Hugin & Munin. Special Report. ODIN om Fastigheter

Transkript

1 Hugin & Munin Special Report ODIN om Fastigheter

2 Oktober 2012

3 Inledning Fastigheter är världens största tillgångsklass. För många privatpersoner är bostaden den största och i många fall enda investeringen. Pensionskassor och livbolag låter gärna näringsfastigheter ingå i sina portföljer. Men fastigheter är svårare och mer komplexa att investera i än exempelvis finansiella värdepapper som aktier och obligationer. Det finns även börsbolag som investerar enbart i fastigheter och dessa gör det möjligt att investera i fastigheter i en likvid och reglerad form. I denna broschyr presenteras fastigheter som investeringsform och hur ODIN investerar i sektorn genom börsnoterade aktier. Tomas Ramsälv Senior portföljförvaltare för ODIN Eiendom (Fastighet) Sammanfattning Vad är fastigheter? En fastighet består av en tomt och en byggnad. Det nominella värdet på byggnaden sjunker alltid på grund av slitage och ålder. Värdeökningen på fastigheten beror därför på att tomtens värde stiger, något som i sin tur beror på att en högre hyra kan tas ut för de uthyrda ytorna eller att markytan i fråga utnyttjas effektivare. Värdering av fastigheter. En fastighets värde är nuvärdet av alla framtida nettointäkter som fastigheten kan tänkas ge. Ofta används enklare värderingsmetoder som direktavkastning (netto yield), vilket beräknas som driftnetto (hyresintäkter minus driftskostnader) dividerat med marknadsvärde. En fastighet med ett driftnetto på en miljon kronor ger en direktavkastning på 10 procent om priset på fastigheten är 10 miljoner (1/10). Investeraren kan se hur direktavkastningen förhåller sig till det egna avkastningskravet eller titta på vilket pris motsvarande fastigheter handlas till innan han eller hon beslutar sig för att investera. Belåning. Om de löpande intäkterna är högre än lånekostnaden (positive yield spread) kan det vara lönsamt med lånefinansiering, det vill säga att använda en finansiell hävstång. Om den rörliga räntan stiger över de löpande intäkterna (negative yield spread) och/eller värdet på fastigheten sjunker, blir det däremot olönsamt att vara belånad. En fastighet kan vara en säker investering, men investeringar i företag som lånefinansierar sina fastighetsköp kan vara förenade med stora risker. Börsnoterade fastighetsaktier. Även om avkastningen från börsnoterade fastighetsaktier kan fluktuera mer än avkastningen från onoterade fastigheter, kan de i praktiken trots det erbjuda en lägre totalrisk. Skälet är att börsnoterade aktier ger daglig likviditet, professionell fastighetsförvaltning och i många fall lägre fasta kostnader och bättre finansiering. Dessutom är informationskraven mycket högre vilket ger ökad transparens. Vår fastighetsfond ODIN Eiendom (Fastighet) har slagit sitt referensindex med 4,4 procentenheter per år sedan start*. Tomas Ramsälv tog över förvaltningen den 9 augusti *) ODIN Eiendom (Fastighet) Startdatum: 24 augusti 2000 Genomsnittlig årlig avkastning per 31 oktober 2012: ODIN Eiendom (Fastighet) 15,7 % Index 11,3 % Att investera i aktiefonder innebär ett risktagande. Historisk avkastning är inte någon garanti för framtida avkastning. De pengar som placeras i fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka hela det insatta kapitalet. I 3 I

4 Vad är fastigheter? Frågan är inte så dum som den låter. En fastighet är nämligen inte bara en byggnad utan består av två olika delar: dels byggnaden eller byggnaderna, som alltid sjunker i värde eftersom de åldras och slits, dels tomten som ofta stiger i värde. I det korta perspektivet kan högre byggkostnader göra att det nominella priset på byggnaden stiger, men över tid sjunker realvärdet på en byggnad eftersom den måste underhållas, renoveras eller saneras. Över tid är det därför det stigande tomtvärdet som gör att värdet på en fastighet stiger. För att en tomt ska bli mer värd måste intäkterna från tomtytan öka. Det kan ske antingen genom högre hyror eller genom en ökning av den hyrbara ytan. För att hyrorna ska stiga måste det finnas en efterfrågan på just den platsen eller i det området. Är det ont om lediga lokaler på en plats där många vill etablera sig pressas hyrorna upp och gör att värdet på marken stiger. Det är den insikten som ligger bakom fastighetsmäklarnas mantra om läge. Läget är nämligen den viktigaste parametern för fastighetsvärden. Och att ordet läge upprepas tre gånger beror inte bara på att det är så centralt, utan även på att läge har tre olika aspekter som hänger samman med var människor: bor arbetar rör sig. Vi kan alltså säga att avkastningen på fastigheter bestäms av efterfrågan på mark. En aldrig så ståtlig byggnad kan vara värdelös om ingen vill använda den. I 4 I

