokalerna. I anslutning till Edison Park i Lund förvärvades under året Höjdpunkten 2 med möjligheter till byggnation av upp till ca kvm lokalyta. Fastigheten kommer att utgöra entrén till det nya stora verksamhetsområde som planeras i Brunnshög. i byggrätter om ytterligare kvm. I Uppsala byggs kvm nya kontors- och laboratorielokaler på fastigheten Kungsängen 35:3 där inflyttning sker under våren I Åbroområdet i Mölndal finns ett flertal byggrätter, bl a Generatorn med möjlighet att bygga ca kvm kontor. (Idéskiss) På fastigheten Kvartsen 2 i Lund finns en outnyttjad byggrätt där projektering skett för en ny kontorsbyggnad om kvm. (Idéskiss) Edison Park Höjdpunkten 2 Vid Edison Park i Lund förvärvades 2001 Höjdpunkten 2, en obebyggd tomt om kvm. Den kommer framgent att utgöra entré till ett helt nytt verksamhetsområde med stor potential. (Idéskiss) Linde Torp vid Bolidenplan i Johanneshov är en detaljplanelagd byggrätt där ett kontorshus med hög standard planeras. (Idéskiss) 35

5 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE I Johanneshov i södra Stockholm äger Castellum flera intill varandra liggande fastigheter med ingående byggrätter, vilket ger förutsättningar för en samordnad och integrerad utveckling av området. Vid Bolidenplan finns Linde Torp, som dels är ett detaljplanelagt projekt om ca kvm, vilket för närvarande marknadsförs, dels en detaljplanelagd byggrätt om kvm. Därtill äger Castellum några angränsande fastigheter i kvarteret Renseriet, där ytterligare utbyggnadsmöjligheter kan skapas genom rivning av vissa befintliga byggnader och utnyttjande av obebyggd tomtmark. Ett detaljplanearbete pågår i syfte att, utöver tidigare nämnda byggrätter, tillskapa byggrätter om ytterligare ca kvm i området. Norr om Stockholm vid E4/E20 halvvägs till Arlanda ligger Norrviken Strand, en större byggrätt om ca kvm. Detta är ett intressant framtidsläge för högkvalitativa arbetsplatser med tillgång till både bra kommunikationer och natursköna omgivningar. En av de största byggrätterna i Stockholmsområdet är Smista Park/ Huddinge utmed E4/E20 vid Kungens kurva. Byggrätten, som är detaljplanelagd, omfattar ca kvm med inriktning mot främst kontor och lager/logistik men också bostäder. Efter årsskiftet har bostadsbyggrätterna om ca kvm avyttrats. I Mariehäll, Bromma, pågår detaljplanearbete inom kvarteren Archimedes och Vallonsmidet i syfte att skapa nya byggrätter för till- och nybyggnader om ca kvm. i byggrätter om ytterligare kvm. Västra Småland I västra Småland finns fem kommande om- och nybyggnadsprojekt. I Jönköping planeras ombyggnad av verksamhetsytor i fastigheten Vilan som ligger utmed E4 och i Värnamo planeras nybyggnation av kontorsoch verksamhetslokaler på fastigheterna Ljuset och Golvläggaren. I Värnamo finns även Takläggaren 4 där en befintlig hyresgäst har behov av tillbyggda lokaler. I Växjö förbereds en ombyggnad av fastigheten Glasmästaren 1 med kontor och verksamhetslokaler. i västra Småland byggrätter om ytterligare kvm. I centrala Västerås har Castellum under hösten förvärvat en del av området Kopparlunden, som är ett av de mest intressanta utvecklingsområdena i Västerås. Under hösten 2001 bildade dotterbolaget Aspholmen och Skanska ett gemensamt ägt bolag för fortsatt utveckling av området. Detta bolag äger projektfastigheter med ca kvm byggrätter, vilket medger kommande ny-, till och ombyggnader för totalt ca 250 Mkr. Utbyggnaden antas ske i ett antal delprojekt under en femårsperiod. i byggrätter om ytterligare kvm. Byggrätter Område Byggrätt tkvm 278 Högsbo/Sisjön/Åbro 88 Hisingen 53 Göteborg 49 Övriga Lund 45 Malmö 19 Helsingborg 5 Övriga Öresund Huddinge 125 Sollentuna 110 Johanneshov 23 Övriga 14 Västra Småland 85 Värnamo 49 Jönköping 15 Växjö 11 Övriga västra Småland Västerås 21 Uppsala 8 Örebro 4 Övriga 2 Totalt