Årsrapport Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

Transkript

1 Årsrapport 2011 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

2

3 Innehåll Viktiga händelser Översikt över Global Fastighet Tillväxt 2007 AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de enskilda fastighetsprojekten: Haninge Köpcentra i Sverige Two Alliance Center kontorsfastighet i USA Colorado Plaza Tower Two kontorsfastighet i USA 13 Nyckeltal Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse Årsrapport 2011, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 3

4 Romerike Helsebygg 4 Årsrapport 2011, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

5 Viktiga händelser 2011 FÖRSÄLJNING AV ROMERIKE HELSEBYGG Fastigheten såldes till Linstow för 573 miljoner norska kronor med verkan från 31 maj Efter justering av långfristiga skulder och netto kortfristig likviditet blev likviditetseffekten 186 miljoner norska kronor. Av den totala köpeskillingen betalades cirka 100 miljoner norska kronor ut till aktieägarna i september Resterande medel kommer att kunna användas för ytterligare investeringar i befi ntliga portföljer, i den mån det krävs för att värna aktieägarvärdet på bästa sätt. TWO ALLIANCE HAR UPPNÅTT 87 PROCENTS BELÄGGNING FÖRSÄLJNING ELLER REFINANSIERING ÖVERVÄGS Beläggningen har ökat från 80 till 87 procent under det senaste året. Tishman Speyer, som ansvarar för uthyrningen, förhandlar dessutom med fl era potentiella hyresgäster. Målet är att öka beläggningen till över 90 procent före sommaren. Samtidigt pågår en parallell process i vilken Tishman Speyer överväger såväl försäljning som refi nansiering av portföljen. Slutgiltigt beslut kommer att fattas i samråd med GEVN under andra kvartalet. FÖRBÄTTRING PÅ HYRESMARKNADEN I DENVER Det har varit bra efterfrågan på hyresmarknaden för kontorslokaler i Denver sedan oktober förra året och tre nya hyresavtal på cirka kvadratmeter totalt har undertecknats i fastigheten under de senaste fyra månaderna. Därtill har fl era av de mindre hyresgästerna som redan fi nns i byggnaden förlängt sina hyresavtal. REFINANSIERING AV DENVER Det befi ntliga låneavtalet förfaller i april men kommer troligtvis att kunna förlängas med tre månader. Toma West samarbetar med en extern konsult för att försöka få ny fi nansiering till stånd. Lånemarknaden i Denver har hämtat sig avsevärt på sistone och bolaget räknar med att man kan få fram ett nytt låneavtal med samma villkor som idag, både vad gäller lånets storlek och räntenivå. Årsrapport 2011, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 5

6 Ca aktieägare i Norge Ca aktieägare i Sverige Global Eiendom Vekst 2007 AS (GEV) Global Fastighet Tillväxt 2007 AB (GFT) 65,4 % 34,6 % Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS (GEVN) 100 % Comerciante Handel I AB (köpcentrum i Sverige) 50 % Two Alliance Center (kontor i USA) 80 % Colorado Plaza Tower Two (kontor i USA) 2 Kjöpcentrum kvm Hyra MNOK 14 Andel av inv. kapital 6 % 100 % Comerciante Haninge 1 byggnad kvm Hyra MNOK 19 Andel av inv. kapital 33 % 1 byggnad kvm Hyra MNOK 25 Andel av inv. kapital 23 % Global Fastighet Tillväxt 2007 AB Inledning Årsrapporten innehåller, förutom en komplett årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden och en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av investeringsportföljerna i Global Fastighet Tillväxt 2007 AB, GFT. Struktur och översikt GFT har investerat i utvecklings- och omstruktureringsprojekt samt etablerade fastigheter där särskilda omständigheter gör att värdeökningen tros kunna bli hög i framtiden. GFT har ett globalt mandat men fokuserar i huvudsak på Europa och Nordamerika och man har som mål att bygga upp en fastighetsportfölj med medelhög kreditrisk och hög fastighets- och driftrisk. Investeringarna har gjorts tillsammans med det norska systerbolaget Global Eiendom Vekst 2007 AS ( GEV ), genom det samägda bolaget Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS ( GEVN»). I fi guren ovan sammanfattas strukturen för portföljerna för GEV och GFT. Fastighetsportföljen Bolaget grundades 2007 och har investerat i fem olika fastighetsportföljer genom GEVN:s dotterbolag i Norge, Sverige och USA. Under 2011 såldes Romerike helsebygg (vårdcentral) och under 2010 sålde bolaget köpcentret i Hudiksvall. Portföljen består därmed av två kontorsbyggnader i Atlanta respektive Denver samt två mindre köpcenter i Haninge kommun. En översikt över var investeringarna ligger i bolaget visas på nästa sida. Jordbro 6 Årsrapport 2011, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