5 Avkastning på fastigheter Hur hög har avkastningen varit? För aktier och obligationer är det lätt att hitta siffror som visar den faktiska avkastningen, men för investeringar direkt i fastigheter är det betydligt svårare. Ett problem är exempelvis att index över bostadspriser inte tar hänsyn till renoveringsarbeten, vilket innebär att avkastningen är betydligt lägre än vad prisutvecklingen visar. För investeringar i värdepapper som är knutna till fastigheter är situationen den omvända. Där utgörs merparten av avkastningen av den utdelning som företaget betalar. De längsta och bästa dataserierna kommer från USA. Som illustration återger vi här vad avkastningen har varit för direktägda fastigheter, mätt i National Council of Real Estate Investment Fiduciaries index (NCREIF) med 1977 som basår, samt för börsnoterade fastighetsaktier i så kallade Real Estate Investment Trusts (REITs, en typ av fastighetsbolag som är vanliga i USA). De båda investeringsmetoderna har gett en avkastning på 8,8 procent respektive 10,8 procent per år sedan Det mest intressanta med avkastningssiffrorna är att se hur avkastningen fördelar sig på löpande avkastning (utdelning) och prisstegring (på fastigheter eller aktier). Här blir skillnaden mellan fastigheter och aktier tydlig. Av den årliga avkastningen på 10,8 procent utgjordes endast 2,6 procent av prisstegring på fastighetsinvesteringarna, medan hela 8,3 procent var utdelning. För aktier var förhållandet nästan det omvända. Skälet är att REITs delar ut den största delen av vinsten varje år, medan vanliga företag ofta behåller merparten eller nästan hela vinsten för att kunna växa. Om fastighetsutveckling ej är syftet förekommer ingen större tillväxt i fastighetssektorn. Det betyder att man i stället måste se till de löpande intäkterna. Senare i denna broschyr tittar vi närmare på avkastningen från nordiska fastighetsaktier = 100 (Total) Avkastning avkastning (total) amerikanska fastigheter eiendom 10000, ,00 12,0 % 10,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % Prisuppgång mot utdelning amerikansk data data sedan sedan ,1 % 8,3 % 7,8 % Utdelning Prisuppgång 100, REITs-index (10,8%) S&P 500 (11,0%) Obelånad fastighet (8,8%) 2,0 % 0,0 % 2,6 % REITS S&P 500 Källa: ODIN Forvaltning Källa: ODIN Forvaltning/ Reuters Man bör dock känna till att NCREIF omfattar obelånade fastigheter, vilket innebär att risken inte är jämförbar med REITs-investeringar, där belåningsgraden normalt sett är procent. Hur har då fastigheter klarat sig jämfört med aktiemarknaden som helhet? Om vi jämför totalavkastningen ser fastigheter och aktier ut att ha gett en ganska snarlik avkastning på cirka 11 procent om året. Varifrån kommer avkastningen? Avkastningen på fastigheter kommer huvudsakligen från intäkterna för de uthyrda ytorna. Även ren fastighetsutveckling, alltså att köpa en tomt för att bygga fastigheter som sedan säljs, har samma utgångspunkt - att någon vill köpa en fastighet när den är färdig beror på att den kan ge hyresintäkter som rättfärdigar investeringen. Den allra största delen av den långsiktiga avkastningen på fastigheter kommer från den så kallade direktavkastningen. I 5 I

