I fråga om externhyror och driftskostnader samt värdeminskningsavdrag bör uppgifter begäras in för hela fastigheten om dessa saknas.

Transkript

1 Bostadsförmånsvärde med mera vid 2004 års taxering Allmänt Flerfamiljsfastigheter innehas i viss utsträckning som så kallade andelshus. Dessa kännetecknas av att de boende i regel till övervägande del är delägare i fastigheterna. Två huvudtyper av andelsfastigheter kan förekomma. I det ena fallet äger delägaren en viss andel av fastigheten och har lagfart på den (samägd fastighet). I det andra fallet ägs fastigheten av ett handels- eller kommanditbolag vari de boende är delägare. Samägd fastighet Intäkter av fastighet skall i dessa fall redovisas som inkomst av näringsverksamhet på blankett N1/N1A (utan årsbokslut) eller N2/N2A (med årsbokslut). Förmån av fri eller delvis fri bostad skall redovisas på tillämplig blankett. I fråga om externhyror och driftskostnader samt värdeminskningsavdrag bör uppgifter begäras in för hela fastigheten om dessa saknas. Räntekostnad för samägda fastigheter skall redovisas på blankett N1/N1A eller N2/N2A, eftersom fråga är om lånat, i fastigheten nedlagt, kapital. Avdrag skall således inte göras för räntekostnaderna i inkomstslaget kapital. Uppkommer underskott i den förvärvskälla i vilken fastighetsandelen ingår kan, under vissa förutsättningar, avdrag för 70 % av underskottet medges i inkomstslaget kapital. Avdrag för avsättning till periodiseringsfond redovisas på blankett N1/N1A eller N2/N2A samt avsättning till expansionsmedel och ev räntefördelning på blankett N6. Blankett N6 är bilaga till blankett N1/N1A resp N2/N2A.

2 2 Fastighet som ägs av handelsbolag eller kommanditbolag Bolaget - inte delägarna - lämnar en fullständig redovisning för verksamheten på blankett INK4. Delägarna i bolaget lämnar uppgifter rörande sina respektive andelar på blankett N3A för fysiska personer. Avdrag för räntekostnader accepteras här i inkomstslaget kapital eftersom det ofta torde vara fråga om ränta på lån som använts för förvärv av andel i handelsbolaget och inte formellt direkt för i fastigheten nedlagt kapital. Avdrag för avsättning till periodiseringsfond och expansionsmedel samt eventuell räntefördelning redovisas på blankett N3A. Värde av bostadsförmån Förmån av bostad skall enligt 61 kap. 2 IL (inkomstskattelagen) beräknas med ledning av det i orten gällande hyrespriset. I fastigheter där ägare dels hyr ut lägenheter till ej närstående personer dels också själv bebor en av lägenheterna sker beräkningen av ägarens bostadsförmån lämpligen med ledning av intäkterna av uthyrda, likvärdiga lägenheter i huset. I andelsfastigheter däremot uppkommer ofta svårigheter att beräkna ett riktigt förmånsvärde. Till ledning för denna beräkning har skattemyndigheten låtit upprätta en sammanställning av bostadshyror 2003 i Stockholms län. Utredningen som legat till grund för sammanställningen av hyresnivåerna har redovisats i en PM. Vid behov kan denna rekvireras av Lars Erik Larsson på telefon Tabellerna på sidorna 7-8 är framtagna med ledning av innehållet i angiven PM. Tabellerna på sid 7-8 kan dessutom ge vägledning vid värdering av bostadsförmån för anställda som har bostad i arbetsgivarens fastighet

3 3 anställda som har bostad i arbetsgivarens bostadsrättslägenhet medlemmar i så kallade äkta bostadsföreningar fastighetsägare som bor i egen hyresfastighet och där andra uppgifter till ledning för värderingen inte kan erhållas delägare i fåmansföretag som hyr ut egen villafastighet till företaget (övervägande del av enfamiljshus respektive väsentlig del av tvåfamiljshus) och därför skall redovisa fastigheten på blankett N1/N1A eller N2/N2A I denna sammanställning rekommenderade värden bör i allmänhet användas vid taxeringen. Om dessa värden frångås bör det av anteckningar i deklarationen framgå såväl skälet till avvikelsen som hur förmånen har värderats. Tabellen anger genomsnittshyror för lägenheter av olika storlek (antal rum och boarea, före detta lägenhetsyta) i fastigheter av varierande ålder. De uppgifter som lämnas i deklarationen är ofta inte tillräckliga för att göra en riktig bedömning av förmånens värde. Ytterligare uppgifter måste därför vanligen inhämtas. Tabellen bör endast undantagsvis användas vid beräkning av förmånsvärdet för bostadsförmån i småhusfastighet. Tabellens förmånsvärden bör i sådana fall anses utgöra nedre gränsvärden för förmånen, då hyresnivån oftast är betydligt högre när det gäller villor. Nedan beskrivna reduceringar av förmånen för stora lägenheter bör i dessa fall inte tillämpas vid förmånsberäkningen. Följande ska beaktas vid tillämpning av tabellerna: Åldersklass Med åldersklass menas här det år då byggnaden uppförts eller förevarande lägenhet genomgått