7 Fastigheter Norge Sverige USA 1. Romerike Helsebygg 2. Comerciante Haninge 3. Colorado Plaza Tower Two 4. Two Alliance Center Årsrapport 2011, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 7

8 BNP tillväxt i Norden Transaktionsvolym (Mrd EURO) 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % Norge Sverige Finland Danmark Källa: SEB/Newsec Norge Sverige Finland Danmark 2011 Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling av fastighetsmarknaden i Norden Den nordiska ekonomin har uppvisat en stark tillväxt under det senaste året och tycks ha klarat sig bättre än andra europeiska ekonomier. Starka exportindustrier, stark olje- och gassektor (Norge), låg statsskuld, hög utbildningsnivå, transparent ekonomi och konsumenter med god privatekonomi ger regional stabilitet och goda förutsättningar för en fortsatt positiv utveckling. Fastighetsmarknaden i Norden utvecklades väl under första halvåret 2011, med ökade affärsvolymer särskilt på den norska och svenska marknaden. Trots oron på fi nansmarknaderna under andra halvåret 2011, låg likviditeten kvar på en bra nivå under andra halvåret i Norge och Sverige, medan utvecklingen var något svagare i Danmark och Finland. Affärsvolymen under 2012 beräknas vara i samma storleksordning som under Detta innebär att vi får en fortsatt likvid fastighetsmarknad särskilt för de mest attraktiva fastigheterna med bra läge. Detta bottnar i att Norden har starka ekonomier, en stabil banksektor och en mycket transparent marknad. Avkastningskraven/»yields» 1 för kontorsbyggnader minskade under 2010, medan avkastningskraven för 2011 totalt sett var oförändrade. Avkastningskraven för attraktiva fastigheter med bra läge minskade ytterligare under För 2012 beräknas avkastningskraven i de nordiska länderna plana ut men fortsatt stigande hyresnivåer förväntas bidra till en positiv utveckling av fastighetsvärdena. Källor: Newsec, JLL, Akershus Eiendom Makroekonomisk utveckling i Sverige Sverige har haft en god ekonomisk tillväxt sedan mitten av 2009 och BNP ökade med nästan 6 procent under Under 2011 avtog tillväxten och BNP ökade med drygt 4 procent. Under 2012 väntas tillväxten minska och BNP öka med endast 1 procent ungefär. Prognoserna för den svenska ekonomin under 2012 är således något svagare än man tidigare trott. Detta beror främst på minskad export till följd av den svaga utvecklingen i euroområdet och en starkare krona. Svagare tillväxt på bostadsmarknaden under andra halvan av 2011 och osäkerhet kring den framtida utvecklingen förväntas avspeglas i ökat sparande för svenska hushåll. Detta kommer sannolikt att leda till en minskning av privatkonsumtionen. Den positiva utvecklingen på arbetsmarknaden i Sverige stannade av i slutet av 2011, men ännu tycks sysselsättningen inte ha minskat. En vikande konjunktur förväntas dock få effekter på arbetsmarknaden framöver. Infl ationen i Sverige är fortfarande låg och väntas sjunka ytterligare under 2012, för att därefter stiga igen under 2013 och Detta beror främst på att man räknar med lägre efterfrågan på varor och tjänster under Riksbanken höjde styrräntan från 1,25 procent vid ingången av 2011 till 2 procent i juni Därefter sänktes styrräntan igen med 1,5 procent i februari Räntan beräknas vara oförändrad under 2012 för att sedan öka successivt från mitten av Källa: Riksbanken 1 Direktavkastning/»yield» kan defi nieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 8 Årsrapport 2011, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