6 Bruttohyresintäkter Den totala hyra som hyresvärden får från hyrestagaren kalllas bruttohyra. Det kan vara ett fast belopp (vilket normalt är fallet för kontor och lager) eller ett varierande (normalt för omsättningsbaserade verksamheter som handel eller hotell) eller en kombination. Bruttohyran kan också anges som den faktiskt erhållna hyran (rental income) eller den hyra som skulle ha erhållits om hela de tillgängliga ytorna var uthyrda (rental value). I bästa fall är de båda siffrorna desamma. Det kan i så fall tolkas antingen som att fastighetsförvaltningen är mycket god eller som att hyran ligger under den marknadsmässiga för motsvarande standard och läge. Bruttohyran kan stiga endast om den uthyrda ytan ökar (minskad vakansgrad) och/eller om hyresnivån höjs. Hyreshöjningar kan göras antingen om standarden uppgraderas, och i så fall måste man ta hänsyn till renoveringskostnaderna, eller om den allmänna ekonomiska utvecklingen gör att efterfrågan på hyresobjekt ökar, så att andra hyresgäster blir villiga att betala högre hyra för samma lokaler. Driftnettot Fastighetsinvesterare kan dock inte se enbart till bruttohyran eftersom det är vissa kostnader förenade med att äga och hyra ut fastigheter. Ägarens förvaltningskostnad omfattar normalt: fastighetsskatt kommunala avgifter el underhåll vaktmästartjänster När förvaltningskostnaden har dragits av har fastighetsägaren kvar det så kallade driftnettot. Om inte fastighetsköpet har finansierats med externt kapital blir driftnettot ägarens avkastning. Är uthyrningen reglerad i långa hyreskontrakt med fast hyra kan driftnettot ökas endast genom att driftskostnaderna sänks. Det enklaste, och mest kortsiktiga, sättet att öka driftnettot är att skära ner kostnaderna för underhåll. Men den metoden innebär att fastighetens värde som investering urholkas på lång sikt eftersom hyran kommer att sjunka när standarden blir mindre attraktiv och/eller en eventuell köpare av fastigheten kommer justera priset utifrån det eftersatta underhållet. I 6 I

7 Direktavkastning Om ett fastighetsköp finansieras enbart med eget kapital kommer avkastningen att vara densamma som driftnettot. Genom att dividera driftnettot med fastighetens nominella värde får vi den så kallade direktavkastningen. Låt oss anta att driftnettot är kronor. Om fastigheten har köpts för kronor säger vi att direktavkastningen är: Obelånad Belånad Investerat belopp Lån Eget kapital Netto hyresintäkter Räntekostnader (5%) Netto kassaflöde i % av eget kapital 6% 8% Detta är ett centralt förhållande i fastighetssektorn eftersom det säger något om den löpande avkastningen, som över tid utgör den största delen av avkastningen på fastigheter. Ofta används direktavkastningen som referensmått för gällande pris på fastighetsmarknaden. Om flera liknande fastigheter säljs på en viss avkastningsnivå kan man anta att denna speglar ett rimligt pris. Det säger inte nödvändigtvis något om ifall investeringen är lönsam, utan bara att värderingen är marknadsmässig. Belåning som hävstång En investerare kan låna delar av investeringsbeloppet. En del av driftnettot går då till att betala räntekostnaderna, vilket gör att de absoluta intäkterna faller. De relativa intäkterna kan däremot öka eftersom andelen eget kapital som investeras är mindre. Ett exempel: Anta att driftnettot som i exemplet ovan är kronor. Men av investeringsbeloppet på 10 miljoner kronor är 7 miljoner kronor nu lånade och 3 miljoner kronor eget kapital. Det centrala är då hur stor del av driftnettot som går till att täcka kostnaderna för lånet. När räntorna är låga och lägre än den löpande direktavkastningen (i vårt exempel 6 procent) kan den löpande avkastningen på eget kapital ökas med hjälp av belåning. Det kallas positiv hävstångseffekt (positive leverage). Låt säga att räntekostnaderna/räntan på lånet är 5 procent (för enkelhetens skull bortser vi här från skatten). Då blir uträkningen följande enligt tabellen i nästa stycke: Men vad händer om räntan stiger till 8 procent? Då ser vi att avkastningen sjunker. Om lånekostnaden är högre än den löpande direktavkastningen (net yield) har vi en så kallad negativ hävstångseffekt (negative yield spread). Då lönar det sig inte att låna om man inte förväntar sig att priset på fastigheten ska stiga. Var ligger skärningspunkten? Obelånad Belånad Investerat belopp Lån Eget kapital Netto hyresintäkter Räntekostnader (8%) Netto kassaflöde i % av eget kapital 6% 1% Låt oss anta att lånekostnaden är 6 procent. Då blir kassaflödet detsamma oavsett om vi använder externt kapital och hävstångseffekten är noll. I 7 I