4 4 genomgripande ombyggnad eller modernisering. En lägenhet i en byggnad som är uppförd vid till exempel sekelskiftet 1900 ska därför bedömas efter det år senaste större ombyggnad/modernisering gjordes. Om i sådant fall standarden i lägenheten, i första hand beträffande kök (skåpinredning och övrig utrustning), våtutrymmen och allmän standard på ytskikt är hänförlig till ett senare år ska detta tillämpas vid beräkningen av bostadsförmån. Åldersklass före 1950 tillämpas bara för lägenheter med en ursprungsstandard från denna tid beträffande kök, våtutrymmen och allmän standard på ytskikt. Lägenhetsstorlek I tabellerna anges lägenhetsstorlek i rumsantal och genomsnittlig boarea. Överstiger arean för viss lägenhet den som i tabellerna anges som normal för lägenhetstypen bör i vissa fall förmånsvärdet jämkas. Om således den verkliga boarean för viss lägenhet över- respektive understiger genomsnittsarean med 1/3 eller mer bör värdet tas ur den kolumn i tabellerna som avser närmast högre/lägre rumsantal. Då fråga är om lägenheter med 5 rum och kök eller mera och större än 120 kvm bör hyran reduceras med 5 % i intervallet kvm och med 10 % för area över 200 kvm. För en lägenhet i Stockholms innerstad om 282 kvm och som har byggts om 1999 blir bostadsförmånen (120x [ ]x0,95x [ ]x0,90x 1209=) kr vilket motsvarar 1157 kr/kvm. Standard m m Värdena i tabellerna avser moderna lägenheter med för åldersklassen normal standard. Har lägenheten väsentligt högre standard än normalt kan eventuellt fråga uppkomma om jämkning av förmånsvärdet. Förekomst av större gemensamhetslokaler såsom exempelvis hobbyrum, badanläggning eller lokaler för samkväm bör föranleda höjning av förmånsvärdet med 10 kr/kvm. Högre

5 5 standard i köks- och badrums-/duschrumsinredning kan anses höja hyran motsvarande 1 % per kr i investeringskostnad. (En investering om kr höjer därmed hyran enligt tabellen med 1,43 %). Annan högre standard i form av till exempel kakelugnar eller andra eldstäder, parkett i fler än två rum, marmorgolv i mer än ett rum, höga träpaneler, stuckaturer, extra badrum och fler toaletter än två kan bedömas höja hyran med kr/kvm beroende på förekomst. Låg standard som innebär att bad-/duschrum ligger utanför lägenheten bedöms sänka hyran med 100 kr/kvm. Garageplats som disponeras fritt eller till låg kostnad beaktas till marknadshyra alternativt till skillnaden mellan marknadshyran och erlagd kostnad. För lägenheter med individuell elvärme och elvarmvatten bör värdet reduceras med 120 kr/kvm (40 kr för varmvattendel, 80 kr för värmedel). Observera därvid att om nedsättning medges av förmånsvärdet skall avdrag inte medges för dessa kostnader i blankett N3. Nedsättning av förmånsvärdet på grund av individuell elvärme och elvarmvatten skall således inte göras samtidigt som avdrag medges för dessa kostnader. När hushållsel ingår i förmånen skall värdet i första hand tas upp till verklig kostnad. Kan denna inte särskiljas kan värdet uppskattas till 40 kr/kvm boarea. I de fall hiss saknas bör värdet reduceras med 25 kr/kvm från och med fjärde våningen. I Stockholms innerstad kan läge i gårdshus beaktas genom nedsättning med 20 kr/kvm. Finns anledning att vid värderingen beakta kostnad för ordinärt underhåll kan jämförelsevis åberopas den ändring i jordabalken enligt vilken hyresgästorganisation numera kan träffa avtal om att hyresgäst, som själv svarar för ordinärt underhåll målning, tapetsering etc i bostadslägenhet,

6 6 kan få hyran nedsatt. Hyresgäst hos vissa allmännyttiga bostadsföretag som inte utnyttjar möjligheten till ordinärt lägenhetsunderhåll av angivet slag, utan väljer att själv svara för detta, kan erhålla en årlig rabatt på 37 kr/kvm. Hyresnedsättningen kan i sådant fall ske först efter det att hyresgästen normalt borde ha utfört lägenhetsunderhåll av här angivet slag. Genomsnittlig totalhyra i kr/kvm boarea för moderna bostadslägenheter 2003 STOCKHOLMS INNERSTAD (Östermalm, Norrmalm, Kungsholmen, Södermalm) (beträffande åldersklass före 1950, se sidan 4) 1 rkv 30 kvm 1 rk 40 kvm 2 rkv 50 kvm 2 rk 60 kvm 3 rk 75 kvm 4 rkv 95 kvm 5 rk kvm STOCKHOLMS NÄRFÖRORTER (Stockholms Stad utom innerstaden) 1 rkv 1 rk 2 rkv 2 rk 3 rk 4 rkv 5 rk -

7 STOR-STOCKHOLM NORR (Järfälla, Upplands-Bro, Sigtuna, Upplands-Väsby, Ekerö, Sollentuna, Sundbyberg, Solna, Lidingö, Danderyd, Täby, Vallentuna, Åkersberga, Vaxholm, Norrtälje) 1 rkv 30 kvm 1 rk 40 kvm 2 rkv 50 kvm 2 rk 60 kvm 3 rk 75 kvm 4 rkv 95 kvm 5 rk kvm STOR-STOCKHOLM SÖDER (Södertälje, Nykvarn, Salem, Botkyrka, Huddinge, Nacka, Värmdö, Tyresö, Haninge, Nynäshamn) 1 rkv 30 kvm 1 rk 40 kvm 2 rkv 50 kvm 2 rk 60 kvm 3 rk 75 kvm 4 rkv 95 kvm 5 rk kvm

8