9 Kontorhyresutveckling, Q112 Oslo Helsinki Stockholm Göteborg Denver Hyresökning avtar Accelererande hyresökning Fallande hyror Hyrorna bottnar ut Källa: Jones Lang Lasalle, Newsec Atlanta Fastighetsmarknaden i Sverige Likviditeten på den svenska fastighetsmarknaden under 2011 var något lägre än föregående år. Den totala affärsvolymen uppgick till cirka 93 miljarder kronor jämfört med 98 miljarder under Andelen utländska placerare på marknaden minskade under andra halvan av 2011 till följd av oron på fi nansmarknaderna. Större affärer under sista halvåret gjordes i huvudsak av svenska placerare. De största affärerna under andra halvan av 2011 var Diös förvärv av Norrvidden för 5,8 miljarder kronor och AMF Fastigheters förvärv av tre köpcentra i centrala Stockholm. Den svaga utvecklingen i euroområdet påverkar tillväxten i Sverige negativt. Därför förväntas fastigheter med exponering mot inhemska marknader ha den starkaste utvecklingen under de kommande åren. Bostadsfastigheter i de fl esta större svenska städer kommer att öka ytterligare i värde tack vare låga räntor, relativt hög inkomstökning, större befolkning och låga nivåer för nyproduktion. Kontorsfastigheter med bra läge spås också en god utveckling under de kommande åren då efterfrågan på dessa fastigheter är hög bland placerare och bankerna i allt större utsträckning vill fi nansiera denna typ av investeringar. Utmaningarna på bankmarknaden kommer sannolikt att leda till att situationen med stora avkastningsskillnader mellan attraktiva och mer perifera fastigheter kommer att bestå då fi nansieringsmöjligheterna för fastigheter med mer sekundärt läge förväntas vara fortsatt dåliga. Den positiva utvecklingen för fastighetsmarknaden i Sverige är beroende av en stärkt banksektor. Man räknar med sämre kredittillgång, noggrannare kundurval från bankernas sida och fortsatt relativt höga marginaler under de kommande åren. I Norden tros dessa effekter bli måttligare än i andra delar av Europa. Ändå har situationen i banksektorn förbättrats under det första kvartalet 2012 och bland annat har kreditmarginalerna sänkts igen efter en kraftig ökning under andra halvåret Marknaden förväntas dock i större utsträckning domineras av privata och institutionella investerare med god tillgång på kapital. Källor: CBRE, Newsec Makroekonomisk utveckling i USA Den amerikanska ekonomin visade en svag tillväxt under första halvåret 2011 och särskilt andra kvartalet var svagt, med en årlig tillväxt på endast 1 procent. Under sommaren ökade oron på kapitalmarknaderna delvis till följd av skuldproblemen i USA och Europa. Denna osäkerhetsfaktor dämpade tillväxten även under tredje kvartalet som uppvisade en årlig tillväxt på 1,8 procent. Under fjärde kvartalet återhämtade sig makroekonomin i USA som fi ck hjälp på traven av kvantitativa lättnader, och den årliga tillväxten steg till 3,0 procent. Sammantaget ökade BNP i USA med 1,7 procent under 2011 jämfört med 2,8 procent under För 2012 väntas en tillväxt på cirka 2,0 procent. Det skapades nya arbetstillfällen i USA i februari Detta är tredje månaden i rad där det skapas över nya jobb i USA. Detta är en snabbare ökning än på många år. Arbetslösheten i USA låg per februari månad 2012 på 8,3 procent, vilket är en minskning jämfört med 10 procent i början av Privatkonsumtionen är en av de viktigaste drivkrafterna i den amerikanska ekonomin. Även här såg man en svag utveckling under första halvan av 2011, men under fjärde kvartalet 2011 steg privatkonsumtionen med 2,1 procent. Infl ationen har under det senaste året legat på 2,9 procent. Källor: U.S. Bureau of Labor Statistics Kontorsmarknaden i Atlanta Flera nya kontorsbyggnader om totalt cirka kvadratmeter har färdigställts i Atlanta under de senaste två åren. Ungefär hälften av dessa byggnader fi nns i Buckhead som är stadens fi nansdistrikt. Med ett stort utbud av nya kontorsbyggnader är fastighetsaktörerna tvungna att erbjuda hyresgästerna attraktiva hyresvillkor. Detta leder till ökade kostnader i form av anpassningar för olika hyresgäster samt att hyresgästerna kräver en hyresfri period för att underteckna nya avtal. Årsrapport 2011, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 9