8 Värdering av fastigheter Hur värderas fastigheter eller fastighetsbolag? Det finns flera olika metoder som kan användas. 1. Marknadsvärde Marknadsvärdet får vi genom att analysera köp av fastigheter på den fria marknaden. Marknadsvärdet är det belopp som fastigheterna mest sannolikt skulle överlåtas för vid försäljning på en öppen marknad. Principen är här att fastigheter av samma slag och standard som har likartat geografiskt läge har ungefär samma pris. 2. Kassaflödesmodell Det teoretiskt riktiga sättet att räkna ut värdet på en investering är att räkna om alla framtida betalningsströmmar till dagens penningvärde och summera dem. I denna omräkning justeras graden av osäkerhet hos betalningsströmmarna. Modellen kallas kassaflödesanalys och görs med hjälp av följande formel: CF 1 CF 2 CF 3 CF 4 CF 5 CF n +SV V = (1+r) (1+r) 2 + (1+r)3 (1+r)4 (1+r)5 (1+r)n V = CFn = SV = r = fastighetens värde netto kassaflöde från fastighetsdrift år n slutvärde, det vill säga vad fastigheten kan tänkas bli såld för år n avkastningskrav (kapitalkostnaden = riskfri ränta + riskpåslag) Slutvärdet beräknas ofta utifrån det avkastningskrav som kan tänkas ligga till grund för en försäljning år n. Normalt hamnar detta något över dagens nivå för att kompensera för slitage (lägre hyresnivå för slitna lokaler). I 8 I

9 Även om metoden är den mest korrekta är den också mycket känslig för felaktiga uppskattningar av framtida betalningsströmmar och för uppskattningen av kapitalkostnaderna. Båda dessa faktorer är svårbedömda, och modellen blir inte bättre än de tal vi sätter in i den. 3. Direktavkastning som mått på fastighetsvärde Ett välanvänt mått på en fastighets värde är direktavkastningen (yield). Direktavkastningen är ett mått på de löpande hyresintäkterna i procent av köpesumman eller fastighetsvärdet. Det kan användas både som mått på avkastningen på en fastighet och som avkastningskrav. Om vi frågar oss vad fastigheten är värd baserat på direktavkastningsmetoden måste vi även titta på hur avkastningen mäts: Marknadens avkastning på fastigheter i allmänhet eller för just denna typ av fastigheter Köparens avkastningskrav (kan avvika från det som gäller på marknaden) Historisk avkastningsnivå Generellt sett speglar direktavkastningen: avkastningen på riskfria placeringar investeringens risknivå Direktavkastningskravet för det totala kapitalet består av: riskfri realränta + riskpremie för fastighetsinvesteringar + avskrivning på byggnader (relativt sett mindre för centrala fastigheter där tomten i regel utgör en större andel av värdet) +/- förväntad realutveckling för driftnettot (tillväxt rättfärdigar lägre avkastningskrav) = direktavkastning Det är inte lätt att hitta några konkreta siffror för riskpremien på fastighetsmarknaden av det slag som har utvecklats för aktiemarknaden (kapitalvärdesmetoden eller nuvärdesmetoden). Olika strategier har föreslagits men generellt är uppfattningen att riskpremien (avkastningen över den riskfria räntan) bör ligga i intervallet 2 4 procent. Generellt kan vi säga att risken i en fastighet beror på följande faktorer: Läge: Fastigheter i perifera områden löper i allmänhet större risk att bli stående tomma än fastigheter i centrala områden. Teknisk standard: Sämre byggkvalitet ökar risken för oförutsedda reparationer. Hyresgästernas kreditvärdighet: Hyresgäster som anses ha dålig soliditet ökar risken att hyran inte erläggs liksom att hyresgästen försvinner innan kontraktet löper ut. Hyreskontrakt: Korta kontrakt gör hyresintäkterna osäkrare, och det osäkra slutvärdet utgör en större andel av totalvärdet än för långa kontrakt. 4. Återanskaffningsvärde Vi kan också tänka oss en situation där ingen är beredd att betala mer för en befintlig fastighet än vad det kostar att köpa en tomt och uppföra motsvarande byggnad från grunden. En sådan teknisk värdering baseras på: priset för tomten kostnaden för att bygga nytt avdrag för slitage/ålder Modellen används sällan men kan ge en fingervisning i områden där det finns många lediga tomter. I mycket centrala distrikt där det inte finns några lediga tomter att köpa och bebygga är metoden högst osäker. Cyklisk värdering Ibland kan investerare vara beredda att betala mer för fastigheter med korta kontrakt än med långa, även om risken normalt är lägre med långa hyreskontrakt. Så är fallet om hyrorna har stigit jämfört med de gamla kontrakten och nya kontrakt kan ingås på en högre hyresnivå. I sådana fall ger ett statiskt avkastningskrav en felaktig värdering av en fastighet. Avkastningen från fastigheter kan nämligen liknas vid förhållandet mellan pris och vinst på aktiemarknaden (p/e-talet). Vi vet att i företag med kraftigt varierande vinst kan ett lågt p/e-tal (en låg prissättning av det egna kapitalet i ett företag i förhållande till dess vinst) innebära att företagets aktie ändå är dyr, och omvänt. Det som är intressant är vad vi kan vänta oss i form av framtida vinst. Om vi förväntar oss att hyresintäkterna kommer att stiga kraftigt kan vi vara beredda att acceptera ett högt p/e-tal för fastigheter alltså en låg avkastning. Intäkterna i fastighetssektorn styrs dock ofta av långa hyreskontrakt och varierar således mindre än börsbolagens vinster. Normalt sett är det också bara i de mest centralt belägna fastigheterna som hyresnivåerna varierar kraftigt. I områden där det finns gott om ledig tomtareal sätter byggkostnader och tomtpriser ett tak för hur mycket hyrorna kan stiga över tid. I 9 I

