Hugin & Munin. Special Report. ODIN om Fastigheter

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Hugin & Munin. Special Report. ODIN om Fastigheter"

Transkript

1 Hugin & Munin Special Report ODIN om Fastigheter

2 Oktober 2012

3 Inledning Fastigheter är världens största tillgångsklass. För många privatpersoner är bostaden den största och i många fall enda investeringen. Pensionskassor och livbolag låter gärna näringsfastigheter ingå i sina portföljer. Men fastigheter är svårare och mer komplexa att investera i än exempelvis finansiella värdepapper som aktier och obligationer. Det finns även börsbolag som investerar enbart i fastigheter och dessa gör det möjligt att investera i fastigheter i en likvid och reglerad form. I denna broschyr presenteras fastigheter som investeringsform och hur ODIN investerar i sektorn genom börsnoterade aktier. Tomas Ramsälv Senior portföljförvaltare för ODIN Eiendom (Fastighet) Sammanfattning Vad är fastigheter? En fastighet består av en tomt och en byggnad. Det nominella värdet på byggnaden sjunker alltid på grund av slitage och ålder. Värdeökningen på fastigheten beror därför på att tomtens värde stiger, något som i sin tur beror på att en högre hyra kan tas ut för de uthyrda ytorna eller att markytan i fråga utnyttjas effektivare. Värdering av fastigheter. En fastighets värde är nuvärdet av alla framtida nettointäkter som fastigheten kan tänkas ge. Ofta används enklare värderingsmetoder som direktavkastning (netto yield), vilket beräknas som driftnetto (hyresintäkter minus driftskostnader) dividerat med marknadsvärde. En fastighet med ett driftnetto på en miljon kronor ger en direktavkastning på 10 procent om priset på fastigheten är 10 miljoner (1/10). Investeraren kan se hur direktavkastningen förhåller sig till det egna avkastningskravet eller titta på vilket pris motsvarande fastigheter handlas till innan han eller hon beslutar sig för att investera. Belåning. Om de löpande intäkterna är högre än lånekostnaden (positive yield spread) kan det vara lönsamt med lånefinansiering, det vill säga att använda en finansiell hävstång. Om den rörliga räntan stiger över de löpande intäkterna (negative yield spread) och/eller värdet på fastigheten sjunker, blir det däremot olönsamt att vara belånad. En fastighet kan vara en säker investering, men investeringar i företag som lånefinansierar sina fastighetsköp kan vara förenade med stora risker. Börsnoterade fastighetsaktier. Även om avkastningen från börsnoterade fastighetsaktier kan fluktuera mer än avkastningen från onoterade fastigheter, kan de i praktiken trots det erbjuda en lägre totalrisk. Skälet är att börsnoterade aktier ger daglig likviditet, professionell fastighetsförvaltning och i många fall lägre fasta kostnader och bättre finansiering. Dessutom är informationskraven mycket högre vilket ger ökad transparens. Vår fastighetsfond ODIN Eiendom (Fastighet) har slagit sitt referensindex med 4,4 procentenheter per år sedan start*. Tomas Ramsälv tog över förvaltningen den 9 augusti *) ODIN Eiendom (Fastighet) Startdatum: 24 augusti 2000 Genomsnittlig årlig avkastning per 31 oktober 2012: ODIN Eiendom (Fastighet) 15,7 % Index 11,3 % Att investera i aktiefonder innebär ett risktagande. Historisk avkastning är inte någon garanti för framtida avkastning. De pengar som placeras i fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka hela det insatta kapitalet. I 3 I

4 Vad är fastigheter? Frågan är inte så dum som den låter. En fastighet är nämligen inte bara en byggnad utan består av två olika delar: dels byggnaden eller byggnaderna, som alltid sjunker i värde eftersom de åldras och slits, dels tomten som ofta stiger i värde. I det korta perspektivet kan högre byggkostnader göra att det nominella priset på byggnaden stiger, men över tid sjunker realvärdet på en byggnad eftersom den måste underhållas, renoveras eller saneras. Över tid är det därför det stigande tomtvärdet som gör att värdet på en fastighet stiger. För att en tomt ska bli mer värd måste intäkterna från tomtytan öka. Det kan ske antingen genom högre hyror eller genom en ökning av den hyrbara ytan. För att hyrorna ska stiga måste det finnas en efterfrågan på just den platsen eller i det området. Är det ont om lediga lokaler på en plats där många vill etablera sig pressas hyrorna upp och gör att värdet på marken stiger. Det är den insikten som ligger bakom fastighetsmäklarnas mantra om läge. Läget är nämligen den viktigaste parametern för fastighetsvärden. Och att ordet läge upprepas tre gånger beror inte bara på att det är så centralt, utan även på att läge har tre olika aspekter som hänger samman med var människor: bor arbetar rör sig. Vi kan alltså säga att avkastningen på fastigheter bestäms av efterfrågan på mark. En aldrig så ståtlig byggnad kan vara värdelös om ingen vill använda den. I 4 I

5 Avkastning på fastigheter Hur hög har avkastningen varit? För aktier och obligationer är det lätt att hitta siffror som visar den faktiska avkastningen, men för investeringar direkt i fastigheter är det betydligt svårare. Ett problem är exempelvis att index över bostadspriser inte tar hänsyn till renoveringsarbeten, vilket innebär att avkastningen är betydligt lägre än vad prisutvecklingen visar. För investeringar i värdepapper som är knutna till fastigheter är situationen den omvända. Där utgörs merparten av avkastningen av den utdelning som företaget betalar. De längsta och bästa dataserierna kommer från USA. Som illustration återger vi här vad avkastningen har varit för direktägda fastigheter, mätt i National Council of Real Estate Investment Fiduciaries index (NCREIF) med 1977 som basår, samt för börsnoterade fastighetsaktier i så kallade Real Estate Investment Trusts (REITs, en typ av fastighetsbolag som är vanliga i USA). De båda investeringsmetoderna har gett en avkastning på 8,8 procent respektive 10,8 procent per år sedan Det mest intressanta med avkastningssiffrorna är att se hur avkastningen fördelar sig på löpande avkastning (utdelning) och prisstegring (på fastigheter eller aktier). Här blir skillnaden mellan fastigheter och aktier tydlig. Av den årliga avkastningen på 10,8 procent utgjordes endast 2,6 procent av prisstegring på fastighetsinvesteringarna, medan hela 8,3 procent var utdelning. För aktier var förhållandet nästan det omvända. Skälet är att REITs delar ut den största delen av vinsten varje år, medan vanliga företag ofta behåller merparten eller nästan hela vinsten för att kunna växa. Om fastighetsutveckling ej är syftet förekommer ingen större tillväxt i fastighetssektorn. Det betyder att man i stället måste se till de löpande intäkterna. Senare i denna broschyr tittar vi närmare på avkastningen från nordiska fastighetsaktier = 100 (Total) Avkastning avkastning (total) amerikanska fastigheter eiendom 10000, ,00 12,0 % 10,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % Prisuppgång mot utdelning amerikansk data data sedan sedan ,1 % 8,3 % 7,8 % Utdelning Prisuppgång 100, REITs-index (10,8%) S&P 500 (11,0%) Obelånad fastighet (8,8%) 2,0 % 0,0 % 2,6 % REITS S&P 500 Källa: ODIN Forvaltning Källa: ODIN Forvaltning/ Reuters Man bör dock känna till att NCREIF omfattar obelånade fastigheter, vilket innebär att risken inte är jämförbar med REITs-investeringar, där belåningsgraden normalt sett är procent. Hur har då fastigheter klarat sig jämfört med aktiemarknaden som helhet? Om vi jämför totalavkastningen ser fastigheter och aktier ut att ha gett en ganska snarlik avkastning på cirka 11 procent om året. Varifrån kommer avkastningen? Avkastningen på fastigheter kommer huvudsakligen från intäkterna för de uthyrda ytorna. Även ren fastighetsutveckling, alltså att köpa en tomt för att bygga fastigheter som sedan säljs, har samma utgångspunkt - att någon vill köpa en fastighet när den är färdig beror på att den kan ge hyresintäkter som rättfärdigar investeringen. Den allra största delen av den långsiktiga avkastningen på fastigheter kommer från den så kallade direktavkastningen. I 5 I