10 Vakansgraden i Buckhead var cirka 25 procent under första halvåret 2011, men från andra kvartalet har den vänt i positiv riktning och per december 2011 låg den på cirka 20 procent. Sammantaget uppgick nettoinfl yttningen på hyresmarknaden i Buckhead till cirka kvadratmeter under Inga nya kontorsbyggnader är planerade i Buckhead och man räknar med att hyresmarknaden gradvis kommer att förbättras framöver. Källor: JLL, Marcus & Millichap Kontorsmarknaden i Denver (CBD 2 ) Nya fyndigheter av skifferolja i Colorado gör att nya och befi ntliga olje- och gasbolag vill etablera sig i Denver. Detta har bidragit positivt till ekonomin i Denver under det senaste året och arbetslösheten minskade från cirka 9 procent till 7,7 procent under de senaste 12 månaderna. Kontorsmarknaden i centrala Denver stabiliserades under 2011 och nettouthyrningen var cirka kvadratmeter. Detta innebar att vakansgraden minskade till 13,8 procent per december 2011 från 15,2 procent föregående år. Hyrorna tycks också ha vänt uppåt under andra halvan av Dessutom erbjuds färre incitament för hyresgäster som tecknar nya avtal och detta är en trend som tros hålla i sig framöver. Källor: CBRE, JLL, Marcus & Millichap Two Alliance Center i Atlanta 2 Central Business District (det mest attraktiva området för företag i en stad) 10 Årsrapport 2011, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