10 Börsnoterade fastighetsaktier Det enklaste sättet att få exponering mot fastighetsmarknaden är att köpa börsnoterade fastighetsaktier. Då är det i regel kompetenta fastighetsförvaltare som hanterar dina pengar, särskilt i företag med stora, privata ägare som har hela eller största delen av sin egen förmögenhet investerad. Den historiska avkastningen på börsnoterade fastighetsaktier har varit bättre än den generella avkastningen på aktier sedan Carnegie Real Estate Index har gett något bättre årlig avkastning än marknaden i stort, men med lägre risk (mätt i månatliga kurssvängningar). ODIN Eiendom (Fastighet) har i sin tur gett bättre avkastning än sitt referensindex, Carnegie Real Estate Index: aug 2000 = Avkastning ODIN Eiendom (Fastighet) mot index Index ODIN Eiendom ( ) Carnegie Real Estate Index ( ) Årlig avkastning (SEK) Årlig volatilitet (standardavvikelse) 15,7 % 15,5 % 11,3 % 18,2 % ODIN Eiendom (Fastighet) Carnegie Real Estate Index Källa: ODIN Forvaltning/ Reuters ODIN Eiendom (Fastighet) mot Carnegie Real Estate Index (i SEK) sedan fonden lanserades i augusti Avkastning per 31 oktober 2012 I 10 I