6 Bruttohyresintäkter Den totala hyra som hyresvärden får från hyrestagaren kalllas bruttohyra. Det kan vara ett fast belopp (vilket normalt är fallet för kontor och lager) eller ett varierande (normalt för omsättningsbaserade verksamheter som handel eller hotell) eller en kombination. Bruttohyran kan också anges som den faktiskt erhållna hyran (rental income) eller den hyra som skulle ha erhållits om hela de tillgängliga ytorna var uthyrda (rental value). I bästa fall är de båda siffrorna desamma. Det kan i så fall tolkas antingen som att fastighetsförvaltningen är mycket god eller som att hyran ligger under den marknadsmässiga för motsvarande standard och läge. Bruttohyran kan stiga endast om den uthyrda ytan ökar (minskad vakansgrad) och/eller om hyresnivån höjs. Hyreshöjningar kan göras antingen om standarden uppgraderas, och i så fall måste man ta hänsyn till renoveringskostnaderna, eller om den allmänna ekonomiska utvecklingen gör att efterfrågan på hyresobjekt ökar, så att andra hyresgäster blir villiga att betala högre hyra för samma lokaler. Driftnettot Fastighetsinvesterare kan dock inte se enbart till bruttohyran eftersom det är vissa kostnader förenade med att äga och hyra ut fastigheter. Ägarens förvaltningskostnad omfattar normalt: fastighetsskatt kommunala avgifter el underhåll vaktmästartjänster När förvaltningskostnaden har dragits av har fastighetsägaren kvar det så kallade driftnettot. Om inte fastighetsköpet har finansierats med externt kapital blir driftnettot ägarens avkastning. Är uthyrningen reglerad i långa hyreskontrakt med fast hyra kan driftnettot ökas endast genom att driftskostnaderna sänks. Det enklaste, och mest kortsiktiga, sättet att öka driftnettot är att skära ner kostnaderna för underhåll. Men den metoden innebär att fastighetens värde som investering urholkas på lång sikt eftersom hyran kommer att sjunka när standarden blir mindre attraktiv och/eller en eventuell köpare av fastigheten kommer justera priset utifrån det eftersatta underhållet. I 6 I

7 Direktavkastning Om ett fastighetsköp finansieras enbart med eget kapital kommer avkastningen att vara densamma som driftnettot. Genom att dividera driftnettot med fastighetens nominella värde får vi den så kallade direktavkastningen. Låt oss anta att driftnettot är kronor. Om fastigheten har köpts för kronor säger vi att direktavkastningen är: Obelånad Belånad Investerat belopp Lån Eget kapital Netto hyresintäkter Räntekostnader (5%) Netto kassaflöde i % av eget kapital 6% 8% Detta är ett centralt förhållande i fastighetssektorn eftersom det säger något om den löpande avkastningen, som över tid utgör den största delen av avkastningen på fastigheter. Ofta används direktavkastningen som referensmått för gällande pris på fastighetsmarknaden. Om flera liknande fastigheter säljs på en viss avkastningsnivå kan man anta att denna speglar ett rimligt pris. Det säger inte nödvändigtvis något om ifall investeringen är lönsam, utan bara att värderingen är marknadsmässig. Belåning som hävstång En investerare kan låna delar av investeringsbeloppet. En del av driftnettot går då till att betala räntekostnaderna, vilket gör att de absoluta intäkterna faller. De relativa intäkterna kan däremot öka eftersom andelen eget kapital som investeras är mindre. Ett exempel: Anta att driftnettot som i exemplet ovan är kronor. Men av investeringsbeloppet på 10 miljoner kronor är 7 miljoner kronor nu lånade och 3 miljoner kronor eget kapital. Det centrala är då hur stor del av driftnettot som går till att täcka kostnaderna för lånet. När räntorna är låga och lägre än den löpande direktavkastningen (i vårt exempel 6 procent) kan den löpande avkastningen på eget kapital ökas med hjälp av belåning. Det kallas positiv hävstångseffekt (positive leverage). Låt säga att räntekostnaderna/räntan på lånet är 5 procent (för enkelhetens skull bortser vi här från skatten). Då blir uträkningen följande enligt tabellen i nästa stycke: Men vad händer om räntan stiger till 8 procent? Då ser vi att avkastningen sjunker. Om lånekostnaden är högre än den löpande direktavkastningen (net yield) har vi en så kallad negativ hävstångseffekt (negative yield spread). Då lönar det sig inte att låna om man inte förväntar sig att priset på fastigheten ska stiga. Var ligger skärningspunkten? Obelånad Belånad Investerat belopp Lån Eget kapital Netto hyresintäkter Räntekostnader (8%) Netto kassaflöde i % av eget kapital 6% 1% Låt oss anta att lånekostnaden är 6 procent. Då blir kassaflödet detsamma oavsett om vi använder externt kapital och hävstångseffekten är noll. I 7 I

8 Värdering av fastigheter Hur värderas fastigheter eller fastighetsbolag? Det finns flera olika metoder som kan användas. 1. Marknadsvärde Marknadsvärdet får vi genom att analysera köp av fastigheter på den fria marknaden. Marknadsvärdet är det belopp som fastigheterna mest sannolikt skulle överlåtas för vid försäljning på en öppen marknad. Principen är här att fastigheter av samma slag och standard som har likartat geografiskt läge har ungefär samma pris. 2. Kassaflödesmodell Det teoretiskt riktiga sättet att räkna ut värdet på en investering är att räkna om alla framtida betalningsströmmar till dagens penningvärde och summera dem. I denna omräkning justeras graden av osäkerhet hos betalningsströmmarna. Modellen kallas kassaflödesanalys och görs med hjälp av följande formel: CF 1 CF 2 CF 3 CF 4 CF 5 CF n +SV V = (1+r) (1+r) 2 + (1+r)3 (1+r)4 (1+r)5 (1+r)n V = CFn = SV = r = fastighetens värde netto kassaflöde från fastighetsdrift år n slutvärde, det vill säga vad fastigheten kan tänkas bli såld för år n avkastningskrav (kapitalkostnaden = riskfri ränta + riskpåslag) Slutvärdet beräknas ofta utifrån det avkastningskrav som kan tänkas ligga till grund för en försäljning år n. Normalt hamnar detta något över dagens nivå för att kompensera för slitage (lägre hyresnivå för slitna lokaler). I 8 I

