Årsrapport Hyresfastigheter Holding II AB

Transkript

1 Årsrapport 2011 Hyresfastigheter Holding II AB

2

3 Innehåll Viktiga händelser Översikt över Hyresfastigheter Holding II AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de olika fastighetsprojekten: Södertälje Eskilstuna og Strängnäs Malmö Haninge Göteborg Uppsala Linköping Markarydsbostäder Nyckeltal Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse Fastighetsöversikt Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 3

4 Aspen 1 2 i Markaryd 4 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

5 Viktiga händelser 2011 DELFÖRSÄLJNING OCH REALISERING AV VINST I Eskilstuna och Haninge såldes under 2011 totalt fyra fastigheter med totalt 509 lägenheter till nystartade bostadsrättsföreningar. Det totala försäljningspriset var 441 miljoner svenska kronor och avkastningen på investerat eget kapital beräknas vara cirka 250 procent. ÅTERFINANSIERING Låneavtalet för Uppsala-portföljen förföll egentligen den 31 december 2010, men bolaget förhandlade fram en tillfällig förlängning och ett nytt låneavtal ingicks under andra kvartalet 2011 på totalt 310 miljoner svenska kronor. Det nya avtalet löper till maj Finansieringen för Haninge/Hammarkullen-portföljen löpte ut i slutet av mars 2012 och man arbetar med en omförhandling till nya villkor. Det nya avtalet ska löpa på tre år. Det har dock tagit lång tid att få alla formalia på plats i samband med förlängningen och man har därför ingått en tillfällig förlängning av det tidigare avtalet på tre månader. FORTSATT POSITIV UTVECKLING FÖR VAKANSGRADEN Bolaget har under 2011 fortsatt haft starkt fokus på marknadsföring och uthyrningsaktiviteter, vilket har lett till att den positiva trenden från 2010, med låg vakansgrad, fortsatte under Vid årsskiftet uppvisade fl era av portföljerna nästan inga vakanser. Den totala vakansgraden för hela HBS II var 1,2 procent vid årets slut, en nedgång från 1,9 procent vid samma tidpunkt föregående år. Bolaget kommer att fortsätta sitt arbete på det här området för att minska vakansgraden ytterligare. BYTE AV FÖRVALTARE Från den 1 januari 2012 förvaltas samtliga portföljer, med undantag av Malmö, av HBS II:s eget förvaltningsbolag, Grafl unds. Portföljerna i Göteborg, Landskrona och Markaryd förvaltades tidigare av Newsec. Det här avtalet avslutades 2011 och förvaltningen har därefter gradvis överförts till Grafl unds. Förvaltarbolaget Söderlindh och Jeppsson har tagit över förvaltningen i Malmö. INGEN UTBETALNING Osäkerheten i kapitalmarknaderna har reducerats det senaste året men det är fortsatt risk knuten till behovet av likviditet för att säkra aktieägarnas värden. Detta gäller främst nödvändigheten av en likviditetsbuffert i koncernen i förbindelse med den kommande refi nansieringen av Markarydsbostäder i januari Styrelsen har mot denna bakgrund gjort bedömningen att det ligger i bolagets och aktieägarnas långsiktiga intresse att det inte genomförs någon utbetalning för räkenskapsåret Slutligt beslut fattas på årsstämman i maj. Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 5

6 Ca aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Ca aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding II AS (Norge) Hyresfastigheter Holding II AB (Sverige) ca 80 % ca 20 % Södertälje (Kungskatten Holding AB) Ronna Park lägenheter kvm Hyra MSEK 99 Förvärvat november 2004 Andel av inv kapital 9 % 100 % Eskilstuna/ Strängnäs (Grafl unds Fastighets AB) Grafl unds lägenheter kvm Hyra MSEK 170 Förvärvat december 2004 Andel av inv. kapital 20 % 100 % Malmö (Bostads AB Gröningen) Rosengård 867 lägenheter kvm Hyra MSEK 61 Förvärvat december 2004 Andel av inv. kapital 6 % Hyresbostäder i Sverige II AB 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Haninge (Fastighetsbolaget Kullerstensv./ Sågenv. AB) Haninge lägenheter kvm Hyra MSEK 88 Förvärvat mars 2005 Andel av inv. kapital 15 % Göteborg (Fastighetsbolaget Bredfjäll AB) Hammarkullen 895 lägenheter kvm Hyra MSEK 56 Förvärvat mars 2005 Andel av inv. kapital 3 % Uppsala (Fastighets AB Linrepan) Valsätra 944 lägenheter kvm Hyra MSEK 66 Förvärvat februari 2005 Andel av inv. kapital 7 % Linköping (Fastighets AB Ostbrickan) Ryd/Skäggetorp lägenheter kvm Hyra MSEK 95 Förvärvat april 2005 Andel av inv. kapital 7 % Markarydsbostäder (Markarydsbostäder Holding AB) Sverige lägenheter kvm Hyra MSEK 432 Förvärvat juni 2005 Andel av inv. kapital 33 % Hyresfastigheter Holding II AB Inledning Årsrapporten innehåller, förutom en komplett årsredovisning, en del information om utvecklingen på fastighetsmarknaden i Sverige och Norden samt en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Hyresfastigheter Holding II Blå AB (HFH II). Struktur och översikt HFH II är en portfölj som består av hyresbostäder med centralt läge (befolkning, kommunikation) i Norden. Investeringarna i bolaget har gjorts tillsammans med det norska systerbolaget Boligutleie Holding II AS (BUH II) genom det gemensamt ägda bolaget Hyresbostäder i Sverige II AB (HBS II). HBS II ägde per december 2011 totalt lägenheter i Sverige. Under det senaste året såldes 509 lägenheter till nyetablerade bostadsrättsföreningar. I figuren ovan sammanfattas strukturen för portföljerna för BUH II och HFH II. Bolaget är inne på sitt sjunde normala verksamhetsår. Graflunds, som är HBS:s eget förvaltningsbolag, förvaltar nu alla portföljer i HBS, har med undantag av Malmöportföljen, och har etablerat sitt varumärke på de lokala marknader där de är verksamma. Portföljen i Malmö förvaltades fram till slutet av 2011 av Newsec Asset Management (Newsec), men överfördes den 1 januari 2012 till Söderlindh och Jeppsson. Alla avtal med Newsec avslutades före slutet av Läge Fastighetsportföljen består av totalt åtta portföljer. Sju av portföljerna ligger i de sju kommunerna Haninge (Storstockholm), Göteborg, Malmö, Uppsala, Eskilstuna, Södertälje och Linköping. Dessutom köptes AB Markarydsbostäder i juni Den här portföljen har lägenheter i eller i närheten av Stockholm, Norrköping, Södertälje, Landskrona och Markaryd. Figuren på nästa sida visar fastigheternas geografiska läge. 6 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