11 Börsnoterade aktier mot direktägda fastigheter De senaste åren har många privata investerare investerat direkt i fastigheter genom egna eller nystartade aktiebolag som ska köpa fastigheter för uthyrning eller utveckling. Resultaten har varit blandade. Många av bolagen har antingen haft för få hyresgäster eller för hög risk, och de flesta har saknat professionell ledning. ODIN anser att de flesta i stället bör investera genom etablerade, reglerade och likvida aktiebolag som är börsnoterade. För att minska risken ytterligare i förhållande till avkastningen bör man investera genom en fond. Fördelarna med att investera genom en fastighetsfond som ODIN Eiendom är: Likviditet: En aktiefond handlas dagligen. En investering i direktägda fastigheter kan vara helt illikvid. Professionell fastighetsförvaltning: Företagen har sysslat med dessa uppgifter i många årtionden. Intern fastighetsförvaltning: I direktägda fastigheter används ofta konsulter som inte har samma ägandekänsla. Lägre fasta kostnader: Större uthyrda ytor att slå ut de administrativa kostnaderna på. Fastighetsutveckling: Meravkastningen från fastigheter bottnar i framgångsrika byggprojekt, inte bara i ren uthyrning eller köp av befintliga fastigheter. Bättre finansiering: Etablerade fastighetsbolag har bankrelationer som ger dem bättre villkor och gör att de prioriteras i tider då bankerna stramar åt utlåningen. Transparens: Börsnoterade nordiska fastighetsbolag hör till de bästa på att rapportering. I direktägda fastigheter kan förvaltarna vara återhållsamma eller selektiva med information. REITs Utomlands finns börsnoterade företag som har ett mer fondliknande mandat. Så kallade Real Investment Trusts (REITs) är börsnoterade bolag som är skyldiga att betala ut större delen av sina vinster som utdelning. Dessa äger därför i första hand så kallade stabila fastigheter och investerar mer sällan i fastighetsutveckling. I Norden finns inga REITs. Finansiell risk Lån är centralt i fastighetssektorn. Om den löpande avkastningen (yield) är högre än lånekostnaden lönar det sig att låna pengar för att köpa fastigheter. Belåning gör också att avkastningen stiger om fastighetsvärdena stiger. Och ju större del av köpeskillingen som finansieras med lån, desto högre blir vinsten i procent av eget kapital. Om halva köpeskillingen är lånad fördubblas avkastningen på eget kapital (1/0,5 = 2). Om belåningen är på så mycket som 80 procent femdubblas avkastningen (1/(1-0,80)=5). Detta värde kallas multiplikatorn. Det innebär att om fastighetspriserna stiger med 10 procent gör en belåningsgrad på 1 (hälften lån och hälften eget kapital) att avkastningen fördubblas från 10 procent till 20 procent. Och ökar vi belåningen till 80 procent (endast 20 procent eget kapital) femdubblas effekten på eget kapital så att avkastningen ökar från 10 procent till 50 procent (före avdrag för räntekostnader). Faktor Multiplikator på egenkapitalen (før fin. kostnader) Multiplikator på eget kapital (före finansiella kostnader) 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 95 % Belåningsgrad Källa: ODIN Forvaltning Men detta slår åt båda hållen. Med 80 procents belåning utplånas hela det egna kapitalet om fastigheternas värde sjunker med 20 procent, vilket inte är någon omöjlighet. Ett prisras på 20 procent ger alltså en förlust på 5 x 20 procent = 100 procent. Extra dystert blir det om den löpande direktavkastningen dessutom är låg. Prisutvecklingen på fastigheter ser nämligen olika ut vid olika avkastningsnivåer. I 11 I

12 Tillgångsallokering fastigheter i portföljsammanhang Egenskaper Fastigheter är en egen tillgångsklass. Det finns olika definitioner av vad en tillgångsklass är, men i grunden handlar det om investeringar som har samma egenskaper med någorlunda likartad risk- och avkastningsprofil. Somliga menar att det bara finns tre tillgångsklasser aktier, obligationer och kontanter medan andra laborerar med betydligt fler. De flesta är dock överens om att även fastigheter och råvaror måste placeras i en tillgångsklass för sig. Detta är viktigt då ett av kriterierna på en egen tillgångsklass är att avkastningen inte samvarierar särskilt mycket med andra tillgångsslag, alltså att priset på fastigheter och aktier inte faller eller stiger samtidigt, eller i alla fall inte lika mycket. Om fastigheter inte samvarierar med aktier bör man investera i dem för att förbättra sin riskspridning. Genom att inkludera en tillgångsklass som inte samvarierar med andra förbättras förhållandet mellan risk och avkastning. Indexet för fastighetsaktier i Sverige, Carnegie Real Estate Index (CREX), har haft en korrelation på 0,6 mot Stockholmsbörsens generalindex (OMXSB) sedan Det förhållandet gäller om korrelationen mäts på månadsbasis. Tittar vi på längre perioder sjunker emellertid korrelationen, så som grafen visar. Här ser vi att på längre sikt exempelvis fem år är korrelationen mellan fastigheter och aktier negativ, och det gör fastigheter attraktiva ur diversifieringssynpunkt. Korrelation 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00-0,20-0,40-0,60-0,80 Korrelation mellan fastighetsaktier och direktinvestering i fastighet över tid Noterade fastighetsaktier mot direktinvestering Direktinvestering mot alla aktier Källa: Leimdörfer I 12 I