9 Även om metoden är den mest korrekta är den också mycket känslig för felaktiga uppskattningar av framtida betalningsströmmar och för uppskattningen av kapitalkostnaderna. Båda dessa faktorer är svårbedömda, och modellen blir inte bättre än de tal vi sätter in i den. 3. Direktavkastning som mått på fastighetsvärde Ett välanvänt mått på en fastighets värde är direktavkastningen (yield). Direktavkastningen är ett mått på de löpande hyresintäkterna i procent av köpesumman eller fastighetsvärdet. Det kan användas både som mått på avkastningen på en fastighet och som avkastningskrav. Om vi frågar oss vad fastigheten är värd baserat på direktavkastningsmetoden måste vi även titta på hur avkastningen mäts: Marknadens avkastning på fastigheter i allmänhet eller för just denna typ av fastigheter Köparens avkastningskrav (kan avvika från det som gäller på marknaden) Historisk avkastningsnivå Generellt sett speglar direktavkastningen: avkastningen på riskfria placeringar investeringens risknivå Direktavkastningskravet för det totala kapitalet består av: riskfri realränta + riskpremie för fastighetsinvesteringar + avskrivning på byggnader (relativt sett mindre för centrala fastigheter där tomten i regel utgör en större andel av värdet) +/- förväntad realutveckling för driftnettot (tillväxt rättfärdigar lägre avkastningskrav) = direktavkastning Det är inte lätt att hitta några konkreta siffror för riskpremien på fastighetsmarknaden av det slag som har utvecklats för aktiemarknaden (kapitalvärdesmetoden eller nuvärdesmetoden). Olika strategier har föreslagits men generellt är uppfattningen att riskpremien (avkastningen över den riskfria räntan) bör ligga i intervallet 2 4 procent. Generellt kan vi säga att risken i en fastighet beror på följande faktorer: Läge: Fastigheter i perifera områden löper i allmänhet större risk att bli stående tomma än fastigheter i centrala områden. Teknisk standard: Sämre byggkvalitet ökar risken för oförutsedda reparationer. Hyresgästernas kreditvärdighet: Hyresgäster som anses ha dålig soliditet ökar risken att hyran inte erläggs liksom att hyresgästen försvinner innan kontraktet löper ut. Hyreskontrakt: Korta kontrakt gör hyresintäkterna osäkrare, och det osäkra slutvärdet utgör en större andel av totalvärdet än för långa kontrakt. 4. Återanskaffningsvärde Vi kan också tänka oss en situation där ingen är beredd att betala mer för en befintlig fastighet än vad det kostar att köpa en tomt och uppföra motsvarande byggnad från grunden. En sådan teknisk värdering baseras på: priset för tomten kostnaden för att bygga nytt avdrag för slitage/ålder Modellen används sällan men kan ge en fingervisning i områden där det finns många lediga tomter. I mycket centrala distrikt där det inte finns några lediga tomter att köpa och bebygga är metoden högst osäker. Cyklisk värdering Ibland kan investerare vara beredda att betala mer för fastigheter med korta kontrakt än med långa, även om risken normalt är lägre med långa hyreskontrakt. Så är fallet om hyrorna har stigit jämfört med de gamla kontrakten och nya kontrakt kan ingås på en högre hyresnivå. I sådana fall ger ett statiskt avkastningskrav en felaktig värdering av en fastighet. Avkastningen från fastigheter kan nämligen liknas vid förhållandet mellan pris och vinst på aktiemarknaden (p/e-talet). Vi vet att i företag med kraftigt varierande vinst kan ett lågt p/e-tal (en låg prissättning av det egna kapitalet i ett företag i förhållande till dess vinst) innebära att företagets aktie ändå är dyr, och omvänt. Det som är intressant är vad vi kan vänta oss i form av framtida vinst. Om vi förväntar oss att hyresintäkterna kommer att stiga kraftigt kan vi vara beredda att acceptera ett högt p/e-tal för fastigheter alltså en låg avkastning. Intäkterna i fastighetssektorn styrs dock ofta av långa hyreskontrakt och varierar således mindre än börsbolagens vinster. Normalt sett är det också bara i de mest centralt belägna fastigheterna som hyresnivåerna varierar kraftigt. I områden där det finns gott om ledig tomtareal sätter byggkostnader och tomtpriser ett tak för hur mycket hyrorna kan stiga över tid. I 9 I

10 Börsnoterade fastighetsaktier Det enklaste sättet att få exponering mot fastighetsmarknaden är att köpa börsnoterade fastighetsaktier. Då är det i regel kompetenta fastighetsförvaltare som hanterar dina pengar, särskilt i företag med stora, privata ägare som har hela eller största delen av sin egen förmögenhet investerad. Den historiska avkastningen på börsnoterade fastighetsaktier har varit bättre än den generella avkastningen på aktier sedan Carnegie Real Estate Index har gett något bättre årlig avkastning än marknaden i stort, men med lägre risk (mätt i månatliga kurssvängningar). ODIN Eiendom (Fastighet) har i sin tur gett bättre avkastning än sitt referensindex, Carnegie Real Estate Index: aug 2000 = Avkastning ODIN Eiendom (Fastighet) mot index Index ODIN Eiendom ( ) Carnegie Real Estate Index ( ) Årlig avkastning (SEK) Årlig volatilitet (standardavvikelse) 15,7 % 15,5 % 11,3 % 18,2 % ODIN Eiendom (Fastighet) Carnegie Real Estate Index Källa: ODIN Forvaltning/ Reuters ODIN Eiendom (Fastighet) mot Carnegie Real Estate Index (i SEK) sedan fonden lanserades i augusti Avkastning per 31 oktober 2012 I 10 I

11 Börsnoterade aktier mot direktägda fastigheter De senaste åren har många privata investerare investerat direkt i fastigheter genom egna eller nystartade aktiebolag som ska köpa fastigheter för uthyrning eller utveckling. Resultaten har varit blandade. Många av bolagen har antingen haft för få hyresgäster eller för hög risk, och de flesta har saknat professionell ledning. ODIN anser att de flesta i stället bör investera genom etablerade, reglerade och likvida aktiebolag som är börsnoterade. För att minska risken ytterligare i förhållande till avkastningen bör man investera genom en fond. Fördelarna med att investera genom en fastighetsfond som ODIN Eiendom är: Likviditet: En aktiefond handlas dagligen. En investering i direktägda fastigheter kan vara helt illikvid. Professionell fastighetsförvaltning: Företagen har sysslat med dessa uppgifter i många årtionden. Intern fastighetsförvaltning: I direktägda fastigheter används ofta konsulter som inte har samma ägandekänsla. Lägre fasta kostnader: Större uthyrda ytor att slå ut de administrativa kostnaderna på. Fastighetsutveckling: Meravkastningen från fastigheter bottnar i framgångsrika byggprojekt, inte bara i ren uthyrning eller köp av befintliga fastigheter. Bättre finansiering: Etablerade fastighetsbolag har bankrelationer som ger dem bättre villkor och gör att de prioriteras i tider då bankerna stramar åt utlåningen. Transparens: Börsnoterade nordiska fastighetsbolag hör till de bästa på att rapportering. I direktägda fastigheter kan förvaltarna vara återhållsamma eller selektiva med information. REITs Utomlands finns börsnoterade företag som har ett mer fondliknande mandat. Så kallade Real Investment Trusts (REITs) är börsnoterade bolag som är skyldiga att betala ut större delen av sina vinster som utdelning. Dessa äger därför i första hand så kallade stabila fastigheter och investerar mer sällan i fastighetsutveckling. I Norden finns inga REITs. Finansiell risk Lån är centralt i fastighetssektorn. Om den löpande avkastningen (yield) är högre än lånekostnaden lönar det sig att låna pengar för att köpa fastigheter. Belåning gör också att avkastningen stiger om fastighetsvärdena stiger. Och ju större del av köpeskillingen som finansieras med lån, desto högre blir vinsten i procent av eget kapital. Om halva köpeskillingen är lånad fördubblas avkastningen på eget kapital (1/0,5 = 2). Om belåningen är på så mycket som 80 procent femdubblas avkastningen (1/(1-0,80)=5). Detta värde kallas multiplikatorn. Det innebär att om fastighetspriserna stiger med 10 procent gör en belåningsgrad på 1 (hälften lån och hälften eget kapital) att avkastningen fördubblas från 10 procent till 20 procent. Och ökar vi belåningen till 80 procent (endast 20 procent eget kapital) femdubblas effekten på eget kapital så att avkastningen ökar från 10 procent till 50 procent (före avdrag för räntekostnader). Faktor Multiplikator på egenkapitalen (før fin. kostnader) Multiplikator på eget kapital (före finansiella kostnader) 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 95 % Belåningsgrad Källa: ODIN Forvaltning Men detta slår åt båda hållen. Med 80 procents belåning utplånas hela det egna kapitalet om fastigheternas värde sjunker med 20 procent, vilket inte är någon omöjlighet. Ett prisras på 20 procent ger alltså en förlust på 5 x 20 procent = 100 procent. Extra dystert blir det om den löpande direktavkastningen dessutom är låg. Prisutvecklingen på fastigheter ser nämligen olika ut vid olika avkastningsnivåer. I 11 I