7 6 Karlstad Eskilstuna STOCKHOLM Linköping Göteborg 5 Jönköping 8 8 Malmö 3 Fastigheter 1. Södertälje 5. Göteborg 2. Eskilstuna/Strängnäs 6. Uppsala 3. Malmö 7. Linköping 4. Haninge 8. Markarydsbostäder Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 7

8 BNP tillväxt i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % Transaktionsvolym (Mrd EURO) Norge Sverige Finland Danmark Källor: SEB/Newsec Norge Sverige Finland Danmark 2011 Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling av fastighetsmarknaden i Norden Den nordiska ekonomin har uppvisat en stark tillväxt under det senaste året och tycks ha klarat sig bättre än andra europeiska ekonomier. Starka exportindustrier, stark oljeoch gassektor (Norge), låg statsskuld, hög utbildningsnivå, transparent ekonomi och konsumenter med god privatekonomi ger regional stabilitet och goda förutsättningar för en fortsatt positiv utveckling. Fastighetsmarknaden i Norden utvecklades väl under första halvåret 2011, med ökade affärsvolymer särskilt på den norska och svenska marknaden. Trots oron på fi nansmarknaderna under andra halvåret 2011, låg likviditeten kvar på en bra nivå under andra halvåret i Norge och Sverige, medan utvecklingen var något svagare i Danmark och Finland. Affärsvolymen under 2012 beräknas vara i samma storleksordning som under Detta innebär att vi får en fortsatt likvid fastighetsmarknad särskilt för de mest attraktiva fastigheterna med bra läge. Detta bottnar i att Norden har starka ekonomier, en stabil banksektor och en mycket transparent marknad. Avkastningskraven/»yields» 1 för kontorsbyggnader minskade under 2010, medan avkastningskraven för 2011 totalt sett var oförändrade. Avkastningskraven för attraktiva fastigheter med bra läge minskade ytterligare under För 2012 beräknas avkastningskraven i de nordiska länderna plana ut men fortsatt stigande hyresnivåer förväntas bidra till en positiv utveckling av fastighetsvärdena. Källor: Newsec, JLL, Akershus Eiendom Makroekonomisk utveckling i Sverige Sverige har haft en god ekonomisk tillväxt sedan mitten av 2009 och BNP ökade med nästan 6 procent under Under 2011 avtog tillväxten och BNP ökade med drygt 4 procent. Under 2012 väntas tillväxten minska och BNP öka med endast 1 procent ungefär. Prognoserna för den svenska ekonomin under 2012 är således något svagare än man tidigare trott. Detta beror främst på minskad export till följd av den svaga utvecklingen i euroområdet och en starkare krona. Svagare tillväxt på bostadsmarknaden under andra halvan av 2011 och osäkerhet kring den framtida utvecklingen förväntas avspeglas i ökat sparande för svenska hushåll. Detta kommer sannolikt att leda till en minskning av privatkonsumtionen. Den positiva utvecklingen på arbetsmarknaden i Sverige stannade av i slutet av 2011, men ännu tycks sysselsättningen inte ha minskat. En vikande konjunktur förväntas dock få effekter på arbetsmarknaden framöver. Infl ationen i Sverige är fortfarande låg och väntas sjunka ytterligare under 2012, för att därefter stiga igen under 2013 och Detta beror främst på att man räknar med lägre efterfrågan på varor och tjänster under Riksbanken höjde styrräntan från 1,25 procent vid ingången av 2011 till 2 procent i juni Därefter sänktes styrräntan igen med 1,5 procent i februari Räntan beräknas vara oförändrad under 2012 för att sedan öka successivt från mitten av Källa: Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Likviditeten på den svenska fastighetsmarknaden under 2011 var något lägre än föregående år. Den totala affärsvolymen uppgick till cirka 93 miljarder kronor jämfört med 98 miljarder under Andelen utländska placerare på marknaden minskade under andra halvan av 2011 till följd 1 Direktavkastning/»yield» kan defi nieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 8 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

