Hyressättning av ridanläggningar

Transkript

1 Hyressättning av ridanläggningar Mars 2013 Fredrik Eklund, PhD NHG Sweden Ab

2 Om uppdraget 2 NHG Sweden har blivit ombedd av Idrotts- och fritidsenheten i Nacka att ge en opartisk bedömning av hyresnivåerna för ridanläggningar i Nacka Bedömningen har skett utifrån information och underlag som tillhandahållits av Nacka kommun, genom en översiktlig analys av ekonomiska räkenskaperna för de bolag som driver ridanläggningarna och genom ett urval intervjuer med övriga kommuner Det saknas idag en enhetlig modell för hyressättning av ridanläggningar i Nacka. Generellt kan konstateras att så även förefaller vara fallet i övriga kommuner i Stockholms Län. Det tydligast utarbetade principerna för sådan hyressättning förefaller vara framtagna av Stockholm Stad I uppdraget analyseras i första hand själva hyresnivåerna (oavsett befintlig avtalsform) och utan att ha besökt eller annars tagit del av noggrannare underlag kring anläggningarnas beskaffenhet

3 Centrala principer 3 Uthyrningen av ridanläggning till ett bolag är möjligt om det sker med marknadsmässig hyra Hyressubventionering för bolag som bedriver kommersiell verksamhet kan betraktas som otillåtet stöd till enskild näringsidkare enligt 2 kap. 8 i kommunallagen Utifrån en undersökning som Stockholms stad har gjort, har marknadshyran för ridanläggningar generellt sett bedömts ligga på 4-8 procent av årsomsättningen, beroende på vilka förutsättningar som gäller för varje anläggning Generellt är det från kommunens perspektiv önskvärt med så många ridskolehästar som möjligt. Exempelvis strävar Stockholms stad efter att antalet privata hästar ska begränsas till maximalt 10 procent av det totala antalet hästar Större andel stallplatser som upplåtes för privata hästar torde resultera i högre marknadshyra Antalet privathästar som tillåts i några av de jämförda ridanläggningarna i Stockholmsområdet varierar med procent av totala antalet

4 Ekonomisk översikt, bolagen 4 Compass Horses Ab (Drevinge) Nacka Ridhus Ab (Velamssund) TKr % -4% Omsättning Årets resultat Omsättning -187 Årets resultat Nacka Ridhus omsatte mer än dubbelt så mycket som Compass Horses Både företagen gick på förlust, men för Compass Horses var förlusten högst betydande (årets resultat -41%). Resultatet för Compass Horses är så lågt trots att bolaget fått reducerad hyra med ca 210 tkr samt anstånd med hyra från kvartal 2 och 3, Skulle kommunen driva in full hyra för 2012 skulle det enligt bolagets räkenskaper högst sannolikt leda till konkurs utan extra kapitaltillskott från företagets ägare. Källa: Ratsit, Nacka kommun

5 Omsättning per hästplats* 5 Omsättning per hästplats, TKr, nuläget (2012) Krav på omsättning per hästplats, TKr, för nollresultat 150 Enligt årsredovisning 145 Med full hyra Compass Horses Ab (Drevinge) Nacka Ridhus Ab (Velamssund) Compass Horses Ab (Drevinge) Nacka Ridhus Ab (Velamssund) Nacka Ridhus har en högre omsättning per hästplats (95 tkr per år) än Compass Horses (75 tkr per år), vilket är en delförklaring till ett bättre ekonomiskt resultat. Båda bolagen skulle dock behöva höja sin omsättning per hästplats för att nå nollresultat för verksamheten. * Omsättning dividerat med antalet hästplatser Källa: Ratsit, Nacka kommun

6 Hyresnivå som andel av omsättning 6 Nuläge (2012): Bolagens hyresnivåer* i förhållande till omsättning, TKr Omsättning (2012) Hyra (2012) Faktiskt betald hyra (2012) Marknadsmässig hyra: 4 8 % av omsättningen vs % 14% 2,2% 2% - 57% i Drevinge resp Velamsund Compass Horses Ab (Drevinge) Nacka Ridhus Ab (Velamssund) Källa: Ratsit, Nacka kommun * Velamssund arrendeavtal Sett till gängse marknadsmässiga hyresnivåer för ridanläggningar avviker de befintliga nivåerna avsevärt. För Compass Horses är hyresnivån betydlig högre, medan nivån för Nacka Ridhus är betydligt lägre.

7 Underlag för beräkning av hyresnivå, Compass Horses 7 Hyreskostnader (tkr per år) som andel av omsättning, alternativ beräkningsmodeller Vad betalar Nacka kommun? Marknadshyra som andel av omsättning Premium för privata ridplatser över 10% Diskrepansen mellan en värdering enligt 4 8% av omsättning och självkostnaden är stor Självkostnadsbaserad hyressättning 4-8% av omsättning 4-8% med premium för privathästar Källa: Ratsit, Nacka kommun Sett till gängse marknadsmässiga hyresnivåer för ridanläggningar avviker både de befintliga nivåerna avsevärt. För Compass Horses är hyresnivån betydlig högre, medan nivån för Nacka Ridhus är betydligt lägre.