12 Tillgångsallokering fastigheter i portföljsammanhang Egenskaper Fastigheter är en egen tillgångsklass. Det finns olika definitioner av vad en tillgångsklass är, men i grunden handlar det om investeringar som har samma egenskaper med någorlunda likartad risk- och avkastningsprofil. Somliga menar att det bara finns tre tillgångsklasser aktier, obligationer och kontanter medan andra laborerar med betydligt fler. De flesta är dock överens om att även fastigheter och råvaror måste placeras i en tillgångsklass för sig. Detta är viktigt då ett av kriterierna på en egen tillgångsklass är att avkastningen inte samvarierar särskilt mycket med andra tillgångsslag, alltså att priset på fastigheter och aktier inte faller eller stiger samtidigt, eller i alla fall inte lika mycket. Om fastigheter inte samvarierar med aktier bör man investera i dem för att förbättra sin riskspridning. Genom att inkludera en tillgångsklass som inte samvarierar med andra förbättras förhållandet mellan risk och avkastning. Indexet för fastighetsaktier i Sverige, Carnegie Real Estate Index (CREX), har haft en korrelation på 0,6 mot Stockholmsbörsens generalindex (OMXSB) sedan Det förhållandet gäller om korrelationen mäts på månadsbasis. Tittar vi på längre perioder sjunker emellertid korrelationen, så som grafen visar. Här ser vi att på längre sikt exempelvis fem år är korrelationen mellan fastigheter och aktier negativ, och det gör fastigheter attraktiva ur diversifieringssynpunkt. Korrelation 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00-0,20-0,40-0,60-0,80 Korrelation mellan fastighetsaktier och direktinvestering i fastighet över tid Noterade fastighetsaktier mot direktinvestering Direktinvestering mot alla aktier Källa: Leimdörfer I 12 I

13 Allokering Hur stor del av portföljen bör då placeras i fastigheter? Svaret är starkt avhängigt av investerarens befintliga portfölj och risktolerans. En privatperson som har stora investeringar i fastigheter på annat sätt bör för riskspridningens skull inte äga mycket fastigheter genom aktiebolag eller fonder. För långsiktiga investerare som behöver inflationssäkra sina investeringar kan fastigheter vara ett bättre alternativ än nominella obligationer. Av det skälet har den norska oljefonden, norska statens pensionsfond och andra pensionskassor valt att inkludera fastigheter i sina portföljer. Det går inte att ge något generellt svar på hur stor del av en portfölj som bör investeras i fastigheter, men de flesta institutionella portföljer har mellan 5 och 20 procent placerat i fastigheter. Investeringar i fastigheter med högre risk, delvis vakanta fastigheter eller fastigheter med korta hyreskontrakt i perifera områden bör i stället få ersätta en del av portföljens aktieinnehav. Hur är det då med börsnoterade fastighetsaktier? En del investerare vill hellre äga fastigheter direkt eller genom särskilda fastighetsbolag för att uppnå den önskade diversifieringen. På kort sikt svänger nämligen börsnoterade fastighetsbolag i hög grad i takt med aktiemarknaden i stort, men så som framgår av figuren till vänster är det inte säkert att så är fallet på lång sikt. Det betyder att investerare som inte har kraftig exponering mot fastigheter på andra sätt gärna kan inkludera fastighetsaktier i portföljen i tillägg till vanliga aktier. En annan fråga är om en eventuell omallokering ska tas från portföljens aktie- eller räntedel. Fastigheter har egenskaper som påminner om både räntepapper (löpande intäkter) och aktier (svängningar i intäkter och värde). Om fastighetsinvesteringen görs i moderna fastigheter med bra läge och långa hyreskontrakt kan nog en del av ränteplaceringarna bytas ut mot fastigheter. I 13 I

14 ODINs strategi Inom ODIN anser vi att fastighetsaktier är en attraktiv investeringsform. Utdelningen från bolagen är för närvarande högre än avkastningen från ränteplaceringar, samtidigt som de bästa företagen även åstadkommer en värdeökning på det investerade kapitalet. Räntorna är låga och bra fastighetsföretag kan omförhandla sina lån till bättre villkor än de mindre framgångsrika. ODIN fokuserar alltid på om företagen vi investerar i ger högre avkastning på kapital (return on capital employed) än kostnaden för kapitalet (weighted average cost of capital). Det kriteriet uppfyller bolagen vi äger och har ägt. Sedan fonden lanserades i augusti 2000 har ODIN Eiendom (Fastighet) gett en årlig avkastning på eget kapital på hela 15,7 procent (per 31 oktober 2012). Vi föredrar fastighetsbolag med aktiva ägare fastighetsbolag med marknadsledande ställning i ett specifikt geografiskt område fastighetsbolag som är specialiserade på vissa typer av lokaler (kontor, lager m.m.) fastighetsbolag med goda tidigare resultat inom projektutveckling fastighetsbolag som har en decentraliserad organisation och dokumenterad förmåga att hitta hyresgäster till lediga lokaler fastighetsbolag som har tillräckligt stora ytor i samma område för att kunna uppnå stordriftsfördelar i förvaltningen fastighetsbolag som har egen personal för teknisk och ekonomisk förvaltning, häribland uthyrning. Vi är generellt försiktiga med fastighetsbolag som har ett alltför blandat bestånd fastighetsbolag som är alltför inriktade på transaktioner. ODIN fokuserar på att hitta fastighetsbolag som har höga driftnetton med stabil tillväxt tack vare aktiv fastighetsförvaltning och lönsam projektutveckling. Driftnettot är grunden till värdeskapandet i sektorn. Direktavkastningen varierar över tid, men en god ökning av driftnettot innebär alltid högre marknadsvärde på sikt och en bra totalavkastning på fastighetsbolagens egna kapital. I 14 I

15

16 ODIN Fonder Stureplan 13, S Stockholm Box 238, S Stockholm Telefon: Fax: Kungsportsavenyen 1, S Göteborg Telefon: Fax: E-post: Organisationsnummer: ODIN Fonder, filial till ODIN Forvaltning AS, Norge

c S X Värdet av investeringen visas av den prickade linjen.

c S X Värdet av investeringen visas av den prickade linjen. VFTN01 Fastighetsvärderingssystem vt 2011 Svar till Övning 2011-01-21 1. Förklara hur en köpoptions (C) värde förhåller sig till den underliggande tillgångens (S) värde. a. Grafiskt: Visa sambandet, märk

Läs mer

Delårsrapport Q1, 2008

Delårsrapport Q1, 2008 Västerås Stockholm Delårsrapport Q1, 2008 Allokton Properties AB Stående lån 8,500000 Allokton I 2015 Frågor kring denna rapport kan ställas till Sören Andersson (tel +46 8 5221 7200) Sammanfattning Nettoomsättning

Läs mer

Global Fastighet Utbetalning 2008 AB. Kvartalsrapport december 2014

Global Fastighet Utbetalning 2008 AB. Kvartalsrapport december 2014 Global Fastighet Utbetalning 2008 AB Kvartalsrapport december 2014 innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7

Läs mer

ODIN Fastighet Fondkommentar Januari 2011. Nils Petter Hollekim

ODIN Fastighet Fondkommentar Januari 2011. Nils Petter Hollekim ODIN Fastighet Fondkommentar Januari 2011 Nils Petter Hollekim 2010 och framtidsutsikter t ikt 2010 slutade med en uppgång på 43,8procent för ODIN Fastighet. Fondens referensindex steg under motsvarande

Läs mer

SKAGEN m 2. En andel i den globala fastighetsmarknaden

SKAGEN m 2. En andel i den globala fastighetsmarknaden SKAGEN m 2 En andel i den globala fastighetsmarknaden Förvaltarna av SKAGEN m 2 Peter Almström Michael Gobitschek Harald Haukås Vad är SKAGEN m 2? En global aktiefond med syfte att skapa god långsiktig

Läs mer

Portföljstudie av bostadshyresfastigheter

Portföljstudie av bostadshyresfastigheter Portföljstudie av bostadshyresfastigheter En utvärdering av möjligheten att använda bostadshyresfastigheter som ett sätt att diversifiera en investeringsportfölj baserad på historisk avkastning för olika

Läs mer

Del 16 Kapitalskyddade. placeringar

Del 16 Kapitalskyddade. placeringar Del 16 Kapitalskyddade placeringar Innehåll Kapitalskyddade placeringar... 3 Obligationer... 3 Prissättning av obligationer... 3 Optioner... 4 De fyra positionerna... 4 Konstruktion av en kapitalskyddad

Läs mer

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK FRIHET Svenska Investeringsgruppens vision är att skapa möjligheter för ekonomisk tillväxt och frihet genom att identifiera de främsta fastighetsplaceringarna på marknaden. Vi vill hjälpa våra kunder att