9 av oron på fi nansmarknaderna. Större affärer under sista halvåret gjordes i huvudsak av svenska placerare. De största affärerna under andra halvan av 2011 var Diös förvärv av Norrvidden för 5,8 miljarder kronor och AMF Fastigheters förvärv av tre köpcentra i centrala Stockholm. Den svaga utvecklingen i euroområdet påverkar tillväxten i Sverige negativt. Därför förväntas fastigheter med exponering mot inhemska marknader ha den starkaste utvecklingen under de kommande åren. Bostadsfastigheter i de fl esta större svenska städer kommer att öka ytterligare i värde tack vare låga räntor, relativt hög inkomstökning, större befolkning och låga nivåer för nyproduktion. Kontorsfastigheter med bra läge spås också en god utveckling under de kommande åren då efterfrågan på dessa fastigheter är hög bland placerare och bankerna i allt större utsträckning vill fi nansiera denna typ av investeringar. Utmaningarna på bankmarknaden kommer sannolikt att leda till att situationen med stora avkastningsskillnader mellan attraktiva och mer perifera fastigheter kommer att bestå då fi nansieringsmöjligheterna för fastigheter med mer sekundärt läge förväntas vara fortsatt dåliga. Den positiva utvecklingen för fastighetsmarknaden i Sverige är beroende av en stärkt banksektor. Man räknar med sämre kredittillgång, noggrannare kundurval från bankernas sida och fortsatt relativt höga marginaler under de kommande åren. I Norden tros dessa effekter bli måttligare än i andra delar av Europa. Ändå har situationen i banksektorn förbättrats under det första kvartalet 2012 och bland annat har kreditmarginalerna sänkts igen efter en kraftig ökning under andra halvåret Marknaden förväntas dock i större utsträckning domineras av privata och institutionella investerare med god tillgång på kapital. Källor: CBRE, Newsec Valsätra, Uppsala Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 9

10 Årlig hyresökning för hyresbostäder i Sverige (genomsn. SEK per kvm) Källa: SCB Bostadsmarknaden i Sverige Bostäder är det fastighetssegment som har haft högst genomsnittlig avkastning och lägst volatilitet (prisvariation) under de senaste decennierna. Den svenska bostadsmarknaden är uppdelad i två segment: en reglerad hyresmarknad och en bostadsrättsmarknad som är fri. Hyresnivåerna för allmännyttans hyresrätter påverkas i centrala och attraktiva områden av möjligheten till ombildning till bostadsrätter. Efterfrågan på bostäder i större städer i Sverige är stabil och i Stockholm, Göteborg och Malmö har det varit bostadsbrist under de senaste åren. Omkring 60 procent av de svenska kommunerna har enligt Boverkets årliga rapport ett underskott på bostäder. Anledningen till detta är att man inte bygger mycket nytt och att befolkningen ökar. I tillväxtregioner är efterfrågan ofta starkare medan det i regioner med strukturella förändringar ofta finns ett överskjutande utbud. På grund av nedgången sjönk nyproduktionen kraftigt under men hämtade sig igen 2010 och uppskattades under 2011 till cirka enheter. Den reglerade svenska bostadsmarknaden med hyresrätter ger ett stabilt kassafl öde. Man räknar med fortsatt starkt intresse under 2012 och 2013 trots oron i världsekonomin och riskaversion bland placerare. Bostadsmarknaden förväntas därför blir fortsatt stabil och man räknar med en svag positiv värdeutveckling för svenska bostäder framöver. Källor: Savills, Newsec Marknaden för ombildning till bostadsrätter i Sverige Fortsatt låga räntor och ekonomisk tillväxt har bidragit till att fl er hyresrätter ombildas till bostadsrätter. Ombildningstakten var hög i Stockholmsregionen under 2011 och då inte bara i centrala Stockholm. Aktiviteten var hög i förortsområdena, där den befi ntliga hyresnivån, priserna på andrahandsmarknaden och tillgången på offentliga kommunikationer är viktiga faktorer. Försäljningen av bostadsrätter sjönk ändå totalt sett under Detta beror bl.a. på att de kommunala bostadsbolagen har minskat sin ombildningsvolym betydligt i centrala Stockholm. Dessutom har bankerna dragit in på nya lån och effekterna av kraven på högre insats har påverkat marknaden negativt. På nationell nivå sjönk värdet för bostadsrätter med cirka 3 procent under det gångna året. Värdeutvecklingen hänger i hög grad samman med hyresnivån och den lokala andrahandsmarknaden. Värdeutvecklingen varierar däremot stort från en stad till en annan. Tillväxten i den svenska ekonomin och den sjunkande arbetslösheten är positiva faktorer vad gäller ombildning till bostadsrätter. Låga räntor hjälper också till att hålla fastighetspriserna uppe. Å andra sidan påverkar osäkerheten kring utvecklingen av den egna ekonomin denna marknad negativt. Dessutom har bankerna som sagt skärpt kraven för utlåning samt höjt kravet på egen insats i samband med fi nansiering av bostadsrätter. Källor: Tenzing, SCB 10 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