11 Västerhaninge 5 8. Jordbro Köpcenter i Haninge, Sverige Portföljen består av två mindre köpcenter i Haninge kommun, som är en del av Storstockholmsregionen. Det ena centret ligger i ett bostadsområde i Jordbro och det andra i närheten av ett villaområde vid tågstationen i Västerhaninge. Dessa är typiska närcenter som uppfördes 1969 respektive Köpcentren har tillsammans en uthyrningsbar yta på omkring kvadratmeter, varav merparten är butikslokaler. Solna E4 75 Norra Djurgården Lidingö STOCKHOLM Stockholm Skeppsholmen Ringvägen Nynäsvägen Varmdöleden Hammarbyhöjden 73 Kärrtorp Enskededalen Nacka Storängen Bollmora Varmdöleden Saltsjøbaden Älgö Solsidan Gamla Tyresjö Varmdöleden Värmdö Kundzinsafa B Haninge är en attraktiv kommun som ligger cirka två mil från centrala Stockholm och är ett av landets största tillväxtområden. Närheten till storstaden kombineras med närheten till en vacker skärgård och vidsträckt natur. Kommunikationsmöjligheterna från Haninge in till Stockholm är goda. A 7 Huddinge Haningeleden Nynäsvägen Vega Lenna Haninge 250 Jordbro 250 Bergholm Tyresta Nationalpark Malmen-Kolbotten Comerciante AB ansvarar för förvaltning och uthyrning av köpcentren. Köpcentret i Haninge har haft en fi n utveckling och Systembolaget, som fl yttade in under hösten 2010, har bidragit positivt. Detta har också ökat intäkterna för fl era av de andra hyresgästerna och Comerciante har fått fl era förfrågningar från hyresgäster som vill utöka sina lokaler. I början av mars fanns det emellertid bara en ledig kontorslokal på baksidan av centret. Lokalen är åtskild från affärslokalerna och är därmed inte lika attraktiv. I Jordbro är situationen fortsatt krävande med en svag hyresgästmix med fl era aktörer som inte omsätter tillräckligt mycket för att kunna betala en marknadsmässig hyra. Comerciante har för närvarande en dialog med ett antal kommunala aktörer som möjligen är intresserade av att hyra lokaler i centret. Hyresavtalet med vårdcentralen, som är centrets största hyresgäst med en lokal på kvadratmeter, löper ut i september. Parterna tycks nu ha enats om villkoren för ett nytt femårsavtal och avtalet kommer att undertecknas under andra kvartalet i år. Kassafl ödet från verksamheten är svagt på grund av att lokalerna måste renoveras för nya hyresgäster och att bolaget årligen amorterar 1 miljon kronor på lånet i enlighet med avtalet. Andel av hyresintäkter 24 % Nyckeltal Land Sverige Projekttyp Köpcenter Antal fastigheter 6 Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 14 Investeringstillfälle december 2007 Årsrapport 2011, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 11

12 Two Alliance Center i Atlanta, USA Two Alliance Center är en toppmodern kontorsbyggnad i Atlanta, Georgia. Fastigheten ligger i stadsdelen Buckhead, norr om stadens centrum. Fastigheten har direkt anslutning till en av huvudvägarna som går genom staden. Tishman Speyer, som är ett av världens största fastighetsbolag, äger själva 20 procent av byggnaden och ansvarar också för uthyrningen. Hyresmarknaden i Buckhead i Atlanta är fortsatt kärv och vakansgraden för kontorsfastigheter i detta område ligger på cirka 20 procent. På sistone tid har emellertid hyresgästernas förhandlingsläge försämrats något och kraven på kontorslokalernas utformning är inte längre lika höga. Tishman Speyer har mellan september 2011 och januari 2012 undertecknat ett antal mindre hyresavtal. Ett av avtalen är på cirka 750 kvadratmeter på översta planet i byggnaden med en årshyra på cirka norska kronor per kvadratmeter. Hyresbeläggningen för fastigheten är nu uppe i 87 procent. Dessutom pågår förhandlingar med fl era nya, potentiella hyresgäster och målet är att öka beläggningen till 92 procent före sommaren. Vissa av de befi ntliga hyresgästerna har option på att utöka sina lokaler i fastigheten och Tishman Speyer för en aktiv dialog med dessa för att försöka höja beläggningen ytterligare. Smyrna Bob A. Holmes Fwy Chattahoochee G E O R G I A Ben Hill 285 Tom Murphy Fwy Horace E. Tate Fwy East Point College Park 75 ATLANTA 85 Hapeville 403 Hillside Cottages North Atlanta Buckhead Business District ME Expy NE Chamblee Clarkston Scottdale Decatur Avondal Estates East Lake Gresham Park Panthersville Pittsburg Tucker Pine Lane Glen Heaven Lånet förfaller till betalning i juli 2012 och om bolaget lyckas uppnå en beläggning på över 90 procent till dess rekommenderar Tishman Speyers en försäljning av fastigheten. Om man däremot inte lyckas öka beläggningen kommer Tishman Speyer att överlägga med GEVN för att undersöka möjligheten att återfi nansiera lånet. Nackdelen vid en eventuell refi nansiering är att man troligtvis måste acceptera en mindre lånesumma än idag. I så fall kommer GEVN och de andra ägarna att behöva tillföra kapital i bolaget Sto Mou Purple Heart Hwy Andel av hyresintäkter 33 % Nyckeltal Land USA Projekttyp Kontor Antal fastigheter 1 Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 19 Investeringstillfälle juli Årsrapport 2011, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