Läs mer

Del 3 Utdelningar. Strukturakademin

Del 3 Utdelningar. Strukturakademin Del 3 Utdelningar Strukturakademin Innehåll 1. Implicita tillgångar 2. Vad är utdelningar? 3. Hur påverkar utdelningar optioner? 4. Utdelningar och Forwards 5. Prognostisera utdelningar 6. Implicita utdelningar

Läs mer

Bolagsstämma 2015-04-28. P-G Persson, VD

Bolagsstämma 2015-04-28. P-G Persson, VD Bolagsstämma 2015-04-28 P-G Persson, VD Innehåll 1. Året som gick 2014 2. Första kvartalet 2015 3. Fastigheter och områden 4. Värdeskapande 5. Vägen framåt Balltorp 1:135 Affärsidé 1. Platzer skapar värde

Läs mer

Investeringsaktiebolaget Cobond AB. Kvartalsrapport december 2014

Investeringsaktiebolaget Cobond AB. Kvartalsrapport december 2014 Investeringsaktiebolaget Cobond AB Kvartalsrapport december 2014 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Allmänt om bolaget 6 2 KVARTALSRAPPORT DECEMBER 2014 HUVUDPUNKTER Aktiekursen

Läs mer

Fastighetsmarknaden VFT 015 Höstterminen 2014

Fastighetsmarknaden VFT 015 Höstterminen 2014 Fastighetsmarknaden VFT 015 Höstterminen 2014 Ordinarie tentamen - SVAR Examinator: Ingemar Bengtsson Skriftlig tentamen Datum 2014-10-28 Tid 08:00-13:00 Plats Vic 1B Anvisningar Besvara frågorna på lösa

Läs mer

Vi gör förändringar i Access Trygg den 2 april 2014

Vi gör förändringar i Access Trygg den 2 april 2014 Stockholm mars 2014 1(3) Vi gör förändringar i Access Trygg den 2 april 2014 Vår ambition är att erbjuda dig ett modernt och attraktivt utbud av fonder med hög kvalitet. Det innebär att vi kontinuerligt

Läs mer

COELI PRIVATE EQUITY 2009 AB

COELI PRIVATE EQUITY 2009 AB INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I COELI 2009 AB Denna informationsbroschyr är en sammanfattning av prospektet Inbjudan till teckning av aktier Coeli Private Equity 2009 AB. Ett fullständigt prospekt kan

Läs mer

Del 13 Andrahandsmarknaden

Del 13 Andrahandsmarknaden Del 13 Andrahandsmarknaden Strukturakademin Strukturakademin Srukturinvest Fondkommission 1 Innehåll 1. Produktens värde på slutdagen 2. Produktens värde under löptiden 3. Köp- och säljspread 4. Obligationspriset

Läs mer

För några av er kanske strukturerade placeringar är okänt medan andra kanske upplever placeringsformen som snårig. Vilka möjligheter och risker finns

För några av er kanske strukturerade placeringar är okänt medan andra kanske upplever placeringsformen som snårig. Vilka möjligheter och risker finns 1 För några av er kanske strukturerade placeringar är okänt medan andra kanske upplever placeringsformen som snårig. Vilka möjligheter och risker finns det? Under detta pass ska jag besvara frågorna Vad,

Läs mer

SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN. Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar.

SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN. Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar. SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar. DIVERSIFIERING PÅ RIKTIGT När banker och finansiella rådgivare

Läs mer

Välkommen till Aktiespararna och Aktiekunskap ABC

Välkommen till Aktiespararna och Aktiekunskap ABC Välkommen till Aktiespararna och Aktiekunskap ABC 1 Övergripande mål Det övergripande målet med Aktiekunskap ABC är att du, med Aktiespararnas Gyllene regler som grund, ska kunna praktiskt tillämpa ett

Läs mer

Välkommen till. Aktiespararna och Aktiekunskap ABC

Välkommen till. Aktiespararna och Aktiekunskap ABC Välkommen till Aktiespararna och Aktiekunskap ABC 1 Övergripande mål Det övergripande målet med Aktiekunskap ABC är att du, med Aktiespararnas Gyllene regler som grund, ska kunna praktiskt tillämpa ett

Läs mer

Riktlinjer för kapitalförvaltning inom Prostatacancerförbundet

Riktlinjer för kapitalförvaltning inom Prostatacancerförbundet 2014-08-21 Riktlinjer för kapitalförvaltning inom Prostatacancerförbundet Prostatacancerförbundet har ansvar för att bevara och förränta förbundets medel på ett försiktigt och ansvarsfullt sätt. Centralt

Läs mer

Basfonden Granit Basfonden

Basfonden Granit Basfonden Basfonden Granit Basfonden Ge ditt sparande en stabil bas investera i en systematiskt förvaltad blandfond med exponering mot flera olika tillgångar. Grunden för all framgångsrik förvaltning är att sprida

Läs mer

CATENA ÅRSSTÄMMA 2010

CATENA ÅRSSTÄMMA 2010 CATENA ÅRSSTÄMMA 2010 2009 Det värsta ligger bakom oss Långsam återhämtning i ekonomin Fortsatt historiskt låga räntor Svårigheter att finansiera kommersiella fastigheter 2009 Det värsta ligger bakom oss

Läs mer

ETT MÄNSKLIGARE SAMHÄLLE FÖR ALLA

ETT MÄNSKLIGARE SAMHÄLLE FÖR ALLA ETT MÄNSKLIGARE SAMHÄLLE FÖR ALLA Placeringspolicy för Stockholms Stadsmission Antagen av Stockholms Stadsmissions styrelse 2012-06-02 Dokumentansvarig: Ekonomichef Innehåll Syfte... 2 Förvaltningsmål...

Läs mer

Placeringspolicy för Region Värmland

Placeringspolicy för Region Värmland Placeringspolicy för Region Värmland Beslutat av regionfullmäktige den: 2013-11-08 Ersätter placeringspolicy daterad den: 2008-05-15 Innehållsförteckning 1. Syfte... 2 2. Målsättning... 2 3. Uppdatering...

Läs mer

Placeringsalternativ kopplat till tre strategier på G10 ländernas valutor

Placeringsalternativ kopplat till tre strategier på G10 ländernas valutor www.handelsbanken.se/mega Strategiobligation SHB FX 1164 Placeringsalternativ kopplat till tre strategier på G10 ländernas valutor Strategierna har avkastat 14,5 procent per år sedan år 2000 Låg korrelation

Läs mer

- Donationsportföljen vars huvudsakliga inriktning ligger på att långsiktigt skapa värdetillväxt och direktavkastning

- Donationsportföljen vars huvudsakliga inriktning ligger på att långsiktigt skapa värdetillväxt och direktavkastning Placeringspolicy för Diabetesfonden - Stiftelsen Svenska Diabetesförbundets Forskningsfond antagen av Diabetesfonden den 18 oktober 2009 reviderad den 17 december 2013 Inledning Denna sammanställning syftar

Läs mer

Aktieindexobligationer hög avkastning till låg risk

Aktieindexobligationer hög avkastning till låg risk Aktieindexobligationer hög avkastning till låg risk Utvärdering av Handelsbankens aktieindexobligationer 1994-2007 Sammanfattning Avkastning jämförbar med aktier Handelsbankens aktieindexobligationer har

Läs mer

Juli/Augusti 2003. Valutawarranter. sverige

Juli/Augusti 2003. Valutawarranter. sverige Juli/Augusti 2003 Valutawarranter sverige in troduktion Valutamarknaden är en av de mest likvida finansiella marknaderna, där många miljarder omsätts i världens olika valutor varje dag. Marknaden drivs

Läs mer

Hyresfastigheter Holding II AB

Hyresfastigheter Holding II AB o b l i g o i n v e s t m e n t m a n a g e m e n t Hyresfastigheter Holding II AB Kvartalsrapport juni 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling

Läs mer

PRESSINFORMATION från Wallenstamkoncernen

PRESSINFORMATION från Wallenstamkoncernen Wallenstam grundades 1944 och är med drygt 10.000 bostäder i sitt bestånd ett av Stockholm Fondbörs största bostadsfastighetsbolag. Med en yta om ca 1.000.000 kvm och ett börsvärde på ca 1 miljard kronor