11 Gården Gården 1 5. Sjöboden Fäboden 3 Södertälje Portföljen i Ronna Park i Södertälje består av 22 lägenhetshus, fördelat på fyra fastigheter. Fastigheterna är uppförda i slutet av 1960-talet, men renoverades under och 1990-talen och är i relativt bra tekniskt skick. Södertälje är en kommunikationsknutpunkt för Mälardalsregionen och här möts Europavägarna E4 och E20 samt tåg- och pendeltågtrafik. Södertälje är en förortskommun till Stockholm och ingår i Stockholm läns väl utbyggda kollektivtrafiknät. Pendeltåget till och från Stockholm går fyra gånger i timmen och tar cirka 40 minuter. Portföljen i Södertälje har låg vakansgrad och efterfrågan på lägenheter i området är hög. Det har också skett en tydlig minskning av antalet omflyttningar i portföljen, vilket gör att slitaget och kostnaderna i anslutning till detta minskar. Förvaltningen arbetar aktivt med att utveckla området och under 2011 har fl era lägenheter renoverats och utomhusområdena har rustats upp. En del underhåll har också utförts för att minska skador, t.ex. tak- och hissrenovering. Ett projekt för att byta avloppsrör inleddes under 2011 och kommer att fortsätta under Projektet genomförs för att på lång sikt kunna minska kostnaderna för underhåll och skador. Historiskt sett har det funnits utmaningar i anslutning till avfallshanteringen i portföljen, men bolaget har nu lyckats få detta under kontroll och kostnaderna kopplade till de här tjänsterna har minskat. Förvaltningen arbetar aktivt med Södertälje kommun och andra intressenter för att kontinuerligt öka områdets status och attraktivitet. Andel av årliga hyresintäkter 9 % Nyckeltal Antal fastigheter 22 Antal lägenheter Yta kvm andel bostäder 94 % andel kommersiella lokaler 6 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MSEK 99 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle november 2004 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 11

12 Bonden Forbomsvreten Frimuraren 8 4. Nybyggaren 9 5. Notarien Nybyggaren Vaksamheten 8 8. Fäktaren Eskilstuna og Strängnäs Portföljen består av fastigheter med centralt läge i Eskilstuna och Strängnäs/Mariefred. De flesta fastigheterna i Eskilstuna är byggda under och 1970-talen, medan fastigheterna i Strängnäs och Mariefred är byggda på 1970-talet. Eskilstuna och Strängnäs är två städer i Mälardalen med goda kommunikationer till Stockholm. Med tåg tar det cirka 1 timme och 50 minuter till Stockholms centralstation. Framför allt Strängnäs har fått allt fler invånare som pendlar till Stockholm under de senaste åren. Portföljen har under 2011 fortsatt sin positiva trend när det gäller vakansgraden och efterfrågan leder till att vakansgraden idag är låg eller nästan obefi ntlig i portföljen. Förvaltningen har fokus på att hyra ut enstaka vakanta affärslokaler som ingår i portföljen och som inte är uthyrda. Detta kommer att minska vakansgraden ytterligare och öka intäkterna i portföljen. Förvaltningen har fortsatt sitt arbete med att öka säkerheten och trivseln i områdena under det senaste året. Den andra etappen av ett omfattande program för renovering av avlopp i Fakiren 7 i Eskilstuna avslutades under 2011 med gott resultat. För att minska fjärrvärmeförbrukningen och ge hyresgästerna ökad komfort har man bytt ut fönster i Andel av årliga hyresintäkter 16 % en del lägenheter och en väderprognosstyrning av värmen har införts i samtliga lägenheter i Eskilstuna. Nybyggaren 12 i Eskilstuna såldes under 2011 som bostadsrättsförening till hyresgästerna. Försäljningspriset för fastigheten blev 153,3 miljoner svenska kronor och avkastningen på investerat eget kapital beräknas till cirka 80 procent. Nyckeltal Antal fastigheter 67 Antal lägenheter Yta kvm andel bostäder 89 % andel kommersiella lokaler 11 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MSEK 170 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle december Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

13 Kronodirektören Malmö Portföljen i Malmö består av 21 fastigheter i Rosengård. Fastigheterna har mellan 3 och 9 våningar och har gemensam infrastruktur och allmänna områden. I stadsdelen Rosengård bor det ca människor och majoriteten har utländsk bakgrund. Bolaget kom överens med Hyresgästföringen om den tvist som funnits de senaste åren. Detta har lett till en hyresökning på knappt 5% från 1 april Bolaget får öka hyrorna ytterligare när renoveringsprojekten är klara. Renoveringsprojektet fortsätter i syfte att öka standarden på hela portföljen. Vid årsskiften hade det renoverats 480 badrum, 300 toaletter och 500 kök. Det omfattande renoveringsaretet fortsätter under 2012 och planen är att renovera ytterligare 140 badrum, 120 toaletter och 200 kök. Portföljen bytte förvaltare i januari 2012 till Söderlindh & Jeppson. De har hittills gett ett bra intryck. I februari 2012 blev det känt att anställda i förvaltningen av Rosengård en längre tid har sålt hyreskontrakt svart. Detta har polisanmälts av personer som är berörda av detta och är nu under efterforskning. Det är mycket beklagligt att detta har skett men bolaget ser positivt på att detta nu är upptäckt och åtgärdat. Förvaltningen är delaktig i ett program tillsammans med kommunen och andra fastighetsaktörer för att lyfta hela området. Det krävs ett helheltgrepp för att lösa de sociala problemen i Rosengård idag. Totalt sett har situationen förbättrats i Rosen de senaste åren även om det fortfarande återstår mycket jobb och utmaningar. Andel av årliga hyresintäkter 6 % Nyckeltal Antal fastigheter 8 Antal lägenheter 867 Areal kvm andel boståder 96 % andel kommersiella lokaler 4 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MSEK 61 Teknisk och ekonomisk förvaltning Söderlindh og Jeppsson Investeringstidpunkt december 2004 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 13