13 Allokering Hur stor del av portföljen bör då placeras i fastigheter? Svaret är starkt avhängigt av investerarens befintliga portfölj och risktolerans. En privatperson som har stora investeringar i fastigheter på annat sätt bör för riskspridningens skull inte äga mycket fastigheter genom aktiebolag eller fonder. För långsiktiga investerare som behöver inflationssäkra sina investeringar kan fastigheter vara ett bättre alternativ än nominella obligationer. Av det skälet har den norska oljefonden, norska statens pensionsfond och andra pensionskassor valt att inkludera fastigheter i sina portföljer. Det går inte att ge något generellt svar på hur stor del av en portfölj som bör investeras i fastigheter, men de flesta institutionella portföljer har mellan 5 och 20 procent placerat i fastigheter. Investeringar i fastigheter med högre risk, delvis vakanta fastigheter eller fastigheter med korta hyreskontrakt i perifera områden bör i stället få ersätta en del av portföljens aktieinnehav. Hur är det då med börsnoterade fastighetsaktier? En del investerare vill hellre äga fastigheter direkt eller genom särskilda fastighetsbolag för att uppnå den önskade diversifieringen. På kort sikt svänger nämligen börsnoterade fastighetsbolag i hög grad i takt med aktiemarknaden i stort, men så som framgår av figuren till vänster är det inte säkert att så är fallet på lång sikt. Det betyder att investerare som inte har kraftig exponering mot fastigheter på andra sätt gärna kan inkludera fastighetsaktier i portföljen i tillägg till vanliga aktier. En annan fråga är om en eventuell omallokering ska tas från portföljens aktie- eller räntedel. Fastigheter har egenskaper som påminner om både räntepapper (löpande intäkter) och aktier (svängningar i intäkter och värde). Om fastighetsinvesteringen görs i moderna fastigheter med bra läge och långa hyreskontrakt kan nog en del av ränteplaceringarna bytas ut mot fastigheter. I 13 I

14 ODINs strategi Inom ODIN anser vi att fastighetsaktier är en attraktiv investeringsform. Utdelningen från bolagen är för närvarande högre än avkastningen från ränteplaceringar, samtidigt som de bästa företagen även åstadkommer en värdeökning på det investerade kapitalet. Räntorna är låga och bra fastighetsföretag kan omförhandla sina lån till bättre villkor än de mindre framgångsrika. ODIN fokuserar alltid på om företagen vi investerar i ger högre avkastning på kapital (return on capital employed) än kostnaden för kapitalet (weighted average cost of capital). Det kriteriet uppfyller bolagen vi äger och har ägt. Sedan fonden lanserades i augusti 2000 har ODIN Eiendom (Fastighet) gett en årlig avkastning på eget kapital på hela 15,7 procent (per 31 oktober 2012). Vi föredrar fastighetsbolag med aktiva ägare fastighetsbolag med marknadsledande ställning i ett specifikt geografiskt område fastighetsbolag som är specialiserade på vissa typer av lokaler (kontor, lager m.m.) fastighetsbolag med goda tidigare resultat inom projektutveckling fastighetsbolag som har en decentraliserad organisation och dokumenterad förmåga att hitta hyresgäster till lediga lokaler fastighetsbolag som har tillräckligt stora ytor i samma område för att kunna uppnå stordriftsfördelar i förvaltningen fastighetsbolag som har egen personal för teknisk och ekonomisk förvaltning, häribland uthyrning. Vi är generellt försiktiga med fastighetsbolag som har ett alltför blandat bestånd fastighetsbolag som är alltför inriktade på transaktioner. ODIN fokuserar på att hitta fastighetsbolag som har höga driftnetton med stabil tillväxt tack vare aktiv fastighetsförvaltning och lönsam projektutveckling. Driftnettot är grunden till värdeskapandet i sektorn. Direktavkastningen varierar över tid, men en god ökning av driftnettot innebär alltid högre marknadsvärde på sikt och en bra totalavkastning på fastighetsbolagens egna kapital. I 14 I

15

16 ODIN Fonder Stureplan 13, S Stockholm Box 238, S Stockholm Telefon: Fax: Kungsportsavenyen 1, S Göteborg Telefon: Fax: E-post: kontakt@odinfond.no Organisationsnummer: ODIN Fonder, filial till ODIN Forvaltning AS, Norge