13 Colorado Bldv Colorado Plaza Tower Two i Denver, USA GEVN äger 80 procent av Colorado Plaza Tower Two, en kontorsbyggnad med 28 våningar på totalt kvadratmeter th street i Denver. Det fi nns också en parkeringsanläggning i anslutning till fastigheten som gör att hyresgästerna lätt kan nå byggnaden. De återstående 20 procenten av projektet ägs av en norsk investerare med lång erfarenhet av fastighetsmarknaden i Denver. Denver är en stad med positiv utveckling och mest utmärker sig bolag inom olje- och energisektorn. Infrastrukturen i Denver kommer att förbättras avsevärt under de närmaste åren. Toma West Management ansvarar för uthyrning och förvaltning av fastigheten. Vad beträffar större hyresavtal har bolaget inlett ett nytt samarbete med Colliers som bistår med uthyrningen. Det har varit god efterfrågan på kontorslokaler i Denver sedan oktober förra året och tre nya hyresavtal på cirka kvadratmeter undertecknades i början av Därtill har flera av de mindre, befintliga hyresgästerna förlängt sina hyresavtal. Fastigheten hade per mars månad en beläggning på 76 procent. Det största nya hyresavtalet är på cirka 750 kvadratmeter och tecknades av advokatfirman Godin & Baity på fem år med en årshyra på cirka norska kronor per kvadratmeter. Dessutom justeras hyran årligen med en fast sats på 6 procent. Marknadshyran för parkeringar har också utvecklats positivt i takt med att efterfrågan ökat under det senaste halvåret och utsikterna för ytterligare tillväxt bedöms som goda. Samtliga 400 parkeringsplatser på fastighetsområdet är nu uthyrda, Mt Olivet wood Edgemont Green Mountain Village r Creek ke Park Arvada Mountain Wheat View Ridge Edgewater W 6th Ave Lakeside Spivak Lakewood ulder Turnpike 76 Heights Zuni 70 Sheridan Western Hills N Valley Hwy College View North Washington Lawrence St DENVER Alamo Placita 85 Englewood Cherry Hills Commerce City Glendale Irondale Sandtown Sullivan Rockey Mountain Arsenal National Refuge Montbello COLORADO W. Coldfax Ave Sable Cherry Creek Aurora Buckley AFB antingen med korttids- eller långtidskontrakt som är knutna till hyresavtalen i fastigheten. Bolaget är således väl positionerat för att kunna öka parkeringsintäkterna framöver. Toma West gör ett bra jobb som förvaltare och arbetar kontinuerligt med att optimera driften och hålla driftkostnaderna nere. Kassaflödet från projektet är ändå svagt, främst på grund av att man behövt renovera kontorslokaler för nya hyresgäster. Det befintliga låneavtalet förfaller i april men kommer troligtvis att kunna förlängas med tre månader. Toma West samarbetar med en extern konsult för att försöka få ny finansiering till stånd. Lånemarknaden i Denver har hämtat sig avsevärt på sistone och bolaget räknar med att kunna få fram ett nytt låneavtal med samma villkor som idag, både vad gäller lånesumma och räntenivå. 270 Andel av hyresintäkter 43 % Nyckeltal Land USA Projekttyp Kontor Antal fastigheter 1 Yta kvm Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 25 Investeringstillfälle juni 2007 Årsrapport 2011, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 13