14 Kalvsvik 11: Kalvsvik 11: Kvalsvik 11: Vendelsö 3: Haninge Den här fastighetsportföljen ligger i Haninge kommun som är en del av Storstockholmsregionen. Fastigheterna ligger inom två områden i Haninge, båda i nära anslutning till stora grönområden. Haninge är en attraktiv kommun 20 km från centrala Stockholm och är ett av landets största tillväxtområden. Närheten till storstaden kombineras med närheten till en vacker skärgård och vidsträckt natur. Kommunikationsmöjligheterna från Haninge in till huvudstaden är goda. Saneringen av PCB som inleddes under 2010 har fortsatt under Projektet ska pågå under fyra år och kommer att avslutas under Ett projekt för att minska kostnader kopplade till avfallshantering inleddes under 2010 och kommer att fortsätta fram till slutet av Det här projektet förväntas minska kostnaderna för avfall avsevärt. För att öka de boendes nöjdhet och minska risken för vattenskador har de gemensamma tvättstugorna rustats upp både utseende- och utrustningsmässigt. Åtgärder för att ytterligare öka tryggheten för hyresgästerna genomfördes genom att man bytte ut och renoverade entréer. Detta är ett projekt som kommer att fortsätta under Förvaltningen är engagerade i trygghets- och boendemiljöfrågor Andel av årliga hyresintäkter 8 % tillsammans med kommunen, polisen och andra aktörer med målet att göra området ännu mer attraktivt. Väderprognosstyrning installerades i slutet av 2010 och har gett minskade uppvärmningskostnader under Tre fastigheter med totalt 453 lägenheter såldes som bostadsrättsförening till hyresgästerna. Försäljningspriset för fastigheten blev 398,5 miljoner svenska kronor och avkastningen på investerat eget kapital beräknas till cirka 265 procent. Nyckeltal Antal fastigheter 53 Antal lägenheter Yta kvm andel bostäder 96 % andel kommersiella lokaler 4 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MSEK 88 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle mars Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

15 Hjällbo 35:2-35: Hjällbo 31:8 Göteborg Göteborgsportföljen består av två fastigheter i stadsdelen Hammarkullen, cirka 18 km norr om Göteborgs centrum. Byggnaderna uppfördes 1968/1969. Göteborg är Sveriges näst största stad med drygt invånare och en fortsatt stark befolkningsökning. Hammarkullen är en förort i nordöstra Göteborg. Området är anslutet till Göteborgs mycket goda kollektivtrafiknät. Portföljen har stor efterfrågan och det fi nns inga vakanser. Ett stort projekt inleddes under 2011 för installation av vattenmätare i alla lägenheter och projektet kommer att fortsätta under Förvaltningen har tillsammans med hyresgästföreningen kommit överens om vad som ska betraktas som en normal vattenförbrukning och som ska ingå i hyran. All överskjutande förbrukning faktureras direkt till hyresgästen. Detta förväntas minska bolagets kostnader genom minskad förbrukning. Det ger också en intäktsökning genom fakturering av överskjutande förbrukning. Ny ventilation har installerats och kommer att följas upp framöver för att man ska kunna upprätthålla en tillfredsställande ventilation i lägenheterna. Utöver detta kommer det under året att genomföras bland annat renovering av tak, målning av trappuppgångar, underhåll i källare, förråd etc. Andel av årliga hyresintäkter 5 % Nyckeltal Antal fastigheter 15 Antal lägenheter 895 Yta kvm andel bostäder 96 % andel kommersiella lokaler 4 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MSEK 56 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle mars 2005 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 15

16 Valsätra Uppsala Portföljen består av nio fastigheter i Valsätra i Uppsala kommun, cirka 7 km sydväst om centrum. Fastigheterna består av sex punkthus och 38 lägre hus som ligger samlade med ett gemensamt grönområde. Byggnaderna uppfördes under perioden Uppsala har haft en stark befolkningsutveckling under de senaste åren och är med sina cirka invånare Sveriges fjärde största stad. Tillväxten förväntas fortsätta, inte minst tack vare utbyggnaden av infrastrukturen i området. Driften av portföljen i Uppsala är stabil. En stark befolkningsökning leder till stor efterfrågan på hyresbostäder och det fi nns nästan inga vakanser i portföljen. Omfl yttningen är också låg. För att förebygga vattenskador har vattenledningar renoverats och förstärkts, vilket ledde till minskade underhållskostnader under Den sista delen av det här projektet kommer att slutföras under Sanering av PCB har inletts och kommer att pågå fram till Flera lägenheter har också renoverats under En hiss har Andel av årliga hyresintäkter 6 % bytts ut och en annan hiss har renoverats för att höja driftsäkerheten. Låneavtalet för Uppsala-portföljen förföll egentligen den 31 december 2010, men bolaget förhandlade fram en tillfällig förlängning och ett nytt låneavtal ingicks under andra kvartalet 2011 på totalt 310 miljoner svenska kronor. Det nya avtalet löper till maj Nyckeltal Antal fastigheter 44 Antal lägenheter 944 Yta kvm andel bostäder 91 % andel kommersiella lokaler 9 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MSEK 66 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle februari Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