Läs mer

NASDAQ OMX ETF-EVENT 8 MARS

NASDAQ OMX ETF-EVENT 8 MARS NASDAQ OMX ETF-EVENT 8 MARS OM ETFSVERIGE.SE Lanserades i april 2009 ETFSverige.se är Sveriges första innehållssajt som enbart fokuserar på Exchange Traded Funds ( ETF/ETF:er ) eller på svenska börshandlade

Läs mer

XACT Bull XACT Bear MARKNADSFÖRINGSMATERIAL

XACT Bull XACT Bear MARKNADSFÖRINGSMATERIAL XACT XACT Bear MARKNADSFÖRINGSMATERIAL Innehållsförteckning Fonder med hävstång...3 Fondernas placeringsstrategi...4 Hävstång...4 Daglig ombalansering...4 Fonderna skapar sin hävstång i terminsmarknaden...5

Läs mer

Global Fastighet Tillväxt 2007 AB. Kvartalsrapport december 2014

Global Fastighet Tillväxt 2007 AB. Kvartalsrapport december 2014 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB Kvartalsrapport december 2014 innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt

Läs mer

Fonden kännetecknas normalt av en förhållandevis hög volatilitet. Riskprofilen beskrivs utförligare i fondens faktablad.

Fonden kännetecknas normalt av en förhållandevis hög volatilitet. Riskprofilen beskrivs utförligare i fondens faktablad. Fondbestämmelser för värdepappersfonden SKAGEN m 2 1 Värdepappersfondens och förvaltningsbolagets namn Värdepappersfonden SKAGEN m 2 förvaltas av förvaltningsbolaget SKAGEN AS. Fonden är godkänd i Norge

Läs mer

Modern kapitalförvaltning kundanpassning med flexibla lösningar

Modern kapitalförvaltning kundanpassning med flexibla lösningar Modern kapitalförvaltning kundanpassning med flexibla lösningar (Från Effektivt Kapital, Vinell m.fl. Norstedts förlag 2005) Ju rikare en finansmarknad är på oberoende tillgångar, desto större är möjligheterna

Läs mer

Bedömning av bostadsrätt. Sammanfattning

Bedömning av bostadsrätt. Sammanfattning Sida 1 / 6 Adress: Förening: Organisationsnr: Värderingsdatum: Kärrhöksgatan 9B HSB Brf Kranskötaren i 757200-9194 Kommun: Bostadsyta: Andelstal: 63,5 m² 1,26% Räkenskapsår: 2008 Sammanfattning Sid Marknadsvärde

Läs mer

Fondallokering 2014-02-17

Fondallokering 2014-02-17 Fondallokering 2014-02-17 1 Stellum Låg... 2 1.1 Förvaltningsmål och riskprofil... 2 1.2 Värdering och jämförelseindex... 2 1.3 Aktuell fondallokering... 2 1.4 Portföljens prestanda jämfört med jämförelseindex...

Läs mer

PLACERINGSPOLICY FÖR VARBERGS KOMMUN SAMFÖRVALTADE

PLACERINGSPOLICY FÖR VARBERGS KOMMUN SAMFÖRVALTADE PLACERINGSPOLICY FÖR VARBERGS KOMMUN SAMFÖRVALTADE DONATIONSMEDEL 1 INLEDNING Denna placeringspolicy avses tillämpas för det finansiella kapital som kommunen förvaltar inom ramen för Varbergs kommun samförvaltade

Läs mer

Finansmarknadernas utveckling och den finansiella stabiliteten om hedgefonder

Finansmarknadernas utveckling och den finansiella stabiliteten om hedgefonder Finansmarknadernas utveckling och den finansiella stabiliteten om hedgefonder KENT JANÉR VD för Nektar Asset Management, en marknadsneutral hedge fond som arbetar med stort inslag av makroekonomiska bedömningar.

Läs mer

Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

Global Fastighet Tillväxt 2007 AB O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Global Fastighet Tillväxt 2007 AB Kvartalsrapport mars 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling

Läs mer

www.pwc.se/riskpremiestudien Riskpremien på den svenska aktiemarknaden

www.pwc.se/riskpremiestudien Riskpremien på den svenska aktiemarknaden www.pwc.se/riskpremiestudien Riskpremien på den svenska aktiemarknaden Studie mars 2012 Riskpremien på den svenska aktiemarknaden Innehåll Introduktion... 3 Sammanfattning av årets studie... 4 Undersökningsmetodik...

Läs mer

Del 2 Korrelation. Strukturakademin

Del 2 Korrelation. Strukturakademin Del 2 Korrelation Strukturakademin Innehåll 1. Implicita tillgångar 2. Vad är korrelation? 3. Hur fungerar sambanden? 4. Hur beräknas korrelation? 5. Diversifiering 6. Korrelation och Strukturerade Produkter

Läs mer

Månadsbrev PROGNOSIA GALAXY Oktober 2014

Månadsbrev PROGNOSIA GALAXY Oktober 2014 Månadsbrev PROGNOSIA GALAXY Oktober 2014 Förvaltaren har ordet De globala börserna steg återigen och oktober blev den nionde positiva månaden i rad. Prognosia Galaxy steg med 2,55 % i oktober (inklusive

Läs mer

Hyresfastigheter Holding IV AB

Hyresfastigheter Holding IV AB o b l i g o i n v e s t m e n t m a n a g e m e n t Hyresfastigheter Holding IV AB Kvartalsrapport juni 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling

Läs mer

Offentliga Fastigheter Holding I AB

Offentliga Fastigheter Holding I AB o b l i g o i n v e s t m e n t m a n a g e m e n t Offentliga Fastigheter Holding I AB Kvartalsrapport juni 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling

Läs mer

Placeringspolicy 2014-08-18 PLACERINGSPOLICY

Placeringspolicy 2014-08-18 PLACERINGSPOLICY PLACERINGSPOLICY 1 1. PLACERINGSPOLITIK FÖR CANCERREHABFONDEN Detta dokument utgör regelverket för den kapitalförvaltning som CancerRehabFonden har. Syftet med placeringspolitik är att ange hur förvaltningen

Läs mer

Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB

Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB > 1 700 aktieägare i Norge > 700 aktieägare i Sverige Etatbygg Holding II AS (Norge) Offentliga Fastigheter Holding I AB (Sverige) Regementsfastigheter

Läs mer

räntebevis Högre avkastning än räntesparande Lägre marknadsrisk än aktiesparande

räntebevis Högre avkastning än räntesparande Lägre marknadsrisk än aktiesparande räntebevis Högre avkastning än räntesparande Lägre marknadsrisk än aktiesparande räntebevis Dagens historiskt låga räntenivåer ger mycket låg avkastning i ett traditionellt räntesparande såsom räntefonder

Läs mer

Nordic Secondary AB. Kvartalsrapport december 2014

Nordic Secondary AB. Kvartalsrapport december 2014 Nordic Secondary AB Kvartalsrapport december 2014 innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Allmänt om bolaget 6 Portföljöversikt 7 2 Kvartalsrapport december 2014 Huvudpunkter Aktiekursen

Läs mer

FlexLiv Överskottslikviditet

FlexLiv Överskottslikviditet FlexLiv Överskottslikviditet 2 5 Förvaltning av överskottslikviditet Regelverket för fåmansföretag i Sverige begränsar nyttan av kapitaluttag genom lön och utdelning. Många företagare väljer därför att

Läs mer

Viktig information till dig som sparar i Swedbank Robur Ethica Balanserad

Viktig information till dig som sparar i Swedbank Robur Ethica Balanserad Stockholm juni 2012 1 (3) Viktig information till dig som sparar i Swedbank Robur Ethica Balanserad Vi arbetar ständigt med att utveckla vår förvaltning och de tjänster vi levererar till våra kunder. Som

Läs mer

Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

Global Fastighet Utbetalning 2007 AB o b l i g o i n v e s t m e n t m a n a g e m e n t Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Kvartalsrapport juni 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling

Läs mer

Del 4 Emittenten. Strukturakademin

Del 4 Emittenten. Strukturakademin Del 4 Emittenten Strukturakademin Innehåll 1. Implicita risker och tillgångar 2. Emittenten 3. Obligationer 4. Prissättning på obligationer 5. Effekt på villkoren 6. Marknadsrisk och Kreditrisk 7. Implicit

Läs mer

FlexLiv Den nya pensionsprodukten

FlexLiv Den nya pensionsprodukten FlexLiv Den nya pensionsprodukten CATELLA FLEXLIV Den nya pensionsprodukten FlexLiv den nya pensionsprodukten ger dig de bästa egenskaperna från både traditionellt livsparande och aktiv fondförsäkring.