14 Nyckeltal Global Fastighet Tillväxt 2007 AB («GFT 07») äger 34,53 % av aktierna i Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS («GEVN 07»). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den offi ciella årsredovisningen för GFT 07 omfattar endast moderbolaget. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för GEVN 07. Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS (NOK i tusentals kronor) Resultaträkning Intäkter Driftskostnader Övriga kostnader Avskrivningar Nedskrivningar Driftsresultat Finansiellt resultat Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt Minoritetsandel (NOK i tusentals kronor) Balansräkning Materiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa Tillgångar Eget kapital Minoritetsandel Summa eget kapital (inkl minoritetsandel) Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa skulder Summa Eget kapital och skulder Årsrapport 2011, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB

15 Information om finansiering Bolagets lånefi nansiering är knuten till varje enskild investering i etablerade single purpose bolag. Varje enskilt låneavtal kommer således ha egna lånevillkor att förhålla sig till. Här presenteras en översikt över bolagens totala lån och de villkor som föreligger: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Förfall ICR krav *) LTV krav **) Faktisk ICR Faktisk LTV Two Alliance Center 1) Bank of America USD NA 85 % NA 100 % Colorado Plaza Tower One (Denver 621) 2) Compass USD ,1 70 % 1,1 76 % Comerciante Jordbro/ Västrehaninge Östgöta Enskilda SEK ,7 85 % 1,7 54 % *) ICR: Interest Coverage Ratio. Räntetäckningsgraden är ett nyckeltal för både soliditet och lönsamhet, då den visar i vilken grad bolaget är kapabelt att betala sina räntekostnader och förmåga att påta sig större lån. Generellt beräknas ränteteckningsgraden genom att ta EBIT och dela på räntekostnader, men de fl esta låneavtal har en egen defi nition där bland annat investeringar i många tillfällen exkluderas EBIT. **) LTV: Loan to Value Ratio. Lånebeloppet delas på markedsvärdet av fastighetsportföljen. 1) Lånet är förlängt till Ingen mätning av krav i låneavtal förän vid denna tidpunkt. 2) Lånet är förlängt till Ingen mätning av krav i låneavtal förän vid denna tidpunkt. I Two Alliance har det givits en garanti på TUSD knuten till räntebetalingar, i den grad projektet inte genererar tillräckligt kassafl öde. Garantin är redovisad som en förlust i räkenskapen. Räntederivat Bolaget har som strategi att säkra upp till 100% av räntebärande lån vid investeringar. Låneavtalen ingås primärt med rörliga lånevillkor, men långivare kommer normalt kräva kontrakt på separata derivatkontrakt motsvarande lånebeloppet som säkrar löpande fastränta. Finanskostnaderna är presenterade netto. Värdet av räntekontrakt har inte balansförts och värdeförändringar påverkar således inte bolagets resultat Nedan följer en översikt över bolagets räntederivat per 31/12: Portfölj Bank Lånebelopp (SEK) Valuta Fast ränta Startdatum Slutdatum Orealiserad vinst / (-) förlust per 31 december Comerciante Jordbro/ Västrehaninge Östgöta Enskilda SEK 4,43 % Comerciante Jordbro/ Västrehaninge Östgöta Enskilda SEK 2,63 % Summa orealiserad vinst / (-) förlust SEK Summa orealiserad vinst / (-) förlust NOK Information om nedskrivningar Bolaget har värderat bokfört värde av sina investeringar i fastigheter per 31/12 och genomfört nedskrivningar där det varit nödvändigt. Fastighetsvärden är baserade på värden som är inhämtade av oberoende tredje part. Mod bakgrund av dessa värderingar har bolaget per 31/12 genomfört följande nedskrivningar och reverseringar av tidigare års nedskrivningar: Portfölj Bokfört värde före justering Justering Nytt bokfört värde Denver Totalt justerat balansvärde Årsrapport 2011, Global Fastighet Tillväxt 2007 AB 15