17 Gulsparven Ostbrickan 2 Linköping Portföljen består av fastigheter i stadsdelarna Skäggetorp och Ryd i Linköpings kommun. Huvuddelen av portföljen ligger i Ryd, i närheten av universitetet i Linköping. Linköping är Sveriges femte största stad med cirka invånare. Högteknologisk och forskningsinriktad industri har länge varit utmärkande för staden. Staden har goda kommunikationsmöjligheter genom vägnät och järnväg. Stadsdelarna Skäggetorp och Ryd ligger nordväst respektive väster om Linköpings centrum. Ryd är den stadsdel i Linköping där det bor flest studenter. Det målinriktade arbetet med uthyrning och aktiv marknadsföring har fortsatt gett en positiv effekt och vakansgraden i portföljen minskade ytterligare under I december 2011 var vakansgraden 0,5 procent. Stora delar av fastigheterna är dock uthyrda till studenter och detta ger till en högre genomströmning av hyresgäster och även ökad vakansgrad under sommarmånaderna. Under 2011 genomfördes renovering av en del badrum för att minska risken för vattenskador. Projektet fortsätter under Andel av årliga hyresintäkter 9 % Nyckeltal Antal fastigheter 112 Antal lägenheter Yta kvm andel bostäder 97 % andel kommersiella lokaler 3 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MSEK 95 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle april 2005 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 17

18 1. Bäckgården 1 5 (Huddinge) 2. Renen 13 (Markaryd) 3. Kopparägen 3 (Landskrona) 4. Märsta 1: Ekoporten (Norrköping) 6. Porten (Norrköping) 7. Grindstugan 1 (Södertälje) 8. Rödvenen 4 (Södertälje) Markarydsbostäder Karlstad Eskilstuna STOCKHOLM Markarydsbostäder är en utspridd portfölj med fastigheter i Märsta, Upplands Bro, Huddinge, Södertälje, Norrköping, Markaryd och Landskrona. Portföljen består av cirka lägenheter och är den största enskilda investering som gjorts i BUH. Cirka 55 procent av intäkterna kommer från områdena Norrköping och Södertälje. Göteborg Jönköping Linköping Portföljen i Norrköping har haft en mycket positiv utveckling vad gäller antalet vakanta lägenheter. Vakansgraden i december 2011 var 1,2 procent, vilket är den lägsta nivån sedan portföljen köptes. Norrköping har en positiv infl yttningsökning och Hageby har ökat sin attraktivitet genom etablering av ett nytt köpcentrum och förbättrad kollektivtrafi k med en ny spårvagnslinje till centrum. Ett antal badrum har renoverats för att förebygga vattenskador och PCB-saneringen har slutförts under året. I Märsta norr om Stockholm genomfördes under 2011 ett större utbyte av avlopp som även inkluderade rör, fasta installationer och utrustning i de badrum som renoverades. Det råder stor efterfrågan på lägenheter i Märsta och Bro, men samtidigt har bolaget upplevt viss ökad vakansgrad för de kommersiella lokalerna. Som en följd av detta inleddes i slutet av 2011 ett ombyggnadsprojekt för att omvandla vakanta affärslokaler till 22 lägenheter. I Bro inleddes under 2011 även en process för att etablera bostadsrätter. Den här processen förväntas fortsätta också under I Södertälje och Vårby har förvaltningen fokuserat på renovering av lägenheter, uppgradering av utomhusytor och på att öka trivseln för hyresgästerna i området. Det pågår fortsatt en del investeringar i badrum. PCB-sanering inleddes under 2011 och kommer att pågå i fl era etapper under fl era år framöver. I Vårby har fl era entréer bytts ut. Södertälje och Vårby har mycket låga vakansgrader och omfl yttningen har minskat under de senaste åren. I Markaryd har HBS II fortsatt problem med en hög vakansgrad. Detta beror bland annat på den lokala konkurrensen samt på en del nybyggnation och nya uthyrningsaktörer på marknaden. Detta i kombination med ett sjunkande antal invånare gör att vakansgraden nu ligger på cirka 80 Malmö lägenheter. Samtliga lägenheter, med undantag av två mindre fastigheter i Timsfors, är nu anslutna till fjärrvärme. Det största underhållsprojektet under 2012 är första delen av fönsterbytet i fastigheten Aspen. Näringslivet i Markaryd utvecklas positivt och arbetslösheten är en av de lägsta i Sverige. Närheten till angränsande kommuner gör dock att det är enkelt att pendla till Markaryd och det har inneburit att behovet av lägenheter i kommunen minskat. Kommunen arbetar aktivt för att vända den här trenden. Vakansgraden innebär också en utmaning i Landskrona, där den låg på 5,7 procent i december I hela kommunen fi nns det idag cirka 400 vakanta lägenheter, varav bolagets portfölj har cirka 20. Befolkningsökningen är stabilt positiv och etablering av ny affärsverksamhet har bidragit positivt på bostadsmarknaden, men arbetslösheten är fortsatt hög i kommunen. Bolaget kommer under 2012 att renovera fönster och entréer på en del fastigheter för att göra lägenheterna mer attraktiva. Nyckeltal Antal fastigheter 215 Antal lägenheter Yta kvm andel bostäder 92 % andel kommersiella lokaler 8 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MSEK 432 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle juni Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