Läs mer

Strukturakademin 10 Portföljteori

Strukturakademin 10 Portföljteori Strukturakademin 10 Portföljteori 1. Modern Portföljteori 2. Diversifiering 3. Korrelation 4. Diversifierbar samt icke-diversifierbar risk 5. Allokering 6. Fungerar diversifiering alltid? 7. Rebalansering/Omallokering

Läs mer

Årsredovisning. Räkenskapsanalys. Avdelningen för byggnadsekonomi

Årsredovisning. Räkenskapsanalys. Avdelningen för byggnadsekonomi Årsredovisning Räkenskapsanalys Avdelningen för byggnadsekonomi Räkenskapsanalys Nyckeltal (likviditet, soliditet, räntabilitet) Underlag till långivare Information till aktieägare Information leverantörer

Läs mer

Warranter En investering med hävstångseffekt

Warranter En investering med hävstångseffekt Warranter En investering med hävstångseffekt Investerarprofil ÄR WARRANTER RÄTT TYP AV INVESTERING FÖR DIG? Innan du bestämmer dig för att investera i warranter bör du fundera över vilken risk du är beredd

Läs mer

Offentliga Fastigheter Holding I AB

Offentliga Fastigheter Holding I AB O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Offentliga Fastigheter Holding I AB Kvartalsrapport mars 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling

Läs mer

Offentliga Fastigheter Holding I AB. Kvartalsrapport december 2014

Offentliga Fastigheter Holding I AB. Kvartalsrapport december 2014 Offentliga Fastigheter Holding I AB Kvartalsrapport december 2014 innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 2 Kvartalsrapport

Läs mer

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Opportunities AB Kvartalsrapport mars 2015 Innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 5 Drift och

Läs mer

Del 18 Autocalls fördjupning

Del 18 Autocalls fördjupning Del 18 Autocalls fördjupning Innehåll Autocalls... 3 Autocallens beståndsdelar... 3 Priset på en autocall... 4 Känslighet för olika parameterar... 5 Avkastning och risk... 5 del 8 handlade om autocalls.

Läs mer

Halvårsredogörelse 2011

Halvårsredogörelse 2011 2 (11) Förvaltningsberättelse AP7 Aktiefond Fondens start AP7 Aktiefond startade i begränsad omfattning den 11 maj 2010. Den mer betydande verksamheten startade den 24 maj 2010, när kapital från de avvecklade

Läs mer

Välkommen till Fabege. Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege

Välkommen till Fabege. Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege Välkommen till Fabege Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege FABEGE I KORTHET 80 kommersiella fastigheter Fastighetsvärde: 32,6 Mdkr Uthyrbar yta: 1,0 miljoner

Läs mer

KVARTALSRAPPORT Q1 2015 STRIKT KONFIDENTIELLT

KVARTALSRAPPORT Q1 2015 STRIKT KONFIDENTIELLT KVARTALSRAPPORT Q1 2015 STRIKT KONFIDENTIELLT SAMMANFATTNING VD-ord Resultatbrygga Utfall - nyckeltal Mounir Tajiou, VD Exerton Verksamheten har under Q1 2015 präglats av förvaltningsarbete i fastigheten

Läs mer

Nordic Secondary II AB. Kvartalsrapport december 2014

Nordic Secondary II AB. Kvartalsrapport december 2014 Nordic Secondary II AB Kvartalsrapport december 2014 innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Allmänt om bolaget 6 Portföljöversikt 7 2 Kvartalsrapport december 2014 Huvudpunkter

Läs mer

Berky Partnership. Långsiktiga investeringar i värdebolag utanför de stora börserna. Powered by

Berky Partnership. Långsiktiga investeringar i värdebolag utanför de stora börserna. Powered by Berky Partnership Långsiktiga investeringar i värdebolag utanför de stora börserna Powered by Erbjudandet i sammandrag Teckningskurs: 10 000 kr per aktie Ingen överkurs, inget courtage Teckningspost: 25

Läs mer

Halvårsrapport januari juni 2012

Halvårsrapport januari juni 2012 Västerås Stockholm Provinsfastigheter I AB (publ) Obligationslån 8,5 % Allokton I 2015 Januari juni 2012 April juni 2012 Nettoomsättning för perioden uppgick till Nettoomsättning för perioden uppgick till

Läs mer

Fastighetsbolagen och ekonomin

Fastighetsbolagen och ekonomin Sammanfattning Fastighetsbolagen ser nu mer optimistiskt på framtiden än vid den senaste undersökningen. Inget av de intervjuade bolagen räknar med en minskning av vare sig hyresintäkter, försäljningspriser

Läs mer

Handledning för broschyren Fonder

Handledning för broschyren Fonder Handledning för broschyren Fonder Broschyren Fonder är framtagen av Fondbolagens förening i samarbete med det landsomfattande nätverket Gilla Din Ekonomi som drivs av Finansinspektionen. Broschyren innehåller

Läs mer

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T

O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Opportunities AB Kvartalsrapport september 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Drift

Läs mer

COELI PRIVATE EQUITY 2014 AB

COELI PRIVATE EQUITY 2014 AB INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I 2014 COELI 2014 AB Denna informationsbroschyr är delvis en kortfattad sammanfattning av prospektet Inbjudan till teckning av aktier Coeli Private Equity 2014 AB. Det

Läs mer

Global Fastighet Utbetalning 2008 AB. Kvartalsrapport september 2013

Global Fastighet Utbetalning 2008 AB. Kvartalsrapport september 2013 Global Fastighet Utbetalning 2008 AB Kvartalsrapport september 2013 innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Drift, förvaltning och finansiering 5 Allmänt om bolaget 6 Marknadskommentar

Läs mer

Grundkurs i nationalekonomi, hösten 2014, Jonas Lagerström

Grundkurs i nationalekonomi, hösten 2014, Jonas Lagerström Wall Street har ingen aning om hur dåligt det är därute. Ingen aning! Ingen aning! Dom är idioter! Dom förstår ingenting! Jim Cramer, programledare CNN (tre veckor före finanskrisen) Grundkurs i nationalekonomi,

Läs mer

HUR KAN JAG ANVÄNDA ETF:ER SOM ETT KOMPLEMENT TILL MIN VANLIGA AKTIEPORTFÖLJ?

HUR KAN JAG ANVÄNDA ETF:ER SOM ETT KOMPLEMENT TILL MIN VANLIGA AKTIEPORTFÖLJ? HUR KAN JAG ANVÄNDA ETF:ER SOM ETT KOMPLEMENT TILL MIN VANLIGA AKTIEPORTFÖLJ? OM ETFSVERIGE.SE Lanserades i april 2009 ETFSverige.se är Sveriges första innehållssajt som enbart fokuserar på Exchange Traded

Läs mer

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HOLBERG KREDIT SEK

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HOLBERG KREDIT SEK FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HOLBERG KREDIT SEK Fondens placeringsinriktning: Holberg Kredit SEK är en nordisk high yield-fond, valutasäkrad och noterad i svenska kronor. Fonden investerar sina medel i andelar

Läs mer

Placeringspolicy Stiftelsen Demensfonden

Placeringspolicy Stiftelsen Demensfonden 1 Placeringspolicy Stiftelsen Demensfonden 1. Syfte med placeringspolicyn I vilka tillgångar och med vilka limiter kapitalet får placeras Hur förvaltningen och dess resultat ska rapporteras Hur ansvaret

Läs mer

AKTIE-ANSVAR GRAAL OFFENSIV

AKTIE-ANSVAR GRAAL OFFENSIV AKTIE-ANSVAR GRAAL OFFENSIV Organisationsnummer: 515602-1114 Halvårsredogörelsens innehåll: Förvaltningsberättelse Sid 1-2 Fondförmögenhetens förändring och värdeutveckling Sid 3 Balansräkning Sid 4 Noter