8 Underlag för beräkning av hyresnivå, jämförelse med Nacka Ridhus 8 Hyreskostnader (TKr per år) som andel av omsättning, alternativ beräkningsmodeller Marknadshyra som andel av omsättning Premium för privata ridplatser över 10% * Hyresnivån (enligt arrendeavtalet) för Nacka Ridhus är i sin tur betydligt undervärderad Självkostnadsbaserad hyressättning 4-8% av omsättning 4-8% med premium för privathästar Källa: Ratsit, Nacka kommun * Högre premium med anledning av att antalet privata platser antas vara högre pga högre omsättning per hästplats Sett till gängse marknadsmässiga hyresnivåer för ridanläggningar avviker både de befintliga nivåerna avsevärt. För Compass Horses är hyresnivån betydlig högre, medan nivån för Nacka Ridhus är betydligt lägre.

9 Slutsatser 9 De befintliga hyresnivåerna avviker från vad som kan betraktas som marknadsmässigt: Compass Horses (Drevinge): Hyresnivån kan med fog betraktas som alltför hög, men är samtidigt baserad på den hyra som Nacka kommun i sin tur betalar. Nacka Ridhus Ab (Velamssund): Hyresnivån kan inte betraktas som marknadsmässig, men baserar sig å andra sidan på arrendeavtal Generellt kan konstateras att det finns betydande utrymme och behov för en mer precis modell för beräkning av hyresnivåer i kombination med dialog med bolagen utifrån de målsättningar som Nacka kommun har för ridhusverksamheten För att Compass Horses hyresnivå skall vara rättfärdigad borde bolagets omsättning öka med 3 4 ggr En rimlig hyresnivå med nuvarande omsättning uppskattas utifrån tillgängligt underlag till TKr, men bör fastställas i ljuset av bolagets förutsättningar att bedriva verksamheten samt kommunens ambitioner för verksamheten i stort En rimlig utgångspunkt för hållbara utvecklingsmöjligheter för olika ridskoleaktörer bör baseras på en marknadsbaserad hyresmodell. Av detta följer att ett ev beviljande av Nacka Ridhus ansökan om stöd för upprustning och modernisering av ridskoleanläggningen bör åtföljas av att deras hyresnivå ökar till ca TKr för att därigenom erbjuda de olika aktörerna likvärdiga förutsättningar att bedriva sin verksamhet. Oaktat ev stöd för upprustning och modernisering rekommenderas att Nacka Ridhus nuvarande hyresnivå ses över.

10 Bilagor

11 Kort från intervjuerna med andra kommuner 11 Lidingö: Äger en ridanläggning som hyrs ut till ett privat aktiebolag. Kommunen kan inte ange några principer för hyressättningen, annat än att hyran är satt lågt för att subventionera ridskolan. Kommunen har en nettokostnad om ca: en miljon för ridanläggningen. Utöver subventionen via hyressättningen får ridskolan ekonomiskt bidrag av kommunen. Värmdö: Äger en ridanläggning. Historiskt har kommunen upplåtit ridanläggningen till en förening i utbyte mot att föreningen sköter anläggningen. Utöver detta har inget ekonomiskt stöd utbetalts till ridskolan. Denna ordning håller dock i skrivande stund på att omförhandlas, i framtiden ska föreningen hyra ridanläggningen av kommunen och istället få ett ekonomiskt bidrag. Hyresnivån eller principerna för hyressättning är i nuläget inte fastställda. Stockholm: Äger ett flertal ridanläggningar som hyrs ut till privata aktiebolag och ett handelsbolag. Staden tillämpar marknadshyror, vilket definieras som ca 4-5% av omsättningen. En restriktion om max 10 % privata hästar finns. Subvention av ridskola sköts genom driftsbidrag och aktivitetsstöd. Södertälje: Det finns inga kommunala ridhus. Däremot finns tre ridhus som subventioneras av kommunen. Södertälje Ridklubb är den största av de tre och är en så kallad "elit arena" som därför får större bidrag av kommunen per år. De två mindre ridklubbarna sysslar endast med amatörridning för barn och ungdomar. Järna ridklubb får per år och Hölö får Bidragens storlek är beräknade baserat dels på redovisade omfattning av klubbens aktiviteter och dels på antalet barn som rider i klubben. Dessa siffror hämtas från ansökningar om Lokalt aktivitetsstöd (LOK) som klubbarna varje år skickar in till Riksidrottsförbundet. Upplands Väsby: En av ridanläggningarna har upplåtits gratis till en ridklubb i utbyte mot att de sköter allt inre underhåll. Övriga ridklubbar får söka lokalbidrag likt alla andra idrottsföreningar om max kr. Danderyd: Kommunen äger en ridanläggning som man hyr ut till ett aktiebolag för ca: kr. Kommunen kan inte uppge någon princip för hur hyran har satts. En pågående diskussion om den framtida hyresnivån förs.