19 Nyckeltal Hyresfastigheter Holding II AB äger 20,26 % av aktierna i Hyresbostäder i Sverige II AB («HBS II»). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den offi ciella årsredovisningen för HFH II omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för HBS II. Hyresbostäder i Sverige II AB (SEK i tusentals kronor) Resultaträkning Intäkter Driftskostnader Övriga kostnader Avskrivninger Nedskrivningar Driftsresultat Finansiellt resultat Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt (SEK i tusentals kronor) Balansräkning Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa Tillgångar Eget kapital Avsättningar och obeskattade reserver Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa skulder Summa Eget kapital och skulder Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 19

20 Information om finansiering Bolagets lånefi nansiering är knuten till varje enskild investering i etablerade single purpose bolag. Varje enskilt låneavtal kommer således ha egna lånevillkor att förhålla sig till. Här presenteras en översikt över bolagens totala lån och de villkor som föreligger: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Förfall ICR krav *) LTV krav **) Faktisk ICR Faktisk LTV Södertälje Deutsche Pfandbriefbank SEK ,7 67 % 2,69 51 % Grafl unds Swedbank SEK ,4 80 % 1,61 53 % Malmö SBAB SEK ,4 75 % 1,05 A) 82 % A) Uppsala DnB SEK ,4 80 % 1,81 59 % Haninge/Göteborg Deutsche Pfandbriefbank SEK ,4 80 % 1,96 50 % Markarydsbostäder Deutsche Pfandbriefbank SEK ,5 85 % 1,63 71 % Linköping Deutsche Pfandbriefbank SEK ,7 67 % 1,94 56 % *) ICR: Interest Coverage Ratio. Räntetekningsgraden är ett nyckeltal för både soliditet och lönsamhet, då den visar i vilken grad bolaget är kapabelt att betala sina räntekostnader och förmåga att påta sig större lån. Generellt beräknas ränteteckningsgraden genom att ta EBIT och dela på räntekostnader, men de fl esta låneavtal har en egen defi nition där bland annat investeringar i många tillfällen exkluderas EBIT. **) LTV: Loan to Value Ratio. Lånebeloppet delas på markedsvärdet av fastighetsportföljen. A) Det pågår diskussioner med SBAB angående brott på ICR- och LTV-krav för koncernens investering i Malmö. Låg ICR beror på vakanser och extra kostnader i förbindelse med renoveringsprogrammet. Räntederivat Bolaget har som strategi att säkra upp till 100% av räntebärande lån vid investeringar. Låneavtalen ingås primärt med rörliga lånevillkor, men långivare kommer normalt kräva kontrakt på separata derivatkontrakt motsvarande lånebeloppet som säkrar löpande fastränta. Finanskostnaderna är presenterade netto. Värdet av derivatpositionerna är inte balansförda enligt god redovisningssed i Norge och värdeförändringar är således heller inte överförda i bolagets resultat. Nedan följer en översikt över bolagets räntederivat per 31/12: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Fast ränta Startdatum Slutdatum Orealiserad vinst / (-) förlust per 31 december Södertälje Deutsche Pfandbriefbank SEK 2,13 % Grafl unds Handelsbanken SEK 5,54 % Grafl unds Handelsbanken SEK 4,18 % Malmö SBAB SEK 4,70 % Uppsala DnB SEK 3,21 % Haninge/Göteborg Deutsche Pfandbriefbank SEK 4,63 % Markarydsbostäder Deutsche Pfandbriefbank SEK 3,70 % Markarydsbostäder Deutsche Pfandbriefbank SEK 3,76 % Linköping Deutsche Pfandbriefbank SEK 2,88 % Summa orealiserad vinst / (-) förlust SEK Information om nedskrivningar Bolaget har värderat bokfört värde av sina investeringar i fastigheter per och genomfört nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar. Fastighetsvärden har baserats på värderingar från oberoende tredje part i januari Värderingar hämtas varje halvår för alla fastighetsinvesteringar i koncernen. Mot bakgrund av dessa värderingar har bolaget per genomfört följande nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar: Portfölj / bolagsnamn Bokfört värde för årets nedskrivning Nedskrivning Reverserade nedskrivningar Nytt bokfört värde Värdering EUR Valuta Rosengård SEK Total nedskrivet balansvärde under året Nedskrivning över resultatet Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