Läs mer

Del 9 Råvaror. Strukturakademin. Strukturakademin. Strukturinvest Fondkommission

Del 9 Råvaror. Strukturakademin. Strukturakademin. Strukturinvest Fondkommission Del 9 Råvaror 1 Innehåll 1. Att investera i råvaror 2. Uppkomsten av en organiserad marknad 3. Råvarumarknadens aktörer 4. Vad styr råvarupriserna? 5. Handel med råvaror 6. Spotmarknaden och terminsmarknaden

Läs mer

US Recovery AB. Kvartalsrapport december 2014

US Recovery AB. Kvartalsrapport december 2014 US Recovery AB Kvartalsrapport december 2014 innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 2

Läs mer

Peab-fonden 515602-4084

Peab-fonden 515602-4084 Årsberättelse för Peab-fonden Perioden 2014-01-01-2014-12-31 Peab-fonden 1 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för ISEC Services AB, 556542-2853, får härmed avge årsberättelse

Läs mer

Riskpremien på den svenska aktiemarknaden. Studie mars 2009

Riskpremien på den svenska aktiemarknaden. Studie mars 2009 Riskpremien på den svenska aktiemarknaden Studie mars 2009 Innehåll Introduktion 1 Sammanfattning av årets studie 1 Marknadsriskpremien på den svenska aktiemarknaden 3 Undersökningsmetodik 3 Marknadsriskpremien

Läs mer

Månadsbrev PROGNOSIA SUPERNOVA Oktober 2014

Månadsbrev PROGNOSIA SUPERNOVA Oktober 2014 Månadsbrev PROGNOSIA SUPERNOVA Oktober 2014 Förvaltaren har ordet Efter en turbulent inledning på oktober månad återhämtade sig tillväxtmarknaderna snabbt i slutet. Prognosia Supernova steg med hjälp av

Läs mer

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi 2005-05-03 Räkna med amortering Svenska hushåll ökar sin skuldsättning, framförallt vad gäller lån på bostäder. När räntan är låg är

Läs mer

Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

Global Fastighet Utbetalning 2007 AB O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Kvartalsrapport mars 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling

Läs mer

ODINs förvaltningsmodell

ODINs förvaltningsmodell Hugin & Munin Special Report - /202 ODINs förvaltningsmodell - Så skapar vi avkastning för våra andelsägare ODINs förvaltningsmodell ODIN är en selektiv kapitalförvaltare. Vi tror att man uppnår bäst resultat

Läs mer

XACT Bull och XACT Bear. Så fungerar XACTs börshandlade fonder med hävstång

XACT Bull och XACT Bear. Så fungerar XACTs börshandlade fonder med hävstång XACT Bull och XACT Bear Så fungerar XACTs börshandlade fonder med hävstång 1 Så fungerar fonder med hävstång Den här broschyren är avsedd att ge en beskrivning av XACTs börshandlade fonder ( Exchange Traded

Läs mer

Kapitalmarknadspresentation 2011

Kapitalmarknadspresentation 2011 Kapitalmarknadspresentation 2011 De senaste tre åren Renodling Effektivisering Lönsamhetsfokus Investeringsstrategins grund Marknader med hög tillväxt och god likviditet Attraktiva kontor och butiker Stockholm,

Läs mer

Viktig information för dig som sparar i Swedbank Robur Action och Swedbank Robur Solid

Viktig information för dig som sparar i Swedbank Robur Action och Swedbank Robur Solid Stockholm augusti 2012 1 (3) Viktig information för dig som sparar i Swedbank Robur Action och Swedbank Robur Solid Vår ambition är att erbjuda dig ett modernt och attraktivt utbud av fonder med hög kvalitet.

Läs mer

Om KOMBIfonderna. Informationsblad för kunder hos VFF Fondförsäkring AB. KOMBI Aktiefond Sverige. KOMBI Aktiefond Utland KOMBI.

Om KOMBIfonderna. Informationsblad för kunder hos VFF Fondförsäkring AB. KOMBI Aktiefond Sverige. KOMBI Aktiefond Utland KOMBI. -fonderna Fonder för dig som är anställd inom Om fonderna -fonderna är särskilt framtagna, prisvärda fonder för dig som är anställd i Sverige inom. Efter en noggrann utvärdering föll -fonderna består av

Läs mer

Vi gör förändringar i våra Premiumfonder

Vi gör förändringar i våra Premiumfonder Stockholm oktober 2014 1(4) Vi gör förändringar i våra Premiumfonder Vår ambition är att erbjuda dig ett modernt och attraktivt utbud av fonder med hög kvalitet. Det innebär att vi kontinuerligt arbetar

Läs mer

Riskpremien på den svenska aktiemarknaden

Riskpremien på den svenska aktiemarknaden Riskpremien på den svenska aktiemarknaden Mars 2015 Rapporten presenterar marknadsriskpremien och andra kritiska komponenter som krävs för att uppskatta avkastningskravet på den svenska aktiemarknaden.

Läs mer

FONDSPECIAL FONDER & RISK. Innehåll. Rapportförfattare. Fördjupning om fonder från Fondbolagens förening

FONDSPECIAL FONDER & RISK. Innehåll. Rapportförfattare. Fördjupning om fonder från Fondbolagens förening FONDSPECIAL Fördjupning om fonder från Fondbolagens förening FONDER & RISK När olika placeringsformer diskuteras är en bedömning av risk alltid viktig. Beroende på placeringshorisont och personliga önskemål

Läs mer

Hyresfastigheter Holding II AB. Kvartalsrapport december 2014

Hyresfastigheter Holding II AB. Kvartalsrapport december 2014 Hyresfastigheter Holding II AB Kvartalsrapport december 2014 innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Strukturbild efter transaktionen 6 Drift, förvaltning och

Läs mer

Viktig information till dig som sparar i Swedbank Robur Ethica Stiftelse

Viktig information till dig som sparar i Swedbank Robur Ethica Stiftelse Stockholm juni 2012 1 (3) Viktig information till dig som sparar i Swedbank Robur Ethica Stiftelse Vi arbetar ständigt med att utveckla vår förvaltning och de tjänster vi levererar till våra kunder. Som

Läs mer

Investeringskalkyler och affärsmodeller för långtgående energieffektiviseringar Anders Sandoff

Investeringskalkyler och affärsmodeller för långtgående energieffektiviseringar Anders Sandoff Investeringskalkyler och affärsmodeller för långtgående energieffektiviseringar Anders Sandoff Handelshögskolan vid Göteborgs universitet Disposition Investeringens förutsättningar Betydande utmaningar

Läs mer

Placeringspolicy för KTH:s donationskapital 2012-05-28

Placeringspolicy för KTH:s donationskapital 2012-05-28 KUNGL TEKNISKA HÖGSKOLAN Placeringspolicy för KTH:s donationskapital 2012-05-28 Innehållsförteckning 1 Inledning... 3 1.1 Ansvarsfördelning och organisation... 3 1.2 Syfte... 3 1.3 Övergripande mål...

Läs mer

Robur Access Hedge. Ett nytt sätt att fondspara

Robur Access Hedge. Ett nytt sätt att fondspara Robur Access Hedge Ett nytt sätt att fondspara Är du redo för en ny syn på fondsparande? Nu har vår fond-i-fondfamilj utökats med en intressant och snabbt växande sparform. Med Robur Access Hedge kan du

Läs mer

Apotekets Pensionsstiftelse

Apotekets Pensionsstiftelse Styrelseseminarium Utvärdering av referensportföljen Apotekets Pensionsstiftelse April 2014 Wassum 2014 1 Hur har referensportföljen förändrats? 100% 90% Europa 80% 70% Absolutavkast. 30% 5% 60% 50% Amerikanska

Läs mer

Aktieindexobligation Norden Topp 10

Aktieindexobligation Norden Topp 10 www.handelsbanken.se/mega Aktieindexobligation Norden Topp 10 En placering i tio intressanta aktier i Norden Historisk hög avkastning, i genomsnitt 9,1 procent per år sedan millennieskiftet Möjlighet till

Läs mer