21 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 21

22 22 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

23 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 23

24 24 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

25 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 25

26 26 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

27 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 27

28 28 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

29 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 29

30 30 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

31 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 31

32 32 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

33 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 33

34 Fastighetsöversikt Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Taxvärde 2011 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt Sjöboden 1 Södertälje Fäboden 3 Södertälje Hemmanet 4 Södertälje Gården 2 Södertälje Sum Södertälje Kronodirektören 2 Malmö Kronodirektören 4 Malmö Kronodirektören 5 Malmö Kronodirektören 6 Malmö Kronodirektören 7 Malmö Kronodirektören 8 Malmö Kronodirektören 9 Malmö Kronodirektören 10 Malmö Sum Rosengård Kalvsvik 11:1084 Haninge Kalvsvik 11:23 Haninge Kalvsvik 11:35 Haninge Kalvsvik 11:1083 Haninge Kalvsvik 11:18 Haninge Vendelsö 3:1075 Haninge Sum Haninge Hjällbo 31:8 Göteborg Hjällbo 35:2-35:11 Göteborg Sum Hammarkullen Valsätra 33:1 Uppsala Valsätra 19:1, 34:1 Uppsala Valsätra 34:3, 40:1 Uppsala Valsätra 36:2 Uppsala Valsätra 36:1 Uppsala Valsätra 36:4 Uppsala Valsätra 36:5 Uppsala Sum Uppsala Gulsparven 2 Linköping Ostbrickan 2 Linköping Sum Linköping Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

35 Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Taxvärde 2011 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt Vaksamheten 8 Eskilstuna Nybyggaren 10 Eskilstuna Serganten 8 Eskilstuna Nålsticket 2 Eskilstuna Nybyggaren 11 Eskilstuna Nybyggaren 9 Eskilstuna Fäktaren 1 Eskilstuna Friheten 5 Eskilstuna Flintan 14 Eskilstuna Fäktaren 3 Eskilstuna Fäktaren 4 Eskilstuna Fäktaren 5 Eskilstuna Fäktaren 6 Eskilstuna Friheten 11 Eskilstuna Fakiren 7 Eskilstuna Favören 1 Eskilstuna Venus 8 Eskilstuna Venus 9 Eskilstuna Navigatören 2 Eskilstuna Navigatören 3 Eskilstuna Notarien 7 Eskilstuna Notarien 8 Eskilstuna Notarien 9 Eskilstuna Notarien 11 Eskilstuna Notarien 12 Eskilstuna Forsbomsvreten 16 Eskilstuna Forsbomsvreten 20 Eskilstuna Forsbomsvreten 21 Eskilstuna Forsbomsvreten 22 Eskilstuna Frimuraren 8 Eskilstuna Bonden 12 Strängnäs Bonden 13 Strängnäs Bonden 14 Strängnäs Åkern 16 Strängnäs Läraren 11 Strängnäs Åkern 1 Strängnäs Åkern 3 Strängnäs Åkern 5 Strängnäs Järpen 1 Strängnäs Järpen 3 Strängnäs Järpen 4 Strängnäs Ekhovsgärdet 1 Mariefred Ekhovsgärdet 2 Mariefred Ekhovsgärdet 3 Mariefred Ekhovsgärdet 4 Mariefred Ekhovsgärdet 5 Mariefred Skönsta 1 Mariefred Sum Graflunds Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 35

36 Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Taxvärde 2011 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt Pallas 75 Landskrona Pallas 77 Landskrona Ganymedes 23 Landskrona Sten Sture 1 Landskrona Gröna Lund 4 Landskrona Neptun 36 Landskrona Svanen 13 Landskrona Nimrod 32 Landskrona Norra Roten 26 Landskrona Juno 21 Landskrona Herkules 26 Landskrona Gjutaren 24 Landskrona Tycho Brahe 5 Landskrona Tycho Brahe 23 Landskrona Tycho Brahe 30 Landskrona Minerva 18 Landskrona Linné 8 Landskrona Linné 42 Landskrona Gröna Lund 29 Landskrona Pallas 40 Landskrona Kungsörnen 2 Landskrona Kopparängen 3 Landskrona Rundeln 2-6 Markaryd Gränsfejden 1, Budkaveln 1, Stämpeln 1 Markaryd Mellangård 17 Markaryd Aspen 1-2 Markaryd Bävern 1-2,7 Markaryd Linnéan 14 Markaryd Ljungen 2,3 Markaryd Sälgen 8 Markaryd Hästen 13, Renen 13 Markaryd Packaren 1 Markaryd Markaryd 7:11 Markaryd Eldaren 2 tomt Markaryd Markaryd 7:10 tomt Markaryd Läraren 1 Markaryd Landsfi skalen 2 Markaryd Riksdagsmannen 7 Markaryd Skräddaren 1 Markaryd Toffelmakaren 6 Markaryd Toffelmakaren 8, Urmakaren 5 Markaryd Toffelmakaren 2 Markaryd Industrien 9 Markaryd Triangeln 12 Markaryd Konditorn 3 Markaryd Banmästaren 13 Markaryd Valvet 1 Norrköping Dörren 12 & 14 Norrköping Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

37 Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Taxvärde 2011 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt Röken 22 Norrköping Porten 16 Norrköping Plysaren 13 Norrköping Märsta 1:167 Sigtuna Valsta 3:8 Sigtuna Finnsta 1:11-1:12 Bro Finnsta 1:14-1:17 Bro Finnsta 1:13 Bro Bäckgården 1-5 & 7 Huddinge "Wasagårdarna": Åkervenen 3, Rödvenen 4, Strandrågen 4, Svingeln 2 Södertälje Ängsgröen 1 & 3 Södertälje Vårbrodden 2 Södertälje Grindstugan 1 Södertälje Topasen 6 Södertälje Sum Markarydsbostäder Sum Hyresbostäder i Sverige II Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 37

38 38 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

39 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 39

40 Hyresfastigheter Holding II AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika NO-0115 Oslo ssd.no